ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 червня 2026 року
м. Київ

справа № 686/1457/25
провадження № 61-2527св26

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: 
судді-доповідача - Петрова Є. В., 
суддів: Грушицького А. І., Калараша А. А., Литвиненко І. В., Пророка В. В., 

учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 , 
відповідач - Розсошанська сільська рада Хмельницького району Хмельницької області, 
треті особи:Головне управління Державної податкової служби у Хмельницькій області, Головне управління Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру у Хмельницькій області, 
розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 05 серпня 2025 року в складі судді Павловської А. А. та постанову Хмельницького апеляційного суду від 22 січня 2026 року в складі колегії суддів Ярмолюка О. І., Грох Л. М., Янчук Т. О. у справі за позовом ОСОБА_1 до Розсошанської сільської ради Хмельницького району Хмельницької області, треті особи: Головне управління Державної податкової служби у Хмельницькій області, Головне управління Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру у Хмельницькій області, про визнання договору оренди земельної ділянки розірваним, визнання відсутнім права оренди земельної ділянки, зобов`язання здійснити перерахунок нарахованої орендної плати,
ВСТАНОВИВ:

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог

У січні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Розсошанської сільської ради Хмельницького району Хмельницької області (далі - Розсошанська сільська рада), треті особи: Головне управління Державної податкової служби у Хмельницькій області (далі - ГУ ДПА у Хмельницькій області), Головне управління Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру у Хмельницькій області (далі - ГУ Держгеокадастру у Хмельницькій області), про визнання договору оренди земельної ділянки розірваним, визнання відсутнім права оренди земельної ділянки, зобов`язання здійснити перерахунок нарахованої орендної плати.

На обґрунтування своїх позовних вимог ОСОБА_1 зазначав, що на підставі протоколу проведення електронних торгів від 28 березня 2019 року № 1446 він визнаний переможцем земельних торгів щодо придбання права оренди земельної ділянки площею 37,00 га, кадастровий номер 6825886400:04:007:0001, розташованої на території Скаржинецької сільської ради Ярмолинецького району Хмельницької області та призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (далі - земельна ділянка).

28 березня 2019 року між ним та ГУ Держгеокадастром у Хмельницькій області укладено договір оренди земельної ділянки № 42/57-19-ДО (далі - договір оренди), за умовами якого ГУ Держгеокадастру у Хмельницькій області передало йому у строкове платне користування земельну ділянку строком на 7 років. У свою чергу, позивач зобов`язався сплатити до місцевого бюджету за місцем розташування земельної ділянки орендну плату у розмірі 129 306,00 грн одноразово за перший повний календарний рік користування земельною ділянкою та у розмірі 10 775,50 грн щомісячно за наступні роки, що становить 8,36 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (орендна плата вноситься до 30 числа наступного за розрахунковим місяцем). 05 квітня 2019 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право позивача на оренду земельної ділянки (номер запису про інше речове право 31083798).

З травня 2019 року мешканці села Лехнівка Ярмолинецького району Хмельницької області стали втручатися в господарську діяльність позивача, внаслідок чого він фактично не приступив до користування земельною ділянкою. З 28 лютого 2020 року позивач припинив свою підприємницьку діяльність у зв`язку з втратою інтересу до виконання договору оренди та неможливістю використання земельної ділянки. 

Зазначав, що у зв`язку з чиненням йому перешкод у користуванні спірною земельною ділянкою він не вносив орендну плату за її користування, у результаті чого виник податковий борг за 2019-2023 роки у розмірі 608 077,60 грн, який стягується з нього у судовому порядку і ДПС у Хмельницькій області відмовляється списати цей борг.

На думку позивача, оскільки він не вніс орендну плату за 2019 рік у повному обсязі, то на підставі пункту 34 договору оренди цей договір був розірваний автоматично та припинив свою дію після спливу першого року його дії, а тому підстави для нарахування орендної плати немає. Розсошанська сільська рада безпідставно продовжує нараховувати орендну плату та ігнорує факт припинення зобов`язань сторін за договором оренди, внаслідок чого слід у судовому порядку визнати відсутність у позивача права оренди земельної ділянки та здійснити перерахунок нарахованої йому орендної плати.

