ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10.06.2026  м.Дніпро справа №908/2568/25

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Кучеренко О.І. (доповідач)
суддів: Стефанів Т.В., Демчина Т.Ю.
з секретарем судового засідання Кахикало А.С.
за участю представників сторін:
від апелянта Корсік І.Я., адвокат
від позивача Савченко І.Г., самопредстаництво 
розглянув апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця Тараканова Андрія Геннадійовича на рішення Господарського суду Запорізької області від 05.01.2026 (суддя Лєскіної І.Є.) у справі 
за позовом: Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, проспект Соборний, буд. 206, ідентифікаційний код юридичної особи в ЄДРПОУ 04053915)
до відповідача: фізичної особи-підприємця Тараканова Андрія Геннадійовича ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний код юридичної особи в ЄДРПОУ НОМЕР_1 ) 
про стягнення 1319419 грн 51 коп.
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст і підстави позовної заяви.
До Господарського суду Запорізької області звернулася Запорізька міська рада про стягнення доходу, який отриманий підприємцем Таракановим А.Г. від використання без належної правової підстави земельної ділянки комунальної форми власності, кадастровий номер 2310100000:03:025:0019, загальною площею 0,2413 га, по вул. Східній, 3Г у місті Запоріжжя за період з 08.08.2017 до 31.12.2024 з відповідача в сумі 1319419 грн 51 коп.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що на спірній земельній ділянці знаходиться нерухоме майно, яке належить відповідачу на праві власності. Відповідач за користування спірною земельною ділянкою не сплачує кошти до місцевого бюджету, що підставою для позовних вимог, згідно з положеннями статей 1212, 1214 Цивільного кодексу України, статей 120, 125, 126, 152, 206 Земельного кодексу України, норм Податкового кодексу України, для примусового стягнення цих коштів із землекористувача.
Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття.
Рішенням Господарського суду Запорізької області від 05.01.2026 позов задоволено повністю, стягнуто з фізичної особи-підприємця Тараканова Андрія Геннадійовича на користь Запорізької міської ради кошти за користування земельною ділянкою без належної правової підстави у розмірі 1319419 грн 51 коп. за період з 08.08.2017 до 31.12.2024, стягнуто витрати на сплату судового збору у сумі 15833 грн 03 ко.
Судом першої інстанції встановлено, що ФОП Тараканов А.Г. є власником нерухомого майна, яке розташоване на земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером 2310100000:03:025:0019. Водночас, договір оренди цієї земельної ділянки між відповідачем та Запорізькою міською радою не укладався, а право користування нею відповідач не оформив. Фактично відповідач користувався ділянкою з 08.08.2017 до 31.12.2024 без достатніх правових підстав та не сплачував за це жодної плати.
Правовим обґрунтуванням стало застосування норм про безпідставне збереження майна згідно з положеннями статей 1212, 1214 Цивільного кодексу України. Суд зазначив, що оскільки відповідач не сплатив за користування земельною ділянкою, він зберіг у себе ці кошти, які мав би сплатити за користування землею, а позивач (територіальна громада в особі міської ради) втратив цей дохід. Суд кваліфікував ці відносини, як кондикційні (зобов`язання повернути безпідставно збережене), а не як податковий спір.
Суд відхилив аргументи відповідача про застосування пільг зі сплати орендної плати за період воєнного стану (підпункт 69.14 Податкового кодексу), зазначивши, що ця норма регулює податкові правовідносини, а відповідач не є орендарем за договором. Також суд не прийняв доводи щодо неправильного розрахунку нормативної грошової оцінки землі, оскільки земельна ділянка є сформованою, а витяг з оцінки за 2024 рік може використовуватися для визначення розміру плати за попередні роки з урахуванням коефіцієнтів індексації.
Визначаючи суму стягнення, суд погодився з розрахунком позивача, який базувався на розмірі орендної плати у 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, який встановлений рішенням міської ради. Перевіривши наданий позивачем розрахунок за період з 08.08.2017 до 31.12.2024, суд визнав його арифметично правильним та таким, що відповідає вимогам законодавства, у зв`язку з чим позов задовольнив повністю.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів.
20.03.2026 фізична особа-підприємець Тараканов Андрій Геннадійович подав апеляційну скаргу на рішення Господарського суду Запорізької області від 05.01.2026, у якій просить скасувати рішення у справі та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити частково, стягнути з фізичної особи-підприємця Тараканова Андрія Геннадійовича дохід отриманий від безпідставно набутого майна у розмірі 550076 грн 79 коп.
