Справа № 650/7791/25
провадження № 2/650/1172/26

Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
01 вересня 2026 року Великоолександрівський районний суд Херсонської області
в складі: головуючого - судді Сікори О.О.,
за участю секретаря - Завістовської Л.А.,
розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження в селищі Велика Олександрівка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якого звернувся представник - адвокат Промітний Дмитро Сергійович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», про розірвання договору оренди землі та пов`язаних із ним угод,
В С Т А Н О В И В :
Представник позивача звернувся до суду із вказаним позовом, у якому просить розірвати договір оренди земельної ділянки від 21 травня 2007 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮГТРАНЗИТСЕРВІС-АГРОПРОДУКТ» і зареєстрований 01 серпня 2007 року за № 4АА002463-040771600003; розірвати договір про заміну сторони у договорі оренди від 10 лютого 2015 року; розірвати додаткову угоду № 1700234 від 28 грудня 2017 року та додаткову угоду № 1700234-2 від 16 червня 2020 року до зазначеного договору оренди землі. Предметом орендних правовідносин є земельна ділянка площею 9,8066 га з кадастровим номером 6520983700:04:035:0009, розташована в межах території колишньої Новокубанської сільської ради, а нині Борозенської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області. На час звернення до суду право оренди зареєстроване за ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору відчуження права оренди від 17 квітня 2025 року № 1704/25-26, номер запису про інше речове право 32000117.
В обґрунтування позовних вимог представник позивача зазначив, що ОСОБА_1 на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ХС № 057594 належить земельна ділянка площею 9,8066 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 6520983700:04:035:0009.
21 травня 2007 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ТОВ «ЮГТРАНЗИТСЕРВІС-АГРОПРОДУКТ» укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки, який зареєстровано 01 серпня 2007 року за № 4АА002463-040771600003. Первісно договір укладено строком на п`ять років.
10 лютого 2015 року між орендодавцем, первісним орендарем та ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» укладено договір про заміну сторони у договорі оренди, за яким до нового орендаря перейшли права та обов`язки за договором.
28 грудня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду № 1700234 до договору оренди землі, якою договір викладено у новій редакції, визначено земельну ділянку площею 9,81 га з кадастровим номером 6520983700:04:035:0009 та продовжено строк оренди до 30 листопада 2025 року. Орендну плату встановлено у грошовій формі у розмірі 5,31 відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
16 червня 2020 року сторони уклали додаткову угоду № 1700234-2, якою строк дії договору продовжено до 30 листопада 2030 року включно, а розмір орендної плати визначено на рівні 7,09 відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за повний рік оренди.
За умовами договору орендна плата вноситься орендарем у строки, передбачені чинним законодавством, з 01 серпня до 31 грудня кожного року шляхом перерахування грошових коштів на банківський рахунок орендодавця. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції.
Згідно з витягом із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 26 грудня 2025 року № НВ-9991352142025 нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки становить 355 752,55 грн. За розрахунком сторони позивача, 7,09 відсотка від цієї суми становить 25 222,85 грн орендної плати за повний 2025 рік.
Представник позивача стверджує, що орендна плата за 2022, 2023, 2024 та 2025 роки позивачу не виплачена. Невиконання обов`язку зі сплати орендної плати протягом кількох років вважає систематичним порушенням договору, яке відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, статей 526, 651 ЦК України та статей 24, 25, 31, 32 Закону України «Про оренду землі» є підставою для дострокового розірвання договору оренди землі.
На підтвердження відсутності виплат представник позивача посилається на відомості Державного реєстру фізичних осіб - платників податків. Самостійної майнової вимоги про стягнення заборгованості з орендної плати позивач не заявив, а факт її несплати навів як підставу для припинення орендних правовідносин.
Представник позивача також зазначив, що з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24 грудня 2025 року № 458225782 йому стало відомо про відчуження ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» права оренди земельної ділянки на користь ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» за договором від 17 квітня 2025 року № 1704/25-26. На його думку, відчуження права оренди без погодження з власником земельної ділянки та за наявності невиконаних зобов`язань свідчить про недобросовісність попереднього орендаря.
