ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
65618, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
РІШЕННЯ
"16" липня 2026 р.	м. Одеса 	Справа № 916/1251/26	

Господарський суд Одеської області у складі судді Деркач Т. Г.
за участю секретаря судового засідання Джабраїлової В. В.
розглянувши у судовому засіданні справу №916/1251/26
за позовом: Управління СБУ в Одеській області (65045, м. Одеса, вул. Єврейська, 43, код ЄДРПОУ 20001645);
до відповідача: Юридичного департаменту Одеської міської ради (65026, м. Одеса, Біржова площа, 1, код ЄДРПОУ 26302537);
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача Служби безпеки України (01034, м. Київ, вул. Володимирська, 33, Код ЄДРПОУ 00034074);
про визнання права власності

за участю представників сторін:
від позивача: Безверхий А. М.
від відповідача: не з`явився;
від третьої особи: Безверхий А. М.;
В С Т А Н О В И В:

Управління Служби безпеки України в Одеській області (далі також управління) звернулося до Господарського суду Одеської області з позовом до Юридичного департаменту Одеської міської ради про визнання права власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 93,1 кв.м., житловою площею 48,1 кв.м. за Управлінням СБУ в Одеській області.
В обґрунтування позовних вимог управління посилається на те, що у квітні 2025 року звернулось із заявою до Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради стосовно реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 . За результатами розгляду заяви Управління отримало рішення про відмову в проведенні реєстраційних дій №78337539 від 10.04.2025. Підставою для відмови у проведенні реєстраційних дій об`єкта нерухомого майна за інформацією реєстратора була відсутність у наданих документах договору №101 від 19.12.2001, укладеного між Службою безпеки України та ВАТ “Одеський домобудівельний комбінат” (далі – договір № 101) відповідно до пункту 77 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127.

Заяви, клопотання, процесуальні дії у справі 
20.04.2026 суд відкрив провадження у справі, постановив розглядати справу за правилами загального позовного провадження та призначив підготовче засідання на 11.05.2026 о 10:30.
У підготовчому засіданні 11.05.2026 за участю представника позивача, суд постановив ухвалу без оформлення окремого документа, якою відклав підготовче засідання на 26.05.2026 о 11:30, із викликом учасників справи у підготовче засідання.
26.05.2026 за вх№18214/26 господарський суд одержав від позивача письмові пояснення.
У підготовчому засіданні 26.05.2026 за участю представника позивача, суд постановив ухвалу без оформлення окремого документа, якою відклав підготовче засідання на 18.06.2026 о 14:00, із викликом учасників справи у підготовче засідання.
18.06.2026 за вх№21229/26 господарський суд одержав від позивача письмові пояснення.
В підготовчому засіданні 18.06.2026, суд, протокольною ухвалою без оформлення окремого процесуального документу, залучив до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача Службу безпеки України.
У підготовчому засіданні 18.06.2026 за участю представника позивача, суд постановив ухвалу без оформлення окремого документа, якою відклав підготовче засідання на 29.06.2026 о 12:00, із викликом учасників справи у підготовче засідання.
29.06.2026 за вх№22451/26 господарський суд одержав від Служби безпеки України письмові пояснення.
У підготовчому засіданні 29.06.2026 за участі представника позивача та третьої особи, суд постановив ухвалу без оформлення окремого документа, якою закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 16.07.2026 о 11:30, із викликом учасників справи у судове засідання. 
30.06.2026 за вх№22749/26 господарський суд одержав від Служби безпеки України клопотання про долучення доказів.
У судовому засіданні 16.07.2026, за участю представника позивача та третьої особи, суд на підставі ст. 240 ГПК України проголосив скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду.

Стислий виклад позивача
19.12.2000 між Службою безпеки України та ВАТ «Одеський домобудівельний комбінат» було укладено договір № 101 про спільну діяльність з будівництва житлового будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_2 . 
Згідно умов договору № 101 ВАТ «Одеський домобудівельний комбінат» зобов`язувалось передати СБУ 21 квартиру у вказаному будинку після завершення будівництва та введення в експлуатацію.
Після введення будинку в експлуатацію та присвоєння поштової адреси: АДРЕСА_3 між СБУ та ВАТ «Одеський домобудівельний комбінат» складено розрахунок вартості житла, що передається, а також підписано акт приймання передачі квартир від 03.05.2004 про передачу 21 квартири у будинку АДРЕСА_3 (будівельна адреса: АДРЕСА_2 ). 
