ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 липня 2026 року

м. Київ

cправа № 926/2555/25 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Берднік І. С. - головуючого, Зуєва В. А., Міщенка І. С.,
секретар судового засідання - Корнієнко О. В., 
за участю представників:
Товариства з обмеженою
відповідальністю «Ріал Траст» - Шульженка Д. Ю.,
Чернівецької міської ради - не з`явився,
Товариства з обмеженою 
відповідальністю «Чернівці-Моноліт» - Шульженка Д. Ю.,
Обслуговуючого кооперативу 
«Житлово-будівельний кооператив «Стокгольм-2» - не з`явився,
Обслуговуючого кооперативу 
«Житлово-будівельний кооператив «Стокгольм» - не з`явився,
Обслуговуючого кооперативу 
«Житлово-будівельний кооператив «Кришталеве Озеро-1» - не з`явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст»
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 27.04.2026 (у складі колегії суддів: Желік М.Б. (головуючий), Галушко Н.А., Орищин Г.В.) в частині відмови у задоволенні позовних вимог
у справі № 926/2555/25
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст»
до Чернівецької міської ради,
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Чернівці-Моноліт», Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Стокгольм-2», Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Стокгольм», Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Кришталеве Озеро-1»,
про визнання недійсним договору оренди землі, додаткового договору до договору оренди землі та визнання припиненим зобов`язання,
ВСТАНОВИВ:
У серпні 2025 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» (далі - ТОВ «Ріал Траст») звернулося до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Чернівецької міської ради, в якому (з урахуванням заяви про зміну предмета позову) просило суд: 
1) визнати недійсним договір оренди землі № 1669, посвідчений нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 03.02.2005, зареєстрований в реєстрі за № 532, укладений між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та ТОВ «Ріал-Траст» (орендар), з моменту його укладення, в частині передачі в оренду частини земельної ділянки з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008, площею 2,8700 га - під водоймищем - яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га); в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - яка фактично належить до категорії земель водного фонду;
2) визнати недійсним додатковий договір № 5/1669, посвідчений нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 27.11.2024, зареєстрований в реєстрі за № 1535, до договору оренди землі № 1669, посвідченого нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 03.02.2005, зареєстрованого в реєстрі за № 532, укладений між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та ТОВ «Ріал Траст» (орендар), з моменту його укладення, в частині передачі в оренду частини земельної ділянки з кадастровим номером 7310136600:32:002:0063, площею 2,8700 га - під водоймищем - яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га); в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - яка фактично належить до категорії земель водного фонду;
3) визнати припиненими зобов`язання ТВ «Ріал Траст» перед Чернівецькою міською радою з оплати орендної плати за договором оренди землі № 1669, посвідченим нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 03.02.2005, зареєстрованим в реєстрі за № 532 щодо частини земельної ділянки з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008, укладеним між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та ТОВ «Ріал Траст» (орендар), (включаючи додатковий договір № 5/1669 від 27.11.2024, посвідчений нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 27.11.2024, зареєстрований в реєстрі за № 1535, щодо частини земельної ділянки з кадастровим номером 7310136600:32:002:0063 площею 9,1968 га), а саме - щодо частини земельної ділянки площею 2,8700 га - під водоймищем - яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га); в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - яка фактично належить до категорії земель водного фонду, на загальну суму 22 947 877,81 грн.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що договір оренди землі № 1669 та додатковий договір № 5/1669 в оспорюваній частині укладені з порушенням норм земельного та водного законодавства, оскільки частина земельної ділянки під водоймищем та під прибережною захисною смугою, яка фактично належать до категорії земель водного фонду, не могла бути надана в оренду та використовуватись орендарем за цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури. Крім того, позивач зазначає, що площа земельної ділянки з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008, визначена у договорі оренди землі № 1669, не відповідає дійсності, що встановлено висновком експерта за результатами проведення земельно-технічної експертизи та експертизи з питань землеустрою від 04.03.2025 № 479/03.25. Тобто, фактично в оренду передана земельна ділянка з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008 загальною площею 12,9167 га замість зазначеної у договорі - 13,5373 га, що є окремою самодостатньою підставою для визнання частково недійсним договору.
Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 09.09.2025 залучено до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю «Чернівці-Моноліт» (далі - ТОВ «Чернівці-Моноліт»).
Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 24.09.2025 залучено до участі у справі як третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Стокгольм-2»; Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Стокгольм»; Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Кришталеве Озеро-1».
Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 25.11.2025 позов задовольнити частково. Визнано недійсним договір оренди землі № 1669, посвідчений нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 03.02.2005, зареєстрований в реєстрі за № 532, укладений між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та ТОВ «Ріал Траст» (орендар), з моменту його укладення, в частині передачі в оренду частини земельної ділянки з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008, площею 2,8700 га - під водоймищем - яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га); в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - яка фактично належить до категорії земель водного фонду.
