ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Справа № 628/3101/21 Головуючий суддя І інстанції Барабанова В. В.
Провадження № 22-ц/818/2902/26 Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: Справи у спорах, що виникають із правочинів, зокрема договорів (крім категорій 301000000-303000000), з них

П О С Т А Н О В А
 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 червня 2026 року  м. Харків.

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючого Яцини В.Б.
суддів колегії Люшні А.І., Мальованого Ю.М.,
за участю секретаря судового засідання Шевцової К.Є., 

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури на рішення Куп`янського міськрайонного суду Харківської області від 14 грудня 2021 року у складі судді Барабанової В.В. по справі за позовом керівника Куп`янської окружної прокуратури Харківської області в інтересах держави в особі позивача Курилівської сільської ради Куп`янського району Харківської області до ОСОБА_1 ,  ОСОБА_2 , третя особа: Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Клопотов Станіслав Давидович про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора та визнання правочину недійсним, -

в с т а н о в и в :

У серпні 2021 року керівник Куп`янської окружної прокуратури Харківської області в інтересах держави в особі Курилівської сільської ради Куп`янського району Харківської області звернувся з позовом, в якому просив визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора від 24 вересня 2019 року № 48834720, прийняте державним реєстратором прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Клопотовим С. Д., визнати недійсним укладений ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , від імені якої діяв ОСОБА_3 , договір купівлі-продажу житлового будинку від 28 вересня 2020 року, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
В обґрунтування вимог вказував, що 26 грудня 2008 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Торгперспектива» (далі – ТОВ «Торгперспектива») та ОСОБА_1 уклали договір купівлі-продажу будинку відпочинку загальною площею 67,3 кв. м, розташованого на АДРЕСА_1 . 16 лютого 2009 року за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна (будинок відпочинку, реєстраційний номер 20282346). Державна реєстрація права приватної власності на зазначений будинок відпочинку за ОСОБА_1 здійснена 23 квітня 2014 року державним реєстратором прав на нерухоме майно реєстраційної служби Куп`янського міськрайонного управління юстиції Харківської області Єсіковим Р. В.
24 вересня 2019 року державним реєстратором прав на нерухоме майно – приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Клопотовим С. Д. за результатами заяви ОСОБА_1 від 24 вересня 2019 року № 36081788 прийнято рішення № 48834720 про внесення змін до запису про державну реєстрацію та змінено тип об`єкта нерухомого майна з будинку відпочинку, як об`єкта нежитлової нерухомості, на житловий будинок, як об`єкт житлової нерухомості. Крім цього, вказаним рішенням внесені зміни щодо його загальної площі з 67,3 кв. м на 67,3 кв. м, житлова площа 28,2 кв. м.
28 вересня 2020 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , від імені якої діяв ОСОБА_3 , уклали договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 345930363237), на земельній ділянці площею 0,2500 га, цільове призначення – для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), яка знаходиться у комунальній власності Глушківської сільської ради Куп`янського району Харківської області, кадастровий номер 6323781001:00:001:0034 та державним реєстратором прав на нерухоме майно – приватним нотаріусом Куп`янського районного нотаріального округу Черняєвим В. А. прийнято рішення № 54286217 про проведення державної реєстрації права приватної власності на вищезазначений житловий будинок за ОСОБА_2 .
Рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно № 48834720 та укладений договір купівлі-продажу житлового будинку від 28 вересня 2020 року вчинені з грубим порушенням норм чинного законодавства та є незаконними, оскільки вчинені з порушенням вимог статей 2, 10, 18, 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», пункту 3 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461, та пунктів 45, 58 Порядку державної реєстрації права власності на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (у редакції, чинній на час прийняття рішення), та зареєстровано зміни технічних характеристик об`єкта нерухомого майна, які відбулися у зв`язку з проведенням будівельних робіт, що відповідно до законодавства потребують отримання дозволу на їх проведення, за відсутності документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, а також засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів за адресою: АДРЕСА_1 .
В обґрунтування підстав звернення прокурора до суду та порушення інтересів держави позивач посилався на норми статті 131-1 Конституції України, статті 56 ЦПК України та статті 23 закону України «Про прокуратуру». Враховуючи те, що зміна типу об`єкта нерухомості майна фактично зумовила зміну цільового призначення земельної ділянки, на якій розташований спірний об`єкт, та надала можливість її подальшої безоплатної передачі власнику нерухомості на підставі пункту «г» частини першої статті 121 ЗК України, чим порушено права Курилівської сільської територіальної громади Куп`янського району Харківської області, як правонаступника Глушківської сільської ради Куп`янського району Харківської області та власника земель комунальної власності, що матиме наслідком вибуття з комунальної власності комунальних земель площею 0,25 га, втрату відповідних орендних платежів, земельних податків та недофінансування місцевого бюджету.
