ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ ОКРУЖНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД РІШЕННЯ  ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 липня 2026 року | Справа № 160/6977/26
Дніпропетровський окружний адміністративний суд у складі:
головуючого судді Бухтіярової М.М.
за участі секретаря судового засідання Харківської А.В.
за участі:
представника позивача Субботіної А.В.
представника відповідача Пашко Є.О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Дніпро адміністративну справу за позовною заявою Товариства з обмеженою відповідальністю «АГОРА-РЕНТ» до Головного управління ДПС у Дніпропетровській області про визнання протиправним та скасування податкового повідомлення-рішення, -
ВСТАНОВИВ:
До Дніпропетровського окружного адміністративного суду надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю «АГОРА-РЕНТ» до Головного управління ДПС у Дніпропетровській області, в якій позивач просить:
-визнати протиправним та скасувати в повному обсязі податкове повідомлення-рішення від 25.02.2026 р. № 0106960702 форма «Р» про збільшення суми грошового зобов`язання з орендної плати за землю в розмірі 9 362 864,34 грн. та штрафної санкції в розмірі 1 898 438,83 грн.
В обґрунтування позовних вимог позивачем зазначено, що відповідачем була проведена планова виїзна перевірка, за результатами перевірки складено акт № 211/04-36-07-02/33808320 від 29.01.2026. За висновками акту встановлено, зокрема, заниження задекларованих показників плати за землю (орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності) за земельну ділянку, розташовану за адресою м. Дніпропетровськ (Дніпро), Запорізьке шосе, 37, площею 5,5469 га. (кадастровий номер 1210100000:03:044:0028) на загальну суму 9362864,34 грн. Наведені висновки відповідача стали підставою для прийняття оскаржуваного податкового повідомлення-рішення від 25.02.2026 № 0106960702 форма «Р». Позивач не погоджується з такими висновками відповідача та вважає, що підстав для прийняття оскаржуваного рішення не було, оскільки товариство не допускало порушень податкового законодавства. Підставою для висновку про нібито заниження позивачем податкового зобов`язання по сплаті орендної плати за землю з 01.01.2019 по 30.09.2025 за земельну ділянку (кадастровий номер 1210100000:03:044:0028) стало власне тлумачення відповідачем умов договору оренди та порядку застосування рішень Дніпровської міської ради. Позивач вказує, що 29.10.2010 було укладено Договір оренди землі з Дніпропетровською міською радою (Орендодавець), за яким позивач як орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку площею 5,5469га за адресою: Дніпро, Запорізьке шосе, 37, 37а, кадастровий номер: 1210100000:03:044:0028, на строк 15 років. Прийнята ставка для розрахунку розміру орендної плати станом на 27.10.2010 – 3%. Позивач звертає увагу, що з початку дії договору оренди землі з 29.10.2010 та до 28.02.2018 розмір орендної плати встановлений на підставі рішень ДМР від 13.02.2008 №31/28; від 23.01.2008 № 2/27; від 06.08.2008 № 39/35 та від 06.12.2017 № 13/27, який складав 3%. В подальшому, рішенням Дніпровської міської ради від 31.02.2018 року № 8/30 змінено попереднє рішення № 13/27 від 06.12.2017 р. та був затверджений новий розмір орендної плати - в розмірі 2,3%. Далі міською радою було прийнято рішення №3/24 від 13.07.2022, яким були внесені зміни до рішення міської ради від 06.12.2017 року № 13/27 та в Додатку 1 до цього рішення, для земель промисловості, а саме ВЦПЗ 11.02, річний розмір орендної плати за користування земельної ділянки для юридичних осіб визначений на рівні 1,3%. Також міська рада установила, що це рішення набуває чинності з 01.01.2023 та діє тимчасово, протягом дії воєнного стану на території України та 12 місяців після місяця, в якому буде припинено або скасовано воєнний стан на території України. Отже, порушень з боку позивача не було, орендна плата розраховувалась на підставі діючих рішень Дніпровської міської ради. При цьому, ані умовами договору оренди землі від 29.10.2010, ані рішеннями Дніпровської міської ради, якими врегульовано порядок визначення та розрахунку розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, не передбачено прямої норми, яка б зобов`язувала позивача, у разі зміни ставок орендної плати, вносити зміни до договору шляхом укладення додаткової угоди або додаткового договору. За таких обставин, позивач цілком правомірно при обрахунку розміру орендної плати застосував ставки орендної плати, встановлені відповідними рішеннями органу місцевого самоврядування, без внесення змін до договору оренди. Відповідно, висновки відповідача в акті перевірки ґрунтуються на невірному застосуванні норм права та не можуть вважатися правомірною підставою для донарахування податкових зобов`язань. З огляду на викладене, просить задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.
Ухвалою суду від 30.03.2026 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження в адміністративній справі №160/6977/26; справу призначено до розгляду за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення сторін (у письмовому провадженні), а також встановлено відповідачу строк для подання відзиву на позовну заяву протягом п`ятнадцяти днів з дня отримання ухвали.
Цією ж ухвалою суду витребувано у Головного управління ДПС у Дніпропетровській області: усі докази з їх документальним підтвердженням на обґрунтування правових підстав для прийняття податкового повідомлення-рішення, що оскаржується.
13.04.2026 відповідачем подано відзив на позовну заяву, в якому заперечує проти позовних вимог та просить відмовити у задоволенні позову. В обґрунтування своєї позиції зазначає наступне. В ході перевірки було встановлено, що ТОВ «АГОРА-РЕНТ» за перевіряємий період з 01.01.2019 по 30.09.2025 мало в оренді земельну ділянку площею 5,5469 га., яка знаходиться за адресою м. Дніпро, Запорізьке шосе, 37, 37-А (кадастровий номер 1210100000:03:044:0028). Згідно п.288.1 ст.288 ПК України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Згідно з розрахунком розміру орендної плати до договору від 29.10.2010 про оренду вказаної земельної ділянки сторонами було погоджено, що ставка орендної плати встановлена у розмірі 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Однак, в поданій звітності з плати за землю за 2019-2022 р.р. підприємством зазначено категорію земельних ділянок: 11.02, крім того, ТОВ «АГОРА-РЕНТ» в колонці «Розмір (ставка) орендної плати (%)» плати зазначено у розмірі 2,3%. В поданій звітності з плати за землю за 2023 р. - вересень 2025 р.р. підприємством зазначено категорію земельних ділянок: 11.02, крім того, ТОВ «АГОРА-РЕНТ» в колонці «Розмір (ставка) орендної плати (%)» плати зазначено у розмірі 1,3%. Отже, позивачем занижено розмір орендної плати за період 2019 – вересень 2025 рр., застосовуючи невірну ставку орендної плати, яка встановлена умовами договору. При цьому, позивачем не вносились зміни до договору оренди щодо встановленого ставки оренди. На запит перевіряючих обґрунтованих доводів з приводу заниження податкових зобов`язань з орендної плати позивачем не надано. За викладених обставин, відповідач вважає оскаржуване податкове повідомлення-рішення правомірним та відсутніми підстави для його скасування. Клопотав про розгляд справи за правилами загального позовного провадження.
13.04.2026 відповідачем подано клопотання про долучення доказів.
17.04.2026 від представника позивача надійшла відповідь на відзив, в якій повторно акцентує увагу, що єдиною підставою для висновку про порушення позивачем вимог податкового законодавства щодо повноти сплати орендної плати за землю стало власне тлумачення відповідачем умов договору оренди та порядку застосування рішень Дніпровської міської ради. Ані умовами договору оренди землі від 29.10.2010 року, ані рішеннями Дніпровської міської ради, якими врегульовано порядок визначення та розрахунку розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, не передбачено прямої норми, яка б зобов`язувала позивача у разі зміни ставок орендної плати вносити зміни до договору шляхом укладення додаткової угоди. Попри це, відповідач наполягає на власному тлумаченні умов договору оренди землі, зокрема, пункту 4.8, розцінюючи положення «в інших випадках, передбачених законом» у поєднанні з пунктом 12.1 («зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін») як такі, що нібито зобов`язують позивача в обов`язковому порядку укладати додаткові угоди. Така позиція відповідача є внутрішньо суперечливою та не відповідає фактичним обставинам справи. Відповідач фактично не виконав обов`язок щодо доведення правомірності донарахованих зобов`язань та штрафу, а також не надав жодних належних та допустимих доказів, які б свідчили про неправомірність застосування позивачем розмірів орендної плати.
Ухвалою суду від 20.04.2026 постановлено про перехід до розгляду адміністративної справи за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 07.05.2026.
Копія ухвали суду разом із судовими повістками про виклик в суд надіслані сторонам.
22.04.2026 відповідачем подані заперечення на відповідь позивача, обгрунтовуючи свою позицію доводами, аналогічним до викладених у відзиві.
06.05.2026 позивачем подано до суду додаткові пояснення, в якому зауважено на безпідставності наведеної відповідачем судової практики. 
У підготовчому засіданні 07.05.2026 оголошено перерву для надання відповідачем додаткових доказів.
20.05.2026 від Дніпровської міської ради надійшла заява про вступ у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору.
20.05.2026 відповідачем подано клопотання про долучення витребуваних доказів.
У підготовчому засіданні 21.05.2026 розглянуто заяву Дніпровської міської ради та усною ухвалою із занесенням до протоколу судового засідання відмовлено у її задоволенні. 
Також, у підготовчому засіданні 21.05.2026 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.
28.05.2026 відповідачем подані додаткові пояснення щодо долученого до позовної заяви висновку науково-правової експертизи від 16.03.2026.
15.06.2026 позивачем подано свої пояснення щодо доводів відповідача щодо долученого висновку науково-правової експертизи від 16.03.2026.
У судовому засіданні 16.06.2026 представники сторін надали свої пояснення щодо поданих до суду заяв по суті. Усною ухвалою із занесенням до протоколу судового засідання у відповідача витребувано додаткові докази, у зв`язку із чим оголошено перерву до 30.06.2026.
26.06.2026 в суді зареєстроване клопотання відповідача про долучення доказів.
У судовому засіданні 30.06.2026 закінчено з`ясування обставин справи та дослідження доказів, в судових дебатах представник позивача підтримала позовні вимоги та просила позов задовольнити в повному обсязі, акцентуючи увагу на безпідставності висновків контролюючого органу про порушення податкового законодавства, що полягли в основу оскаржуваного податкового повідомлення-рішення. Представник відповідача проти позову заперечувала, просила відмовити у задоволенні позову.
