ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 липня 2026 року
м. Київ

справа № 369/10160/22
провадження № 61-2235св26 

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
судді-доповідача - Калараша А. А.,
суддів: Грушицького А. І., Литвиненко І. В., Петрова Є. В., Пророка В. В.,

учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 , 
відповідачі: ОСОБА_2 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Смарт Груп», Кредитна спілка «КС Володар», 

розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 17 лютого 2025 року, ухвалене під головуванням судді Фінагеєвої І. О., та постанову Київського апеляційного суду від 12 листопада 2025 року, ухвалену колегією у складі суддів Мостової Г. І., Березовенко Р. В., Лапчевської О. Ф., 

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

1. У жовтні 2022 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Смарт Груп» (далі - ТОВ «ФК Смарт Груп»), Кредитної спілки «КС Володар» (далі - КС «КС Володар») про витребування майна з чужого незаконного володіння. 

2. Позов мотивовано тим, що 05 листопада 2014 року між ОСОБА_1 та КС «КС Володар» укладено кредитний договір № ДЗ-1618.3. 

3. З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 05 листопада 2014 року між сторонами було укладено договір іпотеки майнових прав, предметом якого є майнові права на квартиру АДРЕСА_1 . 

4. 24 липня 2015 року ОСОБА_1 отримав свідоцтво про право власності на нерухоме майно, а саме на зазначену квартиру.

5. 05 жовтня 2018 року між ТОВ «ФК Смарт Груп» та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу вказаної квартири. 

6. У свою чергу ТОВ «ФК Смарт Груп» набуло право власності на квартиру АДРЕСА_1 на підставі договору іпотеки від 05 листопада 2014 року, право вимоги за яким було відступлено КС «КС Володар».

7. Право іпотекодержателя підлягало відповідній державній реєстрації та було проведено 13 вересня 2018 року.

8. Реєстрація права власності на спірну квартиру була здійснена 02 жовтня 2018 року.

9. Враховуючи той факт, що реєстрація відступлення права вимоги за договором іпотеки, відповідно до якого було змінено іпотекодержателя, відбулася 13 вересня 2018 року, а реєстрація права власності за іпотекодержателем відбулась 02 жовтня 2018 року, реєстрація права власності вчинена з порушення статті 35 Закону України «Про іпотеку».

10. Отже, в силу вимог частин першої, другої статті 3 Закону України «Про іпотеку» ні у КС «КС Володар», ні у ТОВ «ФК Смарт Груп» не виникло прав іпотекодержателя відносно спірної квартири.

11. Матеріали реєстраційної справи не містять доказів того, що право власності на спірну квартиру було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з початку 05 вересня 2018 року за КС «КС Володар», а потім 02 жовтня 2018 року за ТОВ «ФК Смарт Груп» відповідно до процедури, визначеної статтею 35 Закону України «Про іпотеку». Не містять вони й інших доказів правомірності такої реєстрації.

12. Тобто, право власності на спірну квартиру з початку 05 вересня 2018 року за КС «КС Володар», а потім 02 жовтня 2018 року за ТОВ «ФК Смарт Груп» було зареєстровано безпідставно, так як право власності на цей об`єкт нерухомого майна у КС «КС Володар» та у ТОВ «Фінансова компанія Смарт груп» не виникло. 

13. Відповідно ТОВ «ФК Смарт груп» не мало права відчужувати ОСОБА_2 спірну квартиру, на яку в дійсності у неї не виникло жодних прав.

14. Позивач просив витребувати з чужого незаконного володіння від ОСОБА_2 на його користь квартиру АДРЕСА_1 (т. 1 а. с. 5). 

Короткий зміст судових рішень судів першої і апеляційної інстанцій та мотиви їх прийняття 

15. Києво-Святошинський районний суд Київської області рішенням від 17 лютого 2025 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовив (т. 1 а. с. 203-209).

16. Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що після того, як об`єкт інвестування внаслідок завершення будівництва став окремим нерухомим майном сторони договору іпотеки не оформили договір іпотеки на новостворене нерухоме майно (квартиру).

