Справа № 466/13183/24 Головуючий у 1 інстанції: Невойт П.С. 
Провадження № 22-ц/811/1128/26 Доповідач в 2 інстанції: Савуляк Р.В. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

27 липня 2026 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Львівського апеляційного суду в складі:
Головуючого судді: Савуляка Р.В.
суддів: Крайник Н.П., Шандри М.М.
секретаря: Іванової О.О. 
з участю: представника ОСОБА_1 – Рублі О.С., представника Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» – Маланій І.Я., представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент» – Оприска М.В. 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Львові цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 – ОСОБА_2 на рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 05 березня 2026 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів», третя особа – Товариство з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент», про визнання майнових прав на об`єкти, –

ВСТАНОВИЛА:

У лютому 2025 року ОСОБА_1 через свого представника адвоката Яковенко О.М. звернувся до суду з позовом до ТзОВ «ЄвроЛьвів» про визнання майнових прав на об`єкт.
В обґрунтування позовних вимог адвокат зазначала, що 03червня 2019 позивач підписав попередій договір кіпівлі-продажу квартири з ТзОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» (надалі – Попередній договір) посвідчений приватним нотаріусом Львівського нотаріального округу за реєстровим № 246.
05 листопада 2021 року позивачем був укладений Договір переуступки прав та про внесення змін до Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 03 червня 2019 року з ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест», відповідно до якого усі права та обовязки за договором перейшли до ТзОВ «ЄвроЛьвів». 
Сторони повинні були укласти Основний договір протягом 4 кварталу 2022 року.
Квартира повинна передатись ТзОВ «ЄвроЛьвів» ОСОБА_1 у власність виключно після здійснення усіх платежів. Відтак, на виконання розділу 4 Попереднього договору всього Позивачем сплачено Відповідачу повну суму забезпечувального платежу.
31 серпня 2020 ОСОБА_1 підписав попередній договір кіпівлі-продажу паркомісця №24 з ТзОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» (надалі – Попередній договір) посвідчений приватним нотаріусом Львівського нотаріального округу за реєстровим № 1234.
17 січня 2022 року 2022 року був укладений Договір про внесення змін та заміну сторони до Попереднього договору купівлі-продажу паркомісця від 31 серпня 2020 року з ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест», відповідно до якого усі права та обовязки за договором перейшли до ТзОВ «ЄвроЛьвів» №72. Сторони повинні були укласти Основний договір протягом 4 кварталу 2022 року.
Паркомісце повинно передатись ТзОВ «ЄвроЛьвів» ОСОБА_1 у власність виключно після здійснення усіх платежів.
Відтак, на виконання розділу 4 Попереднього договору всього Позивачем сплачено Відповідачу повну суму забезпечувального платежу.
31 серпня 2020 року ОСОБА_1 підписав попередій договір кіпівлі-продажу паркомісця №25 з ТзОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» (надалі – Попередній договір) посвідчений приватним нотаріусом Львівського нотаріального округу за реєстровим № 1235.
17 січня 2022 року був укладений Договір про внесення змін та заміну сторони до Попереднього договору купівлі-продажу паркомісця від 31 серпня 2020 року з ТзОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест», відповідно до якого усі права та обовязки за договором перейшли до ТОВ «ЄвроЛьвів». Сторони повинні були укласти Основний договір протягом 4 кварталу 2022 року.
Паркомісце повинно передатись ТзОВ «ЄвроЛьвів» ОСОБА_1 у власність виключно після здійснення усіх платежів. Відтак, на виконання розділу 4 Попереднього договору всього Позивачем сплачено Відповідачу повну суму забезпечувального платежу.
Представником позивача було надіслано лист Відповідачу з проханням укласти основні договори купівлі - продажу квартири та паркомісць
Позивач неодноразово звертався до ТзОВ «ЄвроЛьвів» з пропозицією укласти Основний договір на придбання квартири та паркомісць, так як він повністю сплатив за них кошти, однак Товариство відмовляється укладати такі договори.
