номер провадження справи 24/155/22

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13.08.2026 Справа № 908/2157/22
м.Запоріжжя Запорізької області 

Господарський суд Запорізької області у складі судді Азізбекян Тетяни Анатоліївни, за участю секретаря судового засідання Коваль А.К., розглянувши матеріали справи № 908/2157/22
за позовом: Запорізької міської ради (пр. Соборний, буд. 206, м. Запоріжжя, 69105, ідентифікаційний код 04053915) 
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “Арсенал-Сіті” (вул. Олександрівська, буд. 2, м. Запоріжжя, 69063, ідентифікаційний код 34067555)
про внесення змін до договору оренди земельної ділянки

за участю представників: 
від позивача: Мальченко А.Л., посвідчення № 2169 від 06.01.2026
від відповідача: не прибув

СУТЬ СПОРУ:

Запорізька міська рада звернулась до Господарського суду Запорізької області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю “Арсенал-Сіті”, в якій просить суд:
- змінити до п. 5 Договору оренди землі від 20.06.2007, який зареєстровано у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства “Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах”, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24.07.2007 р. за № 040726100591, укладеного між Запорізькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю “Арсенал-Сіті” (код ЄДРПОУ 34067555), виклавши його в такій редакції: “ 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 29 769 419 грн. 43 коп. (двадцять дев`ять мільйонів сімсот шістдесят дев`ять тисяч чотириста дев`ятнадцять грн. 43 коп.) в цінах 2022 року”;
- змінити п. 9 Договору оренди землі від 20.06.2007, який зареєстровано у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства “Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах”, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24.07.2007 р. за № 040726100591, укладеного між Запорізькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю “Арсенал-Сіті” (код ЄДРПОУ 34067555), виклавши його в такій редакції: “ 9. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та у розмірі 893 082 грн. 58 коп. (вісімсот дев`яносто три тисячі вісімдесят дві грн. 58 коп.), що складає 3% нормативної грошової оцінки землі за календарний рік в цінах 2022 року”.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 27.10.2022 наведену вище позовну заяву передано для розгляду судді Азізбекян Т.А.
Позовні вимоги мотивовані тим, що у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки орендованої відповідачем земельної ділянки та прийняттям рішення Запорізькою міською радою щодо затвердження розмірів орендної плати за земельні ділянки певного призначення, нормативна грошова оцінка орендованої земельної ділянки становить 29769419,43 грн в цінах 2022 року, а орендна плата за орендовану ТОВ “Арсенал-Сіті” земельну ділянку становить 893082,58 грн, що складає 3 % НГО землі за календарний рік в цінах 2022 року. Зазначені обставини зумовили необхідність внесення змін до пунктів 5 і 9 Договору оренди землі від 20.06.2007, у зв`язку з чим позивачем було направлено на адресу відповідача відповідний лист про приведення умов договору оренди землі у відповідність до вимог чинного законодавства України, від вчинення яких відповідач ухиляється. Обґрунтовуючи позовні вимоги, Запорізька міська рада посилається на ст. 142, 144 Конституції України, ст. ст. 632, 651, 652 ЦК України, ст. ст. 14, 271, 288 Податкового кодексу України, ст. ст. 18, 20,23 Закону України “Про оцінку землі”, ст. ст. 21, 30 Закону України “Про оренду землі”, ст. ст. 10, 26, 59, 60 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні”. 
Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 30.11.2022 позовна заява прийнята до розгляду та відкрито провадження по справі № 908/2157/22 за правилами загального позовного провадження, присвоєно справі номер провадження 24/155/22, підготовче засідання призначено на 30.11.2022.
Ухвалою суду від 30.11.2022 відкладено підготовче засідання на 26.12.2022.
