ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 серпня 2026 року 
м. Київ

cправа № 910/4510/20 (910/18500/19) 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Жукова С.В. - головуючого, Картере В.І., Огородніка К.М.,

за участі секретаря: Купрейчук С.П.,

за участі представників судового засідання відповідно протоколу судового засідання від 19.08.2026

розглянувши у відкритому судовому засіданні у режимі відеоконференції касаційну скаргу  розпорядника майна Товариства з обмеженою відповідальністю "Градострой" арбітражного керуючого Васюка Миколи Миколайовича

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.05.2026

у справі № 910/4510/20 (910/18500/19)
за позовом  Товариства з обмеженою відповідальністю "Градострой"
до Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Чорноног Лариси Віталіївни,
за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача - Обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Лейк Хаус" 
про визнання протиправними та скасування рішень,-

в межах справи №910/4510/20
за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Корд Груп", 
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Градострой", 
про банкрутство

ВСТАНОВИВ: 
Історія справи

1. У серпні 2020 року ТОВ "Градострой" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Чорноног Л.В. про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 32699166 від 02.12.2016 про право власності на об`єкт нерухомого майна: незавершений будівництвом об`єкт, недобудований житловий комплекс з об`єктами соціально-побутового призначення, об`єкт житлової нерухомості: Ні. Адреса: м. Київ, вул. Здолбунівська, будинок 13. Номер запису про право власності 17790622. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1104328180000 та про скасування запису в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №17790622 від 01.12.2016 приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Чорноног Л.В. про реєстрацію права власності, індексний номер 32699166 від 02.12.2016.
2. В обґрунтування заявлених позовних вимог позивачем зазначено, що рішенням Виконавчого комітету Київської міської ради народних депутатів ДП "Київський державний завод "Буревісник" відведена земельна ділянка, площею 0,69 га, за адресою: м. Київ, вул. Здолбунівська, 13, у Дарницькому районі м.Києва для житлового будівництва.
25.06.2003 між ТОВ "Градострой" (інвестор) та ДП "КДЗ "Буревісник" укладено договір про будівництво житлового будинку №93/400/40-27, відповідно до якого ДП "КДЗ "Буревісник" передало ТОВ "Градострой" функції замовника будівництва. 
01.12.2014 між ТОВ "Градострой" та ТОВ "Інтер-Преміал" укладено договір №13-10/15-ПР про участь у будівництві і передачі функцій замовника.
Як стало відомо позивачу з інформаційної довідки від 07.03.2017 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, 01.12.2016 о 17:01 державним реєстратором приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорноног Л.В. за ОК "Житлово-будівельний кооператив "Лейк Хаус" зареєстровано право власності об`єкт нерухомого майна: незавершений будівництвом об`єкт, недобудований житловий комплекс з об`єктами соціально-побутового призначення, об`єкт житлової нерухомості: Ні. Адреса: м. Київ, вул. Здолбунівська, будинок 13. Номер запису про право власності 17790622. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1104328180000.
Підставою виникнення права власності вказано договір від 13.09.2016, укладений між ОК "ЖБК "Лейк-Хаус" та ТОВ "Інтер-Преміал"; підставою для внесення запису слугувало рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям відділу), індексний номер: 32699166 від 02.12.2016 17:00:01, приватний нотаріус Чорноног Лариса Віталіївна, Київський нотаріальний округ, м. Київ.
Поряд із цим, як зазначає позивач, ухвалою слідчого судді Дарницького районного суду м. Києва від 09.02.2016 №753/2382/16-к частково задоволено клопотання слідчого за матеріалами досудового розслідування, внесеного до Єдиного реєстру досудових розслідувань №12015100020009877 від 12.11.2015 за ст.ст. 190, 191 КК України, якою слідчий суддя: наклав арешт на об`єкт незавершеного будівництва, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Здолбунівська, 13 (поштова адреса: м. Київ, вул. Здолбунівська, 11-В) - житловий комплекс "Приозерний", який розташований на земельній ділянці, кадастровий номер 8000000000:90:146:0027; заборонив ТОВ "Градострой", ТОВ "Інтер-Преміал", ТОВ "Сател Україна" розпоряджатися майновими правами на об`єкт незавершеного будівництва (квартири), що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Здолбунівська, 13 (поштова адреса: м. Київ, вул. Здолбунівська, 11-В) - житловий комплекс "Приозерний", який розташований на земельній ділянці, кадастровий номер 8000000000:90:146:0027.
Надалі, 16.02.2016 державним реєстратором Храбаном С.І. на виконання ухвали Дарницького районного суду м. Києва від 09.02.2016 року у справі №753/2382/16-к внесено запис №132789028 (спеціальний розділ) про накладення арешту щодо нерухомого майна на об`єкт незавершеного будівництва, розташованого на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:90:146:0027, що підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №81935073 від 07.03.2017.
Вважаючи оскаржуване рішення відповідача щодо реєстрації за третьою особою права власності на нерухоме майно протиправним, ТОВ "Градострой" звернулось до суду з даним позовом.

3. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.01.2020 року прийнято вказану позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі №910/18500/19, ухвалено здійснювати розгляд справи в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання.

4. У зв`язку із відкриттям Господарським судом міста Києва провадження у справі №910/4510/20 про банкрутство ТОВ "Градострой", ухвалою суду від 14.07.2020 року передано матеріали справи №910/18500/19 за позовом ТОВ "Градострой" до Приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Чорноног Л.В. про визнання протиправними та скасування рішень за підсудністю до Господарського суду міста Києва для розгляду в межах справи №910/4510/20 про банкрутство ТОВ "Градострой".

5. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 29.09.2020 року матеріали справи №910/18500/19 передано для розгляду в межах справи №910/4510/20 про банкрутство ТОВ "Градострой".

6. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 09.04.2025 року прийнято справу №910/4510/20(910/18500/19) до провадження, вирішено розгляд справи здійснювати за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін, повторно розпочато розгляд справи №910/4510/20(910/18500/19) спочатку.

7. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 02.02.2026 року залучено до участі у справі ОК "Житлово-будівельний кооператив "Лейк Хаус" у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача.

8. За результатами розгляду заявлених вимог, рішенням Господарського суду міста Києва від 23.02.2026 року у справі №910/4510/20(910/18500/19) позовні вимоги задоволено у повному обсязі, визнано протиправними та скасовано рішення Приватного нотаріуса КМНО Чорноног Л.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 32699166 від 02.12.2016 про право власності на об`єкт нерухомого майна: незавершений будівництвом об`єкт, недобудований житловий комплекс з об`єктами соціально-побутового призначення, об`єкт житлової нерухомості: Ні. Адреса: м. Київ, вул. Здолбунівська, будинок 13. Номер запису про право власності 17790622. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1104328180000, скасовано запис в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №17790622 від 01.12.2016 приватного нотаріуса КМНО Чорноног Л.В. про реєстрацію права власності, індексний номер 32699166 від 02.12.2016, присуджено до стягнення з відповідача на користь позивача 3842,00 грн витрат по сплаті судового збору.

8.1. Суд першої інстанції погодився з позивачем та дійшов висновку, що прийняття відповідачем спірного рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) про державну реєстрацію права власності здійснено за відсутності необхідного обсягу документів, поданих для державної реєстрації, а також на об`єкт нерухомого майна, на який було накладено арешт ухвалою слідчого судді Дарницького районного суду міста Києва від 09.02.2016 року у справі №753/2382/16-к.

Короткий зміст оскаржуваної постанови 

9. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.05.2026 апеляційну скаргу Обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Лейк Хаус" на рішення Господарського суду міста Києва від 23.02.2026 року у справі №910/4510/20(910/18500/19) задоволено. Рішення Господарського суду міста Києва від 23.02.2026 у справі №910/4510/20(910/18500/19) скасовано. Прийнято нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовлено.

9.1. Апеляційний господарський суд у наведеному судовому рішенні зазначив, що ТОВ "Градострой" не вказано та не доведено обставин порушення прав останнього виключно діями приватного нотаріуса Чорноног Л.В., тобто позивачем заявлено позовні вимоги у цій справі до державного реєстратора, який не вчинив дій щодо порушення його прав та інтересів у спірних матеріально-правових відносинах.
-Так, позивачем заявлено вимогу до приватного нотаріуса, який діяв як суб`єкт реєстраційної діяльності відносно реєстрації за юридичною особою - ОК "Житлово-будівельний кооператив "Лейк Хаус" права власності на нерухоме майно.
-Тобто, за встановлених апеляційним судом обставин спору у даній справі вбачається висновок, що зміст і характер спірних правовідносин вказують на те, що спір у позивача є саме з третьою особою-набувачем майна з приводу стверджуваного позивачем порушення його права як фактичного володільця спірного нерухомого майна, а не з приватним нотаріусом, який виконував функції державного реєстратора.

