ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
15 липня 2026 року м. Херсон
Єдиний унікальний номер справи: 650/3450/25
Номер провадження: 22-ц/819/1086/26

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів з розгляду цивільних справ:

головуючого Радченка С.В.
суддів: Базіль Л.В.,
Приходько Л.А.

секретар: Андреєва В.В. 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Херсоні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 05 травня 2026 року, ухваленого під головуванням судді Сікори О.О., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якої звернувся представник – адвокат Бєліков Андрій Андрійович до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт», Товариства з обмеженою відповідальністю «Перемога-Плюс», про розірвання договору оренди землі,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст вимог і рішення суду першої інстанції
У травні 2025 року представник позивача звернувся до суду із зазначеним позовом. В обґрунтування позовних вимог зазначив, що позивачці на праві власності належить земельна ділянка з кадастровим номером 6520685200:04:010:0020 площею 8,3849 га, яка розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 238 058 грн 74 коп.
19 червня 2006 року між позивачем та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» було укладено договір оренди землі №4АА002118-040671500011, за яким земельну ділянку передано орендарю у строкове платне володіння і користування. Надалі 04 вересня 2015 року сторону орендаря змінено на ПП «ЮТС-Агропродукт Плюс», 24 липня 2017 року - на ТОВ «ЮТС-Агропродукт», а 17 квітня 2025 року право оренди передано ТОВ «Перемога-Плюс» на підставі договору купівлі-продажу права оренди.
За умовами договору та додаткових угод орендна плата вноситься у грошовій формі до 31 грудня кожного року, а строк дії договору визначено до 30 листопада 2027 року. Розмір орендної плати, за розрахунком позивача, становить 9 950,82 грн за один рік оренди. Орендар повинен був нарахувати та сплатити орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки, однак цього обов`язку не виконав, у зв`язку з чим загальна сума заборгованості становить 29 852,46 грн.
Факт несплати орендної плати підтверджується відповіддю органів ДПС України щодо доходів позивача за 2020-2025 роки, з якої вбачається відсутність виплати орендної плати у 2022, 2023 та 2024 роках. Крім того, адвокатський запит представника позивача про надання інформації та документів щодо нарахування і виплати орендної плати відповідачем залишено без відповіді.
Несплата орендної плати за три роки поспіль є систематичним порушенням умов договору та істотним порушенням прав орендодавця, який при укладенні договору розраховував на своєчасне отримання орендної плати. Така несплата є підставою для розірвання договору оренди землі відповідно до статей 526, 610, 611, 629, 651 ЦК України, статті 96 ЗК України, статей 24, 32 Закону України «Про оренду землі» та пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.
З огляду на систематичну несплату орендної плати за 2022-2024 роки та відсутність доказів об`єктивної неможливості користування земельною ділянкою, позивач просила розірвати договір оренди землі № 4АА002118-040671500011 від 19 червня 2006 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:010:0020 площею 8,3849 га та стягнути з відповідачів понесені судові витрати.
Рішенням Великоолександрівського районного Херсонської області від 05 травня 2026 року позовні вимоги задоволено. Розірвано договір оренди землі №4АА002118-040671500011 від 19.06.2006 року укладений між ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" (новий орендар ТОВ «Перемога-Плюс» на підставі договору купівлі продажу права оренди від 17.04.2025) та ОСОБА_1 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 59740566 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:010:0020 площею 8, 3849 га.
Вирішено питання щодо судових витрат.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивачем доведено, що мала місце несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням умов договору та підставою, передбаченою законом, для його розірвання. При цьому суд виходив з того, що у матеріалах справи відсутні докази, що систематична несплата орендної плати була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов`язань. 
