ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

09 вересня 2026 року
м. Київ

справа № 727/11517/23
провадження № 61-16672св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Луспеника Д. Д.,
суддів: Гулейкова І.Ю., Коломієць Г. В. (суддя-доповідач), Лідовця Р. А., Черняк Ю. В. 

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд»,
відповідачі: Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект» на рішення Шевченківського районного суду м. Чернівців від 20 травня 2024 року, додаткове рішення Шевченківського районного суду м. Чернівців від 03 червня 2024 року у складі судді Калмикової Ю. О. та постанову Чернівецького апеляційного суду від 16 вересня 2024 року,ухвалену у складі колегії суддів: Перепелюк І. Б., Височанської Н. К., Кулянди М. І.,

ВСТАНОВИВ: 

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог
У жовтні 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» (далі - ТОВ «Гіпербуд») звернулося до суду з позовом до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект» (далі - ОК «ЖБК «Проспект»), ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу.

Позовна заява мотивована тим, що 25 травня 2017 року між ОК «ЖБК «Проспект» та ОСОБА_1 укладений договір купівлі-продажу, за умовами якого кооператив (продавець) передав за плату, а ОСОБА_1 (покупець) прийняла у власність нежитлове приміщення (торгове приміщення) № НОМЕР_1 , що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .
Надалі 18 січня 2022 року між ОСОБА_1 (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) укладений договір купівлі-продажу, за умовами якого ОСОБА_1 передала за плату, а ОСОБА_2 прийняла у власність вищевказане приміщення.
Вказані договори порушують права позивача, у зв`язку із чим мають бути визнані недійсними виходячи з такого. 
Позивач є орендарем земельної ділянки на АДРЕСА_1 на підставі договору оренди землі № 7800 від 04 травня 2012 року.
29 серпня 2012 року Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області видала ТОВ «Гіпербуд» дозвіл на виконання будівельних робіт № ЧВ11412152339 на будівництво на вказаній земельній ділянці будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом.
ТОВ «Гіпербуд» здійснило будівництво торгового центру на вказаній земельній ділянці, по завершенню якого звернулось до Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради із заявою про прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію, однак отримало відмову через недостовірні дані щодо земельної ділянки.
Надалі Чернівецька міська рада своїм рішенням № 317 від 28 липня 2016 року припинила в односторонньому порядку договір оренди землі № 7800 від 04 травня 2012 року, укладений міською радою із ТОВ «Гіпербуд». Також Чернівецька міська рада уклала з ОК «ЖБК «Проспект» договір оренди землі № 10303 від 24 жовтня 2016 року, що зумовило судові процеси.
Рішенням від 06 лютого 2017 року в справі № 926/4124/16, яке набрало законної сили, Господарський суд Чернівецької області визнав недійсним та скасував вказані рішення міської ради, а договір оренди землі № 10303 від 24 жовтня 2016 року, укладений між міською радою та ОК «ЖБК «Проспект», визнав недійсним.
Позивач зазначав, що ОК «ЖБК «Проспект» у незаконний спосіб, використовуючи зазначений договір оренди землі № 10303 від 24 жовтня 2016 року, отримав сертифікат готовності на закінчений будівництвом об`єкт - «будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 (І черга - будівництво торгового центру)».
Зазначений сертифікат у подальшому скасований постановою Західного апеляційного господарського суду від 26 січня 2021 року у справі № 926/1574/18. ОК «ЖБК «Проспект» на підставі вказаних скасованих судами документів, а саме договору оренди землі та сертифіката, неправомірно набув статус замовника будівництва та оформив право власності на торговий центр, після чого продав спірні нежитлові приміщення юридичним та фізичним особам.

Посилаючись на викладене, позивач просив суд:
- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) № НОМЕР_1 , загальною площею 36,2 кв. м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , від 25 травня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ОК «ЖБК «Проспект», посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Н. В. та зареєстрований у реєстрі за № 7404.
- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) № 141, загальною площею 36,2 кв. м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , від 18 січня 2022 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Апрінцевою С. О. та зареєстрований у реєстрі за № 32.

Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці від 20 травня 2024 року позов ТОВ «Гіпербуд» задоволено.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) № 141, загальною площею 36,2 кв. м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , від 25 травня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ОК «ЖБК «Проспект», посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Н. В. та зареєстрований у реєстрі за № 7404.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) № 141, загальною площею 36,2 кв. м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , від 18 січня 2022 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Апрінцевою С. О. та зареєстрований у реєстрі за № 32.

Додатковим рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці від 03 червня 2024 року задоволено частково заяву ТОВ «Гіпербуд» про ухвалення додаткового рішення у цій справі.
Стягнуто з ОК «ЖБК «Проспект», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь ТОВ «Гіпербуд» витрати на професійну правничу допомогу в сумі 5 000,00 грн у рівних частках по 1 666,67 грн з кожного.
Стягнуто з ОК «ЖБК «Проспект», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь ТОВ «Гіпербуд» судовий збір за подання позовної заяви в сумі 5 368,00 грн судовий збір за подання заяви про забезпечення позову в сумі 1 342,00 грн, а також судовий збір за подання апеляційної скарги на ухвалу суду першої інстанції про повернення заяви про забезпечення позову в сумі 2 684,00 грн, всього 9 394,00 грн у рівних частках по 3 131,34 грн з кожного.

Постановою Чернівецького апеляційного суду від 16 вересня 2024 року апеляційну скаргу ОК «ЖБК «Проспект» залишено без задоволення. 
Апеляційну скаргу ТОВ «Гіпербуд» залишено без задоволення.
Рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 20 травня 2024 року та додаткове рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 03 червня 2024 року залишено без змін.

Судові рішення мотивовані тим, що позивач довів порушення його права оспорюваними правочинами, оскільки ОК «ЖБК «Проспект» не був власником майна (речей та прав), яке було відчужено за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення, а отже, відповідно до вимог статей 203, 655, 656, 658 ЦК України не мав права укладати угоди по його відчуженню.

ОСОБА_1 фактично не набула права власності на спірне нежитлове приміщення за вказаним договором купівлі-продажу від 25 травня 2017 року, а тому не могла передати право власності на зазначене нежитлове приміщення ОСОБА_2 шляхом укладення оспорюваного договору купівлі-продажу від 18 січня 2022 року.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

У грудні 2024 року ОК «ЖБК «Проспект» подав до Верховного Суду касаційну скаргуна рішення Шевченківського районного суду м. Чернівців від 20 травня 2024 року, додаткове рішення Шевченківського районного суду м. Чернівців від 03 червня 2024 року та постанову Чернівецького апеляційного суду від 16 вересня 2024 року, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просив скасувати вказані судові рішення та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову ТОВ «Гіпербуд» відмовити. 

Касаційна скарга мотивована тим, що ТОВ «Гіпербуд», звертаючись до суду з позовом про визнання договорів купівлі-продажу недійсними, обрав неефективний спосіб захисту прав, що є самостійною підставою для відмови у позові.Належним та ефективним способом захисту прав та інтересів позивача, яке відновить його становище, буде саме позов про визнання майнових прав на нежитлове приміщення (торгове приміщення) № 141, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1, та витребування спірного майна.

Підставами касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 11 вересня 2018 року у справі № 909/968/16 (провадження № 12-97гс18), від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15 (провадження № 14-67цс20) та у постановах Верховного Суду від 27 січня 2020 року у справі № 761/26815/17 (провадження № 61-16353сво18), від 10 березня 2021 року у справі 
№ 607/11746/17 (провадження № 61-18730св20), від 29 серпня 2023 року у справі № 910/5958/20.

Доводи інших учасників справи

У січні 2025 року ТОВ «Гіпербуд» подало відзив на касаційну скаргу, в якому просило відмовити у задоволенні касаційної скарги та залишити судові рішення без змін як такі, що ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права.

У серпні 2026 року ОК «ЖБК «Проспект» подало до Верховного Суду клопотання про долучення до матеріалів справи копії постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 липня 2026 року у справі № 727/6125/23.

Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 17 грудня 2024 року відкрито касаційне провадження, витребувано матеріали справи із суду першої інстанції.

У грудні 2024 року до Верховного Суду надійшли матеріали справи.

Ухвалою Верховного Суду від 06 травня 2025 року справу призначено до розглядуколегією у складі п`яти суддів.