За таких обставин ОСОБА_1 просив суд:
- визнати договір оренди земельної ділянки розірваним з 29 березня 2020 року;
- визнати відсутнім у позивача права оренди земельної ділянки;
- зобов`язати Розсошанську сільську раду здійснити перерахунок нарахованої йому орендної плати за договором оренди, починаючи з 28 березня 2019 року до дати набрання законної сили рішенням суду у цій справі, з урахуванням часу фактичного користування земельною ділянкою.

Заступник керівника Хмельницької обласної прокуратури (далі - прокурор) вступив за своєю ініціативою у справу з метою захисту інтересів держави.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Хмельницький міськрайонний суд Хмельницької області рішенням від 05 серпня 2025 року в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовив.

Суд керувався тим, що за договором оренди ОСОБА_1 набув і зареєстрував у встановленому законом порядку право користування земельною ділянкою. Цей договір не є розірваним, у тому числі на підставі пункту 34, оскільки сторони не зареєстрували припинення речового права, а відповідач не повернув орендовану земельну ділянку. Крім того, суд врахував те, що пункт 34 спірного договору оренди неможливо застосувати до цих правовідносин, оскільки підстави його застосування окреслені пунктом 9 договору оренди, який містить суму орендної плати, але не містить строків її сплати. Оскільки право ОСОБА_1 на оренду земельної ділянки триває, то підстав для перерахунку орендної плати відсутні. 

Хмельницький апеляційний суд постановою від 22 січня 2026 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнив частково.

Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 05 серпня 2025 року змінив у мотивувальній частині. В іншій частині рішення суду залишив без змін.

Постанову апеляційного суду мотивовано тим, що суд першої інстанції зробив правильний висновок про відмову у задоволенні позовної вимоги ОСОБА_1 про визнання договору оренди розірваним (припиненим) з 29 березня 2020 року, проте помилився щодо мотивів такої відмови. Так, суд першої інстанції не врахував те, що чинними правовими нормами не передбачено такого способу захисту права та інтересу, як визнання договору припиненим, а реалізація такого способу захисту, як зміна або припинення правовідношення може відбуватися шляхом розірвання договору. Звертаючись до суду з вимогою про визнання договору припиненим, позивач прагне досягти правової визначеності, тобто прагне підтвердження судом припинення прав орендодавця на одержання орендної плати. Водночас у цьому разі належним способом захисту є визнання відсутності права відповідача. У зв`язку з чим у задоволенні позовних вимог про визнання розірваним (припиненим) з 29 березня 2020 року договору оренди слід було відмовити саме через обрання позивачем неналежного способу захисту цивільного права.

Вирішуючи позовну вимогу ОСОБА_1 про визнання відсутнім у нього права оренди земельної ділянки, апеляційний суд керувався тим, що умови договору оренди не визначають чіткого порядку та механізму (процедури) автоматичного розірвання договору. Позивач не повідомив Розсошанську сільську раду про розірвання договору, не зареєстрував у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно припинення свого права оренди та не повернув орендодавцю земельну ділянку. За таких обставин суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що право ОСОБА_1 на користування земельною ділянкою не є припиненим, а тому позов у цій частині не підлягає задоволенню.

Також апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позовної вимоги про зобов`язання відповідача здійснити перерахунок нарахованої позивачу орендної плати, оскільки право ОСОБА_1 на користування земельною ділянкою не є припиненим, позивач не повернув земельну ділянку сільській раді. Крім того, суд урахував, що у справі відсутні належні та допустимі докази про неможливість використання ОСОБА_1 спірної земельної ділянки з незалежних від нього обставин, у тому числі через неправомірні дії третіх осіб.

Короткий зміст вимог та доводів, наведених у касаційній скарзі 

23 лютого 2026 року ОСОБА_1 засобами поштового зв`язку подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 05 серпня 2025 року і постанову Хмельницького апеляційного суду від 22 січня 2026 року та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі.

У касаційній скарзі заявник посилається на підставу касаційного оскарження, визначену пунктом 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України). Зазначає про неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а також неврахування судами висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 16 травня 2018 року у справі № 420/504/16-ц, від 26 вересня 2018 року у справі № 623/2953/16-ц, від 24 січня 2019 року у справі № 388/1253/15-ц, від 17 липня 2019 року у справі № 388/1251/15-ц, від 23 жовтня 2019 року у справі № 623/3418/16, від 17 лютого 2021 року у справі № 623/1198/18, від 22 грудня 2022 року у справі № 709/83/19, від 24 вересня 2024 року у справі № 291/1753/22, від 19 лютого 2024 року у справі № 291/1502/22, від 02 червня 2023 року у справі № 357/9105/18, від 28 червня 2023 року у справі № 539/5295/21, від 16 червня 2021 року в справі № 375/278/20, Великої Палати Верховного Суду, викладених у постановах від18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19, від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13.

Касаційну скаргу мотивовано тим, що сторони у договорі оренди (пункт 34) погодили автоматичне розірвання договору у разі несплати орендарем річної орендної плати. Тому, враховуючи пункт 34 договору оренди та факт невнесення позивачем річної орендної плати за 2019 рік у повному обсязі, такий договір, на думку заявника, був розірваний автоматично та припинив свою дію. У зв`язку з чим, заявник вважає безпідставним нарахуванням орендодавцем орендної плати за користування спірною земельною ділянкою.

Заявник не погоджується з висновками суду апеляційної інстанції про те, що умови договору оренди не визначають чіткого порядку та механізму його розірвання, а також про те, що позивач не повідомив орендодавця про розірвання договору, не зареєстрував у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно припинення свого права оренди та не повернув орендодавцю земельну ділянку. Зазначає, що ні договором оренди землі, ні жодним чинним нормативним актом не передбачено обов`язку повідомляти орендодавця про розірвання договору, оскільки презюмується, що він як сторона договору знайомий з його умовами. У статті 34 Закону України «Про оренду землі» чітко визначено про обов`язок орендаря повернути земельну ділянку у разі припинення або розірвання договору оренди землі, тобто вже після настання юридичного факту розірвання, але аж ніяк не є передумовою для розірвання договору оренди та частиною механізму такого розірвання. Крім того, факт розірвання договору оренди настає незалежно від внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про припинення права оренди, оскільки укладення / зміна / припинення розірвання договору оренди як правочину та державна реєстрація речового право оренди не є тотожним за змістом поняттями та мають різні моменти їх виникнення та припинення. Внесення запису про припинення права оренди не є частиною механізму розірвання договору оренди землі.
Доводи осіб, які подали відзив на касаційну скаргу
У квітні 2026 року ГУ ДПС у Хмельницькій області, ГУ Держгеокадастру у Хмельницькій області та Розсошанська сільська рада подали до Верховного Суду відзиви на касаційну скаргу, в яких вказують на те, що доводи касаційної скарги є безпідставними, оскільки суди першої та апеляційної інстанцій забезпечили повний і всебічний розгляд справи й ухвалили законне та обґрунтоване судове рішення, а доводи скарги висновків судів не спростовують. Просять касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані рішення - без змін.
Рух справи у суді касаційної інстанції

Ухвалою від 24 березня 2026 року Верховний Суд відкрив касаційне провадження у цій справі та витребував її матеріали з Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області.

Справа надійшла до Верховного Суду у квітні 2026 року.

Ухвалою від 08 червня 2026 року Верховний Суд призначив справу до судового розгляду.

Фактичні обставини справи, з`ясовані судами

Спірна земельна ділянка належить на праві власності Розсошанській територіальній громаді Хмельницького району Хмельницької області в особі Розсошанської сільської ради.

28 березня 2019 року ГУ Держгеокадастру у Хмельницькій області (орендодавець) і ОСОБА_1 (орендар) уклали договір оренди, за умовами якого на підставі протоколу проведення електронних торгів від 28 березня 2019 року № 1446 орендодавець передав ОСОБА_1 спірну земельну ділянку у строкове платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 7 років (пункти 1, 2, 6, 14 договору оренди) (т. 1, а. с. 19-23).