12.12.2022 Товариством з обмеженою відповідальністю “Арсенал-Сіті” поданий до суду відзив на позовну заяву вих. № 06/3-22 від 22.11.2022 вважає, що у даному випадку рішення Запорізької міської ради № 26 від 29.11.2018 «Про встановлення розміру орендної плати за землю» про встановлення ставки орендної плати для відповідача в розмірі 3 % від НГО земельної ділянки не є законодавчою зміною орендної плати. Стверджує, що позивач не звертався до відповідача з пропозицією про внесення змін до Договору оренди в частині зміни розміру орендної плати. Позивач не виконав вимоги Договору оренди, рішення № 26 від 29.11.2018 та вимог законодавства в частині внесення відповідних змін до Договору оренди шляхом надання відповідачу пропозиції щодо зміни орендної плати. Оскільки позивач не звертався до відповідача з пропозицією укласти додаткову угоду до Договору оренди в частині зміни розміру орендної плати, тому відсутнє порушення права позивача та, відповідно, його права на звернення до суду.
26.12.2022 на електронну адресу суду від Запорізької міської ради надійшла відповідь на відзив від 23.12.2022, де позивач вказує на те, що необхідність затвердження НГО земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами місцевого самоврядування плати за користування землею в межах та на виконання норм Податкового Кодексу України. Зміна НГО земельної ділянки (бази оподаткування) тягне за собою зміну розміру земельного податку та орендної плати, а отже є підставою для перегляду розміру орендної плати встановленої умовами договору. В даному випадку відбулось затвердження нової НГО землі, а не встановлення граничних (мінімального та максимального) розмірів орендної плати, про що зазначив відповідач. Також стверджує, що метою досудового врегулювання спору, Запорізькою міською радою направлялась відповідачу пропозиція про внесення змін до договору оренди землі від 20.05.2022 № 02/03-32/00958 з проектом додаткової угоди та розрахунком орендної плати, однак, відповідач не отримав її на пошті, у зв`язку з чим поштове відправлення повернулось з відміткою «За закінченням терміну зберігання».
Ухвалою суду від 26.12.2022 продовжено строк підготовчого провадження на тридцять днів та відкладено підготовче засідання на 16.01.2023.
16.01.2023 від Товариства з обмеженою відповідальністю “Арсенал-Сіті” надійшла заява про продовження строку підготовчого провадження у справі.
Ухвалою від 16.01.2023 відкладено підготовче засідання на 13.02.2023.
Ухвалою суду від 10.02.2023 підготовче судове засідання у справі № 908/2157/22 було перенесено на 15.03.2023.
09.02.2023 від Товариства з обмеженою відповідальністю “Арсенал -Сіті” надійшла заява про зупинення провадження у справі № 908/2157/22 до розгляду Запорізьким окружним адміністративним судом справи № 280/682/23.
Ухвалою суду від 15.03.2023 заяву ТОВ “Арсенал-Сіті” про зупинення провадження у справі № 908/2157/22 задоволено. Зупинено провадження у справі № 908/2157/22 до набрання законної сили рішенням Запорізького окружного адміністративного суду по справі № 280/682/23.
Ухвалою суду від 14.05.2026 поновлено провадження у справі № 908/2157/22. Призначено розгляд справи на 22.06.2026.
Ухвалою суду від 01.06.2026 перенесено підготовче засідання на 01.07.2026.
Ухвалою суду від 01.07.2026 закрито підготовче провадження. Розгляд справи по суті призначено на 06.08.2026.
Судове засідання було перенесено на 13.08.2026, про що винесено відповідну ухвалу.
Відповідно до ст. 222 ГПК України здійснювалося фіксування судового засідання 13.08.2026 за допомогою звукозаписувального технічного засобу.
Позивач підтримав позовні вимоги у повному обсязі з підстав, викладених у позовній заяві.
Відповідач у судове засідання не прибув, про причини неявки суд не повідомив. Про дату, час та місце проведення судового засідання був повідомлений своєчасно та належним чином. Своїм правом бути присутніми у судовому засіданні відповідач не скористався.
