Справа № 522/24343/23-Е
Провадження № 2/522/2474/26
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 червня 2026 року м. Одеса

Приморський районний суду м. Одеси у складі:
головуючої – судді Косіциної В.В.,
за участі секретаря судового засідання – Гресько Б.Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Катерининська 62» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс», ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про визнання договору іпотеки недійсним,-
ВСТАНОВИВ:
25 грудня 2023 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшла позовна заява Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Катерининська 62» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс», ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про визнання договору іпотеки недійсним, у якій позивач просить суд визнати недійсним договір іпотеки від 07 травня 2008 року №PM-SME502/100/2008, укладений між Закритим акціонерним товариством «ОТП БАНК» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу – Плигіною Жанною Олександрівною, реєстровий номер – 3839.
За результатами автоматизованого розподілу справи між суддями, справа передана на розгляд судді Павлик І.А.
Разом із позовом надійшла заява про забезпечення позову, у якій заявник просив накласти арешт на квартиру АДРЕСА_1 та накласти заборону органам, що проводять державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно здійснювати реєстраційні дії відносно вказаного об`єкта нерухомого майна.
Ухвалою суду від 27 грудня 2023 року у задоволенні заяви про забезпечення позову – відмовлено.
Ухвалою суду від 29 грудня 2023 року позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі. Встановлено, що розгляд справи здійснюватиметься в порядку загального позовного провадження. Надано відповідачам 15-ти денний строк для подання відзиву. Підготовче засідання по справі призначено на 20 лютого 2024 року.
19 лютого 2024 року до Приморського районного суду м. Одеси від представника ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.
20 лютого 2024 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшла заява представника позивача про відкладення розгляду справи.
У підготовче засідання, призначене на 20 лютого 2024 року учасники справи – не з`явилися. Наступне підготовче засідання призначено на 21 березня 2024 року.
20 березня 2024 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшло клопотання представника ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» про зупинення провадження у справі, у якому заявник просив зупинити провадження у справі до моменту набрання законної сили рішенням у справі №522/18041/20.
20 березня 2024 року до Приморського районного суду м. Одеси від ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» надійшов відзив, у якому відповідач просив застосувати строк позовної давності та відмовити у задоволенні позову.
У підготовче засідання, призначене на 21 березня 2024 року учасники справи – не з`явилися. Наступне підготовче засідання призначено на 14 травня 2024 року.
У підготовче засідання, призначене на 14 травня 2024 року з`явився представник позивача. Інші учасники справи у підготовче засідання – не з`явилися. Ухвалою суду, занесеною до протоколу судового засідання відкладено розгляд справи на 25 червня 2024 року.
У підготовче засідання, призначене на 14 травня 2024 року з`явився представник позивача. Інші учасники справи у підготовче засідання – не з`явилися. Ухвалою суду, занесеною до протоколу судового засідання відкладено розгляд справи на 25 липня 2024 року.
У підготовче засідання, призначене на 25 липня 2024 року учасники справи – не з`явилися. Наступне підготовче засідання призначено на 03 жовтня 2024 року.
У підготовче засідання, призначене на 03 жовтня 2024 року учасники справи – не з`явилися. Ухвалою суду від 03.10.2024 клопотання представника ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» про зупинення провадження – задоволено, провадження у справі зупинено до моменту набрання рішенням у справі №522/18041/20 законної сили.
Постановою Одеського апеляційного суду від 18.09.2025 ухвалу Приморського районного суду м. Одеси від 03.10.2024 року – скасовано, а справу направлено до суду першої інстанції для продовження розгляду.
Ухвалою суду від 06 листопада 2025 року справу прийнято до провадження. Підготовче засідання призначено на 09 грудня 2025 року.
У підготовче засідання, призначене на 09 грудня 2025 року з`явився представник позивача. Інші учасники справи у підготовче засідання – не з`явилися. Ухвалою суду, занесеною до протоколу судового засідання відкладено розгляд справи на 22 січня 2026 року.
У підготовче засідання, призначене на 22 січня 2026 року учасники справи – не з`явилися. Ухвалою суду від 22 січня 2026 року закрито підготовче провадження у справі. Справу призначено до судового розгляду на 26 лютого 2026 року.
