ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

16 вересня 2026 року
м. Київ

справа № 760/1126/24

провадження № 61-14260св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Луспеника Д. Д. 
суддів: Гулейкова І. Ю., Коломієць Г. В., Лідовця Р. А. (суддя-доповідач), Черняк Ю. В.,

учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідачі: Приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд», Акціонерне товариство «Кристалбанк»,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу  ОСОБА_1 , яка подана його представником - адвокатом Федьковим Олексієм Олександровичем, на постанову Київського апеляційного суду від 25 вересня 2025 року у складі колегії суддів: Ратнікової В. М., Борисової О. В., Рейнарт І. М.,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина 

Короткий зміст позовних вимог

У січні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до Приватного акціонерного товариства (далі - ПрАТ) «Холдингова компанія «Київміськбуд» та Акціонерного товариства (далі - АТ) «Кристалбанк» про визнання недійсними умов договору, стягнення заборгованості, трьох процентів річних та інфляційних втрат, пені, передбаченої Законом України «Про захист прав споживачів», та відшкодування моральної шкоди.

Позовна заява мотивована тим, що 28 вересня 2020 року між ним та ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войнарскою І. А. та зареєстрований у реєстрі за № 1238, за умовами якого останнє, як майбутній продавець, та він, як майбутній покупець, а також АТ «Кристалбанк», зобов`язувались у подальшому укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , ІІ черга будівництва в об`єкті: «Будівництво, експлуатація та обслуговування багатоповерхових житлових будинків з об`єктами соціально-побутового призначення, пожежного депо та підземного паркінгу на АДРЕСА_2 » (Квартира).
З метою фінансування обов`язків щодо сплати за попереднім договором, 28 вересня 2020 року він та АТ «Кристалбанк» уклали договір про іпотечний кредит №КМБ/2020/306-08, за умовами якого банк надав йому, як позичальнику, у строкове платне користування грошові кошти у сумі 910 000 грн.
На виконання зобов`язання за умовами попереднього договору 28 вересня 2020 року він перерахував на рахунок ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» визначені попереднім договором для придбання квартири грошові кошти у загальному розмірі 1 300 531,68 грн.
Відповідно до пункту 1.2 попереднього договору основний договір сторони зобов`язалися укласти протягом 90 банківських днів із дня державної реєстрації ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» права власності на майно. Тобто, у тексті попереднього договору не вказано точний строк виконання ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» умов договору, зокрема, строк укладення основного договору та строк продажу йому квартири.
Водночас, 02 серпня 2021 року між ним та ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 25765/РН-Н, за умовами якого він придбав майнові права на об`єкт нерухомого майна, а саме на нежитлове приміщення № 42 з функціональним призначенням «комора» у тому ж об`єкті будівництва. І пунктом 6.1 договору № 25765/РН-Н вже був конкретизований запланований термін прийняття в експлуатацію об`єкту будівництва - жовтень 2021 року.
Отже, позивач вважав, що кінцевим терміном для укладення основного договору купівлі-продажу квартири за попереднім договором від 28 вересня 2020 року є 11 березня 2022 року, оскільки в обох договорах зазначається один і той же об`єкт будівництва.
ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» будівельні роботи щодо будівництва квартири станом на грудень 2023 року так і не завершило і будівництво далеке від його закінчення, що вказує на порушення ним своїх зобов`язань, визначених попереднім договором від 28 вересня 2020 року.
Позивач зазначав, що з метою фінансування обов`язків щодо сплати за попереднім договором, 28 вересня 2020 року він та АТ «Кристалбанк» уклали договір про іпотечний кредит №КМБ/2020/306-08, за умовами якого банк надав йому, як позичальнику, у строкове платне користування грошові кошти у сумі 910 000 грн.
Відповідно до пункту 4.3. попереднього договору у разі порушення майбутнім покупцем умов договору про іпотечний кредит та наявності у нього перед банком непогашеної кредитної заборгованості та в інших випадках порушення договору, цей договір може бути припинений (розірваний) банком в односторонньому порядку шляхом направлення повідомлення рекомендованим листом на адреси майбутнього покупця та майбутнього продавця.
У разі направлення майбутньому покупцю повідомлення про розірвання, цей договір вважається розірваним у повному обсязі без укладення додаткових угод після закінчення 5-денного терміну з дати направлення повідомлення про розірвання. Майбутній продавець до 10-го банківського дня включно з дня отримання відповідного повідомлення повертає майбутньому покупцю на поточний рахунок фактично отримані грошові кошти за мінусом 7 %, утримавши зазначену суму як штраф за невиконання покупцем зобов`язань за цим договором.
Оскільки він не зміг вчасно сплачувати грошові кошти за зобов`язаннями за кредитним договором, банк відповідно до пункту 4.3 попереднього договору, направив ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» повідомлення про розірвання попереднього договору квартири від 28 вересня 2022 року № 00881/0/1-22. Він отримав таке ж повідомлення про розірвання попереднього договору 29 вересня 2022 року.
Станом на дату подання позовної заяви ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» не повернуто на його рахунок грошових коштів сплачених за попереднім договором від 28 вересня 2020 року.
Оскільки договір купівлі-продажу квартири між ним та ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» укладено не було, а вони лише домовилися укласти такий договір в майбутньому, то передані ним гроші у розмірі 1 300 531,68 грн є авансом, який підлягає поверненню покупцю з урахуванням вимог пункту 4.3 попереднього договору, 13 жовтня 2022 року.
ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд», як боржник, що прострочив виконання грошового зобов`язання, на підставі положень статті 625 ЦК України зобов`язаний також сплатити зазначену суму боргу з урахуванням інфляційних втрат та трьох процентів річних за період з 13 жовтня 2022 року до 16 січня 2024 року.
Крім того, позивач вважав, що є підстави для визнання недійсним пункту 4.3 попереднього договору згідно з яким ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» має повернути йому суму авансу за мінусом штрафу у розмірі 7 %. Такі умови є несправедливими, оскільки умовами попереднього договору фактично забезпечено захист інтересів лише забудовника, що свідчить про очевидну диспропорцію між правами та обов`язками сторін, оскільки жодної відповідальності у разі порушення зобов`язань саме ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» договором не передбачено.
Також позивач вказував, що внаслідок істотного порушення ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» зобов`язання, йому була заподіяна моральна шкода, яка полягає у тому, що він позбавлений можливості отримати квартиру протягом значного часу, на отримання квартири розраховували й інші члени його сім`ї, які також вносили свої кошти. Тому, не лише він, але й вся його сім`я зазнала душевних страждань, стресу, хвилювань протягом значного періоду часу, причиною яких було невиконання зобов`язань ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд», постійне затягування строків, введення в оману щодо здійснення процесу будівництва, також через марно витрачені заощадження внаслідок неправомірних дій з боку товариства, яке грубо порушило свої зобов`язання, позбавивши його права на отримання квартири.
Відсутність у нього іншого житла, в якому він може проживати, відсутність впевненості у завтрашньому дні завдають йому моральних страждань, розмір відшкодування яких він оцінює у 241 200 грн.
Посилаючись на норми статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів», враховуючи істотне порушення ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» умов попереднього договору, позивач вважав, що наявні підстави для стягнення з останнього на його користь пені у розмірі 3 % за період із 11 березня 2022 року (кінцевий термін для укладення основного договору купівлі продажу квартири за попереднім договором) до 28 вересня 2022 року (дата отримання повідомлення про розірвання попереднього договору), що за його розрахунком становить 7 881 221,98 грн.