17. Отже, право власності на спірну квартиру спочатку 05 вересня 2018 року було зареєстровано за КС «КС Володар», а потім 02 жовтня 2018 року за ТОВ «ФК Смарт груп» безпідставно, так як право власності на цей об`єкт нерухомого майна у КС «КС Володар» та у ТОВ «ФК Смарт груп» не виникло. Відповідно ТОВ «ФК Смарт груп» не мала права відчужувати ОСОБА_2 спірну квартиру, на яку в дійсності у неї не виникло жодних прав. За таких обставин, позовні вимоги ОСОБА_1 є обґрунтованими, однак позивач звернувся до суду з позовом про захист своїх порушених прав з пропуском позовної давності, що є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

18. Київський апеляційний суд постановою від 12 листопада 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє представник - адвокат Муравлянік О. С., задовольнив частково. Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 17 лютого 2025 року скасував з ухваленням нового судового рішення. Відмовив у задоволенні позову ОСОБА_1 (т. 2 а. с. 14-26).

19. Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що про те, що ТОВ «ФК Смарт груп» не мало права відчужувати ОСОБА_2 спірну квартиру, оскільки право власності на спірну квартиру було безпідставно зареєстровано за КС «КС Володар» та за ТОВ «Фінансова компанія Смарт груп», з огляду на те, що судовими рішеннями у справах № 369/15902/18 та № 369/13938/19, які набрали законної сили, встановлено відсутність порушень при здійсненні державної реєстрації права власності на спірну квартиру.

20. Апеляційний суд не погодився з висновком суду першої інстанції про наявність порушеного права позивача, яке підлягає захисту, та вважав, що право позивача порушене не було, тому у задоволенні позовних вимог слід відмовити через необґрунтованість, а підстави для застосування наслідків спливу позовної давності у зв`язку з цим відсутні. 

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиція інших учасників справи 

21. 20 лютого 2026 року ОСОБА_3 , в інтересах якої діє представник - адвокат Муравлянік О. С., через систему «Електронний суд» подав до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 17 лютого 2025 року та постанову Київського апеляційного суду від 12 листопада 2025 року, в якій заявник просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову.

22. Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції, взявши до уваги судові рішення у справах № 369/13938/19 та № 369/15902/18, дійшов помилково висновку про те, що права позивача не порушені. 

23. Так, судами у справах № 369/13938/19 та № 369/15902/18 зроблено висновки щодо наявного порушеного права власності ОСОБА_1 на спірну квартиру, проте відмовлено у задоволенні позовних вимог з тих підстав, що позивач обрав неефективний спосіб захисту порушеного права, а один із відповідачів є неналежним; позивач не надав суду належних та допустимих доказів того, що рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію права власності є незаконним та таким, що прийняте з порушенням встановленого законом порядку державної реєстрації права власності на нерухому майно, або того, що документи, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав визнані недійсними чи скасовані. 

24. 29 травня 2026 року ОСОБА_2 , в інтересах якої діє представник - адвокат Герасимова Т. І., через систему «Електронний суд» подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, у якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін. 

25. Сторона відповідача мотивувала відзив тим, що суд апеляційної інстанції надав належну оцінку обставинам, встановленим судовими рішеннями у справах № 369/13938/19 та № 369/15902/18, які набрали законної сили, та дійшов правильного висновку про те, що судами у зазначених справах встановлено факт відсутності порушень при здійсненні державної реєстрації права власності на спірну квартиру, як за ТОВ «ФК Смарт Груп», так і за ОСОБА_2 .

26. З 05 жовтня 2010 року ОСОБА_2 добросовісно володіє спірною квартирою, а позивач в супереч умовам кредитного договору не сплатив борг, самовільно усунувшись від виконання прийнятих на себе зобов`язань та виїхавши за кордон, не бажає погасити виниклу з 2014 року заборгованість, намагаючись при цьому позбавити добросовісного покупця житла. 

Провадження у суді касаційної інстанції

27. Верховний Суд ухвалою від 30 березня 2026 року відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою  ОСОБА_3 , в інтересах якої діє представник - адвокат Муравлянік О. С., на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 17 лютого 2025 року та постанову Київського апеляційного суду від 12 листопада 2025 року, витребував матеріали справи із суду першої інстанції.

