ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА

справа № 753/26743/25
провадження № 2/753/3848/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 вересня 2026 року Дарницький районний суд міста Києва у складі судді Осіпенко Л.М.
за участю:
секретаря судового засідання - Петрової Т.О., Костенка О.С.,
представника позивача - адвоката Петріва Р.В.,
представників відповідача ПрАТ «ХК «Київміськбуд» - адвокатів Пержоли В.С., Михайлова А.Л.,
представника відповідача АТ «КристалБанк» - Гарвасюка В.Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань у приміщенні Дарницького районного суду міста Києва 
цивільну справу за позовом ОСОБА_1 
до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» 
та Акціонерного товариства «КристалБанк», 
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Войнарська Ірина Анатоліївна, 
про визнання частково недійсним договору та стягнення грошових коштів,-

ВСТАНОВИВ:

Доводи позивачки
11.12.2025 року позивачка звернулась до суду з позовною заявою, яку обґрунтувала такими обставинами.
08.09.2021 року вона уклала з відповідачами ПрАТ «ХК «Київміськбуд» (забудовником) та АТ «КристалБанк» (банком) попередній договір купівлі-продажу квартири, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войнарською І.А. за реєстровим № 1139.
Предметом договору є трикімнатна квартира № АДРЕСА_7 та АДРЕСА_2 .
Для фінансування придбання квартири того ж дня між позивачкою та АТ «КристалБанк» укладено договір про іпотечний кредит № КМБ/2021/363-08, відповідно до якого банк надав їй кредит у розмірі 996 000,00 грн.
На виконання зобов`язань за умовами попереднього договору, вона перерахувала на рахунок забудовника ПрАТ «ХК «Київміськбуд» грошові кошти в загальному розмірі 1 993 320,00 грн., з яких 996 000,00 грн. є позиченими (кредитними) коштами, а решта, у розмірі 997 320,00 грн., була внесена із власних заощаджень.
За умовами попереднього договору сторони зобов`язалися укласти основний договір купівлі-продажу квартири протягом 90 банківських днів з дня державної реєстрації за забудовником права власності на квартиру.
Разом із тим, будівництво житлового комплексу неодноразово затримувалося, а після початку повномасштабної збройної агресії Російської Федерації проти України фактично було зупинене. Станом на день звернення до суду будинок в експлуатацію не введено, а майнові права на квартиру позивачці не передано.
У зв`язку з істотним погіршенням матеріального становища під час дії воєнного стану позивачка втратила можливість належним чином виконувати свої кредитні зобов`язання перед банком. У зв`язку з цим АТ «КристалБанк» листом від 23.09.2022 № 23092022/4-вих повідомив її про розірвання попереднього договору, який вона отримала 30.09.2022 року.
Відповідно до п. 4.3 попереднього договору у разі його розірвання з ініціативи банку ПрАТ «ХК «Київміськбуд» зобов`язане повернути покупцю фактично сплачені кошти, утримавши 7 %, як штраф за невиконання покупцем умов договору.
Положення п. 4.3 попереднього договору у частині застосування 7% штрафу за невиконання майбутнім покупцем зобов`язань за договором при поверненні майбутнім продавцем фактично отриманих коштів позивачка вважає несправедливим. 
Не зважаючи на розірвання попереднього договору в односторонньому порядку відповідачем АТ «КристалБанк», відповідач ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не повернув їй сплачені 1 993 320,00 грн., що, у свою чергу, позбавило її можливості виконати зобов`язання перед банком щодо повернення кредиту.
Тривале очікування завершення будівництва, неможливість отримати оплачену квартиру, неповернення сплачених коштів, а також вимога банку про дострокове повернення кредиту спричинили позивачці значні душевні переживання, тривалий стрес та постійне психологічне напруження, чим позивачці заподіяно моральну шкоду внаслідок тривалого невиконання договірних зобов`язань відповідачем «ХК «Київміськбуд». 
Посилаючись на вказані обставини, позивачка просить суд: 
1) визнати недійсним п. 4.3. попереднього договору купівлі-продажу квартири 08.09.2021 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войнарскою І.А. за реєстровим №1139, який укладено між ПрАТ «ХК «Київміськбуд», ОСОБА_1 та АТ «КристалБанк», у частині застосування 7% штрафу за невиконання майбутнім покупцем зобов`язань за договором при поверненні майбутнім продавцем фактично отриманих коштів;
2) стягнути на її користь з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» грошові кошти у розмірі 4 956 431,31 грн., з яких: 
1 993 320,00 грн. - фактично сплачені кошти за попереднім договором; 
173 336, 92 грн. - 3 % річних за період 07.10.2022 по 30.08.2025; 
597 122,39 грн. - інфляційні витрати за період 07.10.2022 по 30.08.2025; 
1 993 320,00 грн. - неустойка на підставі ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів»; 
199 332,00 грн. - компенсація за спричинену моральну шкоду (а.с. 1-83, 131-147). 

Доводи відповідача ПрАТ «ХК «Київміськбуд»
03.03.2026 року представником відповідача ПрАТ «ХК «Київміськбуд» подано відзив на позов, в якому позов не визнається у повному обсязі з таких підстав.
Обов`язок із повернення попередньої оплати не є грошовим зобов`язанням у розумінні статті 625 ЦК України, оскільки виникає не з обов`язку сплатити кошти за договором, а як наслідок припинення договірних правовідносин та повернення отриманого авансу. На думку відповідача, такі правовідносини виключають можливість нарахування трьох відсотків річних, інфляційних втрат та неустойки, передбаченої ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів».
Попереднім договором не визначено строку виконання будь-якого грошового зобов`язання майбутнього продавця перед майбутнім покупцем, а тому відсутні правові підстави для застосування до відповідача відповідальності за прострочення виконання грошового зобов`язання.
Позивачка добровільно уклала спірний договір, була ознайомлена з усіма його умовами, погодилася з ними та тривалий час виконувала взяті на себе зобов`язання.
Підставою для розірвання попереднього договору стало саме невиконання позивачкою своїх зобов`язань за кредитним договором, а не будь-які порушення з боку ПрАТ «ХК «Київміськбуд», у зв`язку з чим відсутні підстави для покладення на нього цивільно-правової відповідальності.
Заявлені до стягнення штрафні санкції є явно неспівмірними наслідкам порушення зобов`язання, а тому, у разі задоволення позову, просив суд зменшити їх розмір.
Також заявлено про застосування позовної давності до вимог про стягнення трьох відсотків річних, інфляційних втрат, неустойки та інших штрафних санкцій (а.с. 120-123).

