ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 643/4256/17  Номер провадження 22-ц/814/2468/26 | Головуючий у 1-й інстанції Тімошенко Н. В.  Доповідач ап. інст. Одринська Т. В.

П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 серпня 2026 року | м. Полтава

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
Головуючого судді Одринської Т.В.,
суддів Панченка О.О., Чумак О.В., 
за участю секретаря Буцьківського М.С..,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Полтава цивільну справу за позовом  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про усунення перешкод у користуванні власністю шляхом виселення та 
за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , треті особи: ОСОБА_3 , приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Бакумової Алли Валентинівни про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири
за апеляційною скаргою представника ОСОБА_2 – адвоката Пулькіна Юрія Петровича на рішення Шевченківського районного суду м. Полтави від 08 грудня 2025 року,
В С Т А Н О В И В :
У березні 2017 року позивач звернувся до суду першої інстанції із вказаним позовом, у якому просив усунути перешкоди у здійсненні права користування та розпорядження належною йому на праві приватної власності квартирою номер АДРЕСА_1 , шляхом виселення з цієї квартири відповідачів - ОСОБА_2 та ОСОБА_3 без надання іншого жилого приміщення.
В обгрунтування своїх вимог позивач зазначив, що набув право власності на двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , згідно з договором купівлі-продажу, укладеним 29 грудня 2016 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 , посвідченим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Бакумовою А.В., зареєстровано в реєстрі за №2060. Право власності на квартиру зареєстровано належним чином, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №77454077 від 29.12.2016.
Позивач зазначив, що після набуття права власності на квартиру він неодноразово звертався до відповідачів із вимогою звільнити квартиру, однак відповідачі залишили його законну вимогу про звільнення квартири без задоволення та продовжують проживати у квартирі без будь-яких правових підстав, створюючи перешкоди у здійсненні ним права власності.
У подальшому ОСОБА_2 , звернулася до суду із зустрічним позовом з вимогою про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , укладеного 29 грудня 2016 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 , та скасування запису про право власності №18407303 від 29.12.2016 року.
В обґрунтування зустрічного позову ОСОБА_5 посилалася на те, що квартира була набута ОСОБА_1 в обхід закону, зокрема, у результаті шахрайських дій та з порушенням вимог законодавства про іпотеку.
ОСОБА_6 стверджувала, що ОСОБА_4 не мала права продавати квартиру, оскільки квартира була предметом договору позики грошових коштів та договору іпотеки від 03.06.2016 року, укладених між ОСОБА_2 (позичальник, іпотекодавець) та ОСОБА_4 (позикодавець, іпотекодержатель).
ОСОБА_2 зазначила, що вона проживає у квартирі АДРЕСА_2 з 2001 року, зареєстрована за цією адресою, іншого житла не має. При укладенні договору позики та іпотеки мали місце шахрайські дії з боку ОСОБА_4 та інших осіб, внаслідок чого вона була введена в оману щодо характеру правочину.
Посилалася на те, що ОСОБА_4 порушила вимоги статті 38 Закону України "Про іпотеку", зокрема, не повідомила її про намір продати квартиру, не надала можливості реалізувати переважне право на придбання предмета іпотеки, та не повернула різницю між ціною продажу квартири та розміром боргу.
Рішенням Шевченківського районного суду м. Полтави від 08 грудня 2025 року позовну заяву ОСОБА_1 задоволено.
Усунено перешкоди в здійсненні власником ОСОБА_1 права користування та розпорядження належною йому на праві приватної власності квартирою номер АДРЕСА_1 шляхом виселення з квартири АДРЕСА_1 ОСОБА_2 , ОСОБА_3 без надання іншого жилого приміщення.
У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири відмовлено.
Рішення суду мотивовано тим, що ОСОБА_1 є зареєстрованим власником квартири, а відповідачі проживають у цій квартирі, не маючи жодних правових підстав для такого проживання.
Не погодившись із вказаним рішенням, у частині задоволення первісного позову, його в апеляційному порядку оскаржив представник ОСОБА_2 - адвокат Пулькін Ю.П., посилаючись на порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просив скасувати рішення та ухвалити в цій частині нове про відмову у задоволенні первісного позову.
В обгрунтування апеляційної скарги вказував, що судом не встановлено, що спірна квартира була придбана не за запозичені кошти, вона перебувала у власності іпотекодавця ще задовго до укладення договору іпотеки.
Вказував, що договори позики та іпотеки були укладені 03.06.2016, а відповідач мешкала у спірній квартирі з моменту придбання квартири 20.07.2001. Вказане нерухоме майно є власністю Іпотекодавця та належить йому на підставі договору купівлі-продажу, укладеного 20.07.2001, прямо зазначено у пункті 3 Договору іпотеки від 03.06.2016.
