ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД 
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"09" вересня 2026 р. Справа№ 910/2074/26
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого: Барсук М.А.
суддів: Сітайло Л.Г. 
Пономаренка Є.Ю. 

при секретарі: Овчинніковій Я.Д.;

за участю представників сторін:
від позивачів: Жук О.Б.;
від відповідача: Каплієнко В.Є.;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця Сторожук Надії Петрівни
на рішення Господарського суду міста Києва від 04.06.2026 (повний текст складено 08.06.2026)
у справі №910/2074/26 (суддя Демидов В.О.)
за позовом Фізичної особи - підприємця Шмаюн Костянтина Миколайовича
до Фізичної особи - підприємця Сторожук Надії Петрівни
про стягнення 383 673,70 грн
та за зустрічним позовом Фізичної особи - підприємця Сторожук Надії Петрівни
до Фізичної особи - підприємця Шмаюн Костянтина Миколайовича
про розірвання договору оренди, -

В С Т А Н О В И В:

Короткий зміст позовних вимог 

Фізична особа - підприємець Шмаюн Костянтин Миколайович звернулась до Господарського суду міста Києва з позовом до Фізичної особи - підприємця Сторожук Надії Петрівни про стягнення заборгованості за договором оренди №11/24 від 08.11.2024 року у розмірі 435 673,70 грн з яких: 213 875,06 грн - орендна плата, 3961,79 грн - спожиті комунальні послуги, 217 836,85 грн - штрафу. 
Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням фізичною особою - підприємцем Сторожук Н. П. взятих на себе зобов`язання щодо оплат за Договором оренди №11/24 від 08.11.2024.
07.04.2026 позивачем подано клопотання про зменшення позовних вимог, відповідно до якої просив стягнути з фізичної особи-підприємця Сторожук Надія Петрівна на користь фізичної особи-підприємця Шмаюна Костянтина Миколайовича заборгованість, що виникла по Договору оренди №11/24 від 08.11.2024 року в розмірі 383 673,70 грн, з яких за оренду 213 875,06грн., спожиті комунальні послуги 3961,79 грн., штраф 165 836,85грн.
05.04.2026 Фізична особа - підприємець Сторожук Надія Петрівна звернулась із зустрічною позовною заявою з вимогами до Фізичної особи - підприємця Шмаюн Костянтина Миколайовича про розірвання Договору оренди № 11/24 від 08.11.2024.
Зустрічні позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивачем відключено електропостачання в орендованому приміщенні, що унеможливило використання приміщення відповідно до його цільових умов з 24.02.2026 до 04.03.2026, фактично відбулась непогоджена зміна істотних умов договору, що на думку відповідача є підставою для розірвання договору з 04.03.2026, з моменту направлення та вручення повідомлення Орендаря Орендодавцю про розірвання договору оренди.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду міста Києва від 04.06.2026 у справі №910/2074/26 позовні вимоги Фізичної особи - підприємця Шмаюн Костянтина Миколайовича задоволено частково. Стягнуто з фізичної особи - підприємця Сторожук Надії Петрівни на користь Фізичної особи - підприємця Шмаюн Костянтина Миколайовича 213 875 грн 02 коп., 3961 грн 79 коп. - комунальні послуги, 165 836 грн 81 коп. та судовий збір у розмірі 4 604 грн 08 коп. В іншій частині позовних вимог відмовлено.
У задоволенні позовних вимог Фізичної особи - підприємця Сторожук Надії Петрівни відмовлено в повному обсязі.
В обґрунтування рішення суд першої інстанції зазначив, що оскільки позивачем невірно розраховано загальну заборгованість за спірний період у розмірі 217 836,85 грн., яка складається з: оренда 213 875,06 грн. та спожиті комунальні послуги 3961,79 грн. з урахуванням п.п. 3.6.2 п. 3.6 Договору, відповідно до якого Орендодавцем зараховано 52 000,00 грн у другу чергу - штрафні санкції, а також п. 3.5 Договору за яким Орендодавець має право утримати гарантійний платіж, суд дійшов висновку, що первісні позовні вимоги підлягають задоволенню частково, а саме в частині 217 836,81 грн.
Також суд дійшов до висновку про обґрунтованість штрафу у розмірі 165 836,81 грн з урахуванням п.п. 3.6.2 п. 3.6 Договору.
Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, суд першої інстанції виснував, що в матеріалах справи відсутні докази надіслання повідомлення про розірвання договору та акту приймання передачі приміщення Орендарем на адресу Орендодавця та/або вручення їх особисто.
