Справа № 489/1822/24 
Номер провадження 2/489/108/26 

РІШЕННЯ
Іменем України

14 липня 2026 року місто Миколаїв

Інгульський районний суд м. Миколаєва в складі: 
головуючого судді Кокорєва В. В., 
за участі секретаря судового засідання Ковальової С.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань № 10 Інгульського районного суду м. Миколаєва цивільну справу за позовом ОСОБА_1 (далі - позивач) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Діджи Фінанс" (далі - відповідач 1, ТОВ "Діджи Фінанс"), ОСОБА_2 (далі - відповідач 2), третя особа, яка не заявляє само стійних вимог щодо предмета спору – приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Євген Вікторович про визнання договору купівлі-продажу недійсним, визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса, скасування запису у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, витребування майна з чужого незаконного володіння 
встановив
Представник позивача звернувся до суду з вказаним позовом про визнання договору купівлі-продажу недійсним, визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса, скасування запису у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, витребування майна з чужого незаконного володіння. В обгрунтування позовних вимог зазначив, що позивач був власником житлового будинку АДРЕСА_1 на підставі Договору купівлі – продажу № 978 від 24.04.2007, посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Горбуровим К.Є. 24.04.2007 між позивачем та Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» (далі - АКІБ «УкрСиббанк») укладено Договір споживчого кредиту № 11146050005, відповідно до якого ОСОБА_3 отримала кредит у розмірі 45850,00 швейцарських франків, які зобов`язалася повернути в строк до 10.04.2028, зі сплатою процентів у розмірі 8,99 % річних. 24.04.2007 для забезпечення в повному обсязі виконання грошових зобов`язань по вищевказаному кредитному договору, між позивачем та АКІБ «УкрСиббанк» укладено договір іпотеки, відповідно до якого ОСОБА_3 передала в іпотеку будинок АДРЕСА_1 . Зокрема, сторони досягли згоди на можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, відповідно до застереження, що міститься в п. 5 цього договору. Відповідно до Договору купівлі – продажу прав вимоги за кредитами, укладеного між ПАТ «УкрСиббанк» та ПАТ «Дельта Банк», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко Д.Г., зареєстрованого за реєстровим №2949, ПАТ «Дельта Банк» прийняло право вимоги за кредитами, у зв`язку з чим приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Горбуровим К.Є. був посвідчений договір про внесення змін та доповнень до Договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Горбуровим К.Є., після чого іпотекодержателем стало ПАТ «Дельта Банк». 
Представник позивача зазначає, що 19.04.2017 державним реєстратором Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради Постолакі Н.К. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 34841478 та зареєстровано за ТОВ «Діджи Фінанс» право власності на іпотечний будинок АДРЕСА_1 . 29.10.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайко Є.В. було посвідчено Договір купівлі – продажу житлового будинку за реєстровим № 1591, відповідно до якого ТОВ «Діджи Фінанс» продало, а ОСОБА_2 купив спірний житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Також, 29.10.2021 рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Незнайко Є.В. була здійснена державна реєстрація прав та їх обтяжень, індексний номер 61239218 (номер запису про право власності / довірчої власності: 44733196) договору купівлі-продажу житлового будинку, зареєстрованого за реєстровим №1591, відповідно до якого ТОВ "Діджи Фінанс" продало, а ОСОБА_2 купив спірний будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 . 
Представник позивача вказує на те, що ТОВ "Діджи Фінанс" не надсилало позивачу письмову вимогу про усунення порушень умов Кредитного договору № 11146050000 протягом 30 днів. Крім того, відповідач 1 зобов`язаний був за 30 днів до укладення договору купівлі – продажу, письмово повідомити сторони та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти договір продажу будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , але цього зроблено не було, що позбавило позивача письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. Також, відповідач 1, який реалізував будинок за вище вказаною адресою не надіслав позивачу звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки. Ціна продажу будинку за адресою: АДРЕСА_1 , не була узгоджена з позивачем. Тому, представник позивача просить: визнати недійсним Договір купівлі-продажу, посвідчений 29.10.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайко Є.В. за реєстровим №1591, відповідно до якого ТОВ "Діджи Фінанс" продало, а ОСОБА_2 купив будинок за адресою: АДРЕСА_1 ; визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Незнайко Є.В., індексний номер: 61239218 від 29.10.2021 (номер запису про право власності / довірчої власності: 44733196) про державну реєстрацію права власності на будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 та скасувати запис у Державному реєстрі речових прав, індексний номер 61239218 від 29.10.2021 (номер запису про право власності / довірчої власності: 44733196) про право власності на будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 ; витребувати з незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_3 будинок АДРЕСА_1 .