Доводи відповідача АТ «КристалБанк»
03.03.2026 року представником відповідача АТ «КристалБанк» подано відзив на позов, в якому позов визнано частково з таких підстав.
Банк, хоча формально є стороною попереднього договору купівлі-продажу, проте він є лише кредитором позивачки ОСОБА_1 . 
Саме банк ініціював розірвання попереднього договору внаслідок невиконання позивачкою договору про іпотечний кредит № КМБ/2021/363-08 від 08.09.2021 року.
Не зважаючи на розірвання попереднього договору, відповідач ПрАТ «ХК «Київміськбуд» у строки передбачені п. 4.3 попереднього договору не перерахував на поточний рахунок позивачки, відкритий в АТ «КристалБанк» фактично отримані ним грошові кошти у сумі 1 853 787,60 грн. (з розрахунку 1 993 320,00 грн. - 7 %). 
У зв`язку з невиконанням відповідачем ПрАТ «ХК «Київміськбуд» умов п. 4.3 попереднього договору щодо повернення сплаченого авансу, позовні вимоги ОСОБА_1 , вважає, що з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню 1 853 787,60 грн. сплаченого авансу за попереднім договором купівлі-продажу квартири (а.с. 124-130).

Рух справи
Ухвалою Дарницького районного суду міста Києва від 06.02.2026 року відкрито загальне позовне провадження у справі, призначено підготовче судове засідання (а.с. 105).
Ухвалою Дарницького районного суду міста Києва від 14.04.2026 року закрито підготовче провадження та справу призначено до розгляду по суті (а.с. 184).
У судовому засіданні представник позивачки ОСОБА_1 - адвокат Петрів Р.В. підтримав позовні вимоги та просив їх задовольнити.
У судовому засіданні представник відповідача ПрАТ «ХК «Київміськбуд» - адвокат Пержола В.С. заперечував проти позову з підстав викладених у відзиві.
У судовому засіданні представник відповідача АТ «КристалБанк» - адвокат Гарвасюк В.Ю. визнав позов частково, а сам в частині стягнення з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 1 853 787,60 грн. сплаченого авансу за попереднім договором купівлі-продажу квартири. 
У судове засідання третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Войнарська І.А. не з`явилась, про дату, час та місце розгляду справи повідомлена належним чином, правом на подання пояснень щодо позову та/або щодо відзиву не скористалась, звернулась до суду з клопотанням, в якому просила здійснювати розгляд справи без її участі.

Встановлені судом обставини справи
08.06.2021 року між позивачкою ОСОБА_1 , відповідачем ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та відповідачем АТ «КристалБанк» укладено трьохсторонній попередній договір купівлі-продажу квартири (а.с. 16-18).
У відповідності до п. 1.1. попереднього договору, сторони зобов`язуються в майбутньому в строк та на умовах, визначених цим договором, укласти договір купівлі-продажу (основного договору) квартири АДРЕСА_3 черга будівництва в об`єктів: «Будівництво житлових будинків з вбудовано-прибудованими об`єктами громадського обслуговування та паркінгами» на АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 та АДРЕСА_2 ». 
Зазначений в п. 1.1 цього Договору об`єкт нерухомості, щодо якого сторони зобов`язуються укласти основний договір, має проектну площу 75,00 кв.м., кімнат - 3, розташований на 3-му поверсі.
Пунктом 1.2 попереднього договору визначено, що майбутній продавець ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та майбутній покупець ОСОБА_1 зобов`язалися укласти основний договір протягом 90 банківських днів із дня державної реєстрації майбутнім продавцем права власності на майно та за умови виконання майбутнім покупцем вимог п.п. 1.3., 1.4., 1.5 цього договору.
У відповідності до п. 2.1. попереднього договору, предметом основного договору є квартира АДРЕСА_3 черга будівництва в об`єктів: «Будівництво житлових будинків з вбудовано-прибудованими об`єктами громадського обслуговування та паркінгами» на АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 та АДРЕСА_2 ». 
У відповідності до п. 2.5.-2.5.1 попереднього договору, майбутній продавець ПрАТ «ХК «Київміськбуд» бере на себе зобов`язання передати майбутньому покупцю ОСОБА_1 відповідно до акту прийому-передачі майна в день підписання та нотаріального посвідчення основного договору. 
Згідно з п. 3.2.1 попереднього договору, майбутній покупець ОСОБА_1 зобов`язана здійснити оплату вартості майна відповідно до п. 1.4. та 1.5. цього договору до підписання та нотаріального посвідчення основного договору.
Відповідно до п. 1.4. цього договору, майбутній покупець зобов`язаний сплатити майбутньому продавцю вартість майна, зазначену у п. 2.2. цього договору, в строк до 15 вересня 2021 року включно. Оплата майбутнім покупцем вартості майна здійснюється частково за рахунок власних коштів, а частково з використанням кредитних коштів, отриманих від банку. Банк зобов`язується в день укладення цього договору укласти з майбутнім покупцем договір про іпотечний кредит для здійснення ним своєчасної часткової оплати вартості (ціни) майна за рахунок кредитних коштів.
Відповідно до п. 1.5. цього договору, кінцеві розрахунки між майбутнім продавцем та майбутнім покупцем здійснюються після обміну суб`єктом господарювання, що проводить технічну інвентаризацію та отримання майбутнім продавцем технічного паспорта на майно, відповідно до фактичної площі майна, виходячи з вартості 1 кв.м. визначеної в п. 2.2. цього договору.
У відповідності до п. 2.2. Договору, на дату підписання цього договору вартість майна складає 1 993 320,00 грн., виходячи з вартості 1 кв.м. - 26 577,60 грн. 
На виконання вимог п. 1.4 попереднього договору 08.09.2021 року між позивачкою ОСОБА_1 та відповідачем АТ «КристалБанк» укладено договір про іпотечний кредит № КМБ/2021/363-08 від 08.09.2021 року, за умовами якого позивачка отримала кредитні кошті у розмірі 996 000,00 грн. для придбання (набуття у власність) нерухомого майна житлового призначення на первинному ринку нерухомості, а саме: трикімнатної квартири АДРЕСА_3 черга будівництва в об`єктів: «Будівництво житлових будинків з вбудовано-прибудованими об`єктами громадського обслуговування та паркінгами» на АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 та АДРЕСА_2 » (а.с. 20-27, 28-33).
08.09.2021 року на рахунок відповідача ПрАТ «ХК «Київміськбуд» позивачкою ОСОБА_1 перераховано кошти у розмірі 1 993 320,00 грн., в якості оплати за попереднім договором купівлі-продажу квартири, що підтверджується довідкою № 1139 від 27.10.2021 року, складеною ПрАТ «ХК «Київміськбуд» (а.с. 19).
Пунктом 4.3 попереднього договору передбачено право АТ «КристалБанк» на розірвання договору в односторонньому порядку, у якому зазначено таке.
«У разі порушення майбутнім покупцем умов договору про іпотечний кредит та наявності у майбутнього покупця перед банком непогашеної кредитної заборгованості за договором про іпотечний кредит у термін більш ніж 60 календарних днів або невиконання інших умов попереднього договору, неукладення іпотечного договору майбутнім продавцем у строки, визначені цим договором, а також у випадку настання підстав для набуття права звернення стягнення на майно відповідно до Іпотечного договору, укладеного згідно з п. 1.6 цього договору та/або настання права за іпотечним договором, або договором про іпотечний кредит вимоги від позичальника дострокового повернення заборгованості за договором кредиту, цей договір може бути припинений (розірваний) банком в односторонньому порядку шляхом направлення повідомлення рекомендованим листом на адреси майбутнього покупця та майбутнього продавця, зазначені в цьому договорі, або вручення під розписку повідомлення про розірвання цього договору (надалі - Повідомлення про розірвання). 
В разі направлення майбутньому покупцю повідомлення про розірвання, цей договір вважається розірваним у повному обсязі без укладення додаткових угод після закінчення 5-денного терміну з дати направлення повідомлення про розірвання. Майбутній продавець до 10-го банківського дня включно з дня отримання відповідного повідомлення повертає майбутньому покупцю на поточний рахунок, відкритий в АТ «КристалБанк» № НОМЕР_1 , код банку 339050, фактично отримані грошові кошти за мінусом 7%, утримавши зазначену суму як штраф за невиконання покупцем зобов`язань за цим договором. 
У разі, якщо майбутнім продавцем отримано повідомлення від банку щодо неможливості чи обмеження здійснення операцій по поточному рахунку майбутнього покупця, відкритого в банку, в тому числі через наявність арешту грошових коштів на такому рахунку, вказані в цьому пункті договору грошові кошти повертаються банку представнику майбутнього покупця на підставі доручення, що міститься в попередньому договорі, на рахунок НОМЕР_2 відкритий в АТ «КристалБанк».
Повернуті майбутнім продавцем грошові кошти (внески), відповідно до наявних у Банку доручень майбутнього покупця або шляхом списання коштів Банком в односторонньому порядку, направляються банком на рахунки погашення кредитної заборгованості майбутнього покупця ОСОБА_1 за договором про іпотечний кредит, а залишок повертається банком майбутньому покупцю».
Пунктом. 4.5. попереднього договору передбачено, що не допускається повернення майбутнім продавцем сплачених майбутнім покупцем грошових коштів за майно в інший спосіб, ніж передбачений п. 4.3.
23.09.2022 року АТ «КристалБанк» направив на адресу позивачки повідомлення про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири такого змісту: 
«АТ «КристалБанк» у відповідності з умовами: Договору про іпотечний кредит № КМБ/2021/363-08 від 08.09.2021 року, укладеного між Вами та Банком; попереднього договору купівлі-продажу квартири від 08.09.2021 року, посвідченого ПНКМНО Войнарською І.А. та зареєстрованого в реєстрі за № 1139, що укладений між ПрАТ «ХК «Київміськбуд», Банком та Вами, повідомляє про наявність непогашеної кредитної заборгованості за Договором про іпотечний кредит № КМБ/2021/363-08 від 08.09.2021 року у термін більше ніж 60 календарних днів (прострочення непогашеної заборгованості перед Банком). У зв`язку з вищезазначеним, на підставі п. 4.3 Розділу 4 Відповідальність сторін Попереднього договору, Банк вимагає дострокового повернення заборгованості за кредитом шляхом припинення (розірвання) Попереднього договору та поверненням ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на Ваш поточний рахунок, відкритий в Банку фактично отриманих коштів за мінусом 7% (штраф за невиконання клієнтом зобов`язань за попереднім договором). Повернуті ПрАТ «ХК «Київміськбуд» грошові кошти, будуть направлені Банком на рахунки погашення кредитної заборгованості за Договором про іпотечний кредит № КМБ/2021/363-08 від 08.09.2021 року. Станом на 24.09.2022 року заборгованість за Договором про іпотечний кредит № КМБ/2021/363-08 від 08.09.2021 року (без врахування поточних нарахувань за фактичний строк користування кредитними коштами) складає 778 092,35 грн., в тому числі прострочені зобов`язання 96 878,92 грн.» (а.с. 66).
Зазначене повідомлення отримане позивачкою 30.09.2022 року, що підтверджується її розпискою на ньому.
Того ж дня, 23.09.2022 року АТ «КристалБанк» направив на адресу відповідача ПрАТ «ХК «Київміськбуд» повідомлення про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири такого змісту: 
«АТ «КристалБанк» у відповідності з умовами: Генерального договору про співробітництво від 10.04.2017 року, укладеного між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та Банком; попереднього договору купівлі-продажу квартири від 08.09.2021 року, посвідченого ПНКМНО Войнарською І.А. та зареєстрованого в реєстрі за № 1139, що укладений між ПрАТ «ХК «Київміськбуд», Банком та громадянкою України ОСОБА_1 , повідомляє про наявність непогашеної кредитної заборгованості за Договором про іпотечний кредит № КМБ/2021/363-08 від 08.09.2021 року, укладений між Банком та ОСОБА_1 у термін більше ніж 60 календарних днів (прострочення непогашеної заборгованості перед Банком). У зв`язку з вищезазначеним, на підставі п. 4.3 Розділу 4 Відповідальність сторін Попереднього договору, Банк вимагає дострокового повернення заборгованості за кредитом шляхом припинення (розірвання) Попереднього договору та поверненням ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на поточний рахунок Клієнта, відкритий в Банку фактично отриманих коштів за мінусом 7% (штраф за невиконання клієнтом зобов`язань за попереднім договором)» (а.с. 67).
Зазначене повідомлення отримане відповідачем ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 28.09.2022 року, що підтверджується відповідною відміткою на документі.
Сторони визнають, що укладений ними попередній договір купівлі-продажу квартиру є припиненим внаслідок його розірвання в односторонньому порядку АТ «КристалБанк», що передбачено умовами договору.
Після розірвання договору відповідач ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не повернув отримані за договором грошові кошти. 
Позивачкою оспорюється частково п. 4.3 попереднього договору такого змісту:
«В разі направлення майбутньому покупцю повідомлення про розірвання, цей договір вважається розірваним у повному обсязі без укладення додаткових угод після закінчення 5-денного терміну з дати направлення повідомлення про розірвання. Майбутній продавець до 10-го банківського дня включно з дня отримання відповідного повідомлення повертає майбутньому покупцю на поточний рахунок, відкритий в АТ «КристалБанк» № НОМЕР_1 , код банку 339050, фактично отримані грошові кошти за мінусом 7%, утримавши зазначену суму як штраф за невиконання покупцем зобов`язань за цим договором.».
У відповідності до п. 4.5. попереднього договору, не допускається повернення майбутнім продавцем сплачених майбутнім покупцем грошових коштів за майно в інший спосіб, ніж передбачений п. 4.3. та 4.4. цього Договору.

Оцінка суду
При вирішенні цієї справи суд керується принципом застосування норм матеріального права jura novit curia («суд знає закони»), за змістом якого суд виявляє активну роль, самостійно надаючи юридичну кваліфікацію спірним правовідносинам, обираючи та застосовуючи до них належні норми права після повного та всебічного з`ясування обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх позовних вимог і заперечень.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України.
Правовідносини сторін виникли у зв`язку з укладенням попереднього договору купівлі-продажу квартири, тобто є договірними.
Укладений сторонами попередній договір купівлі-продажу квартири є змішаним договором, у якому позивачка є покупцем квартири та позичальником грошових коштів на купівлю квартири у банку, відповідач ПрАТ «ХК «Київміськбуд» - забудовником та продавцем квартири, а відповідач АТ «КристалБанк» - кредитором, який надає кредитні кошти для купівлі квартири та бере куплену квартиру в іпотеку.
Встановлені судом обставини дозволяють зробити висновок, що укладений сторонами попередній договір припинений внаслідок односторонньої відмови банку, що передбачено умовами договору.
Позивачка вважає свої права порушеними несправедливими умовами договору, а також невиконанням відповідачем ПрАТ «ХК «Київміськбуд» договірних зобов`язань. 
На захист порушених прав позивачкою заявлено наступні позовні вимоги:
1)про визнання частково недійсним попереднього договору купівлі-продажу квартири:
2)про стягнення сплачених за договором грошових коштів;
3)про стягнення 3% річних та інфляційних за прострочення грошового зобов`язання;
4)про стягнення неустойки (пені);
5)про стягнення моральної шкоди.
Надаючи оцінку кожній із заявлених позовних вимог у взаємозв`язку із встановленими обставинами справи, суд дійшов до таких висновків.

Щодо вимоги про визнання частково недійсним п. 4.3 попереднього договору купівлі-продажу квартири.
Укладений сторонами та нотаріально посвідчений попередній договір купівлі-продажу квартири є тристороннім правочином у розумінні ст. 202 ЦК України.
Такий договір може бути визнаний недійсним повністю або частково з підстав, передбачених законом.
Розірвання сторонами договору, виконаного повністю або частково, не позбавляє сторони права на звернення до суду з позовом про визнання такого договору недійсним. Так само не перешкоджає поданню відповідного позову закінчення строку (терміну) дії оспорюваного правочину до моменту подання позову (п. 52-55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 905/1227/17).
Позивачка просить визнати попередній договір купівлі-продажу квартири частково недійсним, оскільки умови п. 4.3 договору, щодо утримання з неї штрафу на корить ПрАТ майбутнього продавця «ХК «Київміськбуд» не відповідають вимогам закону щодо розумності та справедливості договору, а також протирічать приписам Закону України «Про захист прав споживачів» щодо справедливих умов споживчих договорів.
Вирішуючи спір в зазначеній частині, суд застосовує правові висновки Верховного Суду, виснувані в постанові від 21.04.2021 року у справі № 552/6997/19, у якій предметом розгляду була аналогічна позовна вимога щодо несправедливих умов договору в частині того, що у разі припинення договору відповідач має право повернути позивачу сплачені кошти зі стягненням 25 % внесеної позивачем суми за договором на користь відповідача.
У цій справі Верховний Суд зробив висновок про те, що у оспорюваному пункті 4.8. договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, з урахуванням його змісту та визначення штрафу, передбаченого в частині другій статті 549 ЦК України, фактично передбачено штраф за односторонню відмову від договору покупцем (фраза «зменшену на 25 %»), що суперечить сутності неустойки, оскільки її встановлення не допускається за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору. Тобто обов`язковість положень акту цивільного законодавства слідує з його змісту.
У вказаній постанові Верховний Суд вказав таке.
«Аналіз статті 203 ЦК України свідчить, що під змістом правочину розуміється сукупність умов, викладених в ньому. Зміст правочину, в першу чергу, має відповідати вимогам актів цивільного законодавства, перелічених в статті 4 ЦК України. Втім, більшість законодавчих актів носять комплексний характер, і в них поряд із цивільно-правовими можуть міститися норми різноманітної галузевої приналежності. За такої ситуації необхідно вести мову про те, що зміст правочину має не суперечити вимогам, встановленим у цивільно-правовій нормі, хоча б вона містилася в будь-якому нормативно-правовому акті, а не лише акті цивільного законодавства. Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних нормах.
У статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. У договорах за участю фізичної особи - споживача враховуються вимоги законодавства про захист прав споживачів.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладених в постановах Верховного Суду.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 січня 2021 року у справі № 569/16256/19 (провадження № 61-9034св20) зроблено висновок, що «тлумачення пункту 3 статті 3, статті 627 ЦК України свідчить, що свобода договору має декілька складових. Зокрема, свобода укладання договору; у виборі контрагента, виду договору, визначенні умов договору, форми договору. При реалізації принципу свободи договору слід враховувати вимоги ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, розумності та справедливості. Тобто законодавець, закріплюючи принцип свободи договору, встановив і його обмеження. При цьому останні є одночасно й межами саморегулювання. Вони передбачені в абзаці 2 частини третьої статті 6 ЦК України, згідно з якою сторони не можуть відступати від положень актів цивільного законодавства в разі існування однієї з таких підстав: наявності в акті цивільного законодавства прямої вказівки про неможливість сторін відступати від його імперативного положення (наприклад, згідно з частиною п`ятою статті 576 ЦК України предметом застави не можуть бути вимоги, які мають особистий характер, а також інші вимоги, застава яких заборонена законом); якщо зі змісту акта цивільного законодавства випливає обов`язковість його положень, яка може мати вигляд вказівки в акті цивільного законодавства на нікчемний характер відступу від його положень, або виражатися за допомогою інших правових засобів (наприклад, таким буде припис абзацу 2 частини першої статті 739 ЦК України, що умова договору, відповідно до якої платник безстрокової ренти не може відмовитися від договору ренти, є нікчемною); якщо це випливає із суті відносин між сторонами. Ця підстава не є логічним закінченням абзацу 2 частини третьої статті 6 ЦК України. Такі міркування зумовлені тим, що стаття 6 ЦК України присвячена регулюванню співвідношення актів цивільного законодавства й договору, а не їх кореляції із сутністю відносин між сторонами. Адже сутність цих відносин полягає в їх договірному характері. Тому її застосовування фактично можливе лише за наявності будь-якої з двох попередніх підстав, тобто прямої вказівки, або ж якщо обов`язковість положень акта цивільного законодавства слідує з його змісту».
Відповідно до частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України. У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення. Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів. Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні. Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України.
Згідно статті 546 ЦК України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (частина перша статті 549 ЦК України).
У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди (частина перша статті 611 ЦК України).
Тлумачення вказаних норм свідчить, що по своїй суті неустойка - це конструкція, яка є видом забезпечення виконання зобов`язання та правовим наслідком його порушення (мірою цивільно-правової відповідальності). У статті 549 та в § 2 глави 49 ЦК України регулювання неустойки відбувається тільки з позицій забезпечення виконання зобов`язання. Неустойка (штраф чи пеня) може бути передбачена для забезпечення виконання зобов`язання. При цьому навіть визначення неустойки дозволяє констатувати, що законодавець пов`язує її стягнення саме з порушенням зобов`язання. Це підтверджується застосуванням таких понять та словосполучень, як «забезпечення зобов`язання», «порушення зобов`язання». Тому недопустимим є встановлення неустойки (штрафу чи пені) за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору.
Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання (частина друга статті 549 ЦК України). Тобто, штраф є фіксованою величиною й обчислюється: у відсотках, які рахуються; від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання.
Недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини (стаття 217 ЦК України)».
З урахуванням вказаного правового висновку Верховного Суду, суд вважає обґрунтованим позов ОСОБА_1 у частині визнання недійсним п. 4.3. попереднього договору купівлі-продажу квартири щодо утримання з неї штрафу на користь відповідача ПрАТ «ХК «Київміськбуд», виходячи зі змісту вказаного пункту договору.
В абзаці першому п. 4.3 перелічені випадки, за яких договір може бути припинений (розірваний) банком в односторонньому порядку. До таких випадків віднесено порушення позивачкою умов попереднього договору перед банком та порушення умов іншого договору, укладеного з банком - договору про іпотечний кредит.
Крім того, в зазначеному абзаці передбачено процедуру одностороннього розірвання договору за ініціативою банку (шляхом направлення або вручення повідомлення про розірвання договору).
В абзаці другому п. 4.3 визначено: 
- з якої дати договір вважається розірваним (після закінчення 5-денного терміну з дати направлення повідомлення про розірвання); 
- термін повернення фактично отриманих грошових коштів (до 10-го банківського дня включно з дня отримання відповідного повідомлення); 
- спосіб повернення (майбутньому покупцю на поточний рахунок, відкритий в АТ «КристалБанк» № НОМЕР_1 , код банку 339050);
- право відповідача ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на залишення за собою 7% від фактично отриманих за договором грошових коштів як штраф за невиконання покупцем зобов`язань за цим договором.
Виходячи зі змісту вказаного пункту договору, сторони передбачили право банку на розірвання договору в односторонньому порядку та зобов`язання майбутнього продавця у разі одностороннього розірвання договору за ініціативою банку повернути фактично отримані за договором грошові кошти за мінусом 7%, які розцінені як штраф за невиконання майбутнім покупцем зобов`язань за попереднім договором.
Умова договору щодо права ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на залишення за собою 7% від отриманих від позивачки грошових коштів у вигляді штрафу не відповідає суті штрафу, який обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання, адже позивачка, як сторона попереднього договору купівлі-продажу квартири станом на його розірвання в односторонньому порядку за ініціативою банку, своє грошове зобов`язання перед майбутнім продавцем виконала у повному обсязі, сплативши обумовлену договором ціну квартири 1 993 320,00 грн.
Тобто позивачка на момент припинення попереднього договору купівлі-продажу квартири не мала невиконаного грошового зобов`язання перед майбутнім продавцем ПрАТ «ХК «Київміськбуд», що виключає його право на отримання від позивачки штрафу.
Невиконання позивачкою умов кредитного договору, укладеного АТ «КристалБанк», не є підставою для стягнення штрафу на користь ПрАТ «ХК «Київміськбуд».
Отже суд визнає обґрунтованим позов в частині визнання частково недійсним п. 4.3 попереднього договору купівлі-продажу квартири. 

