Справа № 523/7019/26
Провадження №2/523/5106/26

Р І Ш Е Н Н Я
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
/заочне/
"15" вересня 2026 р. м.Одеса

Пересипський районний суд м. Одеси, в складі:

головуючого - судді Малиновського О.М.
за участю секретаря – Березніченко В.Є.

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в залі суду № 15, у місті Одеса, в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Одеської міської ради до ОСОБА_1 , за участю третьої особи без самостійних вимог Департаменту архітектури та земельних відносин Одеської міської ради про стягнення заборгованості за договором оренди, 
ВСТАНОВИВ

Одеська міська рада звернулась до суду з позовними вимогам в яких просить:
стягнути з ОСОБА_1 заборгованість у загальному розмірі 72 452,64грн., у тому числі: заборгованість зі сплати орендної плати за період з 19.01.2024р. по 31.10.2025р. в розмірі 61980,02грн., інфляційні витрати у розмірі 5009,86грн., 3% річних у розмірі 1538,58грн., пеню у розмірі 3924,18грн. 
Позовні вимоги мотивовані тим, що ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право на спадщину від 19.01.2024р. є власником нежитлової будівлі магазину-кафе, загальною площею 322,5кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 . Вказане майно розташовано на земельній ділянці, площею 0,0213га з кадастровим № 5110137600:06:002:0015, яка в свою чергу є предметом договору оренди від 15.09.2003р., укладеного між ФОП- ОСОБА_2 та Одеською міською радою. За твердженням позивача ФОП- ОСОБА_2 продав, а ОСОБА_3 за договором купівлі-продажу від 06.03.2020р. придбав нежитлове приміщення. Після смерті ОСОБА_3 право власності на об`єкт нерухомості перейшло до ОСОБА_1 . 
Позивач вказує, що до ОСОБА_1 в силу ч.1 ст.377 ЦК України, ч.4 ст.120 Земельного кодексу України, ч.3 ст.7 Закону України «Про оренду землі» одночасно з переходом права власності на нежитлову будівлю перейшли права та обов`язки за договором оренди від 15.09.2003р., у тому числі в частині сплати орендної плати. 
Посилаючись на невиконання умов договору оренди позивач просить стягнути з відповідача заборгованість у розмірі зазначеному вище. 
Ухвалою судді Пересипського районного суду м. Одеси від 13.04.2026р. відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.
Ухвалою суду від 26.05.2026р. підготовче провадження закрито з призначенням розгляду справи по суті. 
Відповідач не скористалась своїми процесуальними правами відзив на позовну заяву не надала. 
Представник позивача підтримала пред`явлені позовні вимоги, просила провести розгляд справи за її відсутності, про що надала письмову заяву. 
Відповідач неодноразово викликалась до суду за місцем її зареєстрованого місця проживання. Про час та місце розгляду справи належним чином направлялись повістки про виклик за адресою місця реєстрації відповідача. Згідно поштового повідомлення відповідач за вказаною адресою відсутня, що вказує на її повідомлення про час та місце розгляду справи належним чином (п.4 ч.8 ст.128 ЦПК). 
За письмовою згодою представника позивача та за відсутності відзиву відповідача на позовну заяву справу розглянуто в заочному порядку на підставі наявних у справі доказів, що відповідає вимогам ст. 280ЦПК України. 
Суд, дослідивши матеріали справи, встановивши факти та відповідні до них правовідносини дійшов наступного висновку.
Так, з матеріалів справи слідує, що 15.09.2003р. між Одеською міською радою та суб`єктом підприємницькою діяльністю – фізичною особою ОСОБА_2 укладено договір оренди землі, загальною площею 350 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 . Договір посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Карімовою Л.М., реєстровий номер 1020.
За умовами договору оренди у володіння і користування орендаря СПД ОСОБА_2 надано земельну ділянку площею 350,0 кв.м, а саме:
земельну ділянку площею 213,0 кв.м, терміном на 25 років (у тому числі, терміном на 1 рік – на період будівництва), для будівництва, експлуатації та обслуговування будівлі магазину-кафе з літнім майданчиком;
земельну ділянку площею 137,0 кв.м, терміном на 1 рік, для організації будівництва та благоустрою прилеглої території (п. 1.2 розділу 1 Договору).
27.10.2003 року в Державному земельному кадастрі зареєстровано земельну ділянку площею 0,0213 га з кадастровим номером: 5110137600:06:002:0015, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19.02.2026 року № 464937850 право власності ОСОБА_2 на нежитлову будівлю магазину-кафе, загальною площею 322,5 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано 23.11.2010 року.
