КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
03110, м. Київ, вул. Солом`янська, 2-а, e-mail: inbox@kia.court.gov.ua

Єдиний унікальний номер справи № 754/12979/25 Головуючий у суді першої інстанції - Коваленко І.І. 
Номер провадження № 22-ц/824/10625/2026 Доповідач в суді апеляційної інстанції - Яворський М.А.

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
15 липня 2026 року м. Київ
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
Головуючого судді: Яворського М.А.,
суддів: Кашперської Т.Ц., Фінагеєва В.О.,
за участю секретаря - Марченко А.М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , поданою представником ОСОБА_2 , на рішення Деснянського районного суду міста Києва від 16 березня 2026 року, ухвалене під головуванням судді Коваленко І.І., у м. Києві, у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Нерухомість Трейд Інвест", Товариства з обмеженою відповідальністю "Перспектива Буд" про визнання недійсним договору купівлі-продажу та припинення права власності,-
ВСТАНОВИВ:
У серпні 2025 року представник ОСОБА_1 , адвокат ОСОБА_2. звернувся до суду із позовом до ТОВ "Нерухомість Трейд Інвест", ТОВ "Перспектива Буд" про визнання недійсним договору купівлі-продажу та припинення права власності, у якому просив суд визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , що укладений 9 квітня 2025 року між ТОВ "Перспектива Буд" та ТОВ "Нерухомість Трейд Інвест", і посвідчений приватним нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу Івано-Франківської області ОСОБА_3. за реєстровим №24, а також припинити право власності ТОВ "Перспектива Буд" на квартиру, що набуте на підставі вказаного договору купівлі-продажу.
Позов мотивований тим, що ОСОБА_1 є власником квартири, яку було передано в іпотеку АКІБ "УкрСиббанк" за договором іпотеки №77898 від 22 лютого 2008 року. Права іпотекодержателя перейшли до ТОВ "Перспектива Буд", яке відчужило квартиру ТОВ "Нерухомість Трейд Інвест". 
Позивач стверджує, що відчуження відбулося з порушенням законодавства, оскільки: 1) не дотримано вимог ст. 35 Закону України "Про іпотеку" щодо надіслання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення за 30 днів до продажу; 2) їй не було надано доказів переходу прав до нового кредитора; 3) квартиру продано без погодження ціни з іпотекодавцем за значно заниженою вартістю 1 647 000 грн без належної оцінки, тоді як автоматизована довідка ФДМУ оцінює її у понад 3 млн грн; 4) приватний нотаріус на момент посвідчення правочину не мав повноважень, оскільки його свідоцтво було анульовано наказом Міністерства юстиції.
На підставі викладеного, позивач була вимушена звернутися до суду для захисту своїх прав та врегулювання спірного питання в судовому порядку.
Рішенням Деснянського районного суду міста Києва від 16 березня 2026 року позов ОСОБА_1 залишено без задоволення.
Не погоджуючись із вказаним судовим рішенням представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 подав апеляційну скаргу, відповідно до якої просить скасувати оскаржуване рішення суду першої інстанції та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги ОСОБА_1 в повному обсязі.
Доводи апеляційної скарги обґрунтовує тим, що оскаржуваним рішенням у задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ «Нерухомість Трейд Інвест» та ТОВ «Перспектива Буд» про визнання недійсним договору купівлі-продажу та припинення права власності відмовлено з підстав обрання позивачем неналежного способу захисту. Інші обставини справи та надані докази судом не досліджувалися.
Вказаний висновок є помилковим, оскільки спір виник із договірних правовідносин, що регулюються договором іпотеки, а не з речових правовідносин. 
Вказує, що договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , що укладений 9 квітня 2025 року між ТОВ "Перспектива Буд" та ТОВ "Нерухомість Трейд Інвест" укладено з порушенням законодавства.
За наведених обставин позивач оспорює саме правомірність укладення договору купівлі-продажу, а тому обраний спосіб захисту є належним. Відтак договір купівлі-продажу від 09 квітня 2025 року підлягає перевірці на відповідність вимогам законодавства, а висновок суду про неналежний спосіб захисту є безпідставним.