Відповідно до протоколу автоматизованого визначення складу колегії від 11 вересня 2025 року для розгляду справи визначено такий склад колегії: суддя-доповідач - Коломієць Г. В. , судді, які входять до складу колегії: ОСОБА_6., Гулейков І. Ю., Лідовець Р. А., Луспеник Д. Д.
Ухвалою Верховного Суду від 17 вересня 2025 року зупинено касаційне провадження у справі до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 727/6125/23 за позовом ТОВ «Гіпербуд» до ОК «ЖБК «Проспект», ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , третя особа - приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Макеєва Н. В., про визнання недійсними договорів купівлі-продажу.

Розпорядженням заступника керівника Апарату Верховного Суду - керівника секретаріату Касаційного цивільного суду від 03 вересня 2026 року у зв`язку зі звільненням у відставку судді ОСОБА_6 призначено повторний автоматизований розподіл судової справи між суддями.

Системою автоматизованого розподілу справ (протокол повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 03 вересня 2026 року) визначено такий склад колегії: Коломієць Г. В. (суддя-доповідач), судді, які входять до складу колегії: Гулейков І. Ю., Лідовець Р. А., Луспеник Д. Д., Черняк Ю. В.

Ухвалою Верховного Суду від 09 вересня 2026 року поновлено касаційне провадження у справі.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Згідно з договором купівлі-продажу від 25 травня 2017 року, посвідченим приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Н. В., за реєстром № 7404, продавець - ОК «ЖБК «Проспект», передав за плату, а покупець - ОСОБА_1 , прийняла у власність нежитлове приміщення під номером 141, загальною площею 36,2 кв. м, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до пунктів 3, 4 договору купівлі-продажу балансова вартість нежитлового приміщення, що є предметом цього договору, становить 369 984,65 грн, відповідно до довідки про балансову вартість, виданої ОК «ЖБК «Проспект» 10 травня 2017 року за № 298.
За погодженням сторін продаж приміщення здійснюється за 369 984,65 грн, які покупець зобов`язується сплатити продавцю у строк до 26 травня 2017 року.

Згідно з договором купівлі-продажу від 18 січня 2022 року, посвідченим приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Апрінцевою С. О., за реєстром № 32, продавець ОСОБА_1 передала за плату, а покупець ОСОБА_2 прийняла у власність нежитлове приміщення під номером 141, загальною площею 36,20 кв. м, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до пунктів 3, 4 договору купівлі-продажу балансова вартість нежитлового приміщення, що є предметом цього договору, становить 417 937,79 грн.

Згідно з договором оренди землі від 04 травня 2012 року № 7800, укладеним між Чернівецькою міською радою та ТОВ «Гіпербуд», предметом договору є строкове платне користування земельною ділянкою для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями, яка знаходиться у АДРЕСА_1 (відповідно до пункту 1.1 договору оренди землі).

Відповідно до пунктів 2, 3, 4 договору оренди, площа земельної ділянки 1,3000 га, кадастровий номер земельної ділянки 7310136300:11:001:0022, нормативна грошова оцінка земельної ділянки 3 282 890,00 грн. Термін договору - на 10 років і діє до 04 травня 2022 року. Річна орендна плата визначена за повний рік оренди - 98 486,70 грн.

Згідно з дозволом на виконання будівельних робіт від 29 серпня 2012 року № ЧВ 11412152339, виданим Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області замовнику ТОВ «Гіпербуд» та генеральному підряднику Дочірньому підприємству Приватного підприємства «Капітал інвест груп «Чернівцібудінвест», надано дозвіл на будівництво будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І черга - будівництво торгового центру) за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до звіту про фактичні результати стосовно відображення в бухгалтерському обліку та фінансовій звітності ТОВ «Гіпербуд» станом на 30 вересня 2016 року витрат з будівництва об`єкта «будинок з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І черга - будівництво торгового центру)», разом витрати становлять 47 663 752,69 грн.

Згідно з відмовою у видачі сертифіката від 05 січня 2017 року № ЧВ 170170050382, наданою Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради за результати розгляду поданої ТОВ «Гіпербуд» заяви про видачу сертифіката, у видачі сертифіката на будівництво будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І черга - будівництво торгового центру) за адресою: АДРЕСА_1, відмовлено.

Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 06 лютого 2017 року у справі № 926/4124/16 позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Київ капітал інвест» до Чернівецької міської ради, ОК «ЖБК «Проспект», третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - ТОВ «Гіпербуд», про визнання недійсним і скасування рішення та визнання недійсним договору оренди задоволено. Визнано недійсним та скасовано рішення № 317 Чернівецької міської ради 10 сесії VII скликання від 28 липня 2016 року «Про припинення договору оренди землі № 7800 від 04 травня 2012 року, укладеного між Чернівецькою міською радою та ТОВ «Гіпербуд» у зв`язку з порушенням статті 25 Закону України «Про оренду землі», пунктів 1.1, 5.2, 7.4.11 договору та надання в оренду земельної ділянки». Визнано недійсним договір оренди землі № 10303 від 24 жовтня 2016 року, укладений між Чернівецькою міською радою та ОК «ЖБК «Проспект». Рішення набрало законної сили 04 квітня 2017 року.

Постановою Західного апеляційного господарського суду від 26 січня 2021 року у справі № 926/1574/18 рішення Господарського суду Чернівецької області від 24 листопада 2019 року у справі № 926/1574/18 скасовано. Прийнято нове рішення. Визнано незаконними дії Чернівецької міської ради щодо видачі ОК «ЖБК «Проспект» сертифіката серії ЧВ №164170531809 від 22 лютого 2017 року. Визнано незаконним та скасовано сертифікат серії ЧВ № 164170531809, виданий Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради 22 лютого 2017 року.

Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 01 лютого 2023 року у справі № 926/2284/22 визнано укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 04 травня 2012 року № 7800 між Чернівецькою міською радою - орендодавець та ТОВ «Гіпербуд» - орендар.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду вважає, що касаційна скарга ОК «ЖБК «Проспект» підлягає задоволенню.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам судові рішення не відповідають.

Щодо виникнення права власності на новостворену річ

Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки (стаття 179 ЦК України).

Згідно з положеннями частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів (частина перша статті 328 ЦК України).

У частині першій статті 331 ЦК України визначено, що право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

За змістом частини першої статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).
Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.
Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна) (частина третя статті 331 ЦК України).

У частині другій статті 415 ЦК України визначено правило, за яким землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.

Відповідно до статті 876 ЦК України власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено законом або договором.

Процедура проєктування, будівництва та прийняття в експлуатацію об`єктів регулюється Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» та відповідними підзаконними актами. Згідно з положеннями вказаного Закону (зокрема статей 26, 34, 39) право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем, який в цих правовідносинах діє в статусі замовника.

Прийняття закінченого будівництвом об`єкта нерухомого майна в експлуатацію є обов`язковою передумовою для проведення державної реєстрації права власності. Така умова також вбачається з положень частини другої статті 5 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що згідно з положеннями статей 316, 331, 415 ЦК України та статей 26, 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник будівництва, який володіє земельним титулом, до моменту державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом та прийнятий в експлуатацію об`єкт є власником матеріалів, використаних у процесі будівництва, та носієм майнових прав на майбутній об`єкт нерухомості.

По завершенню будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації «майнові права» трансформуються у «право власності» на цей об`єкт нерухомості, яке підлягає державній реєстрації в установленому законом порядку (схожі висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 та Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06 лютого 2025 року у справі № 911/899/22).

Право власності на нерухоме майно набувається після завершення будівництва, прийняття його в експлуатацію та державної реєстрації. Жодних винятків щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, цивільне законодавство не містить. Подібний висновок Велика Палата Верховного Суду сформулювала у постанові від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц.

Щодо суб`єктів, які можуть брати участь у створенні нерухомого майна

Щодо забудовника та замовника

Законом України від 01 серпня 2006 року № 58-V «Про внесення змін до Закону України «Про архітектурну діяльність» внесено зміни до Закону України «Про архітектурну діяльність» та доповнено його статтю 1 абзацом одинадцятим такого змісту: «забудовник - особа, яка відповідно до закону отримала право власності або користування земельною ділянкою для містобудівних потреб та виконує передбачені законодавством дії, необхідні для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об`єкта містобудування». Крім того, текст вказаного закону після слова «замовник» в усіх відмінках і числах доповнено словом «(забудовник)».

До прийняття зазначеного нормативно-правового акта Закон України «Про архітектурну діяльність» визначав права і обов`язки замовника як суб`єкта архітектурної діяльності, однак не містив нормативного визначення поняття «замовник».

