Справа №760/19848/25 2/760/5722/26	

Р І Ш Е Н Н Я
 
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
03 липня 2026 року Солом`янський районний суд м. Києва в складі:
головуючої судді - Усатової І.А.,
за участю секретаря судового засідання - Омельяненко С.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про визнання недійсним пункту попереднього договору купівлі-продажу, розірвання попереднього договору купівлі-продажу та стягнення коштів, -
В С Т А Н О В И В:
Позивач ОСОБА_1 через свого представника - адвоката Іванчук Марту Валеріївну, звернулася до Солом`янського районного суду м. Києва з позовом до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», в якому просила суд:
- визнати недійсним п.4.7. Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.08.2019, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашкевич Л.Г., зареєстрований в реєстрі за №2195, в частині застосування 5% штрафу;
- розірвати Попередній договір купівлі-продажу квартири від 27.08.2019, укладений між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашкевич Л.Г., зареєстрований в реєстрі за №2195;
- стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 675 530,24 (шістсот сімдесят п`ять тисяч п`ятсот тридцять гривень 24 коп.) грн. внесеної передоплати за договором;
- стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 671 057,00 (шістсот сімдесят одна тисяча п`ятдесят сім гривень) грн. заподіяних збитків; 
- стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 100 000,00 (сто тисяч гривень 00 коп.) грн. заподіяної моральної шкоди;
- судові витрати покласти на відповідача.
В обґрунтування позову зазначено, що 27.08.2019 між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого сторони домовилися в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , І черга будівництва в об`єкті : «Будівництво житлово-офісного комплексу з об`єктами торговельного та соціально-побутового призначення» на АДРЕСА_2 (п.1.1. попереднього договору).
Вказаний попередній договір купівлі-продажу квартири від 27.08.2019 укладений за згодою чоловіка майбутнього покупця, ОСОБА_2 , та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашкевич Л.Г., зареєстрований в реєстрі за №2195. 
Пунктом 1.2. попереднього договору визначено, що основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом 60 календарних днів із дня державної реєстрації майбутнім продавцем права власності на майно та за умови виконання майбутнім покупцем вимоги п.1.4. та 1.5. цього договору. 
Пунктом 1.4. попереднього договору визначено, що майбутній покупець зобов`язаний сплатити майбутньому продавцю вартість майна, зазначену у п. 2.2. цього договору, протягом п`яти банківських днів з дня укладення цього договору. 
Згідно з п. 2.2. попереднього договору на дату підписання цього договору вартість майна складала 675 530, 24 грн. без ПДВ, виходячи із вартості 1 кв.м. - 18 135, 04 грн. 
На виконання умов попереднього договору ОСОБА_1 27.08.2019 було перераховано на рахунок ПрАТ «ХК «Київміськбуд» грошові кошти в розмірі 675 530, 24 грн., що підтверджується квитанцією від 27.08.2019.
Відповідно до даних з відкритих джерел, в тому числі на сайті забудовників https://lun.ua будівництво за адресою: АДРЕСА_2 , з лютого місяця 2024 року, роботи не ведуться. Оскільки, станом на 28.05.2025, об`єкт будівництва в експлуатацію не введено, будівельні роботи не ведуться, ОСОБА_1 прийняла рішення про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири відповідно до п.4.7. попереднього договору. 
Пунктом 4.7. попереднього договору визначено, що до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитися від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання. За таких умов, цей договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного договору про розірвання. У такому випадку майбутній продавець повертає майбутньому покупцю на банківський рахунок, що зазначений майбутнім покупцем у договорі про розірвання, кошти протягом 60 банківських днів з дня підписання договору про розірвання за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим договором.
Згідно п. 6.1. попереднього договору він може бути розірваний за взаємною згодою сторін у встановленому законодавством порядку. 
Для реалізації права, передбаченого п.4.7. попереднього договору, представником позивача в інтересах ОСОБА_1 29.05.2025 направлено на адресу ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» повідомлення про розірвання попереднього договору купівлі-продажу від 27.08.2019, в якому з посиланням на положення попереднього договору від 27.08.2019 та вимоги ст.ст.651-654 ЦК України, висунуто вимогу в 10-денний строк з моменту отримання цієї вимоги узгодити дату та час укладення та нотаріального посвідчення договору про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.08.2019, укладеного між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашкевич Л.Г., зареєстрований в реєстрі за №2195. У разі невиконання цієї вимоги в добровільному порядку, ОСОБА_1 залишає за собою право звернутися до суду з відповідним позовом, а також вимагати відшкодування збитків, спричинених невиконанням умов договору.
Зазначене повідомлення про розірвання попереднього договору купівлі-продажу одержано представником ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 02.06.2025, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення. 
Позивач зазначає, що станом на 16.07.2025 жодної відповіді від ПрАТ «ХК Київміськбуд» на вказане повідомлення про розірвання договору купівлі-продажу, не отримано. Фактично ПрАТ «ХК «Київміськбуд» проігнорував письмове звернення позивача, чим порушив його права. 
Відповідач, отримавши від позивача грошові кошти на виконання умов попереднього договору, будівельні роботи щодо будівництва житлового будинку не завершив, також відповідач допустив бездіяльність щодо позасудового прийняття від позивача відмови від договору шляхом його розірвання, чим допустив істотні порушення умов попереднього договору, внаслідок яких позивач значною мірою була позбавлена того, на що вона розраховувала при укладенні попереднього договору. Фактично відповідач самоусунувся від виконання попереднього договору та від розгляду повідомлення про відмову від договору, тим самим створив перешкоди у підписанні договору про розірвання попереднього договору, чим істотно порушив права позивача.
На думку позивача, аналіз пункту 4.7. попереднього договору свідчить про те, що майбутній покупець до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію наділений правом на відмову від договору, шляхом його розірвання. Об`єкт будівництва, який є предметом попереднього договору купівлі-продажу, не прийнятий в експлуатацію, а тому позивач має право на розірвання договору. Вказана обставина стверджується Витягом з порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва від 07.01.2025. 
А тому, з врахуванням умов попереднього договору, майбутній покупець у будь-який момент до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію наділений правом на відмову від договору шляхом його розірвання, не обґрунтовуючи мотивів прийняття такого рішення. Тому з врахуванням наведеного, слід розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири від 27.08.2019, укладений між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашкевич Л.Г., зареєстрований в реєстрі за №2195.