При цьому суд врахував ту обставину, що упродовж 2022 року відповідач не міг належно користуватися земельними ділянками, оскільки територія на якій земельні ділянки розміщене була тимчасово окупована рф з 09.04.2022 року по 11.11.2022 року і відповідно орендар не міг провести посівну компанію та компанію по збору врожаю.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
Не погоджуючись з рішенням суду, ТОВ «ЮТС-Агропродукт» подало апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду скасувати і ухвалити нове яким відмовити в задоволенні позову, посилаючись на неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права. Апеляційна скарга мотивована тим, що до 2022 року товариство виконувало всі свої зобов`язання за договором, проте в 2022 році його діяльність призупинилась та не здійснювалась на орендованих земельних ділянках внаслідок тимчасової окупації військами рф Херсонської області у 2022 році та забороною військовими адміністраціями Херсонської області після деокупації частини територій Херсонської області проведення сільськогосподарських робіт на земельних ділянках, які були визнані непридатними для використання за наявності потенціальної загрози їх забруднення вибухонебезпечними предметами. Також зазначив, що територія Новорайської сільської територіальної громади з 11.11.2022 і по тепер віднесені до території можливих бойових дій. Крім того, звернув увагу суду на те, що територія Новорайської сільської територіальної громади Херсонської області знаходиться у безпосередній близькості до населених пунктів Херсонської області, які перебувають під тимчасовою окупацією російської федерації. Вказує, що унаслідок збройної агресії Російської Федерації та тимчасової окупації відповідач був позбавлений можливості здійснювати господарську діяльність і використовувати орендовану земельну ділянку за її цільовим призначенням. Майно підприємства було знищене та розграбоване, що унеможливило нормальне функціонування підприємства та виконання договірних зобов`язань. У результаті бойових дій територія, на якій розташована земельна ділянка, забруднена вибухонебезпечними предметами та потребує проведення робіт із розмінування для забезпечення її безпечного використання. Відсутність розмінування унеможливлює будь-яку діяльність на земельній ділянці, зокрема ведення сільськогосподарського виробництва, для якого вона була передана в оренду. Перебування працівників на такій території та здійснення діяльності без проведення відповідного розмінування, а також постійні атаки російських FPV-дронів і ракет становлять пряму загрозу їх життю та здоров`ю і унеможливлюють проведення посівної кампанії, збирання врожаю та ведення господарської діяльності в цілому. Несплата орендної плати у цей період, а також до моменту підтвердження безпечного стану земельної ділянки, є наслідком обставин непереборної сили, за які відповідач не несе відповідальності, що виключає можливість розірвання договору з підстав систематичної несплати за відповідний період. Апелянт посилається на частину 6 статті 762 Цивільного кодексу України, яка передбачає звільнення від орендної плати у таких випадках, та норми податкового законодавства, які встановлюють пільги щодо плати за землю на територіях бойових дій у період воєнного стану. Також представником товариства зазначено, що воно не відмовляється від виконання своїх зобов`язань, однак наголошує на неможливості їх виконання під час тимчасової окупації, ліквідації її наслідків та до повного розмінування земельної ділянки, що унеможливлює безпечне ведення господарської діяльності. Відсутність обов`язку щодо сплати орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які відповідач не відповідає, підтверджується наступними обставинами: тимчасовою окупацією території Херсонської області, де розташована земельна ділянка, внаслідок повномасштабної військової агресії російськової федерації (згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 №376, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786); територія Бериславської міської територіальної громади, з 11.11.2022 і по тепер віднесені до території можливих бойових дій згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786); рішенням XIV сесії Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року №491 «Про наявність обставин непереборної сили та затвердження переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок таких обставин», серед яких ТОВ «ЮТС-Агропродукт»; розпорядженнями Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області: від 31 жовтня 2023 року №163; від 06 лютого 2024 року №29, від 18 квітня 2024 року №154, від 11 лютого 2025 року №58; даними Інтерактивної карти ДСНС, які розміщені на її офіційному сайті за посиланням «Розмінування України» (https://mine.dsns.gov.ua/), де територія Новорайської сільської ради є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети; листом Головного управління ДСНС України у Херсонській області №66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025, де зазначено, що земельна ділянка є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами. Вказує, що