КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

справа № 753/2610/23
провадження № 22-ц/824/4897/2026

ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 червня 2026 року м. Київ
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів:
судді - доповідача Кирилюк Г. М.
суддів: Рейнарт І. М., Ящук Т. І.
при секретарі Черняк Д. Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Новобудова», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання недійсним договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Дарницького районного суду міста Києва від 12 вересня 2025 року в складі судді Осіпенко Л. М., 

встановив:

22.05.2023 ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Новобудова» (далі - ТОВ «Новобудова»), ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , в якому просив визнати недійсним договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 27.12.2019 №35, укладений між ТОВ «Новобудова» та співвласниками багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 в особі ОСОБА_3., ОСОБА_2., ОСОБА_4 . 
Позовна заява мотивована тим, що він є власником квартири АДРЕСА_2 .
В провадженні Дарницького районного суду м. Києва перебуває цивільна справа за позовом ТОВ «Новобудова» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за житлово-комунальні послуги за період з 01.01.2020 до 01.02.2023 в сумі 6 530 грн. 
Вважає, що нарахування заборгованості є безпідставним, оскільки договір №35 від 27.12.2019 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком укладений ТОВ «Новобудова» і підписаний від імені співвласників багатоквартирного будинку особами, які не мали повноважень на підписання цього договору. 
Зазначив, що ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , ОСОБА_4 при підписанні оспорюваного договору діяли на підставі Протоколу Зборів співвласників багатоквартирного будинку від 20 листопада 2019 року. 
Збори співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 20 листопада 2019 року були ініційовані та проведені із порушенням вимог Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» №417 від 14.05.2015 року, оскільки: не було дотримано процедури належного повідомлення всіх співвласників про їх проведення та за відсутності кворуму; при оформленні протоколу результат підрахунку голосів було викривлено. 
Отже, протокольне рішення співвласників багатоквартирного будинку від 20 листопада 2019 року за результатами голосування , в якому взяли участь власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом не перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, вважається не прийнятим зборами співвласників багатоквартирного будинку. 
Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 12 вересня 2025 року в задоволенні позову відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що заявлена позовна вимога визнання недійсним договору № 35 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 27 грудня 2019 року, сторонами якого є ТОВ «Новобудова», та співвласники багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , безпосередньо стосується не тільки прав та обов`язків відповідачів ТОВ «Новобудова», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , а також інших співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , які не залучені до участі у справі у якості співвідповідачів, тобто позивачем неправильно визначено суб`єктний склад відповідачів.
Неналежний суб`єктний склад відповідачів є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову у зв`язку з пред`явленням позову до неналежного відповідача.
25.11.2025 ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Дарницького районного суду м. Києва від 12 вересня 2025 року і ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги. Стягнути судові витрати, в тому числі витрати на правничу допомогу, понесені позивачем у суді першої та апеляційної інстанцій.
Вважає, що вказане судове рішення підлягає скасуванню, оскільки суд першої інстанції неповно з`ясував обставини, що мають значення для справи, допустим порушення норм процесуального права та неправильно застосував норми матеріального права. 
Не вважає, що інші співвласники багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , крім підписантів договору, порушили його права і мають нести відповідальність у якості співвідповідачів. 
Погоджується, що сторонами оспорюваного договору є ТОВ «Новобудова» і співвласники багатоквартирного будинку. Відповідач обрав спосіб досягнення своєї мети - бути управителем багатоквартирного будинку, шляхом фальсифікацій результатів голосування зборів співвласників багатоквартирного будинку. Договір про надання послуг з управління багатоквартирного будинку було підписано призначеними за бажанням ТОВ «Новобудова» «представниками», а не окремо кожним із співвласників багатоквартирного будинку, які могли би, при підписанні договору, ідентифікувати договір, як такий, що не відповідає чинному законодавству, порушує їх права. 
