ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
65618, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
РІШЕННЯ
"01" липня 2026 р.	м. Одеса 	Справа № 916/5010/25	

Господарський суд Одеської області у складі: суддя Волков Р. В.,
при секретарі судового засідання Чолак Ю. В.,
розглянувши справу
за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, Одеська обл., м. Одеса, вул. Артилерійська, буд. 1; код ЄДРПОУ 26302595)
до відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю «СТРОЙ ЛІГА» (65009, Одеська обл., м. Одеса, Французький бульвар, буд. 60-Б, Н/П 2; код ЄДРПОУ 41364369)
про стягнення 895 560,69 грн;
представники сторін:
від позивача - на оголошення рішення не з`явився,
від відповідача - Мандриченко Ж. В.,
ВСТАНОВИВ:
Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі - Позивач, Департамент) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю “СТРОЙ ЛІГА” (далі - Відповідач, Товариство) 895 560,69 грн, з яких: 829 639,92 грн заборгованості з орендної плати за період з 01.08.2024 по 30.11.2025; 65 920,77 грн пені за період з 16.12.2024 по 30.11.2025.
Ухвалою від 22.12.2025 позовну заяву Департаменту прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі № 916/5010/25, справу постановлено розглядати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 26.01.2026.
26.01.2026 підготовче засідання не відбулося у зв`язку зі збоєм у роботі підсистеми відеоконференцзв`язку (ВКЗ).
Ухвалою від 27.01.2026 повідомлено сторін про те, що підготовче засідання відбудеться 25.02.2026.
09.02.2026 судом одержано заяву адвоката Мандриченко Жанни Василівни про її вступ до справи у якості представника Відповідача.
12.02.2026 до суду надійшов відзив на позовну заяву з клопотанням про поновлення строку на його подання.
25.02.2026 від представника Відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.
У підготовчому засіданні 25.02.2026 судом постановлено протокольну ухвалу, якою задоволено клопотання представника Відповідача про поновлення строків на подачу відзиву на позовну заяву та залучено відзив до матеріалів справи. Також, судом постановлено протокольну ухвалу про відкладення підготовчого засідання на 23.03.2026.
11.03.2026 до суду надійшла відповідь на відзив, а 19.03.2026 - заперечення на відповідь на відзив.
23.03.2026 від представника Позивача надійшло клопотання про зупинення провадження у справі до розгляду іншої справи № 522/21391/25, яка розглядається в Приморському районному суді м. Одеси. Задля надання представнику Відповідача можливості ознайомлення з даним клопотанням, суд протокольною ухвалою відклав підготовче засідання на 22.04.2026.
24.03.2026 від представника Позивача надійшла заява про залишення без розгляду клопотання про зупинення провадження у справі.
21.04.2026 судом одержано клопотання представника Відповідача про поновлення процесуального строку для подання доказів та долучення їх до матеріалів справи, яке суд задовольнив протокольною ухвалою від 21.04.2026.
Ухвалою від 21.04.2026, яку занесено до протоколу судового засідання, закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 13.05.2026.
В подальшому, судове засідання неодноразово відкладалося у зв`язку з оголошенням системою цивільної оборони у м. Одеса та Одеській області повітряної тривоги.
У судовому засіданні 01.07.2026 представник Позивача на стадії вступних промов підтримала позовні вимоги, після чого повідомила суд про необхідність участі у розгляді іншої справи та з дозволу суду залишила залу судового засідання.
Представник Відповідача заперечувала проти задоволення позову.
01.07.2026, в присутності представника Відповідача, суд оголосив вступну та резолютивну частини рішення.
Стислий виклад позицій та доводів учасників справи.
Позовні вимоги Департаменту обґрунтовані неналежним виконанням Відповідачем зобов`язань за договором №1061/22 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси від 14.11.2022, а саме щодо повної та своєчасної сплати орендної плати за період з 01.08.2024 по 30.11.2025. Водночас, з посиланням на п. 3.9. договору, Позивач нарахував Відповідачу пеню у розмірі 65 920,77 грн за період з 16.12.2024 по 30.11.2025, яку також заявив до стягнення у даній справі поряд із основною заборгованістю.
