Номер провадження: 22-ц/813/2943/26 
Справа № 501/2778/24
Головуючий у першій інстанції Петрюченко М. І.
Доповідач Лозко Ю. П.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
05.05.2026 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючого - Лозко Ю.П.,
суддів: Карташова О.Ю., Назарової М.В.,
за участю секретаря судового засідання – Шахової О.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Одеського апеляційного суду в порядку спрощеного провадження
апеляційну скаргу ОСОБА_1 
на заочне рішення Іллічівського міського суду Одеської області від 12 березня 2025 року 
у цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_4 про визнання недійсним договору іпотеки, скасування державної реєстрації обтяжень об`єкта нерухомого майна,
встановив:
У квітні 2024 року ОСОБА_2 звернулась до суду з вказаним вище позовом, у якому просила: 
- визнати недійсним договір іпотеки, укладений між ОСОБА_1 , ОСОБА_4 та ОСОБА_3 , посвідчений 21.06.2017 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським Володимиром Анатолійовичем, зареєстрованого в реєстрі за №11690;
- скасувати державну реєстрацію обтяжень об`єкта нерухомого майна – будівлі магазину – перукарні, загальною площею 496,1 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 666586951108, а саме: 
- іпотеки – номер запису про іпотеку: 21036562, дата державної реєстрації 21.06.2017, державний реєстратор: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чуловський Володимир Анатолійович;
- заборони на нерухоме майно – номер запису про обтяження: 21036806, дата державної реєстрації 21.06.2017, державний реєстратор: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чуловський Володимир Анатолійович.
Позов обґрунтовано тим, що ОСОБА_2 є власницею об`єкта нерухомого майна – будівлі магазину – перукарні, загальною площею 496,1 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 666586951108.
Рішенням Іллічівського міського суду Одеської області від 09.07.2020 року у справі №501/1537/18, залишеним у відповідній частині без змін постановою Верховного суду від 02.02.2022 року, витребувано у ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 вищезазначену будівлю.
У зв`язку із набранням законної сили вищевказаними судовими рішеннями, позивачка звернулась до державного реєстратора, який скасував державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, здійснені за ОСОБА_3 та зареєстрував право власності позивачки на нерухоме майно на підставі судових рішень (номер запису про речове право: 49211236), тип речового права: право власності, дата державної реєстрації: 07.02.2023 року.
Проте, 21.06.2017 року ОСОБА_3 передав відповідачам ОСОБА_1 та ОСОБА_4 у іпотеку вказаний об`єкт нерухомого майна – будівля магазину – перукарні, загальною площею 496,1 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 666586951108.
В той же день, 21.06.2017 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В.А. на вказане нерухоме майно накладено заборону відчуження.
Заочним рішенням Іллічівського міського суду Одеської області від 12 березня 2025 року вказаний вище позов ОСОБА_2 задоволено. Визнано недійсним договір іпотеки, укладений ОСОБА_1 , ОСОБА_4 та ОСОБА_3 , посвідчений 21 червня 2017 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В.А., зареєстрований в реєстрі за №11690. Скасовано державну реєстрацію обтяжень об`єкта нерухомого майна – будівлі магазину – перукарні, загальною площею 496,1 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 666586951108, а саме: - іпотеки – номер запису про іпотеку: 21036562, дата державної реєстрації 21 червня 2017, державний реєстратор: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чуловський В.А.; - заборони на нерухоме майно – номер запису про обтяження: 21036806, дата державної реєстрації 21 червня 2017, державний реєстратор: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чуловський В.А.. 
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 посилаючись на неповідомлення його судом про розгляд справиа 12 березня 2025 року, та залишення судом першої інстанції поза увагою його добросовісність, як іпотекодержателя при укладенні відповідного договору іпотеки. При цьому забезпечене Договором іпотеки грошове щодо повернення поворотної фінансової допомоги (позики), отриманої на підставі договору від 21.07.2017 у розмірі 1 000 000 грн є дійсним.
У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_2 посилаючись на обставини, якими обґрунтовано позов, просила залишити заочне рішення Іллічівського міського суду Одеської області від 12 березня 2025 року без змін, як законне та обґрунтоване, а апеляційну скаргу без задоволення.