У судове засідання, призначене на 26 лютого 2026 року з`явився представник позивача. Інші учасники справи у підготовче засідання – не з`явилися. Відкладено розгляд справи на 25 березня 2026 року.
На підставі розпорядження керівника апарату Приморського районного суду м. Одеси – Шарага А.О. від 06.04.2026 року №431/26, було проведено повторний автоматизований розподіл справи між суддями, за наслідками якого вона передана на розгляд судді Косіциній В.В.
Ухвалою суду від 09 квітня 2026 року справу прийнято до провадження. У зв`язку зі зміною складу суду судовий розгляд справи розпочато з початку. Судове засідання призначено на 05 травня 2026 року.
У судове засідання, призначене на 05 травня 2026 року з`явився представник позивача та представник ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС». Інші учасники справи у судове засідання – не з`явилися, хоча належним чином повідомлялися про дату, час та місце судового розгляду. Ухвалою суду, занесеною до протоколу судового засідання відкладено розгляд справи на 11 червня 2026 року.
У судове засідання, призначене на 05 травня 2026 року з`явився представник позивача та представник ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС». Інші учасники справи у судове засідання – не з`явилися, хоча належним чином повідомлялися про дату, час та місце судового розгляду. Ухвалою суду, занесеною до протоколу судового засідання суд перейшов до стадії ухвалення рішення. Встановлено, що текст рішення будо проголошено 22 червня 2026 року.
Суд дослідивши матеріали справи встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків.
ОСОБА_2 на праві власності належало приміщення горища у будинку АДРЕСА_2 , що підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 04.12.2007 №16915425.
07 травня 2008 року між ЗАТ «ОТП БАНК» та ОСОБА_2 було укладено договір іпотеки №PM-SME502/100/2008, предметом якого виступило приміщення горища за адресою: АДРЕСА_2 . 
02 липня 2013 року між ПАТ «ОТП Банк» та ТОВ «ОТП Факторинг Україна» було укладено договір факторингу №б/н та договір відступлення прав вимоги №б/н, згідно яких банк відступив, а товариство прийняло право вимоги за вказаним кредитним договором № СМ-SME502/100/2008 від 07 травня 2008 року та договором іпотеки №РМ- SME502/100/2008 від 07 травня 2008 року.
27 січня 2021 року між ТОВ «ОТП Факторинг Україна» та ТОВ «ДіджиФінанс» було укладено Договір відступлення прав вимоги за Договорами іпотеки, відповідно до якого ТОВ «ОТП Факторинг Україна» відступило ТОВ «ДіджиФінанс», а ТОВ «ДіджиФінанс» набуло право вимоги заборгованості за Іпотечним договором №РМ-SME520/100/2008 від 07.05.2008 року, укладеного між ЗАТ «ОТП Банк», правонаступником якого є ТОВ «ОТП Факторинг Україна», та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лапкевич Т.В., за реєстровим №160.
Вказане підтверджується постановою КЦС ВС від 01 квітня 2026 року у справі №522/18041/20.
Постановою Одеського апеляційного суду від 24 квітня 2024 року у справі №522/18066/20 витребувано із чужого незаконного володіння ОСОБА_3 , РНОКПП НОМЕР_1 , горище, яке увійшло до складу квартири АДРЕСА_1 . Зобов`язано ОСОБА_3 , РНОКПП НОМЕР_1 , повернути горище у спільну власність власників квартир у будинку АДРЕСА_2 шляхом вилучення горища в натурі із загальної площі квартири АДРЕСА_1 .
