ТЕРНОПІЛЬСЬКИЙ ОКРУЖНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
Справа № 500/2819/26
14 вересня 2026 року | м.Тернопіль
Тернопільський окружний адміністративний суд у складі судді Чепенюк О.В., розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) учасників справи (у письмовому провадженні) адміністративну справу за позовом Головного управління ДПС у Тернопільській області до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання договору недійсним,
ВСТАНОВИВ:
Головне управління ДПС у Тернопільській області (далі – ГУ ДПС у Тернопільській області, ГУ ДПС, позивач) звернулося до суду з адміністративним позовом до ОСОБА_1 (відповідач 1), ОСОБА_2 (відповідач 2), в якому просить: визнати договір про спільну діяльність у будівництві від 01.09.2020, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , недійсним з підстав його удаваності.
Позов обґрунтовано тим, що ГУ ДПС у Тернопільській області провело документальну позапланову невиїзну перевірку платника податків - фізичної особи ОСОБА_1 » з питань своєчасності, достовірності, повноти нарахування та сплати належних податків і зборів при отриманні доходу від здійснення діяльності, пов`язаної з будівництвом та продажем об`єктів нерухомого майна, за період з 01.01.2021 по 31.12.2024, результати якої оформлено актом від 10.12.2025 №23715/19-00-24-05/ НОМЕР_1 .
ОСОБА_1 взятий на облік у податковому органі як самозайнята особа 02.08.2010; згідно з реєстраційними даними видами діяльності фізичної особи - платника податків відповідно до КВЕД визначено: 45.20 - Технічне обслуговування та ремонт автотранспортних засобів (основний).
Перевіркою встановлено, що у період з 01.01.2021 по 31.12.2024 ОСОБА_1 фактично отримував доходи виключно від відчуження прав власності на об`єкти нерухомого майна, зокрема основні джерела доходів позивача: діяльність з організації будівництва будівель (КВЕД 41.10), платник податків здійснював організаційне забезпечення будівельних робіт, координацію підрядників та контроль виконання будівельних процесів, що відповідало його правовому статусу замовника будівництва багатоквар тирних житлових будинків, ОСОБА_1 є власником земельних ділянок, на яких здійснювалося будівництво об`єктів нерухоме майно; діяльність з купівлі та продажу власного нерухомого майна (КВЕД 68.10), у межах цієї діяльності позивач здійснював операції купівлі та продажу об`єктів нерухомості, що належали йому на праві власності, отримуючи дохід від продажу таких об`єктів.
ОСОБА_1 відповідно до Декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 04.03.2021 №ТП101210304179, що видала Тернопільська міська рада (відділ державного архітектурно-будівельного контролю), був замовником будівництва житлового будинку садибного типу, господарських будівель і споруд за адресою: АДРЕСА_1 . Він же був власником (користувачем) земельної ділянки, на якій здійснено будівництво вищевказаного об`єкту нерухомості.
Перевіркою встановлено, що ОСОБА_1 набував у власність об`єкти нерухомого майна (житлові та нежитлові приміщення в багатоквартирному будинку за адресою: АДРЕСА_1 ) шляхом його будівництва, замовни ком якого він виступав. Підрядник - ПП «ЗАХІДСТАР БУД».
ОСОБА_1 здійснено відчуження прав власності на об`єкти нерухомого майна (квартири) за адресою: АДРЕСА_1 , фізичним особами відповідно до договорів про спільну діяльність у будівництві та актів приймання-передачі нерухомого майна, відповідно до яких видавником прав виступає ОСОБА_1 , що зазначено в інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Контролюючим органом зроблено висновок, що набуті у власність об`єкти нерухомості шляхом їх будівництва, ОСОБА_1 реалізовував фізичним особам. Державна реєстрація об`єктів нерухомості здійснювалась на підставі акта приймання-передачі, договору про спільну діяльність у будівництві, висновку щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна, серія та номер: б/н, виданий 24.03.2023. Право власності зареєстроване за фізичними особами без зазначення вартості набутого такими особами нерухомого майна.
Один з таких договорів про спільну діяльність у будівництві укладено 01.09.2020 між стороною 1 ОСОБА_1 та стороною 2 ОСОБА_2 , за умовами якого сторони домовилися шляхом об`єднання своїх зусиль спільно діяти для будівництва житлового будинку за адресою АДРЕСА_1 . Організація будівництва здійснюється стороною 1 за рахунок вкладу сторони 2 з наступною передачею стороні 2 його частки у вигляді квартири АДРЕСА_2 . По закінченню будівництва та здачі його в експлуатацію право власності на квартиру АДРЕСА_2 виникає у сторони 2. Сторона 2 ОСОБА_2 у формі не забороненій законом зобов`язується здійснити фінансування організації будівництва в якості витрат пов`язаних з організацією будівництва, сторона 1 ОСОБА_1 має право вимагати оплату вартості будівництва. Згідно акта приймання-передачі від 03.05.2023 сторона 1 ОСОБА_1 передав, а сторона 2 ОСОБА_2 прийняла за договором про спільну діяльність у будівництві виконані роботи, а саме квартиру під АДРЕСА_3 . Вказані документи і стали підставою для проведення державної реєстрації за ОСОБА_2 права власності на вказану квартиру.
Головне управління ДПС у Тернопільській області вважає вказаний правочин між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 фіктивним та таким, що не вчинявся. Жодним чином не підтверджено факт спільного будівництва багатоквартирного житлового будинку за адресою АДРЕСА_1 . Умови договору про спільну діяльність у будівництві 01.09.2020 року не відповідають істотним умовам Договору про спільну діяльність.
Відповідачі уклали цей договір про спільну діяльність у будівництві, проте правовідносини між ними не відповідають умовам спільної діяльності в будівництві багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 . 
Документальне оформлення таких правовідносин як спільна діяльність в будівництві багатоквартирного житлового будинку є удаваним з метою приховування іншого виду правочину – договору купівлі-продажу об`єкта нерухомості – квартири АДРЕСА_2 за вказаною адресою. Оформлення передачі квартири через договір про спільну діяльність призвело до втрат бюджету, які могли б надійти у разі продажу об`єкта нерухомості. На переконання контролюючого органу, правочин, укладений між відповідачами, оформлений виключно з метою ухилення від сплати податків та підлягає визнанню судом недійсним як удаваний.
Ще ГУ ДПС у Тернопільській області у позові зазначає, що правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на зміст, тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам, суд повинен надати правову оцінку його умовам, правам та обов`язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків, дійсним намірам сторін спору при укладенні оспорюваних договорів, встановити фактичні правовідносин, які склалися між сторонами, і застосувати до цих правовідносин відповідні норми матеріального права. Водночас невикористання при вчиненні певного правочину термінів, які визначають притаманні такому виду правочинів поняття, із закріпленням їх натомість у завуальований спосіб, а також викладення у різних документах взаємопов`язаних між собою прав і обов`язків сторін, що в сукупності складають зміст відповідних правовідносин, можуть бути засобами, які використовуються задля приховання суті правочину, укладення якого мають на меті сторони, шляхом оформлення "про людське око" (напоказ) іншого правочину. Тобто відсутність у спірних правочинах чіткого викладення усіх істотних умов, необхідних для договорів купівлі продажу, не є достатньою підставою для висновку про відсутність між сторонами фактичних правовідносин купівлі продажу квартири, адже неналежне оформлення відповідних відносин саме є тим способом, завдяки якому досягається прихована мета передачі прав на нерухоме майно.
Оформлення права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_4 , саме шляхом оформлення спільної діяльності у будівництві було спрямоване на настання між сторонами інших прав та обов`язків, ніж тих, що передбачені удаваними правочинами. Укладення удаваних правочинів призвело в даному випадку до несплати до Державного бюджету податкових та інших платежів, які є обов`язковими при здійсненні правочинів купівлі-продажу нерухомого майна.
Дохід від продажу об`єктів нерухомості, які перебували у власності менше трьох років, підлягає оподаткуванню за ставками, передбаченими пунктом 172.2 статті 172 Податкового кодексу України (далі - ПК України) та пунктами 167.1-167.2 статті 167 ПК України.
