ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

3 червня 2026 року
м. Київ
справа № 640/14916/16
провадження № 61-1767св21

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
судді-доповідача - Карпенко С. О., 
суддів: Грушицького А. І., Ігнатенка В. М., Мартєва С. Ю., Фаловської І. М.,

учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - ОСОБА_2 ,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, -приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Руденко Оксана Євгенівна, 

розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 на постанову Харківського апеляційного суду від 7 жовтня 2020 року, ухвалену колегією у складі суддів Пилипчук Н. П., Маміної О. В., Тичкової О. Ю.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У вересні 2016 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Руденко О. Є., про зміну договору купівлі-продажу та договору іпотеки.
В обґрунтування позову вказував, що 16 серпня 2013 року ним та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 площею 184,1 кв м з надвірними будівлями із розстроченням платежу, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Руденко О. Є. і зареєстрований в реєстрі за № 3208.
За умовами договору вартість будинку складає 1 498 500 грн, що на день підписання договору є еквівалентом суми 185 000 доларів США за курсом, встановленим за домовленістю сторін, з яких до підписання договору відповідач отримав готівкою 324 000 грн (на день підписання договору є еквівалентом суми 40 000 доларів США, встановленим за домовленістю сторін), а 1 174 500 грн позивач зобов`язався сплатити відповідачу до 31 грудня 2015 року рівними частинами один раз у півріччя, а саме по 234 900 грн (на день підписання договору є еквівалентом суми 29 000 доларів США за курсом, встановленим домовленістю сторін) не пізніше двадцять восьмого числа грудня та червня місяця кожного півріччя.
У забезпечення виконання договору купівлі-продажу позивачем передано в іпотеку відповідачу житловий будинок з надвірними будівлями на АДРЕСА_1 про що 16 серпня 2013 року укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Руденко О. Є. і зареєстрований в реєстрі за № 3214.
У зв`язку з істотною зміною курсу долара США, 23 березня 2015 року сторони уклали договір № 1 про внесення змін до договору купівлі-продажу, за умовами якого строк виконання зобов`язання продовжено до 31 грудня 2019 року і позивач мав сплачувати рівними частинами один раз у півріччя (не пізніше 28 числа червня та грудня місяця) суму 1 610 000 грн, що було еквівалентом суми 70 000 доларів США за курсом, встановленим домовленістю сторін. 
У зв`язку з укладенням ОСОБА_2 та ОСОБА_1 договору № 1 про внесення змін до договору купівлі-продажу від 16 серпня 2013 року сторонами укладено договір № 1 про внесенні змін до договору іпотеки, за якимОСОБА_2 зобов`язався розрахуватися з ОСОБА_1 до 31 грудня 2019 року сплативши за договором купівлі-продажу суму 1 610 000 грн, що на день підписання договору було еквівалентом суми 70 000 доларів США за курсом, встановленим за домовленістю сторін, сплачуючи рівними частинами один раз у півріччя (не пізніше 28 числа червня та грудня місяця).
Позивач зазначив, що після переїзду в 2016 році в придбаний будинок ним виявлені суттєві недоліки житлового будинку та з`ясовано, що будинок знаходиться на території, яка підтоплюється. У зв`язку з неналежним виконанням умов договору щодо збереження будинку у належному стані будинок відсирів та почав руйнуватися.
Позивач вказав, що не є фахівцем у галузі будівництва, а тому не міг виявити недоліки будинку під час укладення договору купівлі-продажу. На його думку, вартість проведених робіт, без яких неможлива експлуатація вказаного будинку, складає суму більшу, ніж та, яку позивачу потрібно сплатити, що є підставою для внесення змін до відповідних договорів у частині вартості будинку. 
Короткий зміст судових рішень судів першої і апеляційної інстанцій та мотиви їх прийняття
Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 18 грудня 2017 року у задоволені позову відмовлено.
Відмовляючи у задоволені позову, суд першої інстанції встановив, що позивач при укладенні договору купівлі-продажу будинку був повідомлений про всі істотні умови договору, добровільно підписав його, на момент укладення договору не заявляв додаткових вимог щодо умов договору та виконував їх, що підтверджується розписками, наданими суду.
Постановою Харківського апеляційного суду від 7 жовтня 2020 року, описку в якій виправлено ухвалою цього суду від 27 листопада 2020 року, апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Рішення Київського районного суду м. Харкова від 18 грудня 2017 року скасовано. Позов ОСОБА_1 задоволено частково.
Змінено договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , укладений 16 серпня 2013 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , з урахуванням договору № 1 про внесення змін від 23 березня 2015 року, а саме зменшено ціну продажу будинку до еквівалента 147 000 доларів США.
Змінено договір іпотеки, укладений 16 серпня 2013 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , з урахуванням договору № 1 про внесення змін від 23 березня 2015 року, а саме зменшено розмір зобов`язання, забезпеченого іпотекою, до суми еквівалентної 38 000 доларів США.
В іншій частині позову відмовлено.
Судом апеляційної інстанції встановлено, що житловий будинок на час передачі його позивачу не відповідав вимогам надійності і безпечної експлуатації, мав приховані та явні дефекти, для усунення яких необхідно провести ремонтно-будівельні роботи вартістю 1 123 024 грн, що на час вирішення справи є еквівалентом суми 39 676 доларів США. 
Апеляційний суд дійшов висновку, що за збереження будинку до його передачі позивачу відповідав ОСОБА_2 , тому правомірною є вимога ОСОБА_1 про відповідне зменшення ціни будинку та розміру зобов`язань, забезпечених іпотекою, в межах позовних вимог на суму, еквівалентну 38 000 доларів США.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнені доводи особи, яка її подала
У лютому 2021 року ОСОБА_2 подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права, просить скасувати постанову Харківського апеляційного суду від 7 жовтня 2010 року і залишити в силі рішення Київського районного суду м. Харкова від 18 грудня 2017 року.
Касаційна скарга мотивована неврахуванням апеляційним судом правових позицій, викладених у постанові Верховного Суду України від 18 вересня 2013 року у справі № 6-75цс13 і висновків, викладених Верховним Судом 
у постанові від 24 липня 2019 року у справі № 520/5632/16-ц. 
Заявник зазначив, що під час укладення договору купівлі-продажу позивач усвідомлював, що купує будинок, який був у користуванні, йому також було відомо, що будинок побудовано без наміру продажу та упродовж тривалого періоду.
Позивачу були надані правовстановлюючі документи на житловий будинок та проектна документація, розроблена для його будівництва, до укладення договору купівлі-продажу будинку, тому у позивача була можливість перевірити будинок, який він придбав та виявити його недоліки.
Крім того, у пункті 4 договору купівлі-продажу зазначено, що житловий будинок ним оглянуто до підписання договору, недоліків, які неможливо усунути, або усунення яких пов`язане з непропорційними витратами або затратами часу, не виявлено. 
Заявник вказав, що Верховний Суд України у постанові від 18 вересня 2013 року 
у справі № 6-75цс13 зробив висновки, що оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, встановлених вказаною нормою. Вирішуючи питання оцінки істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати. 
Заявник вказав, що позивачем не надано суду належних та допустимих доказів навмисного цілеспрямованого приховання відповідачем недоліків будинку; обставини, що свідчили б про виникнення недоліків житлового будинку саме з вини відповідача, апеляційним судом не встановлені
Заявник звернув увагу, на те, що зі змісту висновку експертів Харківського науково-дослідного інституту судових експертиз ім. засл. проф. М. С. Бокаріуса за результатами проведення комісійної судової будівельно-технічної 
експертизи № 10801, складеного 15 березня 2019 року, вбачається, що виявлені дефекти відносяться до малозначних, тобто таких, що істотно не впливають на експлуатацію будівель за призначенням та усунення яких технічно можливе.
Позиція інших учасників 
У травні 2021 року ОСОБА_1 подав до Верховного Суду відзив на вказану касаційну скаргу, в якому просить залишити касаційну скаргу без задоволення. В обґрунтування вказує, що судом апеляційної інстанції правильно встановлено наявність підстав для зміни договорів купівлі-продажу та іпотеки, а доводи касаційної скарги безпідставні. 
Відзив поданий з дотриманням вимог, встановлених статтею 395 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України).
Провадження у суді касаційної інстанції 
Ухвалою Верховного Суду від 26 березня 2021 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.
