РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 липня 2026 року м. Рівне
Рівненський міський суд Рівненської області
в складі судді - Галінської В.В. 
секретар судового засідання - Музичук В.В.
справа № 569/11187/26,
учасники справи: позивачі - ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Спектрум-Сервіс» 
розглянувши у відкритому судовому засіданні порядку провадження справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Спектрум-Сервіс» про захист прав споживачів,
ВСТАНОВИВ:
Представник позивачів адвокат Іващенко І.І. звернулася до суду з позовом до ТОВ «Спектрум-Сервіс» про захист прав споживачів.
Позов обґрунтовано тим, що ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на праві спільної часткової власності належить квартира АДРЕСА_1 . Її загальна площа за договором купівлі-продажу, технічним паспортом і відомостями Державного реєстру речових прав становить 42,8 кв.м, а площа антресольних приміщень у технічному паспорті зазначена окремо. ОСОБА_3 належить квартира АДРЕСА_2 у цьому ж будинку. За договором купівлі-продажу, технічним паспортом і відомостями Державного реєстру речових прав її загальна площа становить 63,1 кв.м; антресольні приміщення площею 64,2 кв.м також відображені окремо і до загальної площі квартири не включені.
З серпня 2025 року відповідач почав окремо нараховувати плату за утримання антресольного поверху, а з жовтня 2025 року включив площу антресольних приміщень до загальної площі квартир, визначивши для квартири АДРЕСА_3 площу 88,4 кв. м, а для квартири АДРЕСА_2 - 127,3 кв. м. Позивачі вважали такі нарахування безпідставними, оскільки відомості технічних паспортів, правовстановлюючих документів і Державного реєстру речових прав не змінювалися.
Позивачі просили визнати неправомірними дії відповідача щодо відповідних нарахувань, заборонити їх здійснення та зобов`язати провести перерахунок виходячи із загальної площі квартири № 102 - 42,8 кв. м та квартири № 104 - 63,1 кв. м.
Відповідач у відзиві позов не визнав. Зазначив, що технічні паспорти не враховують площу антресолей, хоча за правилами технічної інвентаризації вона повністю або частково мала бути включена до загальної площі квартир. На думку відповідача, використання фактичної площі забезпечує справедливий розподіл витрат на управління будинком. Водночас відповідач визнав, що в рахунках за серпень і вересень 2025 року було застосовано невдале формулювання «компенсація витрат на утримання антресольного поверху» та помилкове посилання на пункт договору.
У відповіді на відзив представник позивачів наголосила, що управитель не наділений повноваженнями проводити технічну інвентаризацію, самостійно змінювати площу квартир або не враховувати чинні офіційні відомості про об`єкти нерухомості.
Ухвалою суду від 08 травня 2026 року відкрито спрощене позовне провадження. Ухвалою від 16 червня 2026 року відмовлено у призначенні інженерно-технічної експертизи.
Представник позивачів у судовому засіданні позов підтримала. Представник відповідача проти його задоволення заперечив.
Дослідивши матеріали справи та оцінивши докази в їх сукупності, суд дійшов таких висновків.
Відповідно до статей 15, 16 ЦК України та статей 4, 5 ЦПК України кожна особа має право на судовий захист порушеного, невизнаного або оспорюваного права чи інтересу у спосіб, визначений законом або договором.
За змістом статей 3, 509, 525, 526, 629 ЦК України цивільні права та обов`язки мають здійснюватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості; зобов`язання повинно виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону, а одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Верховний Суд у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 18 січня 2019 року у справі № 920/730/16 наголосив, що відповідно до статей 525, 526, 629 ЦК України договір є обов`язковим для сторін, зобов`язання має виконуватися належним чином, а одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше прямо не передбачено договором або законом.
Відповідно до статті 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» споживач має право, зокрема, одержувати своєчасно та належної якості житлово-комунальні послуги згідно із законодавством і умовами укладених договорів, без додаткової оплати одержувати від виконавця інформацію про ціни (тарифи), загальну вартість місячного платежу, структуру ціни та порядок надання послуги, а також вимагати усунення порушень умов договору.