Позиція Відповідача зводиться до того, що з моменту укладення договору та станом на даний час у нього відсутній доступ до орендованого приміщення. Відповідач наголошує, що обставини неможливості доступу до приміщення встановлені також рішенням Господарського суду Одеської області від 12.03.2025 у справі № 916/3480/24, яке набрало законної сили 08.04.2025. Відсутність обов`язку сплачувати орендну плату протягом спірного періоду, як вказує Відповідач, виключає можливість застосування до нього такої міри відповідальності як нарахування пені.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.
14.11.2022 між Департаментом (Орендодавець), Товариством (Орендар) та Комунальною установою «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради» (Балансоутримувач) укладено договір № 1061/22 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси.
Розділом І договору передбачені змінювані умови договору, зокрема:
- інформація про об`єкт оренди - нежитлове приміщення першого поверху № 104, загальною площею 19,0 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12-Б (п. 4.1.);
- майно може бути використано орендарем за будь-яким цільовим призначенням на розсуд орендаря (п. 7.1.);
- місячна орендна плата, визначена за результатами проведення аукціону: 30000,20 грн без ПДВ та 36000,24 грн з ПДВ (п. 9.1.);
- строк дії договору - 5 років з дати набрання ним чинності (п. 12.1.).
Розділом ІІ договору визначені його незмінювані умови.
Відповідно до п.п. 1.1, 1.2 договору орендодавець і балансоутримувач передають, а орендар приймає у строкове платне користування майно, зазначене у пункті 4 Умов, вартість якого становить суму, визначену у пункті 6 Умов. Майно передається в оренду для використання згідно з пунктом 7 Умов.
Згідно з п.2.1 договору орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акту приймання-передачі майна.
Акт приймання-передачі підписується між орендарем і балансоутримувачем одночасно з підписанням цього договору.
Акт приймання-передачі майна в оренду та акт повернення майна з оренди складаються за формою, що розробляється Фондом державного майна і оприлюднюється на його офіційному вебсайті.
Пунктом 3.1 договору передбачено, що орендна плата становить суму, визначену у пункті 9 Умов. Нарахування податку на додану вартість на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному законодавством.
Відповідно до п.п. 3.3, 3.4 договору орендар сплачує орендну плату орендодавцю щомісяця до 15 числа поточного місяця незалежно від результатів його господарської діяльності. Орендар сплачує орендну плату па підставі рахунків орендодавця.
Згідно з п. 3.9 договору на суму заборгованості орендаря із сплати орендної плати нараховується пеня в розмірі подвійної ставки Національного банку на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення перерахування орендної плати.
Відповідно до пп. 9.1.1. п. 9.1. договору балансоутримувач і орендодавець запевняють орендаря, що крім випадків, коли про інше зазначено в акті приймання-передачі, об`єкт оренди є вільним від третіх осіб, всередині об`єкта немає майна, належного третім особам, повний і безперешкодний доступ до об`єкта може бути наданий орендарю в день підписання акту приймання-передачі разом із комплектом ключів від об`єкта у кількості, зазначеній в акті приймання-передачі.
14.11.2022 на виконання умов договору між Балансоутримувачем та Орендарем підписаний Акт приймання-передачі в оренду нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Одеса згідно з яким балансоутримувач - Комунальна установа "Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради" передав, а орендар - ТОВ "Строй Ліга" прийняв у тимчасове платне користування (оренду) нежитлове приміщення першого поверху № 104, загальною площею 19,0 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12-Б, що перебуває на балансі балансоутримувача та належить до сфери управління Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.
У п. 2 вказаного акта балансоутримувач та орендар засвідчили наступне:
- об`єкт оренди є вільним від третіх осіб, всередині об`єкта оренди немає майна, яке належить третім особам, повний і безперешкодний доступ до об`єкта оренди надається орендарю вдень підписання цього акту приймання- передачі;
- повністю відповідає дійсності інформація про об`єкт оренди, що оприлюднена в оголошенні про передачу в оренду (інформаційному повідомленні/інформації про об`єкт оренди);
- рухомого майна комунальної власності не має, стан задовільний.
Запевнення балансоутримувача, зазначені в пунктах 9.1.1. та 9.1.2 договору оренди, повністю відповідають дійсності, а випадки і обставини, на які є посилання у цих пунктах договору оренди, відсутні.
