Справа № 752/3660/26 
Провадження № 2/752/7700/26 
Р І Ш Е Н Н Я 
іменем України

03.09.2026 року Голосіївський районний суд м. Києва у складі
головуючого судді Данілової Т.М.
з участю секретаря Веселовської А.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом  ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал", треті особи - Товариство з обмеженою відповідальністю "Укрбуд девелопмент" та Товариство з обмеженою відповідальністю "Строй Сіті Кепітал", про захист прав споживачів, розірвання договору про участь у фонді фінансування будівництва та стягнення коштів, -

в с т а н о в и в:

ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом про захист прав споживачів, розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва та стягнення коштів.
В обґрунтування позовних вимог зазначає, що 07.11.2018 між управителем ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» (далі - відповідач) та довірителем ФФБ ОСОБА_1 (далі - позивач) укладено Договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 74-0711/2018-1.
Згідно з Договором відповідач, відповідно до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон № 978-IV) та Правил Фонду фінансування будівництва виду А ЖК «Паркова долина» (нині «Голосіївська долина», ІІ черга будівництва), затверджених наказом ТОВ «ФК «Житло-Капітал» № 20 від 06.06.2018, замовляє і фінансує за рахунок коштів ФФБ виду А спорудження об`єкта будівництва житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 , а забудовник ТОВ «УКРБУД ДЕВЕЛОПМЕНТ» зобов`язується збудувати об`єкт будівництва, ввести його в експлуатацію та передати об`єкти інвестування установникам на умовах та в строки, встановлені цією угодою.
Згідно з квитанціями до прибуткових касових ордерів № 8731 від 08.11.2018 та № 267 від 15.01.2019, виданими ТОВ «Укрбудпереказ», позивачем за Договором про участь у Фонді фінансування будівництва № 74-0711/2018-1 внесено кошти у повному обсязі (100 %) в розмірі 782 759,80 грн за 42,84 кв.м та отримано Свідоцтво № С74-0711/2018-1 від 15.01.2019 про участь у фонді фінансування будівництва виду А ЖК «Паркова долина» (ІІ черга будівництва) - документ, що підтверджує участь позивача (довірителя) у ФФБ. Крім того, позивачем сплачено відповідачу винагороду за управління майном у розмірі 7 646,53 грн.
У Свідоцтві № С74-0711/2018-1 планово-орієнтовною датою введення будинку в експлуатацію визначено 31 грудня 2020 року, а передачі під заселення - 31 березня 2021 року.
15.01.2019 між сторонами укладено Договір № М74-0711/2018-1 відступлення майнових прав, згідно з яким управитель передає довірителю майнові права на об`єкт інвестування № 375 - однокімнатну квартиру в секції АДРЕСА_1 , що підтверджує здійснення позивачем 100-відсоткової сплати вартості об`єкта інвестування.
Позивач зазначив, що станом на дату подання позовної заяви житловий будинок в експлуатацію не введений, об`єкт інвестування у власність позивачу не переданий, нові дати введення будинку в експлуатацію невідомі, а внесені ним кошти не повернуті, що свідчить про порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва та неналежне виконання управителем обов`язків за Договором № 74-0711/2018-1, а саме обов`язку письмово повідомити довірителя про перенесення строків здачі об`єкта будівництва в експлуатацію більш як на 90 днів (підпункти 2.1.1.4, 2.1.1.13 Договору, статті 18, 20 Закону № 978-IV).
Крім того, позивач послався на такі обставини: постановою Північного апеляційного господарського суду від 09.02.2023 у справі № 910/10860/21, яка набрала законної сили, розірвано договір оренди земельної ділянки площею 7,7001 га на АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:79:286:0004), укладений між Київською міською радою та ПАТ «АТП 13058», у зв`язку з чим фактично припинили дію договір управителя із забудовником № 74-06/06/18 від 06.06.2018 та договірні відносини щодо забудови цієї земельної ділянки; розпорядженням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 49-ДУМ від 14.04.2023 відповідача зобов`язано усунути порушення законодавства щодо зберігання оперативного резерву коштів ФФБ, а постановою № 46-ДУМ від 14.04.2023 на відповідача за невиконання цього розпорядження накладено санкцію; постановою № 188-ДУМ від 12.09.2023 дію ліцензії відповідача на провадження діяльності з управління майном для фінансування об`єктів будівництва зупинено; у травні 2025 року дію ліцензії відповідача зупинено повторно.
Позивач також зазначив, що відповідно до частини 5 статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» (далі - Закон № 1023-XII) за кожен день прострочення виконання зобов`язання споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості послуги, у зв`язку з чим за період з 01.04.2021 (наступний день після настання строку введення об`єкта в експлуатацію) по 28.01.2026 (дату подання позову) нарахована пеня становить 41 423 648,60 грн.
06.03.2024 представник позивача звертався до відповідача із заявою про розірвання Договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 74-0711/2018-1, яка залишена без задоволення.
Ухвалою судді Голосіївського районного суду м. Києва від 16 лютого 2026 року відкрито загальне позовне провадження у справі.