Представник позивача в судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, про причини неявки до суду не повідомив.
Представник відповідача 1 в судовому засіданні (дистанційно) просив відмовити в задоволенні позову. Надав суду відзив, в якому вказав, що позивач не доводила відсутність підстав для реалізації Предмета іпотеки у зв`язку із виконанням нею кредитних зобов`язань. Не повертаючи кредитних коштів, дії ОСОБА_4 спрямовані виключно на унеможливлення задоволення вимог ТОВ «Діджи Фінанс» за рахунок Предмета іпотеки. Твердження представника позивача про те, що відповідач-1 нібито взагалі не надсилав вимогу про порушення основного зобов`язання, не відповідає дійсності та спростовується доказами, копії яких додаються. Відповідачем-1 було двічі належним чином направлено письмову вимогу кредитора про усунення порушення основного зобов`язання за адресою місця реєстрації Позивачки (як це підтверджено Третьою особою в договорі купівлі- продажу від 29.10.2021). Відомостей щодо офіційного повідомлення Позивачкою попередніх кредиторів або ТОВ «Діджи Фінанс» щодо зміни її адреси реєстрації та/або фактичного місця проживання - матеріали справи не містять. Щодо зазначення позивачем в деяких документах адреси місця реєстрації: АДРЕСА_2 , слід зауважити, що на момент направлення Відповідачем-1 вимог кредитора, Автономна Республіка Крим та м. Севастополь зокрема перебували під тимчасовою окупацією, у зв`язку з чим поштове сполучення з цією територією не здійснювалося, а направлення кореспонденції було об`єктивно неможливим. Зазначене є загальновідомим фактом. Позивачка, усвідомлюючи неможливість поштового зв`язку з тимчасово окупованою територією, не вжила жодних заходів для повідомлення свого кредитора (ПАТ «Дельта Банк», ТОВ «Діджи Фінанс») про іншу актуальну адресу, чим фактично створила ситуацію правової невизначеності, наслідки якої не можуть покладатися на Відповідача-1. Позивач не зверталася до нотаріуса за отриманням копій документів; не заявляла клопотань про витребування доказів; не вчинила жодних дій для отримання підтверджень своїм доводам. Фактично твердження представника Позивача ґрунтуються виключно на припущеннях.
Оцінка Предмета іпотеки була проведена ТОВ «Апрейсер Еліт» 11.10.2021, згідно з якою ринкова вартість Будинку становить 180 000,00 грн, що підтверджується договором купівлі-продажу від 29.10.2021 та матеріалами нотаріальної справи. Відсутність згоди Позивача з результатами оцінки не є підставою для визнання договору недійсним, а незгода ОСОБА_4 з визначеною вартістю Предмета іпотеки може бути підставою для відшкодування перевищення 90 відсотків вартості Будинку над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, що узгоджується із положеннями частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку». До аналогічних висновків дійшов Верховний Суд в постанові від 20.08.2025 у справі №308/15572/23.
ОСОБА_4 є недоброчесною боржницею, яка, тривалий час проживаючи на території російської федерації, не виконувала своїх кредитних зобов`язань 2007 року; не вживала жодних реальних дій, спрямованих на погашення заборгованості або врегулювання правовідносин з кредитором; водночас після реалізації предмета іпотеки намагається шляхом формальних та надуманих підстав поставити під сумнів законність правочину, вчиненого в рахунок погашення її багаторічної заборгованості. ОСОБА_2 придбав Будинок за ціною, яка визначена суб`єктом оціночної діяльності (за ціною 180 000,00 грн.), з дотриманням умов договору іпотеки та вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку», тому в його діях не було недоброчесності і він є добросовісним набувачем майна. У зв`язку з цим у Позивачки відсутні правові підстави для витребування майна.