Суд першої інстанції не дослідив та не надав правової оцінки наданим письмовим доказам та показанням свідків щодо фактів фальсифікацій листків письмового опитування при проведенні організованих відповідачем загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , відсутності повноважень на підписання договору співвідповідачами, фактів порушення відповідачем чинного законодавства при укладенні договору.
У разі встановлення відсутності волевиявлення особи на укладання спірного правочину такий договір має бути визнаний недійсним. 
Оскаржуваний договір, укладений між ТОВ «Новобудова» та співвласниками багатоквартирного будинку, підписаний неналежними особами (співвідповідачами у справі) від імені співвласників багатоквартирного будинку без необхідних повноважень, в момент підписання договору сторонами договору допущені порушення ст. 203, 215, 525, 638 ЦК України, Закону України від 14 травня 2015 року № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку», який є профільним законом, яким врегульовано правові, організаційні й економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання й управління, Постанови Кабінету Міністрів України від 05 вересня 2018 року № 712 «Про затвердження Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком», що є підставою для визнання його недійсним.
В свою чергу, відповідачем доводи не було спростовано, не було надано відповідних доказів.
Більшість співвласників багатоквартирного будинку не були проінформовані про дату, час та місце проведення зборів, і, як наслідок, на зборах були присутні всього 12 уповноважених співвласників, а далі управління процесом голосування на зборах перейшло до консьєржів під`їздів будинку, яким було роздано листки письмового опитування, продовжуючи порушувати порядок проведення письмового опитування, передбачений ч. 8 ст. 10 Закону №417, оскільки письмове опитування співвласників мало проводитися ініціативною групою та іншими співвласниками за бажанням.
Відповідачем не спростовано порушення прав позивача також при виборі управителя багатоквартирного будинку. Всупереч вимогам закону, рішення загальних зборів багатоквартирного будинку було прийнято за відсутності кворуму (50% + 1 голос), про що позивачем суду першої інстанції були надані усі належні та допустимі докази, які не були досліджені та оцінені судом.
15.12.2025 ТОВ «Новобудова» подало відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення Дарницького районного суду міста Києва від 12 вересня 2025 року залишити без змін.
ТОВ «Новобудова» вважає оскаржуване судове рішення таким, що відповідає вимогам діючого законодавства України. 
Зазначає, що ініціювання процедури проведення зборів, визначення управителя. Визначення осіб, які будуть уповноважені підписати договір з управителем та затвердження умов договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком відноситься до виключної компетенції співвласників багатоквартирного будинку. Саме співвласники визначають дату зборі, проводять їх, оформлюють протокол загальних зборів, у якому визначають результати голосування, а також, у випадку не обрідності, проводять письмове опитування та оформлюють листки опитування. Особа, яка за результатами зборів визначена управителем, та з якою вирішено укласти договір про управління багатоквартирним будинком відповідно до закону не бере участі у зборах співвласників багатоквартирного будинку та не здійснює голосування або оформлення результатів голосування. Також управитель не уповноважений здійснювати перевірку протоколів загальних зборів на предмет відповідності вимогам законодавства. 
Встановивши, що рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 щодо затвердження умов договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком та обрання уповноважених осіб від співвласників багатоквартирного будинку на підписання договору з управління, оформлене протоколом зборів співвласників багатоквартирного будинку від 05 грудня 2019 року, приймалися співвласниками багатоквартирного будинку, можна встановити, що належними відповідачами у справі є саме співвласники багатоквартирного будинку, які приймали оспорювані рішення.
Аналогічний висновок зроблений Верховним Судом в постанові від 12 червня 2023 року у справі №690/638/21.
Крім того, у постанові Верховного Суду від 27 січня 2021 року у справі №463/1540/14-ц, суд зробив висновок, що у справі за позовом заінтересованої особи про визнання недійсним договору належними відповідачами є сторони оспорюваного договору ( а саме співвласники багатоквартирного будинку). 
Відповідачі ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 не є стороною оспорюваного договору, а лише підписали його від імені та в інтересах співвласників на підставі прийнятого співвласниками рішення. 
Враховуючи те, що інші співвласники багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , які приймали рішення щодо у кладення спірного договору, до участі у цій справі як співвідповідачі не залучені, заяв чи клопотань про залучення останнім позивачем не завлено, можна дійти висновку , що судом першої інстанції обґрунтовано відмовлено в задоволенні позову у зв`язку із неналежним складом учасників справи. 