Учасники справи, належним чином повідомлені про дату, час і місце судового розгляду, у судове засідання не з`явились, заяв про відкладення розгляду справи до суду не подавали, що відповідно до вимог ч. 2 ст. 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи.
Заслухавши суддю — доповідача, перевіривши матеріали справи, законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення суду в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, з огляду на таке.
Відповідно до частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права і з дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Оскаржуване рішення суду не відповідає вказаним вимогам, виходячи з такого.
Доводи апеляційної скарги про те, що судом першої інстанції розглянуто справу за відсутності належного сповіщення скаржника ОСОБА_1 , чим порушено норми процесуального права, є слушними та заслуговують на увагу, з огляду на таке. 
Так, як убачається з матеріалів справи, 12 березня 2025 року судовий розгляд цієї справи за вказаним вище позовом ОСОБА_2 відбувся за відсутності учасників справи.
Відповідно до частини шостої статті 128 ЦПК України судова повістка, а у випадках, встановлених цим Кодексом, разом з копіями відповідних документів надсилається на офіційну електронну адресу відповідного учасника справи, у випадку наявності у нього офіційної електронної адреси або разом із розпискою рекомендованим листом з повідомленням про вручення у випадку, якщо така адреса відсутня, або через кур`єрів за адресою, зазначеною стороною чи іншим учасником справи.
Стороні чи її представникові за їхньою згодою можуть бути видані судові повістки для вручення відповідним учасникам судового процесу. Судова повістка може бути вручена безпосередньо в суді, а у разі відкладення розгляду справи про дату, час і місце наступного засідання може бути повідомлено під розписку.
У разі відсутності адресата (будь-кого з повнолітніх членів його сім`ї) особа, яка доставляє судову повістку, негайно повертає її до суду з поміткою про причини невручення (частина четверта статті 130 ЦПК України).
Відповідно до частини восьмої статті 128 ЦПК України в редакції днем вручення судової повістки є: 1) день вручення судової повістки під розписку; 2) день отримання судом повідомлення про доставлення судової повістки на офіційну електронну адресу особи; 3) день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати судову повістку чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, повідомленою цією особою суду; 4) день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати судову повістку чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, що зареєстровані у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.
Однак, як убачається з матеріалів справи, судом першої інстанції, відповідача ОСОБА_1 судові повістки не надсилались взагалі.
Вказане, відповідно до вимог пункту 3 частини третьої статті 376 ЦПК України є обов`язковою підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення.
Оскільки скаржник обґрунтовує свою апеляційну скаргу тим, що суд першої інстанції не повідомив його належним чином про розгляд цієї справи та ця обставина підтверджується матеріалами справи, апеляційний суд доходить висновку, що оскаржуване рішення суду підлягає обов`язковому скасуванню.
Стосовно наявності підстав для задоволення позову ОСОБА_2 , апеляційний суд виходить з такого.
Як убачається з матеріалів справи, ОСОБА_2 на праві власності належить нерухоме майно– будівля магазину – перукарні, загальною площею 496,1 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 666586951108.
Однак, за час протиправного володіння такою ОСОБА_3 , останній передав її у іпотеку ОСОБА_1 та ОСОБА_4 на забезпечення зобов`язання за договором позики від 21.07.2017 року.
У день укладення відповідного договору іпотеки приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В.А. на вказане нерухоме майно накладено заборону відчуження.
За визначенням, наведеним у частині першій статті 1 Закону України від 05.06.2003 N 898-IV "Про іпотеку" (далі - Закон N 898-IV) у редакції, чинній на момент звернення з позовом до суду, іпотека є видом забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Частиною першою статті 5 Закону N 898-IV передбачено, що предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; крім випадків, встановлених частиною дев`ятою цієї статті.
При цьому відповідно до частини першої статті 9 Закону N 898-IV іпотекодавецьмає право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено цим Законом. При користуванні предметом іпотеки іпотекодавець повинен не припускати погіршення стану предмета іпотеки та зменшення його вартості понад норми його звичайної амортизації (зносу).
