ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 липня 2026 року 

м. Київ

справа № 521/11013/20

адміністративне провадження № К/990/19138/26 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду:
судді-доповідача Єзерова А.А., суддів Стародуба О.П., Чиркіна С.М., 
розглянув в порядку письмового провадження адміністративну справу за касаційною скаргою Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради на рішення Одеського окружного адміністративного суду від 16.10.2025 (суддя Лебедєва Г.В.) та постанову П`ятого апеляційного адміністративного суду від 26.03.2026 (колегія суддів у складі: головуючого судді Градовського Ю.М., суддів Бітова А.І., Єщенка О.В.) у справі №521/11013/20 за позовом Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради до ОСОБА_1 , Державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Мельник Тетяни Іванівни, за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору юридичного департаменту Одеської міської ради.

I. ЗМІСТ ПОЗОВНИХ ВИМОГ
1. У липні 2020 року Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради (далі - позивач, Управляння) звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 (далі - відповідач 1, ОСОБА_1 ), Державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Мельник Тетяни Іванівни (далі - відповідач 2, Державний реєстратор), за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору юридичного департаменту Одеської міської ради (далі - третя особа, Міська рада), в якому просило:
визнати протиправним та скасувати рішення Державного реєстратора від 20.12.2019, індексний номер 50346043;
зобов`язати ОСОБА_1 привести самочинно реконструйований об`єкт у відповідність до договору купівлі-продажу від 12.07.2019 №1084 за власний рахунок.
2. На обґрунтування позову Управління послалося на протиправність рішення Державного реєстратора від 20.12.2019 №50346043 щодо реєстрації права власності на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , та таким, що підлягає скасуванню, оскільки інформація, яка міститься в довідці Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 від 27.11.2019 №21/23/26, поданої Державному реєстратору для внесення змін до Реєстру прав власності на нерухоме майно, про те, що загальна та основна площа змінені внаслідок проведення робіт з перепланування, виконання яких не передбачає втручання в огороджувальні та несучі конструкції і не потребують документів, які надають право на їх виконання, не відповідає дійсності. В цьому випадку має місце саме будівництво, оскільки відбулося розширення площі з 79,5 кв.м до 120,5 кв.м, тобто на 41 кв.м. Крім того, у вказаній довідці відсутня інформація про площу приміщення до початку будівництва.
3. Позивач зазначає, що відповідно до частини другої статті 391 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 №3038-VI (далі - Закон №3038-VI, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) та Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 №466 (далі - Порядок №466, в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 26.08.2015 №747, станом на час виникнення спірних правовідносин), на підставі акту, складеного за результатами проведення планового (позапланового) заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності від 13.03.2020 №000370, доповідної записки інспекційного відділу №2, наказом Управління від 24.03.2020 №01-13/120ДАБК скасовано право на початок виконання будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення від 12.02.2020 №ОД 061200430841 про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (CCI) «Капітальний ремонт нежитлової будівлі з літнім майданчиком літ «А», навіс літ «Б» без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_1 ».
II. ОБСТАВИНИ СПРАВИ
4. Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що на підставі договору купівлі-продажу від 12.07.2019, зареєстрованого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу за №1085 та договору купівлі-продажу від 12.07.2019, зареєстрованого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу за №1084, ОСОБА_1 набула право власності на об`єкт нерухомого майна магазин-бар «Скорпіон» з літнім майданчиком, загальною площею 79,5 кв.м, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
5. Відповідно до технічного паспорту від 18.10.2012 загальна площа об`єкта, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , становить 79,5 кв.м.
6. Згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об`єкта за адресою: АДРЕСА_1 , Державним реєстратором 20.12.2019 внесено зміни до запису про право власності на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом збільшення загальної площі об`єкту з 79,5 кв.м на 120,5 кв.м, що оформлено відповідним рішенням державного реєстратора від 20.12.2019 №50346043.
7. Підставою для внесення змін 20.12.2019 до запису про право власності на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом зміни загальної площі з 79,5 кв.м на 120,5 кв.м та прийняття рішення державного реєстратора від 19.12.2019 №50346043 стали наступні документи: технічний паспорт серія та номер: б/н, виданий 27.11.2019, Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 ; довідка №21/23/26, видана 27.11.2019 Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 .
В цій довідці вказано, що проведені роботи щодо зміни площі будівлі з 79,5 кв.м на 120,5 кв.м є переплануванням, виконання якого не передбачає втручання в огороджувальні та несучі конструкції, та на підставі пункту 1 Переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 7.06.2017 №406 (далі - Перелік №406, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), об`єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію.
8. Управління 12.02.2020 зареєструвало повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (CC1) №ОД061200430841 «Капітальний ремонт нежитлової будівлі з літнім майданчиком літ. "А", навіс літ. "Б" без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані, за адресою: АДРЕСА_1 », замовник - ОСОБА_1 .
9. 12.03.2020 Інспекційний відділ №2 Управління на підставі наказу від 2.01.2020 №01-13/1 ДАБК та направлення від 12.03.2020 №000370 провів перевірку дотримання суб`єктом містобудування вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил на об`єкті: капітальний ремонт нежитлової будівлі з літнім майданчиком літ. "А", навіс літ. "Б" без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані, за адресою: АДРЕСА_1 , за результатами якої складено акт перевірки від 13.03.2020 №000370, яким встановлено, що ОСОБА_1 наведено недостовірні дані в повідомленні про початок виконання будівельних робіт ОД 061200430841 від 12.02.2020, щодо проведеної експертизи проєктної документації, чим порушено пункт 11 Порядку №466.
10. На підставі встановлених порушень, Управління прийнято наказ від 24.03.2020 №01-13/120ДАБК, яким скасовано право на початок виконання будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення №ОД061200430841 від 12.02.2020 про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (CCI) «Капітальний ремонт нежитлової будівлі з літнім майданчиком літ. «А», навіс літ. «Б» без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_1 », замовник - ОСОБА_1 .
11. Вважаючи, що реконструкція нежитлового приміщення здійснена без відповідних дозвільних документів, позивач звернувся до суду.
12. Малиновський районний суд м. Одеси ухвалою від 20.04.2023, залишеною без змін постановою Одеського апеляційного суду від 02.11.2023, провадження в цій справі закрив на підставі пункту 1 частини першої статті 255 Цивільного процесуального кодексу України, оскільки справа не підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства. Позивачу роз`яснено, що спір підлягає вирішенню в порядку адміністративного судочинства.