Представником позивача Шиганова А.С. було надіслано лист ТзОВ «ЄвроЛьвів» з проханням укласти основний договір, відповіді на який отримано не було. Однак, ТзОВ «ЄвроЛьвів» надіслало лист-звернення, в якому відмовляє в укладенні основного договору і який містить пропозиції у строк до 30 червня 2024 року звернутися до ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» для укладення договорів про придбання квартири на нових умовах, або до ТзОВ «ЄвроЛьвів» для звірки розміру та узгодження умов повернення коштів. 
Позивачем був надісланий лист у відповідь із відмовою від пропозицій та проханням виконати зобов`язання, передбаченим у договорі способом.
Для перевірки даних, викладених в листі ТзОВ «ЄвроЛьвів», представник позивача звернувся до Державної інспекції архітектури та містобудування України. Метою даного листа було визначення, чи дійсно була здійснена заміна Замовника Будівництва, та визначення належного Відповідача/Відповідачів.
Листом від 22 серпня 2024 року №4315/04,18-24 Державної інспекції архітектури та містобудування України було повідомлено те, що останні зміни до Реєстру будівельної діяльності вносилися у 2021 році. Актуальність даної інформації підтвердила Державна інспекція архітектури та містобудування України у листі від 03 жовтня 2024 року.
Отже, станом на момент звернення з позовом до суду замовником будівництва є ТзОВ «ЄвроЛьвів», яке відмовило у виконанні договірних зобов`язань.
Відтак, ОСОБА_1 вважав, що визнання майнових прав на об`єкти інвестування за ним захистить його інтереси у випадку намагань відповідача чи інших осіб здійснити подвійний продаж майнових прав чи оформлення нерухомості іншим незаконним способом. 
З врахуванням зазначених обставин просила визнати за ОСОБА_1 майнові права на об`єкти незавершеного будівництва:
об`єкт незавершеного будівництва - незавершену будівництвом 3-х (трьох) кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, надана для будівництва та обслуговування багато- квартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024), що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 16 (шістнадцятому) поверсі, за будівельним номером 88 (вісімдесят вісім), загальна проектна площа 98,97 (дев`яносто вісім цілих дев`яносто сім сотих) кв.м.;
об`єкт незавершеного будівництва - незавершене будівництвом паркомісце № 24 (двадцять чотири) у підземному паркінгу будинку (багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024);
об`єкт незавершеного будівництва незавершене будівництвом паркомісце № 25 (двадцять п`ять) у підземному паркінгу будинку (багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024) (т.1 а.с.1-19).
Оскаржуваним рішенням Шевченківського районного суду м. Львова від 05 березня 2026 року у задоволенні позовних вимог про визнання за ОСОБА_1 майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва – незавершену будівництвом трьохкімнатну житлову квартиру, два паркомісця № 24 та АДРЕСА_1 ) – відмовлено.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» 20 000.00 грн за надання професійної правової (правничої) допомоги.
Рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 05 березня 2026 року оскаржив представник ОСОБА_1 – ОСОБА_2 .
В апеляційній скарзі покликається на те, що в попередніх договорах викладені усі істотні умови, притаманні договору купівлі-продажу майнових прав, зокрема і положення про повну сплату вартості житла, яке ще не збудоване, що не притаманне попереднім договорам, а відтак за своєю суттю між сторонами укладено договори купівлі-продажу майнових прав, які є виконаними з моменту повної сплати вартості квартири та паркомісць.
У випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦПК України.
Належним відповідачем у даній справі є саме Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів», яке є замовником будівництва.
Саме первинний замовник будівництва має зобов`язання щодо передачі квартири за попереднім договором купівлі-продажу.
Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» не відчужував об`єкт незавершеного будівництва, а лише передав Товариству з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент» право забудови земельної ділянки та відповідні функції замовника будівництва об`єкта, однак надалі залишається замовником будівництва та користувачем земельної ділянки.
На момент підписання договору № 01-26/03-24 у відповідача вже не було майнових прав на спірний об`єкт нерухомості, а відтак такі не могли бути передані третій особі, що не було враховано судом.
Для отримання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва та набуття статусу замовника будівництва Товариство з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент» повинно було протягом трьох робочих днів про такі зміни відповідний орган, який приймає рішення про зміну замовника будівництва і вводить про це інформацію в Реєстр будівельної діяльності, однак цього не зроблено. 