Визнано недійсним додатковий договір № 5/1669, посвідчений нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 27.11.2024, зареєстрований в реєстрі за № 1535, до договору оренди землі № 1669, посвідченого нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 03.02.2005, зареєстрованого в реєстрі за № 532, укладений між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та ТОВ «Ріал Траст» (орендар), з моменту його укладення, в частині передачі в оренду частини земельної ділянки з кадастровим номером 7310136600:32:002:0063, площею 2,8700 га - під водоймищем - яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га); в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - яка фактично належить до категорії земель водного фонду.
Здійснено розподіл судового збору.
Постановою Західного апеляційного господарського суду від 27.04.2026 рішення Господарського суду Чернівецької області від 25.11.2025 в оскарженій частині скасовано. Прийнято нове рішення, яким відмовлено у задоволенні позовних вимог щодо визнання недійсним договору оренди землі № 1669, посвідченого нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 03.02.2005, зареєстрованого в реєстрі за № 532, укладеного між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та ТОВ «Ріал Траст» (орендар), з моменту його укладення, в частині передачі в оренду частини земельної ділянки з кадастровим номер 7310136600:32:002:0008, площею 2,8700 га - під водоймищем - яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га), в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - яка фактично належить до категорії земель водного фонду; та визнання недійсним додаткового договору № 5/1669, посвідченого нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 27.11.2024, зареєстрованого в реєстрі за № 1535, до договору оренди землі № 1669, посвідченого нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 03.02.2005, зареєстрованого в реєстрі за № 532, укладеного між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та ТОВ «Ріал Траст» (орендар), з моменту його укладення, в частині передачі в оренду частини земельної ділянки з кадастровим номером 7310136600:32:002:0063, площею 2,8700 га - під водоймищем - яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га); в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - яка фактично належить до категорії земель водного фонду.
В решті оскаржене рішення суду першої інстанції залишено без змін. Здійснено розподіл судового збору.
Не погоджуючись з висновками суду апеляційної інстанції, у травні 2026 року ТОВ «Ріал Траст» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права, порушення норм процесуального права та наявність випадку, передбаченого пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), просить скасувати постанову Західного апеляційного господарського суду від 27.04.2026, а рішення Господарського суду Чернівецької області від 25.11.2025 - залишити в силі.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 03.06.2026 відкрито касаційне провадження у справі № 926/2555/25 за касаційною скаргою ТОВ «Ріал Траст» на постанову Західного апеляційного господарського суду від 27.04.2026 з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України; касаційну скаргу призначено до розгляду у відкритому судовому засіданні на 08.07.2026.
Чернівецька міська рада у відзиві на касаційну скаргу зазначає про законність та обґрунтованість постанови суду апеляційної інстанції, просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін.
29.06.2026 та 02.07.2026 до Верховного Суду надійшли клопотання Чернівецької міської ради про відкладення (перенесення) розгляду справи, обґрунтовані тим, що представник Чернівецької міської ради перебуватиме у відпустці у період з 03.07.2026 по 17.07.2026, а у день призначення судового засідання - 08.07.2026 перебуватиме у дорозі, а також значною відстанню до місця знаходження Суду та введенням в Україні воєнного стану.
07.07.2026 до Верховного Суду надійшли заперечення ТОВ «Ріал Траст» на клопотання Чернівецької міської ради про відкладення (перенесення) розгляду справи.
Обговоривши зазначені клопотання, Верховний Суд дійшов висновку про відмову у їх задоволенні, оскільки посилання Чернівецької міської ради на те, що представник Фуркала С. О. з 03.07.2026 по 17.07.2026 перебуватиме у відпустці, а у день призначення судового засідання - 08.07.2026 перебуватиме у дорозі, а також на значну відстань до місця знаходження Суду та на введення в Україні воєнного стану, не підтверджують поважність причин неявки представника Чернівецької міської ради у судове засідання та наявність підстав для відкладення розгляду справи, оскільки наведені у клопотаннях обставини носять суб`єктивний характер, а Чернівецька міська рада є юридичною особою, яка мала можливість як забезпечити участь у судовому засіданні іншого представника, так і її представник міг взяти участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.
Чернівецька міська рада, Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Стокгольм-2»; Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Стокгольм»; Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Кришталеве Озеро-1» у судове засідання своїх представників не направили.
Відповідно до частини 1 статті 301 ГПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням положень статті 300 цього Кодексу.
Наслідки неявки в судове засідання учасника справи визначено у статті 202 ГПК України.
Так, за змістом частини 1 і пункту 1 частини 2 статті 202 ГПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. Суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку з підстав, зокрема, неявки в судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про направлення йому ухвали з повідомленням про дату, час і місце судового засідання.