Попри наявність у матеріалах справи вичерпних доказів цього факту, суд першої інстанції ухвалив незаконне рішення про виселення осіб без надання іншого жилого приміщення, що суперечить висновкам ВС.
Від ОСОБА_1 надійшов відзив, у якому просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення - без змін.
В обгрунутвання відзиву вказував, що рішення суду є законним та обгрунтованим, а доводи апеляційної скарги не підлягають до задоволення.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню виходячи з наступного.
Судом встановлено, що договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , був укладений 29 грудня 2016 року між ОСОБА_4 - продавець та ОСОБА_1 - покупець.
Право власності ОСОБА_1 на зазначену квартиру зареєстровано в установленому законом порядку, що підтверджено витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №77454077 від 29.12.2016.
Встановлено, що договір іпотеки від 03.06.2016 року містив таке застереження відповідно до пункту 7 договору іпотеки, що надавало ОСОБА_4 , як іпотекодержателю, право на продаж предмета іпотеки у випадку невиконання ОСОБА_2 зобов`язань за договором ОСОБА_6 не виконувала належним чином зобов`язання за договором позики від 03.06.2016 року, що підтверджується матеріалами справи. У зв`язку з невиконанням зобов`язань за договором позики ОСОБА_4 , як іпотекодержатель, мала право на продаж предмета іпотеки.
Згідно з наданими суду відомостями, відповідачі були зняті з реєстрації місця проживання за адресою квартири АДРЕСА_2 на підставі рішення Відділу реєстрації місця проживання у Московському районі м. Харкова від 13.01.2017 №04-06-22/231/17.
Задовольняючи позовні вимоги, місцевий суд виходив з того, що ОСОБА_2 втратила право власності на квартиру АДРЕСА_2 внаслідок продажу її іпотекодержателем відповідно до вимог Закону України "Про іпотеку". З моменту реєстрації права власності ОСОБА_1 на квартиру 29.12.2016 року відповідачі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 не мають правових підстав для проживання у ній.
Суд прийшов до висновку, що відсутність у відповідача іншого житла не є підставою для відмови у задоволенні позову про виселення, оскільки законодавство не передбачає збереження права користування житлом за особами, які втратили правові підстави для проживання у ньому.
У статті 9 ЖК України передбачено, що ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування жилим приміщенням інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом. Житлові права охороняються законом, за винятком випадків, коли вони здійснюються в суперечності з призначенням цих прав чи з порушенням прав інших громадян або прав державних і громадських організацій.
Тобто будь-яке виселення або позбавлення особи права користування житлом допускається виключно на підставах, передбачених законом, і повинно відбуватись в судовому порядку.
У статті 317 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місце знаходження майна.
Відповідно до частин першої, другої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства.
Стаття 391 ЦК України передбачає, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.
Неможливість для власника здійснювати фактичне користування житлом (як і будь-яким нерухомим майном) через його зайняття іншими особами не означає втрату власником володіння такою нерухомістю.
Відповідно до частини першої статті 40 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться у порядку, встановленому законом.
Аналогічні положення містяться у частині третій статті 109 ЖК України.
У частині другій статті 109 ЖК України встановлено загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого жилого приміщення. Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого жилого приміщення при зверненні стягнення на жиле приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення.
У постанові Верховного Суду від 20 березня 2024 року у справі № 753/22233/21 викладено висновок про те, що «порядок звернення стягнення на предмет іпотеки (шляхом позасудового врегулювання чи в судовому порядку) не впливає на встановлені законом гарантії надання іншого житлового приміщення при вирішенні судом спору про виселення з іпотечного майна, передбачені частиною другою статті 109 ЖК України. Визначальним у цьому випадку є встановлення, за які кошти придбано іпотечне майно - за рахунок чи не за рахунок кредитних коштів».
Верховний Суд у постанові від 22 листопада 2023 року у справі № 363/4471/21 виклав висновок про те, що «гарантія надання іншого постійного житлового приміщення поширюється на осіб, для яких житло, з якого вони підлягають виселенню у зв`язку із зверненням стягнення на предмет іпотеки, є єдиним об`єктом житлової нерухомості, що перебуває у їхній власності або користуванні. За наявності в особи у власності іншого (інших) об`єкта житлової нерухомості, яким вона має право безперешкодно користуватись, така особа може підлягати виселенню з іпотечного житла без надання іншого житлового приміщення, оскільки така особа в результаті виселення не стає безхатченком, у неї немає потреби у забезпеченні житлом. Отже, немає підстав уважати, що на таку особу буде покладено надмірний тягар».