Відповідно до статті 4 Закону N 898-IV обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації відповідно до закону, що узгоджується з пунктом 2 частини першої статті 4 Закону України від 01.07.2004 N 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон N 1952-IV) у редакції, чинній на момент звернення з позовом до суду, за змістом якого іпотека підлягає державній реєстрації як речове право, похідне від права власності.
Пункт 5 частини першої статті 2 Закону N 1952-IV у згаданій вище редакції визначав обтяження заборону або обмеження розпорядження та/або користування нерухомим майном, встановлені законом, актами уповноважених на це органів державної влади, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, інших осіб, яких законом уповноважено накладати відповідну заборону (обмеження), або такі, що виникли з правочину. 
Аналіз наведених вище норм Законів N 898-IV та N 1952-IV дає підстави для висновку про те, що за загальним правилом власник обтяженого іпотекою нерухомого майна може володіти та користуватись ним, однак обмежується у здійсненні правоможності самостійно розпоряджатись таким майном. Схожі висновки викладені в абзаці одинадцятому пункту 3 Рішення Конституційного Суду України від 14.07.2020 N 8-р/2020 у справі N 3-67/2019 (1457/19) та постанові об`єднаної палати КЦС ВС від 03.07.2023 у справі N 523/8641/15.
Беручи до уваги викладене вище, а також враховуючи, що ОСОБА_2 як власниця не передавала нерухоме майно – будівлю магазину в іпотеку за Договором, не була стороною цього правочину та не перебувала з відповідачами в зобов`язальних відносинах, апеляційний суд вважає обґрунтованими доводи позивачки про незаконність державної реєстрації за відповідачами права іпотеки на вказане нерухоме майно, що створює позивачці перешкоди у здійсненні правоможності самостійно розпоряджатись своїм нерухомим майном.
Наведене спростовує доводи скаржника ОСОБА_1 , щодо поширення на ОСОБА_2 презумпції правомірності Договору іпотеки, стороною якого вона не була.
У практиці Великої Палати Верховного Суду закріпився принцип реєстраційного підтвердження речових прав на нерухоме майно (див., зокрема, пункт 98 постанови від 21.12.2022 у справі N 914/2350/18 (914/608/20)). Відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі N 48/340 (підпункт 6.30), від 12.03.2019 у справі N 911/3594/17 (підпункт 4.17), від 19.01.2021 у справі N 916/1415/19 (підпункт 6.13) та інші).
Отже, державна реєстрація права іпотеки на нерухоме майно– будівля магазину – перукарні, загальною площею 496,1 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 за відповідачами це офіційне визнання та підтвердження державою факту набуття ним такого права, а відповідні записи в Реєстрі створюють для ОСОБА_1 перешкоди у реалізації правоможності власника на розпорядження цим нерухомим майном (див. пункт 49 постанови Великої Палати Верховного Суду від 27.03.2019 у справі N 711/4556/16-ц).
Відповідно до частини другої статті 26 Закону N 1952-IV у редакції, чинній на момент подання позовної заяви, у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.
Відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку (частина третя статті 17 Закону N 898-IV).
Процедура внесення державним реєстратором відомостей до Реєстру регламентована Законом N 1952-IV. За загальним правилом, у разі скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав чи їх обтяжень, державний реєстратор повинен керуватися нормами Закону N 1952-IV, чинними на момент вчинення ним дій на підставі такого судового рішення (див. mutatis mutandis висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у пункті 127 постанови від 21.12.2022 у справі N 914/2350/18 (914/608/20)).
Абзацами другим та четвертим частини третьої статті 26 Закону N 1952-IV у чинній редакції передбачено, зокрема, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
Державна реєстрація прав у випадках, передбачених цією частиною, проводиться у порядку, визначеному цим Законом, крім випадку визнання її вчиненою з порушенням цього Закону та анулювання рішення державного реєстратора про державну реєстрацію на підставі рішення Міністерства юстиції України, що виконується посадовою особою Міністерства юстиції України відповідно до статті 37 цього Закону.
За змістом пункту 9 частини першої статті 27 Закону N 1952-IV у чинній редакції державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.