Недотримання забудовником визначеного законом порядку фінансування будівництва не є підставою для відмови інвестору у захисті його прав, а ефективним способом захисту у такому випадку є визнання за інвестором прав на об`єкт інвестування.
Стягнута судом сума витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 20 000 грн є завищеною, не підтверджена належними та допустимими доказами, не відповідає вимогам розумності й обґрунтованості, оскільки справа не пов`язана з вирішенням складних правових питань, не вимагала призначення експертизи та залучення додаткових спеціалістів.
Подані відповідачем докази не містять конкретизації фактичного обсягу наданих послуг з правничої допомоги, не подано доказів щодо тривалості, характеру та складності виконаних адвокатом робіт, а сама лише наявність договору та платіжного документа не свідчить про обґрунтованість стягнутої суми витрат. 
Просить рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 05 березня 2026 року скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника представника ОСОБА_1 – ОСОБА_2 на підтримання доводів апеляційної скарги, пояснення представника ТзОВ «Євро Львів» – Маланій І.Я. та представника ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» – Оприска М.В. на її заперечення, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення із наступних підстав.
Судом та матеріалами справи встановлено, що 03 червня 2019 року ОСОБА_1 підписав попередній договір купівлі-продажу квартири з ТзОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» (надалі – Попередній договір) посвідчений приватним нотаріусом Львівського нотаріального округу за реєстровим № 246.
Предметом Договору згідно п.2.1 є укладення Сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу Об`єкту (далі Основний договір) на умовах встановлених цим Договором.
Згідно п.2.4. зазначено, що Сторони укладають Основний договір на умовах, передбачених цим Договором, протягом ІУ кварталу 2020 року, але не пізніше 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Строною-1 на Об`єкт та за умови виконання Стороною-2 вимог розділу 4 Договору.
Розділом 4 Договору передбачено забезпечення виконання Договору та порядок розрахунків.
Згідно п.4.2. Договору сума коштів буде після її належної сплати Стороною-2 за даним Договором, зарахована до платежів за Основним договором у момент укладення такого Основного договору.
Пунктом 4.3. та 4.4. визначено розмір забезпечувального платежу, що дорівнює сумі коштів, яка у національній валюті України гривні складає 1 598 365, 50 грн. без ПДВ, що становить 59519, 03 дол. США. Такий платіж вноситься двома частинами на банківський рахунок Сторони-1 (при цьому сума забезпечувального платежу може бути збільшена на коефіцієнт корегування вартості (Ккв) на момент сплати кожного окремого платежу: перший у розмірі 1 438 528,95 грн., що за курсом НБУ становить 53 567,13 дол. США – а решта 2-ий до 15 грудня 2020 у розмірі 159836,55 грн., що за курсом НБУ становить 5951,90 дол. США. Такі внески ОСОБА_1 вніс на рахунок ТзОВ «КУА «Оптимум» «Львівська Мрія-Інвест».
Згідно п.7.2 Попереднього договору за порушення строків виконання грошових зобов`язань за цим Договором Сторона-2 сплачує Стороні-1 суму заборгованості, з урахуванням індексу інфляції за весь час прострочення, три відсотки річних, нарахованих на суму боргу, а також пеню в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України від простроченої суми за кожен день прострочки (том 1 арк.спр.183-192).
25 листопада 2021 року позивачем був укладений Договір переуступки прав та про внесення змін до Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 03 червня 2019 року з ТзОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест», відповідно до якого усі права та обов`язки за договором перейшли до ТзОВ «ЄвроЛьвів». Сторони повинні були укласти Основний договір протягом 4 кварталу 2022 року (том 1 арк.спр.193-196).
Квартира повинна передатись ТОВ «ЄвроЛьвів» ОСОБА_1 у власність виключно після здійснення усіх платежів. Відтак, на виконання розділу 4 Попереднього договору всього Позивачем сплачено Відповідачу повну суму забезпечувального платежу.