На виконання вимог статті 23 Закону України «Про прокуратуру» Куп`янською окружною прокуратурою Харківської області на адресу Курилівської сільської ради Куп`янського району Харківської області направлений лист та згідно відповіді від 03 серпня 2021 року № 02-23/1629, вказаним уповноваженим органом заходи щодо судового захисту інтересів держави не вживалися та їх вжиття не заплановано, що прокурор розцінив як бездіяльність.
Рішенням Куп`янського міськрайонного суду Харківської області від 14 грудня 2021 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що на момент укладення ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договору купівлі-продажу житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , набутого продавцем як приватна власність за попереднім договором купівлі-продажу, за даними Реєстрів і перевіркою документів не встановлено будь-яких перепон чи заборон для вчинення правочину, об`єкт рахувався як житлова нерухомість ще до внесення змін нотаріусом – державним реєстратором, та, у свою чергу, ОСОБА_2 не мала сумнівів у законності попередніх реєстраційних дій та правомірно реалізувала свої майнові права на придбання об`єкту нерухомості, виступивши добросовісним набувачем. Також, прокурором при зверненні до суду не дотримано принцип пропорційності, тобто справедливого балансу між вимогами публічного інтересу та захистом прав приватних осіб, у реалізацію яких здійснюється втручання держави.
Не погодившись з рішенням суду Харківська обласна прокуратура подала апеляційну скаргу в якій посилаючись на необ`єктивність та необґрунтованість рішення суду першої інстанції просила його скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що судом не повно встановлені обставини та зроблені помилкові висновки про недоведеність позовних вимог. 
Матеріали справи містять належні та допустимі докази на підтвердження того, що у приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Клопотова С.Д. були відсутні підстави для прийняття рішення № 48834720 від 24.09.2019 про державну реєстрацію змін технічних характеристик об`єкта нерухомого майна, які відбулися у зв`язку з проведенням будівельних робіт, оскільки в матеріалах реєстраційної справи відсутні документи про отримання дозволу на їх проведення та про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта. Тому за результатами розгляду поданих для реєстрації документів приватний нотаріус мав відмовити у реєстрації змін технічних характеристик об`єкта нерухомого майна, чого ним зроблено не було. 
Враховуючи, що рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Клопотова С.Д. не відповідає вимогам закону, у ОСОБА_1 не виникло право власності на об`єкт житлової нерухомості, та як слідство - не виникли права на його відчуження за договором купівлі-продажу від 28.09.2020. 
А тому вказаний договір є недійсним як такий, що укладений з порушенням вимог закону, зокрема ст.ст.317, 319, 334, 658 ЦК України. 
Також, протиправна зміна типу об`єкта нерухомого майна за вказаною адресою фактично зумовила зміну цільового призначення земельної ділянки, на якій вказаний об`єкт розташований, та надала можливість її подальшої безоплатної передачі власнику нерухомості на підставі п. г ч. 1 ст. 121 Земельного кодексу України, що матиме наслідком протиправне вибуття з комунальної власності Курилівської сільської територіальної громади Куп`янського району Харківської області земель площею 0,25 га та втрату відповідних орендних платежів.
Апеляційна скарга розглядається другий раз.
Постановою Харківського апеляційного суду від 29 лютого 2024 року апеляційну скаргу було задоволено частково. Рішення Куп`янського міськрайонного суду Харківської області від 14 грудня 2021 року змінено. Викладено мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови.
Постановою КЦС ВС від 21 січня 2026 року постанову Харківського апеляційного суду від 29 лютого 2024 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
При цьому касаційний суд вказав, що апеляційний суд дійшов помилкового висновку про здійснення ОСОБА_1 самочинного будівництва спірного об`єкта нерухомості, оскільки відбулась зміна типу об`єкта нерухомості, а не саме будівництво цього об`єкта. Отже в цьому випадку не може бути належним способом захисту знесення самочинно побудованого нерухомого майна.
При цьому, суд апеляційної інстанції не з`ясував чи надавався ОСОБА_1 дозвіл на зміну типу об`єкта нерухомості «будинку відпочинку» (нежитлової нерухомості) на «житловий будинок» (житлової нерухомості).