Надалі вказані квартири були передані від СБУ до Управління СБУ в Одеській області за актом прийому-передачі від 03.05.2004.
Спірна двокімнатна квартира АДРЕСА_4 , загальною площею 93,1 кв. м, житловою площею 48,1 кв.м. входить до списку згідно з вказаним актом.
Розпорядженням Київської районної адміністрації Одеської міської ради від 05.04.2004 № 448 квартиру АДРЕСА_1 було включено до числа службових.
Службова квартира була зареєстрована у журналі обліку службових жилих приміщень Управління про що зроблений відповідний запис за № 14.
На сьогодні спірна квартира теж обліковується як службова квартира управління.
Державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за управлінням не проведено, що підтверджується довідкою комунального підприємства «Одеське БТІ» від 20.02.2026 № 859/03.01-11 та витягом з реєстру нерухомого майна від 25.02.2026.
Позивач стверджує, що на початку 2022 року у зв`язку із повномасштабним вторгненням країни-агресора в Україну під час евакуації службової документації та розосередження підрозділів та особового складу органів СБУ примірник договору про спільну діяльність № 101 від 19.12.2000 було втрачено. 
Управління намагалося отримати примірник договору № 101 та вчинило для цього певні заходи:
- надіслало запит до Департаменту господарського забезпечення СБУ (правонаступника адміністративно-господарського управління СБУ) та отримало відповідь про знищення у 2022 році документації за об`єктом будівництва, де розташована спірна квартира;
- направило запит до Державного галузевого архіву СБУ щодо можливої наявності на зберіганні договору № 101. У відповідь отримано лист, що такий документ на зберігання до Галузевого державного архіву СБУ не передавався;
- надіслало запит до Одеської міської ради щодо можливої наявності договору № 101 в Департаменті архівної справи та діловодства Одеської міської ради. У відповідь на запит останнє повідмило, що після ліквідації ВАТ «Одеський домобудівельний комбінат» до архіву здавались лише документи підприємства з кадрових питань, договір № 101 серед зданих документів відсутній.
Позивач звертає увагу, що у спірних правовідносинах втрачений договір № 101 від 19.12.2000 про спільну діяльність на будівництво житлового будинку разом з іншими наявними документами (акти прийому-передачі, розрахунки прийнятого майна) визначає, що на спірну квартиру право власності набуває саме позивач.
За результатами вчинених дій отримати відновити або отримати другий примірник договору № 101 (або його копію) від ВАТ «Одеський домобудівельний комбінат» управлінню не вдалося, у тому числі через те, що державна реєстрація ВАТ «Одеський домобудівельний комбінат» була припинена ще 06.09.2019 у зв`язку із визнанням останнього банкрутом на підставі рішення Господарського суду Одеської області від 24.05.2016. Контакти з колишнім керівництвом організації або її працівниками встановити не вдалося.
У квітні 2025 року управління звернулось із заявою до Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради стосовно реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 . 
За результатами розгляду заяви управлінню відповідним рішення відмовлено у проведенні реєстраційних дій №78337539 від 10.04.2025. 
Згідно з рішенням підставою для відмови є відсутність у наданих Управлінням документах договору №101, укладеного між СБУ та ВАТ «Одеський домобудівельний комбінат», відповідно до Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127.
Беручи до уваги наведене, з огляду на неможливість отримання та відновлення договору № 101, позивач, керуючись ст. 392 ЦК України звернувся до суду про визнання права власності на спірну квартиру.

Пояснення Служби безпеки України
Служба безпеки України у поясненнях підтвердила, що між ВАТ «Одеський домобудівельний комбінат» та першою було укладено договір № 101.
На виконання договору після введення будинку в експлуатацію між СБУ та ВАТ «Одеський домобудівельний комбінат» було підписано акт приймання-передачі квартир від 03.05.2004. 
За вказаними документами СБУ було передано 21 квартиру у будинку АДРЕСА_3 (будівельна адреса: АДРЕСА_2 ). 
Надалі квартири були передані від СБУ до управління за актом прийому-передачі від 03.05.2004. Із зазначеного числа квартир до управління було передано двокімнатну квартиру АДРЕСА_4 загальною площею 93,1 кв. м, житловою площею 48,1 кв.м. згідно з розпорядженням Київської районної адміністрації Одеської міської ради від 05.04.2004 № 448 квартиру АДРЕСА_1 було включено до числа службових. 