Цим же договором змінено п.4.9. Попереднього договору та викладено в іншій редакції. Встановлено вартість 1 кв.м. площі Об`єкту у розмірі 18650,00 грн., що на день укладення такого становить 692,61 дол. США. Курс гривні по відношенню до дол. США враховується на момент здійснення оплати.
Також погодили, що на момент підписання сума недоплаченої частини забезпечувального платежу становить 246 976,30 грн. без ПДВ. Знову ж таки зазначено, що платіж вноситься на банківський рахунок Сторони-1 (при цьому сума забезпечувального платежу може бути збільшена на коефіцієнт корегування вартості (Ккв) на момент сплати кожного окремого платежу.
Додатковим договором встановлено оплату сімома рівними частками до 15 числа щомісяця у розмірі 35 282,33 грн. за курсом НБУ на день укладення цього Договору становить 1310,24 дол. США. Також визначено порядок розрахунку коефіцієнту коригування вартості.
Згідно п.2.1. розділу 2 встановлено, що перехід прав і обов`язків, що є предметом даного Договору, здійснюється шляхом зміни сторони в Попередньому договорі купівлі-продажу квартири, з усіма правовими наслідками для сторін.
З долучених стороною позивача копії меморіальних ордерів вбачається, що ОСОБА_1 здійснив оплату 7-ти платежів (том 1 арк.спр. 225-234). При цьому не було порушення у строках сплати.
Крім того, 31 серпня 2020 року ОСОБА_1 підписав два попередні договори купівлі-продажу паркомісця №24 та паркомісця №25 з ТзОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» (надалі – Попередній договір) посвідчений приватним нотаріусом Львівського нотаріального округу за реєстровим № 1234 і № 1235 (том 1 арк.спр. 197-206, 211-220).
Предметом Договору згідно п.2.1 є укладення Сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу Об`єкту (далі Основний договір) на умовах встановлених цим Договором.
Згідно п.2.5. зазначено, що Сторони укладають Основний договір на умовах, передбачених цим Договором, протягом І кварталу 2021 року, але не пізніше 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Строною-1 на Об`єкт та за умови виконання Стороною-2 вимог розділу 4 Договору.
Розділом 4 Договору передбачено забезпечення виконання Договору та порядок розрахунків.
Згідно п.4.2. Договору сума коштів буде після її належної сплати Стороною-2 за даним Договором, зарахована до платежів за Основним договором у момент укладення такого Основного договору.
Пунктом 4.3. та 4.4. визначено розмір забезпечувального платежу, що дорівнює сумі коштів, яка у національній валюті України гривні складає 192 000, 00 грн. без ПДВ, що становить 6987, 94 дол. США. Такий платіж вноситься двома частинами на банківський раханок Сторони-1 (при цьому сума забезпечувального платежу може бути збільшена на коефіцієнт корегування вартості (Ккв) на момент сплати кожного окремого платежу: перший у розмірі 172 800,00 грн., що за курсом НБУ становить 6289,15 дол. США – а решта 2-ий до 15 березня 2021 у розмірі 19200,00 грн., що за курсом НБУ становить 698,79 дол. США. Такі внески ОСОБА_1 вніс на рахунок ТзОВ «КУА «Оптимум» «Львівська Мрія-Інвест».
Згідно п.7.2 Попереднього договору за порушення строків виконання грошових зобовязань за цим Договором Сторона-2 сплачує Стороні-1 суму заборгованості, з урахуванням індексу інфляції за весь час прострочення, три відсотки річних, нарахованих на суму боргу, а також пеню в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України від простроченої суми за кожен день прострочки.
17 січня 2022 року позивачем було також укладено два Договори про внесення змін та заміну сторони до Попереднього договору купівлі-продажу паркомісця від 31 серпня 2020 року з ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест», відповідно до якого усі права та обовязки за договором перейшли до ТОВ «ЄвроЛьвів». Сторони повинні були укласти Основний договір протягом 4 кварталу 2022 року. Паркомісце повинно передатись ТзОВ «ЄвроЛьвів» ОСОБА_1 у власність виключно після здійснення усіх платежів. Відтак, на виконання розділу 4 Попереднього договору всього Позивачем сплачено Відповідачу повну суму забезпечувального платежу (том 1 арк.спр. 207-210, 221-224).