Постановою Одеського апеляційного суду, якою рішення Приморського районного суду м. Одеси від 05 листопада 2021 року яким у рахунок погашення заборгованості ОСОБА_1 перед Товариством з обмеженою відповідальністю «ДіджіФінанс» за кредитним договором № СМ-SME502/100/2008 від 07.05.2008 року у розмірі 41 795, 63 дол.США, що в еквіваленті в гривні станом на 09.10.2020 року за курсом НБУ становить 1 182 130,88 грн., звернуто стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки №РМ- SME502/100/2008 від 07.05.2008 року, а саме приміщення горища, заг.пл. 150 кв.м., що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 , яке належить на праві власності ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу, укладеного 30.06.2017 року, посвідченого приватним нотаріусом ОМНО Куценко О.І., зареєстрованого в реєстрі за №1046, шляхом продажу цього майна на публічних торгах за початковою ціною, визначеною на підставі оцінки майна на рівні не нижче за звичайних ринкових цін – скасовано. Постановлено нове судове рішення, яким у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «ДіджіФінанс», як правонаступника Товариства з обмеженою відповідальністю «ОТП Факторинг Україна» до ОСОБА_3 , треті особи без самостійних вимог: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про звернення стягнення на предмет іпотеки – відмовлено.
Звертаючись до суду із позовом про визнання недійсним договору, позивач зазначає про те, що об`єкт нерухомого майна, який за оскаржуваним договором було передано в іпотеку є допоміжним приміщенням, а отже, є спільним майном співвласників, а тому, для передачі майна в іпотеку необхідна згода всіх співвласників. Проте, співвласники багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_2 згоди на передачу в іпотеку спільного майна – не надавали, а тому, існують підстави для визнання недійсним договору.
Заперечуючи проти задоволення позову, ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» зазначає, що на момент укладання договору ОСОБА_2 була єдиним власником спірного горища, інших зареєстрованих співвласників на момент укладання договору не існувало. А тому, банк покладаючись на відомості з державного реєстру, банк є добросовісним іпотекодержателем.
Проте, з такими доводами суд не може погодитися з огляду на наступне.
Статтею 41 Конституції України та статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі – Перший протокол) закріплено принцип непорушності права приватної власності, який означає право особи на безперешкодне користування своїм майном, а також право власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, на власний розсуд учиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Гарантуючи захист права власності, закон надає власнику право вимагати усунення будь-яких порушень його права, хоч би ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння.
Непорушність права власності закріплено і у статті 321 ЦК України, відповідно до частини першої якої ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Згідно з частиною першою статті 319 ЦК України власник володіє, користується та розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Відповідно до частин першої, другої статті 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.
Частиною другою статті 382 ЦК України передбачено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Отже, частина друга статті 382 ЦК України визначає правовий режим допоміжних приміщень і приміщень загального користування житлового будинку у дво- або багатоквартирному будинку. Зокрема, за власниками квартир у таких будинках на праві спільної сумісної власності закріплюються приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше ніж одну квартиру. Ця норма спрямована на встановлення порядку користування мешканцями квартир зазначеними приміщеннями та обладнанням.
Усі вказані об`єкти становлять єдине ціле з квартирами і житловим будинком, призначені вони для постійного обслуговування і забезпечення відповідної експлуатації всього будинку.
В той же час законодавство розділяє поняття допоміжного приміщення та нежитлового приміщення.
Згідно зі статтею 1 Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» багатоквартирний будинок – житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна.
Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку – приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).
Нежитлове приміщення – ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.
Спільне майно багатоквартирного будинку – приміщення загального користування (в тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Згідно з частинами першою, другою статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
Конституційний Суд України в Рішенні від 02 березня 2004 року у справі № 4-рп/2004 за конституційним зверненням ОСОБА_4 та інших громадян про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) зазначив, що, аналізуючи порушені у конституційному зверненні і конституційному поданні питання щодо права власників приватизованих і неприватизованих квартир багатоквартирних будинків та органів місцевого самоврядування і місцевих державних адміністрацій розпоряджатися допоміжними приміщеннями, а також конструктивними елементами таких будинків (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші, тощо), необхідно виходити з правової характеристики спільного майна власників квартир, конкретизованої у Законі України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Також у Рішенні від 09 листопада 2011 року у справі № 14-рп/2011 за конституційним зверненням громадянина ОСОБА_5 щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» Конституційний Суд України вказав, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям «мешканці» треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб`єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об`єкт – допоміжні приміщення. Крім того, таке функціональне призначення‚ як обслуговування дво- або багатоквартирного будинку‚ має і прибудинкова територія навколо нього, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою. З цього випливає, що допоміжне приміщення може бути розташоване і поза межами дво- або багатоквартирного будинку.
Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.
Вказане узгоджується із висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 23 жовтня 2019 року в справі № 598/175/15-ц.
Як вже було зазначено, постановою Одеського апеляційного суду від 24 квітня 2024 року у справі № 522/18066/20, яка набрала законної сили, позовну заяву ОСББ «Катериненська, 62» до ОСОБА_3 про витребування майна із чужого незаконного володіння задоволено. Витребувано із чужого незаконного володіння ОСОБА_3 горище, яке увійшло до складу квартири АДРЕСА_1 . Зобов`язано ОСОБА_3 повернути горище у спільну власність власників квартир у будинку АДРЕСА_2 шляхом вилучення горища в натурі із загальної площі квартири АДРЕСА_1 .
Також в рішенні Апеляційного суду Одеської області від 01 грудня 2016 року у справі № 2-7814/07, яке набрало законної сили, було встановлено, що горище є допоміжним приміщенням, а тому є спільною власністю співвласників будинку за адресою: АДРЕСА_2 .
З огляду на викладене, предмет за договором іпотеки від 07 травня 2008 року №PM-SME502/100/2008 був спільним майном власників багатоквартирного будинку.
Доводи ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» про те, що банк як добросовісний іпотекодержатель поклався на дані реєстру прав на нерухомість про те, що ОСОБА_2 була одноосібним власником майна, тому і уклав договір іпотеки, не заслуговують на увагу, оскільки, однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Сутність добросовісності передбачає вірність зобов`язанням, повагу до прав інших суб`єктів, обов`язок до співставлення власних та чужих інтересів, унеможливлення заподіяння шкоди третім особам.
Крім того, для приватного права притаманною є така засада як розумність. Розумність характерна та властива як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і тлумачення процесуальних норм (постанова Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року в справі № 209/3085/20, постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року в справі № 520/1185/16, постанову Верховного Суду від 16 червня 2021 року в справі № 554/4741/19).
Очевидно, що банк, діючи розумно та добросовісно, не мав жодних перешкод, для того, аби до укладення договору іпотеки, навіть без застосування спеціальних знань в галузі будівництва, переконатись в тому, що з огляду на свої об`єктивні характеристики, майно, запропоноване іпотекодавцем, як предмет іпотеки, належить до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку.
При цьому сама по собі реєстрація права власності на спірне майно не змінює його статусу допоміжних приміщень багатоквартирного будинку.
Разом із тим, маючи у своєму розпорядженні необхідну інформацію про склад майна, запропонованого іпотекодавцем як предмет іпотеки та, незважаючи на об`єктивні характеристики, погодившись прийняти його в якості забезпечення за кредитним договором, банк мав зважати на ризики подальшої долі такого майна.
Сукупність встановлених судами обставин свідчить, що поведінку банку при укладенні оспорюваного договору іпотеки не можна визнати розумною та добросовісною, як власне і дії іншої сторони цього договору.
Вказане також встановлено у постанові КЦС ВС від 01 квітня 2026 року у справі №522/18041/20, де предметом касаційного перегляду було, зокрема, наявність або відсутність підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки за договором 07 травня 2008 року №PM-SME502/100/2008, та у якій КЦС ВС погодився з висновками Одеського апеляційного суду про те, що підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки – відсутні.
Відповідно до статті 578 ЦК України майно, що є у спільній власності, може бути передане у заставу лише за згодою усіх співвласників.
Згідно з частиною другою статті 6 Закону України ?Про іпотеку? в редакції, чинній на момент укладання договору, майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості.
Відповідно до п. 43 наказу Мін`юсту «Про затвердження Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» від 03.03.2004 №20/5 в редакції, чинній на момент укладання договору, правочини щодо розпорядження майном, що є спільною сумісною власністю, які подаються для нотаріального посвідчення, підписуються всіма співвласниками цього майна або уповноваженими ними особами. При посвідченні правочинів щодо розпорядження спільним майном, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, якщо правовстановлювальний документ оформлений на одного із співвласників, нотаріус вимагає письмову згоду інших співвласників. Справжність підпису на заяві співвласників про їх згоду на укладання таких правочинів повинна бути засвідчена в нотаріальному порядку.