Відповідно до пункту 7 договору оренди право оренди земельної ділянки виникає у орендаря з моменту його державної реєстрації відповідно до закону.

За змістом пункту 8 договору оренди плата за перший повний календарний рік (12 місяців) користування земельною ділянкою, право оренди якої набуто на земельних торгах згідно з протоколом електронних земельних торгів від 28 березня 2019 року № 1446, у розмірі річної орендної плати, що становить 129 306,00 грн, підлягає сплаті переможцем не пізніше трьох банківських днів з дня укладення договору оренди у місцевий бюджет на відповідний рахунок міської, сільської або селищної ради (об`єднаної територіальної громади) за місцем розташування земельної ділянки.

У пункті 9 договору оренди визначено, що орендна плата за наступні роки сплачується орендарем шляхом безготівкового перерахування грошових коштів у місцевий бюджет за місцем розташування земельної ділянки у розмірі 8,36 % (розмір орендної плати визначається за результатами проведення земельних торгів) від визначеної нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів нормативної грошової оцінки землі, що становить 10 775,50 грн за місяць.

Орендна плата вноситься щомісячно в рівних частинах до 30 числа наступного за розрахунковим місяцем (пункт 11 договору).

Після припинення дії договору орендар протягом 10 робочих днів повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду (пункт 18 договору). 

Відповідно до пункту 27 договору оренди, зокрема, орендар зобов`язаний: сплачувати орендну плату в строки, встановлені цим договором; надати документ, що підтверджує сплату коштів за перший повний календарний рік (12 місяців) користування земельною ділянкою; вжити заходів щодо державної реєстрації права оренди відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у 20-денний термін з дати підписання цього договору та надати орендодавцю документи, що підтверджують державну реєстрацію речового права.

Згідно з пунктом 32 договору оренди дія договору оренди припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

У пункті 34 договору оренди сторони погодили, що договір вважається розірваним автоматично, без укладення додаткової угоди, у разі несплати орендарем річної орендної плати у строки та сумі, визначеними пунктом 9 цього договору.

05 квітня 2019 року зареєстровано право ОСОБА_1 на оренду земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право 31083798) (т. 1, а. с. 30).

У 2019 році ОСОБА_1 сплатив орендну плату за перший повний календарний рік (12 місяців) користування земельною ділянкою у розмірі 129 306,00 грн.

З квітня 2020 року ОСОБА_1 не вносить орендну плату, внаслідок чого станом на 01 листопада 2024 року виник податковий борг у розмірі 608 077,60 грн.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція Верховного Суду

Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

У частині першій статті 400 ЦПК України встановлено, що, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Вивчивши матеріали цивільної справи, зміст оскаржуваних судових рішень, обговоривши доводи касаційної скарги, врахувавши аргументи, наведені у відзивах на касаційну скаргу, Верховний Суд дійшов висновку про часткове задоволення касаційної скарги з огляду на таке.

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови у позові (постанова Верховного Суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22)).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Приватноправовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права / інтересу; сплив позовної давності (постанова Верховного Суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).

Предметом позову у цій справі є вимога позивача про визнання договору оренди земельної ділянки від 28 березня 2019 року розірваним з 29 березня 2020 року, визнання відсутнім у позивача права оренди земельної ділянки та зобов`язання орендодавця здійснити перерахунок нарахованої позивачу орендної плати. 

За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. 

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.

За змістом статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

У частині першій статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно з положеннями статей 525, 526, 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами, а зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до частини першої статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Законом України «Про оренду землі».

У статті 1 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Аналогічні положення викладено у частині першій статті 93 ЗК України.

У статті 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Отже, договір оренди землі є договором, за яким у сторін виникають обов`язки щодо його виконання: в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з частиною першою статті 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Орендар земельної ділянки зобов`язаний, зокрема, приступати до використання земельної ділянки у строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).

Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

Відповідно до частин першої та другої статті 31 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства / концесії). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

За змістом частин третьої, четвертої статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін; на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом; розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки (стаття 34 Закону України «Про оренду землі»).

Розірвання договору передбачено також нормами статті 651 ЦК України.

Згідно з частинами першою та другою статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором.

Положенням частини третьої статті 653 ЦК України передбачено, що у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Аналізуючи зміст зазначенихвище норм матеріального права, можна зробити висновок, що якщо укладеним між сторонами договором передбачено розірвання договору в односторонньому порядку і зацікавлена сторона дотримала порядок його розірвання, він, відповідно, є розірваним у порядку, визначеному договором.

У цій справі позивач просив суд визнати договір оренди земельної ділянки розірваним з 29 березня 2020 року у зв`язку з невиконанням ним як орендарем обов`язку щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. При цьому позивач посилався на пункт 34 договору оренди від 28 березня 2019 року. 
Суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, керувався тим, що за договором оренди ОСОБА_1 набув і зареєстрував у встановленому законом порядку право користування земельною ділянкою. Договір оренди земельної ділянки не може бути розірваний на підставі пункту 34 договору, оскільки підстави застосування цього пункту окреслені пунктом 9 договору оренди, який містить суму орендної плати, але не містить строків її сплати. Крім того, договір не є розірваним, оскільки сторони не зареєстрували припинення речового права, а відповідач не повернув орендовану земельну ділянку. Оскільки право ОСОБА_1 на оренду земельної ділянки триває, то підстав для перерахунку орендної плати немає. 

Колегія суддів лише частково погоджується з мотивами, наведеними судом першої інстанції. 

Суди установили, що 28 березня 2019 року між Головним управлінням Держгеокадастру у Хмельницькій області (орендодавцем) та ОСОБА_1 (орендарем) укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого на підставі протоколу проведення земельних торгів від 28 березня 2019 року № 1446 орендодавець передав орендарю спірну земельну ділянку у строкове платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на сім років. 

Відповідно до пункту 32 договору його дія припиняється, зокрема, шляхом розірвання за взаємною згодою сторін або за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, а також з інших підстав, визначених законом. 

Згідно з пунктом 34 договору сторони погодили, що договір вважається розірваним автоматично, без укладення додаткової угоди, у разі несплати орендарем річної орендної плати у строки та в сумі, визначених пунктом 9 цього договору. 

У пункті 9 договору оренди визначено, що орендна плата за наступні роки сплачується орендарем шляхом безготівкового перерахування грошових коштів у місцевий бюджет за місцем розташування земельної ділянки у розмірі 8,36 % (розмір орендної плати визначається за результатами проведення земельних торгів) від визначеної нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів нормативної грошової оцінки землі, що становить 10 775,50 грн на місяць. 

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції керувався тим, що пункт 34 договору не може бути застосований, оскільки пункт 9 договору містить лише відомості про розмір орендної плати, однак не визначає строків її сплати, а тому немає підстав вважати договір розірваним у передбачений цим пунктом спосіб. 

Колегія суддів не може погодитися з таким висновком. 

Дійсно, пункт 9 договору визначає лише розмір орендної плати, тоді як порядок і строки її внесення врегульовані іншими умовами договору, а щодо земельних ділянок державної та комунальної власності - також нормами Податкового кодексу України (далі - ПК України). 

Відповідно до частини другої статті 21 Закону України «Про оренду землі» розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю визначаються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України. 

Згідно з пунктом 287.1 статті 287 ПК України землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права користування земельною ділянкою, а відповідно до пункту 287.3 статті 287 ПК України податкове зобов`язання щодо плати за землю сплачується щомісячно протягом тридцяти календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця. 

Отже, відсутність у пункті 9 договору безпосереднього зазначення строків сплати орендної плати не виключає можливості встановлення таких строків із системного тлумачення умов договору та імперативних приписів закону. Тому висновок суду першої інстанції про неможливість застосування пункту 34 договору лише з підстави відсутності у пункті 9 договору строків сплати орендної плати є помилковим. 