Ураховуючи положення статті 202 ГПК України, наявність відомостей про направлення зазначеним учасникам справи ухвали з повідомленням про дату, час і місце судового засідання, що підтверджено матеріалами справи, а також клопотання Чернівецької міської ради про відкладення (перенесення) розгляду справи, у задоволенні яких Верховним Судом відмовлено, та те, що інші учасники справи не звертались до суду з будь-якими заявами щодо розгляду справи, явка учасників справи не визнавалася судом обов`язковою, а участь у засіданні суду є правом, а не обов`язком учасника справи, Верховний Суд дійшов висновку про можливість розгляду касаційної скарги по суті за відсутності представників Чернівецької міської ради, Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Стокгольм-2»; Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Стокгольм»; Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Кришталеве Озеро-1». 
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників ТОВ «Ріал Траст» та ТОВ «Чернівці-Моноліт», дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення проти неї, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд дійшов таких висновків.
Судами попередніх інстанцій установлено, що рішенням Чернівецької міської ради від 26.08.2004 № 536 «Про погодження місця розташування об`єктів містобудування, надання дозволу забудовникам на підготовку матеріалів попереднього погодження, складання проєктів відведення земельних ділянок, відміни та внесення змін і доповнень в раніше прийнятті рішення» надано дозвіл ТОВ «Ріал Траст» на проєктування та складання проєкту відведення земельної ділянки площею 14,55 га в районі вул. Комунальників-Авангардна-Винниченка під будівництво котеджного містечка (з них 4,37 га водоймище, 10,18 га під забудову) (підпункт 6.2.1 пункту 6.2).
04.11.2004 рішенням Чернівецької міської ради № 565 «Про надання в оренду та користування земельних ділянок, припинення права користування земельними ділянками, відміну та внесення змін в раніше прийняті рішення» затверджено ТОВ «Ріал Траст» проєкт відведення земельної ділянки та надано в оренду земельну ділянку по вул. Чорновола, з якої 2,8700 га для водоймища, 10,6673 га для забудови котеджного містечка (пункт 4).
03.02.2005 між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та ТОВ «Ріал Траст» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки № 1669 (зареєстрований в реєстрі за № 532) (далі - договір № 1669), відповідно до умов якого орендодавець згідно з рішенням Чернівецької міської ради від 04.11.2004 № 565 надав, а орендар прийняв у строкове платне користування до 30.09.2014 земельну ділянку загальною площею 13,5373 га, з цільовим призначенням: частина земельної ділянки площею 2,8700 га під водоймищем та частина земельної ділянки площею 1,9488 га під прибережною захисною смугою - для рекреаційних цілей, частина земельної ділянки площею 8,7185 га - для будівництва котеджного містечка.
Земельна ділянка знаходиться в адміністративних межах міста Чернівці за адресою: вул. Чорновола, економіко-планувальна зона № 32, квартал 002, м. Чернівці, кадастровий номер 7310136600:32:002:0008. 
Сторонами неодноразово вносилися зміни до договору № 1669 шляхом укладення договору від 01.02.2006 про зміни до договору оренди земельної ділянки (зареєстрований в реєстрі за № 513), додаткового договору від 21.04.2015 до договору (зареєстрований в реєстрі за № 790), додаткового договору від 29.07.2016 № 4/1669 до договору (зареєстрований в реєстрі за № 913).
Так, відповідно до пункту 2 договору № 1669 (у редакції договору від 01.02.2006) в оренду передається земельна ділянка загальною площею 13,5373 га, з них: частина земельної ділянки площею 2,8700 га під водоймищем віднесена до категорії земель водного фонду; частина земельної ділянки площею 1,9488 га під прибережною захисною смугою віднесена до категорії земель водного фонду; частина земельної ділянки площею 8,7185 га для багатоповерхової житлової та громадської забудови з вбудованими приміщенням соціально-культурно-побутового призначення та підземним автопаркінгом віднесена до категорії земель житлової та громадської забудови.
За умовами пункту 5 договору № 1669 (у редакції додаткового договору від 21.04.2015) договір поновлюється з 30.09.2014 до 01.12.2024.
Згідно з пунктом 13 договору (у редакції договору від 01.02.2006) цільове призначення земельної ділянки: частина земельної ділянки площею 2,8700 га під водоймищем та частина земельної ділянки площею 1,9488 га під прибережною захисною смугою для рекреаційних цілей; частина земельної ділянки площею 8,7185 га для багатоквартирної житлової та громадської забудови з вбудованими приміщенням соціально-культурно-побутового призначення та підземним автопаркінгом.
Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру від 24.11.2020 № НВ-7305874542020 земельна ділянка загальною площею 13,5373 га з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008, розташована по вул. Чорновола в м. Чернівці, цільове призначення - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10) зареєстрована у ДЗК 21.03.2005.