На підставі договору купівлі-продажу від 06.03.2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Янковською О.С., реєстровий номер № 666, ОСОБА_2 відчужив вказаний об`єкт нерухомого майна ОСОБА_3 .
На підставі свідоцтва про право на спадщину від 19.01.2024 року, реєстровий номер 102 ОСОБА_1 набула право власності на нежитлову будівлю магазину-кафе загальною площею 322,5 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 . 
Тобто, починаючи з 19.01.2024р. ОСОБА_1 є власником нежитлової будівлі, яка в свою чергу розташована на земельній ділянці, переданої раніше в оренду ОСОБА_2 . 
Відповідно до ч. 1 ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених ЗК України. Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об`єкта до набувача такого об`єкта.
Згідно з ч. 4 ст. 120 ЗК України, ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті. Волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається. 
Отже, при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.
Постановою Верховного Суду від 07.11.2018 року у справі № 910/20774/17, зазанчено, що після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. Отже, після відчуження об`єктів нерухомості позивачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості».
Таким чином, з огляду на нормативне врегульовувано та судову практику, у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін до договору стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.
Після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а, отже, й відповідні права та обов`язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. Отже, після відчуження об`єктів нерухомості зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.
Зважаючи на правомірний перехід права власності на нежитлову споруду до ОСОБА_1 19.01.2024р., то до неї з вказаного часу перейшло право оренди землі, у тому числі і обов`язок зі сплати орендної плати, тобто відбулася автоматична заміна орендаря земельної ділянки у договорі оренди землі і цей договір діє на тих самих умовах для неї як для нового власника вказаного об`єкту нерухомого майна, зокрема, і в частині обов`язку орендаря зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.
За змістом ст.ст. 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно із п. «в» ч. 1 ст. 96 ЗК України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Відповідно до ст. 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Положеннями ст. 526 ЦК України встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно з ч. 1 ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Відповідно до ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом. 
Крім того, у ст. 615 ЦК України передбачено, що одностороння відмова від зобов`язання не звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов`язання.
Згідно з п. 2.5 розділу 2 Договору орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності.
Статтею 24 Закону України «Про оренду землі» визначено права та обов`язки орендодавця, зокрема, право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Вказане також кореспондується з п.п. 3.1.2 п. 3.1 розділу 3 Договору, в якому встановлено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Судом встановлено та зворотного не доведено відповідачем,що у період з 19.01.2024 року по 31.10.2025 року ОСОБА_1 не виконала обов`язок щодо сплати орендної плати, що є порушенням умов договору.
Згідно з ч.ч. 1, 2, 3 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Відповідно до п.п. 14.1.136 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України (далі – ПК України) орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності – обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Згідно з п. 288.1 ст. 288 вказаного Кодексу підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
Положеннями п. 2.2 розділу 2 Договору встановлено, що орендна плата вноситься орендарем за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, слідуючих за останнім календарним днем звітного місяця, у розмірі: на період будівництва за земельну ділянку площею 350,0 кв.м: 1,19 х 350 = 416,50 грн на рік; на період експлуатації за земельну ділянку загальною площею 213 кв.м: 11,90 х 213,0 = 2 534,70 грн на рік.
Рішенням Одеської міської ради від 24.04.2019 року № 4658-VII внесено зміни до Договору та затверджено орендну плату у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 10.10.2024 року № НВ-5101108372024 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером: 5110137600:06:002:0015 складає 657 635,36 грн.