Таким чином, апеляційний суд дійшов помилкового висновку про те, що вимоги прокуратури є неналежним способом захисту, по суті рішення суду першої інстанції не переглянув, оцінки законності винесення державним реєстратором оспорюваного рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, оспорюваного договору купівлі-продажу не надав та дійшов передчасного висновку про відмову в задоволенні позовних вимог.
Відповідно до ст. 417 ЦПК України вказівки, які містяться в постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої чи апеляційної інстанції при новому розгляді справи.
Заслухавши суддю-доповідача та дослідивши матеріали цивільної справи за відсутності учасників справи, належним чином повідомлених про судове засідання, що не перешкоджає розгляду скарги відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України, перевіривши її доводи, апеляційний суд дійшов висновку, що скарга є обґрунтованою та підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
За змістом ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими, невідповідність висновків суду, обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та ( або) резолютивної частини.
Згідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Вказаним вимогам оскаржене рішення суду не відповідає.
Відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції вказав, що на момент укладення між відповідачами ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договору купівлі-продажу житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , набутого продавцем як приватна власність за попереднім договором купівлі-продажу, за даними Реєстрів і перевіркою документів не було встановлено будь-яких перепон чи заборон для вчинення правочину, об`єкт рахувався як житлова нерухомість ще до внесення змін нотаріусом- державним реєстратором, та, у свою чергу, відповідачка не мала сумнівів у законності попередніх реєстраційних дій та правомірно реалізувала свої майнові права на придбання об`єкту нерухомості, виступивши добросовісним набувачем. Також, прокурором при зверненні до суду не дотримано принцип пропорційності, тобто справедливого балансу між вимогами публічного інтересу та захистом прав приватних осіб, у реалізацію яких здійснюється втручання держави.
Колегія суддів не погоджується з такими висновками суду першої інстанції, які спростовуються доводами скарги. При цьому, як зазначено вище у ст. 417 ЦПК України, колегія суддів враховує вищевказані мотиви та висновки суду касаційної інстанції, які були висловлені при направленні справи на новий апеляційний розгляд.
Спірні правовідносини врегульовані наступними нормами права.
Згідно ч. 1 п.п. 1, 9 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року
№ 1952-IV (Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2004, № 51, ст.553):
-державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
-реєстраційна дія - державна реєстрація прав, внесення змін до записів Державного реєстру прав, скасування державної реєстрації прав, а також інші дії, що здійснюються в Державному реєстрі прав, крім надання інформації з Державного реєстру прав.
Відповідно до ч.ч. 2, 3 ст. 3 вказаного Закону України № 1952-IV речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. 
Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов:
1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення;
2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.
У статті 5 вказаного Закону України № 1952-IV визначено: якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених статтею 31 цього Закону.
При цьому державний реєстратор:
1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема:
- відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом;
- відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав;
- відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах;
- наявність обтяжень прав на нерухоме майно;
- наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації;
2) перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення;
3) під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, обов`язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником (ч. 3 ст. 10 Закону України № 1952-IV).
Органи державної влади, підприємства, установи та організації зобов`язані безоплатно протягом трьох робочих днів з моменту отримання запиту надати державному реєстратору запитувану інформацію в паперовій та (за можливості) в електронній формі;
У статті 18 Закону України № 1952-IV передбачено, що:
-перед прийняттям рішення про державну реєстрацію прав має відбуватися перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; прийняття рішення про державну реєстрацію прав здійснюється у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав;
-перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень;
-державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.
Відповідно до ч. 5 ст. 39 Закону України від 17 лютого 2011 року
№ 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» (Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2011, № 34, ст.343): датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або видачі сертифіката.
Згідно п.п. 45, 58 Порядку державної реєстрації права власності на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (у редакції, чинній на час прийняття рішення, далі - Порядок) - для державної реєстрації права власності у зв`язку із зміною суб`єкта такого права в результаті реконструкції об`єкта нерухомого майна, у тому числі в результаті переведення об`єкта нерухомого майна із житлового у нежитловий або навпаки подаються:
1) документ, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його реконструкції (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав);
2) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта;
3) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна;
4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність);
5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, реконструкція якого здійснювалась у результаті спільної діяльності).
У разі зміни відомостей про об`єкт нерухомого майна, визначення часток у праві спільної власності чи їх зміни такі відомості вносяться до Державного реєстру прав відповідно до законодавства поза процедурою державної реєстрації прав.
Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.
У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі.
Для державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна у разі, коли в документах, що подаються для такої реєстрації, відсутні відомості про технічні характеристики відповідного об`єкта, також подається технічний паспорт на такий об`єкт.