Не можна погодитися і з висновком апеляційного суду про неналежність обраного позивачем способу захисту в частині вирішення позовної вимоги про визнання договору оренди землі розірваним з 29 березня 2020 року. 

Вирішуючи зазначену вимогу, апеляційний суд посилався на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 27 листопада 2018 року в справі № 905/2260/17 (провадження № 12-173гс18).

Верховний Суд не погоджується з таким висновком суду апеляційної інстанції з огляду на таке. 

Предметом розгляду справи № 905/2260/17 були вимоги орендаря до орендодавця про визнання договору оренди нежитлового приміщення припиненим з 01 червня 2017 року (у минулому, тобто до подання позовної заяви) та зобов`язання орендодавця прийняти нежитлове приміщення за актом приймання-передавання протягом 10 календарних днів з моменту набрання рішенням законної сили.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, Велика Палата Верховного Суду, керувалася тим, що нормами Господарського кодексу України не передбачено такого способу захисту права та інтересу, як визнання договору припиненим, а реалізація такого способу захисту, як зміна або припинення правовідношення може відбуватися шляхом розірвання договору. Звертаючись до суду з вимогою щодо визнання договору припиненим, позивач прагне досягти правової визначеності, тобто прагне підтвердження судом припинення прав орендодавця на одержання орендної плати. Водночас відповідно до абзацу 2 частини другої статті 20 Господарського кодексу України у цьому разі належним способом захисту є визнання відсутності права відповідача. 

У справі, яка переглядається, позивач звернувся з вимогою про розірвання договору оренди, а не з вимогою про визнання припиненим договору оренди.

Зазначеного апеляційний суд не врахував, у зв`язку з чим дійшов помилкового висновку про обрання позивачем неналежного способу захисту.

Щодо наявності підстав для визнання договору оренди землі розірваним з 29 березня 2020 року та визнання відсутнім у позивача права оренди земельної ділянки колегія суддів керується таким.

У положеннях статей 24, 25 Закону України «Про оренду землі» закріплено переліки прав та обов`язків обох сторін договору оренди. До них віднесено, зокрема, обов`язок орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, якому кореспондує право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.

У разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 наведеного Закону договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»).

Пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України також встановлено, що однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
За загальним правилом не допускається розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку. Проте сторони в договорі оренди можуть встановити як умову про одностороннє розірвання договору оренди землі, так і процедуру її реалізації.

Відповідно до положень частини третьої статті 653 і статті 654 ЦК України у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. При цьому зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Якщо ж договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Аналізуючи зміст зазначених вище норм матеріального права, можна зробити висновок, що якщо укладеним між сторонами договором передбачено розірвання договору в односторонньому порядку і зацікавлена сторона дотримала порядок його розірвання, він, відповідно, є розірваним у порядку, визначеному договором.

Таким чином, законодавець допускає розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку в разі, якщо це передбачено умовами договору.

Наявність відповідної умови в договорі є вирішальною для розгляду справи, тому сторони у договорі мають чітко визначити можливість розірвання договору в односторонньому порядку та механізм (процедуру) такого розірвання (шляхом підписання відповідної угоди тощо). Таке визначення має бути чітким та недвозначним, закріплювати всі умови співпраці (постанова Верховного Суду від 27 травня 2022 року у справі № 198/15/20).

У постанові Верховного Суду від 01 листопада 2022 року у справі № 146/1094/21 зроблено висновок, що одностороння відмова від договору оренди як вид одностороннього правочину розрахована на сприйняття саме іншою стороною договору оренди. Це зумовлено тим, що якщо існують підстави для односторонньої відмови або вона не залежить від певних підстав, то для орендаря вчинення такої відмови породжує істотні правові наслідки у вигляді розірвання договору. Тому у разі якщо орендодавець має право на односторонню відмову від договору оренди землі і вчиняє такий односторонній правочин, оскільки відмова від договору має бути адресована та сприйнята орендарем, то про нього слід повідомити саме орендаря, а не державного реєстратора; державний реєстратор не є учасником приватних відносин і повідомлення державного реєстратора про вчинення орендодавцем односторонньої відмови від договору оренди не може породжувати для орендаря правові наслідки у вигляді розірвання договору оренди.