Позивач не надав доказів, що інші співвласники підтримують його позицію та бажають визнання укладеного договору недійсним. Наведене свідчить, що реалізувавши своє право позивач може порушити права інших співвласників, яких умови договору влаштовують та за які вони голосували. 
Доказів того, що співвласники будинку заперечують проти визначення управителем будинку ТОВ «Новобудова» та уповноважили позивача вживати заходи щодо його відкликання, а також до визнання договору на управління недійсним, в якому зазначений обсяг повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком, перелік та розмір витрат на управління багатоквартирним будинком, позивачем не надано. 
Оскільки оскаржуваний договір стосується управління багатоквартирним будинком, що здійснюється його співвласниками спільно, суд першої інстанції обґрунтовано зробив висновки, що заявлені позивачем вимоги безпосередньо стосуються прав та інтересів кожного співвласника будинку. 
В судовому засіданні представник ТОВ «Новобудова» - Яценко Т. Ю. просила в задоволенні апеляційної скарги відмовити.
Інші учасники в судове засідання не з`явились, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.
25.03.2026 ОСОБА_1 звернувся до суду з заявою, в якій просив розглянути справи без його участі (а.с.126, 127 т.4)
Переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
Як вбачається з свідоцтва про право власності від 19.06.2006, квартира АДРЕСА_3 , належить ОСОБА_1 на праві приватної власності. 
За змістом Протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку, проведених 20 листопада 2019 року за місцезнаходженням: АДРЕСА_1 : 
визначено ТОВ « Новобудова» управителем багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 та уповноважено його подати на зберігання протокол зборів до органу місцевого самоврядування;
затверджено умови договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком АДРЕСА_1 ;
обрано уповноважених осіб співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору на управління багатоквартирним будинком, а саме ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , ОСОБА_4 ; уповноважені особи можуть діяти як кожен окремо, так і всі разом
уповноважено ТОВ «Новобудова» на укладення з підрядною організацією договору про надання послуг з вивезення твердих побутових відходів на умовах погоджених сторонами та здійснювати розрахунки зі співвласниками за спожиті послуги (т. 1 а.с. 17-23).
Рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку, оформлене протоколом зборів співвласників багатоквартирного будинку від 05.12.2019, не було предметом оскарження у даній справі та воно є чинним. 
27 грудня 2019 року між ТОВ «Новобудова» (управитель) в особі генерального директора ОСОБА_6 з однієї сторони, та співвласниками багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 в особі ОСОБА_3 (кв. АДРЕСА_4 ), ОСОБА_2 (кв. АДРЕСА_5 ), ОСОБА_4 (кв. АДРЕСА_6 ), що діють на підставі Протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку від 20 листопада 2019 року, з іншої сторони, укладено договір №35 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (т. 1 а. с. 9- 10).
За умовами вказаного договору управитель зобов`язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , а співвласники зобов`язуються оплачувати послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору ( п. 1 договору). 
Вказаним договором також визначено ціну послуги з управління та порядок оплати послуг з управління ( п. 10, 11, 12 договору).
Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулювання правових, організаційних та економічних відносин, пов`язаних з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління визначено Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку (далі - Закон № 417-VІІІ).
Статтею 4 Закону № 417-VІІІ визначено, що власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава. Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку. Якщо квартира або нежитлове приміщення належить більш як одному співвласникові, реалізація прав та виконання обов`язків співвласниками квартири або нежитлового приміщення, включаючи участь в управлінні багатоквартирним будинком, здійснюються в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності.
Частиною першою статті 6 Закону № 417-VІІІ передбачено, що співвласники мають право, зокрема, брати участь в управлінні багатоквартирним будинком особисто або через представника.
Управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку) (частина перша статті 9 Закону № 417-VІІІ).
Відповідно до частин першої, другої статті 10 Закону № 417-VІІІ співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, зокрема, визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем; обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням; визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком.
Позивач посилався на те, що ТОВ «Новобудова» звернулось до суду з позовом про стягнення заборгованості за житлово-комунальні послуги на підставі договору №35 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 27 грудня 2019 року. Оскільки вказаний договір від імені співвласників багатоквартирного будинку було підписано неуповноваженими особами, з огляду на порушення порядку скликання, проведення та оформлення результатів загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку від 20 листопада 2019 року, наявні підстави для визнання його недійсним. 