Отже, якщо суд дійшов висновку, що право власності позивача було порушено незаконною реєстрацією права іпотеки на його нерухоме майно за відповідачем, з яким він не перебував у зобов`язальних відносинах, державний реєстратор на підставі судового рішення про скасування державної реєстрації права іпотеки, яке набрало законної сили, проводить державну реєстрацію припинення права іпотеки відповідача, що усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним правоможності розпоряджатись своїм нерухомим майном.
При цьому в силу положень абзацу першого частини третьої статті 26 Закону N 1952-IV у чинній редакції, відомості про право іпотеки відповідача не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону. Натомість державний реєстратор вчиняє нову реєстраційну дію - внесення до Реєстру відомостей про припинення права іпотеки відповідача на підставі судового рішення (див. mutatis mutandis висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в пунктах 132, 133 постанови від 21.12.2022 у справі N 914/2350/18 (914/608/20)).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово доходила висновку про те, що для застосування такого речово-правового способу захисту, як витребування майна за правилами статті 388 ЦК України, оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника (див. постанови від 14.11.2018 у справі N 183/1617/16 (пункт 86), від 21.08.2019 у справі N 911/3681/17 (пункт 38), від 22.01.2020 у справі N 910/1809/18 (пункт 34). При цьому в пункті 49 постанови від 02.02.2021 у справі N 925/642/19 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що позивач у межах розгляду справи про витребування майна із чужого володіння вправі посилатися, зокрема, на незаконність рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування, без заявлення вимоги про визнання його недійсним. Таке рішення за умови його невідповідності закону не зумовлює правових наслідків, на які воно спрямоване.
У подальшому Велика Палата Верховного Суду поширила цей підхід та вказала, що оспорювання ланцюга договорів купівлі-продажу майнових прав (або інших правочинів) не є ефективним способом захисту в тому випадку, коли особа відступила право вимоги, яке їй не належить (у правовідносинах відсутній управнений на таке відступлення суб`єкт), а також коли відбулось відступлення припиненого права вимоги (тобто майнового права вимоги, якого не існує на момент укладення відповідного договору в будь-якого суб`єкта), що не створює жодних правових наслідків для особи - власника майна, яке було обтяжено іпотекою (див. пункти 139-141 постанови від 15.09.2022 у справі N 910/12525/20).
У спірних правовідносинах укладення договору між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 та ОСОБА_4 не створило для ОСОБА_2 як дійсного власника нерухомого майна жодних правових наслідків. При цьому сам Договір, на відміну від внесених до Реєстру на його підставі Записів, не створює для позивача перешкоди в розпорядженні будівлею магазину, а тому визнання його недійсним не призведе до відновлення порушених прав власника цієї нерухомості.
Позивачка є володіючим власником спірного нерухомого майна, яка прагне усунути перешкоди у здійсненні правоможності самостійно розпоряджатись своїм нерухомим майном, що виникли через дії осіб (реєстрація права іпотекодержателя та заборони), з якими вона не перебувала у зобов`язальних відносинах. 
Тож апеляційний суд виснує, що вимога про визнання недійсним Договору є не ефективним способом захисту прав ОСОБА_2 , а отже підстави для її задоволення відсутні.
Так у постанові від 10.04.2024 року у справі № 496/1059/18 Велика Палата Верховного Суду конкретизувала висновки об`єднаної палати КГС ВС, викладені в постанові від 06.08.2021 у справі N 910/20607/17, зазначивши, що для ефективного захисту прав володіючого власника нерухомого майна, щодо якого до Реєстру незаконно внесено запис про право іпотеки іншої особи, з якою власник не перебував у зобов`язальних відносинах, має застосовуватись негаторний позов про усунення перешкод у здійсненні власником права розпорядження своїм майном (стаття 391 ЦК України), з яким власник може звернутись, зокрема, шляхом пред`явлення вимоги про скасування державної реєстрації права іпотеки зазначеної особи.
Судове рішення про задоволення такого позову, яке набрало законної сили, є підставою для державної реєстрації відомостей про припинення незаконно зареєстрованого за відповідачем права іпотеки, що усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним правоможності розпоряджатись своїм нерухомим майном.
При цьому оспорювання ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного нерухомого майна або документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію права іпотеки за відповідачем, не є ефективним способом захисту прав власника від описаного вище порушення.