13. Верховний Суд постановою від 05.09.2024 касаційну скаргу Управління залишив без задоволення, ухвалу Малиновського районного суду м. Одеси від 20.04.2023 та постанову Одеського апеляційного суду від 02.11.2023 залишив без змін.
14. 02.12.2024 Управління звернулося до суду першої інстанції із клопотанням про направлення справи за встановленою юрисдикцією, в якій, посилаючись на положення статті 256 Цивільного процесуального кодексу України, просить направити справу за підсудністю до Одеського окружного адміністративного суду.
15. Малиновський районний суд м. Одеси ухвалою від 26.12.2024 клопотання Управління про передачу справи за підсудністю залишив без задоволення.
16. Управління 09.01.2025 звернулося до Одеського апеляційного суду із клопотанням про направлення цієї справи за встановленою юрисдикцією, а саме до Одеського окружного адміністративного суду, для розгляду позову в порядку адміністративного судочинства. Також просило поновити строк для подання клопотання про направлення справи за встановленою юрисдикцією, вказуючи, що в постановах Одеського апеляційного суду від 02.11.2023 та Верховного Суду від 05.09.2024 суди не роз`яснили про право позивача звернутись до суду із заявою про направлення справи за встановленою юрисдикцією і не встановлювали десятиденний строк для подання такої заяви.
17. Одеський апеляційний суд ухвалою від 18.03.2025 поновив Управлінню строк на звернення до суду із клопотанням про направлення справи за встановленою юрисдикцією, клопотання Управління про передачу справи за встановленою юрисдикцією задовольнив. Справу №521/11013/20 передав до Одеського окружного адміністративного суду.
IІI. ОЦІНКА СУДІВ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ
18. Одеський окружний адміністративний суд рішенням від 16.10.2025 у задоволенні позову відмовив.
19. Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що відсутні дві з обов`язкових та визначальних обставин, які дають позивачу право на звернення до суду із позовом про знесення самочинного будівництва, а саме винесення припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності та встановлення факту невиконання відповідачем вимог зобов`язального припису, яким вимагалось усунути виявлені порушення. Оскільки відсутній адресований відповідачу акт індивідуальної дії - припис зобов`язального характеру, невиконання якого надавало би позивачу підстави для звернення до суду, а відтак відсутні підстави для прийняття судом рішення про зобов`язання ОСОБА_1 привести самочинно реконструйований об`єкт у відповідність до договору купівлі-продажу №1084 від 12.07.2019 за власний рахунок. 
При цьому, суд зазначив, що з огляду на те, що вимога про визнання протиправним та скасування рішення Державного реєстратора від 20.12.2019, індексний номер 50346043, не підлягає задоволенню, оскільки є похідною від первісної вимоги про зобов`язання відповідача привести самочинно реконструйований об`єкт у відповідність до договору купівлі-продажу №1084 від 12.07.2019 за власний рахунок.
20. П`ятий апеляційний адміністративний суд постановою від 26.03.2026 апеляційну скаргу Управління задовольнив частково, скасував рішення Одеського окружного адміністративного суду від 16.10.2025 в частині позовних вимог щодо визнання протиправним та скасування рішення Державного реєстратора від 20.12.2019, індексний номер 50346043 і закрив провадження в цій частині відповідно до пункту 1 частини першої статті 238 КАС України, оскільки справу не належить розглядати за правилами адміністративного судочинства. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишив без змін.
21. Суд апеляційної інстанції, ухвалюючи рішення, виходив з того, що оскільки відсутній адресований відповідачу акт індивідуальної дії - припис зобов`язального характеру, невиконання якого надавало би позивачу підстави для звернення до суду, відтак відсутні підстави для прийняття судом рішення про зобов`язання ОСОБА_1 привести самочинно реконструйований об`єкт у відповідність до договору купівлі-продажу №1084 від 12.07.2019 за власний рахунок. 
Закриваючи провадження у справі в частині позовних вимог про визнання протиправним та скасування рішення Державного реєстратора від 20.12.2019, індексний номер 50346043, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що справу в цій частині не належить розглядати за правилами адміністративного судочинства.
IV. ДОВОДИ КАСАЦІЙНОЇ СКАРГИ ТА ВІДЗИВУ НА НЕЇ
22. Не погодившись з рішенням суду першої інстанції та постановою суду апеляційної інстанції, позивач оскаржив їх у касаційному порядку, просив їх скасувати і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
23. Як на підставу касаційного оскарження скаржник посилається на положення пункту 1 частини четвертої статті 328 КАС України, яке передбачає, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у частині першій цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадках, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
24. Скаржник у касаційній скарзі, посилаючись на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 11.04.2018 у справі №161/14920/16-а та Верховного Суду, сформульовані у постанові від 05.09.2024 у цій справі, доводить, що суди не врахувала ці висновки. Наполягає на тому, що справу належить розглядати за правилами адміністративного судочинства з тих підстав, що звертаючись з позовом про знесення об`єкту самочинного будівництва і мотивуючи такий позов порушенням архітектурних, містобудівних, пожежних, санітарних або інших подібних норм і правил, суб`єкт владних повноважень діє не з метою захисту своїх приватних прав та інтересів, а з метою захисту прав та інтересів громадян або невизначеного кола осіб від можливих порушень їхніх прав та з метою запобігання можливих суспільно значимих несприятливих наслідкам порушення відповідних норм і правил. 
25. Скаржник зазначає, що суди попередніх інстанцій неправильно застосували положення частини першої статті 90, частини третьої статті 196, частини третьої статті 242 КАС України, статей 328, 376 Цивільного кодексу України, частини другої статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 №1952-IV (далі - Закон №1952-IV), пункту 1 частини першої статті 34, статті 36 Закону №3038-VI, Порядку №466, без урахування висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 07.05.2020 у справі №916/2791/13 та Верховного Суду у постановах від 24.01.2020 у справі №910/10987/18, від 25.05.2017 у справі №6-579цс17, згідно з якими реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу чинного законодавства не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.
26. На думку скаржника, суди попередніх інстанції не врахували висновки Верховного Суду, сформовані у постановах від 29.01.2020 у справі №822/2149/18, від 28.10.2021 у справі №420/6837/18, від 12.06.2019 у справі №916/1986/18, від 11.08.2020 у справі №296/5460/17, від 26.06.2024 у справі №522/13316/19, згідно з якими можливість перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва перевіряється на стадії виконання припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів, в інших випадках самочинне будівництво, зокрема, якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, не ставить можливість знесення об`єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови.
