ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
Іменем України
07 вересня 2026 року м. Херсон
Єдиний унікальний номер судової справи: 650/1344/26
Номер провадження: 22-ц/819/1234/26
Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого ( судді-доповідача) Склярської І.В.,
суддів: Воронцової Л.П., Майданіка В.В.
секретар Андреєва В.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Херсоні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 03 липня 2026 року (під головуванням судді Сікори О.О...), у справі за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якого звернувся представник - адвокат Бєліков Андрій Андрійович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», про розірвання договору оренди землі
встановив:
1.Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У березні 2026 року ОСОБА_1 , від імені якого діє адвокат Бєліков А.А.., звернувся до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», в якому просив:
-Розірвати договір оренди землі № 4АА002128-040671500003 від 25.04.2006, укладений між ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» (новий орендар ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору купівлі продажу права оренди від 17.04.2025) та ОСОБА_1 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 31613244 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:006:0020 площею 9.0326 га.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що 25 квітня 2006 року між позивачем та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди землі, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 9,0326 га, яка розташована на території Степнянської сільської ради Бериславського району Херсонської області, на цей час - Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області.
18 вересня 2015 року сторону орендаря за договором змінено з ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» на ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС», 28 липня 2017 року сторону орендаря змінено з ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» на ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», а 17 квітня 2025 року право оренди відчужене на користь ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», до якого перейшли права та обов`язки орендаря.
Відповідно до додаткової угоди від 31 січня 2022 року строк дії договору визначений до 31 грудня 2031 року. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 308 539,65 грн. Орендна плата встановлена у грошовій формі у розмірі 8,46 відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 26 102,45 грн за рік оренди, та підлягає внесенню орендарем до 31 грудня кожного року.
Орендна плата за 2022, 2023, 2024 та 2025 роки позивачу не сплачена, що свідчить про систематичне невиконання орендарем істотної умови договору оренди землі. 
Оскільки має місце факт систематичної несплати орендної плати протягом періоду дії договору оренди землі, то відповідно до ч.1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», ст.141 Земельного кодексу України, ст.651 ЦК України та умов договору оренди землі, достатньою правовою підставою для розірвання договорів оренди землі
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 03 липня 2026 року позов задоволено частково.
Суд ухвалив:
-розірвати договір оренди землі № 4АА002128-040671500003 від 25 квітня 2006 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Югтранзитсервіс-Агропродукт» та ОСОБА_1 , номер запису про право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 31613244, щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:006:0020 площею 9,0326 га, новим орендарем якої є Товариство з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору купівлі-продажу права оренди від 17 квітня 2025 року;

-стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (74360, Херсонська область, Бериславський район, с. Новорайськ, вул. Промислова, буд. 3, ЄДРПОУ 41101589) на користь ОСОБА_1 (адреса: Херсонська область, Бериславський район, с. Кошара, РНОКПП НОМЕР_1 ) витрати зі сплати судового збору в розмірі 532,48 грн.;

-стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (37223, Україна, Полтавська область, Лохвицький район, село Гиряві Ісківці, вулиця Миру, будинок 12, ЄДРПОУ 33251307) на користь ОСОБА_1 (адреса: Херсонська область, Бериславський район, с. Кошара, РНОКПП НОМЕР_1 ) витрати зі сплати судового збору в розмірі 532,48 грн.;

-у стягненні витрат на професійну правничу допомогу - відмовити.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги
В апеляційній скарзі представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вважаючи рішення суду першої інстанції необґрунтованим, ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
Аргументи учасників справи
(1)Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
В обґрунтування доводів апеляційної скарги, незгодою з висновками суду першої інстанції зазначено наступне:
Відповідач ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не заперечує факт несплати позивачу орендної плати за той період, коли товариство було орендарем, але зауважує, що причиною такої несплати спочатку була неможливість використання земельних ділянок, у зв`язку з перебуванням їх в межах тимчасово окупованої рф території у 2022 року, а подальшому з листопада 2022 року і на кінець 2025 року – імовірно забруднення вибухонебезпечними предметами та безпосередня близькість до території бойових дій.
