справа № 759/2357/25
провадження № 22-ц/824/5064/2026
головуючий у суді І інстанціїКлючник А.С.

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

13 серпня 2026 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді - Писаної Т.О.
суддів - Приходька К.П., Журби С.О.
за участю секретаря судового засідання - Івкової Д.Л.
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Святошинського районного суду міста Києва від 30 жовтня 2025 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс Банк», третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тверська Інесса Володимирівна про скасування рішення про державну реєстрацію речового права,

В С Т А Н О В И В:

У січні 2025 року позивач через систему «Електронний суд» звернувся до Святошинського районного суду м. Києва з позовом до Акціонерного товариства «Сенс Банк», третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тверська Інесса Володимирівна про скасування рішення про державну реєстрацію речового права.
Рішенням Святошинського районного суду міста Києва від 30 жовтня 2025 року у задоволенні позову ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс Банк», третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тверська Інесса Володимирівна про скасування рішення про державну реєстрацію речового права - відмовлено.
Не погоджуючись із указаним рішенням суду ОСОБА_1 звернулася до суду із апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги апелянт посилається на те, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про неналежність обраного позивачкою способу захисту порушеного права, зазначивши, що скасування рішення нотаріуса про державну реєстрацію права власності на квартиру за відповідачем не є ефективним способом захисту, тоді як належним способом є віндикаційний позов про витребування майна.
Разом з тим апелянт зазначає, що судом першої інстанції не враховано також зміни в законодавстві.
Так, апелянт зазначає, що суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні позову виключно з підстав обрання неналежного способу захисту, фактично не надав оцінки іншим доводам позовної заяви та не дослідив обставини справи по суті, що є порушенням норм процесуального права.
Зокрема, апелянт посилається на обставини укладення кредитного договору від 21 червня 2007 року та договору іпотеки, відповідно до яких квартира була передана в іпотеку як забезпечення виконання зобов`язань, а також на те, що подальше набуття відповідачем права власності на спірну квартиру відбулося у позасудовому порядку з порушенням вимог законодавства.
Апелянт стверджує, що державна реєстрація права власності за відповідачем була здійснена за відсутності належних правових підстав, оскільки подані для реєстрації документи не відповідали вимогам законодавства, зокрема вимоги про усунення порушень були направлені особою, яка не є іпотекодержателем, а належні докази правонаступництва банку відсутні.
Крім того, апелянт заперечує факт належного направлення боржнику вимог про усунення порушень та вказує на необхідність дослідження оригіналів поштових відправлень, оскільки надані копії викликають сумніви щодо їх достовірності.
Окремо апелянт зазначає, що строк позовної давності за кредитним договором сплив ще у 2016 році.
Відзив на апеляційну скаргу до Київського апеляційного суду не надходив.
Відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.
У судовому засіданні 11 серпня 2026 року ОСОБА_1 та її представник ОСОБА_2 просили рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову.
10 серпня 2026 року до Київського апеляційного суду від представника Акціонерного товариства «Сенс Банк» - Півторак Тараса Олеговича надійшло клопотання про розгляд справи без його участі, проти розгляду справи не заперечував.
У судове засідання призначене на 11 серпня 2026 року Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тверська Інесса Володимирівна не з`явилась, будучи належним чином повідомленою про час, день та місце розгляду справи, що підтверджується звітом про доставку вихідної кореспонденції Київського апеляційного суду.
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Рішення суду першої інстанції вказаним вимогам закону відповідає частково.
При ухваленні рішення судом першої інстанції встановлено, що 21.06.2007 року між ОСОБА_3 (чоловік Позивачки, надалі - боржник), та АКБ «Укрсоцбанк» (наразі АТ «Сенс банк»), було укладено договір про надання відновлюваної кредитної лінії № 014-242 КП, надалі - Кредитний договір), відповідно до якого Відповідачем надано Позивачу кредит в іноземній валюті на розвиток бізнесу в сумі 80 000 доларів США, під 13,35 відсотків річних за користування кредитними коштами, із кінцевим строком повернення до 20.06.2017 р.
В забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_3 за Кредитним договором між Позивачем, ОСОБА_4 , ОСОБА_5 (майнові поручителі) та Відповідачем укладено Договір іпотеки № 014-242 ЗП, посвідчений ПН КМНО Сень-Силкою І.В., зареєстрований в реєстрі за № 1779, (надалі - Договір іпотеки, іпотечний договір), згідно з яким майновими поручителями було передано в іпотеку на забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором квартиру за адресою: АДРЕСА_1 (надалі - Квартира).
27.01.2022 р. Відповідач звернувся до ПН КМНО Тверської І.В. із заявою №296719822 (надалі - Заява) про державну реєстрацію права власності на Квартиру за Відповідачем в рамках позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки - квартиру.
Того ж дня третьою особою було ухвалено рішення про державну реєстрацію речових прав (права власності) (надалі - Рішення) на квартиру за Відповідачем.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд першої інстанції виходив, зокрема, з того, що визнання незаконним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Тверської Т.В. від 27.01.2022 про реєстрацію права власності на спірну квартиру за АТ «СЕНС БАНК» - не є ефективним способом захисту, оскільки не призведе до поновлення прав позивача, оскільки позивачем, який вважає себе законним власником цього майна, не заявлено вимог про його витребування.
Суд першої інстанції указав, що права особи, яка вважає себе власником майна, яким він не володіє, не підлягають захисту шляхом задоволенні позову про скасування рішення приватного нотаріуса щодо реєстрації за відповідачем права власності на це майно, та належним способом захисту у даних правовідносинах є пред`явлення вимог про витребування майна від останнього власника, за яким зареєстровано право власності на це майно.
Колегія суддів погоджується в цілому з результатом рішенням суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог, проте вважає за необхідне змінити мотиви з огляду на таке.
Відповідно до ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).
Щодо доводів апеляційної скарги про належний спосіб захисту.
Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, застосування конкретного способу захисту залежить як від змісту права чи інтересу, що підлягає захисту, так і від характеру його порушення. При цьому належним є такий спосіб захисту, який забезпечує реальне поновлення порушеного права без необхідності повторного звернення до суду.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 21 грудня 2022 року у справі №914/2350/18 (914/608/20) виснувала, що враховуючи обставини конкретної справи та за умови, якщо правовідносини між сторонами щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер та таке майно не було відчужено до третіх осіб, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не може бути розцінена судами як неналежний спосіб захисту. Задоволення такого позову призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.
Так, позивач у цій справі звернувся до суду з позовом про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за відповідачем. 
За обставин справи, що є предметом цього спору суд помилково вважав заявлений стороною позивача спосіб захисту неналежним.
Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулюються Законом № 1952-IV.
Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 1 частини першої статті 2 Закону № 1952-IV).
Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (частина друга статті 3 Закону № 1952-IV).
Нотаріус відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 10 Закону № 1952-IV є державним реєстратором.
У частині третій статті 37 Закону України "Про іпотеку" (у редакції, чинній на момент звернення з позовом) встановлено, що право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.
Тобто державна реєстрація права власності закріплена законом як елемент позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки.
У практиці Великої Палати закріпився принцип реєстраційного підтвердження речових прав на нерухоме майно (такий висновок сформульований у постанові ВП ВС від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц і в подальшому повторювався у практиці Верховного Суду). Відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи (постанови ВП ВС від 02.07.2019 у справі № 48/340 (пункт 6.30), від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17 (пункт 4.17), від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.13) та інші).
Отже, державна реєстрація права власності на спірне нерухоме майно за АТ "Альфа-Банк" - це офіційне визнання та підтвердження державою факту набуття права власності на таке майно за іпотекодержателем та водночас елемент позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. Внаслідок цього право позивача було на спірне майно припинене та між сторонами виник спір про право цивільне.
У статті 16 ЦК України визначені загальні способи захисту цивільних прав та інтересів. Ці способи захисту є універсальними для всіх правовідносин та можуть бути застосовані особою для врегулювання спірних правовідносин. Застосовувані способи захисту цивільних прав мають відповідати характеру спірних правовідносин та природі спору, що існує між сторонами.
Якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією із сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача.
Як зазначено вище, у цій справі суд першої інстанції встановив, що сторона позивача заявила позов на захист свого порушеного права. Як наслідок, суду необхідно встановити належний та ефективний спосіб захисту прав позивача з огляду на обставини цієї справи.
Велика Палата Верховного Суду послідовно виснувала щодо ефективних способів захисту при неодноразовому відчуженні майна. Відповідно до її висновків захист порушених прав особи, яка вважає себе власником майна, що було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, не є ефективним способом захисту права власника (пункти 73, 75 постанови ВП ВС від 07.11.2018 у справі №488/5027/14-ц; пункти 84, 86 постанови ВП ВС від 14.11.2018 у справі №183/1617/16).
Разом із цим судом першої інстанції було встановлено, що спірне нерухоме майно не відчужувалось третім особам. На момент звернення позивача з позовом та розгляду справи судом першої інстанції право власності на спірне нерухоме майно було зареєстровано за АТ "Альфа-Банк".
Судом також було встановлено, що підставою виникнення у АТ "Альфа-Банк" права власності на об`єкт спірного нерухомого майна є іпотечний договір № 014-242-ЗП. Іпотекодавцем за цим договором є позивач, а іпотекодержателем -АКБ «Укрсоцбанк».
Тобто між позивачем та АКБ «Укрсоцбанк» виникли договірні відносини (іпотечний договір № 014-242-ЗП), які регулюють звернення стягнення на спірне нерухоме майно. 
У подальшому внаслідок реорганізації шляхом приєднання АТ «Укрсоцбанк» правонаступником усього майна, майнових прав та обов`язків є АТ «Альфа-Банк», про що боржника та майнових поручителів було повідомлено листами від 05.11.2021 року №АБ/2019/123 та від 16.08.2021 року №АБ/2019/123. Відповідні листи наявні в реєстраційній справі.
На підставі Протоколу №2/2022 позачергових загальних зборів АТ «Альфа-Банк» від 12.08.2022 року було змінено найменування Банку АТ «Альфа-Банк» на нове найменування АТ «Сенс-Банк», про що було надано інформацію до суду.
Як слідує із наявного у справі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності АТ «Альфа-Банк» звернув стягнення на спірне нерухоме майно на підставі іпотечного договору № 014-242-ЗП.
За загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи застосовуються тоді, коли сторони не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст та правову природу. 
Якщо спір стосується правочину, укладеного власником майна, то його відносини з контрагентом мають договірний характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав. Водночас, коли власник та володілець майна не перебували у договірних відносинах один з одним, власник майна може використовувати речово-правові способи захисту.
Зважаючи на обставини цієї справи, які існували на момент звернення позивача з позовом та прийняття рішення судом першої інстанції, для захисту права власності позивача вважає необхідно відновити становище, яке існувало до порушення. Вказане відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.
Відповідно до частини четвертої статті 37 Закону України "Про іпотеку" (у редакції, чинній на момент звернення з позовом) рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
При цьому абзацом другим частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV (у редакції, чинній на момент подання позовної заяви) встановлено, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.
Оскільки порушення права власності позивача, на його переконання, відбулось у результаті державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за АТ "Альфа-Банк", заявлені ним позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав від 27.01.2022 року мають на меті відновлення становища, яке існувало до порушення.
Отже, враховуючи обставини цієї справи та за умови, що правовідносини між сторонами щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер та таке майно не було відчужено до третіх осіб, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно помилково було розцінено судом першої інстанції як неналежний спосіб захисту. У разі задоволення такого позову відбувається внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.
В абзаці третьому частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV (у редакції, чинній на момент звернення з позовом), зокрема, встановлювалося, що ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Велика Палата Верховного Суду у п. 125 постанови від 21 грудня 2022 року у справі №914/2350/18 (914/608/20) указала, що положення абзацу третього частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV (у редакції, чинній на момент звернення з позовом) адресовані насамперед суду, який, задовольняючи позов, зокрема, про скасування рішення державного реєстратора, має чітко визначитися з тим, кому саме і яке речове право внаслідок задоволення такого позову належить.
Ураховуючи наведене оскаржуване рішення містить помилковий висновок щодо відмови у задоволенні позову унаслідок обрання позивачем неналежного способу захисту без перевірки інших обставин, щодо доведеності чи недоведеності законності набуття відповідачем права власності на іпотечне майно.
Перевіряючи інші доводи апеляційної скарги, зокрема щодо суті спору, колегія апеляційного суду не вбачає підстав для задоволення апеляційної скарги з огляду на наступне.
Згідно з пунктом 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.
Як передбачено частиною першою статті 627 ЦК України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
У частині першій статті 1054 ЦК України передбачено, що за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
Відповідно до частини першої статті 1048 ЦК України позикодавець має право на одержання від позичальника процентів від суми позики, якщо інше не встановлено договором або законом. Розмір і порядок одержання процентів встановлюються договором. У разі відсутності іншої домовленості сторін проценти виплачуються щомісяця до дня повернення позики.
Згідно з частиною другою статті 1050 ЦК України, якщо договором встановлений обов`язок позичальника повернути позику частинами (з розстроченням), то в разі прострочення повернення чергової частини позикодавець має право вимагати дострокового повернення частини позики, що залишилася, та сплати процентів, належних йому.
За змістом статей 610, 612 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання. Боржник вважається таким, що прострочив виконання, якщо він не виконав його у строк, передбачений умовами договору або встановлений законом. У разі порушення боржником строків сплати чергових платежів, передбачених договором, відповідно до частини другої статті 1050 ЦК України кредитор протягом усього часу - до встановленого договором строку закінчення виконання останнього зобов`язання вправі заявити в суді вимоги про дострокове повернення тієї частини позики (разом з нарахованими процентами - стаття 1048 ЦК України), що підлягає сплаті.
Отже, у випадку настання строку виконання зобов`язання за кредитним договором, у тому числі і випадку, передбаченому частиною другою статті 1050 ЦК України, позичальник повинен повернути кредитору позику у повному обсязі та нараховані на час повернення проценти.
Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком (частина перша статті 546 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
Закон України «Про іпотеку» є спеціальним законом щодо врегулювання правовідносин з приводу іпотечного майна.
Згідно зі статтею 1 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Відповідно до частини першої статті 3 Закону України «Про іпотеку» іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.
Як встановлено із матеріалів справи, 21.06.2007 року між ОСОБА_3 (чоловік Позивачки, надалі - боржник), та АКБ «Укрсоцбанк» (наразі АТ «Сенс банк»), було укладено договір про надання відновлюваної кредитної лінії № 014-242 КП, надалі - Кредитний договір), відповідно до якого Відповідачем надано Позивачу кредит в іноземній валюті на розвиток бізнесу в сумі 80 000 доларів США, під 13,35 відсотків річних за користування кредитними коштами, із кінцевим строком повернення до 20.06.2017 р.
В забезпечення виконання зобов`язань позичальника за Кредитним договором між позивачем, ОСОБА_4 , ОСОБА_5 (майнові поручителі) та іпотекодержателем укладено іпотечний договір № 014-242 ЗП, згідно з яким майновими поручителями було передано в іпотеку на забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором квартиру за адресою: АДРЕСА_1 (надалі - Квартира).
Як слідує із змісту позовних вимог та умов зобов`язання, строк виконання за договором про надання відновлювальної кредитної лінії №014-242-КП від 21.06.2007 року встановлено до 20.06.2017 року. Позичальник припинив виконання зобов`язань щодо повернення боргу у 2012 році.
У зв`язку з наявністю заборгованості, яка не погашена позичальником, кредитором АТ "Альфа-Банк" на адресу позичальника за кредитним договором та іпотекодавців за іпотечним договором були направлені повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням (вимоги про усунення порушення) від 05.11.2021 року та від 16.08.2021 року.
У змісті повідомлення вказано на зміну назви кредитора (іпотекодержателя) унаслідок реорганізації, про розмір боргу у сумі 145425,97 доларів США, про обов`язок його погасити та попереджено про право банку, у разі несплати боргу, звернути стягнення на предмет іпотеки у порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку».
Також у матеріалах реєстраційної справи наявні докази направлення банком повідомлень, зокрема ОСОБА_1 , (а.с. 80-82, 89-91, Т.1).
Відповідно до п. 6.2 іпотечного договору №014-242ЗП, також передбачено, що усі повідомлення за цим договором будуть вважатись зробленими належним чином, у випадках, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.
У іпотечному договорі указана адреса ОСОБА_6 : АДРЕСА_2 . При цьому повідомлення банку направлялись на названу адресу та на адресу: АДРЕСА_1 .
Безпідставними є доводи апеляційної скарги з приводу того, що вимоги про усунення порушень були направлені особою, яка не є іпотекодержателем, а належні докази правонаступництва банку відсутні, оскільки обставина щодо проведення реорганізації не спростована, відповідна інформація наявна у загальному доступі в мережі Інтернет. Крім того, стороною позивача не надані докази виконання зобов`язань саме перед АКБ «Укрсоцбанк», та сама сторона указує, що виконання сплати боргу припинилось ще у 2012 році.
Отже, ОСОБА_1 була обізнана про невиконання позичальником кредитних зобов`язань ще з 2012 року, з чого слідують правові наслідки порушення умов кредитного договору, а відтак, і договору іпотеки як в судовому порядку, так і позасудовому. З реєстраційної справи нотаріуса не встановлено порушення порядку звернення стягнення на іпотечне майно в позасудовому порядку, як і не встановлено неналежність повідомлення боржника та іпотекодавців, які ухилялися від отримання поштової кореспонденції за своєю адресою, або не забезпечили належне отримання кореспонденції (доказів зміни адреси не надано).
Укладений між іпотекодержателем та позивачкою іпотечний договір від 21 червня 2007 року містить іпотечне застереження. Так, у пункті 4.1 цього договору зазначено, що у разі невиконання або неналежного виконання позичальником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». При цьому, умови іпотечного договору не містять застережень про те, що передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання має відбуватись на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя. 
Отже, як за положеннями Закону України «Про іпотеку», так і за змістом договору іпотеки від 21 червня 2007 року, правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом договору іпотеки, є відповідне іпотечне застереження, яке містить іпотечний договір від 21 червня 2007 року.
У частині першій статті 37 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації.
Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок) визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Пунктом 61 Порядку визначено, що для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, набуття права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або
засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або
засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або
засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.
Із матеріалів справи, що є предметом цього апеляційного перегляду слідує, що відповідачем для проведення державної реєстрації права власності на квартиру були надані нотаріусу іпотечний договір, засвідчені копії вимог іпотекодержателя від 16.08.2021 та 05.11.2021 року, засвідчені копії доказів поштових відправлень, довідка про суму боргу, звіт про незалежну оцінку майна.
У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року в справі № 715/1788/19 зазначено, що: "за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України "Про іпотеку". Вимоги частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті). Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання. Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. […] Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання. […] В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя". При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання".
У справі, що переглядається, спір виник між ОСОБА_1 та АТ "СенсБанк", оскільки саме право банку на спірне майно оспорюється позивачем.
В матеріалах справи наявні докази подання державному реєстратору документів, які підтверджують як факт належного направлення вимог усім іпотекодавцям та боржнику, так і сплив тридцятиденного строку з моменту їх отримання, направлення двох повідомлень, що є необхідною передумовою для реалізації іпотекодержателем права на позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки.
Як убачається із матеріалів справи, сторона позивача заперечувала обставину отримання повідомлень про виконання зобов`язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки від 05.11.2021 року та від 16.08.2021 року, копії яких з доказами направлення містяться у матеріалах справи, які були надіслані реєстратором на вимогу суду у матеріалах реєстраційної справи.
Оскільки у сторони позивача були сумніви щодо дійсності таких доказів, стороною позивача було заявлене клопотання про витребування оригіналів доказів направлення позивачці повідомлень кредитора (протокол судового засідання №4412326 від 23.04.2025 року). 
Клопотання позивача про витребування названих доказів було задоволено судом та виконано відповідачем шляхом надання суду для огляду цих документів (протоколи судових засідань №4665511 від 10.06.2025 року та № 4831985 від 14.07.2025 року).
З урахуванням наведеного, у суду апеляційної інстанції відсутні підстави не враховувати наявні у реєстраційній справі докази направлення позивачці повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, які були надані суду першої інстанції для огляду в оригіналі.
Окремо апелянт зазначає, що строк позовної давності за кредитним договором сплив ще у 2016 році, оскільки відповідно до п. 4.5 кредитного договору було передбачено, що у разі невиконання/неналежного виконання позичальником зобов`язань за кредитним договором протягом більше ніж 90 днів, строк користування кредитом вважається таким, що сплив, та позичальник протягом 1 робочого дня повинен достроково його погасити разом з процентами, тощо. Указує, що після 12.11.2012 року жодних платежів позичальником сплачено не було, тому строк погашення кредиту настав 12.02.2013 року, а позовна давність сплинула 12.02.2016 року. Оскільки кредитор звернувся до нотаріуса у 2022 році, тому строк звернення стягнення на предмет іпотеки пропущений.
Такі доводи апеляційної скарги є помилковими, оскільки за загальним правилом зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом (частини перша та друга статті 598 ЦК України). Зазначені норми не передбачають такої підстави для припинення зобов`язання, як сплив позовної давності.
Відповідно до статті 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Відповідно до статей 256, 266, 267 ЦК України особа, яка виконала зобов`язання після спливу позовної давності, не має права вимагати повернення виконаного, навіть якщо вона у момент виконання не знала про сплив позовної давності. Заява про захист цивільного права або інтересу має бути прийнята судом до розгляду незалежно від спливу позовної давності. Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові. Якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту.
Таким чином, позовна давність пов`язується із судовим захистом суб`єктивного права особи в разі його порушення, невизнання або оспорювання. Якщо упродовж установлених законом строків особа не подає до суду відповідного позову, то за загальним правилом ця особа втрачає право на позов у розумінні можливості в судовому порядку здійснити захист її цивільного права. З метою стабільності цивільних правовідносин сплив строку позовної давності позбавляє особу, право якої порушено примусового судового захисту, але не позбавляє можливості захищати свої права іншими позасудовими засобами, у тому числі засобами, встановленими договором.
Сплив позовної давності не є підставою для припинення зобов`язання. Виконання боржником зобов`язання після спливу позовної давності допускається та визнається таким, що має достатню правову підставу. Пропуск позовної давності також не породжує права боржника вимагати припинення зобов`язання в односторонньому порядку (частина друга статті 598 ЦК України), якщо таке його право не встановлено договором або законом окремо.
Зі спливом позовної давності, навіть за наявності рішення суду про відмову
в позові з підстав пропуску строку позовної давності, зобов`язання не припиняється.
Відповідно до статті 575 ЦК України, статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид застави, вид забезпечення належного виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду (частина перша статті 3 Закону України «Про іпотеку»). Вона має похідний характер від основного зобов`язання і, за загальним правилом, є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору (частина п`ята статті 3 Закону України «Про іпотеку»).
Підстави припинення іпотеки окремо визначені в статті 17 Закону України «Про іпотеку», відповідно до частини першої якої іпотека припиняється у разі: припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору
є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється; з інших підстав, передбачених цим Законом, тобто припинення іпотеки можливе виключно з тих підстав, які передбачені Законом України «Про іпотеку».
Законом України «Про іпотеку» не передбачено такої підстави для припинення іпотеки, як сплив позовної давності до основної чи додаткової вимог кредитора за основним зобов`язанням.
Таким чином, якщо інше не передбачене договором, сплив позовної давності
до основної та додаткової вимог кредитора про стягнення боргу за кредитним договором і про звернення стягнення на предмет іпотеки сам по собіне припиняє основного зобов`язання за кредитним договором, а тому не може вважатися підставою для припинення іпотеки відповідно до абзацу другого частини першої статті 17 Закону України «Про іпотеку».
Зазначене узгоджується з правовими висновками Верховного Суду України, викладеними у постановах від 15 травня 2017 року у справі № 6-786цс17,
від 05 липня 2017 року у справі № 6-1840цс16, а також Верховного Суду, викладеними у постановах від 18 липня 2018 року у справі № 537/6072/16 (провадження № 61-35327св18), від 28 січня 2019 року у справі № 639/7920/16-ц (провадження № 61-33814св18) від 21 жовтня 2020 року у справі № 501/2072/16-ц.
У постанові Верховного Суду від 11 березня 2021 року у справі № 727/7775/18 (провадження № 61-7478св19) зазначено, що: « строк для звернення до державного реєстратора із заявою про вчинення реєстраційних дій згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя в контексті застосування положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не пов`язаний із позовною давністю, встановленою ЦК України, суд апеляційної інстанції у вказаній справі дійшов помилкових висновків про те, що АТ «Укрсоцбанк» звернулося поза межами позовної давності, оскільки позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу, тоді як АТ «Укрсоцбанк» реалізувало своє право на задоволення кредиторських вимог у позасудовому порядку.».
У доводах апеляційної скарги сторона апелянта посилається також на те, що відповідач повинен був сплатити іпотекодавцям 90% вартості квартири, однак цього не зробив, що додатково свідчить про безпідставність звернення стягнення на спірну квартиру.
Такі доводи апеляційної скарги є помилковими, оскільки відповідно до ч. 5 ст. 37 Закону України "Про іпотеку" у разі набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, а не 90% вартості квартири, як стверджує сторона апелянта.
Тобто, при набутті права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки здійснюється оцінка майна, і у випадку перевищення вартості Іпотекодержатель оплачує Іпотекодавцю різницю. Але стороною позивача не наведено розрахунку, що відповідно до звіту про оцінку, наявне перевищення вартості майна, сам звіт не оскаржений, тому посилання на вказану норму є безпідставним.
Також безпідставним та необґрунтованим є посилання на вказану норму, як на підставу для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки, оскільки з аналізу наведеної норми вбачається спосіб захисту, за яким Іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, тобто законодавець встановлює імперативну норму, у відповідності до якої порушене право має бути відшкодовано у грошовому еквіваленті, а не шляхом задоволення заявлених у цій справі вимог.
Крім того, сторона позивача у доводах апеляційної скарги взагалі не погоджується із переходом права власності, оскільки просила відновити становище, яке існувало до звернення стягнення на об`єкт іпотеки, та не заявляла вимог щодо відшкодування їй будь-яких сум. 
Зміст позовної заяви та апеляційної скарги не містить інших підстав та доводів щодо незаконності набуття відповідачем прав на спірне майно.
Враховуючи вищевикладене, у іпотекодержателя не було законних перешкод для звернення до державного реєстратора із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень - реєстрацію 27січня 2022 року права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем на підставі іпотечного застереження: іпотекодержатель надав державному реєстратору усі необхідні документи, заборон на вчинення таких дій на момент звернення іпотекодержателя до державного реєстратора законодавцем встановлено не було, відповідно оспорюване рішення державного реєстратора є правомірним та не підлягає скасуванню.
Відповідно до положень п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до положень ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю та ухвалення нового рішення або зміни рішення серед іншого є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
З урахуванням викладеного, колегія суддів дійшла висновку про наявність передбачених законом підстав для зміни рішення суду першої інстанції в частині мотивів про відмову у задоволенні позову.
Згідно положень ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Так як за результатами апеляційного перегляду справи суд дійшов висновку про необхідність зміни лише мотивувальної частини оскаржуваного рішення для відмови в задоволенні позову, відсутні підстави для відшкодування понесених позивачкою судових витрат.
Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Святошинського районного суду міста Києва від 30 жовтня 2025 року змінити в частині його мотивів.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий Т.О. Писана

Судді К.П. Приходько

С.О. Журба