Крім того, представник позивача посилається на відкриті відомості про фінансову звітність ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» за 2024 рік, незначний розмір доходу товариства, наявність одного працівника та анулювання реєстрації платника податку на додану вартість. Вважає, що ці обставини ставлять під сумнів намір і спроможність нового орендаря належно здійснювати господарську діяльність та виконувати зобов`язання за договором.
Сторона позивача також вказує, що направлена ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» поштова кореспонденція повернулася з відміткою про відсутність адресата за вказаною адресою. На думку представника позивача, сукупність наведених обставин підтверджує необхідність розірвання договору оренди землі, договору про заміну сторони та додаткових угод до договору.
Ухвалою суду від 02 січня 2026 року відкрито провадження у справі та вирішено здійснювати її розгляд у порядку спрощеного позовного провадження з викликом сторін.
11 лютого 2026 року представник позивача подав клопотання про залучення співвідповідачем ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», посилаючись на те, що саме це товариство було орендарем земельної ділянки у 2022-2024 роках та до 17 квітня 2025 року, а його поведінка покладена в основу доводів про систематичну несплату орендної плати.
Ухвалою суду від 06 березня 2026 року клопотання задоволено та залучено ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до участі у справі як співвідповідача.
У письмових поясненнях представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» заперечив проти задоволення позову та зазначив, що несплата орендної плати у спірний період була зумовлена обставинами, за які товариство не відповідає, а саме тимчасовою окупацією території у 2022 році, втратою доступу до виробничої бази та майна, а після деокупації - забрудненням або ймовірним забрудненням земель вибухонебезпечними предметами та неможливістю їх безпечного використання до проведення робіт з очищення.
Представник відповідача стверджує, що до 2022 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» виконувало зобов`язання за договором, однак у 2022 році його господарська діяльність на відповідній території була припинена внаслідок збройної агресії рф та тимчасової окупації Херсонської області. Після деокупації використання сільськогосподарських земель без перевірки уповноваженими підрозділами створювало реальну небезпеку для працівників і техніки.
Як правову підставу своїх заперечень ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» визначило статтю 617 та частину шосту статті 762 ЦК України. Представник відповідача вважає, що орендар звільняється від плати за весь час, протягом якого земельна ділянка не могла бути використана через незалежні від нього обставини, а тому такі періоди не можуть враховуватися як випадки безпідставної несплати, що формують систематичність.
На підтвердження тимчасової окупації та втрати можливості здійснювати господарську діяльність відповідач послався на Перелік територій, на яких ведуться або велися бойові дії чи які тимчасово окуповані рф, витяг із Єдиного реєстру досудових розслідувань щодо заволодіння майном підприємства військовослужбовцями рф, рішення Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491, розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 та рішення від 28 квітня 2023 року № 516.
Представник відповідача також послався на розпорядження Борозенської сільської військової адміністрації від 21 листопада 2023 року № 238 та № 239, від 02 лютого 2024 року № 30, від 14 листопада 2024 року № 533 та № 534, від 27 січня 2025 року № 27, якими ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» надавалися пільги з місцевих податків та зборів за 2022, 2023 рік і відповідні квартали 2024 року у зв`язку з безпековою ситуацією та ризиком забруднення земель вибухонебезпечними предметами.
Ключовим доказом щодо спірної земельної ділянки представник відповідача вважає акт № 14п від 12 жовтня 2024 року виконаних робіт з очищення місцевості від вибухонебезпечних предметів, лист Борозенської сільської ради від 14 квітня 2026 року № 1105 та лист цієї ради від 28 квітня 2026 року № 1192.
Зі змісту акта № 14п вбачається, що у період з 16 вересня до 12 жовтня 2024 року особовим складом групи розмінування військової частини НОМЕР_1 Державної спеціальної служби транспорту проведено перевірку ділянки полів сільськогосподарського призначення у Борозенській сільській територіальній громаді Херсонської області на наявність вибухонебезпечних предметів.