Апеляційна скарга ФОП Тараканова А.Г. мотивована тим, що рішення суду першої інстанції ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права та без урахування важливих обставин справи. Скаржник вважає, що суд помилково застосував статтю 120 Земельного кодексу України, яка регулює перехід права на землю при набутті права власності на нерухомість.
Апелянт стверджує про те, що на момент придбання відповідачем об`єктів нерухомості (у 2016 та 2017 роках) земельна ділянка не мала попереднього землекористувача. Скаржник посилається на рішення суду у справі №908/2096/14, яким було розірвано договір оренди цієї ділянки з попереднім власником ще у 2014 році. Оскільки попереднього землекористувача не було, то, на думку відповідача, право користування не могло перейти до нього автоматично, а отже, стягнення доходу за всю площу ділянки є безпідставним.
Щодо площі земельної ділянки, відповідач стверджує, що фактично його будівлі займають значно меншу площу, і згідно з геодезичними роботами, які були проведені на його замовлення, об`єкти нерухомості розташовані на земельних ділянках загальною площею 0,1006 га, що майже вдвічі менше за площу спірної ділянки (0,2413 га). У зв`язку з цим, для розрахунку безпідставно збережених коштів, на його думку, слід використовувати площу саме забудованої ділянки, а не всієї сформованої земельної ділянки.
Відповідач також наголошує на тому, що суд першої інстанції не надав жодної оцінки рішенню у справі №908/2096/14 та не врахував правові висновки Верховного Суду, зокрема, які викладені у постановах від 10.09.2025 у справі №922/1121/21 та від 21.03.2023 у справі №922/3613/21 . Згідно з цими висновками норма частини 2 статті 120 Земельного кодексу України не застосовується, якщо на дату набуття нерухомого майна у продавця було відсутнє будь-яке право на земельну ділянку. Скаржник просить суд апеляційної інстанції скасувати рішення та ухвалити нове, яким задовольнити позов частково, стягнувши з нього 550 076 грн 79 коп.
Короткий зміст вимог та узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу.
Запорізька міська рада подала відзив на апеляційну скаргу, e якому зазначає, що з моменту набуття права власності на нерухоме майно відповідач став фактичним користувачем земельної ділянки, на якій це майно розташоване. Відповідач, не оформив право користування та не сплачував за землю, що свідчить про те, що він зберіг у себе кошти, які мав би сплатити як орендну плату. Позивач наголошує, що для стягнення цих коштів не має значення, чи був у попереднього власника оформлений договір оренди, оскільки обов`язок сплачувати за користування землею виникає в силу самого факту володіння нерухомістю.
Щодо площі земельної ділянки, позивач стверджує, що розрахунок має здійснюватися виключно виходячи з площі сформованої земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:03:025:0019 (0,2413 га), оскільки саме вона є об`єктом цивільних прав. Будь-яке використання іншої площі, на думку позивача, є неправомірним, адже земельна ділянка як цілісний об`єкт не може бути поділена в односторонньому порядку без відповідної процедури.
Щодо нормативної грошової оцінки, позивач зазначає, що витяг з технічної документації від 15.05.2024 є належним доказом, який підтверджує оцінку земельної ділянки як на момент його видачі, так і за попередній період, оскільки нормативно-грошова оцінка була сталою та не змінювалася. Також позивач акцентує, що рішення міської ради про встановлення розміру орендної плати у 3% від нормативної грошової оцінки є чинним і обов`язковим для всіх землекористувачів.
Стосовно судової практики, на яку посилається відповідач, позивач вважає ці справи нерелевантними, оскільки вони стосувалися інших правовідносин - визнання незаконними рішень міських рад щодо надання земельних ділянок в оренду та оскарження договорів оренди. У цих справах йшлося про значне перевищення площі наданої земельної ділянки над площею забудови, що не є тотожним до справи про стягнення безпідставно збережених коштів за фактичне користування сформованою ділянкою.
Рух справи в суді апеляційної інстанції.
Відповідно до протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 23.03.2026 для розгляду справи визначена колегія суддів у складі: головуючого судді Кучеренко О.І. (доповідач), судді: Демчина Т.Ю., Стефанів Т.В.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 30.03.2026 апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця Тараканова Андрія Геннадійовича на рішення Господарського суду Запорізької області від 05.01.2026 залишено без руху, надано апелянту строк 10 днів з дня отримання копії цієї ухвали для усунення недоліків, надати докази сплати судового збору у сумі 13848 грн 17 коп.
08.04.2026 апелянтом подано заяву про усунення недоліків апеляційної скарги з доказами їх усунення, надано платіжну інструкцію №А98Р-3В28-4НКН-5С67 від 06.04.2026 про сплату судового збору на суму 13848 грн 17 коп.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 09.04.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою фізичної особи-підприємця Тараканова А.Г. на рішення Господарського суду Запорізької області від 05.01.2026, витребувано матеріали справи №908/2568/25 з Господарського суду Запорізької області. 
20.04.2026 на виконання ухвали Центрального апеляційного господарського суду від 09.04.2026 надійшли матеріали справи №908/2568/25.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 27.04.2026 розгляд апеляційної скарги фізичної особи-підприємця Тараканова Андрія Геннадійовича на рішення Господарського суду Запорізької області від 05.01.2026 призначено у судовому засіданні 10.06.2026 о 14 год 30 хв.
10.06.2026 у судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини постанови у справі.
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції, перевірені та додатково встановлені апеляційним господарським судом.
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно право власності на об`єкти нерухомого майна склад №1 інв.№4 (літ.В), склад №2 інв.№5 (літ.Б), будинок АБК інв.№1 розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:03:025:0019, за адресою: м. Запоріжжя, вул. Східна, 3Г, зареєстровано за Таракановим Андрієм Геннадійовичем (РНОКПП НОМЕР_1 ). Дата набуття права власності – 14.09.2016 та 08.08.2017. 
Між Запорізькою міською радою та фізичною особою-підприємцем Таракановим А.Г. договір оренди на земельну ділянку кадастровим номером 2310100000:03:025:0019 не укладався. 
Згідно з інформацією Головного управління ДПС у Запорізькій області та департаменту фінансової та бюджетної політики Запорізької міської ради Тараканов А.Г. за період 2017-2024 роки не значиться на обліку як платник земельного податку та не сплачував орендної плати за земельну ділянку кадастровим номером 2310100000:03:025:0019. 
Рішенням Запорізької міської ради 28.11.2018 №26 «Про встановлення розміру орендної плати за землю» (рішення знаходиться у відкритому доступі на офіційному сайті Запорізької міської ради), встановлені розміри орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності (у відсотках від їх нормативної грошової оцінки. Відповідно до додатку до вказаного рішення річний розмір орендної плати за користування спірною земельною ділянкою становить 3 відсотки від її нормативної грошової оцінки.
Відповідно до витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 15.05.2024 №НВ-2300067842024 (надалі - НГО), нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:03:025:0019, загальною площею 0,2413 га, що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Східна, 3Г, становить 7228093 грн 24 коп. за 2024 рік. 
Судом також встановлено, що рішенням Господарського суду Запорізької області від 14.07.2024 у справі №908/2096/14, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 09.12.2024, було задоволено позовні вимоги.
Розірвано договір оренди землі, кадастровий номер земельної ділянки 2310100000:03:025:0019, загальною площею 0,2413 га для розташування адміністративно-складського комплексу, яка знаходиться в місті Запоріжжя по вулиці Східна, 3-г, укладений Запорізькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Багатопрофільна торгівельно-промислова компанія «АЛНІ» та зареєстрований у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 30.05.2007 за №040726100359.
Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю «Баготопрофільна торгівельно-промислова компанія «АЛНІ» повернути державі в особі Запорізької міської ради земельну ділянку площею 0,2413 га, кадастровий номер 2310100000:03:025:0019, що розташована за адресою: місто Запоріжжя, вул. Східна, 3-г, шляхом підписання акту прийому-передачі.
В рішенні Господарського суду Запорізької області встановлені наступні факти. Між Запорізькою міською радою, як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Багатопрофільна торгівельно-промислова компанія «АЛНІ», як орендарем, 10.04.2007 укладено договір оренди землі, який зареєстровано у Державному реєстрі земель 30.05.2007 за №040726100359, предметом якого є земельна ділянка загальною площею 0,2413 га з кадастровим номером 2310100000:03:025:0019, яка розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Східна, 3-г, з цільовим призначенням для розташування адміністративно-складського комплексу.
Отже, на час розгляду справи, спірна земельна ділянка була сформована, тобто була об`єктом цивільних прав.
У цій справі Запорізькою міською радою складено розрахунок розміру недоотриманих доходів за фактичне користування Таракановим А.Г. земельною ділянкою площею 0,2413 га, з кадастровим номером 2310100000:03:025:0019, яка розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Східна, 3Г, без оформлення правовстановлюючого документу, що посвідчує право оренди (користування) за період з 08.08.2017 до 31.12.2024. 
Позивачем враховано, що коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, яка зазначена у технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок. У листі Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру №6-28-0.222-600/2-24 від 12.01.2024, значення коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель і земельних ділянок за 1996-2023 роки. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель у 2017 становив 1,0; 2018 - рік – 1,0; 2019 рік – 1,0; 2020 рік – 1,0; 2021 рік – 1,1; 2022 рік 1,15; 2023 рік - 1,051.
Значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель і земельних ділянок за попередній рік застосовується для розрахунку податкового зобов`язання на наступний рік. 
1) Сума недоотриманої орендної плати за 2024 рік дорівнює: 7228093,24 грн. (розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки 2024 року) * 3% = 216 842,80 грн. (річна орендна плата 2024 рік). 
2) Сума недоотриманої орендної плати за 2023 рік дорівнює: 7228093,24 грн. (НГО 2024 року) / 1,051 (коефіцієнт індексації НГО за 2023 рік) = 6 877 348,47 грн. (НГО 2023 року). Сума недоотриманої орендної плати за 2023 становить: 6877348,47 грн. * 3% = 206 320,45 грн. 
3) Сума недоотриманої орендної плати за 2022 рік дорівнює: 6877348,47 грн. (НГО 2023 року) / 1,15 (коефіцієнт індексації НГО за 2022 рік) = 5980303,02 грн. (НГО 2022 року). Сума недоотриманої орендної плати за 2022 рік становить дорівнює: 5980303,02 грн. * 3% = 179409,09 грн.
4) Сума недоотриманої орендної плати за 2021 рік дорівнює: 5980303,02 грн. (НГО 2022 року) / 1,1 (коефіцієнт індексації НГО за 2021 рік) = 5436639,11 грн. (НГО 2021 року). Сума недоотриманої орендної плати за 2021 рік становить: 5436639,11 грн. * 3% = 163099,17 грн. 
5) Сума недоотриманої орендної плати за 2020 рік дорівнює: 5436639,11 грн. (НГО 2021 року) / 1,0 (коефіцієнт індексації НГО за 2020 рік) = 5436639,11 грн. (НГО 2020 року). Сума недоотриманої орендної плати за 2020 рік становить: 5436639,11 грн. * 3% = 163099,17 грн. 
6) Сума недоотриманої орендної плати за 2019 рік дорівнює: 5436639,11 грн. (НГО 2020 року) / 1,0 (коефіцієнт індексації НГО за 2019 рік) = 5436639,11 грн. (НГО 2019 року). Сума недоотриманої орендної плати за 2019 рік становить: 5436639,11 грн. * 3% = 163099,17 грн. 
7) Сума недоотриманої орендної плати за 2018 рік дорівнює: 5436639,11 грн. (НГО 2019 року) / 1,0 (коефіцієнт індексації НГО за 2018 рік) = 5436639,11 грн. (НГО 2018 року). Сума недоотриманої орендної плати за 2018 рік становить: 5436639,11 грн. * 3% = 163099,17 грн. 
8) Сума недоотриманої орендної плати з 08.08.2017 до 31.12.2017 дорівнює: 5436639,11 грн. (НГО 2018 року) / 1,0 (коефіцієнт індексації НГО за 2017 рік) = 5436639,11 грн. (НГО 2017 року). Сума орендної плати за 2017 рік дорівнює: 5436639,11 грн. * 3% = 163099,17 грн. Сума орендної плати за 1 міс. 2017 року становить 163099,17 грн. / 12 міс. = 13591,60 грн. Сума орендної плати з 08.08.2021 до 31.08.2017 (23 дня) дорівнює: 13591,60 грн / 31 * 23 = 10084,09 грн. Сума орендної плати 08.08.2017 до 31.12.2017 становить: 13591,60 грн. * 4 міс. + 10084,09 грн. = 64450,49 грн. 
Загальна сума недоотриманої орендної плати за земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:03:025:0019 (з 08.08.2017 до 31.12.2024) склала: 64 450,49 грн. + 163099,17 грн. + 163099,17 грн. + 163099,17 грн. + 163099,17 грн. + 179409,09 грн. + 206320,45 грн. + 216842,80 грн. = 1319419,51 грн.