У постанові Верховного Суду від 08 листопада 2023 року у справі № 521/2574/21 викладено висновок про те, що «саме позивач повинен довести наявність умов, за яких закон передбачає можливість виселення осіб із іпотечного майна, зазначивши житло, в яке відповідачі можуть бути переселені».
Визнання осіб такими, що втратили право користування жилим приміщенням, тобто фактичне позбавлення осіб права на житло та виселення із житла, на яке позивачем було звернуто стягнення, можливе лише за умови, що спірна квартира була повністю придбана за кредитні кошти, що відповідно надавало б суду право зробити висновок про можливість виселення відповідачів без надання іншого житла (постанова Верховного Суду від 06 березня 2024 року у справі № 758/2519/18).
У матеріалах справи наявні докази, зокрема, пункт 3 Договору іпотеки від 03.06.2016, які підтверджують, що спірна квартира належала ОСОБА_2 на праві власності на підставі договору купівлі-продажу від 20.07.2001 — тобто була придбана задовго до укладення кредитно-іпотечних правовідносин і не за запозичені (кредитні) кошти.
У матеріалах справи відсутні докази наявності в ОСОБА_2 іншого житла.
У постанові Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 12 квітня 2021 року у справі № 310/2950/18 (на яку міститься посилання у касаційній скарзі як на підставу відкриття касаційного провадження) зазначено про те, що «спірна квартира, загальною вартістю 332 585,00 грн, була придбана частково за особисті кошти відповідачів (103 085,00 грн) і частково за кошти отриманого кредиту (229 500,00 грн). За таких обставин суди дійшли правильних висновків, що вважати спірну квартиру придбаною за рахунок кредиту банку, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення, не можна, а отже, і виселенню з такої квартири без надання іншого жилого приміщення, відповідачі не підлягають».
Суд першої інстанції не звернув увагу на висновки сталої практики Верховного Суду, згідно з якими вирішальним критерієм для правомірного виселення з іпотечного житла без надання іншого помешкання є те, за які саме кошти воно було придбане.
Оскільки квартира купувалася у 2001 році за власні кошти, законні підстави для виселення осіб без надання їм іншого постійного жилого приміщення у суду першої інстанції були відсутні.
Підсумовуючи викладене, колегія суддів вважає, що суд неправильно застосував норми матеріального права, а тому дійшов помилкового висновку про наявність правових підстав для виселення відповідача зі спірної квартири без надання іншого житлового приміщення.
З огляду на вказане, відмова у задоволенні вимоги про виселення відповідача є пропорційною меті захисту права попереднього власника на житло, а також пропорційним втручанням у право позивача на спірне майно. 
Апеляційний суд оцінив на предмет пропорційності у світлі відповідних принципів статті 8 Конвенції можливість (неможливість) виселення відповідача, врахувавши законне право власності позивача на відповідне житлове приміщення.
За таких обставин, колегія суддів приходить до висновку, що доводи апеляційної скарги є слушними, а висновки суду про обгрунтованість позовних вимог є помилковими. 
Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин справи, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
З огляду на викладене, апеляційний суд дійшов висновку, що рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню в частині задоволення позову із прийняттям нового судового рішення в цій частині про залишення без задоволення позовних вимог ОСОБА_1 .
Відповідно до частини 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
За подання апеляційної скарги сплаті підлягав судовий збір у розмірі 768,00 грн.
Таким чином, оскільки у задоволенні позову відмовлено у повному обсязі, з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 підлягає стягненню судовий збір у розмірі 768,00 грн.
Оскільки рішення у частині відмови у задоволенні зустрічного позову не оскаржується, апеляційним судом у порядку ст.367 ЦПК України, не переглядається.
Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 383, апеляційний суд
П О С Т А Н О В И В :
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 – адвоката Пулькіна Юрія Петровича – задовольнити.
Рішення Шевченківського районного суду м. Полтави від 08 грудня 2025 року в частині задоволення позову – скасувати та ухвалити в цій частині нове.
У задоволенні позову  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про усунення перешкод у користуванні власністю шляхом виселення – відмовити.
В іншій частині рішення – залишити без змін.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 сплачений судовий збір у розмірі 768,00 грн.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом тридцяти днів з дня її проголошення шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.
Якщо в судовому засіданні оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 18 серпня 2026 року.

Головуючий        Т.В. Одринська

Судді         О.О. Панченко

О.В. Чумак