Щодо вимоги про стягнення грошових коштів, отриманих за договором
Судом встановлено, що на виконання умов попереднього договору купівлі-продажу квартири позивачкою перераховано ПрАТ «ХК «Київміськбуд» грошові кошти у розмірі 1 993 320,00 грн., з яких 990 000,00 грн. - отримані від АТ «КристалБанк» на підставі кредитного договору, тобто запозичені позивачкою кошти, а 997 320,00 грн. - є власними коштами позивачки (1 993 320,00 грн. - 990 000,00 грн.).
Після розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не виконало обов`язок щодо повернення позивачці грошових коштів, передбачений пунктом 4.3 цього договору.
Відповідно до умов зазначеного пункту, у разі розірвання договору з ініціативи банку майбутній продавець зобов`язаний повернути майбутньому покупцю фактично отримані грошові кошти за вирахуванням 7 % штрафу не пізніше десятого банківського дня з моменту отримання відповідного повідомлення.
Оскільки повідомлення АТ «КристалБанк» про розірвання договору було отримане відповідачем ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 28.09.2022 року, грошові кошти підлягали поверненню в строк до 12.10.2022 року включно (у розрахунок періоду в банківських днях не включено вихідні дні, а також день отримання повідомлення, оскільки неможливо визначити час його отримання, який може припадати на кінець операційного дня банку). 
Отже право позивачки на отримання внесених нею за попереднім договором грошових коштів є порушеним та підлягає судовому захисту з урахуванням змісту п. 4.3, п. 4.5 попереднього договору купівлі-продажу квартири, відповідно до яких фактично отримані грошові кошти підлягають поверненню на поточний рахунок позивачки, відкритий в АТ «КристалБанк».
Суд вважає, що у такий спосіб підлягають стягненню з відповідача ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на користь позивачки грошові кошти у розмірі 996 000,00 грн., тобто грошові кошти, які виплачені позивачці банком на умовах кредиту. 
А сплачені позивачкою власні кошти у розмірі 997 320,00 грн. (1 993 320,00 грн. - 996 000,00 грн.) підлягають стягненню безпосередньо на користь позивачки, поза визначеною попереднім договором процедурою, оскільки це є порушенням права на мирне володіння майном, яке є фундаментальним правом людини, гарантованим ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, та яке охоплює володіння, користування та розпорядження наявним майном на власний розсуд.
Суд наголошує, що отримані від позивачки грошові кошти у розмірі 1 993 320,00 грн. підлягають поверненню у зв`язку з розірванням договору у повному обсязі, без відрахування 7% штрафу на користь ПрАТ «ХК «Київміськбуд» з огляду на те, що зазначене положення договору визнано судом недійним та не створює будь-яких правових наслідків.
Отже суд визнає обґрунтованим позов в частині стягнення на користь позивачки з відповідача ПрАТ «ХК «Київміськбуд» отриманих за договором грошових коштів у розмірі 1 993 320,00 грн.