11 червня 2026 року представник ТОВ «Нерухомість Трейд Інвест» - Горобей Р.Г. подав апеляційну скаргу, відповідно до якої просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції - залишити без змін.
Заперечуючи проти доводів, викладених у апеляційній скарзі вказує, що посилання апелянта на те, що суд першої інстанції помилково відмовив у задоволенні позову з підстав неналежного способу захисту, не дослідивши фактичних обставин справи, зокрема щодо порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки є безпідставними та необґрунтованими.
Позивачка перебувала в іпотечних (договірних) відносинах виключно з первісним кредитором: АКІБ «УкрСиббанк» та його правонаступниками. Натомість ТОВ «Нерухомість Трейд Інвест» є кінцевим набувачем квартири, з яким позивачка у жодних договірних відносинах не перебувала. Відтак, пред`явлення позову про визнання договору купівлі-продажу недійсним та припинення права власності є неналежним способом захисту.
Вважає, що суд першої інстанції правомірно та обґрунтовано відмовив у задоволенні позову саме з мотивів неналежності способу захисту, що є самостійною та достатньою підставою для відмови незалежно від дослідження інших обставин справи.
Крім того вказує, що вимоги статті 35 Закону України "Про іпотеку" були виконані, оскільки попередній кредитор надсилав вимоги 18 листопада 2024 року та 25 лютого 2025 року. Згода боржника на заміну кредитора не потрібна.
Крім того, продаж відбувся за ринковою вартістю згідно зі звітом про оцінку суб`єкта оціночної діяльності, а діяльність нотаріуса ОСОБА_3. була поновлена наказом Мін`юсту від 05 лютого 2025 року.
Від представника ТОВ "Перспектива Буд" відзив на апеляційну скаргу до суду апеляційної інстанції не надходив.
При апеляційному розгляді справи представник апелянта ОСОБА_1 - ОСОБА_2 підтримав, доводи викладені в апеляційній скарзі, та просив її задовольнити, рішення суду скасувати та ухвалити у вказаній справі нове судове рішення про задоволення позову з підстав зазначених в позовній заяві та мотивів, викладених в апеляційній скарзі. 
Інші учасники справи:ТОВ «Нерухомість Трейд Інвест»,  ТОВ "Перспектива Буд", будучи належним чином повідомленими про дату, час та місце розгляду справи (а.с.232-239) до суду апеляційної інстанції не з`явилися. Заяв про відкладення розгляду справи із підстав, які б могли бути визнанні поважними не подавали. 
У відповідності до вимог ст. 130, 372 ЦПК України неявка сторін або інших осіб, які беруть участь у справі, належним чином повідомлених про час і місце розгляду справи, не перешкоджає розглядові справи, а тому колегія суддів вважає можливим слухати справу у їх відсутності.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника позивача ОСОБА_2., дослідивши матеріали справи, з`ясувавши обставини справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Суд першої інстанції встановив, що 22 лютого 2008 року між АКІБ "УкрСиббанк" та позивачкою, ОСОБА_1 , було укладено договір про надання споживчого кредиту № 11303492000. На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 22 лютого 2008 року між АКІБ "УкрСиббанк" та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки № 77898, предметом якого є квартира за адресою: АДРЕСА_2 . Договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Івановою Л.М. за реєстровим № 986.
Заочним рішенням Деснянського районного суду м. Києва від 27.10.2014 у справі №754/6768/14-ц стягнуто з ОСОБА_1 на користь ПАТ "УкрСиббанк" борг за договором про надання споживчого кредиту в розмірі 65059,03 доларів США, що за курсом НБУ становить 817 734 грн 96 коп., судові витрати в розмірі 3654 грн.
На виконанні у Деснянському ВДВС перебувало виконавче провадження НОМЕР_2 щодо стягнення вказаного боргу. Ухвалою Деснянського районного суду м. Києва від 12 лютого 2024 року замінено стягувача у виконавчому провадженні на ТОВ "ФК "Укрфінстандарт". 27 вересня 2024 року, виконавче провадження № НОМЕР_1 було завершено у зв`язку з поверненням виконавчого документа стягувачу за його заявою.