Короткий зміст вимог касаційної скарги
10. До Верховного Суду від розпорядника майна Товариства з обмеженою відповідальністю "Градострой" арбітражного керуючого Васюка Миколи Миколайовича надійшла касаційна скарга на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.05.2026 у справі №910/4510/20 (910/18500/19), у якій скаржник просить Суд скасувати постанову повністю та залишити в силі рішення Господарського суду міста Києва від 23.02.2026 у справі №910/4510/20(910/18500/19).
10.1. На виконання приписів пункту 5 частини другої статті 290 Господарського процесуального кодексу України скаржник вказує, що касаційна скарга подається на підставі пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України як на підставу касаційного оскарження та зазначає, що судом апеляційної інстанції неправильного застосовано ч. 1, 3, 4 ст. 45 ГПК України, при цьому не застосовано висновок Верховного Суду щодо застосування вказаної норми права у побідних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 26.11.2025 у справі №367/6917/17, від 05.06.2018 у справі №338/180/17, від 11.09.2018 у справі №905/1926/16, від 16.06.2020 у справі №145/2047/16-ц, від 11.09.2019 у справі №487/10132/14-ц та у постанові ВП ВС від 05.07.2023 у справі №910/15792/20.
-Вказує, що позиція суду апеляційної інстанції суперечить нормам процесуального права, адже належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має державний реєстратор, який здійснив державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, адже саме він може поновити порушене право ТОВ "Градострой". Так, на думку арбітражного керуючого Васюка М.М., суд апеляційної інстанції не надав належної оцінки статусу відповідача (приватного нотаріуса), адже останній має виступати відповідачем у даній категорії спорів.
-Також скаржник як на підставу касаційного оскарження посилається на пункт 3 частини 2 статті 287 ГПК України та зазначає, що судом неправильно застосовано п. 1, 4 ч. 1 ст. 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", при цьому, висновок Верховного Суду щодо застосування цієї норми права у подібних правовідносинах відсутній. 
-Вважає, що позиція суду апеляційної інстанції суперечить нормам матеріального права, адже при наявності обтяження на нерухоме майно та відсутності повного комплекту документів, державний реєстратор мала би спочатку зупинити розгляд заяви та очкувати отримання документів, натомість остання зареєструвала речове право. Отже, на думку арбітражного керуючого Васюка М.М., суд касаційної інстанції має зробити висновок про те, що відсутність повного комплекту документів та обтяження є окремими підставами для скасування рішення про державну реєстрацію.
-Скаржник також вказує, що у спірних правовідносинах вимоги про скасування незаконного рішення державного реєстратора та відповідного запису в Державному реєстрі речових прав були належним, ефективним та безпосередньо спрямованим на відновлення порушених прав ТОВ "Градострой" способом судового захисту, а висновки апеляційного суду про протилежне ґрунтуються на неправильному застосуванні норм матеріального права (статей 16, 331 ЦК України) та помилковому розумінні характеру спірних правовідносин.
-Зазначає, що скасування незаконної державної реєстрації не породжує виникнення права у позивача, а лише усуває неправомірну презумпцію права ОК "ЖБК "Лейк Хаус". Тому такий спосіб захисту не є спором про набуття права власності, а є способом відновлення правового становища, яке існувало до порушення, що прямо відповідає змісту пункту 4 частини другої статті 16 ЦК України.

Узагальнений виклад позиції інших учасників у справі

11.Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Лейк Хаус» та Чорнорог Лариса Віталіївна подали відзиви на касаційну скаргу з проханням залишити її без задоволення, а оскаржувану постанову апеляційного господарського суду залишити без змін.

Провадження у Верховному Суді

12. Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду справи №910/4510/20(910/18500/19) визначено колегію суддів у складі: Жукова С.В. - головуючого, Картере В.І., Огородніка К.М., що підтверджується протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 15.06.2026.
13. Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи №910/4510/20(910/18500/19) між суддями від 06.07.2026 справу передано на розгляд колегії суддів Касаційного господарського суду у складі: Жуков С.В.- головуючий, Картере В.І., Погребняк В.Я.

14. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 07.07.2026 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою розпорядника майна Товариства з обмеженою відповідальністю "Градострой" арбітражного керуючого Васюка Миколи Миколайовича на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.05.2026 у справі №910/4510/20 (910/18500/19) та призначено до розгляду касаційну скаргу розпорядника майна Товариства з обмеженою відповідальністю "Градострой" арбітражного керуючого Васюка Миколи Миколайовича у справі № 910/4510/20 (910/18500/19) на 19 серпня 2026 року о 12:30 год. у відкритому судовому засіданні у приміщенні Касаційного господарського суду за адресою: м. Київ, вул. О. Копиленка, 6, в залі судових засідань №330.
15. Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи №910/4510/20(910/18500/19) між суддями від 13.08.2026 справу передано на розгляд колегії суддів Касаційного господарського суду у складі: Жуков С.В.- головуючий, Картере В.І., Огороднік К.М.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ 
16. Заслухавши суддю-доповідача, представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення проти них, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу слід залишити без задоволення, з огляду на таке. 

17. Відповідно статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

18. Предметом касаційного перегляду у цій справі є перевірка правомірності висновків суду апеляційної інстанції щодо наявності підстав для відмови у позові у зв`язку з його пред`явленням до неналежного відповідача - приватного нотаріуса.

19. Верховний Суд у межах доводів касаційної скарги має надати правову оцінку правильності застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права при визначенні правового статусу приватного нотаріуса (державного реєстратора) як єдиного відповідача у спорі про визнання протиправним, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) і скасування запису про реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва.
20. Згідно зі ст.14 ГПК суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
21. Відповідно до ч.1 ст.41 ГПК у справах позовного провадження учасниками справи є сторони та треті особи.
22. За змістом ст.45 ГПК сторонами в судовому процесі - позивачами і відповідачами - можуть бути особи, зазначені у ст.4 цього Кодексу. Позивачами є особи, які подали позов або в інтересах яких подано позов про захист порушеного, невизнаного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. Відповідачами є особи, яким пред`явлено позовну вимогу.
23. Згідно з вимогами до форми та змісту позовної заяви вона повинна, зокрема, містити ім`я (найменування) відповідача як сторони у справі, а також зміст позовних вимог (пункти 2, 4 ч.3 ст.162 ГПК).
24. За змістом статті 48 Господарського процесуального кодексу України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання, залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання, за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених в частинах 1 та 2 цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача. Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд справи починається спочатку.
25. При цьому Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що визначення відповідача (відповідачів), предмета та підстав позову є правом позивача. Натомість встановлення належності відповідача (відповідачів) й обґрунтованості позову є обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи. Такі висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 17.04.2018 у справі № 523/9076/16-ц, від 20.06.2018 у справі № 308/3162/15-ц, від 21.11.2018 у справі № 127/93/17-ц, від 12.12.2018 у справах № 570/3439/16-ц і № 372/51/16-ц, від 11.09.2019 у справі № 910/7122/17.
26. При цьому за принципом диспозитивності визначення відповідачів, предмета і підстав позову є правом позивача, а суд у господарському чи цивільному судочинстві не вправі з власної ініціативи залучати іншого відповідача / співвідповідача до участі у справі. Водночас установлення належності відповідачів є обов`язком суду, який той виконує під час розгляду справи, навіть якщо жодна із заінтересованих осіб цього не вимагає (ex officio), та має ґрунтуватися передусім на аналізі природи спірних правовідносин і позовних вимог.
27. Позивачем є особа, яка має право вимоги (кредитор) та яка звернулася до суду з відповідним позовом, а відповідачем - особа, яка, за твердженням позивача, повинна виконати зобов`язання (боржник). 
Подібні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2024 у справі № 907/825/22.
28. Визначення в позові складу сторін у справі (позивача та відповідача) повинне відповідати реальному складу учасників спору у спірних правовідносинах та має на меті ефективний захист порушених прав (свобод, інтересів) особи, яка вважає, що вони порушені, із залученням необхідного кола осіб, які мають відповідати за позовом. Аналогічний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2023 у справі № 686/20282/21.
29. Належним відповідачем є особа, яка є суб`єктом матеріальних правовідносин, тобто особа, за рахунок якої можна задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача. Суд захищає порушене право чи охоронюваний законом інтерес позивача саме від відповідача. Аналогічні висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 26.02.2020 у справі № 304/284/18 та від 05.07.2023 у справі № 910/15792/20.
30. Задля остаточного вирішення спору і захисту порушеного права за результатами судового розгляду справи сторонами в судовому процесі мають бути саме сторони у спірних матеріальних правовідносинах, які виступають на захист своїх інтересів і на яких поширюється законна сила судового рішення. Подібний висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2024 у справі № 907/825/22.
31. Колегія суддів зауважує, що у постанові від 03.02.2026 у справі № 910/10207/25 Верховний Суд також зауважив, що чинним ГПК України не передбачено залучення до участі у справі співвідповідача за власною ініціативою суду, оскільки вказана процесуальна дія залежить виключно від волевиявлення позивача та вчиняється на підставі поданого ним клопотання. Суд не вправі ініціювати залучення до участі у справі позовного провадження навіть і в тому випадку, коли матеріали справи свідчать про наявність обставин для такого залучення.
32. Крім того, відповідно до приписів статей 13, 14 ГПК України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. 
33. Зважаючи на зміст позовної заяви та матеріали справи, суб`єктний склад учасників справи сформовано таким чином, що безпосереднім відповідачем у спорі виступає приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чорноног Л.В., тоді як ОК "ЖБК "Лейк Хаус" бере участь у справі як третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача.