Орендна плата за 2024 рік розрахована у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та складає 32 881,77 грн на рік (657 635,36 грн х 5 % = 32 881,77 грн) та 2 740,15 грн на місяць (32 881,77 грн / 12 = 2 740,15 грн).
Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 18.07.2025 року № НВ-5101423742025 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером: 5110137600:06:002:0015 складає 736 544,13 грн.
Орендна плата за 2025 рік розрахована у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та складає 36 827,21 грн на рік (736 544,13 грн х 5 % = 36 827,21 грн) та 3 068,93 грн на місяць (36 827,21 грн / 12 = 3 068,93 грн).
Департаментом архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради було проведено розрахунок заборгованості відповідача за період з 19.01.2024 року по 31.10.2025 року, розмір якого склав 61 980,02 грн., який і підлягає стягненню в судовому порядку. 
Положеннями ч. 1 ст. 612 ЦК України встановлено, що боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
Відповідно до ст. 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Постановою Верховного Суду від 13.02.2019 року у справі № 924/312/18, зазначено, що за змістом ст. 625 ЦК України нарахування інфляційних втрат на суму боргу та трьох процентів річних входить до складу грошового зобов`язання і є особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов`язання, оскільки виступає способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів і отриманні компенсації (плати) від боржника за користування утримуваними ним грошовими коштами, належними до сплати кредиторові. 
Внаслідок невиконанням умов Договору оренди позивачем ОСОБА_1 нараховано 3 % річних від простроченої суми за весь час прострочення, що складає 1 538,58 грн. а також інфляційне збільшення в розмірі 5 009,86 грн.
Суд погоджується з наданим позивачем розрахунком нарахованих сум 3% річних та суми інфляційного збільшення, нарахованих за період з 19.01.2024р. по 31.10.2024р., на суми щомісячної заборгованості по орендній платі. 
Відповідно до ст. 610, ч. 1 ст. 611 ЦК України порушення зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання), у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом.
Згідно з ч. 1 ст. 624 ЦК України, якщо за порушення зобов`язання встановлено неустойка (пеня) штраф, то вона підлягає стягненню у повному розмірі незалежно від відшкодування збитків.
Відповідно до ч. 3 ст. 549 ЦК України пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.
Пунктом 5.1 розділу 5 Договору оренди передбачено, що за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує орендодавцеві пеню в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України від суми прострочених платежів за кожен день прострочення.
Отже, не проведення ОСОБА_1 щомісячних сум орендної плати за земельну ділянку надає право позивачу отримати пеню за неналежне виконання основного зобов`язання. 
Враховуючи наведене, та приймаючи до уваги наданий позивачем розрахунок пені, з відповідача на користь позивача слід стягнути пеню у розмірі 3924,18 грн. 
На підставі викладеного суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог Одеської міської ради у повному обсязі. 
Відповідно до ст.141 ЦПК України пропорційно задоволеним позовним вимогам з відповідача на користь позивач слід стягнути судові витрати, зокрема судовий збір у розмірі 1664грн. 
Керуючись ст.ст.12,13,76,141,259,263-265,268, 279,280-282 ЦПК України,

ВИРІШИВ

Позовні вимоги Одеської міської ради задовольнити. 

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Одеської міської ради заборгованість у загальному розмірі 72 452,64грн., у тому числі: заборгованість зі сплати орендної плати за період з 19.01.2024р. по 31.10.2025р. у розмірі 61980,02грн., інфляційні витрати у розмірі 5009,86грн., 3% річних у розмірі 1538,58грн., пеню у розмірі 3924,18грн. 
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Одеської міської ради судовий збір у розмірі 1664грн.

Учасники справи:

Позивач: Одеська міська рада, ЄДРПОУ: 37607526, місцезнаходження: м. Одеса, пл. Біржова,буд.1 
Відповідач: 
ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , рнокпп: НОМЕР_1 , зареєстрована: АДРЕСА_2 .
Заочне рішенням може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом 30 днів з дня складання рішення суду. 
Заочне рішення може бути оскаржене позивачем до Одеського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги в 30-ти денний строк з дня складання рішення суду.
Рішення суду складено 15 вересня 2026р.

Суддя