Відповідач подав відзив на позовну заяву. Просить відмовити в задоволенні позову, оскільки передбачений договором механізм повернення коштів довірителю полягає у реалізації його об`єкта новому довірителю або після введення об`єкта в експлуатацію. Позивач своїми діями щодо стягнення коштів ставить під загрозу реалізацію прав інших довірителів ФФБ та може спричинити масове розірвання договорів про участь у ФФБ, що призведе до неможливості забезпечення рівності прав усіх довірителів на повернення коштів. Вказує, що у позивачки залишились свідоцтво про участь у ФФБ та договір про уступку майнових прав, тому підстав для стягнення коштів і розірвання договору у судовому порядку немає. Звертає увагу, що зупинення дії ліцензії управителя не впливає на виконання ним зобов`язань перед позивачем, а грошові зобов`язання у відповідача перед позивачем відсутні. При цьому, на будівництво об`єкта вплинули обставини воєнного стану та інші фактори, які не залежать від управителя. Також подав заяву про зменшення витрат на правову допомогу.
Позивач надіслав відповідь на відзив на позовну заяву. Просить задовольнити позов.
Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 30 сервня 2026 року закрито підготовче провадження та справу призначено до судового розгляду по суті.
У судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав та просив суд задовольнити позов у повному обсязі. 
Представник відповідача в судовому засіданні не визнав позовні вимоги та заперечував проти їх задоволення.
Заслухавши пояснення представників сторін та дослідивши матеріали справи, суд встановив наступне.
Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 07.11.2018 між ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» (управитель) та ОСОБА_1 (довіритель) укладено Договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 74-0711/2018-1, за умовами якого позивач набув право на отримання у власність об`єкта інвестування - однокімнатної квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 42,84 кв.м, а внесені ним кошти в повному обсязі (782 759,80 грн) та винагорода за управління майном (7 646,53 грн) підтверджені відповідними квитанціями, копія яких міститься в матеріалах справи.
Відповідно до частини 1 статті 1029 ЦК України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).
Спеціальним законом, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла, є Закон № 978-IV.
Відповідно до частини 1 статті 18 Закону № 978-IV у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів, при цьому сума виплати не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ.
Судом встановлено, що планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію становив 31.12.2020, а передачі під заселення - 31.03.2021, однак станом на час розгляду справи будинок в експлуатацію не введений, об`єкт інвестування позивачу не переданий, а строк введення об`єкта в експлуатацію прострочено на понад чотири роки.
Відповідач не спростував обставин, викладених позивачем, доказів завершення будівництва, введення об`єкта в експлуатацію чи повернення позивачу сплачених коштів суду не надав.
Судом також встановлено, що постановою Північного апеляційного господарського суду від 09.02.2023 у справі № 910/10860/21 розірвано договір оренди земельної ділянки на АДРЕСА_1 , на якій споруджується відповідний об`єкт будівництва, а постановами Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 46-ДУМ від 14.04.2023 та № 188-ДУМ від 12.09.2023 до відповідача застосовано санкції, у тому числі зупинено дію ліцензії на провадження діяльності з управління майном для фінансування об`єктів будівництва, що додатково підтверджує неможливість подальшого виконання відповідачем умов Договору про участь у ФФБ № 74-0711/2018-1.
Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Статтею 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Згідно зі статтею 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: розірвання договору, сплата неустойки, відшкодування збитків.
Враховуючи, що позивачем належним чином виконано взяті на себе зобов`язання за Договором про участь у Фонді фінансування будівництва № 74-0711/2018-1 (кошти внесено в повному обсязі), а відповідачем допущено істотне порушення умов цього договору щодо своєчасної передачі позивачу у власність об`єкта інвестування (прострочення введення об`єкта в експлуатацію становить понад чотири роки, а нового строку завершення будівництва не визначено), і зазначене прострочення унеможливлює використання позивачем результатів Договору (отримання у власність житла), суд дійшов висновку про наявність підстав для розірвання Договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 74-0711/2018-1 від 07.11.2018 та стягнення з відповідача сплачених позивачем коштів у розмірі 782 759,80 грн.
Щодо вимоги про стягнення 7 646,53 грн винагороди за управління майном, суд зазначає таке. З аналізу змісту частини 4 статті 18 Закону № 978-IV убачається, що законодавець передбачає звільнення довірителя від сплати винагороди за виплату коштів, тобто від окремого платежу за сам факт повернення внесених довірителем сум. Разом з тим, ця норма не регулює питання повернення вже отриманої управителем винагороди за управління та не встановлює обов`язку управителя повернути таку винагороду, якщо інше прямо не передбачено договором.