Надалі Законом України від 16 вересня 2008 року № 509-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» абзац одинадцятий статті 1 Закону України «Про архітектурну діяльність» викладено в такій редакції: «замовник (забудовник) - фізична або юридична особа, яка має у власності або у користуванні земельну ділянку, подала у встановленому законодавством порядку заяву (клопотання) щодо її забудови для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об`єкта містобудування».

Натомість Закон України від 17 лютого 2011 року № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» не містить терміну «забудовник». Крім того, цим же Законом внесено зміни до Закону України «Про архітектурну діяльність», якими слова «замовник (забудовник)» в усіх відмінках і числах замінено словом «замовник».

Наведені положення законодавства та їх зміни вказують на те, що у період з 01 серпня 2006 року до 17 лютого 2011 року забудовник був суб`єктом архітектурної діяльності, міг реалізовувати адміністративні права, необхідні для здійснення будівництва або зміни існуючих об`єктів. В аспекті цивільного права забудовник на підставі статей 331, 375, 876 ЦК України міг набути право власності на завершений будівництвом об`єкт, якщо таке право не передано іншій особі на підставі договору або інше не передбачено законом.

Разом із цим замовник, повноваження якого в законодавстві регламентувалися паралельно із забудовником, продовжує бути суб`єктом містобудівної діяльності. У межах реалізації юридичного складу виникнення права власності на новостворене майно замовнику будівництва відведена виключна роль виконання його адміністративного етапу (з моменту отримання дозволу на будівництво до прийняття об`єкта в експлуатацію), яка водночас може бути поєднана з виконанням фактичного етапу - будівництвом об`єкта. Реалізація замовником адміністративної стадії (отримання дозволів, підписання акта готовності) є невід`ємною передумовою для трансформації об`єкта будівництва (сукупності матеріалів) у нерухому річ - об`єкт права власності.

Щодо забудовника та інвестора

Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Об`єктом інвестування є квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані житлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном (абзац сьомий статті 2 Закону України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон № 978-IV)).

Інвестор є особою, за кошти якої і на підставі договору з якою був споруджений об`єкт інвестування та якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Такого висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у пункті 93 постанови від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17.

В абзаці шостому статті 2 Закону № 978-IV визначено, що об`єктом будівництва є будівля, споруда або комплекс споруд, будівництво яких організує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок отриманих в управління коштів (абзац шостий статті 2 Закону № 978-IV).

Забудовником може бути особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об`єктів будівництва та уклала договір з управителем (частина третя статті 4 Закону № 978-IV).

Наведені норми права вказують на те, що у системі фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю забудовник є суб`єктом, який насамперед виконує функцію організатора будівництва. Однак водночас може поєднувати у собі статус замовника будівництва.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 липня 2026 року у справі № 727/6125/23 (провадження № 14-76цс25) зазначила, що виникнення права власності на новостворене нерухоме майно обумовлене не статусом таких суб`єктів, а дотриманням ними послідовного юридичного складу, визначеного статтями 331, 415, 876 ЦК України. За відсутності договірної передачі майнових прав іншим особам (наприклад, інвесторам), первинним власником результату будівництва є замовник, який має речове право на земельну ділянку та повноваження на здійснення будівництва. Щодо Закону України від 22 грудня 2006 року № 525-V «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» Велика Палата Верховного Суду зазначила, що нормативне регулювання цього правового акта охоплює випадки реновації житлового та нежитлового фондів. Тобто цей Закон не стосується спірних правовідносин у цій справі.

Щодо способу захисту права

Відповідно до статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів, і вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК України).

Кожна особа має право на захист свого особистого немайнового або майнового права чи інтересу в суді (статті 15, 16 ЦК України). Шляхом здійснення правосуддя суд захищає осіб, права й охоронювані законом інтереси яких порушені, не визнані або оспорюються. Розпорядження правом на захист є фундаментальним приписом цивільного законодавства і полягає у наданні особі можливості застосувати визначені законом або договором способи захисту.