Водночас договір №10 з ВАТ «Одеський домобудівельний комбінат» було укладено СБУ як розпорядником бюджетних коштів першого рівня згідно практики укладання цивільно-правових договорів подібного виду, яка існувала станом на 2000 рік.
Надалі діяльність зі спільного будівництва нерухомості для забезпечення житлом військовослужбовців СБУ, її територіальних органів та підрозділів здійснювалась та здійснюється, в тому числі, шляхом розподілу виділених асигнувань між розпорядниками нижчого рівня та безпосереднього укладання таких договорів територіальними органами. 
СБУ зауважила, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно є юридичним фактом, який полягає в офіційному визнанні та підтвердженні державою набутого особою речового права на нерухомість. Реєстрація права власності є похідними від юридичних фактів, на підставі яких виникають, припиняються чи переходять речові права Тобто державна реєстрація сама по собі не є способом набуття права власності. 
Аналогічний правовий висновок неодноразово сформульований Верховним Судом, зокрема в постановах від 27.06.2018 у справі № 921/403/17-г/6, від 08.08.2019 у справі № 909/472/18, від 29.04.2020 у справі № 911/1455/19. 
Відповідний правовстановлюючий документ (договір, акт прийому-передачі тощо) є підставою для переходу до особи прав на нерухомість, тобто породжує право на майно. Одночасно момент внесення до реєстру відповідного запису про державну реєстрацію отриманого речового права є лише офіційним визнанням та підтвердженням набуття особою усіх повноважень власника.
Беручи до уваги викладене, з моменту підписання між СБУ та ВАТ «Одеський домобудівельний комбінат» акту приймання-передачі квартир від 03.05.2004 у держави Україна в особі СБУ виникло право власності, в тому числі на квартиру АДРЕСА_1 . 
Керуючись ч. ч. 2 та 3 ст. 326 ЦК України, третя особа вважає, що СБУ, як орган, який здійснює управління державним майном відповідно до повноважень, визначених Законом України "Про Службу безпеки України", є єдиним суб`єктом управління всього майна в системі органів служби безпеки України, натомість територіальні органи СБУ, як окремі юридичні особи, можуть бути і є власниками належного їм окремо визначеного майна, в тому числі великої кількості нерухомого майна. Одночасно СБУ як державний орган має право передати майно до свого територіального органу, оскільки обидві структури належать до сфери управління одного власника - держави. Передаючи майно територіальному органу, СБУ не здійснювало його відчуження з огляду на те, що власником майна залишається держава в особі уповноваженого органу. Обидва органи перебувають у межах одного головного розпорядника бюджетних коштів. Майно використовується виключно для виконання державних функцій, покладених на цей територіальний орган. 
Оскільки майно не змінює форму власності, процедура проходить за внутрішніми процедурами відомства, що підтверджується відповідним актом прийому-передачі. З огляду на наведе, третя особа вважає, що належним суб`єктом права власності на спірну квартиру є саме територіальний орган СБУ в особі управління. 
У зв`язку із втратою примірника Договору №101 внаслідок збройної агресії проти України управління позбавлено можливості зареєструвати право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Натомість, враховуючи надані управлінням докази СБУ вважає, що у даному випадку відсутній інший, окрім судового шляху для відновлення порушеного права. 
За викладених обставин, СБУ вважає, що існують підстави для задоволення позову.

Обставини справи встановлені судом 
19.12.2000 Служба безпеки України в особі адміністративно-господарського управління СБУ та Відкрите акціонерне товариство «Одеський домобудівельний комбінат» уклали договір № 101 про спільну діяльність з будівництва житлового будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_2 . 
Відповідно до умов договору № 101 ВАТ «Одеський домобудівельний комбінат» зобов`язувалось передати Службі безпеки України 21 квартиру у вказаному будинку після завершення будівництва та введення його в експлуатацію.
Після введення будинку в експлуатацію згідно з актом державної приймальної комісії від 30.04.2004, доданого до матеріалів справи, та присвоєння йому поштової адреси: АДРЕСА_3 , на підставі розпорядження Київської районної адміністрації Одеської міської ради від 12.05.2004 № 588, між Службою безпеки України та ВАТ «Одеський домобудівельний комбінат» було складено розрахунок вартості житла, що передається, а також підписано акт приймання-передачі квартир від 03.05.2004.
Згідно з наведеними документами Службі безпеки України було передано 21 квартиру у будинку АДРЕСА_3 (будівельна адреса: АДРЕСА_2 ).
Надалі відповідні квартири були передані Службою безпеки України до Управління СБУ в Одеській області згідно з актом прийому-передачі від 03.05.2004, доданого до матеріалів справи.