Згідно зі статтями 8, 10 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» управитель зобов`язаний забезпечувати надання послуги відповідно до закону та договору, а ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається договором і включає витрати на утримання будинку та прибудинкової території, поточний ремонт спільного майна і винагороду управителю. Зміна погоджених сторонами умов визначення плати можлива лише у порядку, встановленому законом та договором.
Частиною другою статті 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що витрати на управління багатоквартирним будинком розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток, якщо рішенням зборів співвласників або законодавством не встановлено іншого порядку. Визначення такої частки повинно ґрунтуватися на належних та чинних відомостях про площу відповідного об`єкта нерухомості.
Відповідно до статей 4, 21 Закону України «Про захист прав споживачів» споживач має право на необхідну, доступну, достовірну та своєчасну інформацію про послугу, її ціну та умови надання; права споживача вважаються порушеними, зокрема, у разі порушення принципу рівності сторін договору, обмеження його права на одержання необхідної інформації або встановлення умов, що порушують принцип добросовісності.
Пунктом 2 та положеннями розділу, що регулює проведення технічної інвентаризації, Порядку проведення технічної інвентаризації, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 травня 2023 року № 488, передбачено, що технічна інвентаризація здійснюється суб`єктом технічної інвентаризації на замовлення визначених цим Порядком осіб. Замовником технічної інвентаризації квартири є її власник або уповноважена ним особа. Отже, управитель будинку не наділений повноваженнями самостійно проводити обміри квартири, змінювати результати технічної інвентаризації чи визначати іншу загальну площу об`єкта нерухомості замість зазначеної в чинній технічній документації.
Судом установлено, що загальна площа квартири АДРЕСА_3 , яка належить ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , у договорі купівлі-продажу, технічному паспорті та Державному реєстрі речових прав визначена як 42,8 кв.м.
Загальна площа квартири АДРЕСА_2 , яка належить ОСОБА_3 , у відповідних документах визначена як 63,1 кв. м. Антресольні приміщення обох квартир відображені у технічних паспортах окремо та не включені до їх загальної площі.
Між співвласниками будинку та ТОВ «Спектрум-Сервіс» діє договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком № 4-РЄ від 12 лютого 2020 року. За його умовами ціна послуги визначається за один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, а зміна тарифу здійснюється за згодою співвласників, крім передбаченої договором індексації.
Із наданих рахунків убачається, що до серпня 2025 року відповідач здійснював нарахування щодо квартири АДРЕСА_3 виходячи з площі 42,8 кв. м, а щодо квартири АДРЕСА_2 ОСОБА_3 - з площі 63,1 кв. м.
У серпні та вересні 2025 року до рахунків включено окрему плату за утримання антресольного поверху. З жовтня 2025 року відповідач визначив для квартири АДРЕСА_3 розрахункову площу 88,4 кв. м, а для квартири АДРЕСА_2 - 127,3 кв. м, додавши до офіційно визначеної площі всю площу антресольних приміщень.
При цьому нова технічна інвентаризація квартир не проводилася, зміни до технічних паспортів та Державного реєстру речових прав не вносилися. 
Відповідач визначив розрахункову площу самостійно шляхом додавання всієї площі антресольних приміщень до загальної площі квартир.
Посилання відповідача на можливу неправильність технічної інвентаризації не надає йому права самостійно змінювати офіційно зафіксовані характеристики об`єкта нерухомості. Із наведених самим відповідачем положень Порядку проведення технічної інвентаризації вбачається, що замовником технічної інвентаризації квартири може бути її власник або уповноважена ним особа. Відповідач не є суб`єктом, уповноваженим визначати нову загальну площу квартир позивачів.
Крім того, для квартири АДРЕСА_3 висота антресольного рівня є змінною, а тому навіть за позицією відповідача визначення площі, яка могла б бути включена до загальної площі квартири, потребує спеціальних обмірів під час нової технічної інвентаризації. Додавання всієї площі антресолі без таких обмірів не підтверджує правильності здійснених нарахувань.
Отже, доки відомості технічних паспортів і Державного реєстру речових прав не змінені у встановленому законом порядку, відповідач зобов`язаний здійснювати нарахування відповідно до визначеної в них загальної площі квартир. Одностороннє застосування іншої розрахункової площі не відповідає умовам договору та порушує права позивачів як споживачів послуги з управління багатоквартирним будинком.