За бажанням заявника у разі зміни технічних характеристик об`єкта нерухомого майна для державної реєстрації права власності на такий об`єкт може бути подано технічний паспорт, що містить актуальні відомості про технічні характеристики об`єкта, незалежно від наявності таких відомостей в документах, що подаються для відповідної реєстрації. У разі коли зміни технічних характеристик об`єкта нерухомого майна відбулися у зв`язку з проведенням будівельних робіт, що відповідно до законодавства потребують отримання дозволу на їх проведення, також подається документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта.
У випадках, передбачених абзацами першим та другим цього пункту, державний реєстратор під час проведення державної реєстрації прав до Державного реєстру прав вносить відомості про об`єкт нерухомого майна відповідно до технічного паспорта на такий об`єкт та документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта.
Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.
У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі.
Судом встановлені такі правовідносини.
Згідно рішення виконавчого комітету Глушківської сільської ради Куп`янського району Харківської області № 65 від 11.09.2007 одноденному будинку відпочинку, що належить ЗАТ «Куп`янський ливарно-механічний завод» та розташований на землях Глушківської сільської ради, була присвоєна адреса – АДРЕСА_1 ( а.с. 25,33 т. 1).
На підставі купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного 26.12.2008 між ТОВ «Торгперспектива», від імені якого діяв ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марчук К.В., зареєстрованого у реєстрі № 8044, а також згідно Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно, виданому Куп`янським БТІ № 21881441 від 16.02.2009, відповідач ОСОБА_1 придбав у ТОВ «Торгперспектива» у приватну власність будинок відпочинку загальною площею 67,3 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 28-30,36-38 т.1).
Згідно рішення виконавчого комітету Глушківської сільської ради Куп`янського району Харківської області № 57 від 01.12.2011, ОСОБА_1 був наданий дозвіл на реконструкцію будинку відпочинку, загальною площею 67,3 кв.м. під індивідуальний житловий будинок за зазначеної адресою (а.с.60). ТОВ «Капітель Буд» 10.11.2011 наданий технічний висновок, що за результатами технічного обстеження, будинок відпочинку і будівлі відповідають вимогам надійності і безпечної подальшої експлуатації та придані до реконструкції під індивідуальний житловий будинок ( а.с. 61-62 т. 1).
ФОП ОСОБА_5 станом на 16.09.2019 був виготовлений технічний паспорт на будинок садибного типу з господарськими (допоміжними) будівлями і спорудами ( а.с 63-65).
Спірним рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно - приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Клопотова С.Д. № 48834720 від 24.09.2019 на підставі заяви ОСОБА_1 були внесені зміни до запису про державну реєстрацію за номером розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відкритого на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 345930363237 спеціального розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ( а.с. 58-59).
Також у інформаційній довідці №266292436 від 17.07.2021 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо житлового будинку з надвірними будівлями за адресою: АДРЕСА_1 убачається, що 24.09.2019 є запис про внесення змін до Реєстру, здійснених в той день на підставі рішення № 48834720 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Клопотовим С.Д., а саме: «будинок відпочинку, об`єкт житлової нерухомості» змінено на «житловий будинок, об`єкт житлової нерухомості», а загальна площа будинку 67, 3 кв.м. була змінена на загальну площу 67,3, житлову площу 28.2 (а.с.17 на звороті т.1).
Разом з тим, суд першої інстанції помилково вважав, що тип об`єкту спірного нерухомого майна, а саме «житлова нерухомість», залишився незмінним, оскільки відповідно до відомостей про вказаний об`єкт нерухомого майна (ОНМ), які зазначені у згаданій вище інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно № 266292436 від 17.07.2021 спірний будинок був з 22.10.2007 зареєстрований під номером 20282346 зареєстрований як будинок відпочинку, який був побудований у 1971 році (а.с. 18 на звороті – а.с. 19 т.1).
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 ЦК України).
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.
Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Всупереч вимог ст. 89 ЦПК України щодо необхідності оцінки наявних у справі доказів у їх сукупності, суд першої інстанції не з`ясував, що згідно інформаційної довідки № 266292436 від 17.07.2021 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна (далі – Державного реєстру) щодо житлового будинку з надвірними будівлями за адресою: АДРЕСА_1 , а також вищезазначеного Договору спочатку спірний об`єкт нерухомого майна на підставі рішення господарського суду Харківської області від 27.06.2007 у справі № 29/381-07 на праві приватної власності належав ЗАТ «Куп`янський ливарно-механічний завод» (код ЄДРПОУ 32785486); після чого на підставі договору купівлі-продажу від 28.09.2007 року № 20 став належати ТОВ «Базис – Консалт» (код ЄДРПОУ 33880978); після чого на підставі договору купівлі-продажу від 06.11.2007 № 771 – ТОВ «Торгперспектива» (код ЄДРПОУ 33881039), після чого – відповідач ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на підставі договору купівлі-продажу від 26.12.2008 № 8044, дата внесення відомостей про право власності відповідача ОСОБА_1 – 16.02.2009. 
