П`ЯТИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД
^————————————————————————
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

09 вересня 2026 р. | м. Одеса | Справа № 400/11882/25

Суддя першої інстанції - Малих О.В.

П`ятий апеляційний адміністративний суд у складі колегії суддів:
судді-доповідача – Дегтярьової С.В.,
суддів – Крусяна А.В., Яковлєва О.В.,
розглянув в порядку письмового провадження у місті Одеса апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Миколаївського окружного адміністративного суду від 25 травня 2026 року у справі №400/11882/25 за адміністративним позовом ОСОБА_1 до Південноукраїнської міської ради, третя особа - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку “Незалежність 6”, про визнання протиправним рішення від 29 липня 2025 року №2403 та зобов`язання вчинити певні дії, -
В С Т А Н О В И В:
ОСОБА_1 звернувся до Миколаївського окружного адміністративного суду з адміністративним позовом до Південноукраїнської міської ради, в якому, з урахуванням уточнення позовних вимог, просив:
- визнати протиправним та скасувати рішення Південноукраїнської міської ради від 29 липня 2025 року №2403 “Про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 для подальшої передачі в оренду громадянину України ОСОБА_1 , цільове призначення якої змінюється з “для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку” на “будівництва і обслуговування будівель торгівлі”, пунктом 1 якого відмовлено у наданні дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 для подальшої передачі в оренду громадянину України ОСОБА_1 , цільове призначення якої змінюється з “для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку” (код згідно КВЦПЗ - В.02.03.) на “будівництва і обслуговування будівель торгівлі” (код згідно КВЦПЗ - В.03.07.), кадастровий номер: 48108000000:15:001:0023;
- зобов`язати Південноукраїнську міську раду прийняти рішення про надання ОСОБА_1 відповідно до його заяви дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для подальшої передачі йому в оренду, цільове призначення якої змінюється з “для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку” на “для будівництва і обслуговування будівель торгівлі”, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер: 48108000000:15:001:0023.
Рішенням Миколаївського окружного адміністративного суду від 25 травня 2026 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.
До П`ятого апеляційного адміністративного суду надійшла апеляційна скарга ОСОБА_1 на рішення Миколаївського окружного адміністративного суду від 25 травня 2026 року у справі №400/11882/25.
В обґрунтування скарги апелянт зазначив, що суд першої інстанції, замість того, щоб визначати, відповідає вказаним положенням оскаржуване рішення відповідача, чи ні, визначав, чи має право позивач на отримання у власність частини земельної ділянки, призначеної для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, що не було предметом доказування у даній справі. Адже позивач не просив відповідача передати йому у власність частину земельну ділянку, про що прийняти відповідне рішення (тобто здійснити приватизацію частини ділянки), а просив дати дозвіл на зміну цільового призначення окремо виділеної земельної ділянки для подальшої її передачі йому в оренду (вже з іншим цільовим призначенням). При цьому, будь-якої законодавчої заборони на зміну цільового призначення ділянки (якщо це відповідає містобудівній документації) немає, і на це не посилався ні відповідач у своєму оскаржуваному рішенні, ні суд першої інстанції. Разом з тим, рішення відповідача про відмову в наданні такої згоди необґрунтоване, прийняте упереджено, без урахування принципів пропорційності та належного і послідовного урядування, з проявом дискримінації по відношенню до позивача.
Просить скасувати рішення Миколаївського окружного адміністративного суду від 25 травня 2026 року та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.
Ухвалою П`ятого апеляційного адміністративного суду від 29 червня 2026 року відкрите апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Миколаївського окружного адміністративного суду від 25 травня 2026 року у справі №400/11882/25.
13 липня 2026 року матеріали справи надійшли до П`ятого апеляційного адміністративного суду. 
Ухвалою П`ятого апеляційного адміністративного суду від 09 вересня 2026 року справу призначено до розгляду в порядку письмового провадження.
Колегія суддів перевірила матеріали справи, законність і обґрунтованість рішення суду, а також правильність застосування судом норм матеріального і процесуального права та правової оцінки обставин у справі, та дійшла висновку, що подана апеляційна скарга не підлягає задоволенню, з наступних підстав.
Суд першої інстанції встановив, що відповідно до Договору купівлі-продажу від 24 вересня 2021 року позивач придбав однокімнатну квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .
Право власності позивача на вказане майно також підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 14 вересня 2021 року №274812374.