Також суд першої інстанції зазначив, що умови договору оренди не містять умов розірвання або дострокового припинення в односторонньому порядку вказаного договору зі сторони Орендаря, а доказів на підтвердження, що у спірному приміщенні дійсно було відключення та у разі якщо таке було здійснено з боку Орендодавця в матеріалах справи відсутнє.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, Фізична особа - підприємець Сторожук Надія Петрівна звернулася до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 04.06.2026 у справі №910/2074/26 та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позовних вимог Фізичної особи - підприємця Шмаюн Костянтина Миколайовича, а вимоги Фізичної особи - підприємця Сторожук Надії Петрівни задовольнити в повному обсязі.
Доводи апеляційної скарги зводяться до наступного:
- суд першої інстанції мав дослідити помісячні розрахунки орендної плати за Договором. Загальні підсумки нарахувань та сплат з визначенням математичної різниці не відповідає принципам судочинства, тим більш що суд мав розглянути питання про неустойку;
- в резолютивній частині рішення суд не визначив які з вимог було задоволено, крім витрат на сплату комунальних послуг то судового збору;
- законодавцем унормовано, що боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити на користь кредитора пеню в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня. А договором розмір пені може бути лише зменшено, а не збільшено;
- договором передбачено лише право Орендодавця на розірвання Договору в односторонньому порядку. В той же час, з урахуванням наведеної вище позиції позивача, захист порушеного права, якщо воно мало місце, мав бути більш ефективним;
- відмовляючи в зустрічному позові, суд зосередився на тому, чи надсилав Орендар досудове повідомлення про розірвання. Проте для розірвання договору в судовому порядку таке повідомлення не є обов`язковою передумовою - достатньо самого факту істотного порушення, який у цій справі є очевидним;
- суд не надав правової оцінки тому факту, що позбавлення приміщення електропостачання (за відсутності боргу саме за комунальні послуги) повністю унеможливило використання об`єкта за цільовим призначенням (кафе).

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті
Згідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями, справу №910/2074/26 передано на розгляд колегії суддів у складі: Барсук М.А. - головуюча суддя; судді - Пономаренко Є.Ю., Корсак В.А.
Ухвалою суду від 30.06.2026 відкрито апеляційне провадження та призначено справу до розгляду на 28.07.2026.
Розпорядженням Північного апеляційного господарського суду призначено повторний автоматизований розподіл судової справи, у зв`язку з перебуванням судді Корсака В.А. у відпустці.
Витягом з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями для розгляду справи №910/2074/26 сформовано колегію суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуюча суддя - Барсук М.А., судді Пономаренко Є.Ю., Сітайло Л.Г. 
Ухвалою суду від 28.07.2026 апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця Сторожук Надії Петрівни на рішення Господарського суду міста Києва від 04.06.2026 у справі №910/2074/26 прийнято до свого провадження.
У судовому засіданні 28.07.2026 оголошено перерву до 09.09.2026.

Позиції учасників справи

03.07.2026 через систему «Електронний суд» від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній заперечив проти доводів та вимог апеляційної скарги, рішення суду першої інстанції просив залишити без змін.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

08.11.2024 між фізичною особою - підприємцем Шмаюн Костянтином Миколайовичем (далі - Орендодавець) та фізичною особою - підприємцем Сторожук Надією Петрівною (далі - Орендар) укладено Договір оренди № 11/24 (далі - Договір), відповідно до п. 1.1 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення №9 у будівлі, за адресою: м. Київ, вул. Жмеринська, 30, групи приміщень №11 (надалі -"Приміщення", або "Приміщення, що орендується).
Характеристика Приміщення: - приміщення на першому поверсі; - загальна площа: 36 м.кв (п.п 1.1.1 п. 1.1 Договору).
Відповідно до п. 1.2 та 1.4 Договору приміщення надається Орендарю для здійснення діяльності з продажу пива та діяльності в якості кафе. 
Передача приміщення оформляється Сторонами шляхом підписання Акту прийому-передачі приміщення (підписання акту приймання-передачі здійснюється в день підписання Договору оренди.
Пунктом 2.1-2.3 Договору сторони погодили, що вступ Орендаря у користування Приміщенням настає одночасно із підписанням Сторонами Договору та Акту прийому-передачі приміщення.
Строк оренди становить 2 роки 350 днів з моменту підписання Акту прийому-передачі Приміщення та Договору.