Також позивач з посиланням на ст. 215 ЦК України та на ст.18 Закону України «Про захист прав споживачів» просить визнати недійсними положення п.4.7. попереднього договору щодо вирахуванням з позивача штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим договором, у разі розірвання договору.
При цьому посилається на несправедливість цих умов відповідно до поняття, закріпленого у частині другій ст.18 Закону України «Про захист прав споживачів», внаслідок створення всупереч принципу добросовісності істотного дисбалансу договірних прав та обов`язків на шкоду споживачу.
Так, на думку позивача, штраф в розмірі 5 % від суми, визначений п. 4.7. попереднього договору, не має компенсаторного характеру, адже підставою для вирахування є не порушення ОСОБА_1 зобов`язання, а відмова від укладення основного договору, що є правом ОСОБА_1 , а тому, виходячи із загальних засад справедливості, добросовісності та розумності, відсутні підстави для його вирахування від суми, внесеної позивачем.
Крім того, позивач з посиланням на п.4.3., п.4.4. попереднього договору зазначає, що останнім фактично забезпечено захист інтересів лише відповідача у справі, що свідчить про очевидну диспропорцію між правами та обов`язками сторін.
Також позивач зазначає, що набула право вимагати від відповідача, який допустив істотне порушення договору, повернення коштів, які сплачені за вказаним договором, на підставі статті 1212 ЦК України. Аналіз статті 1212 ЦК України дає підстави дійти висновку, що правова природа інституту безпідставного отримання чи збереження майна (предмет регулювання) це відносини, які виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна i які не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права. Отже, норми статті 1212 ЦК України застосовуються до позадоговірних зобов`язань. Разом з тим, п.3 частини 3 ст.1212 ЦК України передбачає, що положення цієї глави застосовуються також до вимог про повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні.
Тлумачення ч.3 ст.651, ч.4 ст.653, п.3 ч.3 ст.1212 ЦК України свідчить, що якщо одна із сторін договору передала у власність іншій стороні певне майно (сплатила кошти) і судом встановлено порушення еквівалентності зустрічного надання внаслідок невиконання або неналежного виконання своїх обов`язків однієї із сторін, сторона, що передала майно (сплатила кошти), має право вимагати повернення переданого іншій стороні в тій мірі, в якій це порушує погоджену сторонами еквівалентність зустрічного надання. Тобто, якщо сторона яка вчинила виконання, проте не отримала зустрічного надання в обсязі, який відповідає переданому майну (сплаченим коштам) і згодом відмовилася від договору, то вона може вимагати від сторони, яка порушила договір і не здійснила зустрічне надання, повернення майна (коштів) на підставі п.3 ч.3 ст.1212 ЦК України. 
Аналогічні висновки викладені у постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 25.03.2020 у справі №537/4259/15-ц, від 31.03.2021 у справі №363/3555/17, від 22.12.2021 у справі №465/5790/17 та від 13 квітня 2023 року у справі №910/13367/19 (910/13951/21). 
Позовна вимога про розірвання договору є основною, а вимога про стягнення коштів на підставі ст.1212 ЦК України є похідною. Таким чином, стягнення коштів на підставі ст.1212 ЦК України є можливим та залежить від задоволення основної вимоги про розірвання договору, а за правилом, встановленим частиною другою статті 653 ЦК України, у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. Тобто, з моменту розірвання договору, яким відповідно до частини третьої статті 653 ЦК України є момент набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили, у відповідача відсутні правові підстави (зобов`язання) утримувати отримані за договором грошові кошти. 
Таким чином, у відповідача ПрАТ «ХК «Київміськбуд» виник обов`язок у поверненні позивачу грошових коштів в розмірі 675 530,24 грн., що були сплачені останньою на виконання умов попереднього договору.
Також позивач зазначила, що виконала умови попереднього договору, зокрема сплатила вартість майна у повному обсязі, а відповідач допустив істотне порушення умов попереднього договору і не передав у власність позивачу квартиру, не здав в експлуатацію будинок, не зареєстрував за собою право власності. Факт того право власності на будинок не зареєстровано, підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 01.07.2025. Позивач мала законні очікування на придбання житла для своєї сім`ї за ціною 675 530,24 грн., однак, внаслідок істотного порушення відповідачем умов договору позивач позбавлена можливості придбати аналогічне житло за такою ціною на час звернення до суду, оскільки відповідно до даних з відкритих джерел, в тому числі на сайті забудовників https://lun.ua, вартість 1 кв.м. квартири за адресою: АДРЕСА_2 , ЖК «Отрада», становить 36 150,00 грн., а в 2019 році становила 18 135,04 грн., тобто ринкова вартість квартири на момент звернення до суду становить 1 346 587,50 грн. Тобто, позивач позбавлена можливості придбати подібну квартиру у тому ж районі за ціною, яка була сплачена нею на стадії будівництва житла, оскільки вартість такої квартири буде на 671 057 грн. вищою за вартість квартири, яка була нею профінансована на стадії будівництва житлового будинку, що є реальними збитками позивача, розмір яких є значним і не дозволяє позивачу отримати очікуване, на яке вона розраховувала при укладенні договору. Такі висновки узгоджуються з висновком Великої Палати Верховного Суду викладеним у постанові від 30 травня 2018 року у справі № 750/8676/15-ц, згідно з яким відшкодування збитків є однією з форм або заходів цивільно-правової відповідальності, яка вважається загальною або універсальною в силу частини першої статті 22 ЦК України, якою визначено, що особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування.
Також позивач з посиланням на ст.611 ЦК України, за змістом якої моральна шкода підлягає відшкодуванню у разі порушення зобов`язання, якщо таке відшкодування встановлено договором або законом, зазначає, що підставою для укладення попереднього договору було правомірне очікування позивача отримати у власність квартиру. Вказує, що у результаті отримала лише розчарування та втрату надії отримати омріяне житло. Більше того, дані обставини призвели до втрати впевненості у майбутньому. Позивач зазначає, що віддала відповідачу всі свої фінансові збереження, які наразі повернути неможливо виключно по причині ухилення від виконання своїх обов`язків відповідачем. Також має місце зміна значного устрою життя: не завершення будівництва у визначений строк змушує позивача вирішувати питання, пов`язані з отриманням від відповідача оплачених коштів. Відповідач нехтує правами та інтересами позивача, умисно вчиняє дії на ухилення від розірвання попереднього договору та повернення коштів. Очевидним є факт, що зазначені обставини є постійним психологічним навантаженням на позивача. Відтак, розмір завданої моральної шкоди за постійні душевні переживання позивач оцінює у 100 000,00 грн.