Рішенням Чернівецької міської ради від 04.09.2024 № 1948 «Про розгляд звернень щодо затвердження документації із землеустрою та надання в оренду земельної ділянки» затверджено технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки за адресою: вул. Чорновола, площею 13,5373 га (кадастровий номер 7310136600:32:002:0008), яка знаходиться в оренді (до 01.12.2024) для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10), на підставі якої сформовано 5 земельних ділянок: № 1 площею 1,0258 га (кадастровий номер 7310136600:32:002:0059), № 2 площею 1,9719 га (кадастровий номер 7310136600:32:002:0060), № 3 площею 1,0396 га (кадастровий номер 7310136600:32:002:0061), № 4 площею 0,3042 га (кадастровий номер 7310136600:32:002:0062), № 5 площею 9,1958 га (кадастровий номер 7310136600:32:002:0063); вирішено внести зміни до договору № 1669, а саме, залишити в орендному користуванні ТОВ «Ріал Траст» земельні ділянки за адресою: вул. Чорновола, площею 1,9719 га (кадастровий номер 7310136600:32:002:0060), площею 0,3042 га (кадастровий номер 7310136600:32:002:0062) та площею 9,1958 га (кадастровий номер 7310136600:32:002:0063, в томі числі частина земельної ділянки площею 2,8700 га під водоймищем, частина земельної ділянки площею 1,9122 га під прибережною захисною смугою) для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10), та припинити ТОВ «Ріал Траст» право оренди земельних ділянок за адресою: вул. Чорновола, площею 1,0258 га (кадастровий номер 7310136600:32:002:0059), площею 1,0396 га (кадастровий номер 7310136600:32:002:0061) та зарахувати їх до земель запасу.
27.11.2024 між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та ТОВ «Ріал Траст» (орендар) укладено додатковий договір № 5/1669 до договору № 1669 (далі - додатковий договір № 5/1669), відповідно до умов якого, зокрема:
- розділ договору «Об`єкт договору» викладено у новій редакції, відповідно до пункту 2 якого в оренду передаються:
2.1 Земельна ділянка загальною площею 1,9719 га з кадастровим номером 7310136600:32:002:0060, цільове призначення земельної ділянки: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10). 
За інформацією з Державного земельного кадастру (витяг НВ-9954916332024 від 26.11.2024) щодо цієї земельної ділянки наявні відомості про обмеження у використанні земельної ділянки, а саме: вид обмеження у використанні земельної ділянки: Території в червоних лініях; площа земельної ділянки (її частини), на яку поширюється дія обмеження: 0,0052 га; підстава для виникнення обмеження у використанні земельної ділянки: стаття 111 Земельного кодексу України; строк дії обмеження: безстроково; вид обмеження у використанні земельної ділянки: прибережна захисна смуга вздовж річок, навколо водойм та на островах; площа земельної ділянки (її частини), на яку поширюється дія обмеження: 0,0273 га; підстава для виникнення обмеження у використанні земельної ділянки: стаття 111 Земельного кодексу України; строк дії обмеження: безстроково.
2.2 Земельна ділянка загальною площею 0,3042 га з кадастровим номером 7310136600:32:002:0062, цільове призначення земельної ділянки: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10).
2.3 Земельна ділянка загальною площею 9,1958 га (у тому числі частина земельної ділянки площею 2,8700 га під водоймищем, частина земельної ділянки площею 1,9122 га під прибережною захисною смугою), з кадастровим номером 7310136600:32:002:0063, цільове призначення земельної ділянки: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10). За інформацією з Державного земельного кадастру (витяг НВ-9954916332024 від 26.11.2024) щодо цієї земельної ділянки наявні відомості про обмеження у використанні земельної ділянки, а саме: вид обмеження у використанні земельної ділянки: прибережна захисна смуга вздовж річок, навколо водойм та на островах; площа земельної ділянки (її частини), на яку поширюється дія обмеження: 1,9222 га, підстава для виникнення обмеження у використанні земельної ділянки: стаття 111 Земельного кодексу України; строк дії обмеження: безстроково; вид обмеження у використанні земельної ділянки: водоохоронна зона; площа земельної ділянки (її частини), на яку поширюється дія обмеження: 2,87 га, підстава для виникнення обмеження у використанні земельної ділянки: стаття 111 Земельного кодексу України; строк дії обмеження: безстроково; вид обмеження у використанні земельної ділянки: території в межах червоних ліній; площа земельної ділянки (її частини), на яку поширюється дія обмеження: 0,3852 га, підстава для виникнення обмеження у використанні земельної ділянки: стаття 111 Земельного кодексу України; строк дії обмеження: безстроково.
- пункт 13 договору викладено в новій редакції: « 13. Цільове призначення земельних ділянок: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10).».