По закінченню терміну оренди Орендар зобов`язується звільнити Приміщення та повернути його Орендодавцю за Актом прийому-передачі не пізніше останнього дня терміну користування, якщо за 1 місяць до закінчення терміну дії Договору між Сторонами не підписана угода про продовження дії цього Договору. У випадку не підписання вищезгаданого акту з вини Орендаря в дію вступає п.3.5 та 6.4.4 Договору.
Орендна плата сплачується Орендарем у розмірі 25 000,00 грн. (двадцять п`ять тисяч грн., 00 коп.) без ПДВ на місяць. Податкові накладні Орендодавцем не складаються і Орендарю не видаються, оскільки Орендодавець не є платником ПДВ (сплачує єдиний податок згідно з діючим законодавством). Орендна плата сплачується незалежно від результатів господарської діяльності Орендаря. Оплата здійснюється в готівковій та безготівковій формах (п.3.1 Договору).
Відповідно до п. 3.2-3.4 Договору, Орендна плата сплачується Орендарем щомісячно, авансовим платежем до 25-го числа попереднього місяця за наступний. Розмір орендної плати визначений в п.3.1 Договору кожен місяць збільшується на 1% за наступною формулою В=Р+1%, де В - розмір місячної орендної плати; Р - розмір місячної орендної плати за попередній місяць; 1% - розмір щомісячного збільшення орендної плати.
В момент підписання Договору Орендар зобов`язується сплатити орендну плату за перший місяць оренди 25 000,00 грн. та останній місяць оренди 25 000,00 грн. Другий місяць оренди, тобто з 08.12.2024р. по 07.01.2025р. орендна плата буде становити 1 грн., при цьому оплата комунальних послуг за вказаний період, здійснюється згідно умов даного Договору.
З третього місяця оренди тобто з 08.01.2025р. по 31.01.2025р. орендна плата розраховується пропорційно кількості днів використання приміщення та згідно розмірів і порядку п.3.1 даного Договору.
Для забезпечення виконання Орендарем зобов`язань по оплаті платежів, передбачених Договором, або відшкодування можливих збитків та шкоди, завданих ним Приміщенню чи Орендодавцю, Орендар сплачує суму рівну розміру орендної плати за один календарний місяць (гарантійний платіж), яка буде зарахована за один останній місяць оренди. Протягом строку дії договору орендна плата за останній місяць ореади індексації не підлягає та проценти на неї не нараховуються.
У випадку виникнення заборгованостей Орендаря по будь-якому платежу, передбаченому Договором, Орендодавець має право утримати цю заборгованість за рахунок внесеної попередньо орендної плати, повідомивши про це Орендаря по телефону або на електронну адресу, а останній зобов`язується протягом десяти днів поповнити суму орендної плати за один останній місяця оренди до попереднього розміру.
Пунктом 3.6 Договору визначено, що за домовленістю Сторін за рахунок коштів, що Орендар перераховує Орендодавцю, грошові зобов`язання Орендаря погашаються у наступній черговості:
3.6.1. У першу чергу - поповнення внесеної попередньо орендної плати (п.3.3 Договору);
3.6.2. У другу чергу - штрафні санкції, передбачені законодавством та Договором;
3.6.3. У третю чергу - всі можливі збитки, що завдані Орендарем Приміщенню чи Орендодавцю;
3.6.4. У четверту чергу - платежі, передбачені п.3.7, 3.8, 3.9 Договору; 
3.6.5. У п`яту чергу - прострочена орендна плата з урахуванням індексації (п.3.1 та 3.6. Договору);
3.6.6. У шосту чергу - поточна орендна плата з урахуванням індексації (п.3.1 та 3.6. Договору);
3.6.7. У сьому чергу - всі інші платежі.
Згідно п. 3.7 Договору, Орендар окремо від орендної плати відшкодовує Орендодавцю вартість комунальних послуг (електропостачання, водопостачання, водовідведення тощо), а також вивіз сміття, прибирання прибудинкової території. Вищезазначені витрати Орендар зобов`язується відшкодовувати Орендодавцю на підставі виставлених рахунків-фактур щомісячно до 25 числа поточного місяця. Рахунки-фактури можуть направлятися на електронну адресу Орендаря. У разі зміни тарифів, змінюється і нарахування відшкодування вартості комунальних послуг, без попереднього повідомлень та узгоджень.