Згідно ч. 1 ст. 202 ГПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
Оскільки судом належним чином виконано обов`язок та вжито заходи щодо повідомлення відповідача про розгляд справи, неявка в судове засідання представника відповідача не перешкоджає розгляду справи, суд дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутності відповідача за наявними матеріалами.
В засіданні 13.08.2026 судом, в порядку ст. 240 ГПК України, проголошено вступну та резолютивну частини рішення. Суд повідомив строк виготовлення повного тексту рішення та роз`яснив порядок і строк його оскарження. 
Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, суд

УСТАНОВИВ:

20.06.2007 між Запорізькою міською радою (Орендодавець, позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю “Арсенал-Сіті” (Орендар, відповідач) укладено договір оренди землі, який 24.07.2007 зареєстрований у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства “Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах”, про що у державному реєстрі земель вчинено запис № 040726100591 (далі – договір оренди землі).
Відповідно до п. 1 договору оренди землі, орендодавець, відповідно до рішення дванадцятої сесії п`ятого скликання Запорізької міської ради № 34/154 від 28 квітня 2007 р., надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розташування громадсько - торгівельного комплексу, яка знаходиться: м. Запоріжжя, в районі перехрещення вул. Лєрмонтова та Прибережної автомагістралі.
Пунктами 2-7 договору оренди землі передбачено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,5353 га. На земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна: вільна від забудови, інші об`єкти інфраструктури відсутні. Земельна ділянка вільна від забудови. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 3 284 065 грн. 50 коп. (в цінах 2007 року). Земельна ділянка, яка передається в оренду, не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню. Інші особливості об`єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини відсутні.
Згідно п. п. 9, 11 договору оренди землі, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі: 65681 грн. 31 коп., що складає 2 % від нормативної грошової оцінки за календарний рік в цінах 2007 року. Орендна плата вноситься щомісячно рівними частинами протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця на розрахунковий рахунок місцевого бюджету Орджонікідзевського району 33215812700007 в управлінні Держказначейства у місті Запоріжжі Головного управління Держказначейства України в Запорізькій області, МФО 813015, ЕДРПОУ 34677145. код 13050200.
За умовами п. 12 договору оренди землі, розмір орендної плати переглядається один раз на рік, зокрема, у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
Договір укладається на сорок дев`ять років (п. 8 договору оренди землі).
Згідно п. 32 договору оренди землі, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягання згоди щодо змін умов договору спір розглядається у судовому порядку.
Факт передачі позивачем в оренду відповідачу земельної ділянки кадастровий номер 2310100000:05:003:0062 загальною площею 0,5353 га, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, в районі перехрещення вул. Лермонтова та Прибережної автомагістралі, земельна ділянка вільна від забудови, у стані придатному для розташування громадсько – торгівельного комплексу, що підтверджується актом прийому-передачі земельної ділянки за договором оренди землі від 24.07.2007.
Рішенням господарського суду Запорізької області від 14.05.2014 по справі № 908/1276/14, залишеним без змін постановою Донецького апеляційного господарського суду від 23.06.2014, внесено зміни до п. 5 вказаного Договору, виклавши його в такій редакції: « 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 6 569 576 (шість мільйонів п`ятсот шістдесят дев`ять тисяч п`ятсот сімдесят шість) грн. 31 коп. в цінах 2013 року».
Крім того, вказаним рішенням суду внесено зміни до п. 9 Договору, виклавши його в такій редакції: « 9. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі 197 087 (сто дев`яносто сім тисяч вісімдесят сім) грн. 28 коп., що складає трикратний розмір земельного податку за календарний рік в цінах 2013 року».
Рішенням Запорізької міської ради № 7 від 30.06.2015 затверджено нормативно грошову оцінку земель міста Запоріжжя. Вказане рішення міської ради введено в дію з 01.01.2016 ( п. 7 Рішення).