Відповідач 2 в судове засідання не з`явився, представник в судовому засіданні заперечував проти позову, подав відзив, вказав, що повідомлення позивачу направлялись, проти наявності заборгованості позивач не заперечувала. 
Представник третьої особи в судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, про причини неявки до суду не повідомив.
Дослідивши докази у справі, суд встановив такі обставини та відповідні правовідносини. 
ОСОБА_4 змінила прізвище на " ОСОБА_5 " у зв`язку з реєстрацією шлюбу (копія свідоцтва про шлюб серії НОМЕР_1 , виданого Відділом державної реєстрації актів цивільного стану Ленінського районного управління юстиції у м. Севастополі). 
Відповідно до копії Договору про надання споживчого кредиту №11146055000 від 24.04.2007, укладеного між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_3 (позичальником), банк зобов`язався надати позичальнику, а позичальник зобов`язався прийняти, належним чином використовувати і повернути банку кредит (грошові кошти) в іноземній валюті в сумі 45850,00 швейцарських франків та сплатити проценти, комісії в порядку і на умовах, визначених цим Договором. Вказана сума кредиту дорівнює еквіваленту 191135,72 грн. за курсом Національного Банку України на день укладання цього Договору. Кредит надано позичальнику для його особистих потреб, а саме на: купівлю житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 . У забезпечення виконання зобов`язань позичальника за даним Договором банком прийнято: заставу нерухомості, а саме договір іпотеки б/н від 24.04.2007, укладеного з позичальником; порука, а саме, фінансова порука громадянки ОСОБА_6 за кредитними зобов`язаннями ОСОБА_3 . 
Згідно з копією Договору іпотеки від 24.04.2007, зареєстрованого в реєстрі за №979, посвідченого нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Горбуровим К.Є., ОСОБА_3 (іпотекодавець) передала в іпотеку Акціонерному комерційному інноваційному банку «УкрСиббанк» (іпотекодержателю) нерухоме майно, а саме: житловий будинок, що належить іпотекодавцю на праві власності та знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Іпотекою забезпечується в повному обсязі виконання усіх грошових зобов`язань іпотекодавця за Договором про надання споживчого кредиту №11146055000 від 24.04.2007 та за Договором про надання споживчого кредиту №11146815000 від 24.04.2007. Нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Горбуровим К.Є. накладена заборона відчуження зазначеного в договорі житлового будинку АДРЕСА_1 , та який належить ОСОБА_3 до припинення дії цього договору іпотеки (заборона зареєстрована в реєстрі за №404).
28.09.2012 між Публічним акціонерним товариством "Дельта Банк" та ОСОБА_3 укладено Договір про внесення змін та доповнень, посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Горбуровим К.Є.
З копії Договору купівлі-продажу від 24.04.2007, посвідченого нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Горбуровим К.Є., зареєстрованого в реєстрі за №978, копії витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно №14354901 від 24.04.2007, виданого Миколаївським міжміським бюро технічної інвентаризації (номер запису 6997 в книзі 30), вбачається, що ОСОБА_7 (продавець) передав у власність ОСОБА_3 (покупцю) житловий будинок АДРЕСА_1 , а покупець прийняв у власність це майно та сплатив за нього обговорену грошову суму. 
Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (номер інформаційної довідки 288186608 від 03.12.2021) ОСОБА_2 є власником будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1228413848101; номер запису про право власності / довірчої власності: 44733196; дата, час державної реєстрації: 29.10.2021 12:09:49; державний реєстратор: приватний нотаріус Незнайко Євген Вікторович, Київський міський нотаріальний округ, м. Київ; підстава для державної реєстрації: договір купівлі-продажу житлового будинку, серія та номер: 1591, виданий 29.10.2021, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Є.В.; підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 61239218 від 29.10.2021 12:19:47, приватний нотаріус Незнайко Євген Вікторович, Київський міський нотаріальний округ, м. Київ). 
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості (ч.1 ст. 575 ЦК України).
Відповідно до ч.1 ст. 572 ЦК України в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, а також в інших випадках, встановлених законом, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).
З ч.1 ст. 33 Закону України "Про іпотеку" вбачається, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (ч.1 ст. 35 Закону України "Про іпотеку").