28. У березні 2026 року матеріали цивільної справи № 369/10160/22 надійшли до Верховного Суду. 

29. Верховний Суд ухвалою від 10 червня 2026 року призначив справу до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження колегією в складі п`яти суддів. 

30. Як на підставу касаційного оскарження заявник посилається на те, що суди застосували норму права без урахування висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

31. Також підставою касаційного оскарження заявник зазначає порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази (пункт 4 частини другої статті 389, пункт 1 частини третьої статі 411 ЦПК України).

Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій фактичні обставини справи

32. Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що 05 листопада 2014 року між    ОСОБА_1 та КС «КС Володар» укладено кредитний договір № ДЗ-1618.3, за умовами якого позичальник у строк до 05 листопада 2018 року зобов`язався повернути КС «КС Володар» у повному обсязі отриману за кредитним договором суму кредиту у розмірі 524 655,00 грн, сплатити нараховані відсотки за використання кредитних коштів із розрахунку 9 % річних (у грошовому виразі 103 460,20 грн).

33. З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором від 05 листопада 2014 року № ДЗ-1618.3 між ОСОБА_1 та КС «КС Володар» укладено договір іпотеки майнових прав від 05 листопада 2014 року, предметом іпотеки за яким є майнові права на закріплений за іпотекодавцем об`єкт інвестування: квартиру АДРЕСА_1 (будівельний АДРЕСА_1 ), технічні характеристики якого зазначені у додатку № 7 до договору про участь у Фонді фінансування будівництва виду А від 05 листопада 2014 року № 82-31, укладеного між іпотекодавцем і Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока» (надалі - Управитель), який є його невід`ємною частиною; запланована дата уведення в експлуатацію 1 черги - лютий 2013 року, що після завершення будівництва стає окремим майном, будівництво якого за власною програмою організує забудовник: Товариство з обмеженою відповідальністю «Альфа-Капітал Інвест», а фінансування будівництва здійснює Управитель за рахунок отриманих в управління коштів. Предмет іпотеки належить іпотекодавцю на підставі свідоцтва про участь у Фонді фінансування будівництва виду А № 82 В1 від 05 листопада 2014 року, виданого 05 листопада 2014 року Управителем (т. 1 а. с. 13-16).

34. У пункті 1.3 цього договору сторони дійшли згоди, що після того, як об`єкт інвестування внаслідок завершення будівництва стане окремим нерухомим майном вони оформлять договір іпотеки на новостворене нерухоме майно (квартиру) на умовах, визначених цим договором, якщо сторони не домовляться про інше.

35. Умовами пунктів 5.1, 5.1.1 договору іпотеки майнових прав від 05 листопада 2014 року сторони визначили, що у випадку невиконання позивачем зобов`язань за кредитним договором та/або зобов`язань за договором іпотеки, іпотекодержатель вправі звернути стягнення на предмет іпотеки, шляхом позасудового врегулювання на підставі цього договору згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, яке визначає можливі способи звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку», а саме: зокрема, іпотекодержатель має право оформити на себе право власності на предмет іпотеки згідно з чинним законодавством України, в порядку передбаченому цим договором.

36. Пунктом 5.1.2 договору іпотеки майнових прав від 05 листопада 2014 рокупередбачено, що іпотекодержатель у випадках, передбачених цим договором та чинним законодавством України, має право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом укладення з іпотекодержателем від свого імені з будь-якою особою за ціною та на умовах, визначених на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку», договору купівлі-продажу іпотеки.

37. Після завершення будівництва об`єктом іпотеки стала квартира АДРЕСА_1 , про що було внесено відповідний запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (т. 1 а. с. 23).

38. 24 липня 2015 року ОСОБА_1 отримав свідоцтво про право власності на нерухоме майно, а саме на квартиру АДРЕСА_1 .