В акті визначено межі перевіреної території за координатами: СТ - 6518543 Y 5223730 X; Т2 - 6519520 Y 5225394 X; Т3 - 6520241 Y 5224977 X; Т4 - 6519282 Y 5223301 X. Загальна площа перевіреної ділянки поля становить 162,44 га.
Під час проведення робіт фактично виявлено та знищено на місці два вибухонебезпечні предмети: підривник АР-5 у кількості однієї одиниці та 122-мм осколково-фугасний артилерійський снаряд у кількості однієї одиниці. За результатами внутрішнього щоденного контролю якості перевірено 162,44 га очищеної місцевості, інших вибухонебезпечних предметів не виявлено.
За твердженням представника відповідача, листи Борозенської сільської ради та матеріали співставлення координат підтверджують розташування земельної ділянки з кадастровим номером 6520983700:04:035:0009 у межах території, щодо якої складено акт № 14п. Виявлення підривника та артилерійського снаряда, на його думку, доводить, що мінна небезпека була реальною, а не гіпотетичною, і до завершення очищення 12 жовтня 2024 року земельна ділянка не могла безпечно використовуватися у сільськогосподарському виробництві.
Представник відповідача додатково послався на лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року, відомості інтерактивної карти ДСНС «Розмінування України» та близькість відповідної місцевості до тимчасово окупованих територій. Зазначив, що після деокупації небезпека обстрілів, атак безпілотних літальних апаратів та вибухонебезпечних предметів унеможливлювала направлення працівників і техніки на необстежені поля.
Посилаючись на постанову Верховного Суду від 21 січня 2026 року у справі № 650/3776/24, провадження № 61-6327св25, та постанови Херсонського апеляційного суду у справах № 650/2912/25, № 650/2908/25 і № 650/2053/25, представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вказав, що неможливість використання земельної ділянки до її фактичного обстеження та розмінування уповноваженими органами є обставиною, за яку орендар не відповідає.
Окремо представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» зазначив, що на момент подання позову право оренди вже було відчужене на користь ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», тому саме новий орендар є носієм відповідного речового права. Разом із тим просив відмовити у позові в повному обсязі, оскільки поведінка ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за попередні періоди не утворювала систематичної безпідставної несплати.
Щодо 2025 року представник відповідача вказав, що після переходу права оренди відповідні права та обов`язки здійснювало ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС». Навіть якщо припустити наявність несплаченої орендної плати за 2025 рік, це становить лише один випадок несплати і не утворює систематичності, оскільки несплата у 2022-2024 роках була зумовлена об`єктивною неможливістю користування землею.
06 травня 2026 року представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» подав клопотання про залишення позовної заяви без розгляду. Клопотання мотивоване тим, що у прохальній частині позову окремо сформульовано вимоги про розірвання договору оренди, договору про заміну сторони та двох додаткових угод, які відповідач вважає чотирма самостійними вимогами немайнового характеру. Оскільки позивач сплатив 1 211,20 грн судового збору, представник відповідача вважає, що судовий збір сплачено лише за одну вимогу та що позов має бути залишений без розгляду на підставі пункту 8 частини першої статті 257 ЦПК України.
Позивач та його представник на судове засідання не з`явилися, Від представника позивача надійшло клопотання про розгляд справи за його відсутності.
Представник відповідача ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на судове засідання не з`явився, про дату, час і місце розгляду справи повідомлений належним чином шляхом направлення судової повістки до електронного кабінету товариства у підсистемі «Електронний суд». Позицію щодо суті спору виклав у письмових поясненнях і клопотаннях, у яких просить відмовити у задоволенні позову.
Представник відповідача ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на судове засідання не з`явився, про дату, час і місце розгляду справи повідомлявся у встановленому законом порядку за адресою місцезнаходження юридичної особи. Відзиву на позов та заяв про відкладення розгляду справи до суду не надходило.