У судовому засіданні 09.07.2026 було оголошено вступну і резолютивну частини рішення.
Заслухавши пояснення представників сторін справи, дослідивши матеріали справи та надані докази, проаналізувавши зміст норм матеріального та процесуального права, що регулюють спірні правовідносини, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, з огляду на наступне.
Товариство з обмеженою відповідальністю «АГОРА-РЕНТ» зареєстроване 19.10.2005, про що в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань вчинено запис про державну реєстрацію юридичної особи за ідентифікаційним кодом 33808320, місцезнаходження юридичної особи: Дніпропетровська обл., м. Дніпро, Запорізьке шосе, 37.
Позивач перебуває на податковому обліку в Головному управлінні ДПС у Дніпропетровській області як платник податків за основним місцем обліку (Дніпровська ДПІ).
Згідно з відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань основний вид господарської діяльності ТОВ «АГОРА-РЕНТ» за КВЕД: 68.20 Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна.
29.10.2010 між Дніпропетровською міською радою (далі – орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «АГОРА-РЕНТ» (далі – орендар) укладено договір оренди землі (далі – Договір оренди), посвідчений приватним нотаріусом Кулініч А.С. та зареєстрований в реєстрі за №457. Крім того, договір зареєстрований в Дніпропетровському міському виробничому відділі Дніпропетровської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис №041010400823 від 25.11.2010.
Договір укладено на п`ятнадцять років (п.3.1).
Відповідно до предмету Договору оренди (п.1) орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: по Запорізькому шосе, 37, 37-А (Жовтневий район), і зареєстрована в державному реєстрі земель за кадастровим номером 1210100000:03:044:0028. Цільове використання земельної ділянки (код УКЦВЗ) 1.10.5 (підприємства іншої промисловості).
Згідно з пунктом 2 Договору оренди, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 5,5469 га. На земельній ділянці знаходься об`єкти нерухомого майна, інші об`єкти інфраструктури.
За змістом пункту 4 Договору оренди, сторонами обумовлено, що річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у грошовій формі (у гривнях) у розмірі мінімальної ставки орендної плати, встановленої Законом України «Про оренду землі». Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюються з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.
Згідно з пунктом 14.3 Договору оренди, невід`ємними частинами договору є: ?акт приймання-передачі об`єкта оренди; ??акт обстеження земельної ділянки (з додатками); розрахунок розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності, грошова оцінка яких проведена; ??витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки; ?рішення міської ради про передачу в оренду земельної ділянки; ??план або схема земельної ділянки; ??якт встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); ??кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень), використані та встановлених і зареєстрованих у відповідному порядку земельних сервітутів.
Відповідно до розрахунку розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності, грошова оцінка яких проведена, станом на 27.10.2010 р., який є невід`ємною частиною Договору оренди від 29.10.2010, прийнята ставка відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки для розрахунку розміру орендної плати становить 3%.
У період з 22.12.2025 по 22.01.2026 Головним управлінням ДПС у Дніпропетровській області згідно із п.п.20.1.4 п.20.1 ст.20, пп.75.1.2 п.75.1 ст.75, п.77.1. п.77.4 ст. 77 Податкового кодексу України на підставі наказів ГУ ДПС у Дніпропетровській області від 05.12.2025 №7350-п, від 09.01.2026 №59-п, від 19.01.2026 №210-п, а також направлень на перевірку від 17.12.2025 №12042, №12044, №12046, проведена документальна планова виїзна перевірка Товариства з обмеженою відповідальністю «АГОРА-РЕНТ», код за ЄДРПОУ 33808320, з питань додержання вимог податкового, валютного та іншого законодавства за період з 01.01.2019 по 30.09.2025.
В ході перевірки перевіряючими надано запити: №1/07-02 від 22.12.2025 про надання документів; №2/07-02 від 12.01.2026 про надання документів, №3/07-02 від 12.01.2026 про надання документів та №4/07-02 від 21.01.2026 про надання пояснень до встановлених в ході перевірки порушень.
Так, запитом від 12.01.2026 №2/07-2 у позивача запитувались такі документи за період з 01.01.2019 по 30.09.2025:
договори оренди земельних ділянок, з додатками (Розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якої проведена; Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки; Акт обстеження земельної ділянки (з додатками); Протокол проведення земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення; ??додаткові договори до договорів оренди землі з додатками (у разі наявності); ?витяги з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, отримані після зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки; ?рішення місцевих органів влади про затвердження ставок плати за землю (земельний податок та/або орендна плата) на 2019 - 2025 роки; ??нормативну грошову оцінку земель за 2019-2025 роки; ??інші первинні документи ТОВ «АГОРА-РЕНТ», що стосуються питань повноти нарахування плати за землю (земельний податок та/або орендна плата) за земельну ділянку, що перебувають в користуванні ТОВ «АГОРА-РЕНТ» на підставі укладених договорів оренди землі за 2019-2025 рр.