Тобто одностороння відмова від договору оренди як односторонній правочин має бути адресована іншій стороні договору, оскільки саме для неї вона породжує правові наслідки. 

Отже, навіть за наявності в договорі умови про його автоматичне припинення відповідна умова не може тлумачитися як така, що надає орендарю право посилатися на власне порушення договору для звільнення себе від подальшого виконання взятих на себе зобов`язань.

У цій справі саме позивач як орендар посилається на несплату ним орендної плати як на підставу для припинення договору оренди та припинення свого обов`язку щодо внесення орендної плати у майбутньому. 

Такий підхід суперечить принципу добросовісності учасників цивільних правовідносин та положенням статей 525, 526 і 629 ЦК України, відповідно до яких зобов`язання повинні виконуватися належним чином, а договір є обов`язковим для виконання сторонами. 

Особа не може отримувати правові переваги від власного порушення зобов`язання та використовувати таке порушення як підставу для припинення своїх договірних обов`язків, якщо інше прямо не встановлено законом або договором. 

Крім того, у разі припинення права оренди земельної ділянки як за згодою осіб, так і за рішенням суду до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вносяться відповідні відомості про припинення речового права, а орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

Матеріали справи не містять доказів того, що орендодавець реалізував право на припинення договору у зв`язку з несплатою орендної плати, повідомив орендаря про припинення договору чи вчинив інші дії, спрямовані на припинення орендних правовідносин. 

Навпаки, суди встановили, що право оренди земельної ділянки за позивачем продовжує бути зареєстрованим у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, земельна ділянка орендодавцю не повернута, а сторони фактично не реалізували наслідків припинення договору. 

За таких обставин підстав для висновку про те, що договір оренди земельної ділянки припинив свою дію з 29 березня 2020 року, немає. 

Доводи касаційної скарги таких висновків суду не спростовують, оскільки не відповідають фактичним обставинам справи та чинним нормам законодавства.

Отже, суди дійшли правильних висновків про відмову у задоволенні позовних вимог про визнання договору оренди розірваним, визнання відсутнім права оренди земельної ділянки та здійснення перерахунку орендної плати, хоча окремі мотиви судових рішень підлягають зміні з підстав, викладених у цій постанові.

Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги 

Відповідно до частин першої, четвертої статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини. 

Зважаючи на те, що у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судами повно, але допущено неправильне застосування норм матеріального та процесуального права, то оскаржувані судові рішення у частині наведених судами мотивів (підстав) для відмови у задоволенні позову необхідно змінити, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови, а в резолютивній частині - залишити без змін. 

Щодо судових витрат 

Згідно з частинами першою, другою статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. 

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України постанова суду касаційної інстанції складається, зокрема, з резолютивної частини із зазначенням у ній розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції. 

Оскільки Верховний Суд дійшов висновку про необхідність зміни оскаржуваних судових рішень виключно в частині їх мотивувальних частин без зміни висновку про відмову у задоволенні позову, підстав для перерозподілу судових витрат немає, а тому судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції, покладаються на заявника. 

Керуючись статтями 400, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду 

ПОСТАНОВИВ: 

Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 05 серпня 2025 року та постанову Хмельницького апеляційного суду від 22 січня 2026 року змінити, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови, а в резолютивній частині щодо відмови у задоволенні позову ОСОБА_1 до Розсошанської сільської ради Хмельницького району Хмельницької області, треті особи: Головне управління Державної податкової служби у Хмельницькій області, Головне управління Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру у Хмельницькій області, про визнання договору оренди земельної ділянки розірваним, визнання відсутнім права оренди земельної ділянки, зобов`язання здійснити перерахунок нарахованої орендної плати - залишити без змін. 

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає. 

Суддя-доповідач Є. В. Петров

Судді А. І. Грушицький

А. А. Калараш

І. В. Литвиненко

В. В. Пророк