Ураховуючи наведене, ОСОБА_1 просив суд: 
- стягнути з ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» на його користь 1 300 531,68 грн сплаченого авансу за попереднім договором, 3 % річних у розмірі 49 273,01 грн, інфляційні втрати 119 962,73 грн;
- стягнути з ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» на його користь моральну шкоду у розмірі 241 200 грн;
- визнати недійсним пункт 4.3. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 28 вересня 2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войнарскою І. А. та зареєстрованого в реєстрі за № 1238, у частині застосування 7 % штрафу за невиконання покупцем зобов`язань за договором;
- стягнути з ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» на його користь неустойку у розмірі трьох відсотків на підставі частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у розмірі 7 881 221,98 грн.

Короткий зміст рішень суду першої інстанції

Рішенням Солом`янського районного суду міста Києва від 06 березня 
2025 року у складі судді Коробенка С. В. позов ОСОБА_1 задоволено частково.
Cтягнуто з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 :
-1 300 531,68 грн сплаченого авансу за попереднім договором,
-3 % річних у розмірі 49 273,01 грн;
-інфляційні втрати в розмірі 119 962,73 грн;
-неустойку на підставі частини 5 статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» в розмірі 1 300 000 грн;
-компенсацію за спричинену моральну шкоду в розмірі 20 000 грн;
а всього - 2 789 767,42 грн.
Визнано недійсним п. 4.3. Попереднього договору купівлі-продажу квартири 
від 28 вересня 2020 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войнарскою І. А., та зареєстрований в реєстрі за №1238 в частині застосування 7 % штрафу за невиконання Покупцем зобов`язань за договором.
Стягнуто з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь держави судовий збір у розмірі 16 351,20 грн.