З переліку квартир до управління передано спірну двокімнатну квартиру АДРЕСА_4 загальною площею 93,1 кв. м, житловою площею 48,1 кв.м. 
Згідно з Розпорядженням Київської районної адміністрації Одеської міської ради від 05.04.2004 № 448 квартиру АДРЕСА_1 включено до числа службових.
До то ж зазначена квартира була зареєстрована у журналі обліку службових жилих приміщень управління, про що зроблений відповідний запис за № 14 (копії аркушів журналу додані до матеріалів справи).
Постановою Господарського суду Одеської області у справі № 5017/2749/2012 від 24.05.2016 ВАТ „Одеський домобудівельний комбінат” визнано банкрутом та відкрито ліквідаційну процедуру.
Згідно з ухвалою Господарського суду Одеської області від 30.07.2019 року затверджено ліквідаційний баланс та припинено юридичну особу – Відкрите акціонерне товариство „Одеський домобудівельний комбінат” (м. Одеса, вул. Промислова, 31, код ЄДРПОУ 01271830).
У квітні 2025 року управління звернулось із заявою до Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради стосовно реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 . 
За результатами розгляду заяви рішенням №78337539 від 10.04.2025 відмовлено в проведенні реєстраційних дій.
Зокрема згідно з вказаним рішенням державний реєстратор встановив наявність обставин, які стали підставою для відмови в реєстрації права власності - подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження та зазначив таке.
Заявником надано:
- акт приймання-передачі квартир від 03.05.2004 за яким Служба безпеки України передала управлінню квартиру за адресою: АДРЕСА_5 ;
- акт приймання-передачі квартир від 03.05.2004, згідно з яким ВАТ «Одеський домобудівельний комбінат» передало Службі безпеки України спірну квартиру. Проте відповідно до відомостей з Державного реєстру право власності на квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_5 не зареєстровано за ВАТ «Одеський домобудівельний комбінат». Ці обставини унеможливлюють встановлення набуття права власності управлінням на зазначену квартиру.
- додаток до договору № 101 від 19 грудня 2000 року, з якого вбачається, що Служба безпеки України брала участь у фінансуванні будівництва житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. вулиця Чикаленка Євгена (попередня назва АДРЕСА_2 (будівельна адреса). Проте зазначеного договору заявником не було подано.
Державний реєстратор, покликаючись на п. п. 62, 77, 81 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, статті 331, 332 Цивільного кодексу України, з огляду на відсутність однієї і більше відомостей, передбачених вказаними пунктами Порядку, ненадання відомостей про технічну інвентаризацію об`єкта нерухомого майна, відмовив в проведенні державної реєстрації права власності. 
Для отримання документів, необхідних для здійснення права власності на спірну квартиру, зокрема договору № 101, позивач направив запити до відповідних органів державної влади та установ: до Департаменту господарського забезпечення СБУ (лист від 06.02.2026 № 65.1/65.25-841); до Державного галузевого архіву СБУ (лист від 10.02.2026 № 65.1/65.25-918); до Одеської міської ради (лист від 06.02.2026 № 65.1/6525-1522).
Згідно з листом від 10.02.2026 Департамент господарського забезпечення СБУ (правонаступник адміністративно-господарського управління СБУ) зазначив, що через збройну агресію рф проти України в 2022 році Департамент знищив документальні матеріали за вказаним об`єктом.
Одеська міська рада листом від 13.02.2026 № 022/15/124 у відповідь на запит позивача надала таку відповідь. 
24.05.2016 припинено діяльність Відкритого акціонерного товариства «Одеський домобудівельний комбінат» (ЄДРПОУ 01271830, м. Одеса, вул. Промислова, 31) шляхом визнання підприємства банкрутом. Ліквідатором банкрута призначено арбітражного керуючого Колмикову Тетяну Олександрівну. Згідно з актом приймання-передавання справ № 150 від 16.11.2016 у зв`язку із ліквідацією ліквідатор ВАТ «Одеський домобудівельний комбінат» передав до Департаменту архівної справи та діловодства Одеської міської ради документи з кадрових питань (особового складу), строк зберігання яких 75 років, за період 1980 – 2016 роки. У складі документів з кадрових питань договору № 101 від 19.12.2000 між СБУ та ВАТ «Одеський домобудівельний комбінат» немає. Інші документи, крім документів з кадрових питань (особового складу) (у т. ч. договори), на зберігання до Департаменту архівної справи та діловодства Одеської міської ради не надходили.