Листом від 14.01.2026 за вих. 02 позивачем надано пояснення щодо питань, наведених у вказаному запиті, та повідомлено, що по земельній ділянці кадастровий номер 1210100000:03:044:0028 розмір орендної плати при розрахунку здійснюється на підставі рішень Дніпровської міської ради. Розмір орендної плати з початку дії договору оренди з 29.10.2010 до 28.02.2018 складає 3%, що встановлений на підставі рішень ДМР від 13.02.2008 №31/28, від 23.01.2008 № 2/27, від 06.08.2008 № 39/35 та від 06.12.2017 № 13/27. З 01.03.2018, з моменту вступу в дію рішення ДМР від 21.02.2018 №8/30, розмір орендної плати для земельних ділянок КВЦПЗ 11.02 складає - 2,3%, тому розрахунок орендної плати проводився за ставкою 2,3%. Відповідно до рішення ДМР від 13.07.2022 № 3/24 з 01.01.2023 застосовується ставка 1,3% (на період дії воєнного стану).
За результатами перевірки складено акт від 29.01.2026 №211/04-36-07-02/33808320.
За висновками акту перевіркою встановлено порушення ТОВ «АГОРА-РЕНТ», зокрема: п.286.2 ст.286, п.288.1, п.288.4, п.288.7 ст.288 Податкового Кодексу України, внаслідок чого встановлено заниження задекларованих показників плати за землю (орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності) за земельну ділянку, розташовану за адресою: м. Дніпро, Запорізьке шосе, буд. 37, площею 5,5469 га. відповідно до договору; код КВЦПЗ: 11.02 - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості; кадастровий номер - 1210100000:03:044:0028) за період з 01.01.2019 по 30.09.2025 року на загальну суму 9362864,34 грн., а саме: за 2019 рік на суму 673 902,94 грн., за 2020 рік на суму 673 906,50 грн., за 2021 рік на суму 746 769,98 грн., за 2022 рік на суму 585 567,20 грн., за 2023 рік на суму 2 277 534,29 грн., за 2024 рік на суму 2 394 561,75 грн., за 9 місяців 2025 року на суму 2 010 621,68 грн.
Виявлені порушення обґрунтовані в акті наступним.
В поданій звітності за землю за період з 2019 – 2022 рр. ТОВ «АГОРА-РЕНТ» зазначено категорію земельних ділянок 11.02 підприємства іншої промисловості, крім того ТОВ «АГОРА-РЕНТ`в колонці «Розмір (ставка) орендної плати (%)» зазначено – 2,3%. В поданій звітності за землю за період з 2023 – 2025 рр. ТОВ «АГОРА-РЕНТ» зазначено категорію земельних ділянок 11.02 підприємства іншої промисловості, крім того ТОВ «АГОРА-РЕНТ» в колонці «Розмір (ставка) орендної плати (%)» зазначено – 1,3%.
Згідно з Розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку площею 5,5469 га (кадастровий номер 1210100000:03:044:0028), що є невід`ємною частиною Договору оренди від 29.10.2010, ставка орендної плати встановлена у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Відповідно до інформації Дніпровської міської ради, наданої листом від 09.12.2025 №3/12-278 (вх. ГУ ДПС у Дніпропетровській області від 09.12.2025 №185293/5) «Щодо забезпечення повноти нарахування та надходження орендної плати за землю по юридичних особах» по підприємству ТОВ «АГОРА-РЕНТ» за земельну ділянку з кадастровим номером 1210100000:03:044:0028 площею 5,5469 га., визначений у розмірі 3 відсотки нормативної грошової оцінки землі.
Згідно витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 1210100000:03:044:0028 площею 5,5469 га за перевіряємий період з 01.01.2019 по 30.09.2025 року склала: 2019 рік – 96 272 357,37 грн.; 2020 рік – 96 272 357,37 грн.; 2021 рік – 106 681 425,98 грн.; 2022 рік – 89 786 560,92 грн.; 2023 рік – 133 972 605,36 грн.; 2024 рік – 140 856 573,22 грн.; 2025 рік – 157 695 817,69 грн.
Отже, згідно п.п.288.5.1 п.288.5 ст.288 Податкового кодексу розмір орендної плати за земельну ділянку загальною площею 5,5469 га склала:
за 2019 рік – 2888170,72 грн. (НГО - 96 272 357,37 х 3%); підприємство задекларувало в декларації - 2 214 267,78 грн., тобто 2888170,72 грн. - 2214267,78 грн. = 673902,94 грн. занижено орендну плату за землю;
за 2020 рік – 2888170,72 грн. (НГО - 96272357,37 х 3%); підприємство задекларувало в декларації - 2 214264,22 грн., тобто 2888 170,72 грн. - 2214264,22 грн. = 673 906,50 грн. занижено орендну плату за землю;
за 2021 рік – 3200442,78 грн. (НГО - 106 681 425,98 х 3%); підприємство задекларувало в декларації - 2453672,80 грн., тобто 3200442,78 грн. - 2453672,80 грн. = 746769,98 грн. занижено орендну плату за землю;
за 2022 рік – 2693596,83 грн. (НГО - 89786560,92 х 3%); підприємство задекларувало в декларації – 2108029,63 грн., тобто 2693596,83 грн. - 2108029,63 грн. = 585567,20 грн. занижено орендну плату за землю;
за 2023 рік – 4019178,16 грн. (НГО - 133972 605,36 х 3%); підприємство задекларувало в декларації – 1741643,87 грн., тобто 4019178,16 грн. – 1741643,87 грн. = 2277534,29 грн. занижено орендну плату за землю;
за 2024 рік – 4225697,20 грн. (НГО - 140856573,22 х 3%); підприємство задекларувало в декларації – 1831135,45 грн., тобто 4225 697,20 грн. – 1831135,45 грн. = 2394561,75 грн. занижено орендну плату за землю;
за 9 міс. 2025 року – 3548155,90 грн. (НГО - 157695817,69 х 3% / 12 = 394239,54*9 міс.); підприємство задекларувало в декларації – 1537534,22 грн., тобто 3548155,90 грн. – 1537534,22 грн. = 2010621,68 грн. занижено орендну плату за землю.