У пункті 3 акта орендар засвідчив, що отримав від балансоутримувача необхідний комплект ключів від об`єкта у кількості 1 шт.
Водночас Позивач, покликаючись на неналежне виконання Відповідачем зобов`язань зі сплати орендної плати, звернувся до суду з даним позовом про стягнення з Товариства заборгованості з орендної плати у розмірі 829 639,92 грн за період з 01.08.2024 по 30.11.2025 та пені в розмірі 65 920,77 грн, нарахованої за період з 16.12.2024 по 30.11.2025.
В свою чергу, Відповідач посилається на відсутність у нього доступу до орендованого приміщення від моменту укладення договору по даний час.
На підтвердження таких посилань Відповідач надав до суду, зокрема, рішення Господарського суду Одеської області від 27.02.2024 у справі № 916/5251/23, яким Товариству відмовлено у задоволенні позову до Департаменту про вселення у нежитлове приміщення першого поверху № 104, загальною площею 19,0 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12-Б.
Вказане рішення набрало законної сили 22.04.2024 та у ньому господарським судом встановлено, що, починаючи з 12.12.2022 Товариство розпочало з Департаментом листування щодо неможливості використання орендованого приміщення з підстав відсутності до нього доступу через заміну замків, яке завершилося обстеженням 09.08.2023 такого приміщення, про що сторонами складено відповідний акт. Тобто, незважаючи на те, що 14.11.2022 між сторонами було підписано Акт приймання-передачі в оренду нерухомого майна і Департамент передав Товариству ключі від орендованого приміщення, фактично останній не отримав доступу до цього приміщення і не мав можливості його використовувати внаслідок заміни замків іншою особою і розміщення в приміщенні майна цієї особи. Той факт, що з листом до орендодавця про неможливість використання приміщення Товариство звернулося лише 12.12.2022, не спростовує того, що фактично Товариство не мало можливості потрапити до орендованого приміщення з моменту укладання орендного договору.
Водночас, рішенням Господарського суду Одеської області від 12.03.2025 у справі № 916/3480/24 відмовлено Департаменту у задоволенні позову про стягнення з Товариства заборгованості з орендної плати в сумі в сумі 902 620,57 грн та пені в сумі 61 852,48 грн. Позовні вимоги у справі № 916/3480/24 аналогічним чином, як і у цій справі № 916/5010/25, обґрунтовувалися неналежним виконанням Відповідачем зобов`язань щодо повної та своєчасної сплати орендної плати за договором №1061/22 оренди нерухомого майна від 14.11.2022. Вказане рішення набрало законної сили 08.04.2025 та у ньому господарським судом встановлено, що після 27.02.2024 та по даний час Товариство не може використовувати орендоване приміщення внаслідок його зайняття невідомими особами.
Відповідно до ч. 4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Отже, у вказаних справах № 916/5251/23 та № 916/3480/24, які є преюдиційними по відношенню до справи № 916/5010/25, що розглядається, встановлено обставини щодо неможливості використання Відповідачем орендованого майна.
На підтвердження неможливості використання орендованого приміщення Відповідач також надає матеріали листування з Позивачем, а саме:
- лист Відповідача до Позивача за вх.№01-14/2601 від 12.12.2022, в якому Відповідач просив виконати необхідні дії щодо надання доступу до орендованого майна, а саме нежитлового приміщення першого поверху №104 розташованого за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12-Б;
- лист Відповідача до Позивача за вх.№01-14/11 від 04.01.2023, в якому Відповідач просив надати доступ до орендованого приміщення задля ведення господарської діяльності;
- лист Відповідача до Позивача за вх.№01-14/220 від 09.02.2023, в якому Відповідач просив надати доступ до орендованого приміщення задля ведення господарської діяльності;
- лист Відповідача до Позивача за вх.№01-14/516 від 27.03.2023, в якому Відповідач просив виконати необхідні дії щодо надання доступу до орендованого майна;
- лист Відповідача до Позивача за вх.№01-14/637 від 13.04.2023, в якому Відповідач просив виконати необхідні дії щодо надання доступу до орендованого майна;
- лист Відповідача до Позивача за вх.№01-14/961 від 31.05.2023, в якому Відповідач просив провести спільний виїзд до орендованого майна, спільно з представником КУ ДКВ ОМР, організацією, яка надає послуги з відкриття замків, задля проведення спільного задокументованого санкціонованого відкриття та огляду приміщення;