У випадку вчасного неотримання рахунків-фактур, Орендар оплачує вартість комунальних послуг у відповідності до рахунків-фактур за попередній місяць. У наступному місяці здійснюється перерахунок фактично спожитих комунальних послуг в частині збільшення або зменшення та виставляється відкорегований рахунок-фактура. При необхідності складається акт взаєморозрахунків за необхідний період.
Відшкодування вартості комунальних послуг проводиться:
- у разі відсутності у Приміщені відповідних лічильників - пропорційно орендованій площі;
- у разі наявності у Приміщені відповідних лічильників - згідно показань лічильників.
Пунктом 3.8 та 3.9 Договору сторони погодили, що Орендар сплачує на рахунок Орендодавця щомісячно, до 25-го числа поточного місяця вартість спожитої електроенергії з попередній місяць на підставі рахунку Орендодавця.
Орендодавець має право, але не зобов`язаний надсилати Орендарю на адресу поштовим відправленням, електронну адресу, вручати наручно чи будь-яким іншим способом надавати рахунки на оплату орендних та комунальних платежів по даному Договору. У випадку неотримання від Орендодавця рахунків на оплату орендних чи комунальних платежів по даному Договору, Орендар повинен оплачувати комунальні послуги та орендні платежі згідного Договору і діяти в порядку визначеному в пунктах 3.1., 3.2., .3.8. Договору. Надсилання Орендодавцем рахунків на оплату орендних та комунальних платежів здійснюється в електронному форматі з електронної пошти diamedfirma(a).smail. com, на відповідну електронну адресу Орендаря, вказану в Договорі (Реквізити сторін). Рахунок вважається отриманим Орендарем з моменту відправлення рахунку з електронної пошти Орендодавця на електронну пошту Орендаря. Відсутність рахунків на оплату орендних та комунальних платежів не є підставою для затримки чи не оплати останніх.
У відповідності до п. 6.1 Договору, сторони мають загальні права і обов`язки - це належним чином виконувати обов`язки за даним Договором, дотримуватися положень останнього, а також стримуватися від ущемлення прав та інтересів один одного.
Підпунктом 6.2.2 п. 6.2 Договору, Орендар має право виступати з ініціативою відносно внесення змін в даний Договір та про його розірвання на умовах, передбачених цим Договором.
Підпунктом 6.3.1, 6.3.2, 6.3.10, 6.3.11 п. 6.3 Договору Орендар зобов`язаний відповідно до умов Договору, прийняти Приміщення від Орендодавця за Актом приймання-передачі.
Своєчасно і в повному обсязі вносити на рахунок Орендодавця орендну плату та інші передбачені цим Договором платежі. 
Орендодавець не лімітує споживання електроенергії Орендарем, Але Орендар повинен враховувати те, що існуючі лінії електро- та водопостачання та ін. повинні використовуватися з урахуванням їх потужностей, без перевантажень, і несе за це відповідальність.
Орендар повинен негайно відключати лінії комунікацій у випадку їх пошкодження або аварій. Якщо Орендар не в змозі це зробити самостійно, він повинен негайно сповістити про це Орендодавця або його представника.
Згідно п.п. 6.4.2 та 6.4.3 Орендодавець має право 6.4.2. виступати з ініціативою відносно внесення змін в даний Договір та про його розірвання на умовах, передбачених цим Договором. 
Орендодавець не відповідає за зобов`язаннями Орендаря перед третіми особами.
Відповідно до п. 6.5.2 Договору Орендодавець зобов`язаний забезпечувати безперешкодне використання Орендарем Приміщення на умовах даного Договору.
У відповідності до п. 7.1 та 7.2 Договору, сторони несуть майнову відповідальність за невиконання або неналежне виконання зобов`язань за даним Договором.
В разі прострочення Орендарем сплати орендної плати та інших платежів, передбачених положеннями цього Договору понад 5 днів, останній сплачує Орендодавцю штраф у розмірі 100% від суми невиконаних фінансових зобов`язань, а також пеню за кожен день прострочення та крім того, відповідно до ст.536 ЦК України та ст.198 ГК України сплачує проценти за користування чужими коштами у розмірі двох облікових ставок НБУ. Оплата пені не звільняє Орендаря від повного виконання своїх обов`язків згідно даного Договору.
Пунктом 13.1, 13.3 Договору сторони визначили, що Договір вступає в силу з моменту його підписання і діє до повного виконання Сторонами прийнятих на себе зобов`язань.