Згідно з рішенням виконавчого комітету Южноукраїнської міської ради Миколаївської області від 06 жовтня 2023 року №312 “Про надання згоди громадянину України ОСОБА_1 на переведення з житлового фонду до нежилого квартири АДРЕСА_3 ” позивачу надано згоду на переведення з житлового фонду до нежитлового квартиру АДРЕСА_3 .
19 жовтня 2023 року позивач звернувся до відповідача із заявою (клопотанням) про надання йому дозволу на розробку технічної документації із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельної ділянки, та надати в оренду терміном на 10 років частину земельної ділянки з кадастровим номером 4810800000:15:001:0021, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , категорія земель – землі житлової та громадської забудови, цільове призначення – будівля торгівлі.
Рішенням відповідача від 21 грудня 2023 року №1533 “Про надання дозволу громадянину України ОСОБА_1 на розробку технічної документації із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельної ділянки комунальної власності для передачі в оренду під розміщення та обслуговування будівель торгівля за адресою: АДРЕСА_2 ” надано позивачу дозвіл на розробку технічної документації із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельної ділянки комунальної власності, кадастровий номер 4810800000:15:001:0021, площа 0,47 га, із категорії земель – землі житлової та громадської забудови, за основним цільовим призначанням – для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, для передачі в оренду під розміщення та обслуговування прибудови до нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_2 .
06 лютого 2024 року позивач подав відповідачу заяву (клопотання) з проханням затвердити документацію із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельної ділянки комунальної власності з кадастровим №4810800000:15:001:0021 для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, в подальшому для передачі в оренду терміном на 10 років під розміщення та обслуговування прибудови до нежитлового приміщення позивачу за адресою АДРЕСА_2 .
Відповідно до рішення відповідача від 29 лютого 2024 року №1647 “Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельної ділянки комунальної власності для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , в подальшому для передачі в оренду під розміщення та обслуговування прибудови до нежитлового приміщення громадянину України ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_2 ” затверджено технічну документацію із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером 4810800000:15:001:0021 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку в подальшому для передачі в оренду під розміщення та обслуговування прибудови до нежитлового приміщення позивача за адресою: АДРЕСА_2 . Також цим рішенням зараховано земельну ділянку з кадастровим номером 4810800000:15:001:0023 загальною площею 0,0038 га із категорії земель – землі житлової та громадської забудови, цільове призначення земельної ділянки – для будівництва та обслуговування багатоквартирного будинку, до земель запасу Южноукраїнської міської територіальної громади, які не надані у власність або користування.
Водночас, згідно з технічним паспортом БТІ на прибудинкову територію житлових будинків: 1) АДРЕСА_5 ) АДРЕСА_1 , 4) АДРЕСА_6 , вищезазначена земельна ділянка розташована на прибудинковій території багатоквартирного житлового будинку за адресою АДРЕСА_1 .
01 квітня 2024 року, 07 травня 2024 року, 24 травня 2024 року і 02 липня 2024 року позивач подавав заяви відповідачу про надання йому згоди на зміну цільового призначення земельної ділянки комунальної форми власності у місті Южноукраїнськ Вознесенського району Миколаївської області та про укладення договору оренди строком на 10 років. На підставі вказаних заяв було розроблено відповідні проєкти рішень відповідача, які були розглянуті на сесії Південоукраїнської міської ради Миколаївської області відповідно 25 квітня 2024 року, 23 травня 2024 року, 27 червня 2024 року і 25 липня 2024 року. За результатами розгляду рішення не прийняті.
На виконання ухвали Миколаївського окружного адміністративного суду від 17 січня 2025 року у справі №400/9767/24 та ухвали Миколаївського окружного адміністративного суду від 05 червня 2025 року про встановлення судового контролю у справі №400/9767/24 відповідачем прийняте рішення Південноукраїнської міської ради від 29 липня 2025 року №2403, яким відмовлено в наданні дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 для подальшої передачі в оренду громадянину України ОСОБА_1 , цільове призначення якої змінюється з “для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку” на “будівництва і обслуговування будівель торгівлі”, пунктом 1 якого відмовлено у наданні дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 для подальшої передачі в оренду громадянину України ОСОБА_1 , цільове призначення якої змінюється з “для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку” (код згідно КВЦПЗ - В.02.03.) на “будівництва і обслуговування будівель торгівлі” (код згідно КВЦПЗ - В.03.07.), кадастровий номер: 48108000000:15:001:0023;
Вважаючи протиправним вказане рішення Південноукраїнської міської ради від 29 липня 2025 року №2403 щодо відмови позивачу у наданні дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 для подальшої передачі в оренду громадянину України ОСОБА_1 , цільове призначення якої змінюється з “для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку” на “будівництва і обслуговування будівель торгівлі”, пунктом 1 якого відмовлено у наданні дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 для подальшої передачі в оренду громадянину України ОСОБА_1 , цільове призначення якої змінюється з “для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку” (код згідно КВЦПЗ - В.02.03.) на “будівництва і обслуговування будівель торгівлі” (код згідно КВЦПЗ - В.03.07.), кадастровий номер: 48108000000:15:001:0023, позивач звернувся до суду із цим позовом.