Головне управління ДСНС України у Херсонській області не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях у зв`язку із щоденними обстрілами з боку російської федерації. Зазначений лист підтверджує, що піротехнічні розрахунки ДСНС України не залучались до робіт з розмінування на цій ділянці. Також, в обґрунтування доводів апеляційної скарги, товариство вказало на необхідність врахування постанови Верховного суду №650/3776/24 при вирішення даного питання. Апелянтом зазначено, що з урахуванням вказаної вище правової позиції Верховного Суду, а також положень ч.8 ст.82 ЦПК України, обставини наявності непереборної сили, що унеможливили використання земельних ділянок та виконання зобов`язань за договорами оренди ТОВ «ЮТС-Агропродукт» встановлені судом та не підлягають повторному доказуванню. Отже, відсутні правові підстави для розірвання договору оренди землі. Щодо необов`язковості сертифікату Торгово-промислової палати України як єдино-можливого доказу наявності форс-мажорних обставин апелянтом вказано, що у постанові Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22 зазначено, що сертифікат ТПП не є єдиним або обов`язковим доказом існування форс-мажорних обставин; наявність форс-мажорних обставин може доводитися й іншими доказами, якщо інше не передбачено законом або договором. Вказав, що у даній справі наявність форс-мажорних обставин, які перешкоджали господарській діяльності ТОВ «ЮТС-Агропродукт», підтверджується іншими документами. Це, зокрема, розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 31 жовтня 2023 року №163, згідно з яким земельні ділянки, якими користується Товариство, визнано непридатними для користування через потенційну загрозу забруднення вибухонебезпечними предметами. Також є рішення Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року №491, яким затверджено перелік суб`єктів господарювання, що постраждали від обставин непереборної сили, серед яких знаходиться і ТОВ «ЮТС-Агропродукт». Щодо відсутності обов`язку орендаря сплачувати орендну плату в разі знаходження земельної ділянки на території ведення активних бойових дій або у зоні тимчасової окупації апелянт звернув увагу на постанову Верховного Суду у постанові від 20 березня 2024 року по справі № 911/255/23 та постанову КГС ВС від 25.02.25 р. по справі №908/929/24. В апеляційній скарзі зазначено, що відповідач неодноразово наголошував, що території, де розташована орендована земельна ділянка, знаходяться в межах Бериславського району Херсонської області, який перебував в окупації, неодноразово потрапляв у зону активних бойових дій, є потенційно забруднений вибухонебезпечними предметами, наразі є близьким до зони бойових дій, що зумовлює постійну загрозу у вигляді обстрілів. Усі ці фактори прямо свідчать про неможливість використання земель для сільськогосподарських потреб без попереднього розмінування території. На підтвердження чого апелянтом було надано зокрема, відповідне розпорядження сільської військової адміністрації та рішення обласної ради. Також апелянтом вказано, що по-перше, деокупація території сама по собі не означає автоматичну відсутність перешкод для ведення господарської діяльності. Після звільнення території від окупантів, навіть якщо юридично вона не є під окупацією, реальні умови на місці можуть залишатися надзвичайно складними. Відновлення нормальної господарської діяльності потребує не тільки безпеки для людей, але й очищення території від вибухонебезпечних предметів, які є серйозною загрозою для життя та здоров`я працівників. Це підтверджується не лише офіційними документами, а й даними ДСНС України, що вказують на можливу наявність вибухонебезпечних предметів. По-друге, незважаючи на деокупацію, територія продовжує бути потенційно небезпечною для ведення господарської діяльності через загрозу вибухів, що прямо унеможливлювало проведення сільськогосподарських робіт. Таким чином у даній справі за відсутності відповідних сертифікатів та актів про обстеження території, суд дійшов до передчасного та безпідставного висновку щодо безпечності та відсутності будь-яких перешкод у використанні цієї земельної ділянки Також, в обґрунтування доводів апеляційної скарги ТОВ «ЮТС-Агропродукт» вказано, що при ухваленні судового рішення, суд першої інстанції надав більшу перевагу доказам сторони позивача, а недоведені позивачем обставини вважав доведеними (наприклад, відсутність перешкод у використанні земельної ділянки або посилання на загальновідомі факти), залишивши поза увагою, пояснення та докази, якими відповідач обґрунтовував свою позицію.
Доводи осіб, які подали відзив (заперечення) на апеляційну скаргу

В письмовому відзиві, який надійшов на адресу апеляційного суду, представник позивача просить відхилити доводи апеляційної скарги, як не обґрунтовані та залишити без змін рішення суду першої інстанції.

Фактичні обставини справи, встановлені судом першої інстанції

ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 8,3849 га з кадастровим номером 6520685200:04:010:0020. Земельна ділянка має цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області.