Відповідно до листа Державного галузевого архіву СБУ від 19.02.2026 № 24/6.3-137 за результатами проведеного пошуку у документах Департаменту господарського забезпечення Служби безпеки України, які надійшли на зберігання до Галузевого державного архіву Служби безпеки України, договір від 19.12.2000 № 101 про спільну діяльність Служби безпеки України та Відкритого акціонерного товариства «Одеський домобудівельний комбінат» з будівництва багатоповерхового будинку за адресою: АДРЕСА_2 , а також а також будь-яка інша інформація з цього питання відсутні.
Згідно з листом від 20.02.2026 № 859/03.01-11 у відповідь на лист управління від 06.02.2026 № 65.1/65.25-1466 КП «Одеське БТІ» повідомило, що згідно з архівними даними станом на 31.12.2012 відсутня інформація про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 . Водночас станом на 20.02.2026 інвентаризаційна справа за такою адресою не зареєстрована.
Станом на сьогодні спірна квартира згідно з листом Київської районної адміністрації Одеської міської ради від 06.08.2025 № 2493/01-11 обліковується як службова квартира управління.

Висновки суду
Згідно зі статтею 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені статтею 16 ЦК України, згідно з якою способом захисту цивільного права та інтересу може бути, зокрема, визнання права.
Підстави набуття права власності визначені у статті 328 ЦК України, згідно з якою право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності (стаття 392 ЦК України).
Аналіз змісту статті 392 ЦК України у взаємозв`язку зі статтею 328 ЦК України дає підстави для висновку, що особа має право звернутися до суду з позовом про визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України у випадку оспорення чи невизнання її права або у разі втрати документа, який засвідчує право власності, і при цьому право на звернення з такими вимогами має саме особа, яка уже є власником майна, набувши його раніше на законних підставах.
За змістом наведених норм права позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна та створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів.
Отже, права власника майна підлягають захисту шляхом пред`явлення позову про визнання права на належне йому майно за умови, якщо власник не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб чи необхідністю одержати правовстановлюючі документи.
Передумовою для застосування ст. 392 ЦК України є відсутність іншого, окрім судового, шляху для відновлення порушеного права.
Згідно з матеріалами справи, відповідно до договору № 101 Служба безпеки України в особі адміністративно-господарського управління СБУ та Відкрите акціонерне товариство «Одеський домобудівельний комбінат» уклали договір № 101 про спільну діяльність з будівництва житлового будинку за будівельною адресою: м. Одеса, вул. Академіка Вільямса, 74. 
Господарський суд у цій справі звертається, у тому числі, до висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц. Спірні правовідносини у вказаній справі є не зовсім релевантними до даних, проте обидвоє випливають з договору інвестування.
Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.
Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.
Частиною першою статті 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
У частині другій статті 331 ЦК України чітко вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Статтею 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV (далі - Закон № 1952-IV) визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 цього Закону).
Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17).
Також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 та від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 зроблено висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.
У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Зі змісту статті 392 ЦК України вбачається, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності.
Суб`єктом вимог про визнання права власності може будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензіями третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.
Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин.
Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України є різновидом загального способу захисту - визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права.
Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту - визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.
Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно поновлювати порушені права, а специфіка інвестування в об`єкти будівництва та визначення новоствореного майна як об`єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про інвестування в будівництво, які мають різні назви, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено.
Практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримується й Великою Палатою Верховного Суду в постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12 (провадження № 14-107цс19), від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц (провадження № 14-38цс19), від 29 травня 2019 року у справі № 1609/6645/12 (провадження № 14-220цс19), від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц (провадження № 14-268цс19).
Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.
Ураховуючи особливість перетворення права на майнові права у право на новостворений об`єкт нерухомого майна, саме інвестор є першим власником за договором купівлі-продажу майнових прав на певне нерухоме майно, яке фактично існує, однак набуває формальних ознак об`єкта цивільних прав лише після його державної реєстрації. Вказане узгоджується з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21).
Як зазначено вище, власник майна може пред`явити позов, у тому числі через втрату ним документа, який засвідчує його право власності (стаття 392 ЦК України).