Вирішуючи питання про можливість проведення судового засідання без участі представника ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», суд також виходить із положень частини шостої статті 14 ЦПК України, відповідно до якої юридичні особи, зареєстровані за законодавством України, зобов`язані зареєструвати електронні кабінети в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі або її окремій підсистемі, що забезпечує обмін документами.
ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» такого обов`язку не виконало та електронного кабінету не зареєструвало. Невиконання юридичною особою встановленого законом обов`язку не може створювати для неї процесуальні переваги, покладати негативні наслідки такого невиконання на суд або іншу сторону чи перешкоджати розгляду справи за умови вжиття судом передбачених законом заходів щодо її повідомлення.
Відповідно до частини першої статті 223 ЦПК України неявка у судове засідання учасника справи, належним чином повідомленого про дату, час і місце судового засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, установлених цим Кодексом.
З огляду на належне повідомлення учасників справи, наявність у матеріалах справи письмових позицій сторін та відсутність передбачених законом підстав для відкладення розгляду справи суд дійшов висновку про можливість розгляду справи за наявними матеріалами. Відповідно до частини другої статті 247 ЦПК України у зв`язку з неявкою всіх учасників справи фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося.
Оцінюючи клопотання представника ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про залишення позову без розгляду через неповну сплату судового збору, суд виходить із такого.
Відповідно до частини третьої статті 6 Закону України «Про судовий збір» у разі, коли в позовній заяві об`єднано дві і більше вимог немайнового характеру, судовий збір сплачується за кожну вимогу немайнового характеру. Водночас кількість таких вимог визначається не лише за кількістю окремих пунктів прохальної частини позову, а насамперед за змістом заявленого способу захисту, самостійністю правових наслідків кожної вимоги та характером спірних матеріальних правовідносин.
Додаткові угоди № 1700234 та № 1700234-2 не створили окремих від основного договору орендних правовідносин, а змінили його умови щодо сторони орендаря, строку дії та розміру орендної плати. Вони є складовими єдиного договору оренди землі. Договір про заміну сторони також був виконаний та реалізував перехід прав і обов`язків орендаря в межах тих самих орендних правовідносин.
За змістом позову всі сформульовані у прохальній частині пункти спрямовані на досягнення одного правового результату - дострокове припинення чинних орендних правовідносин щодо однієї земельної ділянки у зв`язку із систематичною несплатою орендної плати. Позивач не заявляє окремих вимог про визнання недійсними відповідних правочинів, застосування різних наслідків їх недійсності чи відновлення попереднього складу сторін.
Отже, для цілей визначення розміру судового збору позов містить одну вимогу немайнового характеру про розірвання договору оренди землі у редакції та з урахуванням змін, внесених пов`язаними угодами. Сплачена позивачем сума судового збору 1 211,20 грн відповідає ставці за одну вимогу немайнового характеру, заявлену фізичною особою у 2025 році.
За таких обставин підстави для застосування частини тринадцятої статті 187 та пункту 8 частини першої статті 257 ЦПК України відсутні, а клопотання представника ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про залишення позову без розгляду задоволенню не підлягає.
Дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені учасниками доводи, суд дійшов таких висновків.
Суд встановив, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 9,8066 га з кадастровим номером 6520983700:04:035:0009 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована на території колишньої Новокубанської сільської ради, яка після адміністративно-територіальних змін входить до Борозенської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області. Право власності підтверджується державним актом серії ХС № 057594 та відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Земельну ділянку передано в оренду за договором від 21 травня 2007 року, зареєстрованим 01 серпня 2007 року за № 4АА002463-040771600003. У подальшому сторона орендаря змінювалася, а умови договору уточнювалися договором про заміну сторони від 10 лютого 2015 року, додатковою угодою № 1700234 від 28 грудня 2017 року та додатковою угодою № 1700234-2 від 16 червня 2020 року.
За останньою редакцією договору строк оренди продовжено до 30 листопада 2030 року включно, а орендну плату встановлено у розмірі 7,09 відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за повний рік оренди. Орендна плата вноситься у період з 01 серпня до 31 грудня відповідного року.
