ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА _01054, _м.Київ, _вул.Б.Хмельницького,44-В, _тел. _(044) _334-68-95, _E-mail: _inbox@ki.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
м. Київ

09.07.2026 | Справа № 910/4748/26

Господарський суд міста Києва у складі судді Удалової О.Г., за участю секретаря судового засідання Літовки М.В., розглянув у відкритому судовому засіданні 
справу № 910/4748/26
за позовом Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
до Товариства з обмеженою відповідальність “Нерухомість Києва 3”
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) “Київтеплоенерго” 
про розірвання договору оренди та виселення

За участю представників:
від позивача Візор О.М.
від відповідача не з`явився
від третьої особи не з`явився

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

До Господарського суду міста Києва звернувся Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (позивач) з позовом до Товариство з обмеженою відповідальність “Нерухомість Києва 3” (відповідач), в якому просить:
- розірвати Договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 02.11.2021 № 3487, укладений між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) “Київтеплоенерго” та Товариством з обмеженою відповідальність “Нерухомість Києва 3”;
- виселити Товариство з обмеженою відповідальність “Нерухомість Києва 3” з нежитлових приміщень загальною площею 132,60 кв. м (I та II поверхи), що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Миколи Закревського, буд. 31-В, літ. “Б”.
Ухвалою Господарського суду міста Києва 04.05.2026 вищевказану позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначено проведення підготовчого засідання на 01.06.2026, залучено до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) “Київтеплоенерго” (Підприємство), а також встановлено учасникам справи строки для вчинення процесуальних дій.
07.05.2026 від Підприємства надійшло клопотання про ознайомлення з матеріалами справи в електронному вигляді та внесення до додаткових відомостей про учасника справи та надання доступу до електронної справи.
07.05.2026 від Підприємства надійшли письмові пояснення.
Протокольною ухвалою від 01.06.2026 оголошено перерву в підготовчому засіданні до 11.06.2026.
Протокольною ухвалою від 11.06.2026 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 09.07.2026.
У судових засіданнях суд, заслухавши вступне слово присутніх представників сторін, з`ясувавши обставини, дослідив в порядку статей 209-210 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) докази у справі.
Після закінчення з`ясування обставин справи та перевірки їх доказами суд перейшов до судових дебатів.
У судовому засіданні 09.07.2026 було оголошено вступну та резолютивну частини рішення відповідно до статті 233 ГПК України.
Судом, відповідно до вимог статей 222-223 ГПК України, здійснювалося повне фіксування судового засідання технічними засобами та секретарем судового засідання велися протоколи судових засідань, які долучені до матеріалів справи.
Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