До відносин, які не врегулюванні цим Договором, використовуються положення Цивільного кодексу України та діючого законодавства України. На цей Договір не розповсюджуються вимоги Закону України "Про оренду державного та комунального майна" зі змінами та доповненнями.
08.11.2024 Орендодавець передав, а Орендар прийняв за актом приймання передачі орендованого майна в строкове платне користування нежитлове приміщення №9 у будівлі, за адресою: м. Київ, вул. Жмеринська, 30, групи приміщень №11 (надалі -"Приміщення", або "Приміщення, що орендується) на підставі Договору оренди № 11/24 від 08.11.2024.
Як вказує позивач за зустрічним позовом 24.02.2026 та 03.03.2026 було складено акти про відключення електроенергії та перешкоджання здійснення підприємницької діяльності.
Акт від 24.02.2026 засвідчили - Галів В.В. і Пипа О.Л.
Акт від 03.03.2026 засвідчили - Заводська Д.В. і Пипа О.Л.
Так, актом від 24.02.2026 засвідчено, що о 14:30 в орендованому приміщені було припинено електропостачання. Під час з`ясування обставини встановлено, що відключення здійснено орендодавцем ФОП Шмаюн К.М. без попереднього письмового повідомлення та без наявності законних підстав.
Актом від 03.03.2026 засвідчено, що на 03.03.2026 о 20:46 в орендованому приміщені електропостачання не відновлено. 
Відповідач зазначає, що 04.03.2026 ним було надіслано повідомлення про розірвання договору оренди в односторонньому порядку. Підставою для розірвання Договору оренди № 11/24 від 08.11.2024 є істотне порушення умов договору, а саме відключення електропостачання в орендованому приміщенні, що унеможливлює використання приміщення за цільовим призначенням та фактично перешкоджає здійсненню підприємницької діяльності.
У зв`язку з чим Орендар вважає, що Договір оренди є розірваним з 04.03.2026.
04.03.2026 Орендарем в односторонньому порядку складено акт приймання передачі орендованого майна.
Позивач при зверненні з позовною заявою зазначив, що у відповідача за первісним позовом обліковується заборгованість у розмірі 217 836,85 грн з яких: 213 875,06грн. боргу за орендну плату та 3961,79грн. спожиті комунальні послуги (з яких елек. 2416,50 грн + вода 195,00 грн+вивіз сміття 1350,29 грн) та надано розрахункову відомість взаєморозрахунків.
Заявляючи зустрічну позовну заяву, відповідач посилається на те, що позивачем відключено електропостачання в орендованому приміщенні, що унеможливило використання приміщення відповідно до його цільових умов з 24.02.2026 до 04.03.2026, фактично відбулась непогоджена зміна істотних умов договору, що на думку відповідача є підставою для розірвання договору з 04.03.2026, з моменту направлення та вручення повідомлення Орендаря Орендодавцю про розірвання договору оренди.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу України, яка кореспондується зі ст. 283 Господарського кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
У відповідності до ст. 760 Цивільного кодексу України, предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму. Предметом договору найму можуть бути майнові права.
У відповідності до ч. 1 ст. 762 Цивільного кодексу України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Як вбачається із матеріалів справи, позивач передав в оренду відповідачу нежитлове приміщення відповідно до договору від 08.11.2024, що підтверджується відповідним актом приймання-передачі.
Тобто, у відповідача, у зв`язку з укладенням Договору та прийняттям в користування об`єкта оренди, виникло зобов`язання зі сплати орендної плати та інших передбачених Договором платежів за весь час користування об`єктом оренди.
Відповідно до п. 3.2-3.4 Договору, Орендна плата сплачується Орендарем щомісячно, авансовим платежем до 25-го числа попереднього місяця за наступний. Розмір орендної плати визначений в п.3.1 Договору кожен місяць збільшується на 1% за наступною формулою В=Р+1%, де В - розмір місячної орендної плати; Р - розмір місячної орендної плати за попередній місяць; 1% - розмір щомісячного збільшення орендної плати.
Згідно п. 3.7 Договору, Орендар окремо від орендної плати відшкодовує Орендодавцю вартість комунальних послуг (електропостачання, водопостачання, водовідведення тощо), а також вивіз сміття, прибирання прибудинкової території. Вищезазначені витрати Орендар зобов`язується відшкодовувати Орендодавцю на підставі виставлених рахунків-фактур щомісячно до 25 числа поточного місяця. Рахунки-фактури можуть направлятися на електронну адресу Орендаря. У разі зміни тарифів, змінюється і нарахування відшкодування вартості комунальних послуг, без попереднього повідомлень та узгоджень.