Рішення районного суду мотивовано тим, що дії відповідача ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд», який отримав від позивача грошові кошти у розмірі 1 300 531,68 грн для майбутнього продажу квартири, а згодом не вчинив жодних дій для завершення будівництва і укладення основного договору, суперечать його попередній поведінці (отриманню коштів та встановленню обов`язку укласти основний договір) і є недобросовісними. ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» допустило істотне порушення умов попереднього договору і не забезпечило отримання позивачем завершеної будівництвом квартири, при тому, що планове завершення будівництва та здача об`єкта нерухомості в експлуатацію передбачалося у жовтні 2021 року, що хоч і не зафіксовано у попередньому договорі, проте визнано ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» у іншому укладеному між сторонами договорі купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення. Тому, позивач вправі вимагати стягнення з відповідача пені з посиланням на статтю 10 Закону України «Про захист прав споживачів».
Враховуючи, що умови попереднього договору передбачають відповідальність лише позивача у разі розірвання договору з ініціативи будь-якої сторони, вони є несправедливими і, всупереч принципу добросовісності, призводять до істотного дисбалансу договірних прав та обов`язків на шкоду позивача. У зв`язку із цим вимоги позивача про визнання недійсними положень пункту 4.3 договору щодо утримання з нього 7 % штрафу у випадку повернення попередньої оплати (авансу) у разі розірвання попереднього договору, підлягають задоволенню. У зв`язку з викладеним, у повному обсязі підлягають задоволенню вимоги позивача про стягнення сплаченої ним суми на виконання умов попереднього договору у сумі 1 300 531,68 грн.
Враховуючи, що ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» не було виконано грошове зобов`язання перед позивачем з повернення суми авансу, наявні підстави для нарахування на суму основного боргу та стягнення 3 % річних від простроченої суми та інфляційних втрат за період з 13 жовтня 2022 року до 16 січня 2024 року (у межах позовних вимог).
Суд першої інстанції погодився з тим, що позивачу була заподіяна моральна шкода внаслідок істотного порушення зобов`язання ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд», яка полягає в тому, що позивач позбавлений можливості отримати квартиру протягом тривалого часу. Тому, позивач зазнав душевних страждань, стресу, хвилювань протягом значного періоду часу, які знаходяться у причинно-наслідковому зв`язку з неправомірною поведінкою відповідача, що полягала у недобросовісному ставленні до виконання взятих на себе обов`язків щодо завершення процесу будівництва та передачі квартири.
Враховуючи, зазначені порушення прав позивача, які допущені відповідачем, суд вважав правомірним покласти на нього обов`язок з компенсації за заподіяну моральну шкоду, розмір якої, з огляду на принцип розумності та справедливості слід обмежити сумою у 20 000 грн.

Додатковим рішенням Солом`янського районного суду міста Києва від 13 травня 2025 року стягнуто з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 компенсацію понесених витрат на правничу допомогу в розмірі 16 868,57 грн.

Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції

Постановою Київського апеляційного суду від 25 вересня 2025 рокуапеляційні скаргипредставника відповідача Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» - Варицького Є. В., задоволено частково.
Рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 06 березня 2025 року та додаткове рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 13 травня 
2025 року скасовано та ухвалено нове судове рішення.
Позов ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» та Акціонерного товариства «Кристалбанк» про визнання недійсною умови договору, стягнення заборгованості, штрафних санкцій та відшкодування моральної шкоди задоволено частково.
Cтягнуто з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 1 209 494,46 грн сплаченого авансу за попереднім договором, які підлягають перерахуванню на поточний рахунок відкритий у Акціонерному товаристві «Кристалбанк» № НОМЕР_1 код банку 339050.
У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.
Cтягнуто з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката у суді першої інстанції, у розмірі 7 313,80 грн.
Cтягнуто з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» в дохід держави судовий збір у розмірі 12 094,94 грн.
Стягнуто з Державного бюджету України, в порядку компенсації, за рахунок держави судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 5 107,51 грн на користь Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд».