Матеріали справи не містять доказів виплати ОСОБА_1 орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки. ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» факт невиплати у зазначені роки по суті не заперечує, однак пов`язує її з об`єктивною неможливістю користування земельною ділянкою.
17 квітня 2025 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» відчужило право оренди спірної земельної ділянки на користь ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» за договором № 1704/25-26. Право оренди зареєстроване за новим орендарем, номер запису про інше речове право 32000117.
Суд вважає участь у справі обох відповідачів належною. ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» є особою, поведінка якої у 2022-2024 роках безпосередньо покладена позивачем в основу вимоги про дострокове розірвання договору, а ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» є особою, за якою на час розгляду справи зареєстроване право оренди. Перехід права оренди не усуває матеріально-правового зв`язку попереднього орендаря зі спором щодо виконання ним договору у попередні періоди, однак правові наслідки припинення чинного права оренди безпосередньо стосуються нового орендаря.
Відповідно до Переліку територій, на яких ведуться або велися бойові дії чи які тимчасово окуповані рф, територія Борозенської сільської територіальної громади була тимчасово окупованою у період з 03 березня 2022 року до 09 листопада 2022 року.
Рішенням XIV сесії Херсонської обласної ради VIII скликання від 23 грудня 2022 року № 491 визнано наявність обставин непереборної сили та затверджено перелік суб`єктів господарювання, які постраждали внаслідок таких обставин. Розпорядженням Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 до відповідного переліку включено ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», а рішенням Херсонської обласної ради від 28 квітня 2023 року № 516 затверджено розпорядження, видані у міжсесійний період.
Розпорядженнями Борозенської сільської військової адміністрації ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» надавалися пільги з місцевих податків та зборів за 2022, 2023 рік і квартали 2024 року. Суд враховує, що такі рішення самі по собі не припиняють приватноправового обов`язку зі сплати орендної плати власнику земельної ділянки приватної форми власності. Водночас вони мають доказове значення як офіційні документи, що характеризують загальну безпекову ситуацію та наявність ризику забруднення земель відповідної громади вибухонебезпечними предметами.
Лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року та відомості інтерактивної карти ДСНС характеризують загальний стан території, однак самі по собі не встановлюють стан конкретної земельної ділянки у кожний із спірних періодів. Вирішальне значення у цій справі має не загальна інформація, а індивідуалізована сукупність доказів щодо місцевості розташування земельної ділянки позивача.
Таким індивідуалізованим доказом є акт № 14п від 12 жовтня 2024 року виконаних робіт з очищення місцевості від вибухонебезпечних предметів, оцінений разом із листами Борозенської сільської ради від 14 квітня 2026 року № 1105 та від 28 квітня 2026 року № 1192, а також матеріалами співставлення координат очищеної території з кадастровими межами.
Акт № 14п складений групою розмінування військової частини НОМЕР_1 Державної спеціальної служби транспорту та погоджений начальником Борозенської сільської військової адміністрації. Він підтверджує, що у період з 16 вересня до 12 жовтня 2024 року проведено перевірку та очищення ділянки полів сільськогосподарського призначення у Борозенській сільській територіальній громаді площею 162,44 га.
У межах перевіреної території фактично виявлено та знищено підривник АР-5 і 122-мм осколково-фугасний артилерійський снаряд. Знищення проведено на місці. За результатами внутрішнього контролю якості очищено 162,44 га, інших вибухонебезпечних предметів не виявлено.
Акт не містить переліку кадастрових номерів. Разом із тим листи Борозенської сільської ради та матеріали співставлення координат пов`язують земельну ділянку з кадастровим номером 6520983700:04:035:0009 із територією, щодо якої складено цей акт. Сторона позивача доказів, які б спростовували просторове співвідношення спірної земельної ділянки з очищеною територією, суду не надала.