27. Також у якості підстави касаційного оскарження судових рішень попередніх інстанцій скаржник покликається на частини другу і третю статті 353 КАС України та зазначає, що суди, ухвалюючи рішення, встановили обставини, що мають істотне значення, на підставі недопустимих доказів, відповідно до пункту 4 частини другої статті 353 КАС України, та не врахували висновки Верховного Суду, сформульовані у постановах від 29.01.2020 у справі №822/2149/18, від 28.10.2021 у справі №420/6837/18, у яких наведено, що суди мають досліджувати і враховувати докази встановленого факту самочинного будівництва та відповідно докази.
28. Відповідачі та третя особа у строк, визначений судом, не надали відзив на касаційну скаргу до суду, що не перешкоджає її розгляду.
V. ВИСНОВКИ ВЕРХОВНОГО СУДУ
29. Верховний Суд, перевіривши доводи касаційної скарги в межах касаційного перегляду, визначених статтею 341 КАС України, а також, надаючи оцінку правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права у спірних правовідносинах, виходить з такого.
30. Стосовно визначення підсудності цього спору, колегія суддів зазначає про таке. 
31. Статтею 125 Конституції України передбачено, що судоустрій в Україні будується за принципами територіальності й спеціалізації та визначається законом.
Важливість визначення юрисдикції підтверджується як закріпленням у Конституції України принципу верховенства права, окремими елементами якого є законність, правова визначеність та доступ до правосуддя, так і прецедентною практикою Європейського суду з прав людини.
32. Відповідно до частини першої статті 18 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» суди спеціалізуються на розгляді цивільних, кримінальних, господарських, адміністративних справ, а також справ про адміністративні правопорушення.
33. Критеріями розмежування судової юрисдикції, тобто передбаченими законом умовами, за яких певна справа підлягає розгляду за правилами того чи іншого виду судочинства, є суб`єктний склад правовідносин, предмет спору та характер спірних матеріальних правовідносин у їх сукупності. Крім того, таким критерієм може бути пряма вказівка в законі на вид судочинства, у якому розглядається визначена категорія справ.
34. Відповідно до статті 19 Цивільного процесуального кодексу України під цивільною юрисдикцією розуміють компетенцію загальних судів вирішувати з додержанням процесуальної форми цивільні справи у видах проваджень, передбачених цим Кодексом.
35. За змістом статей 4, 19 Цивільного процесуального кодексу за загальним правилом у порядку цивільного судочинства загальні суди вирішують справи про захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів, у яких хоча б одна зі сторін є фізичною особою, зокрема спори, що виникають із цивільних, житлових, земельних, сімейних, трудових відносин, а також із інших правовідносин, крім випадків, коли розгляд таких справ проводиться за правилами іншого судочинства.
36. Згідно з частиною першою статті 2 КАС України завданням адміністративного судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів у сфері публічно-правових відносин з метою ефективного захисту прав, свобод та інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб від порушень з боку суб`єктів владних повноважень.
У цьому Кодексі термін «суб`єкт владних повноважень» вживається у такому значенні: це орган державної влади, орган місцевого самоврядування, їх посадова чи службова особа, інший суб`єкт при здійсненні ними публічно-владних управлінських функцій на підставі законодавства, в тому числі на виконання делегованих повноважень, або наданні адміністративних послуг.
37. Відповідно до пункту 8 частини першої статті 4 КАС України позивачем в адміністративній справі є особа, на захист прав, свобод та інтересів якої подано позов до адміністративного суду, а також суб`єкт владних повноважень, на виконання повноважень якого подано позов до адміністративного суду.
38. За правилами частини четвертої статті 5 КАС України суб`єкти владних повноважень мають право звернутися до адміністративного суду виключно у випадках, визначених Конституцією та законами України.
39. Згідно з пунктом 5 частини першої статті 19 КАС України юрисдикція адміністративних судів поширюється на справи у публічно-правових спорах, зокрема, за зверненням суб`єкта владних повноважень у випадках, коли право звернення до суду для вирішення публічно-правового спору надано такому суб`єкту законом.
40. З аналізу наведених процесуальних норм убачається, що до адміністративної юрисдикції відноситься справа, яка виникає зі спору в публічно-правових відносинах, що стосується цих відносин, коли один з його учасників - суб`єкт владних повноважень здійснює владні управлінські функції, в цьому процесі або за його результатами владно впливає на фізичну чи юридичну особу та порушує їх права, свободи чи інтереси в межах публічно-правових відносин. Спір набуває ознак публічно-правового за умов не лише наявності серед суб`єктів спору публічного органу чи посадової особи, а й здійснення ним (ними) у цих відносинах владних управлінських функцій. Визначальними ознаками приватноправових відносин є юридична рівність та майнова самостійність їх учасників, наявність майнового чи немайнового, особистого інтересу суб`єкта. 
Спір буде мати приватноправовий характер, якщо він обумовлений порушенням приватного права (як правило майнового) певного суб`єкта, що підлягає захисту в спосіб, передбачений законодавством для сфери приватноправових відносин, навіть і в тому випадку, якщо до порушення приватного права призвели владні управлінські дії суб`єкта владних повноважень. При визначенні предметної юрисдикції справ суди повинні виходити зі змісту права та/або інтересу, за захистом якого звернулася особа, заявлених вимог, характеру спірних правовідносин, змісту та юридичної природи обставин у справі.
До таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду, зокрема, в постановах: від 19.06.2019 у справі № 826/5806/17, від 23.11.2021 у справі №175/1571/15.
41. Суди установили, що звертаючись до суду із позовом у справі, що переглядається, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради просило суд зобов`язати ОСОБА_1 привести самочинно реконструйований об`єкт у відповідність до договору купівлі-продажу за власний рахунок, посилаючись на те, що остання навела недостовірні відомості в повідомленні про початок виконання будівельних робіт щодо проведеної експертизи проєктної документації.
42. Відповідно до частини першої статті 9 Закону України «Про архітектурну діяльність» будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об`єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проєктної документації, норм і правил у порядку, визначеному Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».
43. Для забезпечення під час забудови територій, розміщення і будівництва об`єктів архітектури додержання суб`єктами архітектурної діяльності затвердженої містобудівної та іншої проєктної документації, вимог вихідних даних, а також з метою захисту державою прав споживачів будівельної продукції здійснюється в установленому законодавством порядку державний архітектурно-будівельний контроль та нагляд (частина перша статті 10 Закону України «Про архітектурну діяльність»).