Судове рішення апеляційного суду мотивовано тим, що перед укладенням оспорюваного договору сторони мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, а їх волевиявлення було вільним і відповідало їхній внутрішній волі. Доказів зворотного позивачем не надано. Позивач на момент укладення оспорюваного договору не заявляв додаткових вимог щодо умов вказаного договору та виконав його, здійснивши попередню оплату вартості квартири, відтак, сторони дійшли згоди щодо всіх істотних умов, при цьому ознак для кваліфікації умов договору несправедливими колегією суддів також не встановлено. Так як позивачем не доведено факту введення його в оману з боку відповідача при укладанні попереднього договору, який був вчинений за його добровільної згоди, його дії під час укладення договору та його подальшого виконання свідчать про те, що він добре розумів та усвідомлював умови, зміст та правову природу цього правочину, колегія суддів дійшла висновку про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 про визнання недійсним пункту 4.3. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 28 вересня 2020 року, в частині застосування 7 % штрафу за невиконання покупцем зобов`язань за договором, як недоведеного та необґрунтованого.
Відповідно, суд вважав, що аванс підлягає поверненню з вирахуванням 7 % штрафу.
Відсутні правові підстави для стягнення з ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» за попереднім договором купівлі-продажу квартири пені, передбаченої статтею 10 Закону України «Про захист прав споживачів», з огляду на те, що така пеня підлягає нарахуванню у разі порушення умов договору про виконання робіт (надання послуг) виконавцями робіт і надавачами послуг, а не продавцями майнових прав.
Суд вважав, що суми, передбачені статтею 625 ЦК України стягненню не підлягають, оскільки укладений між сторонами попередній договір не мав чітко встановленого строку, в який має бути укладений основний договір купівлі-продажу квартири. Крім того, підставою для розірвання попереднього договору стало невиконання саме позивачем умов договору про іпотечний кредит від 28 вересня 2020 року № КМБ/2020/306-08, тобто, відбулося прострочення боржника.
Вимоги про компенсацію моральної шкоди суд вважав недоведеними.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі, поданій у листопаді 2025 року до Верховного Суду, представник ОСОБА_1 - адвокат Федьков О. О., посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права, порушення норм процесуального права, просить постанову Київського апеляційного суду від 25 вересня 2025 року скасувати частково та залишити в силі рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 06 березня 2025 року у відповідній частині.

Виходячи зі змісту касаційної скарги, наведених заявником доводів, ОСОБА_1 оскаржує постанову Київського апеляційного суду від 25 вересня 2025 року в частині вирішення позовних вимог про визнання недійсними умов договору, стягнення заборгованості, трьох процентів річних та інфляційних втрат та відшкодування моральної шкоди, а тому, відповідно до положень статті 400 ЦПК України у решті судові рішення не перевіряються.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 

Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції дійшов помилкового висновку про відсутність підстав для визнання недійним пункту 4.3. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 28 вересня 2020 року в частині застосування 7 % штрафу за невиконання покупцем зобов`язань за договором, оскільки договором забезпечено захист інтересів і прав тільки однієї сторони - забудовника, тому така умова є несправедливою.
Апеляційний суд не врахував правових висновків Великої Палати Верховного Суду щодо стягнення сум, передбачених статтею 625 ЦК України. Вказує, що оскільки ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» після розірвання попереднього договору мало повернути йому сплачені кошти у встановлений строк, але цього не зробило, то, відповідно, прострочило грошове зобов`язання, а тому таке повинно стягуватися з урахуванням трьох процентів річних та інфляційних втрат.
Помилковими вважає й висновки про недоведеність понесення ним моральної шкоди, яка йому була завдана через суттєві порушення у виконанні ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» своїх зобов`язань за попереднім договором купівлі-продажу квартири, а саме тривале прострочення будівництва такої квартири.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

У грудні 2025 року ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» подало до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому вказує, що викладені в ній доводи є безпідставними та не впливають на правильність вирішення спору судом апеляційної інстанції, тому просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувану постанову - без змін.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 25 листопада 2026 року відкрито касаційне провадження у цій справі, витребувано цивільну справу із суду першої інстанції.

16 січня 2026 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 07 вересня 2026 року справу призначено до розгляду.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

28 вересня 2020 року між ОСОБА_1 , як майбутнім покупцем, ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд», як майбутнім продавцем, та АТ «Кристалбанк» був укладений попередній договір купівлі-продажу квартири, що зареєстрований за №1238, згідно з яким ОСОБА_1 збирався придбати квартиру АДРЕСА_1 , ІІ черга будівництва, в об`єкті: «Будівництво, експлуатація та обслуговування багатоповерхових житлових будинків з об`єктами соціально-побутового призначення, пожежного депо та підземного паркінгу на АДРЕСА_2 ».

Відповідно до пункту 1.2 попереднього договору майбутній продавець та майбутній покупець зобов`язалися укласти основний договір протягом 90 банківських днів із дня державної реєстрації майбутнім продавцем права власності на майно та за умови виконання майбутнім покупцем вимог пунктів 1.3., 1.4., 1.5 цього договору. 

Згідно з пунктом 1.4 попереднього договору позивач зобов`язувався сплатити майбутньому продавцю вартість майна, зазначеного у пункті 2.2 цього договору, в строк до 05 жовтня 2020 року, включно.
Оплата позивачем вартості майна здійснюється частинами за рахунок власних коштів, а частково з використанням кредитних коштів отриманих від банку.
Банк зобов`язується в день укладення цього договору укласти з майбутнім покупцем договір про іпотечний кредит для здійснення ним своєчасної часткової оплати вартості (ціни) майна за рахунок кредитних коштів.

