Справа № 467/74/26
2/467/209/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03.08.2026 року Арбузинський районний суд Миколаївської області в складі:

головуючого - судді Явіци І.В.
за участю секретаря судового засідання - Рожкової Т.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в с-щі Арбузинка в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним,
ВСТАНОВИВ:

Вимоги позивача та доводи на їх обґрунтування 

Звернувшись до суду із зазначеним вище позовом, представник позивача посилався на те, що 20 листопада 2001 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , який діяв від імені ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме жилого будинку АДРЕСА_1 
Договір купівлі продажу, при цьому, був зареєстрований у Вознесенській Універсальній товарно-сировинній біржі 20 листопада 2001 року за № 1170 як біржова угода.
Вказаний договір купівлі-продажу 20 листопада 2001 року зареєстровано в Арбузинському РКП «Бюро технічної інвентаризації» в реєстровій книзі № 1 за реєстровим № 121 та згідно реєстрового напису право власності на житловий будинок зареєстровано за ОСОБА_1 .
В позовній заяві вказано, що сторони договору купівлі-продажу до укладення договору здійснили всі необхідні дії щодо його виконання, а саме позивачем сплачено кошти за купівлю будинку, а продавець, в свою чергу, передав позивачу всі документи на житловий будинок, ключі від будинку та звільнив будинок.
З моменту кладення договору позивач користувався придбаним будинком, та на сьогодні продовжує ним володіти та використовувати для постійного проживання.
Однак, продавець ухилився від нотаріального посвідчення вказаного договору купівлі-продажу, що наразі є перешкодою позивачу для реалізації прав власника, зокрема, права розпоряджатися вказаним майном.
Відповідач на даний час помер, відомості про спадкоємців, на час звернення до суду з вказаним позовом, позивачу невідомі, в зв`язку з чим позивач позбавлений можливості нотаріального посвідчення угоди.
За такого, представник позивача просив суд визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 20 листопада 2001 року між ОСОБА_2 , який діяв від імені ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , який зареєстровано Вознесенською Універсальною товарно-сировинною біржею за № 1170 від 20 листопада 2001 року, предметом якого є житловий будинок АДРЕСА_1 .

Процесуальні дії у справі 

Спрощене провадження за цими вимогами було відкрите ухвалою судді Арбузинського районного суду Миколаївської області від 27 січня 2026 року.
Ухвалою Арбузинського районного суду Миколаївської області від 26 лютого 2026 року від Арбузинської державної нотаріальної контори Миколаївської області витребувано відомості зі спадкового реєстру про наявність заведеної спадкової справи на ім`я ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_2 , а також належним чином завіреної копії спадкової справи після смерті ОСОБА_3 , у разі її наявності.
01 квітня 2026 року ухвалою суду від Державного нотаріального архіву Миколаївської області інформацію із спадкової справи, заведеної після смерті ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_2 про дату та місце смерті ОСОБА_3 та про спадкоємців, які прийняли спадщину після його смерті.
Ухвалою Арбузинського районного суду Миколаївської області від 06 травня 2026 року первісного відповідача - Благодатненську сільську раду Первомайського району Миколаївської області замінено на належного відповідача - ОСОБА_2 .

Позиція учасників справи 

Позивач та його представник в судове засідання не з`явились, про його дату, час і місце повідомлялись належно кожного разу. Від представника позивача до судового засідання надійшла заява, згідно якої останній просив суд розгляд справи провести за його відсутності та відсутності позивача.
Відповідач, будучи належним чином повідомленим про час та місце слухання справи, в судове засідання не з`явився, причини своєї неявки суду не повідомив.
Враховуючи належне сповіщення відповідача про час та місце слухання справи, керуючись положеннями ст. 223 ЦПК України, суд вважає за можливе провести розгляд справи за відсутності сторін.
За такого, на підставі ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось, позаяк, жоден із учасників справи у судовому засіданні присутнім не був.

Установлені фактичні обставини справи і зміст правовідносин, що виникли між сторонами, з посиланням на докази та застосовані правові норми