З огляду на вищевказане, позивач звернулася до суду за захистом свого порушеного права.
Ухвалою суду від 01.08.2025 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.
20.08.2025 до суду надійшов відзив відповідача на позовну заяву, в якому вказано, що 27.08.2019 між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого сторони домовилися в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , І черга будівництва в об`єкті: «Будівництво житлово-офісного комплексу з об`єктами торговельного та соціально-побутового призначення» на АДРЕСА_2 (п.1.1. попереднього договору). 
Згідно з ч.1 ст.627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Ч.1 ст. 628 ЦК України - зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. 
Пунктом 6.2 попереднього договору купівлі-продажу квартири передбачено, що сторони підтверджують, що вони не визнані недієздатними чи обмежено недієздатними, укладення договору відповідає їх інтересам, волевиявлення є вільним, усвідомленим і відповідає їх внутрішній волі; умови договору зрозумілі і відповідають реальній домовленості сторін. 
Статтею 525 ЦК України - одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі односторонньої відмови від договору в повному обсязі, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є розірваним (ч. 3 ст. 651 ЦК України). 
Отже, на думку відповідача, право на розірвання договору в односторонньому порядку не передбачено умовами договору укладеного між сторонами. Натомість, позивач фактично в односторонньому порядку, з урахуванням можливості звернення до суду, вирішив розірвати договір, що свідчить про пряме порушення умов договору.
Також зазначає, що, враховуючи, що попередній договір був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашкевич Л.Г., відповідно, договір про розірвання повинен теж посвідчуватися цим нотаріусом. Відповідно для можливості укладення договору про розірвання, необхідний час для узгодження дій, які залежать не тільки від компанії, а й від ряду чинників: опрацювання проекту про розірвання договору і погодження його з відповідними структурними підрозділами компанії, погодження дій з органами правління компанії щодо повернення коштів зважаючи на її розмір, погодження порядку дій з нотаріусом, зважаючи, що угода про розірвання договору може бути підписана лише у того нотаріуса, який посвідчував попередній договір та ін. Відповідно, враховуючи зазначене, вважає, що позивачем не дотримано порядку розірвання договору та що він передчасно звернулася до суду.
Виходячи з вищевикладеного, так як: умовами договору не передбачений односторонній порядок розірвання договору, компанія не порушила свого обов`язку, передбаченого умовами договору, укласти протягом 60 календарних днів із дня державної реєстрації майбутнім продавцем права власності на майно та за умови виконання майбутнім покупцем кінцевих розрахунків за фактично збудовану площу, тому відсутні підстави для розірвання договору. 
Розірвання договору в судовому порядку допускається за рішенням суду у виняткових випадках, відтак втручання суду в договірні відносини між сторонами є крайньою можливістю врегулювання спірних правовідносин та повинно здійснюватися з дотриманням принципу «пропорційності» «справедливої рівноваги (балансу)» між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» не означає обов`язкового досягнення соціальної справедливості в кожній конкретній справі, а передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються.
Відносно позиції позивача, що будівництво на об`єкті не ведеться, відповідач зазначає, що на офіційному сайті Київміськбуд було опубліковано інформацію про відновлення роботи компанії та будівельних майданчиків, компанія не заявляла інформації про зупинення господарської діяльності та будівництва. Натомість навіть зважаючи на ситуацію, яка склалася в країні, компанія робить все можливе, щоб якомога швидше здійснювати повноцінно будівельні роботи на даному об`єкті будівництва та ввести даний комплекс в експлуатацію та передати придбані майнові права їх покупцям
Щодо вимог про визнання недійсними п.4.7. попереднього договору в частині вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми внесеної за цим договором, відповідач зазначає, що дана умова договору була застосована, як штрафна санкція з метою забезпечення сталості договірних відносин, з метою уникнення безпідставної відмови від договірних відносин, з метою уникнення збитків компанії. 
Згідно з ч.1 ст.627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. 
Ч.1 ст. 628 ЦК України - зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. 
Пунктом 6.3 попереднього договору передбачено, що сторони підтверджують, що вони не визнані недієздатними чи обмежено недієздатними, укладення договору відповідає їх інтересам, волевиявлення є вільним, усвідомленим і відповідає їх внутрішній волі; умови договору зрозумілі і відповідають реальній домовленості сторін. 
Отже, укладаючи попередній договір, сторони усвідомлювали свої дії і розуміли зміст умов договору, погодили умови договору, якими чітко передбачено, що у випадку розірвання договору продавець повертає майбутнім покупцям кошти за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми внесеної за цим договором, а одностороння зміна чи відмова від виконання умов договору не передбачена умовами попереднього договору.
Верховний Суд у своїй постанові від 05.09.2024 у справі № 910/7897/20 висловив наступну позицію: «Положеннями статті 6 ЦК України встановлено, що сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Статтею 629 ЦК України встановлено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами. 
Відповідно, компанія повністю заперечує проти позиції позивача про відсутність підстав для стягнення штрафу в розмірі 5% від суми внесеної за цим договором та повернення позивачам коштів в повному обсязі, що спростовується зазначеним. Отже, у разі розірвання договору у судовому порядку, позивачу можуть бути повернуті внесені за умовами договору кошти, але виключно за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми внесеної за цим договором».
Щодо вимог позивача про стягнення реальних збитків, відповідач зазначає, що позивач повинен довести факт спричинення збитків, обґрунтувати їх розмір, довести безпосередній причинний зв`язок між правопорушенням та заподіянням збитків і розмір відшкодування. Важливим елементом доказування наявності збитків є встановлення причинного зв`язку між протиправною поведінкою та шкодою потерпілої сторони. 
Натомість, позивачем не надано до матеріалів справи жодних доказів реальних збитків.