- лист Позивача від 22.12.2022 №01-14/2601, в якому повідомлено Відповідача, що акт приймання-передачі між Балансоутримувачем та ТОВ «Строй Ліга» був підписаний 14.11.2022, а приміщення першого поверху № 104 загальною площею 19.0 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12-Б, передано в платне строкове користування строком до 14.11.2027;
- лист Позивача від 13.01.2023 №01-14/11, в якому повідомлено Відповідача, що акт приймання-передачі між Балансоутримувачем та ТОВ «Строй Ліга» був підписаний 14.11.2022, а приміщення першого поверху № 104 загальною площею 19.0 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12-Б, передано в платне строкове користування строком до 14.11.2027;
- лист Позивача від 14.02.2023 №01-14/220, в якому повідомлено Відповідача, що у зв`язку з тим, шо між Балансоутримувачем та Орендарем був підписаний акт приймання-передачі майна 14.11.2022, а приміщення першого поверху № 104 загальною площею 19,0 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12-Б, передано в платне строкове користування строком до 14.11.2027, звернення Відповідача скероване Департаментом на розгляд Балансоутримувачу;
- лист Позивача від 03.04.2023 №01-14/516, в якому повідомлено Відповідача, що Балансоутримувачем надана інформація щодо неможливості проведення санкціонованого відкриття приміщень та заміни замків у зв`язку з відсутністю діючого договору з організаціями, які займаються наданням таких послуг;
- лист Позивача від 21.11.2023 № 01-13/2614, в якому Департамент повідомив про відсутність підстав для звільнення Орендаря від орендної плати;
- відповідь Позивача від 13.11.2024 за № 01-19/2863 на адвокатський запит, в якій Позивач повідомив, що раніше 13.12.2022 та 01.05.2023 до об`єкта оренди здійснювалися виїзди за участю співробітників Орендодавця та Балансоутримувача, але доступ до об`єкта був відсутній, враховуючи відсутність діючого договору з організаціями, що займаються наданням послуг з санкціонованого розблокування та заміни замків дверей, можливість отримати доступ до об`єкта відсутня;
- лист Відповідача до Позивача за вх.№01-14/961 від 31.05.2023, в якому Відповідач просив провести спільний виїзд до орендованого майна спільно з представником КУ ДКВ ОМР, організацією, яка надає послуги з відкриття замків, задля проведення спільного задокументованого санкціонованого відкриття та огляду приміщення;
- звернення Відповідача до Позивача за вх.№01-14/1996 від 01.11.2023, в якому Відповідач просив до моменту реального надання в користування нежитлового приміщення забезпечити умови оплати за Договором оренди від 14.11.2022 №1061/22 за ціною 0 грн;
- лист Відповідача до Позивача за вх.№01-14/1196 від 04.07.2023, в якому Відповідач просив виконати необхідні дії щодо надання доступу до орендованого майна;
- лист Відповідача до Позивача за вх.№01-14/637 від 13.04.2023, в якому Відповідач просив виконати необхідні дії щодо надання доступу до орендованого майна;
- лист Відповідача до Позивача за вх.№01-14/516 від 27.03.2023, в якому Відповідач просив виконати необхідні дії щодо надання доступу до орендованого майна;
- акт обстеження нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12, від 27.09.2024, складений комісією у складі: заступника начальника орендного відділу Департаменту Волкової І. І., головного спеціаліста орендного відділу Департаменту Решилової О. С., та з якого вбачається, що при обстеженні було встановлено, що приміщення зачинене, доступу немає;
- акт обстеження нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12, від 09.08.2023, складений комісією у складі: заступника начальника орендного відділу Департаменту - Волкової І. І., головного спеціаліста орендного відділу Департаменту - Решилової О. С., юристконсульта юридичного відділу - Карачковського П. П., фахівця відділу інвестиції КУ "Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради" - Чекуренка В. Р., у присутності представника орендаря - ТОВ "Строй Ліга", та з якого вбачається, що при обстеженні було встановлено, що в орендованому приміщенні замінені замки третіми (невідомими) особами; ключі орендаря та орендодавця не співпадають з отвором у замку; власник майна, яке знаходиться у приміщенні, відчинив двері від гаража, надав для ознайомлення майно; зміну замків здійснювати відмовився без надання пояснень; стверджував, що документи на право власності територіальної громади м. Одеси є недійсними; у швидкому порядку власник майна зачинив двері; від підписання акту відмовився;