Джерела права та мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови.
Відповідно до частини першої статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Предметом позовних вимог у цій справі є стягнення доходу, який збережений та не сплачений відповідачем за фактичне користування земельною ділянкою комунальної власності без належного правового оформлення.
Відповідно до частини першої та другої статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цього Кодексу застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
Відповідно до статті 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Принцип платності використання земельних ресурсів є однією з основоположних засад земельного законодавства України.
Відповідно до частини першої статті 93 та статті 125 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди, зобов`язані сплачувати за неї орендну плату.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі №200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди (superficies solo cedit - збудоване приростає до землі) має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.
Із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.
Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України.
Встановлені обставини справи свідчать, що фізична особа-підприємець Тараканов Андрій Геннадійович є власником об`єктів нерухомого майна (склад №1 інвентарний номер 4 (літ. В), склад №2 інвентарний номер 5 (літ. Б), будинок адміністративно-побутового корпусу інвентарний номер 1), розташованих на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:03:025:0019 за адресою: місто Запоріжжя, вулиця Східна, 3Г. У спірний період (08.08.2017 - 31.12.2024) відповідач використовував зазначену земельну ділянку за відсутності оформленого згідно з вимогами чинного законодавства права користування нею, не сплачуючи будь-яких коштів за таке користування. Договір оренди між сторонами укладено не було. Зазначені обставини апелянтом не оспорюються.
Апелянт стверджує, що суд першої інстанції безпідставно застосував положення частини другої статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України з огляду на те, що станом на момент набуття ним права власності на об`єкти нерухомого майна земельна ділянка площею 0,2413 га з кадастровим номером 2310100000:03:025:0019 не перебувала у користуванні та не мала попереднього землекористувача.
Колегія суддів відхиляє зазначені доводи як такі, що засновані на хибному тлумаченні правової природи позовних вимог та підстав відповідальності відповідача.
Необхідно чітко розмежувати дві різні правові підстави, за якими може виникати обов`язок оплати за користування земельною ділянкою: перехід права користування земельною ділянкою на підставі частини другої статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України; виникнення зобов`язання з безпідставного збагачення на підставі статті 1212 Цивільного кодексу України внаслідок фактичного користування земельною ділянкою без належного правового оформлення.
Правовою підставою позовних вимог у справі є не перехід права користування земельною ділянкою у порядку статті 120 Земельного кодексу України, а утримання доходу від користування земельною ділянкою, яка йому не належить, та який він отримав внаслідок фактичного використання земельної ділянки комунальної власності без сплати коштів за її використання. Суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні спирається саме на інститут безпідставного збагачення (статті 1212, 1214 Цивільного кодексу України) та принцип платності використання землі (стаття 206 Земельного кодексу України), а не на норму про автоматичний перехід права землекористування.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі №200/606/18 та постановах від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі №922/3412/17 наголошувала, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, з урахуванням принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа, яка придбала такий об`єкт, стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.
Особа, яка є фактичним користувачем земельної ділянки, не маючи права власності або постійного користування на неї і використовуючи її без укладення договору оренди землі, зберігає кошти, які мала б сплатити за таке користування, і зобов`язана повернути ці кошти власникові ділянки.
Наявність або відсутність попереднього землекористувача є юридично значущою обставиною виключно для застосування норми частини другої статті 120 Земельного кодексу України - тобто для вирішення питання про автоматичний перехід права користування земельною ділянкою від продавця нерухомості до покупця на тих самих умовах. Для виникнення кондикційного зобов`язання за статтею 1212 Цивільного кодексу України наявність попереднього землекористувача правового значення не має. Правовим фактом, що породжує кондикційне зобов`язання, є сам факт фактичного користування чужою земельною ділянкою без достатньої правової підстави та без сплати відповідного відшкодування. Цей факт апелянтом не оспорюється.