Щодо вимоги про стягнення 3% річних та інфляційних втрат за прострочення грошового зобов`язання
За умовами попереднього договору у разі його розірвання ПрАТ «ХК «Київміськбуд» зобов`язаний повернути позивачці отримані за договором грошові кошти не пізніше десятого банківського дня з моменту отримання відповідного повідомлення.
Як встановлено судом, повідомлення АТ «КристалБанк» про розірвання договору відповідачем ПрАТ «ХК «Київміськбуд» отримане 28.09.2022 року, у зв`язку з чим грошові кошти підлягали поверненню в строк до 12.10.2022 року включно, проте не були повернуті. 
Таким чином, з 13.10.2022 року грошове зобов`язання ПрАТ «ХК «Київміськбуд» повернути позивачці отримані від неї за договором грошові кошти є простроченим.
За невиконання грошового зобов`язання настають наслідки, передбачені ч. 2 ст. 625 ЦК України, відповідно до якої боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також 3 % річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Наведений позивачкою розрахунок розміру 3% річних та інфляційних втрат, який відповідачами не оспорюється, здійснено за період з 07.10.2022 року по 30.08.2025 року.
Тобто до розрахунку позивачкою безпідставно включено період з 07.10.2022 року по 12.10.2022 року включно, або 7 днів прострочення.
Отже суд визнає частково обґрунтованим позов в частині стягнення на користь позивачки з відповідача ПрАТ «ХК «Київміськбуд» за прострочення грошового зобов`язання інфляційних втрат у розмірі 591 941,51 грн., та 3 % річних у розмірі 172 353,92 грн., за період з 13.10.2022 року по 30.08.2025 року.

Щодо вимоги про стягнення неустойки (пені)
Позивачкою заявлено вимогу про стягненні неустойки, а яку має право споживач відповідно до ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів».
Зазначеною нормою передбачено право споживача на отримання пені у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством або в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення у разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором.
Проте до правовідносин сторін не підлягають застосуванню вказана норма Закону України «Про захист прав споживачів» з огляду на таке.
Укладений сторонами попередній договір купівлі-продажу квартири не містить ознак споживчого договору про виконання робіт та або надання послуг. За своїм змістом попередній договір купівлі-продажу квартири є змішаним договором та містить ознаки договору купівлі-продажу майнових прав, тобто договору, за яким продавець передає покупцю право отримати майно у власність у майбутньому під час купівлі квартири в новобудові до завершення будівництва.
Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 25.03.2024 року у справі № 759/9026/21 виснував, що на правовідносини, які виникли на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, стороною яких є фізична особа, метою якої є придбання житла для власних потреб, поширюється дія Закону України «Про захист прав споживачів» (п. 90). 
Разом з тим Верховний Суд виснував, що відсутні правові підстави для стягнення з продавця за договором купівлі-продажу майнових прав пені, передбаченої частиною п`ятою статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів», з огляду на те, що така пеня підлягає нарахуванню у разі порушення умов договору про виконання робіт (надання послуг) виконавцями робіт і надавачами послуг, а не продавцями товарів. Способи захисту прав покупця за споживчим договором купівлі-продажу передбачені статтями 8, 9 Закону України «Про захист прав споживачів» (п. 92).
Отже, суд визнає необґрунтованим позов в частині стягнення з відповідача ПрАТ «ХК «Київміськбуд» неустойки (пені) у розмірі 1 993 320,00 грн.

