Справа № 953/12258/25
н/п 2/953/754/26 
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 
11 вересня 2026 року           м. Харків

Київський районний суд м. Харкова в складі: головуючого судді Кіндера В.А., за участі секретаря судового засідання Паша С.А, позивача ОСОБА_1 , представника позивача адвоката Зольнікової В.О., розглянувши в загальному позовному провадженні у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй сіті фінанс», про визнання нотаріально непосвідченого попереднього договору купівлі продажу нерухомого майна дійсним, -
ВСТАНОВИВ:
У листопаді 2025 року позивачка звернулась до суду із позовом до відповідача, в якому просила визнати дійсним не посвідчений нотаріально попередній договір купівлі продажу нерухомого майна № S.A.109, укладений 16 листопада 2020 року між продавцем Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» від імені та в інтересах якого на підставі Договору доручення № 18/09-2020-1ВЛД від 18 вересня 2020 року діє повірений продавця Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй сіті фінанс», та покупцем ОСОБА_1 .
В обґрунтування позову зазначається, що  постановою Харківського апеляційного суду від 02.09.2025 у справі № 953/6624/24 відмовлено у задоволенні позову щодо визнання зазначеного попереднього договору дійсним у зв`язку із не доведенням обставин ухилення відповідача та третьої особи від нотаріального посвідчення попереднього договору купівлі продажу нерухомого майна № S.A.109 від 16 листопада 2020 року. У зв`язку із чим позивачка тричі в період з 25 вересня 2025 року по 28 жовтня 2025 року через приватного нотаріуса викликала представника відповідача та третьої особи для нотаріального посвідчення цього договору, однак, будучи належним чином повідомленими, уповноважена особа відповідача та третьої особи до нотаріуса не з`явилися. Зазначені обставини підтверджують систематичне ухилення відповідача та третьої особи від нотаріального посвідчення попереднього договору. Ці ж нові обставини є новими підставами для звернення до суду з цим позовом.
Ухвалою Київського районного суду міста Харкова від 24 листопада 2025 року прийнято цю позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у цивільній справі, розгляд якої постановлено проводити в порядку загального позовного провадження.
Ухвалою Київського районного суду міста Харкова від 24 лютого 2026 року закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду.
Позивачка ОСОБА_1 та представник позивача, адвокат Зольнікова В.О., в судовому засіданні підтримали позовні вимоги та просили їх задовольнити в повному обсязі з підстав зазначених у позові.
Представник відповідача та третьої особи в судове засідання не з`явилися, про час і місце розгляду справи був належним чином повідомлені.
Витребувана засвідчена належним чином копія договору доручення №18/09-2020-1ВЛД, укладеного 18 вересня 2020 року Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» та Товариством з обмеженої відповідальністю «Строй сіті фінанс» до суду не надійшла.
Дослідивши матеріали справи, судом встановлені наступні фактичні обставини.
16 листопада 2020 року між Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» від імені, в інтересах якого на підставі Договору доручення № 18/09-2020-1ВЛД від 18 вересня2020року діє Товариство з обмеженої відповідальністю «Строй сіті фінанс» та позивачкою, укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № S.A.109.
Відповідно до п.1.1. попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна № S.A.109, сторони зобов`язуються в майбутньому, а саме в строки, передбачені абзацом другим пп. "б" п. 3.2 цього Попереднього договору, та в чіткій відповідності до усіх його умов та положень, укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна та нотаріально посвідчити його, предметом якого буде виступати однокімнатна квартира АДРЕСА_1 130-б.
Згідно із п. 3.1. договору попередній договір вступає в силу з моменту його підписання сторонами та діє протягом трьох років, але не пізніше моменту укладання сторонами основного договору.
Відповідно до п.п. б п. 3.2. договору сторони беруть на себе обов`язок укласти основний договір у строк не пізніше 04.03.2022, але, в будь-якому випадку, не раніше настання усіх наступних обставин: сплати покупцем грошових коштів, у обсязі ста відсотків розміру забезпечувального платежу, згідно умов, встановлених попереднім договором; державної реєстрації за продавцем права власності на нерухоме майно, у порядку визначеному законодавством України; повного та належного виконання покупцем усіх своїх зобов`язань, визначених в розділі 4 попереднього договору; повного та належного виконання покупцем усіх своїх зобов`язань, визначених в розділі 6 попереднього договору, у випадку невиконання або неналежного виконання покупцем умов попереднього договору, що спричинило наявність відповідного зобов`язання; повідомлення повіреним покупця про готовність укласти основний договір із зазначенням місця та часу, згідно умов п. 9.2. попереднього договору.
За змістом п. 9.4. договору даний попередній договір закріплює лише зобов`язання сторін укласти основний договір у майбутньому та за своєю суттю не є договором про продаж майнових прав і не є правовстановлюючим документом на нерухоме майно, не закріплює право власності покупця на нерухоме майно.
Згідно із заявою від 24.11.2021 підтверджено, позивачка повністю виконала свої зобов`язання за Попереднім договором №S.A.109 від 16.11.2020. Претензій матеріального характеру за цим договором у Повіреного Продавця та Покупця один до одного немає.