19 червня 2006 року між ОСОБА_1 як орендодавцем та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» як орендарем укладено договір оренди землі № 4АА002118-040671500011 щодо зазначеної земельної ділянки. За умовами цього договору орендодавець передав, а орендар прийняв земельну ділянку у строкове платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
04 вересня 2015 року за договором про заміну сторони у договорі оренди первісного орендаря - ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» - замінено на ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС». У подальшому, 24 липня 2017 року, за додатковою угодою до договору оренди землі право оренди перейшло від ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» до ТОВ «ЮТС-Агропродукт».
Зі змісту договору оренди землі та додаткових угод до нього вбачається, що після зміни сторони орендаря ТОВ «ЮТС-Агропродукт»набуло права та обов`язки орендаря за договором оренди щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:010:0020. Договором визначено, що земельна ділянка передається в оренду до 30 листопада 2027 року.
Відповідно до умов договору оренди в редакції додаткової угоди, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 238 058,74 грн. Орендна плата встановлена у грошовій формі в розмірі 4,18% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за один рік оренди. Орендна плата підлягає внесенню орендарем щороку до 31 грудня.
Отже, річний розмір орендної плати за користування земельною ділянкою становить 9 950,86 грн, виходячи з розрахунку: 238 058,74 грн х 4,18% = 9 950,86 грн. За 2022, 2023 та 2024 роки загальний розмір орендної плати, яка мала бути нарахована та сплачена орендодавцю, становить 29 852,58 грн, виходячи з розрахунку: 9 950,86 грн х 3 роки = 29 852,58 грн.
Суд також встановив, що 17 квітня 2025 року право оренди спірної земельної ділянки перейшло від ТОВ «ЮТС-Агропродукт»до ТОВ «Перемога Плюс» на підставі договору купівлі-продажу права оренди. Після цього саме Товариство з обмеженою відповідальністю «Перемога Плюс» зазначене як новий орендар земельної ділянки.
З наданих суду відомостей Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про джерела та суми нарахованого доходу, нарахованого та перерахованого податку і військового збору вбачається, що за 2022, 2023 та 2024 роки відсутні цільові надходження на користь ОСОБА_1 у вигляді орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6520685200:04:010:0020.
Такі відомості не містять даних про нарахування або виплату позивачу орендної плати за спірним договором оренди у зазначений період ні Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», ні Товариством з обмеженою відповідальністю «Перемога Плюс». Доказів фактичної сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки відповідачами суду не подано.
Відповідно до листа ТОВ «АГРО-ЛАЙФ 2023» від 10 травня 2025 року у 2023 році та на час надання відповіді зазначене товариство використовує земельні ділянки на території Бериславського району Херсонської області, зокрема в межах Бериславської, Новорайської, Великоолександрівської та Борозенської територіальних громад, на правах користування (оренда, емфітевзис тощо).
У листі також зазначено, що у разі наявності підстав проводився огляд земельних ділянок на предмет виявлення вибухонебезпечних предметів, при цьому на переважній більшості таких ділянок вибухонебезпечні предмети виявлені не були.
Крім того, з початку 2023 року із залученням відповідних фахівців проводилися обстеження земельних ділянок на можливість безпечного використання.
Також у листі вказано, що з 2023 року здійснюється виплата орендної плати орендодавцям земельних ділянок, які перебувають у користуванні товариства на території зазначених територіальних громад, та заборгованість з орендної плати перед орендодавцями відсутня.
Відповідно до листа ТОВ «Додола 2021» від 12 травня 2025 року у користуванні цього товариства на праві оренди перебувають земельні ділянки приватної та комунальної власності на території Бериславського району Херсонської області, зокрема в межах Новорайської, Борозенської та Милівської територіальних громад. Після деокупації Херсонської області 11 листопада 2022 року товариство відновило господарську діяльність на зазначеній території та продовжило її здійснення.
У разі виявлення потенційної загрози безпечному використанню земельних ділянок проводився огляд таких ділянок на предмет наявності вибухонебезпечних предметів із залученням фахівців. Для проведення відповідних обстежень товариство співпрацювало на договірній основі з дочірнім підприємством Державної компанії «Укрспецекспорт» – Державним підприємством «Укроборонсервіс», а також користувалося послугами гуманітарного розмінування, що надавали місцеві територіальні громади. На переважній більшості обстежених земельних ділянок вибухонебезпечні предмети виявлені не були. Вказані обстеження проводилися з початку 2023 року.