При цьому вказаний об`єкт нерухомого майна з 22.10.2007 під номером 20282346 був зареєстрований як будинок відпочинку, та запис про цей об`єкт нерухомого майна (ОНМ) в Реєстрі прав на нерухоме майно було погашено 28.09.2020 у зв`язку з переходом права власності на спірну нерухомість на підставі договору купівлі-продажу номер 1553, посвідченого 28.09.2020 приватним нотаріусом Куп`янського РНО Харківської області Черняєвим В.А., згідно запису у Державному реєстрі речових прав власності під номером 38390755 від 28.09.2020 власником стала відповідач ОСОБА_6 (РНОКПП НОМЕР_2 ), та вказаним приватним нотаріусом були додані зміни до вказаного об`єкту нерухомого майна – інформація про земельну ділянку з кадастровим номером 6323781001:00:001:0034. 
Крім того на день укладення у нотаріальній формі вказаного договору купівлі-продажу від 28.09.2020 номер 1553, на підставі якого відповідач ОСОБА_2 стала власником спірної нерухомості, та згідно вказаній інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно – саме на день укладення цього договору вже був внесений запис від 24 вересня 2019 року № 48834720 про спірне рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Клопотова С. Д. про зміну об`єкта нерухомого майна з будинку відпочинку нежитлової нерухомості - на житловий будинок, об`єкт житлової нерухомості з загальною площею 67.3 кв., житловою площею 28.2 ( а.с 13-20,28 т.1).
Разом з тим, суд першої інстанції не з`ясував, що спірне рішення про реєстрацію зміни права власності на житлову на підставі спірного рішення від 24 вересня 2019 року № 48834720 не містить правових підстав для такої реєстрації, із зазначенням документів, які це право підтверджують згідно вказаних вимог, які зазначені у п.п. 45, 58 Порядку .
Всупереч нормі п. 38 Порядку до Державного реєстру прав під час проведення державної реєстрації припинення речових прав на нерухоме майно або їх обтяжень не були внесені відомості про підставу для державної реєстрації припинення речового права, обтяження речового права: назва документа; серія документа (за наявності); номер документа; дата видачі документа; уповноважений суб`єкт, що видав документ; додаткові відомості про документ (за наявності).
Суд першої інстанції не звернув уваги, що у тексті спірного рішення реєстратора № 48834720 від 24 вересня 2019 року не зазначені підстави (не вказані правовстановлюючі документи), які передбачені в таких випадках згідно п.п. 38, 45, 58 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою КМ України від 26.10.2011 № 1141, та воно не відповідає нормі ст. 5 Закону України № 1952-IV – не містить покликання на документи про прийняття спірної нежитлової будівлі в якості житлового приміщення (а.с. 58 т.1).
З технічного висновку від 10.11.2011 за результатами обстеження спірного будинку відпочинку літ. «А» загальною площею приміщень 67,3 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 вбачається, що в ньому передбачаються реконструкція будинку відпочинку під індивідуальний житловий будинок (а.с. 61 – 62 т. 1).
Згідно технічного паспорту на будинок садибного типу з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами за адресою: АДРЕСА_1 , який за замовленням ОСОБА_1 був виготовлений 16.09.2019, під основною будівлею житлового будинку літ. «А-1» площа земельної ділянки збільшилася до 96 кв.м. (а.с. 63 на зв. т.1) 
Суд першої інстанції всупереч нормі ст. 89 ЦПК України вказаним доказам не надав належної оцінки та не з`ясував, що відповідачі не надали до суду документи, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, та засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом (реконструкцією) спірного об`єкту нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 , внаслідок чого площадь забудови земельної ділянки збільшилась.
Відповідно до листа Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у Харківській області від 09.07.2021 № 1020-850, наданого на запит Куп`янської окружної прокуратури Харківської області від 24.06.2021 № 603-1868 вих-21, згідно даних Єдиної державної системи у сфері будівництва інформації щодо будівництва за вищевказаною адресою – відсутня.