- акт обстеження нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12, від 01.05.2023, складений комісією у складі: начальника орендного відділу Департаменту - Картавцевої А. М., головного спеціаліста орендного відділу Департаменту - Решилової О. С., головного спеціаліста КУ "Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради" Потапова Д. Д., та з якого вбачається, що при обстеженні було встановлено, що невідомими особами замінені замки на дверях до орендованого приміщення, що унеможливлює користування об`єктом орендарем, крізь замкову щілину встановлено, що приміщенні знаходиться майно невідомих осіб;
- відповідь Позивача від 13.11.2024 за №01-19/2863 на адвокатський запит представника Відповідача, в якій Позивач повідомив, що раніше 13.12.2022 та 01.05.2023 до об`єкта оренди здійснювалися виїзди за участю співробітників Орендодавця та Балансоутримувача, але доступ до об`єкта був відсутній, враховуючи відсутність діючого договору з організаціями, що займаються наданням послуг з санкціонованого розблокування та заміни замків дверей, можливість отримати доступ до об`єкта відсутня;
- лист Відповідача до Позивача за вх.№01-14/961 від 31.05.2023, в якому Відповідач просив провести спільний виїзд до орендованого майна спільно з представником КУ ДКВ ОМР, організацією, яка надає послуги з відкриття замків, задля проведення спільного задокументованого санкціонованого відкриття та огляду приміщення;
- звернення Відповідача до Позивача за вх.№01-14/1996 від 01.11.2023, в якому Відповідач просив до моменту реального надання в користування нежитлового приміщення забезпечити умови оплати за Договором оренди від 14.11.2022 №1061/22 за ціною 0 грн;
- лист Відповідача до Позивача за вх.№01-14/1196 від 04.07.2023, в якому Відповідач просив виконати необхідні дії щодо надання доступу до орендованого майна;
- лист Відповідача до Позивача за вх.№01-14/637 від 13.04.2023, в якому Відповідач просив виконати необхідні дії щодо надання доступу до орендованого майна;
- лист Відповідача до Позивача за вх.№01-14/516 від 27.03.2023, в якому Відповідач просив виконати необхідні дії щодо надання доступу до орендованого майна;
- акт обстеження нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12, від 27.09.2024, складений комісією у складі: заступника начальника орендного відділу Департаменту - Волкової І. І., головного спеціаліста орендного відділу Департаменту - Решилової О. С., та з якого вбачається, що при обстеженні було встановлено, що приміщення зачинене, доступу немає;
- акт обстеження нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12, від 12.02.2024, складений комісією у складі: начальника орендного відділу Департаменту - Картавцевої А. М., головного спеціаліста орендного відділу Департаменту - Решилової О. С., та з якого вбачається, що при обстеженні було встановлено, що приміщення зачинене, доступу немає;
- акт обстеження нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12, від 09.08.2023, складений комісією у складі: заступника начальника орендного відділу Департаменту - Волкової І. І., головного спеціаліста орендного відділу Департаменту - Решилової О.С., юристконсульта юридичного відділу - Карачковського П. П., фахівця відділу інвестиції КУ "Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради" - Чекуренка В. Р., у присутності представника орендаря - ТОВ "Строй Ліга", та з якого вбачається, що при обстеженні було встановлено, що в орендованому приміщенні замінені замки третіми (невідомими) особами; ключі орендаря та орендодавця не співпадають з отвором у замку; власник майна, яке знаходиться у приміщенні, відчинив двері від гаража, надав для ознайомлення майно; зміну замків здійснювати відмовився без надання пояснень; стверджував, що документи на право власності територіальної громади м. Одеси є недійсними; у швидкому порядку власник майна зачинив двері; від підписання акту відмовився;
- адвокатський запит представника Відповідача № 30/10-24 від 11.11.2024 до Головного управління Національної поліції в Одеській області про надання інформації для здійснення правової допомоги в інтересах ТОВ «Строй Ліга», а саме щодо конкретизації дій, вчинених під час виклику поліції 09.08.2023 за адресою: м. Одеса, Француський бульвар, 12-Б, щодо заволодіння приміщенням третіми особами;