Посилання апелянта на постанови Верховного Суду від 10.09.2025 у справі №922/1121/21 та від 21.03.2023 у справі №922/3613/21 є нерелевантним. Предметом розгляду у вказаних справах були позовні вимоги прокурора в інтересах органів місцевого самоврядування про визнання незаконними рішень Харківської міської ради щодо надання юридичним особам земельних ділянок для обслуговування та експлуатації будівель і споруд поза конкурентними засадами (без проведення земельних торгів), а також про визнання недійсними договорів оренди землі та зобов`язання повернути земельні ділянки. Правовідносини у вказаних справах є принципово відмінними від правовідносин у справі, що розглядається. Висновки Верховного Суду у справах №922/1121/21 та №922/3613/21 щодо незастосовності частини другої статті 120 Земельного кодексу України, стосуються виключно конкретних обставин тих справ і не можуть бути застосовані до кондикційних відносини, де правовою підставою стягнення є не перехід права землекористування, а безпідставне збагачення фактичного користувача за рахунок власника земельної ділянки.
З наведеного вбачається, що аргумент апелянта про незастосовність статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України до спірних правовідносин, навіть якщо його прийняти за правильний, жодним чином не спростовує обов`язку відповідача сплатити кошти за фактичне користування земельною ділянкою на підставі статті 1212 Цивільного кодексу України, оскільки ці норми є самостійними і незалежними правовими підставами.
Апелянт стверджує, що для розрахунку розміру доходу від безпідставно набутого майна необхідно використовувати не площу сформованої земельної ділянки (0,2413 га), а площу земельних ділянок, на яких безпосередньо розташовані будівлі відповідача (0,1006 га), яка встановлена за результатами геодезичних робіт Приватного підприємства «Землевпорядник-Плюс».
Колегія суддів відхиляє зазначені доводи як необґрунтовані, з огляду на таке, відповідно до частини першої статті 79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Відповідно до частин першої, четвертої статті 791 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав, передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру, а земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.
Земельна ділянка площею 0,2413 га з кадастровим номером 2310100000:03:025:0019, яка розташована за адресою: місто Запоріжжя, вулиця Східна, 3Г, є сформованою у розумінні статті 791 Земельного кодексу України з моменту присвоєння їй кадастрового номера (30.05.2007). 
Використання земельної ділянки попередніми власниками об`єктів нерухомого майна (власником якого на цей час є відповідач), у її межах було встановлено судом при розгляді справи №908/2096/14.
Власник об`єктів нерухомого майна, які розташовані на сформованій земельній ділянці, є фактичним користувачем цієї земельної ділянки в її юридично визначених межах - тобто в межах, що відповідають кадастровому номеру 2310100000:03:025:0019 і площі 0,2413 га. Саме ця земельна ділянка є об`єктом цивільних прав, і саме вона перебуває у фактичному користуванні відповідача, оскільки ніхто інший, окрім власника об`єктів нерухомого майна, не може претендувати на земельну ділянку, зайняту такими об`єктами, що підтверджується правовою позицією Великої Палати Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі №200/606/18.
Висновок Приватного підприємства «Землевпорядник-Плюс» щодо площі земель забудованих об`єктами нерухомого майна відповідача, не є належним доказом на підтвердження чи спростування доводів позивача, що відповідач є користувачем тільки частини спірної земельної ділянки, оскільки не підтверджує доводів відповідача про використання ним не усієї площі земельної ділянки, а містить інформацію щодо знаходження об`єктів нерухомого майна відповідача у межах цієї спірної земельної ділянки. Натомість факт формування спірної земельної ділянки підтверджений належними доказами та рішенням суду у справі №908/2096/14. Сформована земельна ділянка з кадастровим номером та визначеними межами є законним об`єктом щодо якого можуть виникати і виникають речові права та пов`язані з ними зобов`язання, у тому числі кондикційні. Застосування для розрахунку безпідставно збережених коштів іншої площі, ніж площа сформованої земельної ділянки, суперечить законодавчому визначенню земельної ділянки як об`єкта цивільних прав та юридично некоректне.
Колегія суддів також зазначає, що жодних доказів того, що сформована земельна ділянка площею 0,2413 га у встановленому законом порядку поділена, змінені її межі або площа, або що вчинено інші юридично значущі дії щодо зміни конфігурації земельної ділянки як об`єкта цивільних прав, матеріали справи не містять.
Відповідно до пунктів 289.1, 289.2 статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності.
Розмір безпідставно збережених коштів за використання земельної ділянки без оформлення права оренди визначається за аналогією розрахунку орендної плати, яка підлягала б сплаті за умови належного оформлення відповідачем права користування такою земельною ділянкою. Іншого механізму розрахунку розміру безпідставно збереженого майна за користування земельною ділянкою без оформлення договору оренди законодавством не передбачено, що підтверджується усталеною практикою Верховного Суду.
Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 15.05.2024 №НВ-2300067842024, який сформовано компетентним органом - територіальним органом Держгеокадастру, у порядку, який визначений статтями 20, 23 Закону України «Про оцінку земель» та Порядком ведення Державного земельного кадастру, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 №1051, є належним доказом і може бути використаний для визначення розміру безпідставно утримуваних відповідачем коштів. Витяг сформовано відповідно до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя, затвердженої рішенням Запорізької міської ради від 30.06.2015 №7, яка є чинною.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 у справі №905/1680/20 роз`яснила, що витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки - це роздруковані за допомогою програмного забезпечення актуальні дані про земельну ділянку, які є у Державному земельному кадастрі та технічній документації з нормативної грошової оцінки земель станом на певну дату. Витяг із нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про таку оцінку як на момент його видачі, так і за попередній період за умови, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період.
Матеріали справи не містять доказів того, що Витяг від 15.05.2024 №НВ-2300067842024 скасовано чи визнано незаконним у судовому порядку. Відповідачем у при розгляді справи не спростовано розмір нормативно-грошової оцінки спірної земельної ділянки за спірний період, а надані відповідачем контррозрахунки базуються на тій самій нормативній грошовій оцінці (7228093 грн 24 коп) та із застосуванням ставки (3 відсотки), проте з використанням меншої площі.
Застосування коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки за відповідні роки для визначення розміру безпідставно збережених коштів за попередні роки відповідає статті 289 Податкового кодексу України та правовій позиції Верховного Суду. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:03:025:0019 у спірний період була сталою та не зазнала змін, що є підставою для застосування Витягу від 15.05.2024 №НВ-2300067842024 як доказу для визначення розміру безпідставно збережених коштів за весь спірний період з урахуванням відповідних коефіцієнтів індексації.
Перевіривши розрахунок позивача, апеляційний суд встановив, що він відповідає нормативній грошовій оцінці земельної ділянки, позивачем правомірно застосовано ставку 3 відсотків від нормативної грошової оцінки, яка встановлена рішенням Запорізької міської ради від 28.11.2018 №26, та коефіцієнтам індексації за відповідні роки спірного періоду.
Щодо доводів відповідача про звільнення його від сплати за користування земельною ділянкою за 2022 рік на підставі підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Податкового кодексу України, то суд першої інстанції обґрунтовано відхилив ці доводи відповідача, вказавши на те, що зазначена норма не поширюється на кондикційні правовідносини, а можуть бути застосовані у договірних відносинах з користування земельною ділянкою. Верховний Суд неодноразово підкреслював, що кошти, що стягуються у порядку статті 1212 Цивільного кодексу України за безпідставне користування земельною ділянкою, не є орендною платою у розумінні Податкового кодексу України, а є їх еквівалентом. Відповідно, ці положення щодо звільнення відповідача від сплати орендної плати в умовах воєнного стану не можуть автоматично поширюватися на відносини безпідставного збагачення.
Відповідно до частин третьої, п`ятої статті 236 Господарського процесуального кодексу України законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Оскаржуване рішення Господарського суду Запорізької області від 05.01.2026 відповідає вказаним вимогам. Суд першої інстанції повно і всебічно встановив обставини справи, дослідив докази сторін у їх сукупності, правильно застосував норми матеріального права - статті 1212, 1214 Цивільного кодексу України, статті 120, 125, 152, 206 Земельного кодексу України - та дотримався норм процесуального права щодо оцінки доказів.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за наслідками розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу - без задоволення.
Відповідно до статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Судові витрати.
Відповідно до частини четвертої статті 129 Господарського процесуального кодексу України у разі залишення апеляційної скарги без задоволення судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, покладаються на апелянта. Отже, судовий збір, який сплачений відповідачем за подання апеляційної скарги покладається на фізичну особу-підприємця Тараканова Андрія Геннадійовича.
Керуючись статтями 129, 269, 275, 281, 282 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця Тараканова Андрія Геннадійовича на рішення Господарського суду Запорізької області від 05.01.2026 залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Запорізької області від 05.01.2026 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена протягом двадцяти днів з дня її проголошення до Верховного Суду. Якщо у судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судового рішення, або якщо розгляд справи здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повна постанова складена 10.07.2026

Головуючий суддя О.І. Кучеренко

судді Т.В. Стефанів 

Т.Ю. Демчина