Відповідно до ч. 1 ст. 36 Закону України "Про іпотеку" сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Згідно з ч. 1 ст. 37 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на нерухоме майно (об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості), яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог. Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю. Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки. (ч.ч. 1, 2, 4, 6, 7, 8 ст. 38 Закону України "Про іпотеку").
З п.61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постанови Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 вбачається, що для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, набуття права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), також подаються: оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або оригінал або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, комунікаційної або інформаційно-комунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, або інші документи, передбачені договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, що підтверджують факт належного виконання іпотекодержателем вимог законодавства щодо направлення вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами, або інші документи, передбачені договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, що підтверджують факт належного виконання іпотекодержателем вимог законодавства щодо направлення вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту). Вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, незалежно від обраного іпотекодержателем способу її направлення, передбаченого цим підпунктом, повинна бути надіслана не раніше шести місяців до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше 10 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Відповідно до п.п. 4.1, 5.2, 5.3 Договору іпотеки від 24.04.2007, зареєстрованого в реєстрі за №979, посвідченого нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Горбуровим К.Є., звернення стягнення здійснюється іпотекодержателем у: випадках, зазначених в п. 2.1.1, 2.1.2 цього договору іпотеки, або у разі порушення провадження у справі про відновлення платоспроможності іпотекодавця або визнання його банкрутом, або у разі ліквідації юридичної особи – іпотекодавця, або у разі порушення іпотекодавцем будь-якого зобов`язання за цим договором або будь-якого зобов`язання, що забезпечено іпотекою за цим договором, або в інших випадках відповідно до чинного законодавства. У разі настання обставин, зазначених в п. 4.1 цього договору іпотеки, іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. В повідомленні, про яке йдеться в п. 5.2 іпотекодержатель зазначає який із способів задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачені ч.3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку», застосовується іпотекодержателем для задоволення своїх вимог. 
Таким чином, суд приходить до висновку, що договором іпотеки прямо передбачено, що іпотекодержатель, який вирішив звернути стягнення на предмет іпотеки повинен направити іпотекодавцю повідомлення в якому зазначити який із способів звернення стягнення (конкретний) обраний ним для задоволення своїх вимог.
З листів (повідомлень-вимог) № 55/м/лід від 07.09.2020 та № 55/м/лід від 29.03.2021 встановлено, що відповідач 1 попередив позивача про необхідність погашення заборгованості та про те, що у випадку непогашення заборгованості буде здійснено звернення стягнення шляхом або продажу від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі, або шляхом набуття ТОВ "Діджи фінанс" права власності на предмет іпотеки. Таким чином, іпотекодержатель не виконав вимогу договору іпотеки (п. 5.3, 5.5) про повідомлення про конкретний, обраний ним спосіб звернення стягнення, передбачений п. 5.1 договору іпотеки.
З постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 127/8068/16-ц від 14.02.2018 вбачається, що аналіз положень статей 17, 33, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» дає підстави зробити висновок про те, що згода іпотекодавця на передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а залежить від ряду умов, а саме: чинності іпотеки, невиконання або неналежного виконання основного зобов`язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявності чинного рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на це майно. За таких обставин вказана згода не може вважатися волевиявленням власника на вибуття майна з його володіння в розумінні статті 388 ЦК України.
В постанові Великої Палати Верховного Суду у справі № 306/2053/16-ц від 20.03.2019 зазначено, що у правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону № 1952-IV та статті 37 Закону № 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства. При цьому суди зробили обґрунтований висновок, що у матеріалах справи відсутні відомості про отримання особою письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Крім того, правильно встановлено, що оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності не проводилась.
Суд також враховує, що повідомлення-вимоги № 55/м/лід від 07.09.2020 та № 55/м/лід від 29.03.2021 направлення позивачу набагато раніше ніж укладено договір купівлі-продажу, а саме більше ніж за півроку до укладення договору. Продаж вчинений за ціною 180 000 грн. на підставі звіту про експертну грошову оцінку предмету іпотеки. Вказана ціна істотно нижча від суми заборгованості у 623630,12 грн.