Відповідач, в порушення умов договору не виконав зобов`язання та не здійснив повний та своєчасний розрахунок з позивачем.
Так, позивач при подачі позову зазначав, що у відповідача обліковується заборгованість у розмірі 217 836,85 грн з яких: 213 875,06грн. боргу за орендну плату та 3961,79грн. спожиті комунальні послуги (з яких елек. 2416,50 грн + вода 195,00 грн + вивіз сміття 1350,29 грн) та надано розрахункову відомість взаєморозрахунків.
З означеного розрахунку вбачається, що Орендодавцем за період з 08.11.2024 по березень 2026 з урахуванням сплати Орендарем гарантійного платежу у розмірі 25 000,00 нараховано 421 778,23 грн, за електроенергію нараховано 77742,70 грн, за воду 1471,13 грн за вивіз сміття 19 482,74 грн. 
За період з 08.11.2024 по січень 2026 Орендарем оплачено в загальному 302 637,99 грн, що підтверджується наявними в матеріалах справи платіжними інструкціями.
Таким чином Орендодавцем станом на березень 2026 нараховано Орендарю 520 474,80 грн та з урахування часткових оплат станом на дату звернення позивача за первісним позовом за відповідачем за первісним позовом обліковується заборгованість у розмірі 217 836,81 грн.
Отже, суд першої інстанції дослідив помісячні розрахунки орендної плати за Договором, а доводи відповідача в цій частині є необгрунтованими.
Під час розгляду справи відповідачем було сплачено на рахунок позивача грошові кошти в рахунок часткового погашення заборгованості перед позивачем в розмірі 52 000,00 грн., що підтверджується квитанцією, поданою відповідачем.
Як вказує Орендодавець, при оплаті Орендарем грошових коштів, позивач згідно умов Договору в порядку черговості, зарахував 52 000,00 грн. в якості погашення штрафу. 
З огляду на що позивачем було подано заяву про зменшення позовних вимог у відповідності до якої представник просив стягнути з відповідача заборгованість у розмірі 435 673,70 грн. з яких: оренда - 213 875,06 грн.; спожиті комунальні послуги - 3961,79 грн.; штраф - 165 836,85 грн.
Відповідач у відзиві на позов визнав суму заборгованості 142 836,85 грн, водночас зазначив, що в рахунок погашення заборгованості слід зарахування 52 000,00 грн. сплачених коштів та 25 000,00 грн. гарантійного платежу.
Разом з тим позивачем у відповідності до п.п. 3.6.2 п. 3.6 Договору зараховано 52 000,00 грн у другу чергу - штрафні санкції, передбачені законодавством та Договором, а також Орендодавцем не було зараховано 25 000, 00 грн.
При цьому, умовами договору встановлено саме право позивача утримати заборгованість за рахунок внесеної попередньої орендної плати. Як вбачається з матеріалів справи, позивач таким правом на скористався.
А тому, оскільки заборгованість відповідача складається з оплати орендних платежів та комунальних послуг у загальному розмірі 217 836,81 грн, з урахуванням п.п. 3.6.2 п. 3.6 Договору, відповідно до якого Орендодавцем зараховано 52 000,00 грн у другу чергу - штрафні санкції, суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню частково, а саме в частині стягнення 217 836,81 грн, а саме 213 875 грн 02 коп. заборгованості з орендної плати та 3961 грн 79 коп. спожитих комунальних послуг).
Окрім того позивачем з заявлено до стягнення штраф у розмірі 165 836,85 грн.
Згідно зі статтями 610, 611 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки.
Цивільно-правова відповідальність - це покладення на правопорушника основаних на законі невигідних правових наслідків, які полягають у позбавленні його певних прав або в заміні невиконання обов`язку новим, або у приєднанні до невиконаного обов`язку нового додаткового.
Покладення на боржника нових додаткових обов`язків як заходу цивільно-правової відповідальності має місце, зокрема, у разі стягнення неустойки (пені, штрафу).
За змістом частини першої статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання.
У відповідності до п. 7.1 та 7.2 Договору, сторони несуть майнову відповідальність за невиконання або неналежне виконання зобов`язань за даним Договором.
В разі прострочення Орендарем сплати орендної плати та інших платежів, передбачених положеннями цього Договору понад 5 днів, останній сплачує Орендодавцю штраф у розмірі 100% від суми невиконаних фінансових зобов`язань, а також пеню за кожен день прострочення та крім того, відповідно до ст.536 ЦК України та ст.198 ГК України сплачує проценти за користування чужими коштами у розмірі двох облікових ставок НБУ. Оплата пені не звільняє Орендаря від повного виконання своїх обов`язків згідно даного Договору.
Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання (частина 2 статті 549 Цивільного кодексу України). 
Оскільки матеріалами справи підтверджується факт наявності заборгованості, перевіривши наявний розрахунок штрафу а також враховуючи те, що з урахуванням п.п. 3.6.2 п. 3.6 Договору позивачем зараховано 52 000,00 грн в якості погашення штрафу, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про обґрунтованість позовних вимог позивача в частині стягнення 165 836,81 грн штрафу.
Посилання відповідача, в якості обґрунтування неправомірності нарахування штрафу, на положення законодавства, які регулюють порядок визначення та граничний розмір пені, є необґрунтованими та не підлягають застосуванню до спірних правовідносин.
Так, у даному випадку позивачем заявлено до стягнення штраф, а не пеню. Відповідно до частин другої та третьої статті 549 Цивільного кодексу України штраф і пеня є різними видами неустойки, які відрізняються насамперед способом їх обчислення. Так, штраф обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання тоді як пеня обчислюється у відсотках від суми простроченого грошового зобов`язання за кожний день прострочення. 
Отже, обмеження щодо максимального розміру пені, зокрема пов`язані з подвійною обліковою ставкою Національного банку України, стосуються виключно пені як виду неустойки та не поширюються на штраф, погоджений сторонами договору.
Оскільки у цій справі до стягнення заявлено саме штраф, визначений сторонами у договорі у фіксованому відсотковому розмірі, доводи відповідача про необхідність застосування правил щодо розрахунку та граничного розміру пені є необґрунтованими та не спростовують заявлених позовних вимог.
Стосовно заперечення відповідача в частині того, що діяльність відповідача за період виникнення заборгованості виникла та підпадає під визначення дії надзвичайних обставин, тому застосування позивачем до відповідача положень п.7.1. Договору та нарахування відповідачу штраф у розмірі 100% від суми невиконаних фінансових зобов`язань є передчасним правомірно відхилені судом першої інстанції з наступних підстав.
Розділом 10 Договору сторони визначили наступне.
Сторони цього Договору звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання зобов`язань по цьому Договору, якщо таке невиконання стало наслідком обставин непереборної сили (форс-мажор). Умови звільнення Сторін Договору від відповідальності в результаті дії форс-мажорних обставин не розповсюджуються на грошові зобов`язання Сторін, які виникли до настання форс-мажорних обставин (в т.ч. і на зобов`язання щодо сплати орендної плати) (п. 10.1 Договору).
Під обставинами непереборної сили визнаються зовнішні і надзвичайні події, які не існували під час підписання цього Договору та виникли поза волею Сторін, при умові, що-Сторони не могли перешкодити настанню таких наслідків за допомогою засобів, застосування яких справедливо вимагати і очікувати від Сторони, що зазнала дій обставин непереборної сили (п. 10.2 Договору).
Обставини непереборної сили визнаються, але не обмежуються ними, наступні події: землетруси, повені, пожежі, епідемії, епізоотії, військові дії, страйки (п. 10.3 Договору).
Сторона, що зазнала дії обставин непереборної сили, зобов`язана негайно повідомити іншу Сторону про виникнення, вид та імовірну (можливу) тривалість подій (п. 10.4 Договору).
Якщо обставини непереборної сили будуть тривати більше двох місяців, Сторони повинні вирішити подальшу долю цього Договору (п. 10.5 Договору).
В матеріалах справи відсутні будь-які докази, з яких можливо було б встановити, що відповідач звертався до позивача про настання для останнього надзвичайних чи форс-мажорних подій.
Наявні в матеріалах справи акти за 24.02.2026 та 03.03.2026 про відключення електроенергії та перешкоджання здійснення підприємницької діяльності датовані 24.02.2026 та 03.03.2026. У той же час з розрахунку заборгованості та з урахуванням наявних платіжних інструкцій вбачається, що у відповідача до 24.02.2026 вже була наявна прострочена заборгованість.
А тому суд першої інстанції правомірно відхилив відповідні доводи як такі, що звільняють відповідача від відповідальності за невиконання ним грошових зобов`язань по договору.
Стосовно зустрічної позовної вимоги про розірвання договору оренди колегія суддів зазначає наступне.