Також у листі зазначено, що орендна плата згідно з договорами оренди земельних ділянок приватної та комунальної власності за 2023–2024 роки, а в окремих випадках і за 2025 рік, виплачена у повному обсязі.
Крім того, для ведення господарської діяльності, вирощування сільськогосподарських культур та обліку валових зборів товариством щорічно подаються звіти за формою №29-сг до Державної служби статистики України.
Відповідно до листа-довідки Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 08 травня 2025 року № 01-12/1023/25, наданого на адвокатський запит, земельна ділянка сільськогосподарського призначення з кадастровим номером 6520685200:04:010:0020, яка належить позивачу та перебуває в оренді відповідача, станом на 07 травня 2025 року не використовується, обробіток її не здійснюється.
Разом із тим повідомлено, що ТОВ «ЮТС-Агропродукт»не брало участі в обстеженні та розмінуванні орендованих земельних ділянок, а відповідні роботи здійснювалися військовими групами з розмінування в межах гуманітарних заходів.
Також зазначено, що протягом 2022-2024 років відповідач звертався до Новорайської сільської військової адміністрації із заявами про визнання орендованих земельних ділянок потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами, однак такі ділянки не обстежувалися комісією військової адміністрації та окремими розпорядженнями забрудненими не визнавалися.
Після деокупації території 11 листопада 2022 року, попри проведення обстеження та очищення земель спеціалізованими підрозділами і відновлення можливості їх використання за цільовим призначенням, відповідач не розпочав використання орендованих земельних ділянок та, за наявною інформацією, орендну плату власникам земельних ділянок не сплачував.
Крім того, розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації про надання пільг із місцевих податків і зборів не звільняли відповідача від обов`язку сплачувати орендну плату за земельні ділянки приватної власності, а також не звільняли від сплати податку на доходи фізичних осіб і військового збору.
Окремо зазначено, що Новорайською сільською військовою адміністрацією не здійснювалися заходи щодо офіційного визнання спірної земельної ділянки забрудненою вибухонебезпечними предметами, і відповідні відомості до Державного земельного кадастру не вносилися.
Відповідно до листа Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, офіційно засвідчено, що військова агресія російської федерації проти України, яка стала підставою для введення воєнного стану згідно з Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022, визнається форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). ТПП України підтвердила, що 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).
Позиція апеляційного суду
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши матеріали справи та доводи викладені в апеляційній скарзі, колегія суддів приходить до наступних висновків.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що саме на відповідача у справі покладено обов`язок доказування відсутності вини у невиконанні зобов`язання за договорами оренди з внесення орендної плати або ж доведення факту виконання ним цього зобов`язання. ТОВ «ЮТС-Агропродукт» не надало суду належних і допустимих доказів на підтвердження того, що позивач відмовилася прийняти належне виконання, запропоноване боржником, а саме, отримати орендну плату протягом 2023, 2024 років у строки та на умовах, що встановлені договором оренди, не доведено відсутності вини у порушенні зобов`язання щодо внесення орендної плати та прийняття заходів щодо внесення орендної плати за договорами оренди щороку. Порушення відповідачем умов договорів щодо виплати орендної плати є істотним, оскільки позивач внаслідок такого порушення значною мірою позбавлялася того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Колегія суддів апеляційного суду погоджується із вказаним висновком виходячи з наступного.
Відповідно до вимог статті 124ЗК України передача землі в оренду здійснюється на підставі цивільно-правової угоди.
Відповідно до статті 1Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
У статті 21Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Отже, у відповідача у зв`язку з укладенням договорів та прийняттям в користування об`єктів оренди виникло зобов`язання зі сплати орендної плати за весь час користування земельними ділянками.
Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями24і25цьогоЗаконута умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Водночас у пункті д) частини 1 статті 141ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, згідно зі статтями 13, 21Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.
Відповідно до частини 2 статті 651ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.
Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.
У справі, що переглядається, суд першої інстанції, установивши, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не виплачувало ОСОБА_1 орендну плату за 2023 та 2024 роки (тобто, після деокупації території, на якій розташовані земельні ділянки) у строки, визначені умовами укладених між ними договорів та додатковими угодами про оренду землі, що відповідно до наведених норм права є суттєвими порушеннями умов договору, та такими, що позбавили позивача права на те, на що вона розраховувала погоджуючись на укладення договорів оренди (стаття 651 ЦК України). Отже, такі порушення утворюють системність порушень умов договору та дають підстави для розірвання договорів оренди.