44. Згідно із частинами другою та третьою статті 10 Закону України «Про архітектурну діяльність» державний архітектурно-будівельний контроль здійснюють органи державного архітектурно-будівельного контролю, визначені статтею 6 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», зокрема центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду.
45. Державний архітектурно-будівельний контроль - це сукупність заходів, спрямованих на дотримання замовниками, проєктувальниками, підрядниками та експертними організаціями вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт. Орган державного архітектурно-будівельного контролю розглядає відповідно до закону справи про адміністративні правопорушення та справи про правопорушення у сфері містобудівної діяльності. Під час здійснення перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт посадові особи органів державного архітектурно-будівельного контролю мають право видавати обов`язкові для виконання приписи щодо усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил; зупинення підготовчих та будівельних робіт (частини перша, друга, пункт 3 частини третьої статті 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).
46. Згідно з підпунктом 1 пункту «б» частини першої статті 31 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» виконавчим органам міських рад делеговано повноваження у галузі будівництва, а саме: надання (отримання, реєстрація) документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, здійснення державного архітектурно-будівельного контролю та прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів у випадках та відповідно до вимог, встановлених Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».
47. У разі істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану (частина сьома статті 376 ЦК України).
48. Спірні правовідносини в цій справі обумовлені реалізацією позивачем передбачених Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» та Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні» повноважень щодо здійснення державного контролю за дотриманням законодавства у сфері містобудівної діяльності. Здійснення такого державного контролю означає обов`язковість прийнятих за його результатами рішень для підконтрольного суб`єкта, що свідчить про владно-управлінський характер, а відтак і публічно-правову природу таких правовідносин.
49. У справі, що переглядається, Управління державного архітектурно-будівельного контролю звернулось з позовом про скасування рішення про державну реєстрацію як такого, що зареєстроване без введення об`єкту до експлуатації у встановленому законом порядку.
50. У частині другій статті 39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» визначено, що у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проєкту або будівельного паспорта, а також у разі набрання законної сили судовим рішенням про скасування містобудівних умов та обмежень відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду звертається до суду із позовом про скасування реєстрації такої декларації або про припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення.
51. Здійснення такого державного контролю означає обов`язковість прийнятих за його результатами рішень для підконтрольного суб`єкта, що свідчить про владно-управлінський характер, а відтак і публічно-правову природу таких правовідносин. Більше того, звертаючись до суду з позовом про знесення об`єкту самочинного будівництва і мотивуючи такий позов порушеннями архітектурних, містобудівних, пожежних, санітарних або інших подібних норм і правил, суб`єкт владних повноважень діє з метою захисту прав та інтересів громади або невизначеного кола осіб від можливих порушень їхніх прав та з метою запобігти можливим суспільно значимим несприятливим наслідкам порушення відповідних норм і правил, а не з метою захисту своїх приватних прав та інтересів. Таким чином, спори, які виникають за участю суб`єкта владних повноважень з метою реалізації у спірних відносинах наданих йому законодавством владних управлінських функцій, є публічно-правовими».
Наведене узгоджується з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладених, зокрема, у постановах від 15.05.2018 у справі №463/4564/16-а, від 11.06.2019 у справі №917/375/18 та Верховного Суду, сформульованими, зокрема, у постановах від 11.08.2023 у справі №524/7871/20, від 28.02.2023 у справі №522/10859/19, від 26.06.2024 у справі № 522/13316/19.
52. Колегія суддів звертає увагу на те, що у цій справі спір не пов`язаний з вирішенням питання щодо речового права, а є публічно-правовим, оскільки виник за участю суб`єкта владних повноважень, який реалізовував у спірних правовідносинах надані йому чинним законодавством владні управлінські функції стосовно виявлення факту внесення недостовірних відомостей в повідомленні про початок виконання будівельних робіт щодо проведеної експертизи проєктної документації та усунення порушень шляхом приведення у відповідність до договору. Справа за позовом такого суб`єкта належить до компетенції адміністративних судів.
53. Звертаючись до суду з такими позовами і мотивуючи їх порушеннями архітектурних, містобудівних, пожежних, санітарних або інших подібних норм і правил, суб`єкт владних повноважень діє з метою захисту прав та інтересів громади або невизначеного кола осіб від можливих порушень їхніх прав, з метою запобігти можливим суспільно значимим несприятливим наслідкам, а не для захисту своїх приватних прав та інтересів.
54. Спори, які виникають за участю суб`єкта владних повноважень з метою реалізації у спірних відносинах наданих йому законодавством владних управлінських функцій, є публічно-правовими.
55. За таких обставин колегія суддів вважає, що спір у цій справі, який виник за участю суб`єкта владних повноважень з метою реалізації у спірних відносинах наданих йому законодавством владних управлінських функцій, є публічно-правовим.
56. У спорі, в якому підстави позову спрямовані на перевірку додержання державним реєстратором процедури вчинення реєстраційної дії як реалізації делегованої публічної функції, адміністративна юрисдикція є не лише наслідком застосування статей 2, 4, 5, 19 КАС України, а й проявом конституційного принципу спеціалізації судів.
57. У Рішенні від 14.12.2011 №19-рп/2011 Конституційний Суд України підкреслив, що положення частини другої статті 55 Конституції України необхідно розуміти так, що конституційне право на оскарження в суді будь-яких рішень, дій чи бездіяльності всіх органів державної влади, органів місцевого самоврядування, посадових і службових осіб гарантовано кожному; реалізація цього права забезпечується у відповідному виді судочинства і в порядку, визначеному процесуальним законом.
58. Згідно з висновками Конституційного Суду України, що викладені в Рішенні від 09.09.2010 №19-рп/2010, забезпечення прав і свобод потребує, зокрема, законодавчого закріплення механізмів (процедур), які створюють реальні можливості для здійснення кожним громадянином прав і свобод (абзац четвертий підпункту 3.2 пункту 3 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 24.12.2004 №22-рп/2004. До таких механізмів належить структурована система судів і види судового провадження, встановлені державою. Судовий захист вважається найбільш дієвою гарантією відновлення порушених прав і свобод людини і громадянина.