Велика Палата Верховного Суду у постановах від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц та від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц сформулювала висновок, що спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру порушення та його наслідкам, бути ефективним і забезпечувати реальне поновлення права без необхідності повторного звернення до суду.
Об`єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 15 липня 2022 року у справі № 918/662/21, посилаючись на висновок Верховного Суду у справі № 916/3319/20, зазначила, що сама по собі вимога про визнання незаконними дій щодо нарахування плати не є ефективною, якщо її задоволення не спричиняє реального відновлення майнової сфери позивача. Тому в спірних правовідносинах відновлювальним способом захисту є саме перерахунок неправомірно визначених нарахувань.
Належним та ефективним способом відновлення порушеного права є зобов`язання відповідача здійснити окремий перерахунок щодо кожного об`єкта: за квартирою АДРЕСА_3 , належною ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , виходячи з площі 42,8 кв. м; за квартирою АДРЕСА_2 , належною ОСОБА_3 , виходячи з площі 63,1 кв. м. У кожному випадку підлягають виключенню нарахування за утримання антресольного поверху, здійснені понад офіційно визначену загальну площу квартири.
Вимоги про окреме визнання дій відповідача неправомірними та про заборону нарахувань задоволенню не підлягають, оскільки встановлення неправомірності нарахувань є підставою для застосування відновлювального способу захисту, а сформульована позивачами заборона фактично дублює вимогу про перерахунок і стосується невизначених майбутніх правовідносин.
З огляду на звільнення позивачів від сплати судового збору, з відповідача в дохід держави пядлягає до стягнення судовий збір за кожною віз задоволеною вимогою немайнового характеру у розмірі 3993,60 грн.
Керуючись статтями 12, 13, 76-81, 89, 141, 263-265, 273 ЦПК України, суд
ВИРІШИВ:
Позов ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Спектрум-Сервіс» про захист прав споживачів - задовольнити частково.
Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «СПЕКТРУМ-СЕРВІС» (33022, м. Рівне, вул. Захисників Маріуполя, буд. 25, код ЄДРПОУ: 36837731) здійснити перерахунок ОСОБА_1 нарахувань по квартирі АДРЕСА_4 , виключивши нарахування за компенсацію витрат на утримання антресольного поверху (рівня), згідно загальної площі квартири 42,80 кв. м. 
Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «СПЕКТРУМ-СЕРВІС» (33022, м. Рівне, вул. Захисників Маріуполя, буд. 25, код ЄДРПОУ: 36837731) здійснити перерахунок ОСОБА_2 нарахувань по квартирі АДРЕСА_4 , виключивши нарахування за компенсацію витрат на утримання антресольного поверху (рівня), згідно загальної площі квартири 42,80 кв. м.
Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «СПЕКТРУМ-СЕРВІС» (33022, м. Рівне, вул. Захисників Маріуполя, буд. 25, код ЄДРПОУ: 36837731) здійснити перерахунок ОСОБА_3 нарахувань по квартирі АДРЕСА_5 , виключивши нарахування за компенсацію витрат на утримання антресольного поверху (рівня), згідно загальної площі квартири 63,10 кв. м.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «СПЕКТРУМ-СЕРВІС» (33022, м. Рівне, вул. Захисників Маріуполя, буд. 25, код ЄДРПОУ: 36837731) в дохід держави судовий збір у розмірі 3993,60 грн.
В решті позовних вимог відмовити.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до Рівненського апеляційного суду.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи без повідомлення учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 , адреса: АДРЕСА_6 , РНОКПП НОМЕР_1 
позивач - ОСОБА_2 , адреса: АДРЕСА_7 , РНОКПП НОМЕР_2 
позивач - ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , адреса: АДРЕСА_8 , РНОКПП НОМЕР_3 
відповідач- Товариство з обмеженою відповідальністю «Спектрум-Сервіс», адреса: 33022, м. Рівне, вул. Захисників Маріуполя, буд. 25, ЄДРПОУ 36837731

Суддя -