Крім того, рішенням Запорізької міської ради № 6 від 30.06.2015 встановлено на території міста податок на майно (в частині плати за землю), розмір орендної плати за земельні ділянки у відсотках від їх нормативної грошової оцінки (додаток 3), а також затверджено Положення про податок на майно.
Згідно із п. 15 Додатку до рішення Запорізької міської ради №26 від 28.11.2018 встановлено річний розмір орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у комунальній власності та дорівнює 3% від їх нормативної грошової оцінки. Вказане рішення міської ради введено в дію з 01.01.2019 (п. 3 Рішення).
Землі промисловості згідно рішення Запорізької міської ради № 6 від 30.06.2015 та рішення Запорізької міської ради № 26 від 28.11.2018 відносяться до категорії інших земель, ставка орендної плати за використання якими складає 3% від їх нормативної грошової оцінки.
За даними витягу з технічної документації щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 29.11.2019 № 3990/207-19 нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер 2310100000:05:003:0062, яка знаходиться в районі перехрещення вул. Лєрмонтова та Прибережної магістралі, складає 27 063 108,57 грн. в цінах 2019 року.
Відповідно до листа Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру від 03.01.2020 № 6-28-0.22-38/2-20 значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки для земель населених пунктів за 2019 рік становить 1,0.
Відповідно до листа Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру від 06.01.2021 № 22-28-0.222-171/2-21 значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки для земель населених пунктів за 2020 рік становить 1,0.
Відповідно до листа Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру від 11.01.2022 № 6-28-0.222-275/2-22 значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки для земель населених пунктів за 2021 рік становить 1,1.
Таким чином, розмір нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки в цінах 2022 року становить 29 769 419,43 грн.
Запорізькою міською радою направлялась відповідачу пропозиція про внесення змін до договору оренди землі від 20.05.2022 № 02/03-32/00958 з проектом додаткової угоди та розрахунком орендної плати.
Однак, відповідач додаткову угоду не уклав, питання про припинення чи розірвання цього Договору не порушує та продовжує використовувати орендовану земельну ділянку.
Товариства з обмеженою відповідальністю «АРСЕНАЛ-СІТІ» звернулося до Запорізького окружного адміністративного суду з позовом до до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Запорізька міська рада, в якій позивач просив суд: визнати протиправними дії Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області зі складання витягу з нормативної грошової оцінки земель від 29.11.2019 № 3990/207-19; визнати протиправним і скасувати витяг з нормативної грошової оцінки земель від 29.11.2019 № 3990/207-19, складений Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області; зобов`язати Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області надати ТОВ «АРСЕНАЛ-СІТІ» витяг з нормативної грошової оцінки земель стосовно окремої земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:003:0062 відповідно до вимог чинного законодавства.
Рішенням Запорізького окружного адміністративного суду від 23.03.2023 у справі № 280/682/23 позовну заяву ТОВ «АРСЕНАЛ-СІТІ» задоволено частково. Зобов`язано Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області видати ТОВ «АРСЕНАЛ-СІТІ» витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер 2310100000:05:003:0062 на підставі нормативної грошової оцінки земель та технічної документації. В іншій частині позовної заяви відмовлено. Суд зазначив, що при формуванні Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 29.11.2019 № 3990/207-19 враховувалась Технічна документація про нормативну грошову оцінку землі м. Запоріжжя 2013 року, яка містила відомості про інші значення коефіціентів інженерно-геологічних, санітарно-гігієнічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, функціонально-планувальних та інженерно-інфтраструктурних факторів. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя розроблена ДП «Діпромісто» та затверджена рішенням Запорізької міської ради № 7 від 30.06.2015 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя», якою затверджено нормативну грошову оцінки земельних ділянок, розташованих в межах міста Запоріжжя та є обов`язковим для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, а також підприємствами, установами і організаціями. Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок формується автоматично, значення коефіцієнтів, застосованих при розрахунку та видачі витягу внесені в програмний комплекс на підставі технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Запоріжжя. Суд висновив, що у задоволенні позовних вимог в частині визнання протиправними дій зі складання витягу з нормативної грошової оцінки земель від 29.11.2019 № 3990/207-19, а відтак і у визнанні такого витягу протиправним та його скасуванні слід відмовити.