02 листопада 2021 року між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі – Департамент/позивач), Товариством з обмеженою відповідальністю «Нерухомість Києва 3» (далі – орендар/відповідач) та Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) КП «Київтеплоенерго» (далі – КП «Київтеплоенерго»/підприємство-балансоутримувач) укладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності № 3487 (далі - Договір № 3487), згідно з яким нерухоме майно (нежитлові приміщення) загальною площею 132,60 кв. м (I та II поверхи), що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Миколи Закревського, буд. 31-В, літ. «Б», передано в орендне користування строком на 5 років. 
Тобто строк дії Договору оренди встановлено до 03 листопада 2026 року.
Відповідно до пункту 3.4 Розділу II «Незмінювані умови договору» Орендар сплачує орендну плату на підставі підпункту 8.1 пункту 8 Розділу I «Змінювані умови договору» та пункту 3.2 Розділу II «Незмінювані умови договору».
Частиною 5 цієї статті встановлено, що згідно з пунктом 3.3 Розділу II «Незмінювані умови договору» орендар сплачує орендну плату Балансоутримувачу щомісяця не пізніше 15 числа місяця, наступного за розрахунковим місяцем.
Відповідно до п. 4.1 Незмінюваних умов Договору у разі припинення договору Орендар зобов`язаний, зокрема, звільнити протягом трьох робочих днів орендоване Майно від належних Орендарю речей і повернути його відповідно до акта повернення з оренди орендованого Майна в тому стані, в якому Майно перебувало на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, а якщо Орендарем були виконані невід`ємні поліпшення або проведено капітальний ремонт, - то разом із такими поліпшеннями/капітальним ремонтом.
Крім того, відповідно до Пункту 6.5 Розділу II «Незмінювані умови договору» Орендар зобов`язаний самостійно сплачувати на підставі договору з Балансоутримувачем, пропорційно орендованій площі, частку витрат на утримання прибудинкової території та місця загального користування, на ремонт покрівлі, фасаду, вивіз сміття тощо, послуг по технічному обслуговуванню інженерного обладнання внутрішньо-будинкових мереж та компенсацію витрат Балансоутримувача за користування земельною ділянкою, за послуги з управління об`єктом нерухомості.
Місячна орендна плата, яка визначена за результатами проведення аукціону, становить 4 011,00 грн (чотири тисячі одинадцять грн 00 коп.), без ПДВ (п.п. 8.1 п. 8 Змінюваних умов Договору).
Відповідно до пункту 11.4 Розділу II «Незмінювані умови договору» стягнення заборгованості з орендної плати, пені та неустойки (за наявності), передбачених цим договором, може здійснюватися на підставі рішення суду.
Підприємство-балансоутримувач (третя особа у даній справі) у зв`язку з неналежним виконанням умов спірного Договору № 3487 оренди в частині сплати орендних платежів зверталось до суду (справа № 910/10990/25) з позовом до відповідача про стягнення заборгованості за договором оренди за період з 01.02.2022 по 30.06.2025 у розмірі 70287,62 грн.
Вищевказані позовні вимоги рішенням Господарського суду міста Києва від 18.11.2025 у справі № 910/10990/25, яке набрало законної сили 09.12.2025, задоволені повністю.
У даному рішенні суду встановлено, що у період з 01.02.2022 по 30.06.2025 відповідач взяті на себе зобов`язання за договором оренди № 3487 від 02.11.2021 належним чином не виконував, внаслідок чого у ТОВ «Нерухомість Києва 3» за цей період утворилась заборгованість з орендної плати у розмірі 70287,62 грн., а також борг з відшкодування податку за користування земельною ділянкою за період з 01.01.2023 по 30.06.2025 у сумі 20905,27 грн.
Відповідно до ч. 4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Таким чином, під час розгляду справи № 910/10990/25 було підтверджено наявність заборгованості Відповідача з орендних платежів за Договором на строк більше трьох місяців та наявність сумарної заборгованість з орендної плати більшої, ніж плата за три місяці.
Звертаючись до суду з даним позовом, позивач вказує, що згідно з інформацією, наданою третьою особою, яка внесена підприємством-балансоутримувачем до Модулю «Облік та відображення об`єктів нерухомого майна територіальної громади міста Києва» (АІС Майно), орендар має заборгованість по орендній платі за Договором № 3487 у розмірі 90012,82 грн з ПДВ (24 місяці).
Відповідно до п. 12.6.7 Незмінюваних умов Договору Договір припиняється на вимогу будь-якої із сторін цього Договору за рішенням суду з підстав, передбачених законодавством.
Договір може бути достроково припинений на вимогу Орендодавця, якщо Орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати більша, ніж плата за три місяці (пп. 12.7.1 Незмінюваних умов Договору).
Департамент листом від 25.12.2025 № 062/05-19-7248 звернувся до Відповідача та Підприємства-балансоутримувача, яким просив Орендаря виконати належним чином свої зобов`язання, передбачені умовами договору та погасити заборгованість з орендної плати за 24 місяці.
Зазначений лист 10.02.2026 надсилався рекомендованим повідомленням з описом про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу за такими адресами: м. Київ, бул. Лесі Українки, буд. 30А, кв.77 (адреса для листування, трекінг Укрпошта № 0100101352433); м. Київ, просп. Лобановського Валерія, буд. 150Г, кв. 66 (адреса місця реєстрації, зазначена Орендарем у листі № 062/8770 від 23.07.2025, трекінг Укрпошта № 0100101352301); м. Київ, вул. Миколи Закревського, буд. 31В, літ. Б (адреса об`єкта оренди, трекінг Укрпошта № 0100101352298); електронна адреса: rentals2021s@gmail.com.
Поштові відправлення №№ 01001001352433, 0100101352301, 0100101352298 відповідачем отримані не були, у зв`язку з чим останні були повернуті на адресу Департаменту.
Враховуючи несплату відповідачем орендних платежів на строк більше трьох місяців та наявність сумарної заборгованість з орендної плати більшої, ніж плата за три місяці позивач звернувся до суду з даним позовом та просить: розірвати Договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 02.11.2021 № 3487, а також виселити відповідача з об`єкту оренди. 