34. Проте колегія суддів зазначає, що матеріали справи не містять обґрунтування та доказів порушення прав позивача виключно діями приватного нотаріуса. Звернувшись із позовом до реєстратора, ТОВ "Градострой" не підтвердило, що саме цей суб`єкт вчинив дії, спрямовані на порушення його прав та інтересів у спірних матеріально-правових відносинах.

35. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу, що поняття "сторона у спорі" може не бути тотожним за змістом поняттю "сторона у процесі": сторонами в процесі є такі її учасники, як позивач і відповідач; тоді як сторонами у спорі є належний позивач і той належний відповідач, до якого звернута чи має бути звернута відповідна матеріально-правова вимога позивача. Такі висновки сформульовані у постановах від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункт 70), від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (провадження № 14-376цс18, пункт 66), від 07 липня 2020 року у справі № 712/8916/17 (провадження № 14-448цс19, пункт 27), від 09 лютого 2021 року у справі № 635/4741/17 (провадження № 14-46цс20, пункт 33.2). Отже, належним відповідачем є особа, яка є суб`єктом матеріального правовідношення, тобто особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача.

36. Дослідивши зміст та характер спірних правовідносин через призму встановлених апеляційним судом обставин справи, колегія суддів дійшла таких висновків.

37. Позовні вимоги у цій справі заявлено до приватного нотаріуса, який діяв як суб`єкт державної реєстрації прав під час оформлення права власності на нерухоме майно за ОК "ЖБК "Лейк Хаус".

38. Разом з тим, державний реєстратор не є учасником матеріально-правових відносин, пов`язаних із майном, щодо якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено спірний запис. Приймаючи оскаржуване рішення, приватний нотаріус не мав публічно-правових відносин із позивачем, а саме рішення стосується реєстрації прав іншої особи.

39. Справжній правовий конфлікт у позивача виник із третьою особою (набувачем майна) з приводу захисту прав фактичного володільця нерухомості. За таких обставин, суб`єкт державної реєстрації прав не може виступати належним відповідачем у цій категорії справ.
Крім того, правові висновки Великої Палати Верховного Суду про те, що державний реєстратор не є належним відповідачем у спорах про визнання незаконними та скасування реєстраційних дій, вчинених щодо третьої особи, а ним є особа, щодо якої були здійснені ці дії (записи), викладені у постановах від 04.09.2018 у справі №823/2042/16, від 12.12.2018 у справі №570/3439/16-ц та від 04.02.2020 у справі №910/7781/19, від яких Велика Палата Верховного Суду не вбачала підстав для відступу при розгляді справи №910/15792/20. 

40. При цьому, Велика Палата Верховного Суду у справі №910/15792/20 визначила процесуальне становище реєстратора як неналежного відповідача, виходячи з відсутності у нього матеріально-правової заінтересованості, що є універсальним підходом для всіх категорій реєстраційних спорів, де вимога до реєстратора є похідною від спору про право на майно чи корпоративні права. 

41. Отже, як правильно зазначила колегія суддів апеляційної інстанції, наведені висновки стосуються загальних критеріїв визначення належного відповідача у приватноправових спорах та ґрунтуються на природі державної реєстрації як офіційного визнання, а не набуття права, що робить їх застосовними незалежно від об`єкта реєстрації (корпоративні права чи нерухоме майно). Відсутність у державного реєстратора власного матеріально-правового інтересу щодо об`єкта спору є визначальною ознакою неналежного відповідача. (Аналогічної правової позиції дотримується Верховний Суд, в тому числі, у постановах від 05.03.2026 року у справі №910/5871/25 та від 21.01.2026 року у справі №916/1844/23.