ТОВ "ФК "Укрфінстандарт" надсилало на адресу реєстрації та проживання Позивачки ( АДРЕСА_2 ) дві письмові вимоги про усунення порушень.
Зокрема, вимога вих. № 3008 від 18.11.2024 року була надіслана засобами поштового зв`язку АТ "Укрпошта" 23.11.2024 року цінним листом з описом вкладення (штрихкодовий ідентифікатор 0405201056111), що підтверджується фіскальним чеком, накладною та описом вкладення. Поштове відправлення було повернуто відправнику з відміткою "за закінченням терміну зберігання"
У цій вимозі позивачку було повідомлено про наявність боргу за кредитним договором, необхідність його сплати у тридцятиденний строк, а також попереджено про намір звернути стягнення на предмет іпотеки у порядку ст. 37 або 38 Закону України "Про іпотеку" у разі непогашення боргу.
Надалі ТОВ "ФК "Укрфінстандарт" повторно надсилало вимогу вих. № 4587 від 25.02.2025 року аналогічного змісту. Ця вимога була надіслана 27.03.2025 року цінним листом з описом вкладення (штрихкодовий ідентифікатор 0405200015002). Згідно з даними трекінгу АТ "Укрпошта", 31.03.2025 року відправлення також було повернуто відправнику з причини "Одержувач відсутній за вказаною адресою".
Зі змісту Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 437949059, сформованої 02.08.2025, встановлено, що право вимоги за договором іпотеки № 77898 від 22 лютого 2008 року перейшло до нового іпотекодержателя - Товариства з обмеженою відповідальністю "Перспектива Буд" (код ЄДРПОУ: 45904436). Перехід права відбувся на підставі Договору відступлення прав вимоги за договором іпотеки від 27.10.2023, який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Куліковою Яною Володимирівною та зареєстрований у реєстрі за № 9. Відповідні зміни щодо суб`єкта обтяження (заміни іпотекодержателя) були офіційно зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 27.10.2023 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер: 69955103), прийнятого нотаріусом Куліковою Я.В. (номер запису про іпотеку: 52303976 у спеціальному розділі). Згідно з відомостями реєстру, строк виконання основного зобов`язання, права за яким перейшли до ТОВ "Перспектива Буд", визначено до 23 лютого 2026 року, а розмір основного зобов`язання становить 80 000,00 доларів США.
Надалі, 09 квітня 2025 року між ТОВ "Перспектива Буд" (Продавець), в особі директора Гуглі В.В., та ТОВ "Нерухомість Трейд Інвест" (Покупець), в особі директора Уржумової І.Ю., укладено Договір купівлі-продажу квартири (предмету іпотеки), який був посвідчений приватним нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу Івано-Франківської області ОСОБА_3 та зареєстрований у реєстрі за № 24.
Суд першої інстанції також встановив, що наказом Міністерства юстиції України від 01.05.2024 року № 1300/5 свідоцтво про право на зайняття нотаріальною діяльністю ОСОБА_3 було анульовано. Наслідком цього стало видання Наказу Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції від 07.05.2024 року № 297/4 про припинення його нотаріальної діяльності.
Водночас наказом Міністерства юстиції України № 280/5 від 03 лютого 2025 року згаданий Наказ Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції від 07.05.2024 року № 297/4 про анулювання свідоцтва № 1300/5 від 01.05.2024 було скасовано.
На виконання цього рішення, наказом Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції № 21/4 від 05 лютого 2025 року, яким було скасовано наказ від 07.05.2024 року № 297/4 про припинення нотаріальної діяльності та поновлено нотаріальну діяльність приватного нотаріуса ОСОБА_3 з 05 лютого 2025 року.
Оспорюваний Договір купівлі-продажу квартири (предмету іпотеки) був посвідчений та зареєстрований у відповідних державних реєстрах 09 квітня 2025 року, тобто через два місяці після офіційного поновлення діяльності нотаріуса, тому суд першої інстанції твердження позивачки про відсутність у нотаріуса повноважень на вчинення нотаріальних та реєстраційних дій визнав такими, що не відповідають дійсності.