Щодо вимоги про стягнення моральної шкоди 
Позов в зазначеній частині обґрунтований позивачкою такими обставинами.
Позивачці завдано непоправної моральної шкоди внаслідок істотного порушення відповідачем ПрАТ «ХК «Київміськбуд» договірних зобов`язань. Позивачка втратила надію отримати квартиру, що призвело до прострочення виконання нею зобов`язань за кредитом і подальшої втрати надії на повернення сплачених коштів. Моральна шкода полягає в тривалому позбавленні можливості отримати оплачений житловий об`єкт, що не лише позбавило позивачку спокою та впевненості у власному майбутньому, а й позбавило можливості добровільно повернути сплачені кошти як вартість квартири. 
Додатковим джерелом психологічного тиску стала вимога банку про дострокове повернення кредитних коштів, отриманих позивачкою для придбання житла.
Позивачка зазнала і продовжує зазнавати значних душевних страждань, тривалого стресу та хвилювань, які безпосередньо пов`язані з недобросовісним ставленням відповідача ПрАТ «ХК «Київміськбуд» до виконання своїх зобов`язань щодо завершення будівництва та передачі квартири. Такі переживання вплинули не лише на саму позивачку, а й на її членів сім`ї, які, спираючись на укладений договір та обіцянки забудовника, розраховували отримати житло, створити стабільні умови для проживання родини. Порушення прав та інтересів усієї сім`ї, їхні тривоги і надії, що не справдилися, лише посилюють характер моральної шкоди.
Описана недобросовісна поведінка відповідача ПрАТ «ХК «Київміськбуд» поставила позивачку у стан невизначеності щодо можливості повернути сплачені кошти або отримати квартиру відповідно умов укладеного договору. З урахуванням значного часу, протягом якого права позивачки порушуються бездіяльністю відповідача, у позивачки виникло стале відчуття, що її потреби як споживача на отримання квартири ніколи задоволені не будуть, а кошти витрачено марно.
Надаючи оцінку щодо права позивачки на відшкодування моральної шкоди, суд виходить з такого.
За висновком Верховного Суду, виснуваним в постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.03.2020 року у справі № 216/3521/16-ц, виходячи з положень статей 16 і 23 ЦК України та змісту права на відшкодування моральної шкоди в цілому як способу захисту суб`єктивного цивільного права, компенсація моральної шкоди повинна відбуватися у будь-якому випадку її спричинення - право на відшкодування моральної (немайнової) шкоди виникає внаслідок порушення права особи незалежно від наявності спеціальних норм цивільного законодавства.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16.06.2022 року у справі № 569/20510/19 виснувано, що тлумачення статті 23 ЦК України свідчить, що вона є нормою, яка має поширюватися на будь-які цивільно-правові відносини, в яких тій чи іншій особі було завдано моральної шкоди. Це, зокрема, підтверджується тим, що законодавець вживає формулювання «особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав». Тобто можливість стягнення компенсації моральної шкоди ставиться в залежність не від того, що це передбачено нормою закону або положеннями договору, а від порушення цивільного права особи.
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05.12.2022 в справі № 214/7462/20 виснувано, що зобов`язання про компенсацію моральної шкоди виникає за таких умов: наявність моральної шкоди; протиправність поведінки особи, яка завдала моральної шкоди; наявність причинного зв`язку між протиправною поведінкою особи яка завдала моральної шкоди та її результатом - моральною шкодою; вина особи, яка завдала моральної шкоди.
Суд відхиляє доводи позивачки про те, що вина відповідача за завдані їй моральні страждання полягає у тривалому невиконанні умов договору щодо забудови будинку та продажу квартири, оскільки, укладений сторонами попередній договір купівлі-продажу квартири, з умовами якого погодилась позивачка, не містить строків укладення основного договору. 
Також відсутня вина відповідача у завданні позивачці моральної шкоди, пов`язана з необхідністю сплачувати кредит, оскільки такий спосіб оплати обраний самою позивачкою.
Разом з тим заслуговують на увагу доводи позивачки про протиправну поведінку відповідача, яка полягає у тому, що відповідач протиправно не повертає їй отримані за попереднім договором грошові кошти у розмірі 1 993 320,00 грн., що викликає в неї відчуття невпевненості та душевного хвилювання.
Судом встановлено, що відповідач після розірвання договору не повернув позивачці отримані від неї за договором грошові кошти, тобто допустив протиправну поведінку. Суд не ставить під сумнів, що неможливість вільно користуватись власними грошовими коштами безпосередньо впливає негативно на емоційний стан позивачки, яка має грошові зобов`язання перед банком, який звернувся до Дніпровського районного суду міста Києва з позовом про стягнення з відповідачки та її чоловіка заборгованості за кредитним договором (цивільна справа № 755/6153/25).
Грошові кошти є різновидом майна у розмінні до гл. 13 ЦК України.
При розгляді даної справи судом встановлено, що з жовтня 2022 року належні позивачці грошові кошти не повернуті. Тобто, в період тривалого часу (декілька років), позивачка не має можливості користуватись належними їй грошовими коштами, що є порушенням права власності в розумінні ст.ст. 316, 317 ЦК України.
Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону з власної волі, незалежно від волі інших осіб (ч. 1 ст. 316 ЦК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК України, до компетенції власника належать: право володіння; право користування; право розпорядження своєю власністю на власний розсуд.
Оскільки право власності позивачки на грошові кошти було порушене відповідачем, вона як власник, права якого порушені, має право на відшкодування завданої їй моральної шкоди, що передбачено ч. 3 ст. 386 ЦК України.
З урахуванням встановлених обставин, виходячи з принципу справедливості та розумності, суд вважає, що позов в зазначеній частині підлягає частковому задоволенню у розмірі 20 000,00 грн. 
Щодо застосування строку позовної давності
У зв`язку з розглядом справи відповідачем ПрАТ «ХК «Київміськбуд» подано заяву про застосування наслідків спливу строків позовної давності, яка задоволенню не підлягає, виходячи з такого.
Перш за все суд зауважує, що строк позовної давності застосовується до позовних вимог, які визнаються судом обґрунтованими, у зв`язку з чим суд не дає оцінки щодо пропуску позовної давності до вимоги про стягнення неустойки (пені), яка визнана судом необґрунтованою. 
Також суд зауважує, що у ч. 1 ст. 268 ЦК України визначено, що позовна давність не поширюється, зокрема, на вимогу, що випливає із порушення особистих немайнових прав, крім випадків, встановлених законом.
Отже, позовна давність не поширюється до вимоги про відшкодування моральної шкоди, оскільки вони випливають із порушення особистих немайнових прав, а пропуск позовної давності за вимогами про відшкодування майнової шкоди не свідчить про відсутність моральної шкоди (правовий висновок, виснуваний в постанові Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду від 3110.2018 року у справі № 751/306/17).
Щодо інших заявлених позивачкою позовних вимог (про визнання частково недійсним договору, стягнення грошових сум за договором, 3% річних та інфляційних нарахувань), то до вказаних вимог застосовується визначений ст. 257 ЦК України загальний строк позовної давності у три роки, перебіг якого обчислюється відповідно до ч. 1 ст. 261 ЦК України від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. 
Початок перебігу строку відповідно до ст. 253 ЦК України починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок.
Закінчення строку, що визначений роками відповідно до ч. 1 ст. 254 ЦК України спливає у відповідні місяць та число останнього року строку.
Отже, перебіг строку позовної давності за вимогою про визнання частково недійсним договору починається з 09.06.2021 року (наступного дня після укладення договору) та закінчується 09.06.2024 року.
Перебіг строку позовної давності за вимогою про стягнення грошових коштів за договором - з 13.10.2022 року (наступного дня після останнього дня строку повернення грошових коштів) та закінчується 13.10.2025 року.
Перебіг строку позовної давності за вимогою про стягнення 3% річних та інфляційних втрат - строк обчислюється окремо за кожен день прострочення платежу. 
Позивачка звернулась до суду 08.12.2025 року, проте строк позовної давності нею не пропущено з огляду на зупинення строків позовної давності законодавцем у період з 02.04.2020 року по 03.09.2025 року через карантин COVID-19 та воєнний стан. 
У п. 12 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України зазначено, що строки позовної давності продовжуються на строк дії такого карантину.
У п. 19 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України було зазначено, що строки позовної давності зупиняються на строк дії воєнного стану.
04.09.2025 року набрав чинності Закон України «Про внесення зміни до розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України щодо поновлення перебігу позовної давності» від 14.05.2025 № 4434-IX.
Таким чином, початок перебігу загального строку позовної давності за заявленими позивачкою вимогами розпочався в період зупинення цього строку, а після його поновлення позивачка звернулась до суду через три місяці, тобто не пропустила строк позовної давності.

Висновок
Таким чином, позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, а саме в частині вимоги про визнання недійсним пункту 4.3 попереднього договору купівлі-продажу квартири від 08 вересня 2021 року та в частині вимог про стягнення з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» грошових коштів.
Підсумовуючи розмір грошових коштів, які підлягають стягненню з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 , суд зазначає, що загальна сума стягнення становить 2 777 615,43 грн., а саме:
1) 996 000,00 грн. - кредитні кошти, сплачені 08.09.2021 року за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 08 вересня 2021 року;
2) та 1 781 615,43 грн., з яких: 997 320,00 грн. - власні кошти позивачки сплачені 08.09.2021 року за попереднім договором купівлі-продажу квартири; 591 941,51 грн. - інфляційні втрати за період з 13.10.2022 року по 30.08.2025 року, 172 353,92 грн. - 3 % річних за період з 13.10.2022 року по 30.08.2025 року та 20 000,00 грн. - компенсація за спричинену моральну шкоду.