Відносно стягнення моральної шкоди відповідач зазначає, що позиція позивача щодо стягнення моральної шкоди ґрунтується виключно на цитуванні норм законодавства, що регулюють питання стягнення моральної шкоди. У той час, як норми ЦПК України визначають, що кожна позиція сторони повинна обґрунтовуватися доказами, визначеними ст.76 ЦПК України. 
У п.3 постанови Пленуму Верховного Суду України від 31 березня 1995 р. №4 «Про судову практику в справах про відшкодування моральної (немайнової) шкоди» зазначено, що під моральною шкодою слід розуміти втрати немайнового характеру внаслідок моральних чи фізичних страждань, або інших негативних явищ, заподіяних фізичній чи юридичній особі незаконними діями або бездіяльністю інших осіб. Відповідно до ст.23 ЦК України , моральна шкода, яка відшкодовується винною особою, може полягати: у фізичному болю та стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з каліцтвом або іншим ушкодженням здоров`я; у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з протиправною поведінкою щодо неї самої, членів її сім`ї чи близьких родичів; у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку із знищенням чи пошкодженням її майна; у приниженні честі та гідності фізичної особи, а також ділової репутації фізичної або юридичної особи. 
Відповідно до частини першої статті 201 ЦК України особистими немайновими благами, які охороняються цивільним законодавством, є: здоров`я, життя; честь, гідність і ділова репутація; ім`я (найменування); авторство; свобода літературної, художньої, наукової і технічної творчості, а також інші блага, які охороняються цивільним законодавством. Зокрема, підставами для відшкодування моральної шкоди можуть бути порушення майнових, особистих немайнових прав особи, а також зобов`язань у випадках, передбачених договором або законом. Спори про відшкодування заподіяної фізичній чи юридичній особі моральної (немайнової) шкоди розглядаються, зокрема: коли право на її відшкодування безпосередньо передбачено нормами Конституції або випливає з її положень; у випадках, передбачених Цивільним кодексом та іншим законодавством, яке встановлює відповідальність за заподіяння моральної шкоди; чи інших законів, що регулюють такі зобов`язання і передбачають відшкодування моральної (немайнової) шкоди. 
У ч.1 ст.1167 Цивільного кодексу України визначено, моральна шкода, завдана фізичній або юридичній особі неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю, відшкодовується особою, яка її завдала, за наявності її вини, крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті. Відповідно до статті 611 ЦК України моральна шкода підлягає відшкодуванню у разі порушення зобов`язання, якщо таке відшкодування встановлено договором або законом. Тобто законодавець указує на два випадки компенсації моральної шкоди - вони визначені умовами договору або випливають із положень законодавства. 
Таким чином, вимога позивача щодо компенсації моральної шкоди є безпідставною, оскільки ні договором, ні законом таке відшкодування не передбачено. Позивачем не подано суду жодного доказу на підтвердження наявності моральної шкоди, завданої ПрАТ «ХК «Київміськбуд», протиправності діяння компанії в її заподіянні, її вини та наявності причинного зв`язку між шкодою і протиправним діянням ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та вини останнього в її заподіянні.
Також відповідач заперечує проти зазначеного позивачем розміру відшкодування витрат на правову допомогу і просить суд зменшити у разі задоволення, вважаючи, що розмір витрат є завищеним та неспіврозмірним у порівнянні з ринковими цінами адвокатських послуг.
Враховуючи зазначене, просить відмовити в позові повністю.
Ухвалою суду від 05.03.2026 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.
Позивач, належним чином повідомлений про дату, час та місце судового засідання у судове засідання не з`явився.
Представник відповідача подав заяву про розгляд справи за його відсутності, в задоволенні позовних вимог просив відмовити.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Враховуючи, що сторони не прибули в судове засідання, а перешкод для розгляду справи судом не встановлено, то суд здійснює судовий розгляд у судовому засіданні без фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу, відповідно до вимог ч. 2 ст. 247 ЦПК України.
Згідно з правовою позицією Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду, викладеною в постанові від 5 вересня 2022 року № 1519/2-5034/11 (№ 61-175сво21) порядок ухвалення судового рішення та його проголошення залежить від того чи судове засідання, яким завершений розгляд справи, відбулось у присутності учасників справи, чи за їхньої відсутності; повне судове рішення було складено чи складання повного судового рішення було відкладено.
У разі розгляду судом справи без виклику учасників справи або учасники справи в судове засідання не з`явились, ухвалення рішення відбувається у такому самому порядку, проте з урахуванням певних винятків: а) рішення не проголошується; б) датою ухвалення рішення є дата складання повного судового рішення. У разі неявки всіх учасників справи у судове засідання таке судове засідання не проводиться. У цьому випадку судове рішення не проголошується (частина четверта статті 268 ЦПК України) і датою його ухвалення є дата складення повного судового рішення (друге речення частини п`ятої статті 268 ЦПК України).
З урахуванням розумності положення частини п`ятої статті 268 ЦПК України слід розуміти таким чином: у разі ухвалення судового рішення за відсутності учасників справи, суд повинен зазначати датою ухвалення ту дату, на яку було призначено розгляд справи, та вказувати у резолютивній частині дату складення повного судового рішення. Проте у разі зазначення судом датою ухвалення судового рішення дати складення повного судового рішення, внаслідок чого дата судового засідання та дата ухвалення судового рішення не співпадатимуть, це не є порушенням прав сторін.
Відтак, суд зазначає датою ухвалення рішення дату складання повного його тексту, незважаючи на те, що вона відмінна від дати судового засідання, на яку було призначено розгляд справи.
Вивчивши матеріали справи, письмові докази, суд за своїм внутрішнім переконанням, яке ґрунтується на всебічному, повному й неупередженому дослідженні всіх обставин справи, керуючись законом, оцінивши кожний доказ з точки зору належності, допустимості, достовірності, а сукупність зібраних доказів - з точки зору достатності та взаємозв`язку для прийняття відповідного рішення, приходить до наступних висновків.
Частиною 1 ст. 2 ЦПК України передбачено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Відповідно до ч.1 ст. 16 ЦК України, ч.1 ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. 