Згідно з пунктами 1.1 та 1.3 вказаного Договору купівлі-продажу квартири (предмету іпотеки), Продавець, діючи як Іпотекодержатель на підставі Договору іпотеки № 77898 від 22 лютого 2008 року та Договору про відступлення прав вимоги № 9 від 27.10.2023, реалізуючи своє право відповідно до статті 38 Закону України "Про іпотеку", передав у власність Покупця від свого імені нерухоме майно, що належало Позивачці - квартиру ( АДРЕСА_2 ) загальною площею 73,5 кв.м.
Відповідно до пункту 2.1 Договору купівлі-продажу, продаж квартири здійснено за 1 647 000,00 грн, які Покупець зобов`язався сплатити на розрахунковий рахунок Продавця до 06 квітня 2026 року. Згідно з пунктом 2.2 Договору, вказана ціна повністю задовольняє Продавця, а ринкова вартість відчужуваної квартири підтверджується Звітом про оцінку майна, складеним суб`єктом оціночної діяльності ТОВ "ОЦІНКА-АН" (сертифікат ФДМУ №391/2023 від 29.06.2023) станом на 07.04.2025 (пароль пошуку СЛЕУМ3744807).
На підставі вказаного Договору того ж дня, 09 квітня 2025 року, приватним нотаріусом ОСОБА_3. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер: 78310841), внаслідок чого за Відповідачем-1 (ТОВ "Нерухомість Трейд Інвест") було офіційно зареєстровано право власності на спірну квартиру в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про речове право: 59404896). Одночасно з реєстрацією права власності, нотаріусом було перенесено записи щодо державної реєстрації іпотеки (номер запису 59404898) та обтяження у вигляді заборони на нерухоме майно (номер запису 59404907).
Вирішуючи вказаний спір та відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 суд першої інстанції мотивував своє рішення тим, що позивачка у справі обрала неналежний та неефективний спосіб захисту порушеного права, що об`єктивно унеможливлює його реальне відновлення у заявлений спосіб, та самостійною підставою для відмову в позові.
Апеляційний суд не може погодитися із мотивами ухвалення вище вказаного судового рішення виходячи з наступного.
Згідно ч.ч. 1, 2, 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову із підстав обрання неефективного способу захисту не відповідає з огляду на наступне.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року у справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).
Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанови Верховного Суду від 08 листопада 2023 року у справі № 761/42030/21, від 11 грудня 2023 року у справі № 607/20787/19).
Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Такий висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20, пункт 52).
Відповідно до статті 1 Закону № 898-IV (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (частина перша статті 3 Закону № 898-IV в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки).
У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (стаття 12 Закону України "Про іпотеку").
Відповідно до частин першої, третьої статті 33 Закону України "Про іпотеку" у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Згідно із частиною першою статті 35 Закону № 898-IV (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) в разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
Відповідно до статті 36 Закону № 898-IV (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону (частина третя статті 36 Закону України "Про іпотеку").
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Згідно із частиною першою статті 38 Закону № 898-IV (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього (частина 5 статті 38 Закону) . 
Аналогічні положення закріплені в Законі № 898-IV в редакції, чинній на момент звернення стягнення на предмет іпотеки.
Тобто законодавством і на момент укладення іпотечного договору, й на момент звернення стягнення на предмет іпотеки передбачався спосіб задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки шляхом надання права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) зазначено: якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією із сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача.
Велика Палата Верховного Суду послідовно виснувала щодо ефективних способів захисту при неодноразовому відчуженні майна. Відповідно до її висновків захист порушених прав особи, яка вважає себе власником майна, що було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, не є ефективним способом захисту права власника (пункти 73, 75 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц; пункти 84, 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16).
У справі, яка переглядається в апеляційному порядку вбачається, що суд першої інстанції, відмовляючи ОСОБА_1 у задоволенні позову посилався на те, що позивачкою обрано неефективний спосіб захисту обґрунтовуючи це тим, що обраний нею спосіб захисту не призведе до поновлення її прав в разі задоволення позову. 