Згідно з укладеного договору оренди землі від 29.10.2010 визначено пунктом 4. Орендна плата та підпунктом 4.8. Розмір орендної плати переглядається щорічно, або у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; змін у цільовому використанні земельної ділянки; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря; в інших випадках, передбачених законом.
Тобто ТОВ «АГОРА-РЕНТ» не скористалося правом на внесення змін до цього договору, а саме: не звернулося до Дніпровської міської ради (орендодавець) в письмовій формі щодо зміни розміру орендної плати за земельну ділянку з кадастровим номером 1210100000:03:044:0028 площею 5,5469 га., а самостійно скористалося за 2019-2022 р.р. рішенням Дніпровської міської ради за №8/30 від 21.02.2018 року «Про внесення змін до рішення міської ради від 06.12.2017 №13/27 «Про ставки земельного податку, розмір орендної плати за землю, пільги зі сплати земельного податку на території міста», згідно з яких встановлено річний розмір орендної плати за користування земельними ділянками (відсотків нормативної грошової оцінки) у розмірі 2,3%, та відповідно до рішення Дніпровської міської ради за №3/24 від 13.07.2022 «Про внесення змін до рішення міської ради від 06.12.2017 №13/27 «Про ставки земельного податку, розмір орендної плати за землю, пільги зі сплати земельного податку на території міста», за 2023-9 місяців 2025 згідно якого встановлено річний розмір орендної плати за користування земельними ділянками (відсотків нормативної грошової оцінки) для категорії земельної ділянки код КВЦПЗ: 11.02 – у розмірі 1,3%.
Враховуючи викладене, ТОВ «АГОРА-РЕНТ» подано податкову декларацію з плати за землю (орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності), за земельну ділянку з кадастровим номером 1210100000:03:044:0028 площею 5,5469 га., за перевіряємий період з 01.01.2019 по 30.09.2025 року (2019 – 2022 р.р. - розмір орендної плати 2,3%, 2023 – 9 міс. 2025 рр. - розмір орендної плати 1,3%), що призвело до заниження податкового зобов`язання.
Копію акту отримано 29.01.2026 із зауваженнями щодо вказаних висновків та 10.02.2026 позивачем подано заперечення на акт перевірки.
Листом від 12.02.2026 № 9804/6/04-36-07-02-13 Головним управлінням ДПС у Дніпропетровській області повідомлено директора товариства про дату, час та місце розгляду заперечень.
Листом від 24.02.2026 №13314/6/04-36-07-02-13 Головним управлінням ДПС у Дніпропетровській області повідомлено, що за результатом розгляду заперечень позивача Комісія визнала висновки акту правомірними та такими, що відповідають нормам чинного законодавства, а заперечення позивача – залишені без задоволення.
25.02.2026 на підставі висновків акту від 29.01.2026 №211/04-36-07-02/33808320 Головним управлінням ДПС у Дніпропетровській області прийнято податкове повідомлення-рішення форми «Р» №0106960702 згідно з яким ТОВ «АГОРА-РЕНТ» збільшено суму грошового зобов`язання за платежем «орендна плата з юридичних осіб» на загальну суму 10980509,97 грн., з яких: 9082071,14 грн. - за податковими зобов`язаннями та 1898438,83 грн. – штрафними (фінансовими) санкціями.
Копію податкового повідомлення-рішення надіслано позивачу засобами поштового зв`язку та отримано 09.03.2026.
Не погодившись з вказаним податковим повідомленням-рішенням, позивач звернувся до суду з цим позовом.
Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, суд виходить з наступного.
Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, зокрема визначення вичерпного переліку податків та зборів, що справляються в Україні, та порядку їх адміністрування, платників податків та зборів, їх права та обов`язки, компетенцію контролюючих органів, повноваження і обов`язки їх посадових осіб під час адміністрування податків, а також відповідальність за порушення податкового законодавства, врегульовано Податковим кодексом України (далі - ПК України в редакції на час виникнення спірних правовідносин).
Підпунктом 4.1.1 пункту 4.1 статті 4 ПК України визначено, що податкове законодавство України ґрунтується на такому принципі, як загальність оподаткування - кожна особа зобов`язана сплачувати встановлені цим Кодексом, законами з питань митної справи податки та збори, платником яких вона є згідно з положеннями цього Кодексу.
Платниками податків визнаються фізичні особи (резиденти і нерезиденти України), юридичні особи (резиденти і нерезиденти України) та їх відокремлені підрозділи, які мають, одержують (передають) об`єкти оподаткування або провадять діяльність (операції), що є об`єктом оподаткування згідно з цим Кодексом або податковими законами, і на яких покладено обов`язок із сплати податків та зборів згідно з цим Кодексом (пункт 15.1 статті 15 ПК України).