- відповідь Головного управління Національної поліції в Одеській області від 18.11.2024 №5/1-123еу на адвокатський запит, в якій повідомлено, що за добу 09.08.2023 інформації, яка б відповідала пошуковим даним, зазначеним у запиті, не виявлено;
- відповідь КУ "Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради" від 12.11.2024 за №01-13/452КУ на адвокатський запит представника Відповідача, в якій повідомлено, зокрема, що останній раз у приміщенні першого поверху № 104 був фахівець відділу інвентаризації та реєстрації Чепуренко В. В. 09.08.2023 під час розкриття приміщення у зв`язку з виявленням стороннього замку на дверях приміщення;
- лист-повідомлення Позивача до Відповідача від 23.07.2025 № 01-13/1760 з проханням надати доступ до приміщення;
- акт обстеження нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12, від 04.08.2025, складений комісією у складі: заступника начальника орендного відділу Департаменту - Волкової І. І., головного спеціаліста орендного відділу Департаменту - Решилової О. С., заступника начальника орендного відділу Комунальної Установи "Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради" - Потапова Д. Д., та з якого вбачається, що при комісійному обстеженні за участю Орендаря встановлено, що приміщення зачинене, доступ до об`єкта оренди відсутній у зв`язку із зайняттям третіми особами;
- заяви Відповідача від 09.02.2026 та від 18.04.2025 щодо участі в електронному аукціоні з продажу нежитлового приміщення першого поверху № 104, що розташоване заадресою: м. Одеса, Француський бульвар, 12-Б, в яких додатково зазначено, що ситуація із доступом до приміщення не змінилась та орендар не має змоги користуватись приміщенням, що взяте ним в оренду;
- адвокатський запит представника Відповідача від 08.04.2026 № 01/04-26, адресований Позивачу, про надання копій актів обстеження нежитлового приміщення першого поверху № 104, загальною площею 19,0 кв.м, розташованого за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12-Б, за період з дати рішення господарського суду від 12.03.2025 по теперішній час;
- відповідь Департаменту на адвокатський запит від 13.04.2026 № 01-19/538, якою надано копії актів обстеження нежитлового приміщення від 20.08.2025, 30.09.2025 та 12.11.2025.
Здійснюючи аналіз обґрунтованості позовних вимог, господарський суд виходить з такого.
За ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Підставою виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини (п.1 ч.2 ст. 11 ЦК України).
За приписами ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Згідно з ч.1 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
У відповідності до ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Як встановлено судом, між сторонами у справі укладений договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси, № 1061/22 від 14.11.2022, за умовами якого Позивач і Балансоутримувач передають, а Відповідач приймає у строкове платне користування об`єкт оренди - нежитлове приміщення першого поверху № 104, загальною площею 19,0 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12-Б.
На виконання умов договору 14.11.2022 Балансоутримувачем та Орендарем підписаний Акт приймання-передачі в оренду нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Одеса.
Статтею 525 ЦК України встановлено, що одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно із приписами ч.1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до ч.1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
З наявного в матеріалах справи розрахунку заборгованості вбачається, що позивачем заявлено до стягнення заборгованість з орендної плати за період з 01.08.2024 по 30.11.2025 включно.
Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
При цьому, як свідчать матеріали справи, незважаючи на те, що 14.11.2022 було підписано Акт приймання-передачі в оренду нерухомого майна і Позивач передав Відповідачу ключі від орендованого приміщення, останній фактично не отримав доступу до цього приміщення і не мав можливості його використовувати внаслідок заміни замків іншою особою і розміщення в приміщенні майна цієї особи.
Обставини щодо неможливості використання Відповідачем орендованого майна встановлені у рішенні Господарського суду Одеської області від 27.02.2024 у справі №916/5251/23.
Також, рішенням Господарського суду Одеської області від 12.03.2025 у справі № 916/3480/24, яке набрало законної сили 08.04.2025, встановлено обставини щодо невикористання Відповідачем спірного орендованого майна після прийняття рішення у справі № 916/5251/23.