Способи захисту цивільного права чи інтересу - це визначені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких здійснюється поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та інтересів, а також вплив на правопорушника (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16). Тобто це дії, спрямовані на запобігання порушенню або на відновлення порушеного, невизнаного чи оспорюваного права. Такі способи мають бути доступними та ефективними (постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц та від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала, що застосування конкретного способу захисту залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення. Суд повинен захистити право у спосіб, який є правомірним та ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права, характеру його порушення та спричиненим наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 22 лютого 2022 року у справі № 761/36873/18.

Правомірність способу захисту означає його відповідність правовій природі відносин, що виникли між сторонами, тоді як ефективність характеризує дієвість такого способу у відновленні порушеного права.

Згідно із частиною другою статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків; 9) відшкодування моральної шкоди; 10) визнання незаконними рішень, дій чи бездіяльності органів влади. Суд може захистити право й іншим способом, встановленим договором, законом або судом у визначених законом випадках.

Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних (а так само інших зобов`язальних) відносин, і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. У такому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною правочину, зокрема від добросовісного набувача, з підстав, визначених частиною першою статті 388 ЦК України (постанова Верховного Суду України від 17 лютого 2016 року у справі № 6-2407цс15).

Велика Палата Верховного Суду зазначала, що власник може витребувати належне йому майно від останнього набувача незалежно від кількості попередніх відчужень. При цьому оспорювання ланцюга договорів чи рішень органів влади не є ефективним способом захисту. Якщо має бути застосована вимога про витребування майна (віндикація), то вимоги про визнання права власності чи інші преюдиційні вимоги є неефективними. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17, від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18, від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18, від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18, від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц, та інших.

Для застосування такого ефективного та правомірного способу захисту права власності, як віндикація, не вимагається дезавуювати (скасовувати, визнавати незаконними, недійсними тощо) усі проміжні рішення та правочини, на підставі яких чи у зв`язку з виконанням яких попередні набувачі спірного майна ставали їх зареєстрованими власниками (постанова Великої Палати Верховного Суду від 03 вересня 2025 року у справі № 911/906/23).

14 вересня 2021 року Велика Палата Верховного Суду ухвалила постанову у справі № 359/5719/17, в якій позивач (інвестор) захищав своє речове право на нерухоме майно (квартиру) в об`єкті, що будувався. Спір полягав у тому, що відповідач відчужив майнові права на нерухоме майно, що належали позивачу, іншій особі. За результатами розгляду справи Велика Палата дійшла висновків, що інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має вчинити дії, щоб трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, за умови завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно до вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).

Інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з якою був споруджений об`єкт інвестування, набуває первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкта нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України).

Розвинувши наведений вище висновок Великої Палати Верховного Суду, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду зазначила, що відповідна трансформація («майнові права» у «право власності») відбувається незалежно від того, кому ці права належать - інвестору (за відповідним договором) чи забудовнику (на підставі статей 331, 876 ЦК України, у разі відсутності інвесторів) (пункт 188 постанови від 06 лютого 2025 року у справі № 911/899/22 (911/1842/23)).

У справі № 694/1726/18 Верховний Суд зазначив, що на підставі віндикаційного позову може бути витребуване з чужого незаконного володіння майно, яке є індивідуально визначеним.

Правові висновки щодо способу захисту речових прав інвестора на об`єкт новоствореного нерухомого майна, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, мають універсальний характер та застосовні й до правовідносин за участю замовника будівництва, за умови наявності в такого суб`єкта правових підстав для первісного набуття права власності на завершений будівництвом об`єкт (прийнятий в експлуатацію).

Системне тлумачення положень статей 328, 331, 415, 876 ЦК України у їх взаємозв`язку свідчить, що замовник будівництва є первинним носієм майнових прав на об`єкт будівництва, якщо інше не встановлено законом або договором. За своєю правовою природою майнові права замовника на новостворюваний об`єкт нерухомості є тотожними за змістом майновим правам інвестора, оскільки ці суб`єкти наділені правомочністю на трансформацію зазначених речових прав у повноцінне право власності після закінчення будівництвом об`єкта та прийняття його в експлуатацію.

Правовий статус суб`єктів правовідносин (зокрема, замовника, забудовника чи інвестора) не є вирішальним критерієм для обрання належного способу захисту порушеного права. Ключовим чинником для застосування відповідного інструментарію захисту є підстави виникнення майнових прав, що ґрунтуються на факті створення нової речі (стаття 331 ЦК України). У разі якщо відповідний суб`єкт забезпечив дотримання встановленого законом порядку спорудження об`єкта та (або) зберіг за собою обсяг майнових прав на нього, він є первісним набувачем права власності щодо такого майна.