У свою чергу, суд, дослідивши надані йому докази, оцінивши їх з точки зору належності, допустимості і достовірності, а також достатності та взаємозв`язку, за своїм внутрішнім переконанням, яке ґрунтується на всебічному, повному та безпосередньому дослідженні доказів, керуючись законом, виходив із такого.
Зокрема, суд установив, що 20 листопада 2001 року між ОСОБА_2 , що діяв від імені ОСОБА_3 по дорученню, посвідченому секретарем Благодатненської сільської ради Арбузинського району Миколаївської області 19 листопада 2001 року та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, за умовами якого ОСОБА_3 продав, а ОСОБА_1 купив жилий будинок, який знаходиться у АДРЕСА_1 .
Продаж домоволодіння вчинено за 1700 грн., які отримано продавцем до посвідчення вказаного договору.
Цей договір згідно з вимогами ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» зареєстровано у Вознесенській Універсальній Товарно-Сировинній Біржі і журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю за № 1170 від 20 листопада 2001 року.
Судом установлено, що умови укладеного між сторонами договору були повністю виконані, зокрема, продавець, отримав кошти у рахунок оплати проданого будинку, а ОСОБА_1 прийняв у володіння придбане нею майно.
Відповідно до реєстраційного посвідчення, житловий будинок, який розташований в АДРЕСА_1 зареєстровано Арбузинським РКП «Бюро технічної інвентаризації» за ОСОБА_1 в реєстровій книзі № 1 за реєстровим № 121.
В зв`язку з зазначеним, технічний паспорт на житловий будинок було переоформлено на ОСОБА_1 .
Як вбачається з довідки Арбузинського комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» № 6 від 16 січня 2026 року, станом на 31 грудня 2012 року право власності на житловий будинок, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 зареєстроване за ОСОБА_1 .
В свою чергу, згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек. Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 19 січня 2026 року відомості щодо нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 у вказаних реєстрах відсутні.
Згідно повідомлення Державного нотаріального архіву Миколаївської області від 06 квітня 2026 року встановлено, що ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 помер ІНФОРМАЦІЯ_2 та спадщину після його смерті прияв син ОСОБА_2 .
В свою чергу, згідно повідомлення Арбузинської державної нотаріальної контори Миколаївської області від 16 червня 2026 року, вказана нотаріальна контора не вбачає можливості посвідчення нового договору купівлі-продажу житлового будинку, оскільки право власності згідно реєстрації Арбузинського РКП «Бюро технічної інвентаризації» належить ОСОБА_1 .
Таким чином, позивач позбавлений можливості у повній мірі розпорядитись своєю власністю через те, що спірний договір купівлі-продажу нерухомого майна не посвідчений нотаріально та посвідчити договір у нотаріальному порядку позивач не має можливості в зв`язку зі смертю ОСОБА_3 .
Тож, при вирішенні спору, з огляду на правовідносини, що виникли між сторонами, судом застосовані наступні правові норми.
Зокрема, згідно п. 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01.01.2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Однак, договір було укладено між сторонами 16 жовтня 2001 року, а тому на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року.
Відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинної на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.
За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР 1963 року право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
У свою чергу, відповідно до статті 224 ЦК УРСР 1963 року за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Та як установив суд, сторони повністю виконали умови укладеного між ними договору купівлі-продажу нерухомого майна, як то, позивач сплатив за придбаний будинок гроші, а ОСОБА_3 передав у розпорядження покупця нерухоме майно.
Договір купівлі-продажу був зареєстрований в Вознесенській Універсальній Товарно-Сировинній Біржі в журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю за № 1170 від 20 листопада 2001 року відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу».
Зокрема, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.
Але статтею 227 ЦК УРСР 1963 року передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.
Таким чином, у період укладання спірного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі ст. 227 ЦК УРСР у редакції 1963 року договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору.
Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.
За загальним правилом право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 ЦК УРСР 1963 року), а відповідно до статті 153 ЦК УРСР 1963 року договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.
Отже, положення статті 227 ЦК УРСР 1963 року спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.
Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний дійсним.
Згідно ч. 1 ст. 47 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.
В свою чергу, згідно ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Але судом установлено, що сторони досягнули усіх істотних умов угоди і виконали їх повністю, тобто продавцем отримано узгоджену суму грошових коштів в рахунок оплати вартості нерухомого майна та передано зазначене нерухоме майно покупцеві.
Покупець, в свою чергу, прийняв дане нерухоме майно та до цього часу правомірно ним володіє, оскільки з 2001 року користується придбаним житловим будинком.
Уклавши договір купівлі-продажу нерухомості у 2001 році у відповідності до законодавства, яке діяло на той час, і повністю виконавши всі умови договору, сторони не мали претензій щодо виконання його суттєвих умов.
Незважаючи на відсутність нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, держава, з метою реєстрації права власності, здійснила реєстрацію житлового будинку за ОСОБА_1 , шляхом внесення 20 листопада 2001 року Арбузинським РКП «Бюро технічної інвентаризації» запису № 121 до реєстрової книги № 1, тим самим визнала його право на придбане нерухоме майно як за покупцем.
Проте, на даний час позивач позбавлений можливості реалізувати свої права володіння у повній мірі, у зв`язку з невідповідністю форми договору вимогам закону.
І як наслідок, суд вважає наявними правові підстави, за яких він має визнати укладений між сторонами договір купівлі продажу дійсним.
Відповідно до постанови Верховної Ради України № 807-ІХ від 17 липня 2020 року «Про утворення та ліквідацію районів» прийнято рішення про утворення у Миколаївській області Первомайського району (з адміністративним центром у місті Первомайськ) у складі територій Арбузинської селищної, Благодатненської сільської, Врадіївської селищної, Кам`яномостівської сільської, Кривоозерської селищної, Мигіївської сільської, Первомайської міської, Синюхинобрідської сільської територіальних громад, затверджених Кабінетом Міністрів України та ліквідацію у Миколаївській області серед іншого Арбузинського району.
Таким чином, місцем знаходження нерухомого майна, яке було предметом договору купівлі-продажу, укладеним між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , на час розгляду вказаної справи є Первомайський район Миколаївської області.
В зв`язку з зазначеним, права позивача підлягають захисту у спосіб, що ним запропонований у позовній заяві, як то, шляхом визнання спірного договору дійсним в судовому порядку.

Щодо розподілу судових витрат

На підставі ч. 1 ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір у розмірі 1331,20 грн.
З цих мотивів, керуючи ст.ст. ст.ст. 258, 259, 263-265, 268, 273 ЦПК України, суд, 

ВИРІШИВ:

Позов - задовольнити повністю.
Визнати дійсним договір № 1170 купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 20 листопада 2001 року між ОСОБА_2 , що діяв від імені ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , зареєстрований в Вознесенській Універсальній Товарно-Сировинній Біржі в журналі реєстрації біржових угод за № 1170 від 20 листопада 2001 року, згідно якого ОСОБА_3 продав, а ОСОБА_1 купив жилий будинок, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Стягнути із ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 1331 (одна тисяча триста тридцять одна) грн. 20 коп.
Рішення суду може бути оскаржене позивачем до Миколаївського апеляційного суду через Арбузинський районний суд Миколаївської області на протязі 30 днів з дня отримання його копії. 
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Сторони у справі:

Позивач:  ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , місце проживання зареєстроване за адресою: АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач:  ОСОБА_2 , місце проживання зареєстровано за адресою: АДРЕСА_2 .

Суддя           Ірина Явіца