Ухвалою Третього апеляційного адміністративного суду від 04.05.2023 апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «АРСЕНАЛ-СІТІ» на рішення Запорізького окружного адміністративного суду від 23.03.2023 в адміністративній справі № 280/682/23 - повернуто заявнику.
Отже рішення Запорізького окружного адміністративного суду від 23.03.2023 в адміністративній справі № 280/682/23 набрало законної сили.
У зв`язку з наведеним, позивач просить позовні вимоги задовольнити та внести зміни до спірних пунктів договору.
Проаналізувавши фактичні обставини справи, оцінивши представлені докази, заслухавши представника позивача, суд вважає, що позовна заява підлягає задоволенню виходячи з такого.
Відповідно до п. 1 ст. 2 Земельного кодексу України земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею.
Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (частина 1 статті 93 Земельного кодексу України).
Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (частина 9 статті 93 Земельного кодексу України).
Відповідно до приписів статті 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Статтею 1 Закону України “Про оренду землі” встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. 
За нормами статті 2 цього ж Закону відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. 
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. (ч.ч. 1, 2, 3 ст. 21 Закону України “Про оренду землі”).
Відповідно до п. 289.1 ст. 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Згідно зі статтею 1 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок є капіталізованим рентним доходом із земельної ділянки, визначеним за встановленими і затвердженими нормативами.
Підпунктами 288.5.1, 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України визначено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
За змістом ч. 1 ст. 13, ст. 15 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель (ч. 2 ст. 20 Закону України «Про оцінку землі»).
Отже нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
З аналізу вищенаведених норм вбачається, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок і, як наслідок, зміна розміру земельного податку та ставок орендної плати за землю не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами місцевого самоврядування плати за користування землею в межах та на виконання норм Податковим кодексом України.
В свою чергу орендна плата за земельні ділянки комунальної власності є регульованою ціною, тому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки (бази оподаткування) тягне за собою зміну розміру земельного податку та орендної плати, а отже є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.
Як зазначалося вище судом встановлено, що За даними витягу з технічної документації щодо НГО земельної ділянки від 29.11.2019 № 3990/207-19 НГО земельної ділянки кадастровий номер 2310100000:05:003:0062, яка знаходиться в районі перехрещення вул. Лєрмонтова та Прибережної магістралі, складає 27 063 108,57 грн в цінах 2019 року.
Відповідно до ст. 289 Податкового кодексу України нормативна грошова оцінка землі підлягає щорічній індексації.
Відповідно до листів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру від 03.01.2020 № 6-28-0.22-38/2-20, від 06.01.2021 № 22-28-0.222-171/2-21, від 11.01.2022 № 6-28-0.222-275/2-22 значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки для земель населених пунктів за 2019 рік становить 1,0, за 2020 рік становить 1,0, за 2021 рік становить 1,1 відповідно.
І відповідно до розрахунку позивача, розмір нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки в цінах 2022 року становить 29 769 419,43 грн: 
27 063 108,57 х 1,0 х 1,0 х 1,1 = 29 769 419,43 грн., де: 27 063 108,57 - нормативна грошова оцінка земельної ділянки в цінах 2019 року; 1,0 - коефіцієнти індексації за 2019, 2020 роки. 1,1 - коефіцієнт індексації за 2021 рік.
29 769 419,43 - нормативна грошова оцінка земельної ділянки в цінах 2022 року з урахуванням коефіцієнтів індексації.
Розмір орендної плати за користування земельною ділянкою по Договору оренди землі в цінах 2022 року складає 893 082,58 грн: 29 769 419,43 х 3% - 893 082,58 грн., де: 29 769 419,43 - нормативна грошова оцінка землі в цінах 2022 року; 3% - розмір орендної плати у відсотках від нормативної грошової оцінки землі, визначений рішенням ЗМР від 28.11.2018 № 26.