З огляду на викладене, у разі оспорювання або невизнання речових прав замовника на майно, що перебуває в процесі створення, останній має право на захист шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав на усе таке майно в цілому (об`єкт архітектури) або його частину та витребування своєї власності (майнових прав) з незаконного володіння іншої особи (статті 388, 392 ЦК України). Такий підхід дозволяє суду не лише відновити правове становище первісного власника, а й надати належну оцінку поведінці набувача, забезпечуючи справедливий баланс між інтересами сторін та пропорційність втручання у право власності з урахуванням приписів статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. 

Натомість спосіб захисту прав шляхом визнання договору про відчуження спірного нерухомого майна (ланцюга правочинів) недійсним не лише є неефективним, а й може призвести до непропорційного і безпідставного втручання у права третьої особи (останнього володільця). Під час розгляду такої позовної вимоги питання добросовісності набуття спірного майна останнім володільцем не досліджується належним чином, що позбавляє особу юридичних гарантій захисту права власності. Задоволення подібних вимог без застосування механізму віндикації фактично нівелює принцип правової визначеності та захисту легітимних очікувань добросовісного набувача.

Такого правового висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду від 23 липня 2026 року у справі № 727/6125/23 (провадження № 14-76цс25), відступивши від висновків, висловлених Верховним Судом у складі колегій суддів Касаційного цивільного суду в постановах від 23 липня 2024 року у справі № 727/11510/23 та від 19 жовтня 2023 року у справі № 727/7731/22, що полягають у визнанні ресцисорного позову в подібних спірних правовідносинах як належного та ефективного способу захисту.

У справі, яка переглядається, спір пов`язаний насамперед із захистом речового права ТОВ «Гіпербуд» на нежитлове приміщення, що є предметом оспорюваних правочинів. Право власності на це майно зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за іншою особою - останнім власником ОСОБА_2 .

Позивач стверджує, що він є первісним носієм майнових прав на новозбудований торговельний центр, а отже, й на спірне приміщення, яке вибуло з володіння поза його волею.

Ураховуючи наведені вище висновки, належним та ефективним способом захисту прав особи, яка є первісним носієм майнових прав на спірне приміщення, є пред`явлення позову про визнання майнових прав на спірне приміщення та витребування цього майна з незаконного володіння іншої особи (останнього набувача права власності). Тому пред`явлений позивачем ресцисорний позов у цій справі не може вважатися таким, що відповідає належному і ефективному способу захисту прав та інтересів позивача.

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є підставою для відмови в позові (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (пункт 54), від 22 червня 2021 у справі № 200/606/18 (пункт 76)).

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд (пункт 3 частини першої статті 409 ЦПК України).

Відповідно до частин першої, третьої статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню. 

За таких обставин, колегія суддів вважає за необхідне задовольнити касаційну скаргу ОК «ЖБК «Проспект», судові рішення скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у позові ТОВ «Гіпербуд».

Щодо судових витрат

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

За подання апеляційної скарги ОК «ЖБК «Проспект» сплатило судовий збір у розмірі 2 013,00 грн, а за подання касаційної скарги - 10 736,00 грн.

Оскільки Верховний Суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог ТОВ «Гіпербуд», то судовий збір, сплачений ОК «ЖБК «Проспект» за подання апеляційної та касаційної скарг, підлягає стягненню з ТОВ «Гіпербуд» на користь ОК «ЖБК «Проспект».

Керуючись статтями 400, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект» задовольнити.

Рішення Шевченківського районного суду м. Чернівців від 20 травня 2024 року, додаткове рішення Шевченківського районного суду м. Чернівців від 03 червня 2024 року та постанову Чернівецького апеляційного суду від 16 вересня 2024 року скасувати.

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» на користь Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект» судовий збір у розмірі 12 749,00 грн (дванадцять тисяч сімсот сорок дев`ять гривень 00 копійок).

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Д. Д. Луспеник 

Судді: І. Ю. Гулейков

Г. В. Коломієць

Р. А. Лідовець

Ю. В. Черняк