39. 13 вересня 2018 року між КС «КС Володар» та ТОВ «ФК Смарт Груп» укладено договір відступлення права вимоги за іпотечним договором, серія та номер 1169, видавник приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу (далі -КМНО) Чорнєй В. В. Відповідно до умов цього договору первісний іпотекодержатель передає (відступає) новому іпотекодержателю право вимоги за іпотечним договором, посвідченим приватним нотаріусом КМНО Журавльовою Л. М. 05 листопада 2014 року за реєстровим № 8003, що укладений між КС «КС Володар» та ОСОБА_1 в якості забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором від 05 листопада 2014 року ДЗ-1618.3.

40. 02 жовтня 2018 року ТОВ «ФК Смарт Груп» звернуло стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття її у власність на підставі договору іпотеки від 05 листопада 2014 року, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Журавльовою Л. М. за реєстровим № 8003, право власності ОСОБА_1 було припинено.

41. 02 жовтня 2018 року державний реєстратор прав на нерухоме майно Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» Клімкіна Н. І. прийняла рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 43308871, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру з реєстраційним номером: 688325332224, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 65,5 кв. м, житловою площею 23,2 кв. м, за ТОВ «ФК «Смарт Груп» (т. 1 а. с. 24).

42. 05 жовтня 2018 року між ТОВ «ФК Смарт Груп» та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого ТОВ «ФК Смарт Груп» передало у власність, а ОСОБА_2 прийняв та оплатив квартиру АДРЕСА_1 (т. 1 а. с. 17-20).

43. Києво-Святошинський районний суд Київської області рішенням від 01 грудня 2020 року у справі № 369/15902/18 відмовив у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , приватного нотаріуса КМНО Журавльової Л. М., третя особа - КС «КС Володар», про визнання дій протиправними та скасування рішення (т. 1 а. с. 67-71). 

44. Києво-Святошинський районний суд Київської області рішенням від 05 жовтня 2022 року у справі № 369/13938/19 позов  ОСОБА_1 до Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості», ТОВ «ФК «Смарт Груп», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, - ОСОБА_2 , про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності, скасування запису про право власності на квартиру задовольнив. Визнав протиправним та скасував рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 43308871 від 02 жовтня 2018 року, 17:48:01, ОСОБА_4 , Комунальне підприємство «Реєстрація нерухомості», Київська область, на об`єкт нерухомого майна - квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , за ТОВ «ФК «Смарт Груп». Скасував у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис номер 28198742 про реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , за ТОВ «ФК Смарт Груп».

45. Київський апеляційний суд постановою від 12 липня 2023 року рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 05 жовтня 2022 року скасував, у задоволенні позовних вимог відмовив. 

Позиція Верховного Суду, застосовані норми права та мотиви, з яких виходить суд при прийнятті постанови

46. Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» (тут і надалі у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) іпотека -вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

47. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).

48. Статтею 36 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

49. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

50. Статтею 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

51. Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 18 вересня 2023 року у справі № 363/2337/19 зробив висновок, що пункт договору іпотеки, в якому передбачено іпотечне застереження, необхідно розуміти саме як відповідне застереження, яке не потребує укладення сторонами окремого договору про застосування позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки.

52. Згідно з пунктами 5.1, 5.1.1 договору іпотеки майнових прав від 05 листопада 2014 року у випадку невиконання іпотекодавцем зобов`язань за кредитним договором та/або зобов`язань за договором іпотеки, іпотекодержатель вправі звернути стягнення на предмет іпотеки, шляхом позасудового врегулювання на підставі цього договору згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, яке визначає можливі способи звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку», а саме: зокрема, іпотекодержатель має право оформити на себе право власності на предмет іпотеки згідно з чинним законодавством України, в порядку передбаченому цим договором.

53. Отже, зазначені вище пункти договору іпотеки майнових прав від 05 листопада 2014 року містять відповідне застереження, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем за власним одноосібним письмовим рішенням.

54. У спірних правовідносинах відповідач ТОВ «ФК Смарт Груп» звернуло стягнення на предмет іпотеки на підставі відповідного застереження шляхом реєстрації за собою права власності на спірну квартиру 02 жовтня 2018 року.

55. У справі, яка переглядається у касаційному порядку, позивач у позовній заяві як на правову підставу для задоволення своїх вимог посилався на приписи статті 35 Закону України «Про іпотеку». Зокрема, позивач вказав, що реєстрація відступлення права вимоги за договором іпотеки майнових прав від 05 листопада 2014 року, відповідно до якого було змінено іпотекодержателя, була проведена 13 вересня 2018 року, а реєстрація права власності спірної квартири за іпотекодержателем відбулася 02 жовтня 2019 року, що свідчить про те, що така реєстрація права власності вчинена з порушенням статті 35 Закону України «Про іпотеку». 

56. Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

57. Отже, за змістом частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

58. Верховний Суд у постанові від 11 вересня 2019 року у справі № 755/7423/17 зазначив: «Відступлення права вимоги за суттю означає договірну передачу зобов`язальних вимог первісного кредитора новому кредитору. Відступлення права вимоги відбувається шляхом укладення договору між первісним кредитором та новим кредитором. За загальним правилом наявність згоди боржника на заміну кредитора в зобов`язанні не вимагається, якщо інше не встановлено договором або законом. До нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом (частина перша статті 514 ЦК України). При цьому необхідно враховувати, що у зв`язку із заміною кредитора в зобов`язанні саме зобов`язання зберігається цілком і повністю, змінюється лише його суб`єктний склад у частині кредитора. З огляду на наведені положення Закону, Верховний Суд визнає доводи позивача про обов`язок нового кредитора надсилати боржнику письмову вимогу про усунення порушень необґрунтованими, оскільки ОСОБА_3 замінила ПАТ «Банк Форум» у вже існуючому зобов`язанні та набула права первісного кредитора в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав».

59. Згідно з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна встановлено, що підставою для проведення державним реєстратором 02 жовтня 2018 року права власності ТОВ «ФК Смарт Груп» на спірну квартиру було, зокрема, повідомлення та вимога, серія та номер: 29/07.2018, виданий 29 липня 2018 року, видавник: іпотекодержатель (т. 1 а. с. 25). 

60. Таким чином, відомостями із вказаного витягу підтверджено факт надсилання первісним іпотекодержателем КС «КС Володар» на адресу боржника / іпотекодавця  ОСОБА_1 письмової вимоги про усунення порушення.

61. Позивач не надав будь-яких доказів того, що вказана вимога була направлена із порушенням встановленого законом порядку (зокрема не отримана ним). 

62. Враховуючи те, що ТОВ «ФК Смарт Груп» замінило КС «КС Володар» у вже існуючому зобов`язанні та набуло права первісного іпотекодержателя в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, тому відсутні підстави вважати, що у ТОВ «ФК Смарт Груп» як у нового іпотекодержателя виник обов`язок надсилати боржнику (іпотекодавцю) ще одну письмову вимогу про усунення порушень. 

63. Отже, доводи позивача про порушення ТОВ «ФК Смарт Груп» вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» під час звернення стягнення на спірну квартиру є безпідставними. 

64. Крім того, свої вимоги позивач також обґрунтовував тим, що у ТОВ «ФК Смарт Груп» не виникло право на звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки станом на момент реєстрації права власності на спірну квартиру за вказаним товариством вона вже стала окремими нерухомим майном, тоді як договору іпотеки саме квартири між позивачем та КС «КС Володар» або його правонаступником за договором іпотеки майнових прав - ТОВ «ФК Смарт Груп» укладено не було. Відповідно ТОВ «ФК Смарт Груп» не мало права відчужувати спірну квартиру ОСОБА_2 . 

65. Відповідно до частини другої статті 5 Закону України «Про іпотеку» предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору.

66. Положеннями статті 18 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що істотною умовою договору іпотеки є опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані.

67. Згідно з умов договору іпотеки майнових прав від 05 листопада 2014 року, укладеного між КС «СК Володар» та ОСОБА_1 , його предметом були майнові права на закріплений за іпотекодавцем об`єкт інвестування: квартиру АДРЕСА_2 Київська область, Києво-Святошинський район, м. Вишневе, вул. Вітинська, 2 (будівельний № 2).