За приписами статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Статтею 30 Закону України “Про оренду землі” також визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. 
Статтею 188 ГК України визначено порядок зміни та розірвання господарських договорів. Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Пунктом 12 договору від 20.06.2007 серед підстав для перегляду розміру орендної плати один раз на рік визначено зміну розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміна коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
З огляду на вищезазначені обставини, наявні всі підстави для внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині зазначення розміру нормативної грошової оцінки та розміру орендної плати. 
Пунктом 32 договору визначено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розглядається в судовому порядку.
Таким чином, правовою підставою для нарахування і стягнення, у випадку несплати, орендної плати є саме нові (змінені) умови договору.
Щодо зауважень відповідача відносно застосування Витягу від 29.11.2019 № 3990/207-19 суд зазначає, що оскільки рішення Запорізької міської ради від 30.06.2015 №7 та затверджена ним технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя чинні, доводи відповідача про невідповідність витягу із нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки нормам земельного законодавства України є хибними.
Доводи відповідача стосовно того, що Запорізька міська рада не направляла йому пропозицію про внесення змін до договору оренди землі не відповідають дійсності, виходячи з наступного.
З метою досудового врегулювання спору, Запорізькою міською радою направлялась відповідачу пропозиція про внесення змін до договору оренди землі від 20.05.2022 № 02/03-32/00958 з проектом додаткової угоди та розрахунком орендної плати (відповідні докази додані безпосередньо до позовної заяви). Однак, відповідач не отримав її на пошті, у зв`язку з чим поштове відправлення повернулось з відміткою «За закінченням терміну зберігання».
До того жв п.2.19 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 №6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» роз`яснено, що надсилання відповідачеві пропозиції щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов`язком позивача, тому недотримання останнім вимог частини другої статті 188 ГК України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбавляє його права звернутися до господарського суду з позовом про зміну умов договору за наявності спору.
Таким чином, доводи відповідача, викладені у відзиві на позовну заяву є безпідставними та не спростовують доводів позивач та висновків суду.
На підставі усього вищевикладеного, суд вважає вимоги позивача про внесення змін у пункти 5 та 9 договору оренди землі законними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі. 
Згідно з положеннями статті 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача.
Керуючись ст.ст. 129, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд – 
ВИРІШИВ:
1. Позовні вимоги задовольнити. 
2. Внести зміни до п. п. 5 Договору оренди землі від 20.06.2007, який зареєстровано у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24.07.2007 за № 040726100591, укладеного між Запорізькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Арсенал-Сіті» (код ЄДРПОУ 34067555), виклавши його в такій редакції: « 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 29 769 419 грн 43 коп. (двадцять дев`ять мільйонів сімсот шістдесят дев`ять тисяч чотириста дев`ятнадцять грн. 43 коп.) в цінах 2022 року».
3. Внести зміни до п. 9 Договору оренди землі від 20.06.2007, який зареєстровано у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24.07.2007 за № 040726100591, укладеного між Запорізькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Арсенал-Сіті» (код ЄДРПОУ 34067555), виклавши його в такій редакції: « 9. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та у розмірі 893 082 грн 58 коп. (вісімсот дев`яносто три тисячі вісімдесят дві грн. 58 коп.), що складає 3% нормативної грошової оцінки землі за календарний рік в цінах 2022 року».
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал-Сіті» (вул. Олександрівська, буд. 2, м. Запоріжжя, 69063, ідентифікаційний код 34067555) на користь Запорізької міської ради (ідентифікаційний код юридичної особи 04053915, пр-т Соборний, 206, м. Запоріжжя, 69105) судовий збір в розмірі 2 481 (дві тисячі чотириста вісімдесят одна) грн 00 коп.
Видати наказ.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 10.09.2026.

Суддя Т.А. Азізбекян