Зазначені земельні ділянки 11.11.2024 були зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 15.07.2024 № 435539180, від 15.07.2024 № 435538870, від 15.07.2024 № 435538325.
26.02.2021 рішенням Чернівецької міської ради № 118 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність, окремих пунктів рішення міської ради V скликання від 23.10.2008 № 510» затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці, розроблену державним підприємством Український державний науково-дослідний інститут проєктування міст Дніпромісто імені Ю. М. Білоконя. Нормативну грошову оцінку земель міста Чернівці, затверджену цим рішенням, введено в дію з 01.01.2022.
Згідно з витягом із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок № НВ-9918609282023 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008 станом на 21.04.2023 становить 301 577 393,61 грн.
Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 у справі № 926/428/23, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 21.05.2024, задоволено позов Чернівецької міської ради до «ТОВ Ріал Траст» про внесення зміни до договору № 1669, укладеного між Чернівецькою міською радою та ТОВ «Ріал Траст» щодо земельної ділянки, що розташована за адресою: вул. Чорновола, м. Чернівці, площею 13,5373 га, викладено пункти 2.3, 6 та 7 договору в наступній редакції:
« 1.3. Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 21.04.2023 № НВ-9918609282023 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 301 577 393,61 грн.
2.1 Річна орендна плата з 01.01.2023 складає 15 078 869,70 грн, що становить 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі.
2.2 Орендна плата сплачується Орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке ГУК/Чернівецька ТГ/, код ЄДРПОУ 37836095, р/р UA 668999980334129812000024405, Казначейство України (ЕАП), код платежу 18010600 орендна тата з юридичних осіб.».
Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 19.05.2025 у справі № 926/428/23 зупинено дію рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 та постанови Західного апеляційного господарського суду від 21.05.2024 у справі № 926/428/23.
26.12.2024 - 01.01.2025 посадовими особами Головного управління ДПС у Чернівецькій області проведено позапланову невиїзну документальну перевірку ТОВ «Ріал Траст» щодо повного нарахування та своєчасності сплати орендної плати за земельну ділянку за період з 01.01.2023 по 31.10.2024.
08.01.2025 за результатами позапланової невиїзної документальної перевірки ТОВ «Ріал Траст» з питань повноти нарахування та своєчасності сплати орендної плати за земельну ділянку за період з 01.01.2023 по 31.10.2024 Головним управлінням ДПС у Чернівецькій області складено акт № 891/Ж5/24-13-07-02/33002057, згідно з яким перевіркою встановлено порушення ТОВ «Ріал Траст» пункту 287.1 статті 287, пунктів 288.1, 288.5 статті 288, пункту 298.1 статті 298 Податкового кодексу України (зі змінами та доповненнями), у результаті чого занижено суму орендної плати за земельну ділянку, яка підлягає нарахуванню та сплаті в бюджет в загальній сумі 22 947 877,81 грн, в тому числі за 2023 рік в сумі 12 233 431,11 грн, за 2024 рік (з 01.01.2024 по 31.10.2024) в сумі 10 714 446,70 грн.
07.02.2025 на підставі акту перевірки від 08.01.2025 № 891/Ж5/24-13-07-02/33002057 Головним управлінням ДПС у Чернівецькій області прийнято податкове повідомлення-рішення від 07.02.2025 № 00000/3939/Ж10/24-13-07-02/33002057 про збільшення суми грошового зобов`язання за платежем - орендна плата з юридичних осіб на 28 684 847,26 грн; визначено суму грошового зобов`язання за податковими та/або іншими зобов`язаннями - 22 947 877,81 грн, за штрафними (фінансовими) санкціями (штрафами) - 5 736 969,45 грн.
Судами попередніх інстанцій також установлено, що в матеріалах справи містяться висновки судового експерта від 27.12.2024 № 444/12.2024, від 04.03.2025 № 479/03.2025, від 12.06.2025 № 535/06.2025 за результатами проведених земельно-технічних експертиз та експертиз з питань землеустрою, що стосуються земельної ділянки загальною площею 13,5373 га з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008, проведенні на замовлення позивача.
Предметом розгляду у справі № 926/2555/25, є позовні вимоги ТОВ «Ріал Транс» про визнання недійсним договору № 1669, визнання недійсним додаткового договору № 5/1699, визнання припиненими зобов`язання ТВ «Ріал Траст» перед Чернівецькою міською радою з оплати орендної плати за договором № 1669, на загальну суму 22 947 877,81 грн.