Згідно з ч.ч. 2, 3 ст.12 ЦПК України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
У відповідності до ч.ч. 1, 3 ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
Судом встановлено, що 27.08.2019 між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого сторони домовилися в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , І черга будівництва в об`єкті : «Будівництво житлово-офісного комплексу з об`єктами торговельного та соціально-побутового призначення» на АДРЕСА_2 (п.1.1. попереднього договору).
Вказаний попередній договір купівлі-продажу квартири від 27.08.2019 укладений за згодою чоловіка майбутнього покупця, ОСОБА_2 , та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашкевич Л.Г., зареєстрований в реєстрі за №2195. 
Пунктом 1.2. попереднього договору визначено, що основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом 60 календарних днів із дня державної реєстрації майбутнім продавцем права власності на майно та за умови виконання майбутнім покупцем вимоги п.1.4. та 1.5. цього договору. 
Пунктом 1.4. попереднього договору визначено, що майбутній покупець зобов`язаний сплатити майбутньому продавцю вартість майна, зазначену у п. 2.2. цього договору, протягом п`яти банківських днів з дня укладення цього договору. 
Згідно з п. 2.2. попереднього договору на дату підписання цього договору вартість майна складала 675 530, 24 грн. без ПДВ, виходячи із вартості 1 кв.м. - 18 135, 04 грн. 
На виконання умов попереднього договору ОСОБА_1 27.08.2019 було перераховано на рахунок ПрАТ «ХК «Київміськбуд» грошові кошти в розмірі 675 530, 24 грн., що підтверджується квитанцією від 27.08.2019 та довідкою №2195, виданою ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» 25.09.2019.
Пунктом 4.7. попереднього договору визначено, що до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитися від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання. За таких умов, цей договір вважається розірваним у повному обсязі з моменту підписання відповідного договору про розірвання. У такому випадку майбутній продавець повертає майбутньому покупцю на банківський рахунок, що зазначений майбутнім покупцем у договорі про розірвання, кошти протягом 60 банківських днів з дня підписання договору про розірвання за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим договором.
Згідно п. 6.1. попереднього договору він може бути розірваний за взаємною згодою сторін у встановленому законодавством порядку. 
29.05.2025 представником позивача, адвокатом Мартою Іванчук на адресу ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» направлено повідомлення про розірвання попереднього договору купівлі-продажу від 27.08.2019, в якому з посиланням на п.4.7. попереднього договору від 27.08.2019 та вимоги ст.ст.651-654 ЦК України висунуто вимогу в 10-денний строк з моменту отримання цієї вимоги узгодити дату та час укладення та нотаріального посвідчення договору про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.08.2019, укладеного між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашкевич Л.Г., зареєстрований в реєстрі за №2195. У разі невиконання цієї вимоги в добровільному порядку, ОСОБА_1 залишає за собою право звернутися до суду з відповідним позовом, а також вимагати відшкодування збитків, спричинених невиконанням умов договору.
Зазначене повідомлення про розірвання попереднього договору купівлі-продажу одержано представником ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 02.06.2025, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення.
Однак, станом на 16.07.2025, жодної відповіді від ПрАТ «ХК Київміськбуд», на вказане повідомлення про розірвання договору купівлі-продажу, не отримано.
Факт того, що право власності на майно (житловий будинок 007, 7-ий пусковий комплекс, секція 2, І черга будівництва в об`єкті : «Будівництво житлово-офісного комплексу з об`єктами торговельного та соціально-побутового призначення» на АДРЕСА_2 ), за майбутнім продавцем не зареєстровано, підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 01.07.2025.
Зазначені обставини відповідачем не спростовуються.
За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. 
Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи. 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 02 лютого 2021 року в справі №925/642/19 зазначено, що порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково. При цьому позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову. 
Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України). Цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства (частина перша статті 14 ЦК України). Цивільне законодавство містить загальні умови виконання зобов`язання, що полягають у його виконанні належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526 ЦК України). Це правило є універсальним і підлягає застосуванню як до виконання договірних, так і не договірних зобов`язань. 
Згідно з статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Якщо внаслідок прострочення боржника виконання зобов`язання втратило інтерес для кредитора, він може відмовитися від прийняття виконання і вимагати відшкодування збитків (стаття 612 ЦК України).
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 04 серпня 2021 року по справі № 456/2076/19 (провадження № 61-6357св21) вказано, що «договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України). Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).
За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. 
Згідно із частиною третьою статті 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим. 
Відповідно до частин другої, третьої, четвертої статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюються або припиняються з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом. 
В обгрунтування позовних вимог про розірвання попереднього договору купівлі-продажу, позивач посилається на те, що відповідно до п.4.7. попереднього договору він в будь-який момент, до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію наділений правом на відмову від договору, шляхом його розірвання.
У постанові Верховного Суду від 08 вересня 2021 року у справі №727/898/19 зазначено, що односторонню відмову від договору в тих випадках, коли вона допускається законом або договором, слід кваліфікувати як односторонній правочин, оскільки вона є волевиявленням особи, спеціально спрямованим на припинення цивільних прав та обов`язків.
Отже, якщо укладеним між сторонами договором передбачено розірвання договору в односторонньому порядку і зацікавленою стороною дотримано порядок його розірвання, він відповідно є розірваним у порядку, визначеному договором. З огляду на це його розірвання в судовому порядку не вимагається та суперечить змісту правовідносин, що виникають між сторонами. 
Суд дійшов висновку, що позивач не має право на односторонню відмову від договору відповідно до п.4.7. попереднього договору, з огляду на наступне.
Відповідно до частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України. 
У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення. Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів. 
Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні. 
Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: мети правочину, змісту попередніх переговорів, усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), звичаїв ділового обороту; подальшої поведінки сторін; тексту типового договору; інших обставин, що мають істотне значення.
Для з`ясування змісту прав позивача щодо розірвання попереднього договору судом досліджені його пункти 4.2, 4.3 та пункти 4.8, 6.1.