Як вбачається зі змісту протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку, проведених 20.11.2019, який було оформлено 05.12.2019, загальна кількість співвласників багатоквартирного будинку 306 осіб. У зборах взяли участь особисто та/або через представників співвласники в кількості 12 осіб. У письмовому опитуванні взяли участь особисто та/або через представників співвласники в кількості 160 осіб.
27 грудня 2019 року між ТОВ «Новобудова» в особі генерального директора ОСОБА_6 та співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: та співвласниками багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 в особі ОСОБА_3 (кв. АДРЕСА_4 ), ОСОБА_2 (кв. АДРЕСА_5 ), ОСОБА_4 (кв. АДРЕСА_6 ), що діють на підставі Протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку від 20 листопада 2019 року, з іншої сторони, укладено договір №35 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. 
Доводи позивача, про те, що в справі про визнання договору №35 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 27 грудня 2019 року недійсним ним було визначено належним склад відповідачів в особі підписантів: ТОВ «Новобудова», ОСОБА_3 , ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , а інші співвласники багатоквартирного будинку його права не порушували, а тому ним визначено належний склад відповідачів, є необґрунтованими. 
Так, Верховний Суд у своїх постановах, зокрема від 23 вересня 2020 року в справі № 175/1753/17, від 20 травня 2020 року в справі № 591/4618/16-ц, від 27 серпня 2020 року в справі № 371/986/16-ц, зазначив: «Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи, чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість заінтересованої особи законно реалізувати свої права.
Аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що правові наслідки вчинення недійсного правочину насамперед стосуються прав та інтересів осіб, які є сторонами за таким договором.
Таким чином, під час вирішення спорів щодо встановлення недійсності правочину судам необхідно перевірити склад учасників процесу та з`ясувати коло осіб, на яке поширюються наслідки недійсності укладеного правочину».
Отже, визнання недійсним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинку, укладеного між ТОВ «Новобудова» та співвласниками багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , може вплинути на право співвласників, пов`язане з управлінням будинком, яка включає утримання спільного майна, купівлю поточної енергії для забезпечення функціонування спільного майна, поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку тощо, яке здійснюється ними спільно та безпосередньо стосується прав та інтересів кожного співвласника будинку. 
За таких підстав суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що належними відповідачами у справі є саме співвласники багатоквартирного будинку, які приймали оспорюване рішення, та від імені яких діяли ОСОБА_3 (кв. АДРЕСА_4 ), ОСОБА_2 (кв. АДРЕСА_5 ), ОСОБА_4 (кв. АДРЕСА_6 ) при укладенні договору управління багатоквартирним будинком від 27 грудня 2019 року №35.
Враховуючи те, що співвласники багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , до участі у цій справі як співвідповідачі не залучені, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відмову в задоволенні позову у зв`язку із неналежним складом відповідачів. 
Доводи відповідача про те, що суд першої інстанції не дослідив та не надав правової оцінки наданим письмовим доказам та показанням свідків щодо фактів фальсифікацій листків письмового опитування при проведенні організованих відповідачем загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , відсутності повноважень на підписання договору співвідповідачами, фактів порушення відповідачем чинного законодавства при укладенні договору підлягають відхиленню, оскільки висновки суду по суті вирішення спору про обґрунтованість/необґрунтованість вимог позову мають бути зроблені за належного суб`єктного складу його учасників. 
Враховуючи наведене, суд першої інстанції правильно визначив наявність правових підстав для відмови у задоволенні позовних вимог. 
Доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують та не дають підстав для скасування судового рішення, яке постановлено з дотриманням вимог закону.
Відповідно до статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення - без змін.
Оскільки апеляційна скарга залишається без задоволення, то відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України в такому разі розподіл судових витрат не проводиться.
Керуючись ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без змін.
Рішення Дарницького районного суду міста Києва від 12 вересня 2025 року залишити без задоволення.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 24.07.2026.

Суддя - доповідач Г. М. Кирилюк

Судді: І. М. Рейнарт

Т. І. Ящук