В абзаці другому підпункту 3.3. пункту 3 цього ж Рішення Конституційний Суд України звернув увагу на властивий адміністративному судочинству процесуальний інструментарій захисту особи у спорі із суб`єктом владних повноважень, зокрема на принцип офіційного з`ясування обставин справи та особливий розподіл доказового тягаря щодо правомірності рішення, дії чи бездіяльності такого суб`єкта. Йдеться про покладення на суб`єкта владних повноважень обов`язку щодо доказування в адміністративному судочинстві правомірності свого рішення, дії чи бездіяльності відповідно до частини другої статті 77 КАС України, не властивого іншим видам судочинства.
59. Верховний Суд у постанові від 27.03.2025 у справі №480/5652/24 дійшов висновку, що конституційне право на звернення до суду кореспондується з обов`язком дотримуватися встановлених процесуальним законом механізмів (процедур). При цьому суд, який розглядає справу, невіднесену до його юрисдикції, не може вважатися «судом, встановленим законом» у розумінні пункту 1 статті 6 Конвенції.
Віднесення спору, у якому самостійною підставою позову є недотримання державним реєстратором процедури вчинення реєстраційної дії, до приватноправової юрисдикції лише з огляду на його зв`язок із цивільними відносинами не відповідало б суті заявлених вимог і могло б призвести до необґрунтованого обмеження адміністративного судового контролю за діями суб`єкта, який реалізує делеговану державою публічну функцію у сфері державної реєстрації.
60. Ураховуючи, що вимога позивача про визнання протиправним та скасування рішення Державного реєстратора є похідною від первісної вимоги про зобов`язання відповідача привести самочинно реконструйований об`єкт у відповідність до договору купівлі-продажу за власний рахунок, колегія суддів дійшла висновку про помилкове закриття провадження в цій частині позовних вимог, оскільки це має розглядатися в одному провадженні з основною вимогою та їх роз`єднання в інших провадженнях може призвести до надмірного процесуального формалізму та необґрунтованого обмеження доступу особи до належного судового контролю за діями суб`єкта, який виконує делеговані державою функції у сфері державної реєстрації.
61. Частиною шостою статті 328 КАС України передбачено, що особа, яка не брала участі у справі, якщо суд вирішив питання про її права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, має право подати касаційну скаргу на судове рішення лише після його перегляду в апеляційному порядку за її апеляційною скаргою, крім випадку, коли судове рішення про права, свободи, інтереси та (або) обов`язки такої особи було ухвалено безпосередньо судом апеляційної інстанції. 
62. Відповідно до пункту 2 частини першої статті 349 КАС України суд касаційної інстанції за наслідками розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та (або) апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
63. Відповідно до частини першої статті 353 КАС України підставою для скасування ухвали судів першої та (або) апеляційної інстанцій і направлення справи для продовження розгляду є неправильне застосування норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, що призвели до постановлення незаконної ухвали суду першої інстанції та (або) постанови суду апеляційної інстанції, яка перешкоджає подальшому провадженню у справі.
64. Ураховуючи, що суд апеляційної інстанції необґрунтовано закрив провадження у справі в частині позовних вимог щодо визнання протиправним та скасування рішення Державного реєстратора від 20.12.2019, індексний номер 50346043, колегія суддів дійшла висновку, що в цій частині постанова П`ятого апеляційного адміністративного суду від 26.03.2026 підлягає скасуванню, а справа №521/11013/20 в цій частині направленню до суду апеляційної інстанції для продовження розгляду.
65. Стосовно суті позовних вимог, колегія суддів зазначає про наступне. 
66. 15.12.2023 набрав чинності Закон України «Про адміністративну процедуру» від 17.02.2022 №2073-IX (далі - Закон №2073-IX), який упорядковує відносини органів виконавчої влади, органів влади Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, інших суб`єктів, які відповідно до закону уповноважені здійснювати функції публічної адміністрації, з фізичними та юридичними особами щодо розгляду і вирішення адміністративних справ у спосіб прийняття й виконання адміністративних актів (частина перша статті 1 Закону №2073-IX).
Частиною першою статті 6 Закону №2073-IX визначено, що адміністративний орган здійснює адміністративне провадження виключно на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією України, цим Законом та іншими законами України, а також на підставі міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України.
Адміністративний орган зобов`язаний обґрунтовувати адміністративні акти, які він приймає, крім випадків, визначених законом. Адміністративний акт, який може негативно вплинути на право, свободу чи законний інтерес особи, повинен містити мотивувальну частину, що відповідає вимогам цього Закону (частина третя статті 8 Закону №2073-IX).
Статтею 18 цього закону гарантовано ефективні засоби правового захисту. Цією нормою передбачено, що особа має право на оскарження рішень, дій чи бездіяльності адміністративного органу в порядку адміністративного оскарження відповідно до цього Закону та/або в судовому порядку. 
Статтею 27 Закону №2073-IX визначено коло осіб, які є учасниками адміністративного провадження. Відповідно до частини першої цієї норми учасником адміністративного провадження є: 1) особа, питання про право, свободу чи законний інтерес або обов`язок якої вирішується в адміністративному акті (адресат), у тому числі: а) особа, яка з метою забезпечення реалізації свого права, свободи чи законного інтересу або виконання нею визначеного законом обов`язку звертається до адміністративного органу із заявою про прийняття адміністративного акта (заявник); б) особа, стосовно якої адміністративний орган ініціював адміністративне провадження; в) особа, яка з метою захисту свого права, свободи чи законного інтересу звертається до адміністративного органу із скаргою (скаржник); 2) інша особа, на право, свободу чи законний інтерес якої негативно впливає або може вплинути адміністративний акт (заінтересована особа).
Підпунктом 11 частини першої статті 28 Закону №2073-IX передбачено право учасників адміністративного провадження оскаржити у передбаченому законом порядку адміністративний акт, процедурне рішення або дію, бездіяльність адміністративного органу.
За правилами статті 36 Закону № 2073-IX адміністративне провадження відповідно до цього Закону розпочинається: 1) за заявою особи щодо забезпечення реалізації її права, свободи чи законного інтересу або виконання нею визначеного законом обов`язку, у тому числі щодо отримання адміністративної послуги; 2) за ініціативою адміністративного органу, у тому числі у порядку здійснення ним інспекційного (контрольного, наглядового) повноваження. Адміністративне провадження продовжується у разі подання скарги в порядку адміністративного оскарження.
Процедура прийняття рішення у справі в адміністративному провадженні передбачена статтею 69 Закону №2073-IX, відповідно до якої за результатами розгляду справи адміністративний орган у межах своїх повноважень приймає адміністративний акт. 