Як вбачається із матеріалів справи в даній справі не має місце неодноразового продажу предмета іпотеки, оскільки 09 квітня 2025 року, укладаючи договір купівлі продажу предмета іпотеки: квартири АДРЕСА_1 ,  ТОВ "Перспектива Буд" (продавець) виступало, як правонаступник іпотекодержателя ТОВ ФК «Укрфінстандарт», яке в свою чергу набуло права іпотекодержателя від АТ «УкрСиббанк», з яким позивачка уклала 22 лютого 2008 року договір іпотеки вище вказаної квартири та ТОВ "Нерухомість Трейд Інвест" (Покупець), в особі директора Уржумової І.Ю., а тому в разі задоволення заявлених ОСОБА_1 право власності на вище вказану квартиру повернеться до позивачки, що є належним способом захисту у вказаних спорах. 
Тому мотиви за яким суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову є помилковими.
Перевіряючи доводи апелянта щодо недотримання відповідачем ТОВ "Перспектива Буд" як іпотекодержателем вимог Закону України «Про іпотеку» при звернення стягнення не предмет іпотеки колегія суддів враховує наступне. 
У статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).
Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком (стаття 575 ЦК України).
Згідно з частиною першою статті 7 Закону України "Про іпотеку" за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України "Про іпотеку".
Із матеріалів справи вбачається, що відповідачка у справі взяті на себе зобов`язання за договором про надання споживчого кредиту №11303492000 від 22 лютого 2008 року не виконала у повному обсязі, що підтверджується заочним рішення Деснянського районного суду міста Києва від 27 жовтня 2014 року у цивільній справі № 754/6768/14-ц (а.с. 56), а також інформацією про виконавче провадження від 06 серпня 2025 року із якого вбачається, що за період із 29 липня 2016 року по 27 вересня 2024 року сума стягнення - 821388,96 грн. залишилася не виконаною (а.с. 20-22). 
З урахуванням викладеного колегія суддів вважає, що іпотекодержатель враховуючи вимоги ст. 33, 38 Закону України а також положення пункту 4 та 5 Договору іпотеки №77898 від 22 лютого 2008 року укладеного між АТ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 вправі був задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки при дотриманні при цьому положень визначених ст. 35 вище вказаного Закону та п. 6.4, 6.5 Договору іпотеки. 
Так, вимоги частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
Укладаючи 22 лютого 2008 року Договір іпотеки ОСОБА_1 як іпотекодавець та АТ «УкрСиббанк» як іпотекодержатель та позикодавець погодили умови звернення стягнення на предмет іпотеки в разі не виконання позичальником взятих на себе зобов`язань за договором про надання споживчого кредиту №11303492000 від 22 лютого 2008 року. 
Так, сторони погодити, що іпотекодержатель має право звернення стягнення на Предмет іпотеки в разі порушення Іпотекодавцем будь-якого зобов`язання за цим договором або зобов`язання, що забезпечено іпотекою за цим Договором ( п.4.1, 4.1.1 Договору іпотеки). 
Звернення стягнення здійснюється на підставі в тому числі і позасудового врегулювання у відповідно до умов цього Договору та Закону України « Про іпотеку» (п.4.2.3) .
Сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання (п.5.1) .
Позасудове врегулювання здійснюється в один із наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки (п.5.2 Договору), отримання іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку встановленому Законом України «Про іпотеку» (п.5.2.2 Договору іпотеки). 
09 квітня 2025 року між ТОВ "Перспектива Буд" (Продавець), в особі директора Гуглі В.В. як іпотекодержателем, та ТОВ "Нерухомість Трейд Інвест" (Покупець), в особі директора Уржумової І.Ю., укладено Договір купівлі-продажу квартири (предмету іпотеки), який був посвідчений приватним нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу Івано-Франківської області ОСОБА_3 та зареєстрований у реєстрі за № 24.
При цьому, із матеріалів справи вбачається, що продавець, укладаючи вказаний правочин діяв на підставі раніше укладеного 02 квітня 2025 року Договору відступлення прав вимоги за Договором іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Куліковою Я.В. 