Відповідно до ч. 4 ст.75 Господарського процесуального кодексу України, обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Преюдиціальність - це обов`язковість фактів, установлених судовим рішенням, що набуло законної сили, в одній справі для суду при розгляді інших справ. Преюдиціально встановлені факти не підлягають доказуванню, адже їх істину вже встановлено у рішенні чи вироку, і немає необхідності встановлювати їх знову, тобто піддавати сумніву істинність і стабільність судового акта, який вступив в законну силу. Суть преюдиції полягає в неприпустимості повторного розгляду судом одного й того ж питання між тими ж сторонами.
Не потребують доказування преюдиціальні обставини, тобто встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, - при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. При цьому не має значення, в якому саме процесуальному статусі виступали відповідні особи у таких інших справах - позивачів, відповідачів, третіх осіб тощо. Преюдиціальне значення процесуальним законом надається саме обставинам, встановленим судовими рішеннями (в тому числі в їх мотивувальних частинах), а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом.
Вказаний правовий висновок викладено Верховним Судом у постанові від 03.11.2020 у справі № 909/948/18.
Таким чином, обставини щодо невикористання відповідачем спірного орендованого майна, встановлені у рішеннях Господарського суду Одеської області від 27.02.2024 у справі №916/5251/23 та від 12.03.2025 у справі № 916/3480/24, не потребують доказування у даній справі.
Щодо періоду нарахування заборгованості з орендної плати після 31.07.2024.
В матеріалах справи наявні акти обстеження нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Одеса, Француський бульвар, 12Б від 20.08.2025, від 30.09.2025 та від 12.11.2025, складені за участі, у тому числі представників Департаменту, зі змісту яких вбачається, що у Орендаря - Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Ліга» відсутній доступ до об`єкта комунальної форми власності, приміщення зачинено, орендар не здійснює свою господарську діяльність.
Також судом приймається до уваги наявність у провадженні Приморського районного суду м. Одеси судової справи № 522/21391/25 за позовом Департаменту до гр. ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні майном шляхом виселення з нежитлового приміщення першого поверху № 104, що розташоване за адресою: м. Одеса, Француський бульвар, 12Б.
Відповідно до інформації з Єдиного державного реєстру судових рішень, розгляд справи № 522/21391/25 наразі триває, рішення по суті за результатами розгляду не прийнято.
Установлені судом обставини у своїй сукупності підтверджують відсутність доступу у Відповідача до нежитлового приміщення першого поверху № 104 розташованого за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 12-Б, наданого йому відповідно до договору оренди № 1061/22 від 14.11.2022.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16 зазначає, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
За ч. 1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до п. 1 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Статтею 79 ГПК України унормовано, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідним, ніж докази, надані на її спростування.
Згідно з ч. ч. 1-2 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Суд також зазначає, що Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17). Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).
Зазначений підхід узгоджується з судовою практикою ЄСПЛ, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) (пункт 1 статті 32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі "Дж. К. та Інші проти Швеції" ("J.K. AND OTHERS v. SWEDEN") ЄСПЛ наголошує, що "у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування "поза розумним сумнівом ("beyondreasonabledoubt"). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням "балансу вірогідностей". … Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри".
Аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 18.01.2021 по справі № 915/646/18.
З урахуванням викладеного, проаналізувавши та оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, з урахуванням вірогідності доказів, суд приходить до висновку, що позовні вимоги Департаменту про стягнення з Товариства 829 639,92 грн заборгованості з орендної плати за період з 01.08.2024 по 30.11.2025 не підлягають задоволенню, оскільки доводи Відповідача щодо неможливості використання орендованого приміщення протягом спірного періоду знайшли своє підтвердження в ході судового розгляду.
У зв`язку з відмовою у задоволенні вимоги в частині стягнення заборгованості з орендної плати, похідна вимога про стягнення з Відповідача 65 920,77 грн пені задоволенню також не підлягає.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
У зв`язку із відмовою у задоволенні позову, судовий збір в порядку ст. 129 ГПК України позивачу не відшкодовується.
Керуючись ст. 73-80, 86, 123, 124, 129, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
УХВАЛИВ:
1. У задоволенні позову відмовити.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку протягом двадцяти днів з моменту складення повного тексту.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Вступну та резолютивну частини рішення оголошено 01 липня 2026 р. Повне рішення складено та підписано 13 липня 2026 р.

Суддя Р.В. Волков