Відповідно до п. 77 Порядку державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об`єкт проводиться відповідно до статті 331 Цивільного кодексу України щодо особи, яка здійснювала будівництво такого об`єкта (замовник будівництва), чи у випадку, передбаченому статтею 332 Цивільного кодексу України, - щодо особи, яка є власником закінченого будівництвом об`єкта, реконструкція якого проводилася, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до п. 62 Порядку для державної реєстрації права власності на підставі рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу майна з приватної у державну відповідно до Закону України “Про передачу об`єктів права державної та комунальної власності” також подаються: 1) рішення правонабувача майна, уповноваженого ним органу про надання згоди на передачу майна; 2) акт приймання-передачі такого майна, підписаний власником (співвласниками) та особою, що діє від імені правонабувача майна.
Відповідно до п. 77 Порядку державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об`єкт проводиться відповідно до статті 331 Цивільного кодексу України щодо особи, яка здійснювала будівництво такого об`єкта (замовник будівництва), чи у випадку, передбаченому статтею 332 Цивільного кодексу України, - щодо особи, яка є власником закінченого будівництвом об`єкта, реконструкція якого проводилася, якщо інше не встановлено договором або законом.
Державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об`єкт проводиться за наявності відомостей про технічні характеристики такого закінченого будівництвом об`єкта, про прийняття його в експлуатацію та про присвоєння адреси (крім випадку проведення реконструкції об`єкта, що не має наслідком його поділ, виділ частки або об`єднання), отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.У разі коли закінчений будівництвом об`єкт у результаті нового будівництва є складовою частиною будинку, будівлі, споруди (квартира, гаражний бокс, машиномісце, інше житлове та нежитлове приміщення), яка після прийняття об`єкта в експлуатацію є самостійним об`єктом нерухомого майна, відомості про прийняття в експлуатацію та про присвоєння адреси отримуються щодо будинку, будівлі або споруди, складовою частиною яких є такий об`єкт, а щодо відповідної складової частини будинку, будівлі.
Державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об`єкт у результаті реконструкції проводиться також за наявності відомостей про державну реєстрацію права власності на такий об`єкт відповідно до законодавства до проведення його реконструкції.
Відповідно до п. 81 Порядку у разі коли право власності на закінчений будівництвом об`єкт відповідно до договору або закону набувається іншими особами, відмінними від замовника будівництва, або відповідно до договору набувається у спільну власність замовником будівництва та іншими особами, державному реєстратору подається відповідний договір, що передбачає набуття права власності на закінчений будівництвом об`єкт іншою особою, відмінною від замовника будівництва, або набуття права спільної власності замовника будівництва та іншої особи, чи у випадках, передбачених законом, інший документ, що підтверджує факт набуття права власності іншою особою, відмінною від замовника будівництва.
Якщо договір, за яким набувається право власності на закінчений будівництвом об`єкт іншими особами, відмінними від замовника будівництва, укладено не з відповідним замовником будівництва, державному реєстратору подаються договори, на підставі яких встановлюється послідовність переходу майнових прав на такий об`єкт від замовника будівництва до інших осіб та в подальшому до набувача права власності на закінчений будівництвом об`єкт. У разі участі особи у фонді фінансування будівництва документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою завершеного будівництвом об`єкта, є видана управителем такого фонду довідка про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування.
Для отримання примірника/копії договору № 101 позивач вчинив комплекс заходів для його отримання, направивши запити до організацій, установ, у яких міг бути наявний такий договір. Проте договору № 101 в розпорядженні останніх не виявилося.
Господарський суд бере до уваги також ту обставину, що Служба безпеки України вважає, що належним суб`єктом права власності на спірну квартиру є саме територіальний орган СБУ в особі управління. 
Беручи до уваги викладене, з огляду на об`єктивні обставини, що унеможливлюють отримання примірника договору № 101, викладені норми закону та правові висновки Великої Палати Верховного Суду, господарський суд дійшов висновку про визнання права власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 93,1 кв.м., житловою площею 48,1 кв.м. за Управлінням Служби безпеки України в Одеській області.
Відповідно до ч.1 ст. 74 ГПК кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
У ст. 76 ГПК України встановлено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Згідно ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Судові витрати відповідно до вимог ст. 129 ГПК України покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст. 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд,
П О С Т А Н О В И В:

1. Позов задовольнити.
2. Визнати за Управлінням СБУ в Одеській області (65045, м. Одеса, вул. Єврейська, 43, код ЄДРПОУ 20001645) право власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 93,1 кв.м, житловою площею 48,1 кв.м.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст. 241 Господарського процесуального кодексу України і може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 20 днів з дня складання повного рішення.
Повне рішення складено 16 липня 2026 р.

Суддя Т.Г. Деркач