Згідно з підпунктами 16.1.3, 16.1.4 пункту 16.1. статті 16 ПК України платники податку зобов`язані подавати до контролюючих органів у порядку, встановленому податковим та митним законодавством, декларації, звітність та інші документи, пов`язані з обчисленням і сплатою податків та зборів; сплачувати податки та збори в строки та у розмірах, встановлених цим Кодексом та законами з питань митної справи.
Відповідно до пункту 36.1 статті 36 ПК України податковим обов`язком визнається обов`язок платника податку обчислити, задекларувати та/або сплатити суму податку та збору в порядку і строки, визначені цим Кодексом, законами з питань митної справи.
Згідно пунктом 38.1 статті 38 ПК України виконанням податкового обов`язку визнається сплата в повному обсязі платником відповідних сум податкових зобов`язань у встановлений податковим законодавством строк.
Податкова декларація, розрахунок, звіт (далі - податкова декларація) - документ, що подається платником податків (у тому числі відокремленим підрозділом у випадках, визначених цим Кодексом) контролюючому органу у строки, встановлені законом, на підставі якого здійснюється нарахування та/або сплата податкового зобов`язання або відображаються обсяги операції (операцій), доходів (прибутків), щодо яких податковим та митним законодавством передбачено звільнення платника податку від обов`язку нарахування і сплати податку і збору, чи документ, що свідчить про суми доходу, нарахованого (виплаченого) на користь платників податків - фізичних осіб, суми утриманого та/або сплаченого податку (пункт 46.1 статті 46 ПК України).
Податок на майно складається з: податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки; транспортного податку; плати за землю (стаття 265 ПК України).
Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України плата за землю є обов`язковим платежем у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.
Відповідно до пункту 269.1 статті 269 ПК України платниками плати за землю є, зокрема: платники орендної плати - землекористувачі (орендарі) земельних ділянок державної та комунальної власності на умовах оренди.
Справляння плати за землю, в тому числі й орендної плати, здійснюється відповідно до положень розділу ХІІ ПК України.
Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - це обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункт 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України).
За приписами пункту 288.1 статті 288 ПК України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого подавати контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний контролюючий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.
Згідно з пунктом 288.4 статті 288 ПК України розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.
Законом України «Про запобігання фінансової катастрофи та створення передумов для економічного зростання в Україні» від 27 березня 2014 року № 1166-VII, який набрав чинності 1 квітня 2014 року, підпункт 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України викладено в такій редакції: розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки.
Відповідно до пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу (у редакції цієї з 1 січня 2017 року згідно з Законом № 1797-VIII від 21 грудня 2016 року) не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території; (у редакції з 1 січня 2018 року згідно з Законом №2245-VIII від 7 грудня 2017 року) - для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки); не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки (підпункт 288.5.2 цього ж пункту).
Відповідно до пункту 288.7 статті 288 ПК України податковий період, порядок обчислення орендної плати, строк сплати та порядок її зарахування до бюджетів застосовується відповідно до вимог статей 285 - 287 цього розділу.
Проаналізувавши наведені положення ПК України можна дійти висновку, що законодавець визначив нижню граничну межу річної суми орендної плати за земельні ділянки, незалежно від того, чи співпадає її розмір із визначеним у договорі. Диспозиція статті 288 ПК України чітко розрізняє розмір орендної плати (яка визначається договором) та річну суму платежу (яка, в свою чергу, не може бути меншою від затвердженого законодавцем розміру). Тобто, незалежно від того, чи вносилися зміни до змісту договору оренди в частині встановлення розміру орендної плати, ПК України вимагає, щоб річна сума платежу з орендної плати за земельну ділянку була не меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки.
Крім того, виходячи із принципу пріоритетності норм ПК України над нормами інших актів, у разі їх суперечності, який закріплений у пункті 5.2 статті 5 цього Кодексу, до моменту внесення до договору оренди відповідних змін, розмір орендної плати в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України.
Наведений висновок підтверджується чіткою та послідовною судовою практикою, яка є обов`язковою для врахування, в силу вимог статті 242 КАС України, зокрема постановами Верховного Суду України від 2 грудня 2014 року (справа № 21-274а14), 7 квітня 2015 року (справа №21-117а15), 14 квітня 2015 року (справа № 21-165а15), 24 квітня 2015 року (справа № 21-131а15).
Від указаного правового висновку Верховний Суд у встановленому КАС України порядку не відступав, навпаки, аналогічний підхід до розуміння норм права, зокрема, й підпункту 288.1.5 пункту 288.5 статті 288 ПК України, було підтримано Верховним Судом у постановах від 18 березня 2019 року (справа № 823/219/18), від 16 квітня 2019 року (справа № 2140/1586/18), від 11 червня 2019 року (справа № 826/17049/16), від 10 жовтня 2019 року (справа № 824/2281/15-а), від 17 вересня 2020 року (справа № 160/3242/19), від 2 грудня 2020 року (справа № 160/2705/19), від 6 березня 2025 року (справа № 160/5643/23).
У ході судового розгляду встановлено та матеріалами справи підтверджено, що ТОВ «АГОРА-РЕНТ» у періоді, що перевірявся, на підставі договору оренди від 29.10.2010, укладеного з Дніпропетровською міською радою, користувалося земельною ділянкою (кадастровий номер 1210100000:03:044:0028), загальною площею 5,5469 га, що розташована за адресою: м. Дніпро, Запорізьке шосе, 37, 37-А; цільове використання земельної ділянки (код УКЦВЗ) 1.10.5 (підприємства іншої промисловості).