Із матеріалів справи вбачається, що дане право вимоги ним набуто від Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «УКРФІНСАНДАРТ», яке будучи попереднім іпотекодержателем в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку» двічі 18 листопада 2024 року ( а.с.58-61) та 25 лютого 2025 року (а.с. 62-65) повідомляло іпотекодавця ОСОБА_1 про необхідність виконання взятих зобов`язань за договором про надання споживчого кредиту №11303492000 від 22 лютого 2008 року , а випадку не виконання даних зобов`язань про намір звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу його будь-якій особі.
При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України "Про іпотеку" (одним документом) слід виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку".
Разом із тим відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень-- це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
У статті 18 вказаного Закону визначено порядок проведення державної реєстрації прав.
Процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, серед іншого, визначено в Порядку № 1127.
Згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Тобто цим Порядком № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Отже, на державного реєстратора під час вчинення такої реєстраційної дії законом покладено обов`язок не тільки формально перевірити наявність поданих документів за переліком, передбаченим пунктом 61 Порядку № 1127, необхідних для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, а й, передусім, встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства. Такий обов`язок покладено на нотаріуса як державного реєстратора згідно з правилом частини третьої статті 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та статті 38 Закону України "Про іпотеку" порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Отже, реєстратор перед здійсненням відповідних процедур мав отримати документ, який підтверджує факт отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя.
У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19), зазначено, що належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
Такі ж висновки містить постанова Верховного Суду від 22 травня 2019 року в справі № 490/3505/17 (провадження № 61-5426св19), на яку банк посилається в касаційній скарзі.
У пункті 6.5 договору іпотеки сторони погодили, що листування між сторонами за цим Договором здійснюється шляхом направлення або надання однією із сторін повідомлень ( рекомендованих листів) іншій стороні на її адресу яка зазначена як адреса для листування у розділі «Адреса реквізити Сторін» цього Договору або за іншою адресою про яку сторона письмово повідомить іншій Стороні адреси. Підтвердженням факту направлення повідомлення ( рекомендованого листа) є поштова квитанція або інший документ, що підтверджує факт відправки або вручення, або отримання . 
Таким чином, сторони погодили порядок направлення іпотекодержателем письмового повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки.
Як вбачається із матеріалів вказаної справи, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «УКРФІНСАНДАРТ», яке будучи попереднім іпотекодержателем в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку» двічі 18 листопада 2024 року ( а.с. 58-61) та 25 лютого 2025 року (а.с. 62-65) повідомляло іпотекодавця ОСОБА_1 про необхідність виконання взятих зобов`язань за договором про надання споживчого кредиту №11303492000 від 22 лютого 2008 року, а випадку не виконання даних зобов`язань про намір звернути стягнення на предмети іпотеки. Вказані повідомлення направлялися позивачці ОСОБА_1 на адресу місця реєстрації позивача, проте рекомендовані листи поверталися на адресу придбаного предмету іпотеки, яка також зазначена самою позивачкою як місце її постійного проживання у позовній заяві по даній справі.
Однак вказані повідомлення не були отриманні позивачкою (з відміткою адресат відсутній за вказаною адресою), тобто із причин незалежних від волі відправника іпотекодержателя Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «УКРФІНСАНДАРТ».
Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (частина третя та четверта статті 12 ЦПК України).
У постанові Верховного Суду від 07 грудня 2022 року в справі № 357/12599/19 (провадження № 61-9945св22) зазначено, що наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки. Встановивши, що повідомлення про порушення основного зобов`язання надсилалося іпотекодавцю засобами поштового зв`язку як на поштову адресу, зазначену ним у іпотечному договорі, так і на адресу місцезнаходження іпотечного майна, однак згідно з поштовим штемпелем відділення зв`язку одержувача та відповідною відміткою посадової особи було повернуто відправнику за закінченням встановленого строку зберігання, апеляційний суд обґрунтовано виснував про виконання іпотекодержателем вимог статті 35 Закону № 898-IV та пункту 61 Порядку, у редакції, яка діяла на час здійснення оспореної державної реєстрації.
У постанові Верховного Суду від 06 жовтня 2021 року в справі № 756/5536/19 (провадження № 61-9103св21) сформульовано висновок про те, що повідомлення іпотекодавця необхідно вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення. 