Фактичне виявлення двох вибухонебезпечних предметів має принципове значення для оцінки спору. Воно підтверджує, що ризик для працівників і сільськогосподарської техніки був реальним, а не абстрактним припущенням. До завершення перевірки орендар не мав об`єктивних підстав вважати відповідну місцевість безпечною для проведення механізованих польових робіт.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За змістом статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю є платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Відповідно до абзацу п`ятого частини першої статті 24 цього Закону орендодавець має право вимагати своєчасного внесення орендної плати, а частиною другою статті 25 Закону на орендаря покладено обов`язок своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату.
Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Систематичність у наведеній нормі передбачає два та більше випадки повної несплати орендної плати. Разове порушення строку сплати, а також недоведена або можлива несплата пропорційної частини плати за окремий проміжок часу самі по собі не утворюють систематичності.
Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення, коли внаслідок завданої ним шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що розраховувала при укладенні договору.
Водночас частиною шостою статті 762 ЦК України встановлено спеціальне правило, за яким наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Стаття 617 ЦК України передбачає звільнення особи від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. При цьому сама по собі стаття 617 ЦК України не припиняє основного грошового зобов`язання, тоді як частина шоста статті 762 ЦК України безпосередньо регулює питання плати за період об`єктивної неможливості користування орендованим майном.
Застосування частини шостої статті 762 ЦК України потребує встановлення об`єктивної неможливості користування об`єктом оренди та незалежності причин такої неможливості від волі орендаря. Сертифікат Торгово-промислової палати не є єдиним можливим засобом доказування. Наявність відповідних обставин може підтверджуватися іншими належними, допустимими та достовірними доказами, які суд оцінює у сукупності.
У постанові Верховного Суду від 21 січня 2026 року у справі № 650/3776/24, провадження № 61-6327св25, підтверджено підхід, за яким систематичність у розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України означає два та більше випадки несплати орендної плати, а частина шоста статті 762 ЦК України може застосовуватися до оренди земель сільськогосподарського призначення за умови встановлення дійсної неможливості користування ними з незалежних від орендаря причин.
Верховний Суд у вказаній справі також виходив з того, що загальний лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року не є самодостатнім доказом форс-мажору для конкретного договору, однак наявність обставин непереборної сили та неможливість користування майном можуть бути встановлені сукупністю інших доказів.
Оцінюючи обставини цієї справи, суд розмежовує періоди 2022, 2023, 2024 та 2025 років, оскільки правова оцінка несплати орендної плати залежить від фактичної можливості використання спірної земельної ділянки та моменту настання строку виконання зобов`язання у кожному з цих періодів.
Щодо 2022 року суд враховує, що територія Борозенської сільської територіальної громади перебувала під тимчасовою окупацією з 03 березня до 09 листопада 2022 року. Окупація охопила основний період проведення сільськогосподарських робіт та об`єктивно позбавила орендаря доступу до земельної ділянки, виробничої бази, техніки і працівників. Зазначені обставини не залежали від волі ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».
З огляду на сезонний характер сільськогосподарського виробництва, тривалість окупації та втрату можливості проведення основного циклу польових робіт суд дійшов висновку, що у 2022 році земельна ділянка не могла використовуватися орендарем за цільовим призначенням через обставини, за які він не відповідає. Тому відсутність орендної плати за 2022 рік не може враховуватися як випадок безпідставної несплати, що формує систематичність.
Щодо 2023 року та більшої частини 2024 року суд виходить з того, що деокупація території сама по собі не означала її негайної безпечності для сільськогосподарського використання. У матеріалах справи наявний не лише загальний опис мінної небезпеки, а конкретний акт виконаних робіт з очищення місцевості, з якою пов`язана земельна ділянка позивача.
Акт № 14п підтверджує, що обстеження та очищення відповідної території завершено 12 жовтня 2024 року. Під час робіт виявлено та знищено підривник АР-5 та 122-мм осколково-фугасний снаряд. Подальший результат фізичного обстеження підтвердив обґрунтованість ризику, який існував до його проведення.