За розрахунком розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності, грошова оцінка яких проведена, станом на 27.10.2010 р.», який є невід`ємною частиною Договору оренди від 29.10.2010, сторонами договору погоджено, що для розрахунку розміру орендної плати застосовується ставка – 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Суд ураховує, що сторонами не заперечується той факт, що орендна плата за вказану земельну ділянку у періоді 2019 р. - вересень 2025 р. позивачем сплачено в повному обсязі відповідно до задекларованих в податкових деклараціях зобов`язань за 2019 рік, за 2020 рік, за 2021 р., за 2022 р., за 2023 р., за 2024 р. та 2025 р.
При цьому, для розрахунку розміру орендної плати протягом період з 2019 р. по 2022 р. позивачем застосовувалась ставка – 2,3% нормативної грошової оцінки, за період з 2023 р. по 2025 р. – застосовувалась ставка – 1,3% нормативної грошової оцінки, тобто у відсотковому розмірі меншому, аніж встановлено умовами договору оренди від 29.10.2010.
Представник позивача у судовому засіданні наполягала, що заниження податкових зобов`язань з орендної плати протягом з 2019 року по вересень 2025 року не було, оскільки зменшена ставка орендної плати встановлена відповідним рішенням органу місцевого самоврядування, а саме: з моменту вступу в дію рішення Дніпровської міської ради від 21.02.2018 №8/30 розмір орендної плати для земельних ділянок КВЦПЗ 11.02 складає - 2,3%, тому розрахунок орендної плати проводився за ставкою 2,3%, а з моменту вступу в дію рішення Дніпровської міської ради від 13.07.2022 №3/24 (з 01.01.2023) товариством застосовувалась ставка 1,3% (на період дії воєнного стану).
Однак, такі доводи позивача суд вважає неприйнятними, оскільки сам факт існування нового рішення міської ради про встановлення орендної плати у вищому чи нижчому розмірі не може автоматично змінювати чинних умов договору оренди, якщо такий договір передбачав ставку у розмірі 3 відсотків, а відповідних змін до договору сторони не вносили.
Суд звертає увагу, якщо під час укладення договору орендна плата вже відповідає нижній граничній межі (3% від нормативної грошової оцінки), то з точки зору ПК України немає правових підстав автоматично та без внесення змін до договору змінювати відсоток орендної плати. Адже єдина умова, яку чітко сформулював законодавець, це неможливість застосовувати орендну ставку, нижчу за 3% (за умови проведення нормативної грошової оцінки). Якщо ж ставка і так становить 3%, як і є у спірних правовідносинах, то цей розмір не суперечить вимогам ПК України (не нижче мінімуму). Тому для зміни розміру ставки орендної плати (збільшення/зменшення розміру ставки) потрібно укладати додаткову угоду, ґрунтуючись на взаємній згоді сторін.
Подібні висновки викладені Верховним Судом в постанові від 6 березня 2025 року (справа № 160/5643/23).
У спірному випадку, позивачем самостійно, без укладання змін до умов чинного договору оренди від 29.10.2010, застосовано зменшену ставку орендної плати земельної ділянки (кадастровий номер 1210100000:03:044:0028), а саме 2,3% замість 3% (у періоді 2019 р. - 2022 р.), та 1,3% замість 3% (у періоді 2023 р. – вересень 2025 р.), що потягло до невірного обрахунку орендної плати у вказаний період. 
Доводи сторони позивача про те, що умовами договору оренди від 29.10.2010 не передбачено обов`язкового ініціювання внесення змін до умов договору оренди в разі прийняття органом місцевого самоврядування рішення про зміну ставки орендної плати, є цілком безпідставними, оскільки вони жодним чином не обґрунтовують правомірності дій позивача у самостійному перегляді узгодженої в договорі ставки орендної плати.
Суд зазначає, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, тож зміна ставки орендної плати може бути здійснена тільки за згодою орендодавця та орендаря, шляхом внесення змін до укладеного договору оренди. Без перегляду умов чинного договору застосування нової ставки орендної плати є неправомірним, навіть у разі ухвалення органом місцевого самоврядування відповідного рішення про її збільшення чи зменшення.
За таких обставин, суд погоджується з відповідачем про заниження позивачем задекларованих показників орендної плати за земельну ділянку (кадастровий номер 1210100000:03:044:0028) за період з 01.01.2019 по 30.09.2025, що відбулось внаслідок самостійного (без внесення відповідних змін до договору оренди від 29.10.2010) застосування позивачем зменшеної ставки орендної плати.
Щодо наданого позивачем висновку науково-правової експертизи від 16.03.2026, суд зазначає, що за приписами частини першої статті 113 КАС України висновок експерта у галузі права не є доказом, має допоміжний (консультативний) характер і не є обов`язковим для суду.
При цьому, такий висновок науково-правової експертизи може стосуватися лише передбачених КАС України питань застосування аналогії закону чи аналогії права чи змісту норм іноземного права згідно з їх офіційним або загальноприйнятим тлумаченням, практикою застосування, доктриною у відповідній іноземній державі.
Натомість, наданий висновок науково-правової експертизи стосується оцінки доказів, якими керувався позивач під час обрахунку орендної плати протягом спірного періоду, крім того містить оцінку дій позивача як платника у спірних правовідносинах, що є неприпустимим в силу частини другої статті 113 КАС України, тому такий висновок науково-правової експертизи не приймається судом до уваги.