Даючи оцінку доводам апеляційної скарги в частині оцінки предмета іпотеки, необхідно зазначити таке.
Частиною третьою статті 37 Закону № 898-IV визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.
Як вбачається із тексту оскаржуваного договору купівлі- продажу предмету іпотеки, сторони вказаного договору погодили, що відповідно до пункту 2.1 Договору купівлі-продажу, продаж квартири здійснено за 1 647 000,00 грн, які Покупець зобов`язався сплатити на розрахунковий рахунок Продавця до 06 квітня 2026 року. Згідно з пунктом 2.2 Договору, вказана ціна повністю задовольняє Продавця, а ринкова вартість відчужуваної квартири підтверджується Звітом про оцінку майна, складеним суб`єктом оціночної діяльності ТОВ "ОЦІНКА-АН" (сертифікат ФДМУ №391/2023 від 29.06.2023) станом на 07.04.2025 (пароль пошуку СЛЕУМ3744807).
Тому доводи апелянта в цій частині також є необґрунтованими.
Безпідставними є доводи про посвідчення вказаного правочину нотаріусом у якого не було відповідних повноважень .
Суд першої інстанції при вирішення вказаного спору встановив, що наказом Міністерства юстиції України від 01.05.2024 року № 1300/5 свідоцтво про право на зайняття нотаріальною діяльністю ОСОБА_3 було анульовано. Наслідком цього стало видання Наказу Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції від 07.05.2024 року № 297/4 про припинення його нотаріальної діяльності.
Водночас наказом Міністерства юстиції України № 280/5 від 03 лютого 2025 року згаданий Наказ Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції від 07.05.2024 року № 297/4 про анулювання свідоцтва № 1300/5 від 01.05.2024 було скасовано.
На виконання цього рішення, наказом Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції № 21/4 від 05 лютого 2025 року, яким було скасовано наказ від 07.05.2024 року № 297/4 про припинення нотаріальної діяльності та поновлено нотаріальну діяльність приватного нотаріуса ОСОБА_3 з 05 лютого 2025 року.
Оспорюваний Договір купівлі-продажу квартири (предмету іпотеки) був посвідчений та зареєстрований у відповідних державних реєстрах 09 квітня 2025 року, тобто через два місяці після офіційного поновлення діяльності нотаріуса, тому суд першої інстанції твердження позивачки про відсутність у нотаріуса повноважень на вчинення нотаріальних та реєстраційних дій визнав такими, що не відповідають дійсності.
Таким чином колегія суддів доходить висновку, що Деснянський районний суд міста Києва, ухвалюючи 16 березня 2026 року оскаржуване рішення у цій справі дійшов до правильного висновку про відсутність підстав для задоволення поданого ОСОБА_1 позову, однак помилився із підставами для відмови у задоволенні вказаного позову, тому суд апеляційної інстанції вважає за необхідне змінити дане рішення суду в та викласти мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови. 
Відповідно до ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Згідно ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Частиною 2 статті 376 ЦПК України визначено, що порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи.
Колегія суддів вважає, що мотиви ухвалення судом першої інстанції рішення є помилковими, тому мотивувальна частина рішення суду першої інстанції підлягає зміні із викладенням її в редакції цієї постанови. В іншій частині ( щодо відмови у задоволенні позову) рішення суду першої інстанції повинно бути залишено без змін. 
Відповідно до ст. 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Керуючись ст. 367, 374, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Київський апеляційний суд,-
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу  ОСОБА_1 , подану представником ОСОБА_2 , задовольнити частково.
Рішення Деснянського районного суду міста Києва від 16 березня 2026 року, змінити, виклавши мотиви відмови у задоволенні позову ОСОБА_1  до Товариства з обмеженою відповідальністю "Нерухомість Трейд Інвест", Товариства з обмеженою відповідальністю "Перспектива Буд" про визнання недійсним договору купівлі-продажу та припинення права власності в редакції цієї постанови.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом 30 днів з дати складення повного тексту постанови.
Повний текст постанови складено 17 липня 2026 року.

Головуючий суддя : М.А.Яворський
Судді : Т.Ц.Кашперська
В.О.Фінагеєв