Оскільки позивач мотивував позовні вимоги тим, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вчасно не сплачувало орендну плату за 2022-2024 роки, тому саме відповідач повинен був спростувати належними та допустимими доказами твердження позивачки про несплату орендної плати в обумовлений в договорі термін до 31 грудня поточного року, чого ним зроблено не було.
Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, а позивач не отримала того, на що вона розраховувала при укладанні договору. Разом з тим, сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо своєчасної сплати орендної плати у строки обумовлені договором є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Про те, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є вичерпною підставою для розірвання такого договору свідчить усталена судова практика Верховного Суду, яку слід врахувати при застосуванні норми права відповідно до вимог частини 4 статті 263 ЦПК України.
Зокрема, такий правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, за яким підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідач визнав факт невиплати орендної плати за вказані періоди у строки передбачені договорами, при цьому посилався на те, що заборгованість по орендній платі за 2022-2024 року виникла виключно з обставин, пов`язаних з військовою агресією рф проти України, що стало підставою для введення військового стану з 24 лютого 2022 року.
За своєю сутністю цивільно-правова відповідальність означає виникнення у особи обов`язку майнового характеру, якого не було до вчинення правопорушення. У статті 617ЦК України містяться підстави звільнення (випадок, непереборна сила) саме від відповідальності за порушення зобов`язання, а не за виконання договірного зобов`язання. Тому стаття 617ЦК України не може бути застосована як підстава, що виключає виконання договірного зобов`язання (постанова Верховного Суду у складі Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 листопада 2018 року в справі №757/58385/16-ц).
Усталеним як в цивілістичній доктрині, так і судовій практиці під принципами виконання зобов`язань розуміються загальні засади, згідно з якими здійснюється виконання зобов`язання. Як правило виокремлюється декілька принципів виконання зобов`язань, серед яких: належне виконання зобов`язання; реальне виконання зобов`язання; справедливість добросовісність та розумність (частина третя статті 509ЦК України). Принцип належного виконання полягає в тому, що виконання має бути проведене: належними сторонами; щодо належного предмету; у належний спосіб; у належний строк (термін); у належному місці (постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 01 березня 2021 року у справі №180/1735/16-ц).
У постанові від 13 березня 2024 року у справі № 686/16312/22 Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду зауважив, що на рівні норм ЦК України законодавець не внормував застосування конструкції форс-мажору в цивільних відносинах. Традиційно в цивільних відносинах форс-мажор є договірною підставою звільнення від цивільно-правової відповідальності. Проте це не перешкоджає учасникам цивільного обороту врегулювати свої відносини з врахуванням принципу свободи договору.
Очевидно, що за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір його сторони можуть регулювати, зокрема: застосування конструкції форс-мажору в своїх відносинах (на які випадки поширюється форс-мажор, які правові наслідки існування форс-мажору (наприклад, право на зміну чи розірвання договору); чим підтверджується форс-мажор; чи впливає існування форс-мажору на виконання цивільно-правового зобов`язання, яке виникло на підставі такого договору; як позначається існування форс-мажору на строках виконання цивільно-правового зобов`язання, яке виникло на підставі договору.
Указом Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 внаслідок військової агресії російської федерації проти України введено воєнний стан в Україні строком на 30 діб з 05 год 30 хв 24 лютого 2022 року. Строк дії воєнного стану неодноразово продовжувався та діє по сьогодні.
У зв`язку із введенням в Україні воєнного стану тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені статтями 30, 34, 38, 39, 41, 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб у межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України «Про правовий режим воєнного стану (пункт 3 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022).
Воєнний стан - це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (стаття 1 Закону України «Про правовий режим воєнного стану»).
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина 4статті 263 ЦПК України).
У постанові Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21 зазначено, що: «статтею 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Так, форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16 липня 2019 року у справі №917/1053/18 та у постанові від 09 листопада 2021 у справі №913/20/21».