Закон № 978-IV розмежовує правові підстави та порядок повернення внесених довірителем коштів і порядок сплати винагороди управителю, і вони не є тотожними, а підстави для повернення винагороди управителю визначаються лише договором, а не частиною 4 статті 18 Закону № 978-IV. У цій справі матеріалами справи підтверджується, що позивач сплатив управителю винагороду відповідно до умов укладеного договору, а умовами Договору не передбачено обов`язку управителя повернути отриману винагороду у разі припинення управління майном або неналежного виконання забудовником своїх обов`язків. Відповідно, правові підстави для стягнення з відповідача зазначеної винагороди відсутні, у зв`язку з чим у задоволенні позовних вимог у цій частині слід відмовити.
Щодо вимоги про стягнення пені в розмірі 41 423 648,60 грн на підставі частини 5 статті 10 Закону № 1023-XII, суд зазначає таке. Закон № 978-IV як спеціальний нормативно-правовий акт, що регулює відносини за договором про участь у ФФБ, визначає вичерпний перелік наслідків неналежного виконання управителем своїх обов`язків та порушення забудовником строків будівництва - дострокове розірвання договору і виплату довірителю коштів у розмірі не меншому за внесену суму (стаття 18 Закону № 978-IV), та не передбачає нарахування пені за прострочення введення об`єкта будівництва в експлуатацію.
Крім того, суд враховує, що предметом Договору про участь у ФФБ є передання коштів в управління з метою фінансування будівництва, яке здійснює третя особа - забудовник, а не виконання управителем робіт чи надання ним послуги з визначеною ціною, з якою пов`язаний строк, за порушення якого частиною 5 статті 10 Закону № 1023-XII передбачено пеню в розмірі трьох відсотків вартості робіт (послуги) за кожний день прострочення. Механічне застосування зазначеної норми до суми коштів, внесених до ФФБ, призводить до нарахування пені, яка в 53 рази перевищує суму, сплачену позивачем за об`єкт інвестування, що явно не відповідає компенсаційній природі цивільно-правової відповідальності та суперечить засадам справедливості, добросовісності і розумності (частина перша статті 3 ЦК України), а також критеріям співмірності наслідків порушення зобов`язання, передбаченим частиною третьою статті 551 ЦК України.
За таких обставин суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для стягнення з відповідача пені в розмірі 41 423 648,60 грн, у зв`язку з чим у задоволенні позовних вимог у цій частині слід відмовити.
Щодо судових витрат на професійну правничу допомогу в розмірі 50 000,00 грн, суд зазначає, що відповідно до статей 133, 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, а розмір гонорару адвоката визначений сторонами договору про надання правової допомоги у фіксованому розмірі. Заперечень щодо неспівмірності заявлених витрат відповідачем не подано, доказів на спростування їх обґрунтованості суду не надано.
Разом з тим, відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі часткового задоволення позову покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки із заявлених майнових вимог на загальну суму 42 214 054,93 грн (782 759,80 грн коштів, внесених до ФФБ, 7 646,53 грн винагороди за управління майном та 41 423 648,60 грн пені) задоволено вимогу на суму 782 759,80 грн, що становить 1,85 % від заявленого, витрати на професійну правничу допомогу підлягають стягненню з відповідача на користь позивача пропорційно до цієї частки, що становить 927,13 грн.
На підставі ст. 141 ЦПК України стягнути з відповідача в дохід держави 7 827,60 грн. судового збору.
На підставі викладеного, керуючись статтями 3, 15, 16, 509, 526, 530, 551, 598, 610, 611, 651, 1029 Цивільного кодексу України, Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», Законом України «Про захист прав споживачів», статтями 4, 12, 13, 19, 76-81, 82, 89, 133, 137, 141, 158, 258, 259, 263, 264, 265, 274-279, 352, 354 Цивільного процесуального кодексу України, суд -
в и р і ш и в:

Позов  ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал", треті особи - Товариство з обмеженою відповідальністю "Укрбуд девелопмент" та Товариство з обмеженою відповідальністю "Строй Сіті Кепітал", про захист прав споживачів, розірвання договору про участь у фонді фінансування будівництва та стягнення коштів - задовольнити частково.
Розірвати Договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 74-0711/2018-1 від 07.11.2018 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал».
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» (ЄДРПОУ 35393445, місцезнаходження: вул. Ярославів Вал, буд. 33-Б, м. Київ, 01054) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_5 ) сплачені за Договором про участь у Фонді фінансування будівництва № 74-0711/2018-1 від 07.11.2018 року грошові кошти у розмірі 782 759,80 грн та витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 927,13 грн.
В іншій частині позовних вимог - відмовити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» (ЄДРПОУ 35393445, місцезнаходження: вул. Ярославів Вал, буд. 33-Б, м. Київ, 01054) в дохід держави 7 827,60 грн. судового збору.
Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Повний текст рішення виготовлено 11 вересня 2026 року.

Суддя