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 суд першої інстанції дійшов висновку, що відповідно до умов попереднього договору покупець набуває право власності на майнові права після підписання ним акту прийому-передачі майнових прав, передача та приймання майнових прав між сторонами договору не відбулася, що є підставою для відмови у задоволенні позову, оскільки саме по собі укладання Попереднього договору купівлі-продажу квартири та парко місць не породжує переходу до Позивача майнових прав на дані об`єкти. Тобто суд першої інстанції виходив із необґрунтованості позовних вимог.
Колегія суддів погоджується з рішенням суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову, однак не погоджується з мотивами покладеними в основу цього рішення суду.
Як вбачається з матеріалів справи 26 березня 2024 року між ТзОВ «ЄвроЛьвів» та ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» укладено Договір № 01-26/03-24 щодо організації та фінансування будівництва об`єкта від 26 березня 2024 року.
Згідно з п. 2.1 зазначеного договору ТзОВ «ЄвроЛьвів» зобов`язалося передати ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» право забудови земельної ділянки та відповідні функції замовника будівництва об`єкта на земельній ділянці разом із усіма виконаними та/або незавершеними роботами та придбаними матеріалами, які були виконані та використані при спорудженні Об`єкта будівництва, а ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» зобов`язалося забезпечити організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва Об`єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та/або юридичних осіб) та сплатити ТОВ «ЄвроЛьвів» обумовлену цим договором винагороду.
Згідно з Додатком №1 від 26 березня 2024 року до Договору № 01-26/03-24 винагорода Замовника за передачу Девелоперу права забудови Земельної ділянки та функції Замовника будівництва, в тому числі комплексу виконаних та/або незавершених будівельно-монтажних робіт та придбаних матеріалів, які були виконані при спорудженні Об`єкта будівництва, а також виконання інших договірних зобов`язань за цим Договором перед Девелопером, становить 136708035,39 грн, які підлягають сплаті не пізніше, ніж через 1 календарний рік після введення Об`єкта будівництва в експлуатацію та отримання сертифіката готовності Об`єкта будівництва.
Актом передачі-приймання до Договору № 01-26/03-24 від 26 березня 2024 року засвідчено передання Замовником та прийняття Девелопером комплексу виконаних будівельно-монтажних робіт та придбаних матеріалів, які були виконані та використані при спорудженні Об`єкта будівництва «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 » на суму 136708035,39 грн.
Того ж дня на підставі Акту приймання-передачі ТзОВ «ЄвроЛьвів» передало, а ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» прийняло відповідний будівельний майданчик.
Сертифікатом №ЛВ122260318219 інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю від 20 березня 2026 року багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 (нове будівництво) засвідчується відповідність закінченого будівництвом об`єкта (черги, окремого пускового комплексу) проектній документації та підтверджує його готовність до експлуатації.
Сертифікат виданий на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації від 18 березня 2026 року.
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав від 21 травня 2026 року №478221730, квартира АДРЕСА_2 ,17-Гналежить на праві власності ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент».
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав від 02 липня 2026 року №484255402, машиномісце/парко місце П/М 24 (загальна площа 17 кв.м) належить на праві власності ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент».
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав від 03 липня 2026 року №484418892, машиномісце/парко місце П/М 25 (загальна площа 16,8 кв.м) належить на праві власності ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент».
Тому не знайшли свого підтвердження доводи апеляційної скарги про те, що Договір № 01-26/03-24 від 26 березня 2024 року є нікчемним (в розумінні ст.228 ЦК України) і не створює жодних правових наслідків.
Зазначений Договір № 01-26/03-24 від 26 березня 2024 року укладений із дотриманням законодавчих вимог щодо його форми, ніким не оспорений та не визнаний недійсним в судовому порядку.