Щодо посилань скаржника на його добросовісність як іпотекодержателя, апеляційний суд зауважує про таке.
Рішенням Конституційного Суду України від 14 липня 2020 року № 8-р/2020 у справі № 3-67/2019(1457/19) визнано такими, що відповідають Конституції України (є конституційними), положення частини першої статті 23 Закону України «Про іпотеку», та зазначено, що «іпотека є специфічним видом забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні його власника, який обмежений у правомочності самостійно розпоряджатися предметом іпотеки. Тобто іпотека обмежує такий елемент права власності, як право розпорядження нерухомим майном, яке є предметом іпотечного договору. Зазначений вид забезпечення виконання зобов`язання передбачає стимулювання боржника до належного виконання зобов`язання та запобігання негативним наслідкам, що настають у разі порушення ним свого зобов`язання. У разі порушення боржником свого зобов`язання до особи, яка передала в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання такого зобов`язання, можуть бути застосовані заходи цивільно-правової відповідальності у виді звернення стягнення на предмет іпотеки. Особливістю цього виду забезпечення виконання зобов`язання є те, що обтяження майна іпотекою відбувається незалежно від зміни власника такого майна, тому стосовно кожного наступного власника іпотечного майна виникають ризики настання відповідальності перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов`язання, зокрема звернення стягнення на предмет іпотеки. [...] Отже, положення частини першої статті 23 Закону № 898 не порушують розумного балансу між правами та інтересами іпотекодержателя (кредитора) і іпотекодавця (набувача іпотечного майна). До того ж факт обізнаності набувача іпотечного майна щодо перебування нерухомого майна в іпотеці не має істотного значення, адже відчуження предмета іпотеки іпотекодавцем за згодою або без згоди іпотекодержателя жодним чином не припиняє іпотеки. Водночас набувач іпотечного майна, до відома якого не доведено інформацію про те, що нерухоме майно є предметом іпотеки, володіє достатніми засобами юридичного захисту, передбаченими чинним законодавством України, у разі порушення його конституційного права власності, а також вимог закону при вчиненні правочину».
Разом із тим, актуальним є питання щодо правильності вирішення спорів між іпотекодавцем та іпотекодержателем у випадках, коли на час передачі нерухомості в іпотеку іпотекодавець був власником майна, що підтверджувалось правовстановлюючими документами, зокрема, на підставі рішення суду, яке в подальшому було скасоване з відмовою іпотекодавцю у визнанні права власності на це майно, або на підставі договору, за яким іпотекодавець набув у власність конкретне нерухоме майно і який після укладення іпотечного договору судом був визнаний недійсним.
Однією із загальних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України).
Добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року в справі № 390/34/17 (провадження № 61-22315сво18), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 листопада 2019 року у справі № 337/474/14-ц (провадження № 61-15813сво18)).
З урахуванням того, що норми цивільного законодавства мають застосовуватися із врахуванням добросовісності, то принцип добросовісності не може бути обмежений певною сферою (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 463/13099/21 (провадження № 61-11609сво23), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року в справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).
Так, 21.06.2017 року ОСОБА_3 передав відповідачам ОСОБА_1 та ОСОБА_4 у іпотеку вказаний об`єкт нерухомого майна – будівля магазину – перукарні, загальною площею 496,1 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 666586951108.
В той же день, 21.06.2017 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В.А. на вказане нерухоме майно накладено заборону відчуження.
Разом із тим, рішенням Іллічівського міського суду Одеської області від 09.07.2020 року у справі №501/1537/18, витребувано у ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 будівлю магазину – перукарні, загальною площею 496,1 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 666586951108; скасував в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно рішення про державну реєстрацію прав №35672900 про реєстрацію за ОСОБА_3 право власності на будівлю магазину-перукарні, загальної площі 469,1 кв. м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , що здійснена 14.06.2017 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В.А.; зареєстрував в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на будівлю магазину-перукарні, загальної площі 469,1 кв. м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 .
05 серпня 2020 року ОСОБА_1 , звернувся до апеляційною скаргою на вказане вище рішення Іллічівського міського суду Одеської області від 09.07.2020 року у справі №501/1537/18.