Відповідно до пункту 2.2 попереднього договору на дату підписання цього договору вартість майна складає 1 300 531,68 грн, виходячи з вартості 1 кв. м - 21 924 грн, без ПДВ.

Згідно з пунктом 4.2 попереднього договору сторони домовились, що у разі порушення майбутнім покупцем терміну та обсягу сплати вартості майна згідно з пунктом 4.1 договору, цей договір вважається припиненим.

Відповідно до пункту 4.3 попереднього договору у разі порушення майбутнім покупцем умов договору про Іпотечний кредит та наявності у майбутнього покупця перед банком непогашеної кредитної заборгованості за договором про іпотечний кредит у термін більш ніж 60 календарних днів або невиконання інших умов попереднього договору, неукладення іпотечного договору майбутнім продавцем у строки, визначені цим договором, а також у випадку настання підстав для набуття права звернення стягнення на майно відповідно до Іпотечного договору, укладеного згідно з пунктом 1.6 цього договору та/або настання права за іпотечним договором, або договором про іпотечний кредит вимоги від позичальника дострокового повернення заборгованості за договором кредиту, цей договір може бути припинений (розірваний) банком в односторонньому порядку шляхом направлення повідомлення рекомендованим листом на адреси майбутнього покупця та майбутнього продавця, зазначені в цьому договорі, або вручення під розписку повідомлення про розірвання цього договору.
У разі направлення майбутньому покупцю повідомлення про розірвання, цей договір вважається розірваним у повному обсязі без укладення додаткових угод після закінчення 5-денного терміну з дати направлення повідомлення про розірвання. Майбутній продавець до 10-го банківського дня включно з дня отримання відповідного повідомлення повертає майбутньому покупцю на поточний рахунок, відкритий в АТ «Кристалбанк» № НОМЕР_2 , код банку 339050, фактично отримані грошові кошти за мінусом 7 %, утримавши зазначену суму як штраф за невиконання покупцем зобов`язань за цим договором.
Повернуті майбутнім продавцем грошові кошти (внески), відповідно до наявних у банку доручень майбутнього покупця або шляхом списання коштів банком в односторонньому порядку, направляються банком на рахунки погашення кредитної заборгованості майбутнього покупця за договором про іпотечний кредит, а залишок повертається банком майбутньому покупцю.

Відповідно до пункту 4.4. попереднього договору у разі порушення майбутнім покупцем терміну та/або обсягу сплати вартості майна, зазначеної у пункті 2.2 цього договору, та не здійснення належної оплати майбутнім покупцем в терміни, згідно з пунктом 1.5 цього договору, а також у випадку звернення стягнення на майно відповідно до Іпотечного договору, укладеного згідно з пунктом 1.6. цього договору, майбутній продавець має право в односторонньому порядку розірвати цей договір шляхом направлення відповідного повідомлення рекомендованим листом на адресу майбутнього покупця та банку, вказану в цьому договорі або вручення під розписку повідомлення про розірвання цього договору.
У такому разі договір вважається розірваним в повному обсязі без укладення додаткових угод, а майбутній продавець повертає майбутньому покупцю фактично отримані суми також за мінусом 7 %, утримавши зазначену суму як штраф за невиконання майбутнім покупцем зобов`язань за цим договором.

Згідно з пунктом 4.5 попереднього договору не допускається повернення майбутнім продавцем сплачених майбутнім покупцем грошових коштів за майно в інший спосіб, ніж передбачено пунктами 4.3 та 4.4 цього договору.
Майбутній покупець за цим договором надає банку повноваження та доручає отримати від майбутнього продавця грошові кошти, повернення яких здійснюється відповідно до умов підпунктів 4.3 та 4.4 цього договору. Отримані банком, відповідно до умов цього пункту договору грошові кошти, майбутній покупець доручає та надає повноваження банку направити на погашення наявної заборгованості майбутнього покупця за договором про іпотечний кредит (в тому числі дострокове погашення), який укладений ним з банком, а залишок суми повернути майбутньому покупцю на підставі його звернення (клопотання).

28 вересня 2020 року між ОСОБА_1 та АТ «Кристалбанк» було укладено договір про іпотечний кредит № КМБ/2020/306-08, відповідно до умов якого банк зобов`язується надати позивачу у строкове платне користування на умовах цього договору грошові кошти у сумі 910 000 грн, а Позивач зобов`язується прийняти, належним чином використати і повернути кредит у сумі 910 000 грн та сплатити проценти за користування кредитом у розмірі: з 28 вересня 2020 року до 27 вересня 2021 року - 12 % річних, з 28 вересня 2021 року до 27 вересня 2022 року - 17 % річних, з 28 вересня 2022 року і до кінця строку користування кредитом - 19 % річних.
Орієнтовна реальна річна процентна ставка за кредитом на дату укладення цього договору складає 18,29 процентів.
Орієнтовна загальна загальна вартість кредиту на дату укладення договору складає 1 743 832,88 грн.