Постановою Харківського апеляційного суду від 02 вересня 2025 року у справі № 953/6624/24 апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Рішення Київського районного суду м. Харкова від 04 лютого 2025 року, яким відмовлено у задоволенні вимог щодо визнання дійсним нотаріально не посвідченого попереднього договору №S.A.109 від 16.11.2020, змінено в частині мотивів відмови у задоволені позову. 
Зокрема, колегією суддів у постанові від 02 вересня 2025 року зазначено, що встановлені судом обставини не свідчать про ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову. 
Заявами від 07 жовтня 2025 року, від 16 жовтня 2025 року, тобто після постановлення рішення апеляційним судом, посвідчений виклик уповноваженої особи відповідача та третьої особи на 15 годину 16 жовтня 2025 року та 28 жовтня 2025 року відповідно до приватного нотаріуса Клопотова С.Д. за адресою АДРЕСА_2 для нотаріального посвідчення попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна №S.A.109. 
Свідоцтвом від 16 жовтня 2025 року № 449 та свідоцтвом від 28 жовтня 2025 року засвідчений факт перебування позивачки о 15 годині відповідних днів за адресою м. Харків, провулок Короленка, 19 для нотаріального посвідчення попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна №S.A.109, водночас, представники відповідача та третьої особи, належним чином повідомлені поштовими відправленнями 6116500217537, 6116500217545, 6116500215771, 6116500215780, у призначений час не з`явилися.
Встановивши фактичні обставини справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, дослідивши та оцінивши надані докази в сукупності, суд дійшов наступних висновків.
Відповідно до ст. 635 ЦК України, в редакції чинній на момент укладання договору від 16 листопада 2020 року, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Згідно із ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Згідно із ч.3 ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Відповідно до ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
За правилами частини другої статті 220 ЦК України у випадку, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.
Суд зауважує, що визнання правочину дійсним (конвалідація) є усуненням вади форми такого правочину. Конвалідація недоліку форми договору полягає в наданні нікчемному правочину юридичної сили з моменту його вчинення (зціленні / оздоровленні правочину).
Визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Конвалідація, згідно частини другої статті 220 ЦК України, можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення. Визнання договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України є окремим способом захисту і висновок суду про визнання дійсним має міститися і як в мотивувальній, так і в резолютивній частині судового рішення (постанова Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц ).
Тобто метою визнання договору дійсним є підтвердження укладення договору та виникнення прав і обов`язків сторін, що створить сприятливу ситуацію в подальшому для оформлення речових прав за основним договором.
За обставинами цієї справи спір між сторонами виник у зв`язку із невиконанням відповідачем зобов`язань з належного будівництва квартири АДРЕСА_3 . Позивач розраховує, що задоволення її вимог щодо визнання Попереднього договору № S.A.109 дійсним буде підставою для подальшого укладення відповідного договору купівлі-продажу нерухомого майна.
Водночас, за змістом п. 3.1. Попереднього договору сторони визначили, що попередній договір вступає в силу з моменту підписання сторонами та діє протягом трьох років, тобто до 16.11.2023, але не пізніше моменту укладання сторонами основного договору. Відповідно до п.3.2. б сторони беруть на себе обов`язок укласти основний договір у строк не пізніше 04.03.2022.
Положеннями частини третьої статті 635 ЦК України визначено, що зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (ч. 2 ст. 635 ЦК України).
Зважаючи на те, що визначена дата укладення основного договору настала, трирічний строк дії попереднього договору завершився, то визнання попереднього договору S.A.109 дійсним в цій ситуації не матиме юридичних наслідків. 
За таких обставин суд встановив, що обраний позивачем спосіб захисту не призведе до відновлення прав останньої, яка з урахуванням обставин, що склались в даній справі має право на повернення коштів від відповідача за умови доведеності сплати таких коштів.
При цьому для відшкодування збитків чи застосування кондикційних механізмів захисту порушеного права (повернення безпідставно набутих коштів) не потрібно визнавати дійсним договір. Достатньо довести факт передачі таких коштів відповідачу.
Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові (пункт 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.02.2021 у справі № 925/642/19, пункт 99 постанови Великої Палати Верховного Суду від 06.04.2021 у справі № 910/10011/19).
Відповідно до ст. 141 ЦПК України судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі відмови в позові покладаються на позивача.
Зважаючи на те, що у цій справі прийняте рішення про відмову у позовних вимог, судові витрати, пов`язані з розглядом справи необхідно покласти на позивача.
Керуючись ст. ст. 263-265 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй сіті фінанс», про визнання нотаріально непосвідченого попереднього договору купівлі продажу нерухомого майна дійсним, - відмовити.
Судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покласти на позивача.
Рішення може бути оскаржено безпосередньо (ч. 1 ст. 355 ЦПК України) або через відповідний суд (п. 15.5 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України) до Харківського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення (ч. 1 ст. 354 ЦПК України).
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду (ч. 2 ст. 354 ЦПК України).
Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у ч. 2 ст. 358 ЦПК України (ч. 3 ст. 354 ЦПК України).
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано (ч. 1 ст. 273 ЦПК України).
У разі подання апеляційної скарги, рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ч. 2 ст. 273 ЦПК України).
Повний текст рішення складено 11.09.2026

Суддя            Кіндер В.А.