Представником відповідача та третьої особи надано докази на підтвердження фактичного виконання Договору № 01-26/03-24, зокрема Договори переведення боргу, платіжні доручення про оплату за договорами переведення боргу на виконання Договору № 01-26/03-24, платіжні доручення про оплату за будівельні матеріали та виконані роботи щодо добудови будинку та введення будинку в експлуатацію, а в подальшому - реєстраційні документи на спірну квартиру і паркомісця 
На думку суду, позивачем помилково ототожнюється замовник будівництва в розумінні законодавства про регулювання містобудівної діяльності та власник майнових прав, які можуть не збігатися в одній особі. У спірних правовідносинах не змінюючи статусу замовника будівництва, ТзОВ «ЄвроЛьвів» на підставі цивільно-правового договору передало майнові права на об`єкт та функції щодо організації та фінансування будівництва третій особі – ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент», що не суперечить жодним нормам законодавства.
Згідно з ч. 1 ст. 48 ЦПК України сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач.
Належним відповідачем є особа, яка є суб`єктом матеріального правовідношення, тобто особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача (див. пункт 8.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 липня 2023 року у справі № 910/15792/20). 
Суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача.
Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі.
Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача (частина перша, абзац перший частини другої, частина третя статті 51 ЦПК України).
Встановлення належності відповідачів є обов`язком суду, який він виконує під час розгляду справи (ex officio), навіть якщо жодна із заінтересованих осіб цього не вимагає. Тому пред`явлення позову до неналежного відповідача (неналежного складу відповідачів) є самостійною та безумовною підставою для відмови в позові незалежно від доводів учасників справи, стадії її розгляду або залучення такої особи (осіб) до участі у справі як третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору (див. mutatis mutandis постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 13червня 2024року у справі № 932/163/21).
Коли неможливо вирішити питання про обов`язки відповідача, одночасно не вирішивши питання про обов`язки особи, не залученої до участі у справі співвідповідачем, суд відмовляє у задоволенні позову (див. mutatis mutandis постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 26 січня 2022 року у справі № 457/726/17 та п.5.8-5-10 постанови Верховного Суду від 28 січня 2026 року у справі №444/3122/22).
Велика Палата Верховного Суду  звертала увагу, що поняття «сторона у спорі» може не бути тотожним за змістом поняттю «сторона у процесі»: сторонами в процесі є такі її учасники, як позивач і відповідач; тоді як сторонами у спорі є належний позивач і той належний відповідач, до якого звернута чи має бути звернута відповідна матеріально-правова вимога позивача. Такі висновки сформульовані у постановах від 14 листопада 2018 року в справі № 183/1617/16, від 29 травня 2019 року в справі № 367/2022/15-ц, від 07 липня 2020 року в справі № 712/8916/17, від 09 лютого 2021 року в справі № 635/4741/17.
Отже, належним відповідачем є особа, яка є суб`єктом матеріального правовідношення, тобто особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача (див. пункт 8.10. постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 липня 2023 року в справі № 910/15792/20).
Визначення відповідачів, предмета і підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача (див. постанови Великої Палати Верховного Суду, викладений в постанові від 17 квітня 2018 року в справі № 523/9076/16-ц, від 21 листопада 2018 року в справі № 127/93/17-ц, від 12 грудня 2018 року в справах № 570/3439/16-ц, № 372/51/16-ц).
Неналежний відповідач - це особа, притягнута позивачем як відповідач, стосовно якої встановлено, що вона не повинна відповідати за пред`явленим позовом за наявності даних про те, що обов`язок виконати вимоги позивача лежить на іншій особі - належному відповідачеві. Вирішуючи спір, суд залежно від характеру правовідносин зобов`язаний визначити суб`єктний склад спору і норми матеріального права, які підлягають застосуванню, та, встановивши факт пред`явлення позову до неналежного відповідача, відсутність клопотань про заміну первісного відповідача належним відповідачем, незалучення до участі у справі співвідповідача, суд відмовляє в задоволенні позову саме із зазначених підстав (див. постанову Верховного Суду від 04 червня 2025 року в справі № 453/1231/20).
Пред`явлення позову до неналежного відповідача (неналежного складу відповідачів) є самостійною підставою для відмови в позові (постанова Верховного Суду від 18 жовтня 2023 року в справі № 300/808/19).