67. Стаття 71 Закону №2073-IX визначає зміст адміністративного акта, за правилами якої письмовий адміністративний акт або усний адміністративний акт, підтверджений у письмовій формі, складається із вступної, мотивувальної, резолютивної та заключної частин.
Адміністративний акт містить підпис та/або печатку (у тому числі електронні), якщо інше не передбачено законом, та повне ім`я відповідальної посадової особи адміністративного органу.
У вступній частині зазначаються найменування адміністративного органу, дата прийняття адміністративного акта та його реєстраційний номер, відомості в обсязі, достатньому для встановлення особи адресата адміністративного акта, та його контактні дані.
Мотивувальна частина адміністративного акта складається згідно з вимогами цього Закону.
У резолютивній частині адміністративного акта зазначається суть прийнятого за результатами розгляду справи рішення. Крім того, можливе викладення додаткових положень, визначених цією статтею.
У заключній частині зазначаються строк набрання адміністративним актом чинності та спосіб визначення такого строку. В адміністративному акті, який негативно впливає на право, свободу чи законний інтерес особи або покладає на неї певний обов`язок, зазначаються строки і порядок його оскарження (у тому числі найменування та місцезнаходження адміністративного органу, який є суб`єктом розгляду скарги, та вид суду, до якого особа може подати позов). У разі якщо подання скарги чи пред`явлення позову не зупиняє дію адміністративного акта, у заключній частині повинна міститися вказівка на такий винятковий правовий наслідок з посиланням на правові підстави для такого винятку.
68. Відповідно до статті 72 Закону №2073-IX адміністративний акт, прийнятий у письмовій формі, або усний адміністративний акт, підтверджений у письмовій формі, повинен мати мотивувальну частину (крім випадків, передбачених частиною шостою цієї статті).
Мотивування (обґрунтування) адміністративного акта в письмовій формі повинно забезпечувати особі можливість правильно його зрозуміти та реалізувати своє право на оскарження адміністративного акта.
У мотивувальній частині адміністративного акта зазначаються: 1) дата подання заяви або скарги та стислий зміст вимоги, що в ній міститься (у разі прийняття акта за заявою або скаргою особи); 2) фактичні обставини справи; 3) зміст документів та відомості, враховані під час розгляду справи; 4) посилання на докази або інші матеріали справи, на яких ґрунтуються висновки адміністративного органу; 5) детальна правова оцінка обставин, виявлених адміністративним органом, та чітке зазначення висновків, зроблених на підставі такої правової оцінки виявлених обставин.
Адміністративний акт може не містити посилання на фактичні обставини справи і результати дослідження доказів та інших матеріалів справи, якщо такий акт прийнято на підставі акта чи іншого документа, складеного за результатами проведення інспекційних (контрольних, наглядових) заходів, якщо цей документ вже містить відповідне мотивування (обґрунтування) та доведений до особи належним чином. Для окремих видів справ законодавством можуть визначатися додаткові відомості, що зазначаються у мотивувальній частині адміністративного акта. 
Відсутність в адміністративному акті мотивувальної частини, складеної відповідно до вимог цього Закону, має наслідки, встановлені цим Законом.
Мотивування (обґрунтування) адміністративного акта не вимагається, якщо: 1) адміністративний орган задовольнив заяву, при цьому адміністративний акт не стосується прав, свобод чи законних інтересів інших осіб; 2) адміністративний орган під час здійснення інспекційних (контрольних, наглядових) повноважень не виявив порушень законодавства.
69. Колегія суддів зауважує, що Верховний Суд неодноразово, зокрема, у постановах від 20.05.2022 у справі №340/370/21, від 21.03.2023 у справі №640/17821/21, від 27.03.2025 у справі №480/5652/24 наголосив, що правова процедура встановлює межі вчинення повноважень органами публічної влади і, в разі її неналежного дотримання, дає підстави для оскарження до суду таких дій особою, чиї інтереси вони зачіпають. Встановлена правова процедура є важливою гарантією недопущення зловживань з боку суб`єктів владних повноважень під час прийняття рішень та вчинення дій, які повинні забезпечувати, в першу чергу, справедливе ставлення до особи, а також дотримання загального принципу юридичної визначеності, складовою якої є принцип легітимних очікувань.
70. Оскільки предметом спору, що виник у цій справі, є дії Державного реєстратора та зобов`язання позивача привести самочинно реконструйований об`єкт у відповідність до договору купівлі-продажу від 12.07.2019 №1084 за власний рахунок, враховуючи публічно-правову природу спірних правовідносин, що виникли в межах адміністративної процедури прийняття рішень; наявність у спірних правовідносинах категорій адміністративної процедури (адміністративний орган; адміністративний акт; адміністративне провадження; адміністративна процедура; дискреційне повноваження; учасники адміністративного провадження (особа, питання про право, свободу чи законний інтерес або обов`язок якої вирішується в адміністративному акті (адресат), вважає за необхідне зазначити, що спірні публічно-правові (адміністративно-правові) відносини є відносинами адміністративної процедури, які регулюються Законом №3038-VI з урахуванням, зокрема, положень Закону №687-XIV, Порядку №466, Порядку №553 Суб`єкт владних повноважень ухвалює відповідні рішення у сфері управління державним майном саме в порядку адміністративної процедури, встановленої цим Законом. 
71. Важливо наголосити, що у цих відносинах Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради виступає суб`єктом владних повноважень, який виконує управлінські функції щодо здійснення державного архітектурно-будівельного контролю. Вказаний орган не діє, як суб`єкт господарювання, який володіє, користується розпоряджається майном з метою отримання прибутку, а реалізує саме владні повноваження, встановлені законом для забезпечення публічного порядку і інтересу. 
Відповідно, відносини між Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради та позивачем є публічно-правовими і регулюються, зокрема і Законом №2073-ІХ.
Тому дослідженню у цій справі підлягає питання дотримання відповідачем процедури, визначеної Законом №2073-ІХ.
72. Приписами статті 10 Закону №3038-VI визначено, що для забезпечення під час забудови територій, розміщення і будівництва об`єктів архітектури додержання суб`єктами архітектурної діяльності затвердженої містобудівної та іншої проєктної документації, вимог вихідних даних, а також з метою захисту державою прав споживачів будівельної продукції здійснюється в установленому законодавством порядку державний архітектурно-будівельний контроль та нагляд.
Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюють органи державного архітектурно-будівельного контролю, визначені статтею 6 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
73. Згідно зі статтею 41 Закону №3038-ІV державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється на об`єктах будівництва у порядку проведення планових та позапланових перевірок за територіальним принципом.