Відповідно до частини другої статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Вимогами ст.144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.
Систему та гарантії місцевого самоврядування в Україні, засади організації та діяльності, правового статусу і відповідальності органів та посадових осіб місцевого самоврядування визначає Закон України “Про місцеве самоврядування в Україні” від 21 травня 1997 року №280/97-ВР (далі – Закон №280/97-ВР).
Відповідно до ч.3 ст.24 Закону №280/97-ВР органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.
Статтею 25 Закону №280/97-ВР передбачено, що сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання.
Відповідно до п.34 ч.1 ст.26 Закону №280/97-ВР визначено, що виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання щодо вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.
Частинами 1, 5 ст.46 Закону №280/97-ВР передбачено, що сільська, селищна, міська, районна у місті (у разі її створення), районна, обласна рада проводить свою роботу сесійно. Сесія складається з пленарних засідань ради, а також засідань постійних комісій ради.
Частиною 1 ст.71 Закону №280/97-ВР передбачено, що територіальні громади, органи та посадові особи місцевого самоврядування самостійно реалізують надані їм повноваження.
Відповідно до ч.1 ст.10 Закону №280/97-ВР, сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.
Згідно ч.5 ст.60 Закону №280/97-ВР, органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правоможності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.
Відповідно до ст.12 Земельного кодексу України, до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст, зокрема, належить: розпорядження землями територіальних громад; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу; здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства; обмеження, тимчасова заборона (зупинення) використання земель громадянами і юридичними особами у разі порушення ними вимог земельного законодавства; підготовка висновків щодо вилучення (викупу) та надання земельних ділянок відповідно до цього Кодексу; інформування населення щодо вилучення (викупу), надання земельних ділянок; вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.
Положенням ч.1 ст.116 Земельного кодексу України передбачено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.
Згідно частин 1, 2, 3 ст.123 Земельного кодексу України, надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Надання у користування земельної ділянки, межі якої встановлені в натурі (на місцевості), без зміни її цільового призначення здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право користування земельною ділянкою.
Особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідної сільської, селищної, міської, районної, обласної ради, Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації.
Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування в межах їх повноважень у місячний строк розглядає клопотання і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні.
Згідно з ч.ч.1, 2, 3 ст.42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.
Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.
Правове регулювання діяльності об`єднань співвласників багатоквартирних будинків та здійснення права власності у багатоквартирних житлових будинках здійснюється у відповідності до положень Конституції України, Законів України “Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку” від 29 листопада 2001 року №2866-III (далі – Закон №2866-III) та “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” від 14 травня 2015 року №417-VIII (далі – Закон №417-VIII)
У відповідності до ст.1 Закону №2866-III об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку є юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна. Співвласниками багатоквартирного будинку є власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.
Статтею 4 Закону №2866-III передбачено, що основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.
Відповідно до ч.3 ст.14 Закону №2866-III порядок здійснення прав співвласників визначається Законом.
Пунктом 1 ч.1 ст.1 Закону №2866-III визначено, що житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири є багатоквартирним будинком. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна.
У відповідності до п.6 ч.1 ст.1 Закону №417-VIII спільне майно багатоквартирного будинку включає будівлі і споруди, які призначені для задоволення співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Визначення поняття прибудинкової території наведено у ст.1 Закону №417-VIII, відповідно до якого – це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Також, поняття терміну прибудинкова територія міститься в Правилах утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу 17 травня 2005 року №76, зареєстрованих в Міністерстві юстиції України 25 серпня 2005 року за №927/11207, а саме, це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку.
Відповідно до ч.1, п. “д” ч.2 ст.92 Земельного кодексу України (в редакції від 01 липня 2015 року) право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку. Права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають, зокрема, співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Нормами ст.120 Земельного кодексу України закріплено принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій він розташований.