Таким чином, з урахуванням вказаних обставин, колегія суддів вважає встановленим, що на день укладення договору про придбання спірного будинку ОСОБА_1 , 26.12.2008, цей спірний будинок був нежитловою нерухомістю, після чого був реконструйований у житловий, та без прийняття у законному порядку до експлуатації, за заявою ОСОБА_1 був з порушенням діючого законного порядку зареєстрований за ним на праві власності вже з іншим цільовим призначенням, як житловий будинок, та - згодом проданий останньому його власнику – відповідачу ОСОБА_2 , яка на день розгляду справи зареєструвала своє право власності на спірний будинок як на житловий.
Відповідно до ст. 11 ЦК України прийняття житлового будинку до експлуатації є необхідним юридичним фактом для виникнення у ОСОБА_1 права власності на спірну нежитлову будівлю в якості житлового будинку, у даному випадку не можна вважати, що таке право виникло у нього, а тому спірне рішення про реєстрацію цього права є незаконним, а наведені з цього приводу доводи скарги знайшли своє підтвердження у матеріалах справи. 
При цьому суд першої інстанції всупереч вимог ст. 89 ЦПК України не звернув уваги, що згідно плану земельної ділянки, доданого до вказаного рішення від 11 вересня 2007 року про присвоєння поштової адреси АДРЕСА_1 одноденному будинку відпочинку, що належав на той час ЗАТ «Куп`янський ливарно-механічний завод», - ця спірна будівля знаходиться поряд з Краснооскольським водосховищем (а.с. 25 на зв. т. 1). Аналогічна інформація міститься на схемі розташування будівель та споруд, яка є частино технічного паспорту на спірний будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами за вищевказаною адресою, який був складений 16 вересня 2019 року за замовленням нового власника ОСОБА_1 (а.с. 63 на зв. т.1).
Крім того, суд першої інстанції також помилково не звернув уваги, і на цьому наголошував КЦС ВС у згаданій постанові від 21 січня 2021, що спірна будівля розташована на земельної ділянці, стосовно якої існують обмеження для її використання. Так, у складі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), розробленої на підставі Договору на виконання робіт від 10.07.2020 № 10/07-20 сертифікованим інженером-землевпорядником ТОВ «АГ «Рієлті» на замовлення ОСОБА_1 , для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 0,2500 га, що запроектована до відведення у власність ОСОБА_1 з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування житлового будинку господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) міститься Перелік обмежень у її використанні, а саме: прибрежна захисна смуга вздовж річок, навколо водойм та на островах 0,2500 га. Тобто вся земельна ділянка, на якій розташований спірний будинок знаходиться у вказаній захисній смузі (а.с. 48 на звороті т.1).
Згідно ст. 61 ЗК України в ред. на день винесення спірних рішень про надання дозволу на реконструкцію спірного нежитлового будинку у житловий у 2011 році та про зміну у Державному реєстрі призначення нежитлового будинку на житловий у 2019 році, було передбачено обмеження у використанні таких земельних ділянок прибрежних захисних смуг уздовж річок, навколо водойм та на островах. 
Прибережні захисні смуги є природоохоронною територією з режимом обмеженої господарської діяльності.
У прибережних захисних смугах уздовж річок, навколо водойм та на островах забороняється, зокрема: будівництво будь-яких споруд (крім гідротехнічних, навігаційного призначення, гідрометричних та лінійних), у тому числі баз відпочинку, дач, гаражів та стоянок автомобілів. 
Об`єкти, що знаходяться у прибережній захисній смузі, можуть експлуатуватися, якщо при цьому не порушується її режим. Не придатні для експлуатації споруди, а також ті, що не відповідають встановленим режимам господарювання, підлягають винесенню з прибережних захисних смуг.
Аналогічна норма містилась на день виникнення спірних правовідносин у ст. 89 Водного Кодексу України.
Вказані обмеження щодо використання прибережній захисній смузі існують дотепер.
За також обставин не можна вважати, що спірна будівля законно отримала правовий статус житлової, та що відповідачі діяли добросовісно, оскільки виходячи з місця розташування спірної нежитлової будівлі вони з точки зору стороннього добросовісного спостерігача не могли не розуміти, що ця будівля розташована на березі Кранооскольського водосховища, а тому перебуває у прибрежній захисній смузі, в якій закон не передбачає реконструкцію існуючого нежитлової будівлі у житлову, внаслідок чого існує законна можливість анулювання їх права на цю будівлю в якості житлової. З цих мотивів вказані рішення, які прямо порушують приписи зазначених норм ст. 61 ЗК та ст. 89 ВК України відповідно до ст. 216 ЦК України є нікчемними для їх цивільно-правових наслідків виникнення позитивних прав ОСОБА_1 та ОСОБА_2 як власників спірного будинку, який може використовуватися саме в якості житла.