Отже, встановлення належності відповідачів є обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи (ex officio), навіть якщо жодна із заінтересованих осіб цього не вимагає. Тому пред`явлення позову до неналежного відповідача (неналежного складу відповідачів) є самостійною та безумовною підставою для відмови в позові незалежно від доводів учасників справи, стадії її розгляду або залучення такої особи (осіб) до участі у справі як третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору (див. постанову Верховного Суду від 13 червня 2024 року в справі № 932/163/21).
Разом з тим, ТзОВ «ЄвроЛьвів» є неналежним відповідачем у справі, оскільки, на даний час, майнові права на всі результати будівельної діяльності передані за договором № 01-26/03-24 від 26 березня 2024 року ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» (функції забудовника), що свідчить про те, що позивач просить визнати за ним майнові права, пред`явивши вимоги до особи, яка не вправі відповідати за такими, оскільки, на даний час, майнові права на спірну квартиру вже належать не відповідачу.
На вказані обставини звернута увага, а також Верховним Судом у справах зазначеної категорії (див:справа №466/11625/24 Постанова від 21 липня 2025 року та інші).
Враховуючи те, що ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до особи, яка не може відповідати за пред`явленими вимогами, колегія суддів погоджується з рішенням суду про відмову у задоволенні позову, однак вважає, що підставою для відмови у задоволенні позову є неналежний суб`єктний склад спірних правовідносин, що виключає можливість вирішення судом цього спору по суті заявлених вимог.
Отже, належним відповідачем за вимогами про визнання майнових прав на:
об`єкт незавершеного будівництва - незавершену будівництвом 3-х (трьох) кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, надана для будівництва та обслуговування багато-квартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024), що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 16 (шістнадцятому) поверсі, за будівельним номером 88 (вісімдесят вісім), загальна проектна площа 98,97 (дев`яносто вісім цілих дев`яносто сім сотих) кв.м.;
об`єкт незавершеного будівництва - незавершене будівництвом паркомісце № 24 (двадцять чотири) у підземному паркінгу будинку (багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024);
об`єкт незавершеного будівництва незавершене будівництвом паркомісце № НОМЕР_1 (двадцять п`ять) у підземному паркінгу будинку (багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024), є ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент».
Відповідно ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» слід було залучити відповідачем у цій справі, без залучення якого позовні вимоги не могли бути вирішені судом по суті.
Встановивши, що позовні вимоги були пред`явлені ОСОБА_1 до неналежного відповідача, колегія суддів змінює мотиви рішення суду першої інстанції з викладенням їх в редакції цієї постанови.
Вказане узгоджується з висновком Верховного Суду викладеним у постанові від 04 грудня 2024 року у справі № 592/13042/21.
Колегія суддів вважає необгрунтованими посилання представника позивача на постанови Верховного Суду: від 17 липня 2024 у справі № 344/13538/17, від 12 січня 2022 у справі № 344/12729/17, від 24 жовтня 2018 у справі № 344/8552/16-ц, де належним відповідачем був визначений замовник будівництва, оскільки у вказаних справах, на відміну від даної справи, майнові права на результати будівельної діяльності та об`єкт незавершеного будівництва замовник будівництва іншим особам не відчужував є нерелевантними до обставин даної справи.
Також безпідставним є посилання в апеляційній скарзі на висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 12 березня 2025 року у справі № 761/28387/23, оскільки у вказаній справі не застосовувалось правонаступництво.
Доводи апеляційної скарги про стягнення судом першої інстанції завищеної суми витрат на професійну правничу допомогу не знайшли свого підтвердження..
В суді першої інстанції відповідач просив стягнути на його користь 40 000 гривень витрат на професійну правничу допомогу.
Згідно ст. 133 ЦПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати: 1) на професійну правничу допомогу; 2) пов`язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи; 3) пов`язані з витребуванням доказів, проведенням огляду доказів за їх місцезнаходженням, забезпеченням доказів; 4) пов`язані з вчиненням інших процесуальних дій, необхідних для розгляду справи або підготовки до її розгляду.
Відповідно до п. 1 ч. 3 ст. 133 ЦПК до витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу.
Згідно ч. 1 ст. 137 ЦПК витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.