Єдиним правовим наслідком кваліфікації правочину як удаваного є застосування до правовідносин, які виникли на його підставі норм, що регулюють цей правочин. Договір про спільну діяльність у будівництві укладений між відповідачами виключно з метою ухилення від сплати податків, відповідає ознакам недійсного правочину та підлягає визнанню судом недійсним як удаваний.
Позивач посилається на положення статей 655, 662, 692 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) стосовно умов договору купівлі-продажу, статті 1130, 1131 , 1133, 1134 ЦК України, які регламентують договори про спільну діяльність, та статті 215-216, 228, 235 ЦК України щодо недійсності договорів та наводить норми податкового законодавства, які визначають повноваження контролюючого органу (стаття 20 ПК України). 
На думку позивача, договір про спільну діяльність у будівництві від 01.09.2020, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 відповідає ознакам недійсного правочину та підлягає визнанню судом недійсним як удаваний.

Ухвалою Тернопільського окружного адміністративного суду від 18.05.2026 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, постановлено справу розглядати суддею одноособово за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) учасників справи (у письмовому провадженні) за наявними у справі матеріалами у строк, встановлений статтею 258 Кодексу адміністративного судочинства України (далі - КАС України). 
Представник відповідача ОСОБА_1 – адвокат Ленько Руслан Іванович подав письмові пояснення, в яких навів свій аналіз договору про спільну діяльність від 01.09.2020, недійсність якого є предметом позову, та цивільного законодавства в частині, що регулює спільну діяльність. Вважає укладений між відповідачами спірний договір містить істотні умови договору про спільну діяльність, відповідає нормам ЦК України, що регулюють правові відносини за таким договором, та є за своєю правовою природою договором про спільну діяльність. Законом не обмежується форма та види вкладів у спільну діяльність. Вкладом можуть бути у тому числі грошові кошти, інше майно, професійні та інші знання, навички та вміння, а також ділова репутація та ділові зв`язки. Актом приймання-передання майна від 03.05.2023 підтверджується виконання спірного договору його сторонами. Оспорюваний правочин містить усі істотні умови договору про спільну діяльність, зокрема, об`єднання його сторонами своїх вкладів, мета спільної діяльності, координація спільних дій учасників, ведення їхніх спільних справ, покриття витрат та збитків учасників, відповідальність учасників, їх участь у результатах спільних дій.
Безпідставними та такими, що не ґрунтуються на нормах законодавства, вважає твердження позивача, спрямовані на заперечення правової природи спірного правочину як договору про спільну діяльність, зміст яких зводиться до того, що первинне набуття права власності на збудовані об`єкти нерухомості можливе виключно замовником будівництва. Посилається на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 23.07.2026 у справі № 727/6125/23, якими Верховний Суд підтвердив можливість набуття права власності на збудований об`єкт нерухомості також особами, відмінними від замовника будівництва, на підставі укладених із замовником правочинів.
Заперечує доводи позивача про правову природу спірного правочину як договору купівлі-продажу, бо з норм ЦК України, які регламентують такий вид правочину (статті 655, 657- 658, 662-663, 666, 689, 691-692 ЦК України), убачається, що договір купівлі-продажу за своєю правовою природою є взаємним, консенсуальним та відплатним договором, спрямованим на відчуження майна однією стороною та передання його у власність іншій стороні, із зустрічним обов`язком покупця сплатити за таке майно визначену грошову суму. Конструкція договору купівлі-продажу побудована на моделі еквівалентного майнового обміну: продавець передає майно, а покупець сплачує його ціну. Однією з істотних умов договору купівлі-продажу є ціна. Нормативна конструкція договору купівлі-продажу побудована так, що покупець зобов`язаний сплатити продавцеві певну грошову суму за передане майно. Для договору купівлі-продажу, а тим більше для договору купівлі-продажу нерухомого майна, визначальне значення мають умови про предмет і ціну, оскільки саме через них індивідуалізується об`єкт відчуження та фіксується зустрічне грошове надання покупця.
Предметом договору купівлі-продажу може бути нерухоме майно, зокрема квартира. Однак можливість квартири виступати саме предметом договору купівлі-продажу пов`язана з тим, що така квартира має існувати як самостійний об`єкт нерухомого майна, а особа, яка її відчужує, повинна мати належне право на таке відчуження.
Ще представник цього відповідача посилається на положення статті 331 ЦК України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), висновки Великої Палати Верховного Суду, наведені у постанові від 08.04.2026 у справі № 607/10858/22 про те, що нерухомими речами треба визнавати як повністю завершені, так і незавершені будівництвом об`єкти, право власності на які зареєстроване у встановленому порядку; будівельні матеріали, вироби та конструкції, що використовуються під час будівництва, є рухомими речами до моменту їх фізичного включення до конструкцій об`єкта будівництва, після чого такі матеріали, вироби та конструкції втрачають свою ідентичність; об`єкт будівництва (об`єкт незавершеного будівництва), право власності на який не зареєстровано в установленому для державної реєстрації речових прав на нерухомість порядку, не належить ані до рухомих, ані до нерухомих речей, постаючи як річ sui generis (свого, особливого роду). Така річ може бути об`єктом цивільних прав і обов`язків, у тому числі речових, однак лише як річ особливого роду.
Ще відповідач акцентує увагу на цій же постанові Верховного Суду, вказуючи, що нерухоме майно хоча й наявне в дійсності як певний об`єкт матеріального світу, але до державної реєстрації права власності на нього цього майна як об`єкта цивільного обороту юридично «не існує». З огляду на наведене нерухома річ (нерухомість, нерухоме майно) характеризується поєднанням природного і юридичного критеріїв, обидва з яких однаковою мірою важливі й відсутність хоча б одного з них свідчитиме про те, що відповідна річ не є об`єктом нерухомості в цивільно-правовому сенсі.
За змістом статтей 181, 182, 331, 334 ЦК України та Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності на нерухоме майно, якщо воно підлягає державній реєстрації, виникає та підтверджується у встановленому законом порядку, зокрема шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Частини третя та четверта статті 334 ЦК України передбачають, що право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо ж ідеться про нерухоме майно, права на яке підлягають державній реєстрації, такі права виникають із дня державної реєстрації відповідно до закону.
Отже, договору купівлі-продажу нерухомого майна притаманні наступні ознаки: двосторонній, відплатний, консенсуальний характер, укладається у письмовій формі з обов`язковим нотаріальним посвідченням; наявність державної реєстрації переходу (виникнення) права власності на нерухоме майно у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; наявність істотних умов договору, зокрема предмета (індивідуально визначеного об`єкта нерухомого майна) та ціни. Спірний договір не відповідає зазначеним ознакам.
Позивачем не доведено у позовній заяві протилежного, а саме: існування предмету договору купівлі-продажу у вигляді об`єкта нерухомого майна та передачі коштів за договором, як грошового еквіваленту відчужуваного майна (ціни) у межах моделі продавець - покупець.
Вважає доводи позивача про те, що правовідносини зі спільної діяльності між відповідачами є прихованим договором купівлі-продажу є виключно припущеннями та не відповідають реальній правовій природі таких правовідносин.
Пред`являючи позов про визнання договору удаваним з тих підстав, що насправді сторонами було укладено договір купівлі-продажу, позивач має довести, що обидві сторони договору мали на меті досягнення наслідків та встановлення між ними прав і обов`язків, характерних саме для договору купівлі-продажу нерухомого майна. Однак, цього не було забезпечено позивачем, та навпаки доводи позивача спростовуються обставинами справи, враховуючи наведене вище.
Також, всупереч наведеній конструкції, за якою позивач повинен довести, який саме правочин під виглядом удаваного сторони насправді вчинили, після чого довести недійсність такого правочину, позивач вказує на недійсність саме удаваного правочину.
Позивач висновує, що договір про спільну діяльність у будівництві від 01.09.2020, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , укладено виключно з метою ухилення від сплати податків, відповідає ознакам недійсного правочину. При цьому, основні доводи позовної заяви зводяться до обґрунтування удаваності спірного правочину. Позивач у позовній заяві посилається на різні підстави недійсності правочину - договору про спільну діяльність, при цьому вказує на удаваність цього договору. Разом з тим позивач, не наводить доводів недійсності правочину, який, на думку позивача, насправді був укладений відповідачами.