Відповідно до Закону України «Про протимінну діяльність в Україні» обов`язок підтвердити безпечність земельної ділянки лежить на уповноважених державних органах, а до моменту видачі відповідного офіційного документа такими органами, територія вважається забрудненою або імовірно забрудненою, тобто небезпечною, незалежно від волі сторін договору оренди.
Об`єктивна неможливість використання спірної земельної ділянки у 2022-2025 роках підтверджується наступними доказами: 
1. Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376,(Перелік територій на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих рф);
2.Листом Головного управління ДСНС України у Херсонській області №66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025;
3.Інтерактивною картою ДСНС (https://mine.dsns.gov.ua/);
4.Листом Центру протимінної діяльності Міністерства оборони України від 05.06.2026 №616;
5. Розпорядженнями Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області: №163 від 31.10.2023, №29 від 06.02.2024, №154 від 18.04.2024;
6. Розпорядженням Херсонськоїї обласної ради від 01.03.2023 №24 та Рішенням ХІV сесії Херсонської обласної ради від 23.12.2022 року №491
7. Відсутністю в матеріалах справи №650/1344/26 будь-якого акта, сертифіката або висновку уповноваженого органу про безпечність спірних ділянок.
Апелянт підкреслив, що встановлені судом обставини справи відносять Новорайську сільську територіальну громаду до переліку території, де станом на день ухвалення рішення судом першої інстанції можливі активні бойові дії та яка небезпечною через імовірну забрудненість вибухонебезпечними предметами.
На думку апелента, суд першої інстанції не надав належної оцінки цим обставинам і не застосував конституційні приписи як норми прямої дії, а лише обмежився формальним висновком про відсутність доказів форс-мажору, не перевіривши належним чином питання фактичної та правової можливості безпечного використання земельної ділянки, не оцінивши ризики для працівників та не врахувавши обов`язок роботодавця не допускати їх до небезпечних робіт.
Деокупація (звільнення) Новорайської територіальної громади у листопаді 2022 року не означало відновлення безпеки та придатності земельних ділянок. Апелянт зазначає, що між 2022 та 2023-2025 роках відсутня принципова правова різниця для цілей застосування ч.6 ст.762 ЦК України. Якщо у 2022 році підставою для звільнення від орендної плати була пряма тимчасова окупація території військами рф, то у 2023-2025 роках такими самими обставинами залишилися перебування території у переліку зон можливих бойових дій, близькість до окупованих територій, імовірна наявність вибухонебезпечних предметів. Такі обставини вказують на об`єктивну неможливість безпечного використання земельних ділянок в таких умовах.
В апеляційній скарзі вказано, що саме правових статус території, як «імовірно забрудненої» і є підставою для застосування ч.6 ст.762 ЦК України, оскільки вказана норма не вимагає підтвердження або виявлення конкретного вибухонебезпечного предмету, а достатньо об`єктивної неможливості безпечного використання ділянки.
Апелянтом підсумовуючи вище викладене вказав, що станом на дату подачі апеляційної скарги земельна ділянка позивача:
-Віднесена до території можливих бойових дій;
-Віднесена до території, яка забруднена або імовірно забруднена вибухонебезпечними предметами та потребує проведення робіт із розмінування для забезпечення її безпечного використання;
-не була обстежена відповідними уповноваженими органами (органами ДСНС, фахівцями Центру протимінної‘ діяльності) на предмет наявності вибухонебезпечних предметів;
-будь-яка робота на ній є небезпечною для життя та здоров`я працівників орендаря, що очевидно суперечить конституційним приписам та законодавству з охорони праці'.
-
Також товариством вказано, що обставинами, що зумовили неможливість використання спірної земельної ділянки, є: збройна агресія рф проти України, що розпочалась 24.02.2022, подальша тимчасова окупація відповідної громади в період з 09.04.2022 по 11.11.2022, подальше перебування громади у зоні можливих бойових дій, приналежність територій такої громади до забрудненої a6o імовірно забрудненої вибухонебезпечними предметами. Уci ці обставини виникли та тривають незалежно від волі, намірів або дій відповідача. ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не мало i об`єктивно не могло мати жодного впливу на ix виникнення, тривалість або наслідки.