02 серпня 2021 року між ОСОБА_1 та ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 25765/РН-Н, за умовами якого позивач придбав майнові права на об`єкт нерухомого майна, а саме: на нежитлове приміщення №42 з функціональним призначенням «комора» у тому ж об`єкті будівництва. І пунктом 6.1 вказаного договору вже був зазначений запланований термін прийняття в експлуатацію об`єкту будівництва - жовтень 2021 року.

Судами встановлено, сторонами не заперечується, що на виконання зобов`язання за умовами попереднього договору, 28 вересня 2020 року позивач перерахував на рахунок ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» визначені попереднім договором для придбання квартири грошові кошти у загальному розмірі 1 300 531,68 грн.

28 вересня 2022 року АТ «Кристалбанк» направлено ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 повідомлення про розірвання попереднього договору квартири № 00881/0/1-22, внаслідок наявної у останнього непогашеної кредитної заборгованості за договором про Іпотечний кредит від 28 вересня 2020 року № КМБ/2020/306-08, у термін більше ніж 60 календарних днів.

2. Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду

Підстави касаційного оскарження судових рішень визначені у частині другій статті 389 ЦПК України. 

Підставою касаційного оскарження зазначених судових рішень заявник вказує неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права 
та порушення норм процесуального права, зокрема, застосування норм права 
без урахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 21 квітня 2021 року у справі № 552/6997/19, від 14 грудня 2022 року у справі № 367/6346/17, 
що передбачено пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України.

Касаційна скарга представника ОСОБА_1 - адвоката Федькова О. О., підлягає частковому задоволенню.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Згідно із частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону судове рішення суду апеляційної інстанції відповідає не повністю.

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Частиною першою статті 4 ЦПК України встановлено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (частина перша статті 15 ЦК України).

Відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України визначено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно із частиною першою статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Верховний Суд у постанові від 11 серпня 2021 року у справі № 344/2483/18, вказав презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним (таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків), доки ця презумпція не буде спростована.

Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду) (див. постанову Верховного Суду від 03 листопада 2021 року у справі № 757/39725/19-ц (провадження № 61-15916св20)).

Відповідно до статті 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.
Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладено протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Статтею 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до положень статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.

Згідно зі статті 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Боржник, який прострочив виконання зобов`язання, відповідає перед кредитором за завдані простроченням збитки і за неможливість виконання, що випадково настала після прострочення. Якщо внаслідок прострочення боржника виконання зобов`язання втратило інтерес для кредитора, він може відмовитися від прийняття виконання і вимагати відшкодування збитків.

Відповідно до частини другої статті 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Згідно із частинами першою-третьою, п`ятою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).

Статтею 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини (стаття 217 ЦК України).

Недійсність договору, як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/ набуття/ зміни/ встановлення/ припинення прав взагалі).

У ЦК України закріплений підхід при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного.

Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов).

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 27 січня 2020 року у справі № 761/26815/17 (провадження  № 61-16353сво18) зазначено, що недійсність правочину, договору, акта органу юридичної особи чи документа як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акта органу юридичної особи чи документа не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 2-383/2010 (провадження № 14-308цс18) вказано, що стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню.

Відповідно до частин першої, другої статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів» продавець (виконавець, виробник) не повинен включати у договори із споживачем умови, які є несправедливими. Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача.

Пунктами 3, 10, 11, 13, 15 частини третьої статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів» передбачено, що несправедливими є, зокрема умови договору про: встановлення жорстких обов`язків споживача, тоді як надання послуги обумовлене лише власним розсудом виконавця; установлення обов`язкових для споживача умов, з якими він не мав реальної можливості ознайомитися перед укладенням договору; надання продавцю (виконавцю, виробнику) права в односторонньому порядку змінювати умови договору на власний розсуд або на підставах, не зазначених у договорі; визначення ціни товару на момент його поставки споживачеві або надання продавцю (виконавцю, виробнику) можливості збільшувати ціну без надання споживачеві права розірвати договір у разі збільшення ціни порівняно з тією, що була погоджена на момент укладення договору; обмеження відповідальності продавця (виконавця, виробника) стосовно зобов`язань, прийнятих його агентами, або обумовлення прийняття ним таких зобов`язань додержанням зайвих формальностей.