Так, за пунктами 4.2, 4.3 сторони домовилися, що у разі порушення майбутнім покупцем (позивачем) терміну та/або обсягу сплати вартості майна, зазначених в п.1.4. та/або п.1.5., п.2.2. цього договору, та нездійснення належної оплати майбутнім покупцем в терміни, згідно цього договору, майбутній продавець (відповідач) має право в одностороньому порядку розірвати цей договір шляхом направлення повідомлення рекомендованим листом на адресу майбутнього покупця, вказану в цьому договорі, або врученням під розписку повідомлення про розірвання цього договору; після закінчення 5-денного терміну з дати направлення повідомлення про розірвання цей договір вважається розірваним в повному обсязі, а зобов`язання сторін за цим договором будуть вважатися припиненими, окрім обов`язку повернення коштів. 
На відміну від пунктів 4.2, 4.3 в пункті 4.7. попереднього договору купівлі-продажу передбачено, що до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитися від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання. За таких умов, цей договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного договору про розірвання. 
Цій умові кореспондує пункт 6.1. попереднього договору, відповідно до якого зміни та доповнення до цього договору можливі за взаємною згодою сторін шляхом укладення договору про внесення змін та/або доповнень до цього договору за участю двох сторін з одночасним нотаріальним посвідченням.
Цей договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін у встановленому законодавством порядку.
Встановлений пунктами 4.7., 6.1. попереднього договору порядок розірвання цілком узгоджується з вимогами ч.1 ст.651 ЦК України про розірвання договору за згодою сторін та на відміну від пунктів 4.2, 4.3 попереднього договору не передбачає право позивача на односторонню відмову (розірвання) договору.
Також необхідно врахувати вимоги ст.654 та абз.5 ч.1 ст.635 ЦК України, відповідно до яких зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту; попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.
Таким чином, договір про розірвання попереднього договору ще й підлягає нотаріальному посвідченню.
Отже, відповідно до тлумачення змісту права майбутнього продавця (позивача) на розірвання попереднього договору шляхом порівняння різних частин правочину між собою та з загальними нормами законодавства воно може бути реалізовано лише за згодою іншої сторони правочину - майбутнього продавця (відповідача), який такої згоди не надав.
Відповідно до п.5.1 попереднього договору спори та суперечки, що можуть виникнути у зв`язку з укладенням або виконанням цього договору, вирішуються при недосягненні згоди в судовому порядку.
Щодо вимог про розірвання попереднього договору в судовому порядку, суд дійшов наступних висновків.
Відповідно до статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.
Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладено протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Пунктом 1.2. попереднього договору визначено, що основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом 60 календарних днів із дня державної реєстрації майбутнім продавцем права власності на майно та за умови виконання майбутнім покупцем вимоги п.1.4. та 1.5. цього договору. 
Отже, виходячи з умов п.1.2 зазначеного договору, обов`язок сторін із укладення основного договору щодо купівлі-продажу квартири має часові рамки в межах 60 календарних днів із дня державної реєстрації майбутнім продавцем права власності на майно. Не укладення ж у вказаний у п.1.2 попереднього договору строк основного договору купівлі-продажу квартири автоматично призведе до припинення вказаного попереднього договору, в силу вимог закону.
Згідно зі статтею 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. 
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Таким чином, за частиною 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
У постанові Верховного Суду України від 18 вересня 2013 року у справі №6-75цс13 зроблено висновок, що «оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України. 
Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення».
У постанові Великої Палати Верховного від 16 лютого 2021 року в справі № 910/2861/18 (провадження № 12-140гс19) вказано, що «Однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац другий частини другої статті 651 ЦК України). Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати». 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) зазначено, що «для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише наявність порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно суттєвою є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати (аналогічні за змістом висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункти 117-120)).
Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (частина четверта статті 652 ЦК України).
Справді, на стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані обставини, що виникають після укладення договору, істотно порушують баланс інтересів сторін і суттєво знижують для кожної з них очікуваний результат договору.
Право змінити чи розірвати договір у разі істотної зміни обставин, які були визначальними на час його укладення, направлене на захист сторін договору від настання ще більш несприятливих наслідків, пов`язаних із подальшим його виконанням за існування обставин, що відповідають характеристикам, визначеним у статті 652 ЦК України.
За загальним правилом у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, його можна змінити чи розірвати за згодою сторін. Можливість такої зміни або розірвання може бути обмежена, коли інше передбачає договір або випливає із суті зобов`язання (абзац перший частини першої статті 651 ЦК України).
Припис абзацу другого частини першої статті 652 ЦК України встановлює критерій, за яким для зміни чи розірвання договору на підставі цієї статті обставини, якими, укладаючи його, керувалися сторони, мають змінитися настільки, що, якби останні могли це передбачити, то б узагалі не уклали договір чи уклали б його на інших умовах. За відсутності істотної зміни обставин, зокрема за незначної їх зміни або за виникнення труднощів у виконанні договору, які сторони могли розумно передбачити, на підставі статті 652 ЦК України договір не можна змінити ні за згодою сторін, ні за рішенням суду. Істотна зміна обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, має бути не наслідком поведінки сторін, а бути зовнішньою щодо юридичного зв`язку між ними. Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин за рішенням суду, виходячи з принципу свободи договору (пункт 3 частини першої статті 3, частина перша статті 627 ЦК України), є винятковим заходом.
Для застосування судом відповідного повноваження потрібна як сукупність чотирьох умов, визначених у частині другій статті 652 ЦК України, так і встановлення того, що розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (частина четверта цієї статті), тобто що таке розірвання буде необґрунтованим згідно з принципом «найменших негативних наслідків» для сторін договору (близькі за змістом висновки див. у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 12 вересня 2019 року у справі № 910/17469/18 (пункти 41 - 42), від 19 листопада 2019 року у справі № 910/9859/18 (пункти 37, 41 - 44), від 25 лютого 2020 року у справі № 922/2279/19 (пункти 8.8 - 8.12), від 19 липня 2022 року у справі № 910/14155/21 (пункт 8))».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.09.2020 у справі № 920/418/19 вказано, що право сторони договору звернутися до суду з вимогою про розірвання договору за наявності відповідних умов, передбачених договором чи законом, не є тотожнім праву на таке розірвання, а свідчить про наявність спору про розірвання договору, який підлягає вирішенню судом з урахуванням усіх істотних обставин.
Розірвання договору в судовому порядку допускається за рішенням суду у виняткових випадках, відтак втручання суду в договірні відносини між сторонами є крайньою можливістю врегулювання спірних правовідносин та повинно здійснюватися з дотриманням принципу «пропорційності» - «справедливої рівноваги (балансу)» між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» не означає обов`язкового досягнення соціальної справедливості в кожній конкретній справі, а передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються.