68. У пункті 1.3 цього договору сторони дійшли згоди, що після того, як об`єкт інвестування внаслідок завершення будівництва стане окремим нерухомим майном вони оформлять договір іпотеки на новостворене нерухоме майно (квартиру) на умовах, визначених цим договором, якщо сторони не домовляться про інше.

69. Встановлено, що 24 липня 2015 року ОСОБА_1 отримав свідоцтво про право власності на нерухоме майно, а саме на квартиру АДРЕСА_1 .

70. Сторони не уклали договору іпотеки на новостворене нерухоме майно (квартиру).

71. Разом з цим, на час укладення договору іпотеки майнових прав від 05 листопада 2014 року частина друга статті 5 Закону України «Про іпотеку» (яка є чинною і на момент розгляду справи у судах) передбачала можливість передання в іпотеку майнових прав. 

72. Після реєстрації іпотекодавцем права власності на новостворений об`єкт нерухомого майна (спірну квартиру) іпотека за договором майнових прав від 05 листопада 2014 року не припинилася і залишилася чинною. 

73. З урахуванням наведеного, Верховний Суд дійшов висновку про те, що сам факт не укладення сторонами договору іпотеки майнових прав від 05 листопада 2014 року нового договору іпотеки на новостворене майно після проведення державної реєстрації за іпотекодавцем права власності на спірну квартиру не свідчить про те, що іпотека є припиненою, а тому у ТОВ «ФК Смарт Груп» як правонаступника КС «КС Володар» існували фактичні та правові підстави для звернення стягнення на квартиру АДРЕСА_1 , як на предмет іпотеки за договором іпотеки майнових прав від 05 листопада 2014 року.

74. Таким чином, у цій справі відсутні підстави вважати, що ТОВ «ФК Смарт Груп» звернуло стягнення на предмет іпотеки з порушенням вимог законодавства, а тому вимоги позивача про витребування спірної квартири у кінцевого добросовісного набувача ОСОБА_2 на підставі статті 388 ЦК України є необґрунтованими. 

75. За таких обставин, суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про відмову в задоволенні позову. 

76. Доводи касаційної скарги про те, що суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16, є необґрунтованими, оскільки встановлені судами фактичні обставини, що формують зміст спірних правовідносин, у зазначеній заявником справі та у справі, яка переглядається у касаційному порядку, є різними. Зокрема, у справі № 359/3373/16 спір виник за позовом прокурора про витребування земельних ділянок лісогосподарського призначення. 

77. Верховний Суд висловлює правові висновки у справах з огляду на встановлення судами певних фактичних обставин справи і такі висновки не є універсальними та типовими до всіх справ і фактичних обставин, які можуть бути встановлені судами. З огляду на різноманітність суспільних правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, з урахуванням фактичних обставин, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності і необхідності застосування правових висновків Верховного Суду в кожній конкретній справі (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 22 березня 2023 року у справі № 154/3029/14-ц).

78. Посилання заявника на загальні висновки у відповідних постановах Верховного Суду не підтверджують доводів касаційної скарги про те, що апеляційним судом неправильно застосовано норми матеріального права чи порушено норми процесуального права, оскільки фактичні обставини у наведеній як приклад справі відрізняються від тих, що установлені судами у розглядуваній справі.

79. За таких обставин колегія суддів дійшла висновку, що доводи касаційної скарги не знайшли свого підтвердження.

80. Касаційний суд з урахуванням частини першої статті 400 ЦПК України переглянув у касаційному порядку оскаржуване судове рішення в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження у цій справі.

81. Підстав для виходу за межі доводів касаційної скарги судом касаційної інстанції не встановлено.

82. Відповідно до частини третьої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення -без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

83. Доводи касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, висновків суду апеляційної інстанції не спростовують, на законність та обґрунтованість оскаржуваного судового рішення не впливають, тому колегія суддів дійшла висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, а оскаржуваного судового рішення - без змін.

Щодо судових витрат

84. Оскільки суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у судах першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.

Керуючись статтями 400, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ :

Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення. 

Постанову Київського апеляційного суду від 12 листопада 2025 року залишити без змін. 

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач А. А. Калараш

Судді: А. І. Грушицький

І. В. Литвиненко

Є. В. Петров

В. В. Пророк