Підставою касаційного оскарження постанови Харківського апеляційного суду від 7 жовтня 2020 року було неправильне застосування судом апеляційної інстанціїнорм матеріального права, а саме застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду від 24 липня 2019 року у справі № 520/5632/16-ц, постанові Верховного Суду України від 18 вересня 2013 року у справі № 6-75цс13 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
Встановлені судами першої і апеляційної інстанцій фактичні обставини справи 
Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що 16 серпня 2013 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 площею 184,1 кв м з надвірними будівлями із розстроченням платежу, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Руденко О. Є. і зареєстрований в реєстрі за № 3208.
За умовами договору вартість будинку складає 1 498 500 грн, що на день підписання договору було еквівалентом 185 000 доларів США за курсом, встановленим за домовленістю сторін, з яких, до підписання договору відповідач отримав готівкою 324 000 грн (на день підписання договору є еквівалентом суми 40 000 доларів США, встановленим за домовленістю сторін), а 1 174 500 грн позивач зобов`язався сплатити відповідачу до 31 грудня 2015 року рівними частинами один раз у півріччя, а саме по 234 900 грн (на день підписання договору є еквівалентом суми 29 000 доларів США за курсом, встановленим за домовленістю сторін) не пізніше двадцять восьмого числа грудня та червня місяця кожного півріччя.
У забезпечення виконання договору купівлі-продажу позивачем передано в іпотеку відповідачу цей житловий будинок, про що 16 серпня 2013 року укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Руденко О. Є. і зареєстрований в реєстрі за № 3214.
Істотна зміна курсу долара США стала підставою укладення 23 березня 2015 року договору № 1 про внесення змін до договору купівлі-продажу, за умовами якого строк виконання зобов`язання продовжено до 31 грудня 2019 року, передбачено внесення оплати рівними частинами один раз у півріччя (не пізніше 28 числа червня та грудня місяця) суму 1 610 000 грн, що було еквівалентом 
суми 70 000 доларів США за курсом, встановленим за домовленістю сторін. 
У зв`язку з укладенням ОСОБА_2 та ОСОБА_1 договору № 1 про внесення змін до договору купівлі-продажу від 16 серпня 2013 року сторонами укладено договір № 1 про внесенні змін до договору іпотеки, за якимОСОБА_2 зобов`язався сплатити ОСОБА_1 до 31 грудня 2019 року розрахунок за договором купівлі-продажу у сумі 1 610 000 грн, що на день підписання договору було еквівалентом 70 000 доларів США за курсом, встановленим домовленістю сторін, сплачуючи рівними частинами один раз у півріччя (не пізніше 28 числа червня та грудня місяця).
Позивачем сплачено відповідачу грошові кошти в розмірі 145 000 доларів США за вказаний будинок.
Після переїзду в 2016 році в придбаний будинок, як зазначив позивач, ним виявлено суттєві недоліки у будівництві та технічному стані житлового будинку, з`ясувалося, що будинок знаходиться на території, яка підтоплюється. У зв`язку з неналежним виконанням умов договору щодо збереження будинку у належному стані будинок відсирів та почав руйнуватися.
Згідно з висновком експертів Харківського науково-дослідного інституту судових експертиз ім. засл. проф. М. С. Бокаріуса за результатами проведення комісійної судової будівельно-технічної експертизи № 10801, складеним 15 березня 2019 року, будівлі та споруди будинку літ. «3-2» з прибудовою літ. «3» верандою літ «З-2» на АДРЕСА_1 містять явні та скриті дефекти, що не узгоджується з державними будівельними нормами. Вартість усунення виявлених дефектів не визначалась, оскільки експертам невідомо, у який спосіб та з яких матеріалів буде проводитися усунення виявлених дефектів.
З висновку експертів Харківського науково-дослідного інституту судових експертиз ім. засл. проф. М. С. Бокаріуса за результатами проведеннякомплексної комісійної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної, пожежно-технічної та хімічної експертизи № 13524/13525/13526/7951, складеного 5 червня 2020 року апеляційний суд встановив, що відповідно до вимог державних будівельних норм встановлені явні та приховані дефекти житлового будинку літ. «3-2» з прибудовою літ. «3» верандою літ «З-2» на АДРЕСА_1 . Вартість ремонтно-будівельних робіт по усуненню виявлених явних та прихованих дефектів житлового будинку літ. «3-2» з прибудовою літ. «3» верандою літ «З-2»
на АДРЕСА_1 на 30 січня 2020 року складає 1 123 024,00 грн.