Постановою Одеського апеляційного суду від 28 липня 2021 року рішення Іллічівського міського суду Одеської області від 09 липня 2020 року скасовано та ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_2 .
Постановою Верховного суду від 02.02.2022 року скасовано постанову Одеського апеляційного суду від 28 липня 2021 року в частині відмови в задоволенні позову ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ПАТ АБ «Порто-Франко» в особі уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію Красюка Ігоря Івановича про витребування майна з чужого незаконного володіння. Залишено рішення Іллічівського міського суду Одеської області від 09 липня 2020 року в цій частині в силі.
Постанову Одеського апеляційного суду від 28 липня 2021 року та рішення Іллічівського міського суду Одеської області від 09 липня 2020 року в частині вирішення позову ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ПАТ АБ «Порто-Франко» в особі уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію Красюка Ігоря Івановича про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на спірне майно за ОСОБА_3 та реєстрацію такого права за ОСОБА_2 скасовано. У задоволенні позову ОСОБА_3 в цій частині відмовлено.
Слід акцентувати увагу, що у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року в справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20) зазначено, що скасоване судове рішення не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення, але його скасування саме по собі (тобто без встановлення інших обставин, що, зокрема, можуть підтверджувати недобросовісність дій, які були вчинені на підставі цього рішення) не є підставою для перегляду всіх юридичних фактів, що виникли, змінилися чи припинилися на підставі відповідного рішення.
За відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 за провадженням № 12-127гс19). 
У постанові від 09 вересня 2024 року у справі № 466/3398/21 (провадження № 61-2058сво23) Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду виснував, що:
- конструкція «добросовісного іпотекодержателя» (тобто того, який набув право іпотеки на підставі договору іпотеки із «не власником»), хоча й прямо не передбачена в приватному праві, але є проявом доброї совісті (пункт 6 статті 3 ЦК України). Якщо ЦК України допускає набуття права власності добросовісним набувачем (стаття 330 ЦК України) найбільш повного та абсолютного речового права (права власності) від неуповноваженої особи, то набуття такого права на чужу річ (обмеженого речового права) як права іпотеки, також має допускатися правопорядком;
- законодавець не передбачив нікчемності правочину, у випадку відсутності у іпотекодавця права власності на предмет іпотеки. Тому такий правочин є оспорюваним. Недійсність первісних юридичних фактів чи документів не призводить до недійсності договору іпотеки, оскільки в українському праві відсутня залежна недійсність для таких випадків (має місце тільки в одиничних випадках, передбачених у законі - наприклад, частина друга статті 548, частина четверта статті 1119 ЦК України). Тому повинна враховуватися добросовісність / недобросовісність іпотекодержателя, для того щоб вирішити питання про набуття ним права іпотеки та/або при визнанні недійсним договору іпотеки. При цьому очевидно, що добра совість «лікує» таку ваду набуття права іпотеки як укладення договору не власником;
- власник, який за допомогою віндикаційного позову чи реституції повернув майно від неуповноваженого іпотекодавця «займає» місце останнього у відносинах іпотеки. Очевидно, що до власника, який задовольнив вимоги іпотекодержателя, переходить у порядку суброгації (частина третя статті 528 ЦК України) право вимагати з боржника виконання зобов`язання, яке було забезпечене іпотекою; 
- до обставин, які можуть свідчити, що недобросовісність іпотекодержателя відноситься, зокрема: момент вчинення правочину, суб`єкти, які вчиняють або з якими вчиняється договір іпотеки (наприклад, родичі, квазіродичі, пов`язана чи афілійована юридична особа, пов`язані чи афілійовані групи юридичних осіб). 
Для добросовісного іпотекодержателя має бути характерним такий стандарт поведінки, який притаманний середньому розумному та обачному іпотекодержателю. Конструкція «добросовісного іпотекодержателя», зокрема, має виключатися в тому разі, коли майно було вкрадене у власника або в особи, якій власник передав майно у володіння.
За обставинами цієї справи, за умовами Договору позики від 21.06.2017 року, укладеного ОСОБА_3 із ОСОБА_1 та ОСОБА_4 , строк виконання зобов`язання (повернення позики) визначено 23.06.2017 року. При цьому згідно пункту 4.1 відповідного Договору іпотеки іпотекодержателі вправі звернути стягнення на предмет іпотеки та одержати задоволення своїх вимог у разі невиконання чи неналежного виконання основного зобов`язання, тобто 24.06.2017 року.