У статті 13 ЦК України передбачено наступне:
1. Цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства.
2. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині.
3. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.
4. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства.
5. Не допускаються використання цивільних прав з метою неправомірного обмеження конкуренції, зловживання монопольним становищем на ринку, а також недобросовісна конкуренція.
6. У разі недодержання особою при здійсненні своїх прав вимог, які встановлені частинами другою - п`ятою цієї статті, суд може зобов`язати її припинити зловживання своїми правами, а також застосувати інші наслідки, встановлені законом.
Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Разом з тим, відповідно до ч. 3 ст. 16 ЦК України суд може відмовити у захисті цивільного права та інтересу особи в разі порушення нею положень частин другої - п`ятої статті 13 цього Кодексу.
Оскільки у даному випадку відповідач ОСОБА_1 при незаконному переведенні нежитлового будинку у прибрежній захисній смузі у житловий, а відповідач ОСОБА_2 при придбанні цього будинку не могли не розуміти, що прямо порушують законні обмеження у цільовому використанні цього майна внаслідок чого набуття права власності на це майно для проживання відбувається ними за сумнівною схемою, тобто зловживали правом, - колегія суддів відповідно до вказаної норми ч. 3 ст. 16 ЦК України не вбачає правових підстав для надання їм захисту, який передбачений для добросовісних набувачів на мирне володіння спірним майном як житлом. 
При цьому колегія суддів також зважає на те, що ціна 60000 грн., за яку ОСОБА_2 придбала у ОСОБА_1 спірний будинок загальною площею 67,3 кв.м з двома вбиральнями та огорожею за вказаним договором від 28.09.2020 року, тобто 892 грн. за 1 кв.м загальної площі, не була обґрунтована ніякими об`єктивними звітами про оцінку, що також викликає додаткові сумніви щодо законності такої угоди, та мало бути ще одним сигналом для покупця діяти обережно. 
Так, за практикою ЄСПЛ, визнання права власності недійсним не суперечить положенням статті 1 Першого протоколу до Конвенції Про захист прав людини і основоположних свобод 1950р, водночас воно повинне бути не лише передбачене законом і мати законну мету, але й відповідати вимозі пропорційності. Потрібно встановити справедливий баланс між загальним інтересом суспільства та вимогами щодо захисту основоположних прав людини; пошук цього балансу притаманний Конвенції загалом.
Зважуючи інтерес сторін у даній справі у контексті позитивних обов`язків, які визначені у ст. 1 Першого Протоколу колегія суддів виходить з наступного. 
Якщо набувач майна діяв недобросовісно (знав або повинен був знати про відсутність у продавця прав на відчуження), або з грубою необачністю, втручання держави у його право власності (через витребування майна на користь справжнього власника) визнається правомірним та пропорційним. У такому разі позбавлення майна не є порушенням статті 1 Першого протоколу до Конвенції. Держава не зобов`язана виплачувати компенсацію недобросовісному набувачу за втрачене майно, оскільки він сам діяв нерозумно або ризиковано при його купівлі (див з цього приводу також рішення 
У даному суспільний та публічний інтерес у відновленні законного правопорядку стосовно цільового призначення нерухомого майна стосуються дотримання законного режиму використання земельної ділянки, з якою нерухомість нерозривно зв`язана та внаслідок цього наслідує його долю. При цьому колегія суддів зважає на те, що звернення прокурора на захист публічних інтересів відповідає Закону України «Про прокуратуру» та було здійснено у розумний строк після набуття права останнім власником на спірну нерухомість, а тому критерії належного врядування є дотриманими.
ВС послідовно застосовує підходи ЄСПЛ, наголошуючи, що право власності не може бути інструментом для легалізації незаконно виведеного чи вкраденого майна, якщо новий власник діяв недобросовісно.
У рішенні ЄСПЛ у справі «Галина Степанівна Нога проти України», Galyna Stepanivna NOGA against Ukraine, (заява № 45763/20, ухваленому 19 березня 2026 року) Європейський суд з прав людини за релевантних обставин справи визнав скаргу заявниці щодо порушення її права на мирне володіння майном неприйнятною. 