Отже, за змістом статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів» до договорів зі споживачами про надання споживчого кредиту застосовуються положення цього Закону про несправедливі умови в договорах, зокрема про встановлення обов`язкових для споживача умов, з якими він не мав реальної можливості ознайомитися перед укладенням договору; надання продавцю (виконавцю, виробнику) права в односторонньому порядку змінювати умови договору на власний розсуд або на підставах, не зазначених у договорі; передбачення зміни в будь-яких витратах за договором, крім відсоткової ставки. Продавець (виконавець, виробник) не повинен включати в договори зі споживачем умови, які є несправедливими. Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача. Якщо положення договору визнано несправедливим, включаючи ціну договору, таке положення може бути змінене або визнане недійсним. Положення, що було визнане недійсним, вважається таким з моменту укладення договору.

Згідно із частинами першою, другою статті 23 ЦК України, особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав. Моральна шкода полягає: у фізичному болю та стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з каліцтвом або іншим ушкодженням здоров`я; у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з протиправною поведінкою щодо неї самої, членів її сім`ї чи близьких родичів; у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку із знищенням чи пошкодженням її майна; у приниженні честі та гідності фізичної особи, а також ділової репутації фізичної або юридичної особи.

Розмір грошового відшкодування моральної шкоди визначається судом залежно від характеру правопорушення, глибини фізичних та душевних страждань, погіршення здібностей потерпілого або позбавлення його можливості їх реалізації, ступеня вини особи, яка завдала моральної шкоди, якщо вина є підставою для відшкодування, а також з урахуванням інших обставин, які мають істотне значення. При визначенні розміру відшкодування враховуються вимоги розумності і справедливості (частина третя статті 23 ЦК України).

Відповідно до положень частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно із частиною шостою статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).

Суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом.
Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (стаття 78 ЦПК України).

У частині першій статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Встановивши, що перед укладенням оспорюваного договору сторони мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, а їх волевиявлення було вільним і відповідало їхній внутрішній волі, ОСОБА_1 був ознайомлений з усіма умовами попереднього договору від 28 вересня 2020 року, про що свідчить його підпис, він тривалий час виконував умови, як цього договору, так і пов`язаного договору іпотечного кредиту, а з вимогами про визнаним пункту 4.3. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 28 вересня 2020 року, у частині застосування 7 % штрафу за невиконання покупцем зобов`язань за договором, звернувся тільки тоді, коли на нього було накладено відповідний штраф у зв`язку з невиконанням ним самим умов договору іпотечного кредиту, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення цієї позовної вимоги.

Доводи касаційної скарги про те, що вказана умова договору є несправедливою, оскільки встановлює обов`язки тільки для однієї сторони договору, Верховним Судом відхиляються, оскільки договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, а сторони вільні у визначенні умов договору. При цьому, встановлення штрафу у розмірі 7 % від сплаченої суми коштів за неналежне виконання умов договору цією його стороною, на думку Верховного Суду не є несправедливою умовою, такою що призводить до істотного дисбалансу договірних прав та обов`язків на шкоду позивача, а також це було погоджено між сторонами добровільно.

Суд апеляційної інстанції правильно вказав, що позивач на момент укладення оспорюваного договору не заявляв додаткових вимог щодо умов вказаного договору та виконав його, здійснивши попередню оплату вартості квартири, відтак, сторони дійшли згоди щодо всіх істотних умов, при цьому ознак для кваліфікації умов договору несправедливими апеляційним судом також не встановлено.
Позивачем не доведено факту введення його в оману з боку відповідача при укладенні попереднього договору, який був вчинений за його добровільної згоди, його дії під час укладення договору та його подальшого виконання свідчать про те, що він добре розумів та усвідомлював умови, зміст та правову природу цього правочину.

Враховуючи наведене, а також те, що ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» після розірвання попереднього договору не повернула ОСОБА_1 сплачені ним кошти з урахуванням положень пункту 4.3, Верховний Суд погоджується з висновками апеляційного суду про необхідність стягнення на користь останнього цих коштів та саме у сумі 1 209 494,46 грн.

Разом з тим, суд апеляційної інстанції дійшов помилкових висновків про те, що позивач не має право на нарахування та отримання трьох процентів річних та інфляційних втрат, передбачених статтею 625 ЦК України, з посиланням на те, що укладений між сторонами попередній договір не мав чітко встановленого строку, в який має бути укладений основний договір купівлі-продажу квартири, оскільки грошове зобов`язання, у цьому випадку, у ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» виникло перед ОСОБА_1 не через строк укладення основного договору купівлі-продажу квартири, а через неповернення коштів останньому, сплачених у вигляді авансу, після розірвання попереднього договору.