Оскільки, предмет іпотеки (приміщення горища у будинку АДРЕСА_2 ) є спільним майном співвласників багатоквартирного будинку, під час посвідчення вказаного договору та передачі такого майна в іпотеку необхідно було отримання нотаріально-посвідчена згода всіх співвласників багатоквартирного будинку.
В супереч цьому, на момент укладання договору не було отримано згоди співвласників багатоквартирного будинку на укладання оспорюваного договору. Доказів зворотного надано не було.
Пунктом 2 частини другої статті 16 ЦК України визначено, що способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання правочину недійсним.
Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків (стаття 202 ЦК України).
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).
Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. До спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним).
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована сторона заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя стаття 215 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, відповідно до яких зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно зі статтями 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: 
- наявність підстав для оспорювання правочину; 
- встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. 
Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці.
У постанові ВС від 29.08.2023 у справі № 910/5958/20 вказано, що відсутність порушення прав та законних інтересів позивача є самостійною, достатньою підставою для відмови у позові і не потребує перевірки обраного позивачем способу захисту і правової оцінки по суті спору.
ОСББ «КАТЕРИНИНСЬКА 62» створено співвласниками багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 . Метою створення об`єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своєї обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених чинним законодавством, що підтверджується статутом.
Оскільки, предметом оспорюваного договору є горище, що є спільним майном співвласників багатоквартирного будинку, то такий договір безпосередньо порушує права співвласників багатоквартирного будинку, від імені яких діє ОСББ «КАТЕРИНИНСЬКА 62».
Відповідно до частини третьої статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та у разі задоволення позовних вимог зазначати у судовому рішенні, у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
Як вже було встановлено судом, предметом іпотеки є горище, що є спільним майном співвласників багатоквартирного будинку.
В матеріалах справи відсутні докази, які б підтверджували те, що співвласники багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_2 надали нотаріальну згоду на передачу ОСОБА_2 горища в іпотеку.
Вказане у сукупності свідчить про те, що оспорюваний договір укладений з порушенням положень статті 578 ЦК України, статті 6 Закону України ?Про іпотеку?.
Відсутність нотаріально посвідченої згоди співвласника на передачу належної останньому частки в іпотеку є підставою для визнання такого договору недійсним. Вказане узгоджується із постановою ВС від 16 серпня 2022 року у справі № 910/15803/19.
У справі за позовом заінтересованої особи про визнання недійсним договору як відповідачі мають залучатись всі сторони правочину, а тому належними відповідачами є сторони оспорюваного договору, а не одна із них (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 01 вересня 2021 року в справі № 570/1533/20 (провадження № 61-8068св21).
Зі змісту договору вбачається, що сторонами договору є ОСОБА_2 та ЗАТ «ОТП БАНК» (правонаступником якого є ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС»).
У зв`язку з чим, саме вони є належними відповідачами у справі.
У додаткових поясненнях, відповідач просить застосувати до вказаних правовідносин строк позовної давності, зазначаючи про те, що про порушення прав ОСББ «КАТЕРИНИНСЬКА 62» стало відомо ще 15 жовтня 2020 року, тоді як до суду із позовом позивач звернувся лише 22.12.2023.
Проте, згідно зі статтею 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Згідно з ч. 1 статтею 258 ЦК України для окремих видів вимог законом може встановлюватися спеціальна позовна давність: скорочена або більш тривала порівняно із загальною позовною давністю.
Згідно з ч. 2 ст. 258 ЦК України позовна давність в один рік застосовується, зокрема, до вимог  про стягнення неустойки (штрафу, пені).
Відповідно до частини першої статті 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
Відповідно до ч.2 ст.264 ЦК України, позовна давність переривається у разі пред`явлення особою позову до одного із кількох боржників, а також якщо предметом позову є лише частина вимоги, право на яку має позивач.