Експертами також встановлено, що провести оцінку відповідності стану досліджуваного об`єкта вимогам пожежної безпеки шляхом співставлення його фактичного стану (житлового будинку поз. літ.«3-2») нормативним вимогам Правил пожежної безпеки за результатом експертних досліджень не є можливим. З метою приведення житлового будинку у відповідність до нормативних вимог Правил пожежної безпеки можливо переобладнати будинок будівельними і оздоблюючими матеріалами з відповідними показниками пожежної небезпеки. Відсутність інформації щодо типу (виду) пінопласту та рейкових пластикових панелей, які використовувалися під час утеплення (оздоблення) стін та стелі житлового будинку, встановити ступінь пожежної небезпеки будівельних та оздоблюючи матеріалів також неможливо. Загальний стан електромережі досліджуваного будинку не відповідає вимогам п. 2.5.5, 2.5.7, 2.5.11
(ДНАОП 0.00-1.32-01) та п.п. 2.1.21. 2.1.25 та 2.1.58 (ПУЕ). Визначені відхилення від вимог нормативних документів при улаштуванні елементів електричної мережі можливо усунути шляхом заміни елементів електричної мережі з дотриманням вимог нормативних документів.
Позиція Верховного Суду, застосовані норми права та мотиви, якими керується суд 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Вивчивши матеріали цивільної справи та перевіривши правильність застосування норм матеріального права та додержання процесуального права в межах вимог та доводів касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, суд дійшов таких висновків.
Частиною першою статті 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до частини першої, пункту 6 частини другої статті 16 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, зміна правовідношення.
Згідно з частинами першою та другою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво - чи багатосторонніми (договори).
Частиною першою статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно з частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до частин першої, другої, третьої статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Згідно з частиною першою статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. (частина друга статті 652 ЦК України)
Як передбачено частиною третьою статті 652 ЦК України у разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору, виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору. Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
У постанові від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17
(провадження № 14-53цс21) Велика Палата Верховного Суду виклала такі правові висновки: «підстави для зміни або розірвання договору визначені 
у статті 651 ЦК України. За загальним правилом зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина перша цієї статті). Про таку зміну або розірвання сторони вправі домовитися у будь-який час на свій розсуд, крім випадків, обумовлених договором або законодавством. Тоді як зміна чи розірвання договору у судовому порядку є, зокрема, юридичним наслідком істотного порушення зобов`язання іншою стороною (пункт 2 частини першої статті 611, абзац другий частини другої 
статті 651 ЦК України), тобто способом реагування та захисту права від такого порушення, яке вже відбулося.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням судуна вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина друга статті 651 ЦК України). 
З огляду на зміст припису абзацу першого вказаної частини інші випадки, ніж істотне порушення договору, для його зміни або розірвання у судовому порядку можуть бути встановлені законом або самим договором. Настання цих випадків зумовлює право сторони ініціювати у суді питання зміни чи розірвання відповідних правовідносин.
Порушення договору на предмет істотності суд оцінює виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що допустила порушення договору, не має значення ні для оцінки істотності порушення, ні для виникнення права вимагати зміни чи розірвання договору на підставі частини другої 
статті 651 ЦК України.
У кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Мова йде не лише про грошовий вираз зазначеної шкоди, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданої порушенням договору шкоди із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.
Інакше кажучи, для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише наявність порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно суттєвою є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати». (аналогічні за змістом висновки викладені 
у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року 
у справі № 910/2861/18 (пункти 117-120) від 5 лютого 2025 року 
у справі № 925/457/23 (пункти 148-156)». 
Задовольняючи позовні вимоги, суд апеляційної інстанції, керуючись 
статтями 651 та 678 ЦК України, зробив висновок, що спірний будинок на час передачі його позивачу не відповідав вимогам надійсності і безпечної експлуатації, мав приховані та явні дефекти, для усунення яких необхідно провести ремонтно-будівельні роботи вартістю 1 123 024 грн, та вказав про наявність підстав для зміни договорів купівлі-продажу та іпотеки, змінивши ціну договору.