Підстави для розірвання договору встановлені у статті 651 Цивільного кодексу України, згідно з якою зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Аналіз наведеної норми права свідчить про те, що договір може бути розірваний одним із таких способів:
- за згодою (домовленістю) сторін, що є загальним правилом (частина перша статті 651 Цивільного кодексу України);
- в односторонньому порядку однією із сторін, якщо право на односторонню відмову від договору передбачене договором або законом (частина третя статті 651 Цивільного кодексу України);
- в судовому порядку на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом (частина друга статті 651 Цивільного кодексу України).
Так, умовами договору не визначено конкретного права у відповідача, як орендаря, на розірвання договору. Таке право закріплене умовами Договору за Орендодавцем, а саме у п. 13.7 Договору.
Відповідач зазначає, що ним 04.03.2026 було передано позивачу акт приймання-передачі орендованого майна з оренди та повідомлення про розірвання договору оренди.
Водночас, в матеріалах справи відсутні докази досягнення сторонами згоди щодо розірвання договору, які і відсутні докази надіслання відповідачем позивачу відповідного повідомлення про розірвання договору оренди, проти отримання якого позивач заперечує.
Згідно з вимогами частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання (частина 1 статті 652 Цивільного кодексу України ).
Згідно з частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу України якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Отже, самої лише наявності істотної зміни обставин недостатньо для розірвання чи зміни договору, законом вимагається настання усіх чотирьох умов, визначених вказаною вище нормою. Відсутність хоча б однієї з умов у такому випадку є підставою для відмови у задоволенні позову.
Подібна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 17.04.2018 у справі № 927/763/17, від 19.11.2019 у справі № 910/9859/18, від 19.07.2022 у справі № 910/14155/21.
Згідно висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - "значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору".
Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.
Із вказаного вбачається, що для встановлення можливості розірвання спірного договору необхідно визначити:
- чи були допущені Орендодавцем саме істотні порушення умов такого договору;
- чи наявна шкода і її розмір внаслідок дій (бездіяльності) Орендодавця, а також співвіднести очікуваний результат від укладеного договору та фактичні обставини внаслідок неналежного його виконання.
Відповідач істотними порушеннями з боку позивача умов договору вважає відключення Орендодавцем електропостачання в орендованому приміщенні, що унеможливлює використання приміщення за цільовим призначенням та фактично перешкоджає здійсненню підприємницької діяльності.
У той же час як було зазначено вище, доказів на підтвердження, що у спірному приміщенні дійсно було відключення та що таке відключення було здійснено саме орендодавцем матеріали справи не містять.
При цьому, наявні в матеріалах справи акти за 24.02.2026 та 03.03.2026 про відключення електроенергії складені одноособово зі сторони відповідача, а матеріали справи не містять доказів виклику позивача для складання таких актів та засвідчення факту відключення електроенергії саме орендодавцем.
А тому, оскільки наведені відповідачем обставини не свідчать про істотне порушення позивачем умов договору, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні зустрічного позову про розірвання договору.
Посилання апелянта на те, що резолютивна частина рішення не містить конкретизації щодо задоволених судом позовних вимог, є необґрунтованими. З аналізу мотивувальної частини рішення вбачається, що суд надав правову оцінку кожній із заявлених позовних вимог та визначив, які з них підлягають задоволенню. Відтак зміст ухваленого рішення є зрозумілим, а його резолютивна частина не допускає неоднозначного тлумачення при виконанні рішення.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
За таких обставин, висновки суду першої інстанції про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, а тому рішення Господарського суду міста Києва від 04.06.2026 у справі № 910/2074/26 відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи і підстав для його скасування чи зміни в межах доводів та вимог апеляційної скарги не вбачається.
Згідно із ст. 129 ГПК України, судові витрати за подання апеляційної скарги покладаються на заявника. 
Керуючись ст.ст. 74, 129, 269, 275, 276, 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

У Х В А Л И В :
1. Апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця Сторожук Надії Петрівни на рішення Господарського суду міста Києва від 04.06.2026 у справі № 910/2074/26 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 04.06.2026 у справі № 910/2074/26 залишити без змін.
3. Судові витрати зі сплати судового збору, понесені за подачу апеляційної скарги, покласти на апелянта.
4. Матеріали справи № 910/2074/26 повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання її повного тексту.

Повна постанова складена 11.09.2026

Головуючий суддя М.А. Барсук 

Судді Л.Г. Сітайло

Є.Ю. Пономаренко