Суд не вважає необхідним установлювати, у якій саме точці відносно внутрішньої межі кадастрового контуру знаходився кожний виявлений вибухонебезпечний предмет. Вирішальним є те, що листи Борозенської сільської ради та матеріали співставлення координат відносять земельну ділянку позивача до перевіреної території площею 162,44 га, в межах якої небезпечні предмети фактично виявлені.
До моменту завершення перевірки орендар не мав об`єктивних підстав допускати працівників та сільськогосподарську техніку до необстеженої після бойових дій місцевості. Вимога розпочати обробіток до офіційного очищення означала б покладення на орендаря обов`язку піддавати небезпеці життя і здоров`я працівників та збереження майна.
Отже, після деокупації та до 12 жовтня 2024 року існували обставини, які об`єктивно перешкоджали безпечному використанню спірної земельної ділянки й не залежали від волі ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». Несплата орендної плати за 2023 рік за таких умов не є безпідставним порушенням договору, що формує систематичність.
Стосовно 2024 року суд враховує, що земельна ділянка залишалася необстеженою протягом основної частини року, а її очищення завершено лише 12 жовтня 2024 року, тобто після спливу більшої частини сільськогосподарського циклу. Можливість доступу до ділянки наприкінці року не відновлювала для орендаря можливості провести повний цикл підготовки ґрунту, посіву, вирощування та збирання врожаю за 2024 рік.
За таких обставин несплата повного річного розміру орендної плати за 2024 рік не може оцінюватися як безпідставна повна несплата за весь рік. Навіть якщо виходити з можливості виникнення обов`язку внести пропорційну плату за окремий період після 12 жовтня 2024 року, позивач не визначив розміру такого можливого зобов`язання та не заявив вимоги про його стягнення. Невнесення можливої пропорційної частини плати не є окремим доведеним випадком повної несплати річної орендної плати, необхідним для застосування пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.
Суд критично оцінює довід про те, що орендар мав самостійно організувати обстеження та очищення земельної ділянки раніше. Із матеріалів справи вбачається, що очищення місцевості здійснювалося уповноваженою групою розмінування військової частини у межах заходів протимінної діяльності. Бездіяльність орендаря, яка б спричинила або штучно продовжила неможливість використання земельної ділянки, належними доказами не підтверджена.
Щодо 2025 року суд насамперед враховує умови договору про внесення орендної плати з 01 серпня до 31 грудня кожного року. Позовна заява датована та подана 27 грудня 2025 року. Отже, на час звернення до суду погоджений сторонами кінцевий строк виконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2025 рік ще не настав.
Наявність витягу про нормативну грошову оцінку станом на 26 грудня 2025 року та розрахунок річної плати у сумі 25 222,85 грн визначають можливий розмір платежу, але не доводять прострочення його сплати до завершення встановленого договором строку. Тому твердження про порушення договору внаслідок несплати орендної плати за 2025 рік на час пред`явлення позову було передчасним.
Крім того, з 17 квітня 2025 року право оренди зареєстроване за ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС». Матеріали справи не містять доказів звернення позивача до нового орендаря з належно визначеним розміром і способом сплати платежу до закінчення встановленого договором строку, а повернення поштового відправлення саме по собі не доводить прострочення, яке ще не настало на час подання позову.
Навіть якщо оцінювати невнесення орендної плати за 2025 рік після 31 грудня 2025 року як один завершений випадок порушення, він залишається одиничним. За 2022 та 2023 роки орендар був звільнений від плати у зв`язку з об`єктивною неможливістю користування земельною ділянкою, а за 2024 рік не доведено безпідставної повної несплати річної орендної плати. Отже, двох або більше доведених випадків повної безпідставної несплати матеріали справи не містять.
Обставини 2026 року позивач не визначив підставою позову, відповідних вимог не уточнював, а строк внесення орендної плати за цей рік на час ухвалення рішення не закінчився. Тому вони не можуть бути враховані судом для штучного формування систематичності поза межами заявлених підстав позову.
Статистичні відомості щодо доходу ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», кількості працівників та анулювання його реєстрації платником податку на додану вартість не доводять порушення конкретного договору оренди. Припущення про майбутню неспроможність юридичної особи виконувати зобов`язання не є доказом фактичної систематичної несплати орендної плати.