Відповідно до частини першої статті 678 ЦК України покупець, якому переданий товар неналежної якості, має право, незалежно від можливості використання товару за призначенням, вимагати від продавця за своїм вибором:
1) пропорційного зменшення ціни;
2) безоплатного усунення недоліків товару в розумний строк;
3) відшкодування витрат на усунення недоліків товару.
Ухвалюючи судове рішення, суд апеляційної інстанції ототожнив поняття зміни умов договору у зв`язку з істотним порушенням договору з підстав, визначених статтею 651 ЦК України, та пропорційного зменшення ціни відповідно до частини першої статті 678 ЦК України і дійшов висновку про обґрунтованість вимог позивача про зміну договору купівлі-продажу. Однак апеляційний суд не встановив правової природи правовідносин, що склалися між сторонами, нормативно-правове їх регулювання та можливість їх поєднання при вирішені цієї справи. 
З метою захисту свого права позивачем подано позов (який він змінював під час розгляду справи) про зміну договорів купівлі-продажу та іпотеки. Як на правову підставу задоволення позовних вимог посилався на частину другу
статті 651ЦК України, зауважуючи про придбання житлового будинку із суттєвими недоліками та неналежне виконанням умов договору щодо збереження відповідачем будинку, вказав на наявність істотних змін обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору купівлі-продажу. 
Колегія суддів звертає увагу, що відповідно до частини першої 
статті 175 ЦПК України у позовній заяві позивач викладає свої вимоги щодо предмета спору та їх обґрунтування.
Згідно з пунктами 4 і 5 частини третьої статті 175 ЦПК України позовна заява повинна містити зміст позовних вимог: спосіб (способи) захисту прав або інтересів, передбачений законом чи договором, або інший спосіб (способи) захисту прав та інтересів, який не суперечить закону і який позивач просить суд визначити у рішенні; якщо позов подано до кількох відповідачів - зміст позовних вимог щодо кожного з них; виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги; зазначення доказів, що підтверджують вказані обставини.
Аналіз наведеного свідчить про те, що предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення, яка опосередковується відповідним способом захисту прав або інтересів. Підстави позову - це обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.
Тобто правові підстави позову - це зазначена в позовній заяві нормативно-правова кваліфікація обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги. При цьому незгода суду з наведеним у позовній заяві правовим обґрунтуванням щодо спірних правовідносин не є підставою для відмови у позові.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 червня 2019 року 
у справі № 487/10128/14-ц (провадження № 14-473цс18) зазначено, що згідно з принципом jura novit curia («суд знає закони») неправильна юридична кваліфікація учасниками справи спірних правовідносин не звільняє суд від обов`язку застосувати для вирішення спору належні приписи юридичних норм.
З аналізу наведених норм процесуального права вбачається, що саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін, виходячи з фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Самостійне застосування судом для ухвалення рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту, якщо позивач обґрунтовував цим свої позовні вимоги, проте помилково посилався на певні норми права.
В силу положень статті 400 ЦПК Українищодо меж розгляду справи касаційним судом Верховний Суд позбавлений можливості ухвалити нове рішення в цій справі, 
оскільки для його ухвалення необхідно встановити обставини, що не були встановлені в судових рішеннях судів попередніх інстанцій.
Згідно з частинами третьою, четвертою статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо: 1) суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої 
статті 389 цього Кодексу; або 2) суд розглянув у порядку спрощеного позовного провадження справу, що підлягала розгляду за правилами загального позовного провадження; або 3) суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи; або 4) суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів.
Під час нового розгляду справи суду належить врахувати наведені у цій постанові висновки суду касаційної інстанції, дати відповідну правову оцінку доводам позивача, зазначеним в апеляційній скарзі; перевірити наявність істотного порушення відповідачем умов договору та наявність підстав, передбачених частиною другою статті 651 ЦК України.
Щодо судових витрат
Так як касаційний суд дійшов висновку про направлення справи до суду апеляційної інстанції на новий розгляд, встановлених статтею 141 ЦПК України підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у судах першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.
Керуючись статтями 400, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити частково.
Постанову Харківського апеляційного суду від 7 жовтня 2020 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Суддя-доповідач Судді | С. О. Карпенко А. І. Грушицький  В. М. Ігнатенко С. Ю. Мартєв І. М. Фаловська | |