З початку 2014 року мала місце збройна агресія російської федерації, яка розпочалася з неоголошених і прихованих вторгнень на територію України підрозділів збройних сил та інших силових відомств російської федерації, а також шляхом організації та підтримки терористичної діяльності. І на даний час російська федерація чинить злочин агресії проти України та здійснює тимчасову окупацію частини її території за допомогою збройних формувань російської федерації. Зазначений факт розглядається як загальновідомий для обох сторін. Факт військової агресії визнаний на національному рівні, в тому числі в Законах України «Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції», «Про внесення змін до деяких законів України щодо підприємств залізничного транспорту, майно яких розміщене в районі відсічі і стримування збройної агресії російської федерації у Донецькій та Луганській областях, проведення антитерористичної операції», Постановах Верховної Ради України «Про Звернення Верховної Ради України до парламентів іноземних держав, парламентських асамблей міжнародних організацій щодо засудження триваючої агресії російської федерації проти України», «Про Звернення Верховної Ради України до Організації Об`єднаних Націй, Європейського Парламенту, Парламентської Асамблеї Ради Європи, Парламентської Асамблеї НАТО, Парламентської Асамблеї ОБСЄ, Парламентської Асамблеї ГУАМ, національних парламентів держав світу про визнання російської федерації державою-агресором», «Про Заяву Верховної Ради України «Про відсіч збройній агресії російської федерації та подолання її наслідків», Рішеннями Ради національної безпеки і оборони України «Про невідкладні заходи щодо забезпечення національної безпеки, суверенітету і територіальної цілісності України», «Про невідкладні заходи щодо подолання терористичної загрози і збереження територіальної цілісності України» тощо (постанова Верховного Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 липня 2019 року у справі № 911/1897/18).
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина 1статті 81 ЦПК України).
У справі, що переглядається, сторони у пункті 13.1 додаткових угод домовились, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору. Сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.
Тобто будь-яких обставин, які сторони вважають форс-мажорними, вони у договорах оренди не визначили.
Відповідач, обґрунтовуючи свої заперечення в доводах апеляційної скарги посилається на те, що відсутність сплати орендної плати Відповідачем у період окупації та до моменту підтвердження безпечного стану земельної ділянки є наслідком обставин непереборної сили, за які він не відповідає, що унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період.
Так, в листі від 28 лютого 2022 року №2024/02.0-7.1, розміщеному на офіційному сайті, Торгово-промислова палата України на підставі статей14,14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» від 02 грудня 1997 року № 671/97-ВР, Статуту ТПП України засвідчила форс мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію російської федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні». Враховуючи це, ТПП України підтверджує, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).
Відповідно до статті 14-1Закону України «Про Торгово-промислові палати в Україні» Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб`єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб`єктів малого підприємництва видається безкоштовно.
Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, дії іноземного ворога, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, дії суспільного ворога, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, експропріація, примусове вилучення, захоплення підприємств, реквізиція, громадська демонстрація, блокада, страйк, аварія, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибух, тривалі перерви в роботі транспорту, регламентовані умовами відповідних рішень та актами державних органів влади, закриття морських проток, ембарго, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо, а також викликані винятковими погодними умовами і стихійним лихом, а саме: епідемія, сильний шторм, циклон, ураган, торнадо, буревій, повінь, нагромадження снігу, ожеледь, град, заморозки, замерзання моря, проток, портів, перевалів, землетрус, блискавка, пожежа, посуха, просідання і зсув ґрунту, інші стихійні лиха тощо.
Згідно з наведеними положеннями закону та висновками Верховного Суду у разі, якщо боржник (у даному випадку орендар ТОВ «ЮТС-Агропродукт») посилається на причину невиконання зобов`язання на наявність обставин, які він вважає форс-мажорними, він має надати докази того, що саме ці обставини перешкодили йому у виконанні зобов`язань.
З матеріалів справи встановлено, що Товариство обмежилось лише посиланням на військові дії на території України та Херсонської області зокрема, але не надало доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства. Також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислової палати в Україні із засвідченням таких обставин.
З огляду на викладене апеляційний суд приходить до висновку, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем не доведено існування форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачені договорами обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2023 та 2024 роки.
За таких обставин колегія суддів вважає безпідставними доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2023-2024 роки за договором оренди земельної ділянки.
Отже, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що спірний договір оренди землі за вимогою позивача може бути достроково розірваний з підстав неналежного виконання умов договору, а саме: несвоєчасного виконання обов`язків зі сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору.