Водночас з 24.06.2017 року ОСОБА_1 та ОСОБА_4 не було вчинено жодних дій, спрямованих на звернення стягнення на предмет іпотеки, ані для задоволення основних вимог (1 000 000 грн), а ні для задоволення 3% річних та інфляційних втрат, нарахованих за вказаним договором позики, стягнутих рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 23.09.2024 року у справі №752/24078/23.
Натомість, ОСОБА_1 безумовно обізнаний про ухвалення рішення Іллічівського міського суду Одеської області від 09.07.2020 року у справі №501/1537/18, оскільки ініціював його апеляційний перегляд у серпні 2020 року (що встановлено у постанові Одеського апеляційного суду від 28.07.2021 у справі №501/1537/18), а отже і про відсутність у іпотекодавця ОСОБА_3 прав на предмет іпотеки, вимог до боржника у зв`язку з неможливістю звернення стягнення на предмет іпотеки не заявив, а почав оспорювати в апеляційному порядку право ОСОБА_2 на відповідне нерухоме майно.
Крім того, на день звернення ОСОБА_2 до суду із позовом у цій справі , ОСОБА_3 було повернуто ОСОБА_1 та ОСОБА_4 грошові кошти за договором про надання поворотної фінансової допомоги (позики) від 21.06.2017 року, останній переказ здійснено 21.09.2023 року (вказані обставини встановлено рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 23.09.2024 року у справі №752/24078/23).
Окремо апеляційний суд зауважує, що ОСОБА_3 , укладаючи з ПАТ АБ «Порто – Франко» в особі Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію Красюка Ігоря Івановича договір купівлі-продажу за реєстровим №11124 від 14 червня 2017 року, предметом якого виступило відповідне нерухоме майно: будівля магазину – перукарні, загальною площею 469,1 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна – 666586951108, за розумної обачності, могло затребувати у банку повний пакет документів щодо відповідного нерухомого майна, зважаючи на судові провадження щодо нього.
Ураховуючи викладене, апеляційний суд погоджується із доводами позивачки ОСОБА_2 про те, що у цій справі дії відповідачів, а зокрема, іпотекодержателей із загальними засадами цивільних відносин розумності, добросовісності і справедливості не узгоджуються.
Апеляційний судом ураховано усталену практику Європейського суду з прав людини, який неодноразово відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Руїз Торія проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain, п. п. 29 - 30).
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, й міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення («Серявін та інші проти України» (SeryavinandOthers v. Ukraine) від 10 лютого 2010 року, заява №4909/04).
Відповідно до ч. 1 п. 2 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до п.4 ч.1, абз.1 ч. 2, ч. 4 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Підсумовуючи наведене, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення суду слід скасувати, та ухвалити нове судове рішення, яким позов ОСОБА_2 задовольнити частково, скасувати державну реєстрацію обтяжень об`єкта нерухомого майна – будівлі магазину – перукарні, загальною площею 496,1 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 666586951108, а саме: іпотеки та заборони на нерухоме майно. В решті позову відмовити. 
Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України
постановив:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
Заочне рішення Іллічівського міського суду Одеської області від 12 березня 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.
Позов ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_4 про визнання недійсним договору іпотеки, скасування державної реєстрації обтяжень об`єкта нерухомого майна задовольнити частково.
Скасувати державну реєстрацію обтяжень об`єкта нерухомого майна – будівлі магазину – перукарні, загальною площею 496,1 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 666586951108, а саме:
- іпотеки – номер запису про іпотеку: 21036562, дата державної реєстрації 21.06.2017, державний реєстратор: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чуловський Володимир Анатолійович;
- заборони на нерухоме майно – номер запису про обтяження: 21036806, дата державної реєстрації 21.06.2017, державний реєстратор: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чуловський Володимир Анатолійович.
В решті позову відмовити.
Постанова Одеського апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту.

Головуючий         Ю.П. Лозко

Судді          О.Ю. Карташов

М.В. Назарова