Частиною першою статті 759 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Відповідно до частини першої статті 760 ЦК України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).
Згідно з ч. 1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Укладений сторонами і третьою особою Договір за своєю правовою природою є договором оренди комунального нерухомого майна.
Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 525 ЦК України).
Договір відповідно до статті 629 ЦК України є обов`язковим для виконання сторонами.
Згідно з частиною другою статті 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” (далі - Закон) контроль за виконанням умов договорів оренди нерухомого та рухомого майна покладається на орендодавців майна, а відповідно до частини третьої цієї ж статті контроль за використанням нерухомого та рухомого майна покладається на балансоутримувачів.
Відповідно до частини першої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
При цьому суд зазначає, що оцінка істотності порушення умов договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - “значної міри” позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу суддівського розсуду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору.
Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.
Згідно з частиною другою статті 24 Закону договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.
Відповідно до ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд.
Також як вказано вище договір може бути достроково припинений на вимогу Орендодавця, якщо Орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати більша, ніж плата за три місяці (п.п. 12.7.1 Незмінюваних умов Договору).
Як зазначено у рішенні Господарського суду міста Києва у справі № 910/10990/25 від 18.11.2025, у період з 01.02.2022 по 30.06.2025 відповідач взяті на себе зобов`язання за договором оренди № 3487 від 02.11.2021 належним чином не виконував, внаслідок чого у ТОВ «Нерухомість Києва 3» за цей період утворилась заборгованість з орендної плати.
При цьому під час розгляду даної справи суду не надано доказів погашення вказаної заборгованості та відсутності у відповідача заборгованості з внесення орендної плати більше трьох місяців
Враховуючи вищевикладене, суд вважає вимогу позивача про розірвання договору оренди № 3487 від 02.11.2021, укладеного між учасниками справи, обгрунтвоаною та такою, що підлягає задоволенню.
Частиною першою статті 785 ЦК України визначено, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Відповідно до частини першої статті 25 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.
За таких обставин, ураховуючи, що позовна вимога позивача про розірвання Договору задоволена, то підлягає задоволенню й похідна від неї вимога про виселення відповідача з орендованого приміщення.
Отже, позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню повністю.
Разом з тим, суд відзначає, що у викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення. 
Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 28.05.2020 у справі № 909/636/16.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 у справі “Проніна проти України”, в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.
У рішенні Європейського суду з прав людини “Серявін та інші проти України” вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункті 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі “Руїс Торіха проти Іспанії” (Ruiz Torija v. Spain) від 09.12.1994, серія A, N303-A, п. 29).
Аналогічна правова позиція викладена у постанові від 13.03.2018 Верховного Суду по справі № 910/13407/17.
З огляду на вищевикладене та встановлені фактичні обставини справи, суд надав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмета доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
При цьому, суд зазначає, що іншим доводам сторін оцінка судом не надається, адже вони не спростовують встановлених судом обставин та не впливають на результат прийнятого рішення.
Відповідно до частини першої статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Статтею 73 ГПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.
Згідно зі статтею 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Відповідачем не подано доказів в підтвердження заперечень проти задоволення позовних вимог.
За таких обставин, враховуючи подані учасниками справи докази, які оцінені судом у порядку статті 86 ГПК України, позов підлягає задоволенню.
За приписами статті 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору слід покласти на відповідача.
Керуючись статтями 129, 233, 236, 237, 240 та 241 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.
2. Розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 02.11.2021 № 3487, укладений між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» та Товариством з обмеженою відповідальність «Нерухомість Києва 3».
3. Виселити Товариство з обмеженою відповідальність «Нерухомість Києва 3» (код 43942731, 03118, м. Київ, просп. Лобановського Валерія, буд. 150-Г кв. 66) з нежитлових приміщень загальною площею 132,60 кв. м (I та II поверхи), що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Миколи Закревського, буд. 31-В, літ. «Б».
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальність «Нерухомість Києва 3» (код 43942731, 03118, м. Київ, просп. Лобановського Валерія, буд. 150-Г кв. 66) на користь Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01001, місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок 10, код 19020407) судовий збір у розмірі 5324,80 (п`ять тисяч триста двадцять чотири грн. 80 коп.) грн.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. 
Повне судове рішення складено 23.07.2026.

Суддя О.Г. Удалова