Справа № 752/10113/26 
Провадження № 2/752/10330/26 
Р І Ш Е Н Н Я 
іменем України

02.09.2026 року Голосіївський районний суд м. Києва у складі
головуючого судді Данілової Т.М.
з участю секретаря Веселовської А.В.,
розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Ваша Оселя»» про зобов`язання здійснити перерахунок, -

в с т а н о в и в:

позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом, у якому просить зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Ваша Оселя»» (далі - ТОВ «КК «Ваша Оселя», відповідач) здійснити за період з 01.08.2024 по 09.01.2025 перерахунок розміру оплати за житлово-комунальні послуги з управління багатоквартирним будинком за адресою: АДРЕСА_1 , виключивши з розміру оплати вартість нарахованих послуг на загальну суму 12 995,24 грн, а також покласти на відповідача судові витрати.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач є власником квартири АДРЕСА_2 , право власності на яку зареєстровано 29.07.2024, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. За публікацією на офіційному сайті відповідача від 08.10.2024 «Старт заселення в будинку № 1 в ЖК «Голосіївський» початок заселення та необхідність укладення договорів на обслуговування пов`язувались саме з жовтнем 2024 року, що свідчить про визнання самим відповідачем початку надання послуг не раніше цього періоду.
10.01.2025 позивач уклав з відповідачем договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком № 195/37Г. Пунктом 3.6 договору сторони погодили, що на момент його укладення споживач отримав житлово-комунальні послуги на суму, зазначену у відповідній графі, - при цьому у графі стоїть прочерк, що позивач розцінює як прямо погоджену сторонами відсутність будь-якої заборгованості позивача перед відповідачем станом на дату укладення договору.
Попри це, у лютому 2026 року, тобто через рік після укладення договору, відповідач нарахував позивачу заборгованість у розмірі 12 995,24 грн за період з 01.08.2024 по 09.01.2025 - тобто за період до укладення договору, коли, за твердженням позивача, послуги фактично не надавались, а тарифу та умов оплати погоджено не було. Позивач також посилається на те, що за весь період з січня 2025 року по січень 2026 року в квитанціях жодної заборгованості за попередні періоди не значилось, а нарахування виникло «заднім числом» лише в лютому 2026 року.
Ухвалою судді Голосіївського районного суду м. Києва від 27 квітня 2026 року відкрито спрощене позовне провадження у даній справі.
Відповідач ТОВ «Керуюча компанія «Ваша Оселя» відзив на позовну заяву не надіслав.
З матеріалів справи вбачається, що на заяву-претензію позивача від 24.02.2026 відповідач листом № 48 від 16.03.2026 повідомив про наявність договору № ВВ090424 від 09.04.2024 про передачу будинку в управління, укладеного із забудовником, та про те, що нарахування здійснюється з дати державної реєстрації права власності позивача (29.07.2024). При цьому на адвокатський запит представника позивача від 19.03.2026 щодо надання договору (кошторису), що діяв у спірний період, детального розрахунку нарахувань, доказів доведення умов договору до співвласників та доказів фактичного надання послуг (актів виконаних робіт, журналів обслуговування, договорів з підрядниками), відповідач по суті питань не відповів та відповідних документів не надав.
Товариство з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Ваша Оселя»» (03057, м. Київ, вул. Зоологічна, буд. 3д, ЄДРПОУ 45120322). 
Дослідивши матеріали справи, оцінивши подані докази в їх сукупності, суд дійшов таких висновків. Відповідно до ч. 2, 3 ст. 10 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» вартість послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за домовленістю сторін, а ціна такої послуги встановлюється договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. 
Відповідно до ч. 4 ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» ціна послуг та порядок оплати є істотними умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, невід`ємною частиною якого є кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території.
Судом встановлено, що позивач ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_2 , право власності на яку зареєстровано 29.07.2024, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. 
10.01.2025 позивач уклав з відповідачем ТОВ "Керуюча компанія "Ваша Оселя" договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком № 195/37Г.
ТОВ «Керуюча компанія «Ваша Оселя» прийняв багатоквартирний будинок ЖК «Голосіївський» в управління на підставі договору № ВВ090424 від 09.04.2024, укладеного із забудовником ТОВ «Інтергал-Буд», та відповідного сертифіката управителя від 02.04.2024, тобто до моменту державної реєстрації позивачем права власності на квартиру (29.07.2024). 
Таким чином, за період з 01.08.2024 по 09.01.2025 між сторонами був відсутній укладений договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, яким визначалися б істотні умови надання послуги - її ціна та порядок оплати. 
Договір № 195/37Г, яким погоджено тариф у розмірі 27,86 грн за кв. м (додаток № 2), укладено лише 10.01.2025 і не містить умов про поширення його дії на попередній період.
Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Оскільки позивач заперечує факт отримання послуг у спірний період, а відповідні відносини не оформлені договором, саме на відповідача як управителя покладається обов`язок довести обсяг, вартість і сам факт фактичного надання послуги з управління будинком у період з 01.08.2024 по 09.01.2025 (аналогічний висновок міститься в постанові Північного апеляційного господарського суду від 06.10.2023 у справі № 920/1343/21). 
Відповідно до п.п. 3, 4 Порядку здійснення перерахунку вартості послуги з управління багатоквартирним будинком за період її ненадання, надання невідповідної якості, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 482 від 05.06.2019, обсяг фактично наданої послуги та фактично понесених управителем витрат має підтверджуватися первинною документацією (наказами, табелями обліку робочого часу, нарядами-завданнями, актами списання матеріалів, актами виконаних робіт підрядних організацій тощо), а в разі ненадання послуги плата за неї не нараховується.
Судом встановлено, що на адвокатський запит представника позивача, яким запитувалися саме такі документи (договір і кошторис, що діяли у спірний період, помісячний розрахунок нарахувань, докази доведення умов до співвласників, докази фактичного надання послуг), відповідач змістовної відповіді не надав та жодного з цих документів не долучив ні до відповіді на запит, ні до матеріалів справи. 
За таких обставин суд позбавлений можливості встановити, що послуга з управління будинком у період з 01.08.2024 по 09.01.2025 фактично надавалася відповідачем в обсязі та на умовах, покладених ним в основу спірного нарахування, а обов`язок доведення цієї обставини відповідач не виконав.
Суд також враховує, що відповідно до п. 3.6 договору від 10.01.2025 сторони прямо зафіксували стан взаєморозрахунків станом на дату його укладення, залишивши відповідну графу щодо заборгованості незаповненою (прочерк), що за відсутності будь-яких застережень в іншому тексті договору свідчить про погоджену сторонами відсутність заборгованості позивача перед відповідачем на момент укладення договору. Наступне нарахування відповідачем заборгованості за той самий період через рік після підписання договору, в якому сторони погодили її відсутність, суд розцінює як таке, що суперечить попередній поведінці відповідача, узгодженій із позивачем безпосередньо в договорі.
Відповідно до п. 6 ст. 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, добросовісність. Поведінка учасника цивільних правовідносин, яка не відповідає його попереднім заявам або поведінці, на які добросовісно покладалася інша сторона, суперечить доктрині venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), що ґрунтується на принципі добросовісності (аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 390/34/17, від 21.01.2023 у справі № 922/4702/21, від 22.06.2023 у справі № 914/1661/22). 
Позивач, укладаючи 10.01.2025 договір, у якому фактично зафіксовано відсутність заборгованості, та отримуючи протягом наступного року квитанції без нарахувань за попередній період, обґрунтовано покладався на послідовність позиції відповідача щодо відсутності боргу, а тому подальше ретроспективне нарахування відповідачем заборгованості за той самий період є проявом недобросовісної суперечливої поведінки.
За таких обставин суд дійшов висновку, що відповідачем не доведено ні факту фактичного надання позивачу послуги з управління багатоквартирним будинком у період з 01.08.2024 по 09.01.2025 в обсязі та на умовах, покладених в основу спірного нарахування, ні наявності погоджених з позивачем на той час умов оплати такої послуги, а нарахована заборгованість у розмірі 12 995,24 грн суперечить зафіксованому сторонами в договорі від 10.01.2025 стану розрахунків, а тому позовні вимоги про зобов`язання здійснити перерахунок є обґрунтованими, підтвердженими матеріалами справи та підлягають задоволенню в повному обсязі.
На підставі ст. 141 ЦПК України стягнути з відповідача в дохід держави 1 331,20 грн. судового збору.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 3, 6 Цивільного кодексу України, ст. 10 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», ст.ст. 11, 13 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», п.п. 3, 4, 7, 8 Порядку здійснення перерахунку вартості послуги з управління багатоквартирним будинком за період її ненадання, надання невідповідної якості, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 482 від 05.06.2019, ст.ст. 4, 12, 13, 76-81, 141, 259, 263-265, 274, 279-283 Цивільного процесуального кодексу України, суд -

в и р і ш и в:

Позов ОСОБА_1 - задовольнити.
Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Ваша Оселя»» (03057, м. Київ, вул. Зоологічна, буд. 3д, ЄДРПОУ 45120322) здійснити за період з 01.08.2024 по 09.01.2025 перерахунок розміру оплати за житлово-комунальні послуги з управління багатоквартирним будинком за адресою: АДРЕСА_1 , виключивши з розміру оплати вартість нарахованих послуг на загальну суму 12 995,24 грн. 24 коп.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Ваша Оселя»» (03057, м. Київ, вул. Зоологічна, буд. 3д, ЄДРПОУ 45120322) в дохід держави 1 331,20 грн. судового збору. 
Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного суду через суд першої інстанції шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя