Справа № 587/500/26 

РІШЕННЯ 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 липня 2026 року Сумський районний суд Сумської області у складі головуючого судді Вортоломей І. Г., за участю секретаря судового засідання – Джепи В. Г., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Суми цивільну справу за позовом  ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Іскра» про визнання права власності на нерухоме майно,
В С Т А Н О В И В:

Представник позивача звернувся до суду із вказаним позовом до ПАТ «Іскра» про визнання дійсним договору купівлі-продажу житлового будинку від 18 січня 2017 року та визнання права власності на житловий будинок, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Позовні вимоги обґрунтовані тим, що житловий будинок та надвірні побутові господарчі будівлі за вищевказаною адресою перебувають на балансі ПАТ «Іскра». Земельна ділянка з цільовим використанням для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд та земельна ділянка з цільовим використанням для ведення особистого селянського господарства не перебувають у його власності або оренді. 18 січня 2017 року між позивачем та відповідачем було укладено договір купівлі-продажу житлового будинку. Відповідно до видаткової накладної № 18 від 19 січня 2017 року позивач перерахував на користь ПАТ «Іскра» грошові кошти за будинок у розмірі 1000 грн. Після цього позивач почав ремонтувати будинок, обробляти земельну ділянку біля будинку, в подальшому планував, що ремонтними роботами буде займатись його син. Позивач неодноразово звертався до керівництва ПАТ «Іскра» з проханням нотаріально оформити договір купівлі-продажу житлового будинку. Керівництво не відмовляло, але постійно відкладало дату укладення договору, мотивуючи зміною керівництва, збором урожаю, відсутністю коштів на переоформлення та іншими причинами. В лютому 2022 року у зв`язку з повномасштабним вторгненням РФ на територію України позивачу довелось виїхати з с. Басівка, але на цей час він бажає оформити за собою право власності на житловий будинок. Всім мешканцям села відомо, що ОСОБА_1 є власником цього будинку. Відповідач ухиляється від нотаріального підписання договору купівлі-продажу, тому позивач вимушений звернутись до суду з вказаним позовом.
Позивач у судове засідання не з`явився, про місце, дату та час повідомлений належним чином.
Представник позивача у судовому засіданні просив позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.
Відповідач у судове засідання не з`явився, про місце, дату та час повідомлений належним чином, заяв чи клопотань від нього не надходило.
Ухвалою Сумського районного суду Сумської області від 17 лютого 2026 року відкрито провадження у справі, розгляд справи призначено в порядку загального позовного провадження. 
Відповідач подав відзив на позовну заяву, в якому зазначив, що не заперечує проти розгляду справи судом у встановленому законом порядку та покладається на розсуд суду щодо оцінки наданих позивачем доказів та встановлення фактичних обставин справи, зокрема, факту укладення договору купівлі-продажу, передачі житлового будинку позивачу, виконання сторонами умов договору.
Ухвалою Сумського районного суду Сумської області від 16 квітня 2026 року закрито підготовче судове провадження та справу призначено до судового розгляду.
Частиною першою ст. 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов не підлягає задоволенню, виходячи з таких підстав.
Судом встановлено, що 18 січня 2017 року між позивачем та ПАТ «Іскра» було укладено договір купівлі-продажу житлового будинку, за умовами якого ПАТ «Іскра» як продавець передало, а ОСОБА_1 як покупець прийняв у власність житловий будинок, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Вказаний договір купівлі-продажу нотаріально посвідчений не був (а.с. 10-12).
Житловий будинок, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , знаходиться на балансі ПАТ «Іскра», про що зазначено в договорі, а також підтверджується довідкою № 22 від 18 січня 2017 року ПАТ «Іскра» (а.с. 9).
Згідно з видатковою накладною № 18 від 19 січня 2017 року ОСОБА_1 передав ПАТ «Іскра» кошти в сумі 1000,00 грн (а.с. 13).
З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 462362596 від 30 січня 2026 року право власності, інші речові права, іпотеки, обтяження за адресою: АДРЕСА_1 відсутні (а.с. 14).
Земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 не приватизована та у приватну власність не передавалася, що підтверджується довідкою Юнаківської сільської ради Сумського району Сумської області №150 від 03 лютого 2026 року (а.с.14 а).
З довідки ПАТ «Іскра» № 75 від 03 червня 2026 року вбачається, що сільськогосподарська артіль імені Енгельса реорганізована в колгосп «Червоний прапор» 14 травня 1974 року (протокол загальних зборів № 1 від 14 травня 1974 року). Колгосп «Червоний прапор» реорганізований в КСП «Іскра» і КСП ім. Т. Г. Шевченка 13 липня 1992 року(протокол загальних зборів № 1 від 11 лютого 1992 року). КСП «Іскра» і КСП ім. Т. Г. Шевченка реорганізовані в КСП «Іскра» 04 лютого 1994 року» (протокол загальних зборів № 1 від 04 лютого 1992 року). КСП «Іскра» реорганізоване в САПТЗТ «Іскра» 02 лютого 1997 року (протокол загальних зборів № 1 від 09 лютого 1997 року). САПТЗТ «Іскра» реорганізоване в СЗАТ «Іскра» 16 березня 2000 року (протокол загальних зборів № 1 від 12 лютого 2000 року). СЗАТ «Іскра» перейменовано в ПАТ «Іскра» 26 квітня 2011 року (протокол загальних зборів № 22/03 загальних зборів акціонерів 22 березня 2011 року). ПАТ «Іскра» перейменоване в Приватне акціонерне товариство «Іскра» 21 грудня 2017 року (протокол загальних зборів № 15-12/17 від 15 грудня 2017 року) і є його правонаступником.