Із аналізу цільового призначення земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, та норм статті 42 Земельного кодексу України вбачається, що прибудинкова територія належить до земель державної або комунальної власності, що надаються в користування підприємствам, установам і організація, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами квартир у такому будинку земельна ділянка як така, що входить до житлового комплексу, може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування лише об`єднанню співвласників будинку, створеному відповідно до Закону України “Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.
У такому разі земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і допоміжними приміщеннями є майном співвласників, які визначають порядок його використання.
Частинами 1, 2 ст.5 Закону №417-VIIІ визначено, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
Відповідно до ч.1 ст.9 Закону №417-VIII управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками.
На підставі ч.1 та п.1 ч.2 ст.10 Закону №417-VIII співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів та прийняття відповідних рішень здійснюються згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.
До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі, про розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним.
Згідно ч.3 та ч.5 ст.10 Закону №417-VIII ініціатором зборів співвласників є ініціативна група, яка складається не менш як із трьох власників квартир або нежитлових приміщень, або управитель, обраний відповідно до цього Закону.
Збори співвласників приймають рішення з питань порядку денного з можливістю їх обговорення.
Порядок скликання зборів визначений ч.7-9 ст.10 Закону №417-VIII.
У відповідності до ч.10 та ч.12 ст.10 Закону №417-VIII збори співвласників веде голова зборів. Рішення про обрання голови зборів приймається більшістю голосів присутніх співвласників (їх представників), крім тих, які беруть участь у зборах дистанційно з використанням технічних засобів електронних комунікацій у режимі відеоконференції. При прийнятті такого рішення кожний присутній співвласник (його представник) має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. 
Рішення приймається шляхом поіменного голосування.
Згідно ч.13 ст.10 Закону №417-VIII рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень, визначених абзацами другим - сьомим цієї частини.
Рішення вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, з питань, зазначених, зокрема у пункті 1 частини другої цієї статті, - у частині правочинів, що підлягають державній реєстрації відповідно до закону.
Відповідно до ч.15 ст.10 Закону №417-VIII рішення зборів співвласників оформлюється протоколом, який повинен містити відомості про:
1) ініціатора зборів співвласників;
2) дату, час, місце проведення зборів співвласників (у тому числі інформацію про технічні засоби електронних комунікацій, з використанням яких співвласники брали участь в установчих зборах дистанційно в режимі відеоконференції);
3) загальну кількість співвласників багатоквартирного будинку;
4) загальну площу квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку;
5) кожного співвласника (його представника), який взяв участь у зборах співвласників, у тому числі дистанційно з використанням технічних засобів електронних комунікацій у режимі відеоконференції, або письмовому опитуванні, а саме:
прізвище, ім`я, по батькові співвласника та його представника (у разі представництва особи);
номер квартири або нежитлового приміщення;
загальна площа квартири або нежитлового приміщення;
документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника);
6) обраного голову зборів співвласників;
7) порядок денний зборів співвласників;
8) підсумки голосування щодо кожного питання порядку денного зборів співвласників.
Протокол зборів співвласників підписує голова зборів співвласників.
У відповідності до ч.ч.16-22 ст.10 Закону №417-VIII якщо в результаті проведення зборів співвласників для прийняття рішення не набрано кількості голосів "за" або "проти", встановленої частинами тринадцятою та чотирнадцятою цієї статті, проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах співвласників. Письмове опитування співвласників проводиться протягом не більше ніж 45 календарних днів з дня проведення зборів співвласників. Якщо протягом зазначеного строку необхідну кількість голосів "за" не набрано, рішення вважається неприйнятим.
Письмове опитування проводиться ініціатором зборів співвласників та/або іншими співвласниками (за їхньою згодою), визначеними ініціатором зборів співвласників.
Письмове опитування може проводитися щодо одного або декількох питань одночасно.
Письмове опитування проводиться у письмовій та/або в електронній формі шляхом заповнення співвласниками листків опитування.
Кожний співвласник (його представник), який взяв участь у голосуванні під час проведення зборів співвласників або письмового опитування, заповнює листок опитування та підписує його власноруч або шляхом накладення електронного підпису, що базується на кваліфікованому сертифікаті електронного підпису, із зазначенням результату голосування ("за" або "проти").
Листки опитування, створені у паперовій формі, пронумеровуються, прошнуровуються та зберігаються уповноваженою співвласниками особою.
Листки опитування, створені у формі електронних документів та підписані шляхом накладення електронного підпису, що базується на кваліфікованому сертифікаті електронного підпису, зберігаються уповноваженою співвласниками особою на електронному носії інформації у форматі, що дає змогу перевірити їх цілісність на такому носії.