Повно та всебічно дослідивши обставини у справі та надані докази, суд першої інстанції обґрунтовано задовольнив позовні вимоги про розірвання договору оренди землі.
Колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги в частині того, що в 2023-2024 роках підприємство не могло використовувати орендовану земельну ділянку позивача через її можливе замінування оскільки підприємство не повідомляло орендаря про неможливість виконання своїх обов`язків. 
Спірна земельна ділянка не знаходилась на території введення активних бойових дій у період з 2023 по 2024 року, що підтверджено Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28 лютого 2025 року№ 376.
Матеріали справи не містять доказів на підтвердження забруднення спірних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами, звернення відповідача в межах реалізації закону України « Про протимінну діяльність в Україні», на якій апелянт посилається, у тому рахунку до уповноважених органів щодо проведення процедури очищення території (земельної ділянки).
При цьому суд апеляційної інстанції виходить з того, що процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Так, загальновідомі факти свідчать про те, що на відповідній території інші особи, які проявили активну господарську поведінку, вже досягли розмінування земельних ділянок, і ці землі використовуються в сільськогосподарських цілях не перший рік. 
Доводи апеляційної скарги про те, що орендар протягом 2022-2024 років звертався до уповноважених органів з метою вирішення питання про проведення обстеження орендованих ділянок на предмет наявності вибухонебезпечних предметів, апеляційний суд оцінює критично, адже відповідних доказів на підтвердження таких звернень скаржником не надано. Матеріали справи містять лише звернення щодо надання підприємству пільг зі сплати податків та зборів. 
Посилання представника Товариства в апеляційній скарзі на норми Податкового Кодексу України, якими надано пільги зі сплати за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року - в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців, висновків суду першої інстанції щодо недоведеності наявності обставин, яка унеможливлювали сплату орендної плати за 2023, 2024 роки не спростовують. Вказані норми не звільняють товариство від обов`язку сплачувати орендну плату за орендовані земельні ділянки приватної власності за період, який не охоплюється наведеною апелянтом нормою закону.
Що стосується посилання на дані Інтерактивної мапи територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами, не є доказом реальної неможливості обробітку конкретної земельної ділянки та не звільняють товариства від виконання зобов`язання за договором оренди.
Доводи апелянта про не надання належної оцінки листу ГУ ДСНС України в Херсонській області №6603-2942/66 16/3 від 11.06.2025 року, інформація у якому свідчить про об`єктивну неможливість використання відповідачем орендованої земельної ділянки не є такими, що ґрунтуються на інформації викладеній у цьому листі. Так, у наведеному листі заступником начальника Головного управління з реагування на надзвичайні ситуації зазначено таке: «провівши аналіз наданих Вами (ТОВ «ЮТС Агропрдукт») кадастрових номерів земель сільськогосподарського призначення встановлено, що піротехнічні розрахунки ДСНС України до робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на зазначених територіях не залучались, роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами з розмінування. Ймовірно, вищевказані ділянки можуть бути потенційно забрудненими».
Посилання на врахування правових висновків, викладених у постанові Верховного Суду у справі 650/3776/24, є неприйнятними, оскільки фактичні обставини справ не є подібними. При цьому суд у кожній справі виходить з конкретних обставин та доказової бази з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності.
Доводи апеляційної скарги ТОВ «ЮТС-Агропродукт» про те, що при ухваленні рішення судом першої інстанції надано більшу перевагу доказам позивача, ніж запереченням відповідача, є необґрунтованими, оскільки суд першої інстанції дослідив та оцінив наявні у справі докази всебічно, повно, об`єктивно, при цьому дотримався принципів змагальності та рівності сторін.
Інші доводи апеляційної скарги зводяться до незгоди з висновками суду. Докази та обставини, на які посилається представник апелянта, були предметом дослідження суду попередньої інстанції та додаткового правового аналізу не потребують, оскільки при їх дослідженні та встановленні судом були дотримані норми процесуального права.
Будь-яких інших доводів, які б спростовували висновки суду першої інстанції, апелянтом не наведено.
Таким чином, колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права і підстави для його скасування або зміни відсутні.
Керуючись статтями 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» залишити без задоволення, а рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 05 травня 2026 року без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий С.В. Радченко

Судді Л.В. Базіль

Л.А. Приходько