Вимога законності, яка випливає з Конвенції, означає вимогу дотримання відповідних положень національного закону і принципу верховенства права (див. рішення у справі «Ентріч проти Франції» (Hentrich v. France) від 22 вересня 1994 року, серія А, № 296-A, с. 19л-20, п. 42). Хоча проблему тлумачення національного законодавства мають вирішувати передусім національні органи влади, зокрема, суди, завдання Суду полягає в тому, щоб з`ясувати, чи не суперечить результат такого тлумачення положенням Конвенції (див. рішення у справі «Кушоґлу проти Болгарії» (Kushoglu v. Bulgaria) від 10 травня 2007 року, № 48191/99, п. 50).
Згідно зі статтею 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно з частинами першою-другою статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Встановлений ЦПК України принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний.
Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).
Під час розгляду цього спору позивач не надав належних та допустимих доказів на підтвердження того, що право власності на квартиру АДРЕСА_1 , І черга будівництва в об`єкті : «Будівництво житлово-офісного комплексу з об`єктами торговельного та соціально-побутового призначення» на АДРЕСА_2 , або на сам житловий будинок (п.1.1. попереднього договору), було зареєстровано за майбутнім продавцем (відповідачем), а відтак, що відповідачем не було дотримано 60-денний термін на укладення сторонами основного договору купівлі-продажу квартири (п.1.2 попереднього договору від 27.08.2019).
Навпаки, саме позивачем надано інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 01.07.2025, відповідно до якої право власності на майно за відповідачем не зареєстровано.
Позивачем також не доведено належними та допустимими доказами того, що відповідач у строки, визначені умовами п.1.2 попереднього договору від 27.08.2019 необґрунтовано ухиляється від укладення основного договору купівлі-продажу квартири.
Відтак, оскільки державна реєстрація права власності за відповідачем не проведена, то правових підстав вважати, що зобов`язання сторін, встановлене п.1.2 Попереднього договору від 27.08.2019, є припиненим, немає.
Наведені позивачем аргументи в обґрунтування заявлених вимог про те, що будівництво зупинено, не можуть бути взяті до уваги, оскільки за умовами попереднього договору від 27.08.2019 відповідач взяв на себе обов`язок передати позивачу квартиру лише в майбутньому та без визначення конкретної дати такої передачі, що узгоджується з вимогами частини першої статті 656 ЦК України, згідно з якою предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому.
Разом із тим, розділом 3 попереднього договору купівлі-продажу квартири визначено обов`язки сторін, однак його умовами не передбачено обов`язку відповідача здійснювати будівельні роботи у певному темпі чи в конкретні проміжки часу. Також договором не визначено, що тимчасове призупинення або відсутність активних будівельних робіт саме по собі є порушенням умов договору, оскільки конкретна дата завершення будівництва та прийняття будинку в експлуатацію сторонами не погоджена. 
Жоден пункт попереднього договору від 27.08.2019 не містить вказівки на дату, у яку майбутній продавець повинен ввести об`єкт будівництва в експлуатацію та провести державну реєстрацію права власності на нього.
Відтак, повно та всебічно дослідивши обставини справи, перевіривши їх доказами, які оцінено на предмет належності, допустимості, достовірності, достатності та взаємного зв`язку, суд встановив, що позивачем не доведено факту істотного порушення відповідачем умов попереднього договору від 27.08.2019 щодо строків будівництва, введення в експлуатацію спірного майна, а також державної реєстрації права власності на нього, не доведено належними та допустимими доказами позбавлення позивача того, на що він розраховував під час укладення попереднього договору. 
Попередній договір від 27.08.2019 був вчинений за добровільної згоди сторін, і позивач добре розумів та усвідомлював умови, зміст та правову природу цього правочину, зокрема, умову п.1.2 про те, що основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом 60 календарних днів із дня державної реєстрації майбутнім продавцем права власності на майно, та на те, що жодний пункт попереднього договору не містить строків будівництва та введення будинку в експлуатацію, як і не містить строків державної реєстрації майбутнім продавцем права власності на майно.
Таким чином, застосування пункту 4.7. попереднього договору купівлі-продажу квартири можливе лише за умови встановлення факту порушення договору з боку ПрАТ «ХК «Київміськбуд», наявності завданої позивачу шкоди та причинного зв`язку між діями чи бездіяльністю відповідача і такою шкодою. Крім того, підставою для розірвання договору може бути лише істотне порушення його умов однією зі сторін. Оскільки у попередньому договорі купівлі-продажу квартири відсутня чітко визначена дата прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію та дата державної реєстрації права власності на об`єкт за відповідачем, суд дійшов висновку про відсутність у діях ПрАТ «ХК «Київміськбуд» складу цивільного правопорушення, зокрема порушенння істотних умов договору та підстав для розірвання договору між позивачем та відповідачем. 
Враховуючи викладене вище, суд приходить до висновку про те, що позовні вимоги ОСОБА_1 до ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.08.2019 є необгрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.
В обгрунтування вимог про стягнення передплати за попереднім договором позивач посилається на приписи ст.1212 ЦК України.
Відповідно до статті 1212 ЦК України безпідставно набутим є майно, набуте особою або збережене нею в себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави. 
Зобов`язання з безпідставного набуття, збереження майна виникають за наявності трьох умов: а) набуття або збереження майна; б) набуття або збереження за рахунок іншої особи; в) відсутність правової підстави для набуття або збереження майна (відсутність положень закону, адміністративного акта, правочину або інших підстав, передбачених статтею 11 ЦК України).
Загальна умова частини першої статті 1212 ЦК України звужує застосування інституту безпідставного збагачення у зобов`язальних (договірних) відносинах, оскільки отримане однією зі сторін у зобов`язанні підлягає поверненню іншій стороні на підставі цієї статті тільки за наявності ознаки безпідставності такого виконання.
Під відсутністю правової підстави розуміється такий перехід майна від однієї особи до іншої, який або не ґрунтується на прямій вказівці закону, або суперечить меті правовідношення і його юридичному змісту. Тобто відсутність правової підстави означає, що набувач збагатився за рахунок потерпілого поза підставою, передбаченою законом, іншими правовими актами чи правочином.