Апелянтом зауважено, що суд першої інстанції, відмовляючи у застосуванні ч. 6 ст. 762 ЦК України, послався на: (1) відсутність повідомлення орендодавця про неможливість використання ділянки; (2) відсутність ініціювання обстеження перед компетентними органами; (3) отримання відповідних документів лише під час судового розгляду. Жоден із цих мотивів не ґрунтується на нормах матеріального права, що спростовується наступним:
При цьому товариством наголошено, що договір оренди, як і частина 6 статті 762 ЦК УЦ України не містить жодного обов`язку орендаря повідомляти орендодавця про неможливість використання майна, пропонувати зміну умов договору або ініціювати питання розірвання договору. Також ініціювання перед компетентними органами питання обстеження конкретної земельної ділянки є правом орендаря, а не його обов`язком. 
Також на переконання апелента суд проігнорував той факт, що відповідач звертався з відповідними листами до відповідних військових адміністрацій Херсонської обласної адміністрації..
З нормативного регулювання спірних правовідносин, а саме Закону України «Про протимінну діяльність в Україні» вбачається, що до моменту проведення розмінування територій (земельних ділянок) вони залишаються небезпечними для використання. Наявність вибухонебезпечних предметів створює реальну загрозу життю та здоров`ю людей, а також ризик завдання шкоди майну.
При цьому проведення робіт із виявлення, вилучення та знешкодження вибухонебезпечних предметів віднесено виключно до компетенції спеціально підготовлених фахівців та сертифікованих суб`єктів, які мають відповідні знання, технічне забезпечення та проходять державний контроль у сфері протимінної діяльності.
Апелянтом вказано, що усунення небезпечних для життя та здоров`я людей обставин, пов`язаних із забрудненням земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, можливе лише після проведення розмінування відповідними уповноваженими органами. Тривалість цих робіт, а також дата ix початку i завершення залежать виключно від рішень i планів таких органів, на які орендар не мас жодного впливу. Орендар може звертатися до органів державної влади або місцевого самоврядування із запитами щодо необхідності проведення розмінування.
Матеріали справи свідчать, про те, що земельна ділянка перебуває на території, де виявлені або імовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети, при цьому відсутні докази проведення iї обстеження уповноваженими органами: відсутній сертифікат чи акт про проведення заходів з обстеження / очищення, відповідно до ст. 11 Закону України «Про протимінну діяльність в Україні».
З огляду на викладене апелянтом виснувано, що територія вважається очищеною від вибухонебезпечних предметів тільки після перевірки iї відповідними уповноваженими органами та отримання сертифікату чи акту про проведення заходів з обстеження і очищення. Відсутність такого сертифікату чи акту не доводить безпечність земельної ділянки, а означає лише те, що офіційне підтвердження безпечності відсутнє, тобто час обстеження ділянки ще не настав, але не спростовує сукупність інших доказів про імовірне забруднення вибухонебезпечними предметами небезпеку.
Товариством наголошено, що оскільки в даній справі відсутні докази очищення території, наявні обставини за які відповідач не відповідає, а отже є підстави для звільнення від орендної плати за відповідний період.
Додатковим та вагомим підтвердженням неможливості використання земельних ділянок позивача є Розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області, якими визначено та підтверджено, що земельні ділянки у період з 2022 по 2024 рік, включно, були непридатними для використання у зв`язку із потенційною загрозою її забруднення вибухонебезпечними предметами.
Також в обґрунтування доводів апеляційної скарги, апелянт вказав, що суд першої інстанції порушив приписи ч.4 ст.263 ЦПК України та при ухваленні рішення проігнорував правові висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду щодо аналогічних правовідносин, а саме: у постанові від 21.01.2026 у справі №650/3776/24, постанові від 20.05.2026 року №610/986/25, від 06.02.2026 року №610/4398/24.