Щодо посилань сторони позивача на те, що з боку Дніпровської міської ради протягом спірного періоду не було скарг з приводу недоплати орендної плати, що, на переконання позивача, свідчить про правомірність нарахованих та сплачених сум орендної плати, суд зазначає, що відсутність зауважень з боку орендодавця не свідчить про відсутність порушень податкового законодавства, функцію контролю за повнотою нарахування та сплати податків, зборів та платежів здійснюють контролюючі органи, зокрема, органи податкової служби.
З огляду на викладене, з урахуванням наведених судом законодавчих норм та встановлених обставин, суд вважає, що податкове повідомлення-рішення від 25.02.2026 № 0106960702 прийняте відповідачем на підставі, у межах та у спосіб, передбачений законодавством, відповідає критеріям, визначених частиною другою статті 2 КАС України, що, в свою чергу, свідчить про відсутність правових підстав для його скасування.
Решта доводів сторін висновків суду по суті заявлених позовних вимог не спростовують.
При прийнятті рішення суд також враховує положення Висновку №11 (2008) Консультативної ради європейських суддів щодо якості судових рішень (пункти 32-41), в якому, серед іншого, звертається увага на те, що усі судові рішення повинні бути обґрунтованими, зрозумілими, викладеними чіткою і простою мовою і це є необхідною передумовою розуміння рішення сторонами та громадськістю; у викладі підстав для прийняття рішення необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави захисту; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення.
При цьому, зазначений Висновок також акцентує увагу на тому, що згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах.
Суд також враховує позицію Європейського суду з прав людини (в аспекті оцінки аргументів учасників справи у касаційному провадженні), сформовану, зокрема у справах «Салов проти України» (заява №65518/01; від 6 вересня 2005 року; пункт 89), «Проніна проти України» (Заява №63566/00; 18 липня 2006 року; пункт 23) та «Серявін та інші проти України» (заява №4909/04; від 10 лютого 2010 року; пункт 58): принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, передбачає, що у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються; хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент; міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (RuizTorija v.) серія A. 303-A; 09 грудня 1994 року, пункт 29).
Відповідно до статті 90 КАС України суд оцінює докази, які є у справі, за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на їх безпосередньому, всебічному, повному та об`єктивному дослідженні. Жодні докази не мають для суду наперед встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), що міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Частиною першою статті 9 КАС України встановлено, що суд при вирішенні справи керується принципом змагальності сторін, диспозитивності та офіційного з`ясування всіх обставин у справі, відповідно до якого розгляд і вирішення справ в адміністративних судах здійснюються на засадах змагальності сторін та свободи в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.
Згідно з статтею 77 КАС України кожна сторона повинна довести ті обставини, на яких ґрунтуються її вимоги та заперечення, крім випадків, встановлених ст. 78 цього Кодексу.
В адміністративних справах про протиправність рішень, дій чи бездіяльності суб`єкта владних повноважень обов`язок щодо доказування правомірності свого рішення, дії чи бездіяльності покладається на відповідача.
Таким чином, довести правомірність своїх дій чи бездіяльності відповідно до принципу офіційності в адміністративному судочинстві зобов`язаний суб`єкт владних повноважень. Разом з тим, згідно з принципом змагальності позивач має спростувати доводи суб`єкта владних повноважень, якщо заперечує їх обґрунтованість.
Натомість, підстави, якими позивач обґрунтовує протиправність оспорюваного податкового повідомлення-рішення не знайшли свого обґрунтованого підтвердження, а інших підстав для визнання неправомірними спірного рішення відповідача судом не встановлено.
Враховуючи викладене, на підставі оцінки поданих доказів у їх сукупності, за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи та системного аналізу положень законодавства України, суд вважає, що позовна заява необґрунтована та задоволенню не підлягає.
Вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд виходить з наступного.
Відповідно до статті 139 КАС України, у разі відмови в задоволенні позову судові витрати не присуджуються на користь сторони за рахунок бюджетних асигнувань суб`єкта владних повноважень.
Керуючись ст.ст. 9, 72-90, 242-246, 250, 255, 295 Кодексу адміністративного судочинства України, суд, -
ВИРІШИВ:
У задоволенні позовної заяви Товариства з обмеженою відповідальністю «АГОРА-РЕНТ» (код ЄДРПОУ 33808320, місцезнаходження: 49000, Дніпропетровська область, м. Дніпро, Запорізьке шосе, буд. 37) до Головного управління ДПС у Дніпропетровській області (код ЄДРПОУ 44118658, місцезнаходження: 49005, Дніпропетровська область, м. Дніпро, вул. Сімферопольська, буд. 17-А) про визнання протиправним та скасування податкового повідомлення-рішення – відмовити.
Рішення суду набирає законної сили відповідно до вимог статті 255 Кодексу адміністративного судочинства України та може бути оскаржене в строки, передбачені статтею 295 Кодексу адміністративного судочинства України.
Відповідно до статті 297 Кодексу адміністративного судочинства України рішення суду оскаржується шляхом подання апеляційної скарги до Третього апеляційного адміністративного суду.
Повний текст рішення складено 10.09.2026.

Суддя М.М. Бухтіярова