Суд враховує, що відповідачами не надано до суду доказів того, що іпотекодержатель виконав своє зобов`язання щодо письмового повідомлення іпотекодавця ОСОБА_3 та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки – будинок АДРЕСА_1 , за 30 днів до укладення Договору купівлі-продажу, посвідченого 29.10.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є.В. за реєстровим №1591, про свій намір укласти цей договір. У зв`язку з цим, позивач був позбавлений права письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити вище вказаний предмет іпотеки та не набув переважного право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя.
Крім того, іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки - будинок АДРЕСА_1 , не надав до суду доказів того, що надсилав іпотекодавцю ОСОБА_3 звіт про розподіл коштів від продажу зазначеного предмета іпотеки.
До суду не надано відомостей про отримання ОСОБА_3 письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки - будинку АДРЕСА_1 , шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. 
Посилання представника відповідача 2 на те, що обставинам повідомлення позивача про звернення стягнення вже надавалась оцінка судами у справі № 489/8372/21 не відповідає дійсності, оскільки підставою для відмови у позові було обрання неналежного способу захисту, а саме відсутності вимоги про визнання договору купівлі-продажу недійсним. 
Суд вважає, що Договір купівлі-продажу, посвідчений 29.10.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Євгеном Вікторовичем за реєстровим №1591, відповідно до якого Товариство з обмеженою відповідальністю "Діджи Фінанс" продало, а ОСОБА_2 купив будинок за адресою: АДРЕСА_1 , укладений з порушенням вимог чинного законодавства, тому його необхідно визнати недійсним. У зв`язку з цим, необхідно визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Незнайка Є.В., індексний номер: 61239218 від 29.10.2021 (номер запису про право власності / довірчої власності: 44733196) про державну реєстрацію права власності на будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1228413848101) за ОСОБА_2 та необхідно скасувати запис у Державному реєстрі речових прав, індексний номер 61239218 від 29.10.2021 (номер запису про право власності / довірчої власності: 44733196) про право власності на будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1228413848101) за ОСОБА_2 .
Згідно з ст. 387, ч. 1 ст. 388 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Відповідно до постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 766/4410/17 від 09.02.2023 при розгляді спорів про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння необхідно враховувати, що позивачем за таким позовом може бути власник майна, який на момент подання позову не володіє цим майном, а також особа, яка хоча і не є власником, але в якої майно перебувало у володінні за законом або договором, зокрема на підставі цивільно-правових договорів, в оперативному управлінні, на праві повного господарського відання, а також на інших підставах, установлених законом. Відповідачем у справах цієї категорії є особа, яка на момент подання позову фактично володіє майном без підстав, передбачених законом, адміністративним актом чи договором. Застосовуючи положення статей 387, 388 ЦК України необхідно виходити з того, що власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним і в якої майно фактично знаходиться та є індивідуально визначеним. 
Предметом доказування у справах за позовами про витребування майна з чужого незаконного володіння становлять обставини, які підтверджують правомірність вимог позивача про повернення йому індивідуально-визначеного майна з чужого незаконного володіння, як то факти, що підтверджують право власності на витребуване майно, вибуття його з володіння позивача, перебування його в натурі у відповідача та інше. Підставою віндикаційного позову є обставини, які підтверджують правомірність вимог позивача про повернення йому майна із чужого незаконного володіння, зокрема факти, що підтверджують право власності на витребуване майно, вибуття його з володіння позивача, знаходження його в натурі у відповідача, які і становлять предмет доказування. Тлумачення положення статті 387 ЦК України свідчить про те, що віндикаційний позов ґрунтується передусім на тому, що право власності на річ є абсолютним і слідує за річчю, зберігаючись навіть у випадку незаконного вибуття з володіння власника та в період перебування в незаконному володінні іншої особи. Тому віндикаційна вимога може бути заявлена щодо витребування лише індивідуально-визначеної речі (постанова Верховного Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 203/3937/16-ц від 27.11.2019) .
Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника (постанова Великої Палати Верховного Суду у справі № 372/266/15-ц від 16.06.2020).
В постанові Великої Палати Верховного Суду у справі № 488/5027/14-ц від 07.11.2018 зазначено, що рішення суду про витребування з незаконного володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем.  На підставі такого рішення суду для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем, не потрібно окремо скасовувати запис про державну реєстрацію права власності за відповідачем.