Судові витрати
Судовий збір 
Позивачкою заявлено одну вимогу немайнового характеру та чотири вимоги майнового характеру з загальною ціною позову 4 956 431,31 грн.
До загальної ціни позову включено також вимогу про стягнення моральної шкоди оскільки позивачка її визначила у грошовому вимірі (такий правовий висновок виснуваний в постанові Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду від 28.11.2018 року у справі № 761/11472/15-ц).
Зокрема, Верховний Суд у постановах від 12 квітня 2023 року у справі № 757/24436/18; від 08 липня 2020 року у справі № 466/7758/18-ц; від 30 червня 2020 року у справі № 501/3038/16-ц; від 15 січня 2020 року у справі № 607/20776/14-ц дійшов висновку, що норми Закону України «Про захист прав споживачів» застосовуються до правовідносин фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю в частині, не врегульованій спеціальним законом.
Таким чином, відповідачка звільнена від сплати судового збору, окрім як за вимогу про стягнення моральної шкоди, за яку сплатила 1 993,32 грн. судового збору.
Згідно із ч. 6 ст. 141 ЦПК України якщо сторону, на користь якої ухвалено рішення, звільнено від сплати судових витрат, з другої сторони стягуються судові витрати на користь осіб, які їх понесли, пропорційно до задоволеної чи відхиленої частини вимог, а інша частина компенсується за рахунок держави у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
З урахуванням вимог ч. 1 ст. 141 ЦПК України, а також того, що позовні вимоги задоволені частково (56,04 %), суд вирішив стягнути: 
1)за немайнову вимогу про визнання недійсним частини пункту договору - з відповідачів ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та АТ «КристалБанк» на користь держави судовий збір у розмірі 1 211,20 грн., по 605,60 грн. з кожного;
2)за майнову вимогу про стягнення моральної шкоди - 61,09 грн. з відповідача ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на користь позивачки (з розрахунку: 15 140 х 0,40 %);
3)за майнову вимогу про стягнення коштів за договором, 3% річних та інфляційних втрат, яка задоволена частково - з відповідача ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на користь держави судовий збір у розмірі 8 484,55 грн. (15 140 х 55,64 %).

Витрати на професійну правничу допомогу 
Позивачкою заявлено про стягнення з відповідачів судових витрат, а саме витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 84 000,00 грн. (а.с. 1-83).
Представником відповідача ПрАТ «ХК «Київміськбуд» зроблено заяву про зменшення витрат позивачки на професійну правничу допомогу, посилаючись на їх неспівмірними зі складністю справи, обсягом виконаної адвокатом роботи та фактично витраченим часом (а.с. 120-123).
Представник відповідача АТ «КристалБанк» не скористався правом на подання заяви про зменшення розміру витрат на професійну правничу допомогу, передбаченим ч. 4 ст. 137 ЦПК України.
Питання про розподіл витрат на професійну правничу допомогу судом не вирішується, оскільки воно підлягає вирішенню в порядку статті 270 ЦПК України шляхом ухвалення додаткового рішення, за наявності поданих сторонами доказів понесення таких витрат відповідно до вимог частини восьмої статті 141 ЦПК України.

Керуючись ст.ст. 12, 76-81, 89, 141, 259, 263-265 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства Холдингова компанія «Київміськбуд», Акціонерного товариства «КристалБанк», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Войнарська Ірина Анатоліївна, про визнання частково недійсним договору та стягнення грошових коштів - задовольнити частково.
Визнати недійсним пункт 4.3 попереднього договору купівлі-продажу квартири, укладений 08 вересня 2021 року ОСОБА_1 , Приватним акціонерним товариством Холдинговогою компанією «Київміськбуд» та Акціонерним товариством «КристалБанк», посвідчений 08 вересня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войнарскою І.А. за реєстровим № 1139 у частині фрази «за мінусом 7%, утримавши зазначену суму як штраф за невиконання Покупцем зобов`язань за цим договором». 
Стягнути з Приватного акціонерного товариства Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 кредитні кошти, сплачені 08.09.2021 року за попереднім договором купівлі-продажу квартири укладений 08 вересня 2021 року ОСОБА_1 , Приватним акціонерним товариством Холдинговогою компанією «Київміськбуд» та Акціонерним товариством «КристалБанк», посвідчений 08 вересня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войнарскою І.А. за реєстровим № 1139, у розмірі 996 000 (дев`ятсот дев`яносто шість тисяч) гривень 00 копійок, які підлягають перерахуванню на поточний рахунок ОСОБА_1 , який відкритий у Акціонерному товаристві «Кристалбанк» № НОМЕР_1 , код банку 339050. 
Стягнути з Приватного акціонерного товариства Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 2 777 615 (два мільйони сімсот сімдесят сім тисяч шістсот п`ятнадцять) гривень 43 копійки, з яких: 997 320 (дев`ятсот дев`яносто сім тисяч триста двадцять) гривень 00 копійок - власні кошти ОСОБА_1 , сплачені 08.09.2021 року за попереднім договором купівлі-продажу квартири, 591 941 (п`ятсот дев`яносто одна тисяча дев`ятсот сорок одна) гривня 51 копійок - інфляційні втрати за період з 13.10.2022 року по 30.08.2025 року, 172 353 (сто сімдесят дві тисячі триста п`ятдесят три) гривні 92 копійок - 3 % річних за період з 13.10.2022 року по 30.08.2025 року, 80 000 (вісімдесят тисяч) гривень 00 копійок - компенсація за спричинену моральну шкоду.
В іншій частині позову - відмовити.
Стягнути з Приватного акціонерного товариства Холдингова компанія «Київміськбуд» та Акціонерного товариства «КристалБанк» на користь держави судовий збір у розмірі 1 211 (одна тисяча двісті одинадцять) гривень 20 копійок, по 605 (шістсот п`ять) гривень 60 копійок з кожного. 
Стягнути з Приватного акціонерного товариства Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 61 (шістдесят одна) гривня 09 копійок.
Стягнути з Приватного акціонерного товариства Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь держави судовий збір у розмірі 8 484 (вісім тисяч чотириста вісімдесят чотири) гривні 55 копійок.
Рішення суду може бути оскаржено до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Відомості про учасників справи:
Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_3 , адреса реєстрації: АДРЕСА_6 ;
Відповідач 1: Приватне акціонерне товариство Холдингова компанія «Київміськбуд», код ЄДРПОУ 23527052, адреса місцезнаходження: м. Київ, вул. Михайла Омеляновича-Павленка, буд. 4/6;
Відповідач 2: Акціонерне товариство «КристалБанк», код ЄДРПОУ 39544699, адреса місцезнаходження: м. Київ, вул. Кудрявський Узвіз, буд. 2;
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Войнарська Ірина Анатоліївна, адреса: м. Київ, вул. Заньковецької, буд. 6, прим. 71.

Суддя:             Осіпенко Л.М.