При цьому у п.п. 31, 32, 35 свого рішення ЄСПЛ зазначив, що оскільки заявниця не проявила належної обережності в момент придбання нерухомості та свідомо взяла на себе всі ризики, пов`язані з таким придбанням, за цих обставин не можна стверджувати, що у цій справі було порушено справедливий баланс (див. Kristiana Ltd. , § 112, цитовано вище; West East Group LTD , § 23, цитовано вище; та Kaminskas проти Литви , № 44817/18 , §§ 58-59 та 64-65, 4 серпня 2020 року; для порівняння , Kosmatska проти України , № 9953/16 , § 48, 4 грудня 2025 року), а тому відхилив її заяву про порушення гарантій захисту права на мирне володіння майном за статтею 1 Протоколу № 1 внаслідок позбавлення майна без будь-якої компенсації через помилку органів влади (див. у офіційній базі рішень ЄСПЛ в мережі Інтернет: https://hudoc.echr.coe.int/eng#{%22itemid%22:[%22001-249740%22]}).
З огляду на цільове призначення спірної будівлі виникає питання щодо втручання у право на житло, та право на повагу до приватного життя у розумінні статті 8 Конвенції, з приводу чого у практиці ЄСПЛ та ВС напрацьовані аналогічні правові висновки щодо оцінки його законності, відповідності легітимній меті та пропорційності (трискладовий тест).
Відповідно до статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.
У частині четвертій статті 9 ЖК України також визначено, що ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування жилим приміщенням інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом.
Колегія суддів звертає увагу, що у справі немає даних, що вказана спірна нежитлова будівля після зміни її правового статусу фактично протягом будь-якого значного часу використовувалася їх власниками в якості житла, або що для відповідачів ця будівля була чи могла бути їх єдиним житлом, або використовувалася для їх тимчасового проживання. Згідно наявних у справі відомостей обидва відповідача мають офіційну адресу постійного місця проживання в іншому населеному пункті.
Відповідно до висновків Верховного Суду у постановах від 21 травня 2020 року у справі № 199/9418/16-ц, від 03 грудня 2020 року у справі № 264/7450/19, від 18 травня 2022 року у справі № 463/2277/20-ц, за змістом статті 65 ЖК України за особою не може бути визнано право користування жилим приміщенням, якщо вона зберігає постійне місце проживання в іншому жилому приміщенні. 
За таких обставин та відповідно до вказаних норм права, висновків ЄСПЛ та ВС колегія суддів вважає, що позов прокурора є доведеним, внаслідок чого до спірної будівлі повертається статус нежитлової, а право власності на неї – до попереднього власника – відповідача ОСОБА_1 . При цьому відповідач ОСОБА_2 не позбавлена права на повернення сплаченої за придбання цього будинку грошової суми.
Таке втручання у захищене ст. 8 та ст. 1 Першого Протоколу до Конвенції право на мирне володіння майном та на повагу до приватного життя відповідає закону, легітимній меті захисту суспільного інтересу на дотримання законного порядку використання земельної ділянки, на якій воно розташоване, лише для рекреаційних та водозахисних цілей прибрежної смуги Краснооскольського водосховища, та з урахуванням недобросовісної поведінки відповідачів при її набутті - є пропорційним втручанням у таке право. Прокурор у даній справі звернувся за захистом суспільних інтересів в межах розумних строків, відповідно до правил належного врядування.
Оскільки суд не повністю з`ясував обставини справи, які мають значення для справи, внаслідок чого порушив норми матеріального права, то відповідно до п.п. 1, 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України суд апеляційної інстанції скасовує оскаржене рішення повністю та ухвалює нове про задоволення позову повністю.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України понесені сторонами судові витрати підлягають перерахунку згідно до змісту нового рішення суду.
Керуючись ст.ст. 259, ст. 374, ст.ст. 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд апеляційної інстанції

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційні скарги Харківської обласної прокуратури задовольнити.
Рішення Куп`янського міськрайонного суду Харківської області від 14 грудня 2021 року скасувати.
Позов керівника Куп`янської окружної прокуратури Харківської області в інтересах держави в особі позивача Курилівської сільської ради Куп`янського району Харківської області задовольнити.
Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора від 24 вересня 2019 року № 48834720, прийняте державним реєстратором прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Клопотовим С.Д.
Визнати недійсним укладений ОСОБА_1 та ОСОБА_7 , від імені якої діяв ОСОБА_3 , договір купівлі-продажу житлового будинку від 28 вересня 2020 року, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
Стягнути зі ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь Харківської обласної прокуратури судовий збір за подання позову, апеляційної та касаційної скарги у розмірі 20430 грн, по 10215 грн з кожного.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня ухвалення, і протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду.
Повний текст постанови складений 09 липня 2026 року.

Головуючий –       В.Б. Яцина.

Судді -         А.І.Люшня.

Ю.М.Мальований.