При цьому, строк повернення таких коштів було чітко визначено у попередньому договорі, а саме у пункті 4.3 попереднього договору вказано, щомайбутній продавець до 10-го банківського дня включно з дня отримання відповідного повідомлення повертає майбутньому покупцю на поточний рахунок, відкритий у АТ «Кристалбанк» № НОМЕР_2 , код банку 339050, фактично отримані грошові кошти за мінусом 7 %, утримавши зазначену суму як штраф за невиконання покупцем зобов`язань за цим договором.

Тобто, у ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» у зв`язку з розірванням попереднього договору від 28 вересня 2020 року виникло грошове зобов`язання перед ОСОБА_1 у чітко встановлений строк, тому до цих правовідносин застосовується положення статті 625 ЦК України та товариство має сплатити наведену вище суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми.

Суд першої інстанції правильно вказав, що ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» не було виконано грошове зобов`язання перед ОСОБА_1 з повернення суми авансу, тому наявні підстави для нарахування на суму основного боргу та стягнення із відповідача 3 % річних від простроченої суми та інфляційних втрат за період з 13 жовтня 2022 року до 16 січня 2024 року (у межах позовних вимог).

Проте, розраховуючи суми 3 % річних та інфляційних втрат, суд першої інстанції помилкового нараховував їх на суму простроченої заборгованості у розмірі повного внесеного авансу (1 300 531,68 грн), без врахування 7 % штрафу, тому рішення суду першої інстанції в цій частині необхідно змінити, зменшивши вказані суми з 49 273,01 грн та 119 962,73 грн до 45 823,9 грн та 111 565,34 грн, відповідно.

Крім того, встановивши, що розірвання попереднього договору від 28 вересня 2020 року сталося саме через невиконання ОСОБА_1 своїх зобов`язань за договором іпотечного кредиту від 28 вересня 2020 року, а також те, що попередній договір від 28 вересня 2020 року не містив чітко встановлено строку укладення між сторонами основного договору купівлі-продажу квартири, апеляційний суд дійшов правильних та обґрунтованих висновків про те, що позивач не довів факту заподіяння йому моральної шкоди.

Доводи касаційної скарги у цій частині зводяться до того, що ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» тривалий час не завершує будівництво будинку, у якій позивач мав намір придбати квартиру.

Проте, такі доводи позивача не заслуговують на увагу, оскільки у попередньому договорі від 28 вересня 2020 року сторонами не було визначено будь-яких строків, у які забудовник мав закінчити будівництво та ініціювати укладення основного договору купівлі-продажу.

Посилання позивача та суду першої інстанції на інший договір сторін, а саме договір купівлі-продажу майнових прав від 02 серпня 2021 року № 25765/РН-Н, укладений між тими ж сторонами щодо іншого нерухомого майна, в контексті визначення строку завершення будівництва й укладення основного договору купівлі-продажу за попереднім договором від 28 вересня 2020 року, є безпідставним, оскільки такі договори не залежать один від одного, а є різними правовідносинами сторін.

Отже, доводи, наведені в обґрунтування касаційної скарги у частині вирішення апеляційним судом позовних вимог про визнання недійсними умов договору, стягнення заборгованості та відшкодування моральної шкоди, не можуть бути підставами для скасування судового рішення суду апеляційної інстанції, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні заявником норм матеріального права й зводяться до необхідності переоцінки судом доказів, що відповідно до вимог статті 400 ЦПК України не входить до компетенції суду касаційної інстанції. 
Наведені у касаційній скарзі заявника доводи були предметом дослідження у суді апеляційної інстанції з наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах закону, і з якою погоджується суд касаційної інстанції.

Згідно із частиною першою статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Відповідно до частини четвертої статті 412 ЦПК України зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

Оскільки доводи касаційної скарги висновків суду апеляційної інстанції в наведеній частині не спростовують, на законність та обґрунтованість його судового рішення не впливають, колегія суддів вважає за необхідне залишити оскаржуване судове рішення у відповідній частині без змін.

При цьому, постанову апеляційного суду у частині вирішення позовних вимог про стягнення трьох процентів річних та інфляційних втрат слід скасувати, а рішення районного суду змінити в частині визначення суми стягнення.

Керуючись статтями 400, 402, 409, 410, 412, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 , яка подана його представником - адвокатом Федьковим Олексієм Олександровичем, задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного суду від 25 вересня 2025 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 про стягнення трьох процентів річних та інфляційних втрат скасувати, а рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 06 березня 2025 року у цій частині змінити.

Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 три процента річних у розмірі 45 823,9 грн та інфляційні втрати у розмірі 111 565,34 грн.

Постанову Київського апеляційного суду від 25 вересня 2025 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсними умов договору, стягнення заборгованості та відшкодування моральної шкоди залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий  Судді: | Д. Д. Луспеник  І. Ю. Гулейков  Г. В. Коломієць  Р. А. Лідовець  Ю. В. Черняк