У відповідності до ч. 2 ст. 137 ЦПК України, за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.
Відповідно до ч.3 ст.137 ЦПК України для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
При стягненні витрат на правову допомогу слід враховувати, що особа, яка таку допомогу надавала, має бути адвокатом (ст.6 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність») або іншим фахівцем у галузі права незалежно від того, чи така особа брала участь у справі на підставі довіреності, чи відповідного договору (ст.12,46,56 ЦПК України). Витрати на правову допомогу мають бути документально підтверджені та доведені. Відсутність документального підтвердження витрат на правову допомогу, а також розрахунку таких витрат є підставою для відмови у задоволенні вимог про відшкодування таких витрат. Таким чином, якщо стороною буде документально доведено, що нею понесено витрати на правову допомогу, а саме: надано договір на правову допомогу, акт приймання-передачі наданих послуг, платіжні документи про оплату таких послуг, розрахунок таких витрат, то у суду відсутні підстави для відмови у стягненні таких витрат стороні, на користь якої ухвалено судове рішення.
При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін.
У постанові Об`єднаної палати Верховного Суду від 03 жотвня 2019 року у справі №922/445/19 висловлено правову позицію, згідно якої розмір витрат на оплату професійної правничої допомоги адвоката встановлюється і розподіляється судом згідно з умовами договору про надання правничої допомоги при наданні відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, як уже сплаченої, так і тієї, що лише підлягає сплаті (буде сплачена) відповідною стороною або третьою особою.
На підтвердження розміру судових витрат на професійну правничу допомогу адвокатом, окрім Договору про надання професійної правничої допомоги від 01 травня 2024 року, відповідачем додано платіжну квитанцію на суму 40 000грн.
З урахуванням принципу співмірності, складності справи, обсягу виконаної адвокатом роботи, пояснень та значимості таких дій у справі, пропорційність витрат до предмету спору та обсягу фактично наданих послуг і результатів розгляду справи, суд дійшов висновку, що вартість фактично наданих послуг у вигляді професійної правової (правничої) суд першої інстанції стягнув з позивача на користь відповідача, в розмірі 20 000,00грн.
Апелянт не згідний з визначеною судом першої інстанції сумою витрат на правничу допомогу і вважає її завищеною.
З цього приводу колегія наголошує, що при вирішенні питання розподілу судових витрат суд повинен оцінювати витрати, що мають бути компенсовані за рахунок іншої сторони, ураховуючи як те, чи були вони фактично понесені, так і оцінювати їх необхідність.
У рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Лавентс проти Латвії» зазначено, що відшкодовуються лише витрати, які мають розумний розмір.
Тобто, суд зобов`язаний оцінити рівень адвокатських витрат, що мають бути присуджені з урахуванням того, чи були такі витрати понесені фактично, але й також - чи була їх сума обґрунтованою.
Вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд, за наявності заперечення сторони проти розподілу витрат на правничу допомогу або з власної ініціативи, керуючись критеріями, що визначені нормами процесуального законодавства, може не присуджувати стороні, на користь якої ухвалено судове рішення, всі її витрати на професійну правову допомогу.
Подібний правовий висновок викладено у додатковій постанові Верховного Суду від 19 січня 2023 року у справі № 345/136/18.
Колегія суддів погоджується із визначеною судом першої інстанції сумою витрат на правничу допомогу у 20 0000 гривень з врахуванням предмету спору, обсягом виконаної адвокатом роботи та складністю справи, а тому відсутні підстави для її зменшення.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права. 
Керуючись ст.ст. 367, 368, п. 2 ч. 1 ст. 374, ст.ст. 376, 381, 382, 384, 389 ЦПК України, колегія суддів, -

УХВАЛИЛА:

Апеляційну скаргу Представника ОСОБА_1 – ОСОБА_2 – задовольнити частково.
Рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 05 березня 2026 року – змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
В решті рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 05 березня 2026 року – залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскарженою у касаційному порядку шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.
Повний текст постанови складено 27 липня 2026 року.

Головуючий: Савуляк Р.В. 

Судді: Крайник Н.П. 

Шандра М.М.