ОКРЕМА ДУМКА

26 серпня 2026 року 
м. Київ

cправа № 910/6310/24 (369/2813/24) 

04.09.2025 рішенням Господарського суду міста Києва позов ОСОБА_1 , задоволено частково. Витребувано з незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 спірний житловий будинок.
10.02.2026 постановою Північного апеляційного господарського суду рішення Господарського суду міста Києва від 04.09.2025 скасовано. Ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.
При цьому судами встановлені наступні фактичні обставини:
22.12.2018 між Публічним акціонерним товариством "Банк інвестицій та заощаджень" (кредитодавець) та ОСОБА_1 (позичальник) укладено договір про споживчий кредит Готівка 50/50 №РЕФ/44/СК/12 та надано відповідний кредит. Того ж дня між зазначеними сторонами укладено договір іпотеки спірного житлового будинку та земельної ділянки.
Пункти 5.2, 5.3 договору іпотеки встановлюють, що: звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або шляхом позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (п.5.2.); договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України "Про іпотеку"; договір про задоволення вимог іпотекодержателя є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки; іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності; у разі продажу предмета іпотеки, згідно статті 38 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі - продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування збитків. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна (п.5.3).
07.09.2020 між ПАТ "Банк інвестицій та заощаджень" та ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" укладено договір №1К про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги за договором про споживчий кредит Готівка 50/50 №РЕФ/44/СК/12 від 22.12.2018. Також, 07.09.2020 ПАТ "Банк інвестицій та заощаджень" та ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" укладено договір №1і про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги за договором іпотеки спірного будинку.
09.09.2020 позичальником від ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" отримано вимогу про усунення порушення (в порядку ст. 35 Закону України "Про іпотеку"), про що залишила особистий запис на даній вимозі. В подальшому ОСОБА_1 надала ТОВ "ФК "Інвестандарт" заяву від 09.10.2020, посвідчену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л. за реєстровим номером № 2049, в якій зазначила, що не заперечує проти звернення стягнення за договором іпотеки.
12.10.2020 ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" було зареєстровано за собою право власності на предмет іпотеки у порядку статті 37 Закону України "Про іпотеку".
16.10.2020 ТОВ "ФК "Інвестстандарт" уклало з ОСОБА_2 договір купівлі- продажу житлового будинку та договір купівлі-продажу земельної ділянки.
У договорі від 16.10.2020 зазначено, що відчужуваний житловий будинок належить продавцю на праві власності, на підставі договору про відступлення (купівлі - продажу) права вимоги, посвідченого 27.09.2020 Черленюк Л.В., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, за реєстровим номером № 1072, зареєстрованому в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за продавцем 12.10.2020 приватним нотаріусом Васильківського районного нотаріального округу Бобковим О.В., номер запису про право власності 38635009, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1557248932224, про що свідчить витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 13.10.2020, № 227892734 (п. 2). Продаж здійснено сторонами за ціною 2 380 000,00 грн., які покупець сплатив продавцю на зазначені у договорі реквізити. (п.3).
На момент проведення позасудового врегулювання шляхом реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем в порядку, передбаченому ст. 37 Закону України "Про іпотеку", у позивача (позичальника) була наявна прострочена заборгованість за кредитним договором у розмірі 3 344 719 грн. 43 коп.
Предметом позову стало витребування спірного нерухомого майна (будинку) та земельної ділянки у межах справи про неплатоспроможність боржника-позивача. Скасовуючи рішення суду першої інстанції, апеляційний суд виходив зі встановленого статтею 79 ГПК України стандарту доказування - вірогідність доказів, дійшовши висновку про більшу ймовірність правомірного переходу прав власності на предмети іпотеки від банківської установи першому цесіонарію - ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт", а потім - від останнього до поточного володільця - ОСОБА_2 .
Так апеляційний суд зазначив, що позивачем не надано належних та допустимих доказів в розумінні ст. ст. 76-79 Господарського процесуального кодексу України, що вона не отримувала вказану вимогу від 09.09.2020, як не надано і доказів, що вона не здійснювала відповідний посвідчувальний підпис на такий вимозі від 09.09.2020, згідно з яким вона особисто отримала вказану вимогу, не заперечувала як проти суми боргу, яка зазначена у вказаній вимозі (станом на 09.09.2020 перед новим іпотекодержателем складає разом 3 344 719,43 грн., а саме: 2 300 000,00 грн. - заборгованість за основним зобов?язанням, пеня - 1 044 719,43 грн.), так і проти звернення стягнення на підставі ст. 37 Закону України "Про іпотеку".
Крім того, судами було досліджено заяву позивача від 09.10.2020, підпис якої на вказаній заяві посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л. за реєстровим номером № 2049 (бланк НМК 729345), в якій зазначила наступне:
"Я, ОСОБА_1 , перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам`яті, діючи добровільно, без будь-якого примусу як фізичного так і морального, добровільно, без будь-якого тиску з боку інших осіб цією заявою стверджую, що мною 09 вересня 2020 року була отримана вимога про усунення порушення (в порядку ст. 35 Закону України "Про іпотеку") від Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інвестстандарт", код ЄДРПОУ 41228141, місцезнаходженням якого є: 03056, м. Київ, провулок Індустріальний, будинок 23, офіс 301, в особі Директора Забарного Олександра Олександровича , ІНФОРМАЦІЯ_1 , паспорт НОМЕР_1 , виданий Васильківським МВ ГУ МВС України в Київській області 16 червня 2001 року, реєстраційний номер облікової картки платника податків за ДРФО: НОМЕР_2 , місце проживання зареєстровано за адресою: АДРЕСА_1 .
Також цією заявою стверджую, що не заперечую проти звернення стягнення за договором іпотеки, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Розсохою С.С. 22 грудня 2018 року за реєстровим № 1503 на предмет іпотеки, земельну ділянку площею 0.1 га кадастровий номер земельної ділянки: 3222485901:01:033:0043, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 та розташований на ній житловий будинок під номером АДРЕСА_3 житловою площею 146.0 кв.м загальною площею 389,5 кв.м., Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інвестстандарт", згідно ст. 37 Закону України "Про іпотеку"".
Водночас щодо основного аргументу касатора (позивача) - неправильного зазначення у договорах купівлі-продажу житлового будинку від 16.10.2020 та земельної ділянки від 16.10.2020 підстави належності продавцеві відповідної нерухомості та земельної ділянки: договори від 27.09.2020 замість договорів від 07.09.2020 апеляційний суд висловив свою незгоду з висновком суду першої інстанції щодо того, що такий недолік призводить до невизначеності у титулі володіння продавця і в кінцевому рахунку має призводити до витребування майна від відповідача. При цьому апеляційний суд послався на те, що оскільки позивачем було висловлено власну волю щодо вибуття з володіння власника, а саме позивача, відповідного житлового будинку та земельної ділянки в порядку звернення стягнення на іпотечне майно, що призводить до неможливості його витребування від відповідача на підставі статті 388 ЦК України.
Вважаю, що в даному випадку судом апеляційної інстанції у достатній мірі дослідженого надані докази, надано правильну кваліфікацію спірним правовідносинам і в результаті зроблено вірний висновок про необхідність скасування рішення суду першої інстанції та відмову у позові.
Статтею 388 ЦК України встановлено принципи витребування майна від добросовісного володільця та випадки виключення з нього.
Так частинами 1, 2 статті 388 ЦК України встановлено, що якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.
Логіка поданого позову ґрунтується на незаконному відібранні у позивача поза його волею належного йому майна (нерухомості та земельної ділянки), яке було здійснено зі сторони ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" як правонаступника банківської установи, та подальшого вибуття спірного майна до нинішнього володільця - відповідача.
Задля вирішення спору у даному випадку принципове значення має знаходження позивача (позичальника та іпотекодавця) у зобов`язальних відносинах з первісним кредитором-банківською установою, що випливали з відносин кредитування. Встановивши безспірність перебування сторін у відносинах кредитування, наявність боргу перед первісним кредитором, суд повинен прийти до безапеляційного висновку про право кредитора накласти стягнення на іпотечне майно та у подальшому - реалізувати це майно на власний розсуд.
Зміна осіб у такому випадку у зобов`язанні вимагає доведення підписання між первісним кредитором та вторинним договору відступлення прав вимоги і наявності боргу на дату підписання таких правочинів. 
Позивачем в даному випадку не було надано суттєвих заперечень щодо наявності простроченого зобов`язання, що позбавляє позивача права посилатися на відсутність реального простроченого грошового зобов`язання, невиконаного на користь первісного кредитора та його правонаступників.
Зміст правочинів щодо переходу права вимоги має у обов`язковому порядку у такому випадку встановлюватися судом у тій їх мірі аби дійти висновку про те, яке невиконане зобов`язання відступається разом із забезпечувальним зобов`язанням. 
Саме по собі посилання позивача на те, що у договорі від 16.10.2020 зазначено, що відчужуваний житловий будинок належить продавцю на праві власності, на підставі договору про відступлення (купівлі - продажу) права вимоги, посвідченого 27.09.2020, а насправді він належав на підставі договору від 07.09.2020 не має вирішального значення, оскільки цей факт не спростовує того факту, що 12.10.2020 ТОВ "Фінансова компанія "Інвестстандарт" було законно зареєстровано право власності на предмет іпотеки у силу наявного невиконаного основного кредитного зобов`язання та наявного забезпечувального зобов`язання в порядку, передбаченому ст. 37 Закону України "Про іпотеку", і останнє стало свого часу законним власником спірного майна.
З таких обставин подана касаційна скарга не підлягала задоволенню, а постанова Північного апеляційного господарського суду від 10.02.2026 підлягала залишенню в силі. 

Суддя В. Пєсков