74. Відповідно до частин 1-3 статті 6 Закону №3038-ІV управління у сфері містобудівної діяльності здійснюється Верховною Радою України, Кабінетом Міністрів України, Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування, центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері містобудування, центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду, органами державного архітектурно-будівельного контролю, іншими уповноваженими органами містобудування та архітектури, місцевими державними адміністраціями, органами місцевого самоврядування.
До уповноважених органів містобудування та архітектури належать органи, визначені у статті 13 Закону України «Про архітектурну діяльність» від 20.05.1999 №687-XIV (далі - Закон №687-XIV, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин)
До органів державного архітектурно-будівельного контролю належать:
1) структурні підрозділи з питань державного архітектурно-будівельного контролю Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій;
2) виконавчі органи з питань державного архітектурно-будівельного контролю сільських, селищних, міських рад.
75. Суди установили, що пунктом 2.1 Положення про управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 21.03.2018 №3043-VII визначено, що основним завданням Управління є здійснення на території м. Одеси державного архітектурно-будівельного контролю, виконання дозвільних та реєстраційних функцій у сфері містобудівної діяльності відповідно до законодавства України.
Відповідно до пункту 2.2. цього Положення Управління відповідно до покладених на нього завдань: надає, отримує документи, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, відмовляє у видачі таких документів, анулює їх, скасовує їх реєстрацію; приймає в експлуатацію закінчені будівництвом об`єкти (видає сертифікати, реєструє декларації про готовність об`єкта до експлуатації та повертає такі декларації на доопрацювання для усунення виявлених недоліків); подає Держархбудінспекції інформацію, необхідну для внесення даних до єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів; здійснює державний архітектурно-будівельний контроль за дотриманням вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил, положень містобудівної документації всіх рівнів, вихідних даних для проєктування об`єктів містобудування, проєктної документації щодо об`єктів, розташованих у межах м. Одеси; здійснює контроль за виконанням законних вимог (приписів) посадових осіб органів держархбудконтролю; подає позови до суду про знесення самочинно збудованого об`єкта з компенсацію витрат та виступає замовником робіт зі знесення самочинно збудованого об`єкта; розглядає відповідно до законодавства справи про адміністративні правопорушення, пов`язані з порушенням вимог законодавства, будівельних норм, стандартів і правил під час будівництва, порушенням законодавства під час планування та забудови територій та невиконанням законних вимог (приписів) посадових осіб органів держархбудконтролю; розглядає відповідно до законодавства України справи про правопорушення у сфері містобудівної діяльності з прийняттям відповідних рішень; здійснює інші повноваження, визначені чинним законодавством України.
76. Статтею 9 Закону №687-XIV встановлено, що будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об`єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проєктної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеному Законом № 3038-VІ.
77. Відповідно до статті 1 Закону № 3038-VІ замовник - це фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву.
78. Згідно зі статтею 4 Закону №3038-VІ об`єктом будівництва є будинки, будівлі, споруди будь-якого призначення, їх комплекси та частини, лінійні об`єкти інженерно-транспортної інфраструктури.
Суб`єктами містобудування є, поміж іншого, фізичні та юридичні особи.
79. Відповідно до частини першої статті 34 Закону №3038-ІV замовник має право виконувати будівельні роботи після: подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об`єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об`єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються Кабінетом Міністрів України; видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об`єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України «Про оцінку впливу на довкілля».
80. Згідно із частинами четвертою, п`ятою статті 34 Закону №3038-ІV реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані, реконструкція або капітальний ремонт автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв`язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення, а також комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду і нове будівництво об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури відповідно до містобудівної документації на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності можуть здійснюватися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.
Контроль за виконанням підготовчих та будівельних робіт здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю.
Виконання будівельних робіт без відповідного документа, передбаченого цією статтею, вважається самочинним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно із законом (частина сьома статті 34 Закону № 3038-ІV).
81. Згідно із пунктами 4, 5, 11, 13 Порядку №466 підготовчі роботи, визначені будівельними нормами, стандартами і правилами, можуть виконуватися замовником після набуття права на земельну ділянку відповідного цільового призначення та подання повідомлення про початок виконання підготовчих робіт до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю.
Виконання підготовчих робіт може здійснюватися на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт або дозволу на виконання будівельних робіт (далі - дозвіл).
Будівельні роботи можуть виконуватися замовником після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію та: подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт - щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) та об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта; видачі замовнику дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об`єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками.
Повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, та повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) (далі - повідомлення), повідомлення про зміну даних у зазначених повідомленнях за формою згідно з додатками 1, 2 і 2 1 до цього Порядку подається замовником (його уповноваженою особою) особисто або надсилається рекомендованим листом з описом вкладення чи через електронну систему здійснення декларативних та дозвільних процедур у будівництві до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю за місцезнаходженням об`єкта не пізніше ніж за один календарний день до початку виконання підготовчих або будівельних робіт.
Замовник несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданому ним повідомленні, за виконання будівельних робіт без подання повідомлення та за порушення вимог, визначених цим Порядком, відповідно до Закону України "Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності" та Кодексу України про адміністративні правопорушення.
82. Статтею 35 Закону №3038-ІV визначено, що після набуття права на земельну ділянку та відповідно до її цільового призначення замовник може виконувати підготовчі роботи, визначені будівельними нормами, стандартами і правилами, з повідомленням органу державного архітектурно-будівельного контролю. Форма повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, порядок його подання, форма повідомлення про зміну даних у поданому повідомленні визначаються Кабінетом Міністрів України. Виконання підготовчих робіт може здійснюватися на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт чи дозволу на виконання будівельних робіт. Повідомлення про початок виконання підготовчих робіт не дає права на виконання будівельних робіт.
Виконання підготовчих робіт без подання повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, повідомлення про початок виконання будівельних робіт або отримання дозволу на виконання будівельних робіт забороняється.
83. Відповідно до статті 36 Закону № 3038-ІV право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об`єктах, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), об`єктах, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт.
Виконувати будівельні роботи без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт забороняється.
Замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданому ним повідомленні про початок виконання будівельних робіт, та за виконання будівельних робіт без повідомлення.
84. За змістом статті 38 Закону №3038-ІV у разі виявлення факту самочинного будівництва об`єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проєкту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису.
У разі якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсацію витрат, пов`язаних з таким знесенням.