У випадку, коли поведінка набувача, потерпілого, інших осіб або подія утворюють правову підставу для набуття (збереження) майна, стаття 1212 ЦК України може бути застосована тільки після того, як така правова підстава у встановленому порядку скасована, визнана недійсною, змінена, припинена або була відсутня взагалі.
Судом встановлено, що кошти в розмірі 675 530,24 грн. сплачені позивачем відповідачу на підставі укладеного між ними попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.08.2019.
З огляду на відсутність підстав для розірвання попереднього договору від 27.08.2019 та продовження існування між сторонами визначених ним взаємних прав та обов`язків, позовні вимоги про стягнення з відповідача на користь ОСОБА_1 675 530, 24 грн. внесеної передоплати за договором задоволенню не підлягають.
Також, в зв`язку з недоведенням позивачем наявності у діях відповідача складу цивільного правопорушення, суд вважає безпідставними та недоведеними позовні вимоги про стягнення з відповідача збитків в розмірі 671 057,00 грн. та моральної шкоди в розмірі 100 000,00 грн.
Щодо вимог про визнання недійсним п.4.7. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.08.2019 в частині застосування до позивача 5% штрафу, суд дійшов наступних висновків. 
Відповідно до ч.1 ст.204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Згідно з висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 11 серпня 2021 року у справі №344/2483/18, презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним (таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків), доки ця презумпція не буде спростована.
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Разом з тим, за частиною третьою статті 509 ЦК України зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості, а частиною першою статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Справедливість, добросовісність, розумність належать до загальних засад цивільного законодавства, передбачених статтею 3 ЦК України, які обмежують свободу договору, встановлюючи певну межу поведінки учасників цивільно-правових відносин.
Ці загальні засади втілюються у конкретних нормах права та умовах договорів, регулюючи конкретні ситуації таким чином, коли кожен з учасників відносин зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, захищати власні права та інтереси, а також дбати про права та інтереси інших учасників, передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам і інтересам інших осіб, закріпляти можливість адекватного захисту порушеного цивільного права або інтересу.
У постанові Верховного Суду від 12 жовтня 2023 року по справі №308/3956/15-ц (провадження № 61-8074св22) зазначено, що цивільно-правова відповідальність - це покладення на правопорушника основаних на законі невигідних правових наслідків, які полягають у позбавленні його певних прав або в заміні невиконання обов`язку новим, або у приєднанні до невиконаного обов`язку нового додаткового. Покладення на боржника нових додаткових обов`язків як заходу цивільно-правової відповідальності має місце, зокрема у випадку стягнення неустойки (пені, штрафу).
Відповідно до статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.
Зокрема, загальною ознакою цивільно-правової відповідальності є її компенсаторний характер. Заходи цивільно-правової відповідальності спрямовані не на покарання боржника, а на відновлення майнової сфери потерпілого від правопорушення. Одним з принципів цивільного права є компенсація майнових втрат особи, що заподіяні правопорушенням, вчиненим іншою особою. Цій меті, насамперед, слугує стягнення збитків. Розмір збитків в момент правопорушення, зазвичай, ще не є відомим, а дійсний розмір збитків у більшості випадків довести або складно, або неможливо взагалі.
З метою захисту інтересів постраждалої сторони законодавець може встановлювати правила, спрямовані на те, щоб така сторона не була позбавлена компенсації своїх майнових втрат. Такі правила мають на меті компенсацію постраждалій стороні за рахунок правопорушника у певному заздалегідь визначеному розмірі (встановленому законом або договором) майнових втрат у спрощеному порівняно зі стягненням збитків порядку, і ця спрощеність полягає в тому, що кредитор (постраждала сторона) не повинен доводити розмір його втрат, на відміну від доведення розміру збитків.
Водночас закріплений законодавцем принцип можливості обмеження свободи договору в силу загальних засад справедливості, добросовісності, розумності може бути застосований і як норма прямої дії, як безпосередній правовий засіб врегулювання прав та обов`язків у правовідносинах.
Зазначені висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі №902/417/18 (провадження № 12-79гс19).
Підставою, яка породжує обов`язок сплатити неустойку, є порушення боржником зобов`язання (стаття 610, пункт 3 частини першої статті 611 ЦК України).
Разом з тим, штраф в розмірі 5% від суми, визначений п.4.7. попереднього договору, не має компенсаторного характеру, адже підставою для вирахування є не порушення майбутнім покупцем зобов`язання, а відмова від попереднього договору, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання. Отже, розірвання попереднього договору за згодою відповідача є правом позивача, а тому з урахуванням загальних засад справедливості, добросовісності та розумності відсутні підстави для вирахування штрафу у розмірі 5% від суми, внесеної позивачем за попереднім договором.
З огляду на це суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог в цій частині.
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Таким чином, оцінюючи належність та допустимість кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів в їх сукупності, та враховуючи те, що обставини, на які позивач посилався в своєму позові, знайшли часткове підтвердження під час судового розгляду, суд вважає, що позовні вимоги визнати недійсним п.4.7. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.08.2019, у частині застосування до майбутнього покупця 5% штрафу у випадку розірвання договору підлягають задоволенню; інші позовні вимоги задоволенню не підлягають.
Враховуючи, що позивач звільнений від сплати судового збору відповідно до Закону України «Про захист прав споживачів», відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь держави підлягає стягненню судовий збір пропорційно розміру задоволених позовних вимог, а саме з розрахунку за одну вимогу немайнового характеру - 0,4 розміру прожиткового мінімуму на одну працездатну особу станом на 01.01.2025, тобто 1 211,20 грн.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 12, 13, 76-81, 89, 95, 141, 229, 258, 259, 263-265, 268, 273, 352, 354 ЦПК України, суд, -
В И Р І Ш И В:
Позов задовольнити частково.
Визнати недійсним п.4.7. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.08.2019, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашкевич Л.Г., зареєстрований в реєстрі за №2195, в частині застосування 5% штрафу.
В іншій частині позову відмовити.
Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь держави судовий збір у розмірі 1 211 (одна тисяча двісті одинадцять) гривень 20 копійок.
Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. 
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя: І.А. Усатова