Частково задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив із того, що при передачі в оренду земельної ділянки площею 13,5373 га з кадастровим номером 7310136600:32:002:0008 з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, позивачем фактично передано в оренду землі різних категорій, які усупереч вимогам земельного законодавства об`єднані в одну земельну ділянку; частина спірної земельної ділянки загальною площею 4,8188 га є землями водного фонду та рекреаційного призначення, які не можуть використовуватися за цільовим призначенням всієї спірної земельної ділянки; фактична площа переданої в оренду земельної ділянки не відповідає площі, зазначеній у договорі оренди; передача в оренду частини земельної ділянки площею 4,8188 га мало наслідком завищення орендної плати. Ураховуючи зазначені обставини, суд першої інстанції дійшов висновку, що договір № 1669 та додатковий договір № 5/1699 в оспорюваних частинах є таким, що не відповідають вимогам закону, порушують майнові, фінансові права та інтереси позивача.
Разом з тим, ураховуючи те, що у разі задоволення позовної вимоги про визнання припиненими зобов`язання з оплати орендної плати в розмірі 22 947 877,81 грн за період з 01.01.2023 по 31.10.2024 судом фактично будуть встановлені преюдиційні обставини щодо наявності такої заборгованості, які є предметом розгляду у іншій справі № 926/428/23, суд першої інстанції дійшов висновку, що така позовна вимога не підлягає задоволенню. 
При цьому, розглянувши клопотання відповідача про застосування до вимог позивача наслідків спливу позовної давності, суд першої інстанції виснував про відсутність підстав для його задоволення з огляду на те, що про порушення свого права ТОВ «Ріал Траст» дізнався після отримання висновків експерта за результатами проведених у 2024-2025 роках земельно-технічних експертиз та експертиз з питань землеустрою, з яких йому і стало відомо про невідповідність договору № 1669, на момент його укладення, чинному законодавству. 
Переглядаючи в апеляційному поряду рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції погодився з його висновком про наявність правових підстав для визнання недійсними договору № 1669 та додаткового договору № 5/1669 в оспорюваних частинах, оскільки такі договори на момент їх укладення суперечили вимогам чинного законодавства через те, що предметом оренди таких договорів є земельні ділянки, в межах яких в супереч вимогам земельного і водного законодавства було об`єднано земельні ділянки, що належать до різних категорій земель; а також з висновком про відсутність підстав для задоволення позовних вимог про визнання припиненим зобов`язань щодо сплати орендної плати, оскільки зобов`язання позивача щодо сплати орендної плати за договором від 03.02.2025 № 1669 у розмірі 22 947 877,81 грн за період з 01.01.2023 по 31.10.2024 виникли на підставі рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 у справі № 926/428/23, апеляційне провадження у якому станом на час розгляду цієї справи є зупиненим, а рішення не набрало законної сили.
Разом з цим, проаналізувавши предмет та підстави позову, враховуючи презумпцію можливості та обов`язку особи знати про стан своїх прав, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що позивач повинен був дізнатися про порушення своїх прав ще у момент укладення договору № 1669, оскільки умовами договору чітко визначено площі земельної ділянки, яка передавалася у користування та її цільове призначення. Більше того, встановлення меж землекористування та складання проєкту відведення земельної ділянки в оренду для будівництва котеджного містечка по вул. Чорновола в м. Чернівцях, здійснювалося на замовлення ТОВ «Ріал Транс», що є підставою для застосовування позовної давності та наслідків її спливу, шляхом відмови у задоволенні позовних вимог про визнання недійсними в оспорюваних частинах договору № 1669 та додаткового договору № 5/1669.
Зі змісту касаційної скарги ТОВ «Ріал Транс» вбачається, що предметом касаційного оскарження є постанова суду апеляційної інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання недійсними в оспорюваних частинах договору № 1669 та додаткового договору № 5/1669.
Так, обґрунтовуючи у поданій касаційній скарзі підставу касаційного оскарження, передбачену пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, ТОВ «Ріал Транс» послалось на неврахування судом апеляційної інстанції при вирішенні питання щодо застосування наслідків спливу позовної давності висновків щодо застосування статей 257, 261, 267 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), викладених у постановах Верховного Суду від 13.02.2019 у справі № 913/112/18, від 19.05.2020 у справі № 908/1102/19, від 24.11.2021 у справі № 201/423/19, від 10.01.2024 у справі № 911/2653/17 (756/15873/16), у постановах Верховного Суду України від 16.11.2016 у справі № 6-2469цс16, від 29.10.2014 у справі № 6-152цс14.
За доводами скаржника, судом апеляційної інстанції не враховано, що висновки судового експерта можуть бути однією із підстав усвідомлення позивачем порушення його прав (коли він міг довідатися), що і є відправною точкою для відліку позовної давності. Крім того, застосувавши наслідків спливу позовної давності і до позовної вимоги про визнання недійсним в оспорюваній частині додаткового договору від 27.11.2024 № 5/1669, суд апеляційної інстанції не врахував, що позовна давність за цією вимогою не пропущена.