Теж саме і щодо позовних вимоги - позивач просить суд визнати спірний договір з підстав його удаваності, без застосування до відносин сторін норм, що регулюють правочин, який сторони, на думку позивача, дійсно мали на увазі, без вимоги про визнання недійсним правочину, який вони насправді вчинили та без застосування наслідків недійсності такого правочину.
Вимога про визнання недійсним саме удаваного правочину не узгоджується з положеннями статті 235 ЦК України. Заявлені позовні вимоги про визнання спірного договору недійсним з підстав його удаваності вважає необґрунтованими, безпідставними та незаконними, заявлений позивачем спосіб захисту не відповідає завданню судочинства та є штучним. Просить у позові відмовити.

Відповідачу 2 ОСОБА_2 копію ухвали про відкриття провадження у справі від 18.05.2026 направлено на адресу, зазначену у Єдиному державному демографічному реєстрі (а.с.106), рекомендованим листом з повідомленням про вручення. Однак рекомендоване відправлення повернулося на адресу суду відділенням поштового зв`язку без вручення із відміткою “одержувач відсутній за вказаною адресою” з проставленням календарного штемпеля 28.05.2026 (а.с.122-125, 140).
Згідно з пунктами 82, 101 Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 №270 рекомендовані листи з позначкою “Судова повістка”, адресовані фізичним особам, під час доставки за зазначеною адресою вручаються особисто адресату (одержувачу), а в разі його відсутності - будь-кому з повнолітніх членів його сім`ї, який проживає разом з адресатом (одержувачем). У разі відсутності адресата (одержувача), будь-кого з повнолітніх членів його сім`ї за зазначеною на рекомендованому листі адресою працівник об`єкта поштового зв`язку інформує адресата (одержувача) за наявним номером телефону та/або вкладає до абонентської поштової скриньки повідомлення про надходження рекомендованого листа з позначкою “Судова повістка”. Якщо протягом трьох робочих днів після інформування відділенням поштового зв`язку адресат (одержувач) не з`явився для одержання рекомендованого (реєстрованого) листа з позначкою “Судова повістка”, працівник об`єкта поштового зв`язку робить позначку “адресат відсутній за зазначеною адресою”, яка засвідчується підписом з проставленням відбитка поштового пристрою, порядок використання якого встановлюється призначеним оператором поштового зв`язку, і не пізніше ніж протягом наступного робочого дня повертає такий лист до суду.
У разі невручення рекомендованого листа з позначкою “Судова повістка” або реєстрованого поштового відправлення з позначкою “Адміністративна послуга” такі відправлення разом з бланком повідомлення про вручення повертаються за зворотною адресою у порядку, визначеному в пунктах 81, 82, 83, 84, 91, 99 цих Правил, із зазначенням причини невручення.
Водночас до повноважень адміністративних судів не віднесено установлення фактичного місцезнаходження юридичних осіб або місця проживання фізичних осіб - учасників судового процесу на час вчинення тих чи інших процесуальних дій. Тому примірники повідомлень про вручення рекомендованої кореспонденції, повернуті органами зв`язку з позначками “за закінченням терміну зберігання”, “адресат вибув”, “адресат відсутній” і т. п., з врахуванням конкретних обставин справи можуть вважатися належними доказами виконання адміністративним судом обов`язку щодо повідомлення учасників судового процесу про вчинення цим судом певних процесуальних дій.
Аналогічна правова позиція викладена в ухвалах Верховного Суду 22.04.2021 у справі № 0840/3762/18, від 12.08.2020 у справі № 520/1066/2020, у постанові від 23.11.2023 у справі №215/7312/20.
Отже, копія ухвали суду про відкриття провадження у справі не була вручена відповідачу 2 з незалежних від суду причин. Відтак у силу вимог пункту 5 частини шостої статті 251 КАС України слід вважати, що копія ухвали про відкриття провадження у справі вручена відповідачу належним чином 28.05.2026.
Додатково 08.06.2026 відповідача 2 повідомлено про відкриття провадження у справі та про розгляд цієї справи за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) учасників справи (у письмовому провадженні) шляхом розміщення повідомлення на офіційному веб-порталі судової влади України (а.с.126). З моменту оприлюднення оголошення відповідач вважається повідомленим про розгляд справи.
Суд здійснив всі, передбачені КАС України, заходи щодо належного повідомлення відповідача про розгляд даної справи.
Відповідач ОСОБА_2 , належним чином повідомлена про розгляд даної справи, правом на подання відзиву на позовну заяву у строк, встановлений судом, не скористалася, про причини неподання суд не повідомила, з клопотанням про продовження процесуального строку для подання відзиву не зверталася.
У зв`язку з вищенаведеним та враховуючи положення частини шостої статті 162 КАС України, суд вирішує справу за наявними матеріалами. 

Суд, перевіривши доводи учасників, викладені у заявах по суті справи, письмовими доказами, встановив такі обставини.
Відповідно до наказу Головного управління ДПС у Тернопільській області від 17.10.2025 №2289-п «Про проведення документальної позапланової невиїзної перевірки платника податків-фізичної особи ОСОБА_1 » проведено документальну позапланову невиїзну перевірку платника податків - фізичної особи ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), результати якої оформлено актом від 10.12.2025 №23715/19-00-24-05/ НОМЕР_1 «Про результати документальної позапланової невиїзної перевірки фізичної особи - платника податків ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , з питань своєчасності, достовірності, повноти нарахування та сплати належних податків і зборів при отриманні доходу від здійснення діяльності, пов`язаної з будівництвом та продажем об`єктів нерухомого майна за період з 01.01.2021 по 31.12.2024».
В акті перевірки від 10.12.2025 контролюючий орган зазначив про такі обставини.
ОСОБА_1 взятий на облік у податковому органі як самозайнята особа 02.08.2010 Тернопільською ДПІ ГУ ДПС у Тернопільській області. Податкова адреса (місце проживання) платника податку: АДРЕСА_5 .
Згідно з реєстраційними даними видами діяльності фізичної особи - платника податків ОСОБА_1 відповідно до КВЕД визначено: 45.20 - Технічне обслуговування та ремонт автотранспортних засобів (основний).
Перевіркою встановлено, що у період з 01.01.2021 по 31.12.2024 ОСОБА_1 фактично отримував доходи виключно від відчуження прав власності на об`єкти нерухомого майна, зокрема основні джерела доходів позивача:
1. Діяльність з організації будівництва будівель (КВЕД 41.10). Платник податків здійснював організаційне забезпечення будівельних робіт, координацію підрядників та контроль виконання будівельних процесів, що відповідало його правовому статусу замовника будівництва багатоквар тирних житлових будинків. ОСОБА_1 є власником земельних ділянок, на яких здійснюється будівництво зазначених об`єктів, що підтверджується даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно з історією прав власності.
2. Діяльність з купівлі та продажу власного нерухомого майна (КВЕД 68.10). У межах цієї діяльності позивач здійснював операції купівлі та продажу об`єктів нерухомості, що належали йому на праві власності, отримуючи дохід від продажу таких об`єктів.
ОСОБА_1 згідно з інформацією, яка зазначена в Декларації про готовність об`єкта до експлуатації, що видана на підставі вимог Державного архітектурно-будівельного контролю, виступає як замовник будівництва багатоквартирного житлового будинку, а саме: відповідно до Декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 04.03.2021 №ТП101210304179, що видала Тернопільська міська рада (відділ державного архітектурно-будівельного контролю), замовником будівництва житлового будинку садибного типу, господарських будівель і споруд за адресою: АДРЕСА_1 .
Згідно з інформацією, наявною в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, ОСОБА_1 був власником (користувачем) земельної ділянки, на якій здійснено будівництво вищевказаного об`єкту нерухомості, договір купівлі-продажу земельної ділянки №614 від 12.06.2020: кадастровий номер 6110100000:07:001:0128, площа 0,034 га; цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, за адресою АДРЕСА_1 .
Перевіркою встановлено, що ОСОБА_1 набував у власність об`єкти нерухомого майна (житлові та нежитлові приміщення в багатоквартирному будинку за адресою: АДРЕСА_1 ) шляхом його будівництва, замовни ком якого він виступав. Відповідно до Декларації про готовність об`єкта до експлуатації генеральним підрядником виступає ПП «ЗАХІДСТАР БУД» (ЄДРПОУ 34699546), одночасно згідно з реєстраційними відомостями ОСОБА_1 виступає засновником ПП «ЗАХІДСТАР БУД» (ЄДРПОУ 34699546).
Ще в акті перевірки зазначено, що ОСОБА_1 як замовник будівництва багатоквартирного житлового будинку отримав Декларацію про готовність об`єкта до експлуатації від 04.03.2021 №ТП101210304179 житлового багатоквартирного будинку з приміщеннями громадського призначення, адреса: АДРЕСА_1 ; енеральний підрядник: ПП «ЗАХІДСТАР БУД» (ЄДРПОУ 34699546) відповідно до договору з генеральним підрядником №296 від 30.12.2020; будівництво проводилося з 06.01.2021 по 01.03.2021.
ОСОБА_1 здійснено відчуження прав власності на об`єкти нерухомого майна (квартири) за адресою: АДРЕСА_1 , фізичним особами відповідно до договорів про спільну діяльність у будівництві та актів приймання-передачі нерухомого майна, відповідно до яких видавником прав виступає ОСОБА_1 , що зазначено в інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
В акті перевірки виснувано, що набуті у власність об`єкти нерухомості шляхом їх будівництва ОСОБА_1 реалізовував фізичним особам. Державна реєстрація об`єктів нерухомості здійснювалась на підставі акта приймання-передачі, договору про спільну діяльність у будівництві, висновку щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна, серія та номер: б/н, виданий 24.03.2023. Право власності зареєстровані за фізичними особами без зазначення вартості набутого такими особами нерухомого майна.
Один з таких договорів про спільну діяльність у будівництві укладено 01.09.2020 між ОСОБА_1 (сторона 1) та ОСОБА_2 (сторона 2).
Судом встановлено, що предметом договору є зобов`язання сторін шляхом об`єднання своїх зусиль, без створення юридичної особи, спільно діяти для досягнення загальної мети: здійснення будівництва житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 (пункт 1.1 договору).
Пункт 1.2 договору визначає, що організація будівництва житлового будинку здійснюється стороною 1 за рахунок вкладу сторони 2, з наступною передачею стороні 2 його частки у вигляді квартири АДРЕСА_2 .
За змістом пункту 1.3 договору організація будівництва полягає у вчиненні стороною 1, стороною 2 дій як “Замовника будівництва”, пов`язаних із затвердженням та погодженням проектної документації на будівництво відповідно до вимог чинного законодавства України, отримання погодження здійснення будівництва у всіх компетентних органах, установах та організаціях відповідно до чинного законодавства України, отримання всієї необхідної документації та дозволів на будівництва та здійснення будівництва.
По закінченню будівництва та здачі його в експлуатацію право власності на квартиру АДРЕСА_2 виникає у сторони 2 (пункт 1.4 договору).
Керівництво спільною діяльністю за договором, а також ведення спільних справ доручається з правом передоручення стороні 1, далі у тексті договору іменується як “Замовник будівництва” (пункт 1.5 договору).
Щодо прав та обов`язків, то сторони їх погодили у таких пунктах договору.
2.1. Сторона 2 за цим договором у формі не забороненій законом зобов`язується здійснити фінансування організації будівництва в якості витрат, пов`язаних з організацією будівництва.
2.2. Замовник будівництва за цим договором зобов`язується забезпечити організацію будівництва.
2.3. З метою організації будівництва Замовник будівництва має право залучати третіх осіб на умовах визначених договорами, укладеними між Замовником будівництва та цими третіми особами.
2.4. Замовник будівництва має право вимагати оплати вартості будівництва (а.с.19-20).
Матеріали справи містять копію акта приймання-передачі від 03.05.2023, за яким ОСОБА_1 (сторона 1) та ОСОБА_2 (сторона 2) склали і підписали акт про те, що сторона 1 передала, а сторона 2 прийняла квартиру за договором про спільну діяльність у будівництві, а саме квартиру АДРЕСА_4 , загальною площею 53,9 кв.м; сторони підтверджують, що сторона 1 належним чином виконала зобов`язання відповідно до умов вказаного договору, а сторона 2 повністю сплатила ціну договору; цей акт є підставою для проведення державної реєстрації права власності на вказану квартиру (а.с.21).
ГУ ДПС у Тернопільській області вважає вказаний правочин, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , фіктивним та таким, що не вчинявся, бо не підтверджено факт спільного будівництва багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 . Умови договору про спільну діяльність у будівництві від 01.09.2020 не відповідають умовам договору про спільну діяльність. Далі позивач у позові зауважує на удаваність правочину, вказуючи, що документальне оформлення таких правовідносин як спільна діяльність в будівництві багатоквартирного житлового будинку є удаваним з метою приховування іншого виду правочину - договору купівлі-продажу об`єкта нерухомості - квартири АДРЕСА_4 , та просить визнати договір про спільну діяльність у будівництві від 01.09.2020 недійсним.
Ще судом встановлено, що у висновках документальної перевірки, оформленої актом від 10.12.2025 №23715/19-00-24-05/ НОМЕР_1 , ГУ ДПС у Тернопільській області вказало на заниження ОСОБА_1 грошових зобов`язань з податку на доходи фізичних осіб на загальну суму 9182405,91 грн, з військового збору на загальну суму 765200,49 грн, єдиного внеску на загальнообов`язкове державне соціальне страхування (ЄСВ) у сумі 150810,00 грн, податку на додану вартість 9632077,49 грн.

До спірних правовідносин суд застосовує такі положення законодавства. 
Відповідно до підпункту 41.1.1 пункту 41.1 статті 41 ПК України контролюючими органами є податкові органи (центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну податкову політику, його територіальні органи) - щодо дотримання законодавства з питань оподаткування (крім випадків, визначених підпунктом 41.1.2 цього пункту), законодавства з питань сплати єдиного внеску, а також щодо дотримання іншого законодавства, контроль за виконанням якого покладено на центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну податкову політику, чи його територіальні органи.
Статтею 20 ПК України визначено права контролюючих органів, зокрема підпунктом 20.1.30 пункту 20.1 статті 20 вказаного Кодексу передбачено, що контролюючі органи мають право звертатися до суду, у тому числі подавати позови до підприємств, установ, організацій та фізичних осіб, щодо визнання оспорюваних правочинів недійсними та застосування визначених законодавством заходів, пов`язаних із визнанням правочинів недійсними, а також щодо стягнення в дохід держави коштів, отриманих за нікчемними договорами.
За змістом частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Правовою аксіомою вважається, що правочин є правомірною дією суб`єктів цивільного права та найбільш поширеним юридичним фактом, на підставі якого набуваються, змінюються або припиняються права та обов`язки учасників цивільних правовідносин.
За змістом позову вимогою ГУ ДПС є визнання недійсним правочину - договору про спільну діяльність у будівництві від 01.09.2020, укладеному між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , відповідно до спеціальних наслідків недійсності правочину з підстав його невідповідності інтересам держави і суспільства за частиною третьою статті 228 ЦК України.
При цьому підставою такої недійсності правочину є посилання на статтю 235 ЦК України – удаваність правочину.
Стаття 228 ЦК України передбачає правові наслідки вчинення правочину, який порушує публічний порядок, вчинений з метою, що суперечить інтересам держави і суспільства.
За змістом частини першої цієї статті правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним.
Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним (частина друга статті 228 ЦК України).
У разі недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним. Якщо визнаний судом недійсний правочин було вчинено з метою, що завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, то при наявності умислу у обох сторін - в разі виконання правочину обома сторонами - в дохід держави за рішенням суду стягується все одержане ними за угодою, а в разі виконання правочину однією стороною з іншої сторони за рішенням суду стягується в дохід держави все одержане нею і все належне - з неї першій стороні на відшкодування одержаного. При наявності умислу лише у однієї із сторін все одержане нею за правочином повинно бути повернуто іншій стороні, а одержане останньою або належне їй на відшкодування виконаного за рішенням суду стягується в дохід держави (частина третя статті 228 ЦК України).
Стаття 235 ЦК України визначає правові наслідки удаваного правочину.
Так, удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили (частина перша статті 235 ЦК України).
Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили (частина друга статті 235 ЦК України). 
За змістом пункту 25 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» за удаваним правочином (стаття 235 ЦК) сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов`язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину. Встановивши під час розгляду справи, що правочин вчинено з метою приховати інший правочин, суд на підставі стаття 235 ЦК має визнати, що сторонами вчинено саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин. Якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення про встановлення його нікчемності або про визнання його недійсним. До удаваних правочинів наслідки недійсності, передбачені статтею 216 ЦК, можуть застосовуватися тільки у випадку, коли правочин, який сторони насправді вчинили, є нікчемним або суд визнає його недійсним як оспорюваний. 
Отже, у випадку укладення удаваного правочину завжди має місце укладення двох правочинів: 1) реального правочину, вчиненого з метою створити певні юридичні наслідки; 2) правочину, вчиненого для приховання реального правочину. Удаваний правочин завжди нікчемний і сам по собі жодних юридичних наслідків не породжує. Сторони, здійснюючи удаваний правочин, приховують іншу юридичну дію, іншу мету, яку вони мали насправді на увазі. Реальний (прихований) правочин може бути дійсним або недійсним. Якщо правочин, який сторони насправді вчинили, відповідає вимогам закону, відносини сторін регулюються правилами, що його стосуються. Якщо ж правочин, який сторони насправді вчинили, суперечить законодавству, суд виносить рішення про визнання недійсним цього правочину із застосуванням наслідків, передбачених для недійсності правочинів такого типу. До удаваних правочинів наслідки недійсності, передбачені статтею 216 ЦК України, можуть застосовуватися тільки у випадку, коли правочин, який сторони насправді вчинили, є нікчемним або суд визнає його недійсним як оспорюваний. 
З огляду на наведені нормативні положення вбачається, що закон не передбачає недійсність удаваного правочину, а лише пропонує застосувати до відносин сторін норми, що регулюють правочин, який сторони дійсно мали на увазі. На відміну від фіктивного, удаваний правочин, тобто правочин, який вчинений, щоб приховати інший, має на меті виникнення правових наслідків, але не тих, які афішуються фактом його вчинення. Фактично сторони прагнуть до вчинення іншого правочину. Дефектність прикриваючого правочину очевидна. Тобто удаваний правочин вчиняється для прикриття іншого правочину, внаслідок чого наявні два правочини - той, що прикривається, тобто прихований, і удаваний - такий, що прикриває перший правочин. 
Проте фіктивний та удаваний правочин це різні за змістом поняття. Схожість фіктивного й удаваного правочину є та полягає в тому, що прикриваючий правочин є за своєю суттю фіктивним, оскільки він не спрямований на досягнення тих наслідків, які очікуються саме від такого роду правочинів. Водночас, якщо для фіктивного правочину цього і достатньо, то абсолютно інша ситуація з удаваним правочином. Його мета полягає не тільки в тому, щоб приховати дійсну волю сторін, а й спричинити інші наслідки, які випливають із правочину, що прикривається. Саме в цьому і полягає дійсна воля сторін удаваного правочину. Для кваліфікації удаваного правочину важливо, щоб частина умов удаваного і прихованого правочину збігалася. Тому слід розмежовувати фіктивні і удавані правочини та застосуванням їх правових наслідків.
Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 14.02.2022 у справі № 346/2238/15-ц сформував такі висновки про застосування статті 235 ЦК України:
1. Удаваним є правочин, що вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, а не сторони правочину. Тобто сторони з учиненням удаваного правочину навмисно виражають не ту внутрішню волю, що насправді має місце. Відтак, сторони вчиняють два правочини: один удаваний, що покликаний «маскувати» волю осіб; другий – прихований, від якого вони очікують правових наслідків, а не «приховують» сторону правочину.
2. Нормами ЦК України не допускається такої правової конструкції як позов про визнання недійсним договору в частині сторони договору. Стаття 235 ЦК України не може бути підставою для визнання правочину удаваним в частині сторони, оскільки це суперечить її положенням.
Відповідно до частини першої статті 202, частини третьої статті 203 ЦК України головною умовою правомірності правочину є вільне волевиявлення та його відповідність внутрішній волі сторін, які спрямовані на настання певних наслідків, тому основним юридичним фактом, який суд повинен установити, є дійсна спрямованість волі сторін при укладенні договору, а також з`ясувати питання про те, чи не укладено цей правочин з метою приховати інший та який саме.
Заявляючи вимогу про визнання правочину удаваним, позивач має довести: а) факт укладання правочину, що на його думку є удаваним; б) спрямованість волі сторін в удаваному правочині на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, які передбачені правочином, тобто відсутність у сторін іншої мети, ніж приховати інший правочин; в) настання між сторонами інших прав та обов`язків, ніж ті, що передбачені удаваним правочином.
Такі висновки застосування норм матеріального права викладено у постановах Верховного Суду України: від 14 листопада 2012 року у справі № 6-133цс12, від 07 вересня 2016 року у справі № 6-1026цс16, які у подальшому підтримані у постановах Верховного Суду: від 07 листопада 2018 року у справі № 742/1913/15-ц (провадження № 61-13992св18), від 21 серпня 2019 року у справі № 303/292/17 (провадження № 61-12404св18), від 30 березня 2020 року у справі № 524/3188/17 (провадження № 61-822св20), від 27 грудня 2023 року у справі № 584/497/22 (провадження № 61-13989св23), від 25 жовтня 2024 року у справі № 190/867/22 (провадження № 61-15554св23), від 16 квітня 2025 року у справі № 523/2697/21 (провадження № 61-1226св25), від 28 квітня 2025 року у справі № 585/1947/22 (провадження № 61-808св25), від 09 липня 2025 року у справі № 205/5788/20 (провадження № 61-15256св23) та Об`єднаною палатою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 14 лютого 2022 року у справі № 346/2238/15-ц (провадження № 61-14680сво20). Така судова практика є сталою й незмінною.
Отже, у даному випадку якщо позивач вважає, що спірний договір від 01.09.2020 є удаваним, то він має діяти у відповідності до вимог статті 235 ЦК України, про що зазначено вище. 
Якщо ж ГУ ДПС вважає, що спірний договір є недійсним з інших підстав, то контролюючий орган має довести дефект правочину на момент його укладення з зазначенням, яка саме правова норма порушена і які правові наслідки повинні настати для сторін у разі визнання договору недійсним, тобто недійсність має бути доведена на момент укладення правочину.
Проте обгрунтування мотивів позову зводиться до обставин акта перевірки, які містять висновок про ухилення однією стороною договору від сплати податкових платежів через те, що ця сторона, перебуваючи в статусі замовника будівництва, власника земельної ділянки та власника будинку, фактично виступила продавцем квартири, а не учасником спільної діяльності.
У даному випадку позивач стверджує, що договір про спільну діяльність приховує відносини купівлі-продажу об`єкта нерухомого майна, тому суд має встановити спрямованість волі сторін на встановлення інших правовідносин, ніж ті, які вони визначили за договором про спільну діяльність; з`ясувати чи виникли між сторонами інші права та обов`язки, ніж ті, що випливають із договору про спільну діяльність, а позивач, у свою чергу має довести, що один з відповідачів виступав продавцем, а інший – покупцем; яка саме ціна була погоджена сторонами як істотна умова прихованого договору купівлі-продажу; чому платежі в межах спірних відносин є саме ціною за договором купівлі-продажу, а не вкладом або фінансуванням у межах договору спільної діяльності; чи не вносила іншого вкладу у спільну діяльність, окрім як сплати грошових коштів, інша сторона; чому передання квартири слід вважати відплатним відчуженням, а не наслідком розподілу/виділу результату спільної діяльності.

Суд проаналізував положення цивільного законодавства, які регламентують купівлю продаж та спільну діяльність.
Згідно зі статтями 6, 11 та 12 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Відповідно до положень статті 202 ЦК України правочином є дія, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
Частиною першою статті 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Згідно зі статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
За своєю суттю договір купівлі-продажу передбачає для однієї сторони право отримання предмета купівлі-продажу у власність та зобов`язання сплатити його покупну ціну, а для другої сторони право на отримання ціни та обов`язок передати предмет договору наступному власнику.
Отже, предмет договору належить продавцю та переходить у власність покупця, якщо інше не передбачено домовленістю сторін, та покупець має сплатити ціну за власний рахунок, якщо інше не передбачено домовленістю сторін договору або покупцем та іншою особою.
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, визначені статтею 203 ЦК України, зокрема, відповідно до частини п`ятої даної статті правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
За змістом статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Стаття 658 ЦК України визначає, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.
Продавець зобов`язаний передати покупцеві товар, визначений договором купівлі-продажу. Продавець повинен одночасно з товаром передати покупцеві його приналежності та документи (технічний паспорт, сертифікат якості тощо), що стосуються товару та підлягають переданню разом із товаром відповідно до договору або актів цивільного законодавства (стаття 662 ЦК України).
Відповідно до статті 663 ЦК України продавець зобов`язаний передати товар покупцеві у строк, встановлений договором купівлі-продажу, а якщо зміст договору не дає змоги визначити цей строк, - відповідно до положень статті 530 цього Кодексу.
Стаття 666 ЦК України передбачає, що якщо продавець не передає покупцеві приналежності товару та документи, що стосуються товару та підлягають переданню разом з товаром відповідно до договору купівлі-продажу або актів цивільного законодавства, покупець має право встановити розумний строк для їх передання. Якщо приналежності товару або документи, що стосуються товару, не передані продавцем у встановлений строк, покупець має право відмовитися від договору купівлі-продажу та повернути товар продавцеві.
За змістом статті 689 ЦК України покупець зобов`язаний прийняти товар, крім випадків, коли він має право вимагати заміни товару або має право відмовитися від договору купівлі- продажу. Покупець зобов`язаний вчинити дії, які відповідно до вимог, що звичайно ставляться, необхідні з його боку для забезпечення передання та одержання товару, якщо інше не встановлено договором або актами цивільного законодавства.
Згідно з нормами частини першої статті 691 ЦК України покупець зобов`язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бузи визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.
Покупець зобов`язаний оплатити товар після його прийняття або прийняття товаророзпорядчих документів на нього, якщо договором або актами цивільного законодавства не встановлений інший строк оплати товару. Покупець зобов`язаний сплатити продавцеві повну ціну переданого товару. Договором купівлі-продажу може бути передбачено розстрочення платежу (стаття 692 ЦК України).
Зі змісту наведених норм убачається, що договір купівлі-продажу за своєю правовою природою є взаємним, консенсуальним та відплатним договором, спрямованим на відчуження майна однією стороною та передання його у власність іншій стороні, із зустрічним обов`язком покупця сплатити за таке майно визначену грошову суму. Отже, конструкція договору купівлі-продажу побудована на моделі еквівалентного майнового обміну: продавець передає майно, а покупець сплачує його ціну. Такий підхід узгоджується і з практикою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, зокрема, у постановах від 23.05.2024 у справі № 539/5262/21, від 26.06.2024 у справі № 383/851/23, від 30.08.2024 у справі № 466/9805/21 та інших.
Відповідно до статті 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов. Істотними є, зокрема, умови про предмет договору, умови, визначені законом як істотні або необхідні для договорів певного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.
Однією з істотних умов договору купівлі-продажу є ціна. Нормативна конструкція договору купівлі-продажу побудована так, що покупець зобов`язаний сплатити продавцеві певну грошову суму за передане майно. 
Для договору купівлі-продажу, а тим більше для договору купівлі-продажу нерухомого майна, визначальне значення мають умови про предмет і ціну, оскільки саме через них індивідуалізується об`єкт відчуження та фіксується зустрічне грошове надання покупця. Такий підхід відображений, зокрема, у постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 17.09.2025 у справі № 761/7668/20-ц, від 14.05.2025 у справі № 461/4362/23 та інших.
Предметом договору купівлі-продажу може бути нерухоме майно, зокрема квартира. Однак можливість квартири виступати саме предметом договору купівлі-продажу пов`язана з тим, що така квартира має існувати як самостійний об`єкт нерухомого майна, а особа, яка її відчужує, повинна мати належне право на таке відчуження.
Отже, для того, щоб квартира могла бути самостійним предметом договору купівлі-продажу, необхідно, щоб: вона була індивідуалізованим об`єктом цивільних прав як окремий об`єкт нерухомого майна; продавець мав право розпорядження нею як власник.
Наведене підтверджується нормами цивільного законодавства.
Так, за змістом статей 181, 182, 331, 334 ЦК України, а також Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності на нерухоме майно, якщо воно підлягає державній реєстрації, виникає та підтверджується у встановленому законом порядку, зокрема шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Частини третя та четверта статті 334 ЦК України передбачають, що право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо ж ідеться про нерухоме майно, права на яке підлягають державній реєстрації, такі права виникають із дня державної реєстрації відповідно до закону.
Відповідно до частин третьої та четвертої статті 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення його створення. Якщо законом або договором передбачено прийняття такого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту прийняття його до експлуатації. Якщо ж право власності на нерухоме майно підлягає державній реєстрації, воно виникає з моменту такої державної реєстрації.
Отже, договору купівлі-продажу нерухомого майна притаманні наступні ознаки: двосторонній, відплатний, консенсуальний характер, укладається у письмовій формі з обов`язковим нотаріальним посвідченням; наявність державної реєстрації переходу (виникнення) права власності на нерухоме майно у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; наявність істотних умов договору, зокрема предмета (індивідуально визначеного об`єкта нерухомого майна) та ціни.
Щодо зобов`язань по спільній діяльності, то статтею 1130 ЦК України передбачено, що за договором про спільну діяльність сторони (учасники) зобов`язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети, що не суперечить законові. Спільна діяльність може здійснюватися на основі об`єднання вкладів учасників (просте товариство) або без об`єднання вкладів учасників.
Статтею 1131 ЦК України визначено, що договір про спільну діяльність укладається у письмовій формі. Умови договору про спільну діяльність, у тому числі координація спільних дій учасників або ведення їхніх спільних справ, правовий статус виділеного для спільної діяльності майна, покриття витрат та збитків учасників, їх участь у результатах спільних дій та інші умови визначаються за домовленістю сторін, якщо інше не встановлено законом про окремі види спільної діяльності.
Згідно зі статтею 1133 ЦК України вкладом учасника вважається все те, що він вносить у спільну діяльність (спільне майно), в тому числі грошові кошти, інше майно, професійні та інші знання, навички та вміння, а також ділова репутація та ділові зв`язки. Вклади учасників вважаються рівними за вартістю, якщо інше не випливає із договору простого товариства або фактичних обставин. Грошова оцінка вкладу учасника провадиться за погодженням між учасниками.
Стаття 1134 ЦК України передбачає, що внесене учасниками майно, яким вони володіли на праві власності, а також вироблена у результаті спільної діяльності продукція та одержані від такої діяльності плоди і доходи є спільною частковою власністю учасників, якщо інше не встановлено договором простого товариства або законом. Внесене учасниками майно, яким вони володіли на підставах інших, ніж право власності, використовується в інтересах усіх учасників і є їхнім спільним майном.
За приписами статті 1135 ЦК України під час ведення спільних справ кожний учасник має право діяти від імені всіх учасників, якщо договором простого товариства не встановлено, що ведення справ здійснюється окремими учасниками або спільно всіма учасниками договору простого товариства.
Стаття 1139 ЦК України визначає, що прибуток, одержаний учасниками договору простого товариства в результаті їх спільної діяльності, розподіляється пропорційно вартості вкладів учасників у спільне майно, якщо інше не встановлено договором простого товариства або іншою домовленістю учасників.
Частиною другою статті 1141 ЦК України, в тому числі, передбачено, що поділ майна, що є у спільній власності учасників, і спільних прав вимоги, які виникли у них, здійснюється в порядку, встановленому цим Кодексом.
Отож за договором про спільну діяльність сторони зобов`язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети, що не суперечить закону. Саме спільна мета є визначальною ознакою цього договору, оскільки вона формує зміст участі сторін у спільній діяльності. Договір укладається у письмовій формі, а його умови визначаються сторонами за домовленістю, якщо інше не встановлено законом. Закон прямо передбачає, що зміст такого договору може охоплювати, зокрема, питання координації спільних дій, ведення спільних справ, правового режиму майна, покриття витрат і збитків, а також участі сторін у результатах спільної діяльності. Спільна діяльність може здійснюватися як на основі об`єднання вкладів, так і без такого об`єднання; участь у спільній діяльності може мати як майновий, так і організаційний, професійний чи інший нематеріальний вимір, тобто вкладом у спільну діяльність можуть бути не лише речі або грошові кошти, а й дії учасника, спрямовані на досягнення спільної мети, якщо така форма участі відповідає домовленості сторін і змісту спільної діяльності. Внесене учасниками майно, яким вони володіли на праві власності, а також вироблена у результаті спільної діяльності продукція, за загальним правилом, є спільною частковою власністю учасників; після припинення договору простого товариства майно, що перебуває у спільній власності учасників, а також спільні права вимоги підлягають поділу у порядку, встановленому цивільним законодавством. 
Порівнюючи договір купівлі-продажу і договір про спільну діяльність, суд зазначає, що обидва пов`язані з майном, майновими правами, витратами сторін, внесенням коштів, використанням речей та подальшим набуттям майнового результату. Однак сам по собі майновий характер правовідносин не є ознакою саме купівлі-продажу, оскільки переважна більшість цивільно-правових договорів так чи інакше опосередковує рух майна, коштів або майнових прав. Отже, встановлення контролюючим органом майнових відносин між відповідачами ще не дає жодної підстави стверджувати, що це були саме відносини продавця і покупця.
Також умови обох договорів стосуються передачі коштів чи іншого майна, але у договорі купівлі-продажу такі кошти мають правову природу ціни за відчужуване майно, а в договорі про спільну діяльність – це вклад, фінансування спільних витрат, покриття збитків, участь у реалізації спільної мети тощо. Тому сам по собі факт передання коштів ще не означає існування ціни у розумінні договору купівлі-продажу. Для такого висновку необхідно встановити, що відповідні кошти були саме грошовим еквівалентом відчужуваного майна в межах моделі “продавець - покупець”, а не іншим майновим елементом іншого договірного зв`язку.
Також сам по собі факт того, що одна сторона у підсумку стала власником конкретної квартири чи іншого об`єкта нерухомості, не є достатнім для висновку про купівлю-продаж, оскільки той самий зовнішній результат може бути досягнутий у межах договору про спільну діяльність у будівництві такої квартири і домовленість про спільну діяльність оформлена відповідно до волевиявлення сторін. У спільній діяльності сторони можуть також вступати у взаємні правовідносини щодо передання майна, здійснення виплат, оформлення результату, поділу або виділу, однак це ще не означає, що вони займають саме ролі продавця та покупця. 
У спірних правовідносинах ГУ ДПС не довело, що на момент укладення договору 01.09.2020 квартира АДРЕСА_4 , вже була сформована як об`єкт цивільних прав. Навпаки, матеріали справи свідчать про те, що декларація про готовність об`єкта до експлуатації по АДРЕСА_1 була зареєстрована 04.03.2021, а тому станом на 01.09.2020 відповідачі не могли укладати договір про відплатне відчуження нерухомого майна, якого ще не існувало. Волевиявлення відповідачів було спрямоване на досягнення спільної мети шляхом спільних дій для досягнення результату. При цьому вклад у спільну діяльність не є ані різновидом ціни, ані прихованою формою оплати товару, а є формою участі у спільному результаті.
Позивач не довів, що вклад одного з відповідачів у грошовій формі є грошовим еквівалентом відчужуваного майна, сплаченого покупцем продавцеві, а не вкладом чи фінансуванням витрат спільної діяльності. Суд погоджується з представником відповідача 1, що для перекваліфікації правовідносин у купівлю-продаж недостатньо довести факт передачі коштів. Треба довести саме ціну як грошовий еквівалент майна в моделі “продавець - покупець”. Виходячи зі змісту акта перевірки від 10.12.2025, контролюючий орган вартість квартири АДРЕСА_4 вказав на рівні 2669351,94 грн з посиланням на дані ФДМУ, отримані під час проведення перевірки. При цьому позивач не надає жодних доказів щодо розміру вкладу по оспорюваному договору від 01.09.2020 і що такий вклад був виключно у грошовому еквіваленті та складав ціну договору купівлі-продажу за нібито прихованим договором.
Пояснення контролюючого органу про те, що правовідносини зі спільної діяльності між відповідачами є прихованим договором купівлі-продажу ґрунтуються лише на припущеннях, побудованих на зовнішній подібності окремих елементів цих договорів, але не на реальній юридичній природі спірного договору. 
ГУ ДПС свою позицію ґрунтує лише на тому, що оскільки право власності на квартиру зареєстроване в Державному реєстрі речових прав за ОСОБА_3 , то інша сторона договору ОСОБА_1 має виступати продавцем цієї квартири. 
Сам факт реєстрації права власності на нерухоме майно за конкретною особою ще не є доказом того, таке майно придбане безпосередньо за договором купівлі-продажу, бо таке може реєструватися в результаті виділу частки із спільного майна.
У даному випадку жодні докази, надані позивачем, не вказують на те, що ОСОБА_2 набула у власність нерухоме майно як покупець від продавця ОСОБА_1 , а не реалізувала вже існуюче право на частку у спільному майні.
Також суд враховує пояснення позивача, викладені у позовній заяві про те, що правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на зміст, тому, оцінюючи відповідність волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам, суд надавав правову оцінку його умовам, правам та обов`язкам сторін для визначення спрямованості як їхніх дій, так і певних правових наслідків. 
Оспорюваний правочин має ознаки договору про спільну діяльність, про що свідчить як предмет договору - про об`єднання сторонами (відповідачами у цій справі) своїх зусиль спільно діяти для досягнення загальної мети: здійснення будівництва житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 (пункт 1.1 договору), так і визначені права та обов`язки, серед яких: сторона 2 зобов`язувалася здійснити фінансування організації будівництва в якості витрат, пов`язаних з організацією будівництва; Замовник будівництва за цим договором зобов`язувався забезпечити організацію будівництва.
Підсумовуючи викладене суд зазначає, що надані ГУ ДПС докази та висновки акта перевірки від 10.12.2025 не свідчать про удаваність договору про спільну діяльність у будівництві від 01.09.2020, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , позивач не довів намір відповідачів приховати купівлю-продаж. 
Окрім того, суд уже зауважував на положеннях статті 235 ЦК України, які визначають, що у разі встановлення удаваності, суд має виявити прихований правочин та застосувати до нього (до прихованого) відповідні норми; якщо ж цей прихований правочин суперечить закону тоді вже постає питання про його нікчемність або недійсність.
У позовних вимогах ГУ ДПС ставить питання про визнання недійсним договору про спільну діяльність у будівництві від 01.09.2020 як удаваного, що не відповідає положенням згаданої статті 235 ЦК України та не може бути підставою для визнання цього договору недійсним. 
Також, виходячи з висновків акта перевірки від 10.12.2025 про заниження податкових зобов`язань та донарахування ОСОБА_1 податків (зборів) та платежів, фактично контролюючий орган самостійно вже перекваліфікував правовідносини між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 як такі, що є наслідком договору купівлі-продажу з донарахуванням ОСОБА_1 відповідних податкових зобов`язань як платнику, який відчужив майно, отримав дохід та його незадекларував та не сплатив податки і збори.
Проте такі висновки контролюючого органу про донарахування податків та зборів не свідчать про удаваність правочини чи про укладення правочину, який порушує публічний порядок, вчинений з метою, що суперечить інтересам держави і суспільства.
Суд ще раз звертає увагу, що згідно зі статтею 228 ЦК України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним. 
Згідно із статтею 215 ЦК України недійсні правочини поділяються на нікчемні та оспорювані.
Нікчемні правочини - якщо їх недійсність установлена законом. У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (частина друга статті 215 ЦК України).
Оспорювані правочини - якщо їх недійсність прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша зацікавлена особа заперечує їх дійсність на підставах, визначених законом. Оспорюваний правочин може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду.
Нікчемними, зокрема, є правочини, що вчинені: без додержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення (стаття 220 ЦК України); малолітньою особою за межами своєї цивільної дієздатності (стаття 221 ЦК України); особою, цивільна дієздатність якої обмежена за межами її цивільної дієздатності (стаття 223 ЦК України); без дозволу органів опіки та піклування (стаття 224 ЦК України); якщо своєю суттю порушують публічний порядок (стаття 228 ЦК України) тощо.
Статтею 228 ЦК України встановлені правові наслідки вчинення правочину, який порушує публічний порядок, вчинений з метою, що суперечить інтересам держави і суспільства.
Звертаючись з позовом у цій справі, ГУ ДПС наполягає, що оспорюваний правочин містить ознаки договору купівлі-продажу, а тому позивач повинен був сплатити податки та збори як при оформленні продажу нерухового майна. Оскільки відповідних податкових платежів відповідач 1 не сплатив, то договір про спільну діяльність укладений виключно з метою ухилення від сплати податків та є удаваним.
Суд уже зазначав, що в даному випадку договором про спільну діяльність визначені обов`язки сторін щодо здійснення конкретних дій, зумовлених предметом договору, фактично покладено на одну сторону – надати вклад у грошовій або в іншій формі. Договір про спільну діяльність за визначенням завжди охоплює ознаку інвестиції в широкому сенсі. Об`єднання вкладів означає формування майнової, матеріальної основи спільної діяльності її учасників та забезпечує досягнення її мети.
Позивачем не доведено, що відповідачі мали на меті приховати договір купівлі-продажу нерухомого майна, уклавши договір про спільну діяльність у будівництві від 01.09.2020, а також ГУ ДПС порушено правову кваліфікацію позову, бо оспорюваний договір про спільну діяльність у будівництві від 01.09.2020 на підставі статті 235 ЦК України не може бути визнаний недійсним через його удаваність.
Верховний Суд у справах щодо удаваності угод зазначає, що єдиний правовий наслідок кваліфікації правочину як удаваного полягає у застосуванні до відносин сторін правил щодо правочину, який вони насправді вчинили. Більше того, Верховний Суд наголосив, що приватно-правовий інструментарій не може використовуватися для досягнення непрямих публічно-правових цілей або як допоміжний засіб створення преюдиції для іншого спору (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 156/384/23).
У спірному випадку ГУ ДПС провело перевірку відповідача ОСОБА_1 , фактично у висновках акта перекваліфікувало правовідносини з спільної діяльності на купівлю-продаж та реалізувало висновки акта у відповідних рішеннях про донарахування податків та зборів. Ініціювання цього судового провадження зумовлене необхідністю судової верифікації раніше зроблених висновків і для створення преюдиційної опори.
Верховний Суд у постанові від 26.05.2023 у справі № 905/77/21 виходив із того, що позов про визнання правочину недійсним не може використовуватися як самостійний процесуальний інструмент лише для створення доказової або преюдиційної основи в іншому судовому провадженні. Якщо заявлена вимога не спрямована на реальне відновлення порушеного права чи інтересу, а фактично покликана лише верифікувати правову позицію сторони для подальшого використання в іншій справі, такий спосіб захисту не відповідає завданню судочинства. Саме в цьому полягає ознака “штучності” позову: формально він заявлений як самостійний, але матеріально і процесуально не має власного відновлювального ефекту, а обслуговує інше провадження.
У постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 13.11.2024 у справі № 911/934/23 Верховний Суд окремо звернув увагу на те, що стаття 228 ЦК України диференціює правові режими нікчемності та оспорюваності залежно від характеру порушення та встановлює особливі правові наслідки вчинення правочину з метою, що суперечить інтересам держави і суспільства. Суд, посилаючись на усталене тлумачення цієї норми, відтворив правило: якщо правочин визнано недійсним за частиною третьою статті 228 ЦК України, то за наявності умислу в обох сторін у дохід держави стягується все одержане ними за угодою; за наявності умислу лише у однієї сторони — усе одержане нею повертається іншій стороні, а одержане останньою або належне їй на відшкодування виконаного стягується в дохід держави. Отже, йдеться не про звичайну двосторонню реституцію за статтею 216 ЦК України, а про особливий санкційний механізм майнових наслідків, прямо пов`язаний з умислом сторін і можливістю стягнення майна в дохід держави.
Тобто застосування статті 228 ЦК України не зводиться лише до визнання правочину недійсним, а передбачає відповідний, визначений у частині третій цієї норми, режим реагування, в якому вирішального значення набувають: наявність умислу сторін; встановлення того, чи діяли обидві сторони чи лише одна з них з метою, що суперечить інтересам держави і суспільства; і, як наслідок, можливість стягнення в дохід держави всього одержаного або його частини. 
У цій справі контролюючий орган вже застосував податкову відповідальність до одного з учасників договору відповідача 1 ОСОБА_1 та додатково зініціював цей позов фактично на підтвердження правомірності висновків акта перевірки від 10.12.2025 з посиланням як на конструкцію статті 235 ЦК України, яка визначає одні наслідки її застосування (при встановленні удаваності суд має виявити прихований правочин та застосувати до нього відповідні норми; якщо ж цей прихований правочин суперечить закону - тоді вже постає питання про його нікчемність або недійсність), так і на норми статті 228 ЦК України, які вказують на інші цивільно-правові санкції у разі встановлення порушення публічного порядку. У разі застосування статті 228 ЦК України недійсність договору пов`язується з похідною вимогою для відновлення порушеного інтересу позивача. 
З цього приводу суд зауважує, що хоча, звичайно, саме національні суди повинні визначати правильну правову кваліфікацію позовів на підставі національного законодавства, проте це має відбуватися із дотриманням принципу справедливого судового розгляду, що передбачає надання належного обґрунтування принаймні стосовно питань, які є вирішальними для результату розгляду справи, тому у даному випадку суд не може перекваліфіковувати позов, бо це може порушити право на справедливий суд як щодо відповідачів, так і щодо позивача, та у спорах про визнання недійсними договорів принцип jura novit curia («суд знає закон») застосовується лише до правочинів, недійсність яких прямо встановлена законом.
Підсумовуючи викладене суд приходить до висновку, що позовні вимоги ГУ ДПС у Тернопільській області про визнання договору про спільну діяльність у будівництві від 01.09.2020, укладеному між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , недійсним з підстав його удаваності задоволенню не підлягають.
Підстави для розподілу судових витрат відсутні. 
Керуючись статтями 2, 72-77, 90, 241-246, 250, 255, 262, 295 Кодексу адміністративного судочинства України, суд
ВИРІШИВ:
У задоволенні позову Головного управління ДПС у Тернопільській області (вулиця Білецька, 1, місто Тернопіль, Тернопільська область, 46003, код ЄДРПОУ 44143637) до ОСОБА_1 ( АДРЕСА_6 , РНОКПП НОМЕР_1 ), ОСОБА_2 ( АДРЕСА_7 , РНОКПП НОМЕР_2 ) про визнання договору про спільну діяльність у будівництві від 01.09.2020 недійсним з підстав його удаваності відмовити повністю.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови судом апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку повністю або частково шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів до Восьмого апеляційного адміністративного суду з дня складення повного судового рішення. 
Повний текст рішення складений і підписаний 14 вересня 2026 року.

Суддя Чепенюк О.В.