Згідно з інвентарною справою № 136 на будинок АДРЕСА_2 , витребуваною та оглянутою судом в судовому засіданні, в якій інформація зазначена станом на 1986 рік, власником вказаного домоволодіння є колгосп «Червоний прапор». Інформації щодо інших користувачів чи власників вказані документи не містять.
Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
Відповідно до частини першої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Згідно із статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Положеннями статті 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Відповідно до статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
Пленум Верховного Суду України у пункті 13 постанови від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз`яснив судам, що при розгляді подібних спорів суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.
У зв`язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК України. Інші вимоги щодо визнання договорів дійсними не відповідають можливим способам захисту цивільних прав та інтересів. Такі позови не підлягають задоволенню.
Судом встановлено, що спірний договір купівлі-продажу нерухомого майна був укладений сторонами без дотримання обов`язкових вимог чинного на момент його укладення законодавства щодо нотаріального посвідчення, однак позивач не надав доказів ухилення відповідача від його нотаріального посвідчення та втрати такої можливості. 
Посилання представника позивача на те, що позивач не мав необхідності на час укладення договору купівлі-продажу будинку посвідчувати його нотаріально, та крім цього відповідач ухилився від посвідчення договору нотаріально, не заслуговують на увагу, оскільки будь-яких об`єктивних перешкод для укладення спірного договору в нотаріальній формі під час розгляду справи встановлено не було. Такі доводи представника позивача, на переконання суду, лише свідчать про те, що фактично сторони не мали наміру посвідчувати нотаріально договір купівлі-продажу. Крім того, позивач не надав доказів того, що з 2017 року по 2026 рік взагалі вживав для цього будь-яких заходів, окрім його слів, що нібито він звертався до відповідача з такою вимогою. 
Разом з цим самі лише твердження позивача про усні звернення до відповідача щодо нотаріального посвідчення договору не можуть вважатися належними та допустимими доказами ухилення відповідача від його посвідчення.
Матеріали справи не містять жодного доказу направлення відповідачу письмових вимог, листів, претензій, повідомлень про необхідність нотаріального оформлення договору, узгодження часу та місця його посвідчення, а також доказів відмови відповідача від вчинення відповідних дій.
За таких обставин суд позбавлений можливості встановити саме факт ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору, що є обов`язковою умовою застосування частини другої статті 220 ЦК України.
Також слід зазначити, що завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19).
Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).
Відповідно до частини другої статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Суд зауважує, що визнання правочину дійсним (конвалідація) є усуненням вади форми такого правочину. Конвалідація недоліку форми договору полягає в наданні нікчемному правочину юридичної сили з моменту його вчинення (зціленні / оздоровленні правочину).
Визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Конвалідація згідно з частиною другою статті 220 ЦК України можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення. 
Відсутність хоча б однієї із зазначених умов виключає можливість застосування судом положень частини другої статті 220 ЦК України.
Такого висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц.
Сам факт проживання позивача у спірному будинку, оплати комунальних послуг, утримання будинку, проведення ремонтних робіт або наявність доказів про передачу коштів не є достатньою правовою підставою для визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна за відсутності доказів належності майна продавцю та ухилення саме сторони договору від його нотаріального посвідчення.
Договір купівлі-продажу нерухомого майна не може бути визнано судом дійсним з підстав, передбачених статтею 220 ЦК України, оскільки такий договір підлягає нотаріальному посвідченню, а набуті на його підставі права на нерухоме майно - державній реєстрації, отже, судовим рішенням не може бути підмінено як процедуру нотаріального посвідчення договору, так і державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно. Зазначене узгоджується з правовою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду від 22 вересня 2021 року в справі № 221/5196/16-ц (провадження № 61-7802св21).
Крім того, матеріали справи не містять належних та допустимих доказів виникнення у відповідача права власності на спірний житловий будинок.
Сам факт перебування об`єкта нерухомості на балансі юридичної особи не посвідчує виникнення права власності на нього, оскільки бухгалтерський облік майна не є правовстановлюючим документом.
За відсутності належних доказів приналежності спірного майна відповідачу останній не міг виступати належним продавцем такого майна.
Відповідно до статей 12, 13, 81 ЦПК України саме позивач повинен довести ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх вимог. При цьому суд не вправі збирати докази замість сторін або ґрунтувати рішення на припущеннях.
Отже, позивачем не доведено сукупності юридичних фактів, необхідних для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
Зокрема, матеріали справи не містять належних доказів: безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору; неможливості посвідчення договору в нотаріальному порядку; належності спірного нерухомого майна відповідачу на праві власності. 
За таких обставин правові підстави для визнання договору купівлі-продажу дійсним та похідної вимоги про визнання права власності на нерухоме майно відсутні.
З огляду на викладене вище суд доходить висновку, що у задоволенні позовних вимог позивача слід відмовити.
Керуючись ст.ст. 12, 81, 141, 263, 264, 265, 268, 282 ЦПК України, суд
УХВАЛИВ:
У задоволенні позовних вимог  ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Іскра» про визнання договору дійсним та визнання права власності на нерухоме майновідмовити.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Сумського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя І. Г. Вортоломей