Якщо позовні вимоги судом визнано обґрунтованими, а стороною у справі заявлено про сплив позовної давності, суд зобов`язаний застосувати до спірних правовідносин положення статті 267 ЦК України і вирішити питання про наслідки такого спливу (тобто або відмовити в позові у зв`язку зі спливом позовної давності, або за наявності поважних причин її пропущення - захистити порушене право, але в будь-якому разі вирішити спір з посиланням на зазначену норму).
Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові (частина четверта статті 267 ЦК України).
Законом № 540-ІХ внесено зміни до пункту розділу «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України та передбачено, що строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії карантину, встановленого постановою Кабінету Міністрів України від 11.03.2020 № 211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» (далі Постанова № 211).
Закон № 540-ІХ передбачив, що моментом, з якого продовжується позовна давність (у тому числі передбачена статтями 257, 258 ЦК України), є запровадження карантину відповідно до Постанови № 211, тобто 12.03.2020. А тому у разі, якщо сплив позовної давності мав би настати з 12.03.2020, а позивач звернувся до суду після цього моменту, але до закінчення карантину, позовна давність не може вважатись пропущеною, а суд не має підстав для застосування статті 267 ЦК України (наслідки спливу позовної давності).
Така позиція наведена в постанові Верховного Суду від 25 серпня 2021 року у справі №914/1560/20.
Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 27 червня 2023 року № 651 на всій території України карантин, встановлений з метою запобігання поширенню гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2 відмінено з 24 години 00 хвилин 30 червня 2023 року.
Проте, указом Президента України № 64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні» від 24.02.2022, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до п.20 ч.1 ст.106 Конституції України, Закону України «Про правовий режим воєнного стану» в Україні із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року введено воєнний стан, який триває і по теперішній час.
Згідно п.19 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, у період дії воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 2102-IX, перебіг позовної давності, визначений цим Кодексом, зупиняється на строк дії такого стану.
Таким чином, позовна давність повинна відраховуватися з року, що передує 12.03.2020 року, а тому, враховуючи те, що до зазначених правовідносин застосовується позовна давність терміном у три роки, позовна давність у даному конкретному випадку повинна відраховуватися з 13.03.2017 року.
При цьому, на момент звернення до суду із позовом перебіг строку позовної давності було зупинено.
З урахуванням зазначено, суд вважає, що позовну заяву подано в межах строку, встановленого законом.
Тому, беручи до уваги те, що приміщення горища у будинку АДРЕСА_2 є допоміжним приміщенням, тобто, спільним майном співвласників багатоквартирного будинку, а іпотекодержатель не був позбавлений можливості до укладання договору, навіть без застосування спеціальних знань в галузі будівництва, переконатись в тому, що з огляду на свої об`єктивні характеристики, майно, запропоноване іпотекодавцем, як предмет іпотеки, належить до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, враховуючи те, що особливий статус такого приміщення вимагав отримання згоди усіх співвласників багатоквартирного будинку для передачі майна в іпотеку, чого не було дотримано під час укладання договору, сторонами якого є є ОСОБА_2 та ЗАТ «ОТП БАНК» (правонаступником якого є ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС»), суд доходить до висновку про наявність підстав для задоволення позову в частині позовних вимог до ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» ТА ОСОБА_2 та відмови у задоволенні позову до ОСОБА_1 .
На підставі зазначеного, керуючись ст.ст.2, 4, 12, 13, 27, 64, 76, 81, 95, 133, 141, ч.4 ст. 223, ч. 2 ст. 247, 258-259, 263-265, 268, 280-282, 354 ЦПК України, суд,-
УХВАЛИВ:
Позовну заяву Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Катерининська 62» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс», ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про визнання договору іпотеки недійсним – задовольнити частково.
Визнати недійсним договір іпотеки від 07 травня 2008 року №PM-SME502/100/2008, укладений між Закритим акціонерним товариством «ОТП БАНК» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу – Плигіною Жанною Олександрівною, реєстровий номер – 3839.
У задоволенні позовних вимог до ОСОБА_1 – відмовити.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом 30-ти днів з дати складання повного тексту рішення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено та підписано 21 липня 2026 року.

Суддя      Косіцина В.В.