42. Суд касаційної інстанції погоджується, також, із висновками апеляційного господарського суду про те, що сторонами такого спору має бути позивач, як особа, яка вважає свої права порушеними, та відповідач, як особа, на користь якої вчинено оспорювані реєстраційні дії, а саме: ОК "Житлово-будівельний кооператив "Лейк Хаус".

43. Також, апеляційна інстанція правомірно врахувала, що закриваючи провадження у справі №826/7052/17 за адміністративних позовом ТОВ "Градострой" до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Чорноног Л.В. про визнання протиправним та скасування рішення, Окружний адміністративний суд міста Києва в ухвалі від 17.10.2019 роз`яснив позивачу, що такий спір підлягає вирішенню у порядку господарського судочинства, а належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано.

44. Однак позивач, звернувшись із цим позовом до суду господарської юрисдикції, не зважив на характер спірних правовідносин і клопотань про заміну відповідача чи залучення співвідповідача не заявляв. Оскільки господарський суд не може з власної ініціативи замінити неналежного відповідача або залучити співвідповідача, процесуальні наслідки пред`явлення позову до неналежної особи покладаються виключно на позивача.

45. Оскільки державний реєстратор (приватний нотаріус) не може бути єдиним відповідачем у цьому випадку незалежно від доводів та підстав позову, а також установивши, що позов заявлений до неналежного відповідача та немає визначених процесуальним законом підстав для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача (див. постанови Верховного Суду, зокрема, від 03.04.2024 у справі №917/1212/21, від 21.12.2022 у справі №914/2350/18(914/608/20), від 14.12.2021 у справі №147/66/17).

46. Посилання Скаржника на те, що скасування запису спрямоване на усунення презумпції права ОК "Житлово-будівельний кооператив "Лейк Хаус", не спростовує висновків суду апеляційної інстанції. Навпаки, прагнення позивача спростувати законність існування правової презумпції права власності іншої особи (у цьому випадку - третьої особи) безпосередньо свідчить про наявність між ними матеріально-правового спору щодо спірного об`єкта незавершеного будівництва.

47. Доводи скаржника про неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм процесуального права, зокрема статті 45 Господарського процесуального кодексу України, також не знайшли свого підтвердження під час касаційного перегляду справи, оскільки апеляційний суд повно та правильно визначив суб`єктний склад учасників процесу й правовий статус сторін у цих правовідносинах.

48. Колегія суддів відхиляє доводи касаційної скарги щодо неоднакового застосування судом апеляційної інстанції статті 45 Господарського процесуального кодексу України у побідних правовідносинах з посиланням на постанови Верховного Суду від 26.11.2025 у справі №367/6917/17, від 05.06.2018 у справі №338/180/17, від 11.09.2018 у справі №905/1926/16, від 16.06.2020 у справі №145/2047/16-ц, від 11.09.2019 у справі №487/10132/14-ц, оскільки аналіз наведених рішень свідчить про неподібність правовідносин у цих справах, справі що розглядається. 
49. При цьому одна з указаних скаржником постанов ВП ВС від 05.07.2023 у справі №910/15792/20 фактично підтверджує правову позицію та висновки апеляційного суду, покладені в основу оскаржуваного судового рішення, що нівелює твердження про наявність підстав для скасування оскаржуваної постанови.
50. Ураховуючи викладене, колегія суддів суду касаційної інстанції доходить висновку, що ключові доводи касаційної скарги про порушення судом апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права не знайшли свого підтвердження під час перегляду справи. 

51. Обґрунтовані та законні висновки суду апеляційної інстанції скаржником жодним чином не спростовані. Оскільки позивач обрав неналежного відповідача та не скористався своїм диспозитивним процесуальним правом на його заміну чи залучення співвідповідача, апеляційний суд ухвалив законне рішення, яке не підлягає скасуванню.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
52. Пунктом 1 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу - без задоволення.
53. Суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань (стаття 309 Господарського процесуального кодексу України).
54. Верховний Суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, а оскаржуваної постанови апеляційного господарського суду - без змін. 
Судові витрати
55. Понесені Скаржником у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції судові витрати покладаються на нього, оскільки касаційна скарга залишається без задоволення. 
Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд,-

ПОСТАНОВИВ:

1.Касаційну скаргу розпорядника майна Товариства з обмеженою відповідальністю "Градострой" арбітражного керуючого Васюка Миколи Миколайовича залишити без задоволення.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.05.2026 у справі №910/4510/20 (910/18500/19) залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий С.В. Жуков

Судді К.М. Огороднік

В.І. Картере