Також, у поданій касаційній скарзі скаржник посилається на незастосування судом апеляційної інстанції положень частини 5 статті 267 ЦК України, в той час як є усі підстави для безумовного визнання поважними причини пропуску позивачем позовної давності. 
Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права (частина 1). Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (частина 2).
Верховний Суд, розглянувши касаційну скаргу ТОВ «Ріал Транс» в межах її доводів та вимог, виходить із такого.
Вирішуючи спір у справі, що розглядається, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що надання в оренду земельних ділянок в межах яких було об`єднано земельні ділянки, що належать до різних категорій земель, є незаконним, оскільки суперечить вимогам земельного і водного законодавства. Такий висновок суду апеляційної інстанції не є предметом оскарження у поданій ТОВ «Ріал Транс» касаційній скарзі.
Разом з тим, суд апеляційної інстанції відмовив у задоволенні позовних вимог про визнання недійсними в оспорюваних частинах договору № 1669 та додаткового договору № 5/1669 у зв`язку з пропуском позивачем позовної давності, що і є предметом оскарження у поданій ТОВ «Ріал Транс» касаційній скарзі.
Застосування інституту позовної давності є одним з інструментів, який забезпечує дотримання принципу юридичної визначеності, тому, вирішуючи питання про застосування позовної давності, суд має повно з`ясувати усі обставини, пов`язані з фактом обізнаності та об`єктивної можливості особи бути обізнаною щодо порушення її прав та законних інтересів, ретельно перевірити доводи учасників справи у цій частині, дослідити та надати належну оцінку наданим ними в обґрунтування своїх вимог та заперечень доказів.
Позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу (стаття 256 ЦК України).
Відповідно до частин 3 та 4 статті 267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.
Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (стаття 257 ЦК України).
Якщо позовні вимоги господарським судом визнано обґрунтованими, а стороною у справі заявлено про сплив позовної давності, суд зобов`язаний застосувати до спірних правовідносин положення статті 267 ЦК України і вирішити питання про наслідки такого спливу (тобто або відмовити в позові у зв`язку зі спливом позовної давності, або за наявності поважних причин її пропущення - захистити порушене право, але в будь-якому разі вирішити спір з посиланням на зазначену норму).
Перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила (частина 1 статті 261 ЦК України).
Для визначення моменту виникнення права на позов важливими є як об`єктивні (сам факт порушення права), так і суб`єктивні (особа довідалася або повинна була довідатись про це порушення) чинники.
Аналіз стану поінформованості особи, вираженого дієсловами «довідалася» та «могла довідатися» у статті 261 ЦК України, дає підстави для висновку про презумпцію можливості та обов`язку особи знати про стан своїх майнових прав, а тому доведення факту, через який позивач не знав про порушення свого цивільного права і саме з цієї причини не звернувся за його захистом до суду, недостатньо. 
Подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 24.11.2021 у справі № 201/423/19, постановах Верховного Суду України від 16.11.2016 у справі № 6-2469цс16, від 29.10.2014 у справі № 6-152цс14, на які посилається скаржник у касаційній скарзі.
Позивач повинен також довести той факт, що він не міг дізнатися про порушення свого цивільного права, що також випливає із загального правила, встановленого статтею 74 ГПК України, про обов`язковість доведення стороною спору тих обставин, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Відповідач, навпаки, мусить довести, що інформацію про порушення можна було отримати раніше.
Для застосування позовної давності за заявою сторони у спорі суд має дослідити питання її перебігу окремо за кожною звернутою до цієї сторони позовною вимогою, і залежно від установленого дійти висновку про те, чи спливла позовна давність до відповідних вимог (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16).
Перевіряючи дотримання ТОВ «Ріал Транс» строку позовної давності, суд апеляційної інстанції встановив, що позивач міг і повинен був дізнатися про порушення своїх прав в момент укладення договору № 1669, оскільки умовами договору чітко визначено площу земельної ділянки, що передавалася йому у користування за цим договором, її цільове призначення, а також категорії земель, які знаходяться в межах цієї земельної ділянки. Крім того, судом апеляційної інстанції установлено, що встановлення меж землекористування та складання проєкту відведення земельної ділянки в оренду для будівництва котеджного містечка по вул. Чорновола в м. Чернівцях здійснювалося у 2004 році на замовлення ТОВ «Ріал Транс», що також свідчить про наявність у позивача об`єктивної можливості дізнатися про порушення його прав.
Ураховуючи наведене, суд касаційної інстанції погоджується з висновками суду апеляційної інстанції про наявність підстав для застосування наслідків спливу позовної давності до позовної вимоги про визнання недійсним в оспорюваній частині договору № 1669 та відповідно про відмову у її задоволенні.