За рішенням суду самочинно збудований об`єкт підлягає знесенню з компенсацією витрат, пов`язаних із знесенням об`єкта, за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) таке самочинне будівництво.
85. Частинами першою - п`ятою статті 376 Цивільного кодексу України установлено, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
86. Згідно з частиною сьомою статті 376 Цивільного кодексу України у разі істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.
87. Пунктом 17 Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23.05.2011 №553 (далі - Порядок №553, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі виявлення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил, крім акта перевірки, складається протокол, видається припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил або припис про зупинення підготовчих та/або будівельних робіт (далі - припис).
88. Згідно з абзацом 3 пункту 21 Порядку №553 у разі відмови суб`єкта містобудування, щодо якого здійснюється державний архітектурно-будівельний контроль, від отримання акта та припису, вони надсилаються йому рекомендованим листом з повідомленням.
89. Ураховуючи положення частини сьомої статті 376 Цивільного кодексу України, колегія суддів зазначає, що для задоволення позову у цій справі необхідно наявність таких фактів як неможливість перебудови об`єкту, або відмова особи, яка здійснила самочинне будівництво, від такої перебудови.
90. У разі істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил знесенню самочинного будівництва передує прийняття судом рішення про зобов`язання особи, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.
Знесення самочинного будівництва є крайньою мірою, яка передбачена законом, і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.
Таку правову позицію неодноразово висловлював Верховний Суд, зокрема, у постановах від 06.03.2019 у справах №810/5680/15, №814/2645/15.
91. Положення частини першої статті 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлюють перелік юридичних фактів, які обумовлюють виникнення у органу державного архітектурно-будівельного контролю повноваження на пред`явлення позову про знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсації витрат, пов`язаних з таким знесенням.
92. Зокрема, пред`явленню органом державного архітектурно-будівельного контролю позову передують такі дії: 1) виявлення факту самочинного будівництва об`єкта; 2) визначення такого об`єкту як такого, що його перебудова з метою усунення істотного відхилення від поетку або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб є неможливою; 3) внесення припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності; 4) встановлення факту невиконання припису протягом встановленого строку.
93. Тобто тягар доказування наявності вказаних фактів та умов покладається на суб`єкті владних повноважень, що звертається до суду, а їх перевірка покладена на суд. Зверненню суб`єкта владних повноважень з адміністративним позовом про зобов`язання знести самочинне будівництва передує саме наявність вищезазначених обставин.
94. У постанові від 21.10.2020 у справі № 420/228/19 Верховний Суд висловив правові позиції про те, що залежно від ознак самочинного будівництва особи, зокрема, органи місцевого самоврядування, можуть вимагати від особи, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво, знесення самочинно збудованого об`єкта або проведення перебудови власними силами або за її рахунок; приведення земельної ділянки в попередній стан або відшкодування витрат. При цьому знесення самочинного будівництва можливе добровільно особою, яка його здійснила (здійснює), а також, за наявності для цього підстав, примусово, однак лише за рішенням суду, зокрема, ухваленим за позовом відповідного органу місцевого самоврядування та у разі неможливості здійснити перебудову такого будівництва.
95. У постанові Верховного Суду у складі судової палати з розгляду справ щодо захисту соціальних прав Касаційного адміністративного суду від 29 січня 2020 року у справі № 822/2149/18 суд на підставі аналізу положень статті 376 Цивільного кодексу України, статті 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» зробив висновок, що у разі, якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсацію витрат, пов`язаних з таким знесенням.
96. Верховний Суд у постанові від 08.03.2023 у справі № 420/8499/20 сформував наступні висновки:
« 1) пред`явленню органом державного архітектурно-будівельного контролю позову про знесення самочинного будівництва чи приведенню самочинно реконструйованого об`єкту у первісний стан передують такі дії: виявлення факту самочинного будівництва об`єкта; визначення такого об`єкту як такого, що його перебудова з метою усунення істотного відхилення від проєкту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб є неможливою; внесення припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності; встановлення факту невиконання припису протягом встановленого строку;
2) за відсутності обов`язкових та визначальних обставин, які дають позивачу право на звернення до суду, не підлягає задоволенню вимога про приведення самочинно реконструйованого об`єкту у первісний стан».
97. Суди у цій справі встановили недотримання відповідачем адміністративної процедури, яка передує зверненню з позовом до суду про знесення самочинного будівництва. Суди встановили відсутність двох обов`язкових і визначальних обставин, які дають позивачу право на звернення до суду із позовом про знесення самочинного будівництва, а саме: винесення припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності та встановлення факту невиконання відповідачем вимог зобов`язального припису, яким вимагалось усунути виявлені порушення.
98. Нескладення припису про усунення порушень за результатами проведеної перевірки, в ході якої було виявлено порушення дотримання суб`єктом містобудування вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, є свідченням недотримання Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю.
99. З огляду на те, що суди встановили відсутність адресованого відповідачу акту індивідуальної дії - припису зобов`язального характеру, невиконання якого надавало би позивачу підстави для звернення до суду, колегія суддів вважає обґрунтованими висновки суду першої інстанції про відсутність підстав для звернення до суду з позовом про зобов`язання ОСОБА_1 привести самочинно реконструйований об`єкт у відповідність до договору купівлі-продажу за власний рахунок.
100. З огляду на це, колегія суддів дійшла висновку, що рішення суду та постанова суду апеляційної інстанції в частині позовних вимог про зобов`язання ОСОБА_1 привести самочинно реконструйований об`єкт у відповідність до договору купівлі-продажу від 12.07.2019 №1084 підлягає залишенню без змін.
101. Відповідно до частини першої статті 350 КАС України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 341 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Керуючись статтями 139, 341, 345, 349, 350, 355, 356, 359 КАС України, Суд
ПОСТАНОВИВ: 
Касаційну скаргу Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради задовольнити частково.
Постанову П`ятого апеляційного адміністративного суду від 26.03.2026 у справі №521/11013/20 скасувати в частині закриття провадження у справі в частині позовних вимог про визнання протиправним та скасування рішення Державного реєстратора від 20.12.2019, індексний номер 50346043, та в цій частині направити до суду апеляційної інстанції для продовження розгляду.
В іншій частині рішення Одеського окружного адміністративного суду від 16.10.2025 та постанову П`ятого апеляційного адміністративного суду від 26.03.2026 у справі №521/11013/20 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дати її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає. 

Суддя-доповідач А.А. Єзеров

Суддя О.П. Стародуб

Суддя С.М. Чиркін