Суд вважає, що ОСОБА_3 має право витребувати майно - будинок АДРЕСА_1 , від набувача ОСОБА_2 , оскільки вказаний будинок вибув з володіння позивача не з волі ОСОБА_3 . Вказаний будинок належав ОСОБА_3 на праві приватної власності на підставі Договору купівлі-продажу №978 від 24.04.2007, посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Горбуровим К.Є. 
Суд враховує, що ОСОБА_2 набув на праві приватної власності вище вказаний будинок на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого 29.10.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є.В. за реєстровим №1591, який укладено з порушенням вимог чинного законодавства та який необхідно визнати недійсним. Тобто, відсутні підстави для перебування будинку АДРЕСА_1 , у власності (володінні) ОСОБА_2 , тому необхідно витребувати з незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_3 будинок АДРЕСА_1 .
На підставі вище викладеного, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню та необхідно визнати недійсним Договір купівлі-продажу, посвідчений 29.10.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Євгеном Вікторовичем за реєстровим №1591, відповідно до якого Товариство з обмеженою відповідальністю "Діджи Фінанс" продало, а ОСОБА_2 купив будинок за адресою: АДРЕСА_1 , а також необхідно визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Незнайка Євгена Вікторовича, індексний номер: 61239218 від 29.10.2021 (номер запису про право власності / довірчої власності: 44733196) про державну реєстрацію права власності на будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1228413848101) за ОСОБА_2 та необхідно скасувати запис у Державному реєстрі речових прав, індексний номер 61239218 від 29.10.2021 (номер запису про право власності / довірчої власності: 44733196) про право власності на будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1228413848101) за ОСОБА_2 . Крім того, необхідно витребувати з незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП – НОМЕР_2 ) будинок АДРЕСА_1 .
На підставі ст. 141 ЦПК України у зв`язку з задоволенням позовних вимог з відповідачів на користь позивача необхідно стягнути витрати зі сплати судового збору у розмірі 3633,60 грн., тобто по 1816,80 грн. 
На підставі викладеного та керуючись ст.ст.89,259,263-265 ЦПК України, суд        вирішив
Позов задовольнити.
Визнати недійсним Договір купівлі-продажу, посвідчений 29.10.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Євгеном Вікторовичем за реєстровим №1591, відповідно до якого Товариство з обмеженою відповідальністю "Діджи Фінанс" продало, а ОСОБА_2 купив будинок за адресою: АДРЕСА_1 .
Визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Незнайка Євгена Вікторовича, індексний номер: 61239218 від 29.10.2021 (номер запису про право власності / довірчої власності: 44733196) про державну реєстрацію права власності на будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1228413848101) за ОСОБА_2 .
Скасувати запис у Державному реєстрі речових прав, індексний номер 61239218 від 29.10.2021 (номер запису про право власності / довірчої власності: 44733196) про право власності на будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1228413848101) за ОСОБА_2 .
Витребувати з незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП – НОМЕР_2 ) будинок АДРЕСА_1 .
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Діджи Фінанс" (код ЄДРПОУ 42649746), ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП – НОМЕР_2 ) витрати зі сплати судового збору в розмірі 3633 грн. 60 коп. (три тисячі шістсот тридцять три гривні шістдесят копійок), тобто по 1816 грн. 80 коп. з кожного.
Інформація про учасників справи:
Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП - НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_3 . 
Відповідач 1: Товариство з обмеженою відповідальністю "Діджи Фінанс", код ЄДРПОУ 42649746, адреса: 04112, м. Київ, вул. Сікорського Ігоря Авіаконструктора, буд. 8. 
Відповідач 2: ОСОБА_2 , РНОКПП - встановити не можливо, адреса: АДРЕСА_3 . 
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Євген Вікторович, адреса: АДРЕСА_4 . 
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.
Рішення може бути оскаржено шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення, а у разі оголошення лише вступної та резолютивної частини рішення або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи - з моменту складення повного тексту рішення
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Повний текст рішення складено 14.07.2026. 

Суддя В. В. Кокорєв