При цьому, суд апеляційної інстанції правомірно зазначив, що проведення на замовлення позивача у 2024-2025 роках земельно-технічних експертиз та експертиз з питань землеустрою, з яких, за доводами ТОВ «Ріал Транс», йому і стало відомо про невідповідність договору № 1669, на момент його укладення, чинному законодавству, не є належними доказами поважності причин пропуску позовної давності, з огляду на те, що позивачем не обґрунтовано неможливості проведення відповідних експертиз в межах визначеного строку, а про порушення норм земельного та водного законодавства, які є загальновідомими, було відомо позивачу в момент укладення цього договору.
Разом з цим, як вбачається з матеріалів справи, звертаючись до суду з позовом, позивач просив визнати в оспорюваній частині недійсним як договір № 1669, так і додатковий договір № 5/1669.
Однак, зі змісту оскаржуваної постанови суду апеляційної інстанції вбачається, що відмовляючи у задоволенні позовної вимоги про визнання недійсним в оспорюваній частині додаткового договору № 5/1669 у зв`язку з пропуском ТОВ «Ріал Транс» позовної давності, суд апеляційної інстанції взагалі не дослідив питання її перебігу за цією позовною вимогою та жодним чином не обґрунтував підстави застосування наслідків спливу позовної давності до такої позовної вимоги.
За таких обставин, висновок суду апеляційної інстанції про відмову у задоволенні позовної вимоги про визнання недійсним в оспорюваній частині додаткового договору № 5/1669 є передчасним, зробленим без урахування наведених вище правових позицій Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду та належного з`ясування обставин справи, всебічної та повної оцінки доводів позивача та сукупності наявних в матеріалах справи доказів. 
Таким чином, при розгляді касаційної скарги підтвердилась підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, що є підставою для скасування оскаржуваного судового рішення. 
Доводи касаційної скарги про порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права у зв`язку з недопуском адвоката Балицького О. П. до участі у розгляду справи (не підтвердив свої повноваження) не свідчать про обмеження права ТОВ «Ріал Транс» на доступ до суду за обставин, коли ТОВ «Ріал Транс» було подано відзив на апеляційну скаргу Чернівецької міської ради.
Завданням національних судів є забезпечення належного вивчення документів, аргументів і доказів, представлених сторонами (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Ван де Гурк проти Нідерландів»).
Європейський суд з прав людини неодноразово зазначав, що навіть якщо національний суд володіє певною межею розсуду, віддаючи перевагу тим чи іншим доводам у конкретній справі та приймаючи докази на підтримку позицій сторін, суд зобов`язаний мотивувати свої дії та рішення (рішення Європейського суду з прав людини «Олюджіч проти Хорватії»). 
Загальними вимогами процесуального законодавства визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову.
Отже, відхиляючи будь-які доводи сторін чи спростовуючи подані стороною докази, господарський суд повинен у мотивувальній частині рішення навести правове обґрунтування і ті доведені фактичні обставини, з огляду на які ці доводи або докази не взято до уваги судом.
За змістом частини 1 статті 237 ГПК України при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема, такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.
У зв`язку з наведеним, ухвалена судом апеляційної інстанції постанова у наведеній вище частині зазначеним вимогам процесуального закону не відповідає, а тому її не можна визнати законною і обґрунтованою. 
Водночас суд касаційної інстанції згідно з частиною 2 статті 300 ГПК України не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. 
Згідно з пунктом 2 частини 1 статті 308 ГПК України передбачено, що суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема, за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції (частина 4 статті 310 ГПК України).
З огляду на те, що для вирішення спору по суті необхідно встановити наведені вище обставини та надати оцінку доводам та доказам, враховуючи положення пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК України, Верховний Суд дійшов висновку, що оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції підлягає частковому скасуванню з направленням справи у цій частині на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Ураховуючи наведене, касаційна скарга ТОВ «Ріал Транс» підлягає частковому задоволенню, а постанова суду апеляційної інстанції в частині відмови у задоволенні позовної вимоги про визнання недійсним додаткового договору № 5/1669 - скасуванню з направленням справи у цій частині на новий розгляд до суду апеляційної інстанції. В решті постанова суду апеляційної інстанції підлягає залишенню без змін.
Оскільки суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат не здійснюється (частина 14 статті 129 ГПК України).
За результатами нового розгляду має бути вирішено й питання щодо розподілу судових витрат у справі.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» задовольнити частково.
2. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 27.04.2026 у справі № 926/2555/25 скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» про визнання недійсним додаткового договору № 5/1669 від 27.11.2024 до договору оренди землі № 1669 від 03.02.2005, укладеного між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» (орендар) в частині та в частині розподілу судового збору, а справу № 926/2555/25 у зазначеній частині передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
3. В решті постанову Західного апеляційного господарського суду від 27.04.2026 у справі № 926/2555/25 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя І. С. Берднік
Судді: В. А. Зуєв
І. С. Міщенко