Листки опитування з питань розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку є невід`ємною частиною протоколу зборів співвласників.
Листок опитування повинен містити такі відомості:
1) дата опитування;
2) прізвище, ім`я, по батькові співвласника;
3) номер квартири або нежитлового приміщення;
4) загальна площа квартири або нежитлового приміщення;
5) документ, що підтверджує право власності співвласника на квартиру чи нежитлове приміщення, або відомості, які містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, про реєстрацію права власності співвласника на квартиру чи нежитлове приміщення;
6) документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника);
7) питання до співвласника - пропозиція у вигляді резолюції, щодо якої учаснику опитування пропонується відповісти "за" або "проти". Питання повинно бути чітко і зрозуміло сформульоване, що не допускає різних тлумачень;
8) відповідь співвласника "за" або "проти" щодо кожного питання окремо;
9) власноручний або електронний підпис, що базується на кваліфікованому сертифікаті електронного підпису, співвласника та особи, яка проводила опитування.
З огляду на зміст наведених норм, прийняття рішень щодо розпорядження прибудинковою територією належить до компетенції загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку.
Суд першої інстанції дійшов висновку про те, що нормами земельного законодавства не передбачено можливості передачі у власність чи користування окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, або її частини. При цьому суд послався на висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 18 березня 2019 року у справі №263/68/17 та від 28 травня 2020 року у справі №608/1732/17-ц.
Не заперечуючи висновку суду першої інстанції про те, що передача у власність чи користування окремим співвласникам земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, або його частина не передбачена законом, колегія суддів звертає увагу на те, що в даному провадженні питання стоїть про можливість отримання позивачем в користування частини прибудинкової території, а не земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок або його частина, а тому посилання суду першої інстанції на висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 18 березня 2019 року у справі №263/68/17 та від 28 травня 2020 року у справі №608/1732/17-ц, є безпідставним.
Колегією суддів встановлено, що оскаржуване рішення мотивоване відсутністю згоди (наявністю конфлікту) співвласників багатоквартирного житлового будинку.
Як встановлено, апелянт свою позицію побудував аргументами про те, що він отримав погодження більше 70% мешканців багатоквартирного житлового будинку на переведення його квартири в нежитлове приміщення з подальшої добудовою, посилаючись на лист голови ОСББ та акти про наявність згоди власників та наймачів квартир на переведення житлового приміщення позивача у нежитлове з добудовою.
Так, головою ОСББ в листі від 30 серпня 2024 року вказано, що власники 70% квартир надали свою згоду на переведення житлового приміщення позивача у нежитлове з добудовою.
Колегія суддів дослідила зміст актів про наявність згоди власників та наймачів квартир на переведення житлового приміщення позивача у нежитлове з добудовою, на затвердження підписів в яких посилався у своєму листі голова ОСББ: ознакам рішення зборів співвласників, що визначені ч.15 ст.10 Закону №417-VIII, вони не відповідають. Встановити з їх змісту, зокрема, погодження на передачу в користування позивачеві земельної ділянки (прибудинкової території) в конкретному розмірі та відповідному місці неможливо.
Більш того, рішення з питань, зазначених у пункті 1 частини другої цієї статті, - у частині правочинів, що підлягають державній реєстрації відповідно до закону, вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 % в загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.
Матеріали справи не містять рішення зборів співвласників, оформленого протоколом у відповідності до ч.15 ст.10 Закону №417-VIII, про надання згоди на передачу в користування позивачеві земельної ділянки (прибудинкової території) в конкретному розмірі та відповідному місці неможливо.
З урахуванням вищенаведеного, колегія суддів вважає наявними підстави для відмови в задоволенні позову, однак не погоджується з мотивами, за якими суд першої інстанції дійшов до такого висновку.
Відповідно до п.4 ч.1 ст.317 КАС України передбачено, що підставами для скасування судового рішення суду першої інстанції повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.
Підстави для розподілу судових витрат відсутні.
Керуючись статтями 242-244, 308, 311, 315, 317, 321, 322, 325 КАС України, суд, -
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а рішення Миколаївського окружного адміністративного суду від 25 травня 2026 року змінити, доповнивши його мотивувальну частину з урахуванням змісту даної постанови.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дати прийняття та може бути оскаржена у випадках, передбачених ст.328 КАС України протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.

Суддя доповідач С.В. Дегтярьова

Судді А.В. Крусян

О.В. Яковлєв