Повернення поштової кореспонденції з відміткою про відсутність ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» за адресою також не припиняє правосуб`єктності товариства, не свідчить про припинення ним господарської діяльності та не утворює передбаченої законом підстави для дострокового розірвання договору оренди землі.
Суд також не погоджується з доводом позивача про те, що відчуження 17 квітня 2025 року права оренди обов`язково потребувало його згоди. На момент укладення договору відчуження діяла частина п`ята статті 93 ЗК України, яка передбачала можливість відчуження права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення її користувачем без погодження з власником такої земельної ділянки, крім установлених законом випадків.
Застосування зазначеної норми до договору відчуження права оренди від 17 квітня 2025 року не є наданням закону зворотної дії у часі, оскільки вона регулює право та юридичну дію, реалізовані після набрання нею чинності. Відповідно до частини шостої статті 7 Закону України «Про оренду землі» у разі відчуження права оренди земельної ділянки таке право переходить до особи, на користь якої його відчужено.
Позивач не заявив вимоги про визнання недійсним договору відчуження права оренди від 17 квітня 2025 року № 1704/25-26 або про визнання відсутнім зареєстрованого за ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» права оренди з підстав недійсності відповідного правочину. Відповідно до принципу диспозитивності суд розглядає справу в межах заявлених вимог і не надає правової оцінки правочину на підставах, які не становлять предмета спору.
Окреме розірвання договору про заміну сторони та додаткових угод також не є самостійним способом припинення вже реалізованих ними юридичних наслідків. Ці правочини змінили окремі умови єдиного договору оренди. Питання про дострокове припинення орендних правовідносин має вирішуватися шляхом оцінки підстав для розірвання договору оренди у його чинній редакції. Оскільки таких підстав не встановлено, пов`язані вимоги також задоволенню не підлягають.
Оцінивши докази окремо та в їх сукупності відповідно до статті 89 ЦПК України, суд дійшов висновку, що відповідач довів наявність об`єктивних обставин, які унеможливлювали безпечне використання спірної земельної ділянки у 2022, 2023 роках та до 12 жовтня 2024 року. Фактичне виявлення підривника АР-5 і 122-мм осколково-фугасного снаряда під час очищення території підтверджує реальність цієї небезпеки.
Натомість позивач не довів наявності двох або більше випадків повної безпідставної несплати орендної плати. Заявлене порушення щодо 2025 року на час подання позову ще не настало, а навіть його подальша оцінка як одного випадку не утворює систематичності, необхідної для застосування пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.
За таких обставин позов ОСОБА_1 до ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про розірвання договору оренди землі та пов`язаних із ним угод задоволенню не підлягає.
Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки у задоволенні позову відмовлено повністю, понесені позивачем витрати зі сплати судового збору в розмірі 1 211,20 грн на відповідачів не покладаються та залишаються за позивачем. Доказів понесення відповідачами інших судових витрат, які підлягають розподілу, суду не надано.
Зважаючи на викладене, керуючись статтями 12, 13, 14, 76-82, 89, 141, 187, 223, 247, 257, 259, 263-265 ЦПК України, статтями 526, 617, 629, 651, 762 ЦК України, частиною п`ятою статті 93, пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, статтями 7, 13, 21, 24, 25, 31, 32 Закону України «Про оренду землі», Великоолександрівський районний суд Херсонської області,
В И Р І Ш И В :
У задоволенні клопотання представника Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» від 06 травня 2026 року про залишення позовної заяви без розгляду - відмовити.
У задоволенні позову ОСОБА_1 , в інтересах якого звернувся представник - адвокат Промітний Дмитро Сергійович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», про розірвання договору оренди землі та пов`язаних із ним угод - відмовити.
Судові витрати, понесені позивачем, залишити за позивачем.
Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Херсонського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційну скаргу подано протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повне рішення складено 02 вересня 2026 року.
Суддя:    __________________     О.О. Сікора