Висновок суду про те, що інтерактивна мапа за веб-адресою mine.dsns.gov.ua не підтверджує реального забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, є на думку апелянта неповним та таким, що не враховує її правового й фактичного значення у сукупності з іншими доказами у справі. Зазначена мапа не с самостійним джерелом встановлення юридичного статусу земельної ділянки як безпечної чи небезпечної, однак вона відображає території, де вибухонебезпечні предмети вже були виявлені або де тривають роботи з обстеження та розмінування. Відсутність позначки на конкретному квадраті карти не може розцінюватися як підтвердження безпеки, а лише свідчить про те, що на цій ділянці станом на момент огляду ще не було відображено результатів сертифікованого обстеження a6o очищення.
Для цілей застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України визначальним с не візуальне відображення на веб-сайті, а наявність або відсутність офіційного підтвердження безпечності земельної ділянки компетентним органом. У даному випадку спірна земельна ділянка розташована в межах Новорайської сільської громади, яка офіційно включена до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії, затвердженого наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 №376. За таких умов дані інтерактивної мапи ДСНС у поєднанні з офіційним статусом громади підтверджують не безпечність, а навпаки - об`єктивну небезпеку використання земельної ділянки, оскільки вона перебуває у зоні можливих бойових дій та не пройшла процедуру офіційного очищення від вибухонебезпечних предметів.
Отже, посилання суду на те, що мапа не містить історичних даних або не фіксує фактичного забруднення, не спростовує її доказового значення у цій справі, оскільки сама по собі відсутність історичної позначки не доводить безпечність ділянки i не виключає наявності ризиків, підтверджених іншими доказами наявними в матеріалах справи
В обґрунтування доводів апеляційної скарги вказано, що матеріали справи містять достатньо доказів, які підтверджують, що неможливість використання земельної ділянки позивача впродовж 2023-2025 років.
Позиція інших учасників справи.
Відзив на апеляційну скаргу не надходив.
2. Мотивувальна частина
Позиція апеляційного суду
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів приходить до наступного.
Згідно ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
У частині першій статті 15 та частині першій статті 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Судом першої інстанції встановлено наступне.
ОСОБА_1 належить земельна ділянка з кадастровим номером 6520686700:03:006:0020 площею 9,0326 га, розташована на території Степнянської сільської ради Бериславського району Херсонської області, на цей час - Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області.
25 квітня 2006 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди землі № 4АА002128-040671500003 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:006:0020.
18 вересня 2015 року сторону орендаря за договором змінено з ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» на ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС».
28 липня 2017 року сторону орендаря змінено з ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» на ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».
31 січня 2022 року укладено додаткову угоду, відповідно до якої строк дії договору визначений до 31 грудня 2031 року, а орендна плата встановлена у грошовій формі у розмірі 8,46 відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 26 102,45 грн за рік оренди.
Відповідно до умов договору та додаткової угоди орендна плата вноситься орендарем до 31 грудня кожного року.
Згідно з інформації сформованої за допомогою додатку «Реєст нерухомості» від 02.03.2026 року, щодо земельної ділянки кадастровий номер 6520686700:03:006:0020, площею 9,0326 га, право оренди земельної ділянки зареєстровано за ТОВ «Перемога-Плюс» на підставі договору купівлі-продажу серія та номер 1704/25-23, від 17.04.2025 року. (а.с13-14).
Щодо позовних вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки.
Серед підстав виникнення цивільних прав та обов`язків законодавець у пункті 1 частини другої статті 11 ЦК України вирізняє, зокрема, договори.
За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
У частині першій статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).
Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).
Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).
Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.
Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Позивач посилався на пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України, вважаючи, що є підстави для припинення права користування спірною земельною ділянкою на праві оренди, тобто розірвання договору оренди, через систематичну (більше двох років поспіль) несплату останнім орендної плати.
Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.
Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Відповідач в апеляційній скарзі та у відзиву на позовну заяву не заперечував факт не виконання своїх зобов`язань за договором оренди, а саме невиплату орендної плати за 2022, 2023, 2024 роки, посилаючись на відсутність обов`язку сплати орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає і які, відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, звільняють його від сплати орендної плати за період, коли таке користування було неможливим.
Знаходження орендованої земельної ділянки у 2022 році на території, Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району, Херсонської області, яка переобувала під тимчасово окупацією рф визначено Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 22.12.2022 року №309 , а з 11 листопада 2022 року Новорайська сільська територіальна громада Бериславського району, Херсонської області віднесена до території можливих бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376.
За положеннями ст.24 вказаного Закону орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.
Згідно з ч.1ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Частиною 1 ст.530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Згідно із ч.4 ст.14 ЦК України особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.
Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).
Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
При цьому, підставою для застосування норми частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Отже, для застосування частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає.
Отже, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини. Підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно через обставини, за які орендар не відповідає.
Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї норми закону він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати.
Суд зауважує, що звільнення від сплати орендної плати є істотним втручанням у правовідносини сторін договору. Застосування частини шостої статті 762 ЦК України можливе за виключних обставин, за яких орендар не використовував або не міг використовувати майно, і за такі обставини орендар не відповідає.
При оцінці наведених обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, через дію непереборної сили чи у зв`язку з природними властивостями майна, що є об`єктом оренди тощо.
Суд першої інстанції виходив з того, що в матеріалах справи відсутні докази сплати орендної плати за 2023, 2024 та 2025 роки. Відсутні також докази, що позивач відмовлявся прийняти виконання, перешкоджав користуванню земельною ділянкою, погодив звільнення орендаря від сплати орендної плати або що між сторонами було досягнуто домовленості про зміну умов договору. Отже, суд першої інстанції дійшов висновку, що орендар допустив систематичну несплату орендної плати за 2023, 2024 та 2025 роки. Таке порушення є істотним, оскільки позбавило орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору, а саме своєчасного отримання орендної плати за користування належною йому земельною ділянкою. Вказані обставини відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі», статті 651 ЦК України та пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України є підставою для розірвання договору оренди землі.
Форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16.07.2019 у справі №917/1053/18 та у постанові від 09.11.2021 у справі №913/20/21, у постанові Верховного суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21.
Норма ст. 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Крім того, обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762Цивільного кодексу України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також не передбачуваність, перші можуть бути спричинені зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 Цивільного кодексу України можуть включати обставини непереборної сили та випадку ,втім не обмежуються ними. Відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством. Вказана позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі №910/7495/16.
Оскільки відповідно до частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає тягар доказування неможливості використання майна несе саме орендар. Аналогічна правова позиція щодо застосування приписів частинишостоїстатті762 Цивільного кодексу України викладена у постановах Верховного Суду у справах №910/8651/22 від 28.06.2023, №911/1064/21 від 08.11.2023, №910/14244/20 від 12.04.2023, №910/13704/21 від 15.03.2023, №910/8040/20 від 08.07.2021.
З огляду на викладене колегія суддів зазначає, що факт перебування вказаної земельної ділянки на території України, яка в період часу з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року входила до тимчасово окупованої російською федерацією території України, свідчить про очевидну неможливість використання відповідачем її у своїй господарській діяльності, а отже неможливість виконання останнім взятих на себе зобов`язань з орендної плати.
Такого ж правового висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24, в якій погодився з тим, що у відповідача відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2022 рік, оскільки орендар не міг користуватися в цей час земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, не провів посівну компанію та компанію зі збору врожаю, що розташована на території Харківської області, яка у період з 28 лютого по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. Натомість, погодився з тим, що за 2023 рік орендна плата має бути виплачена.
Колегія суддів звертає увагу на постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року у справі № 650/3776/24 про залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції від 09 квітня 2025 року, якою було скасовано рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2025 року й ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати через звільнення відповідача від відповідальності за несплату орендної плати у 2022, 2023 роках внаслідок наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди. При цьому колегія суддів не встановила подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24.
Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України установлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Спірна земельна ділянка не знаходилась на території введення активних бойових дій у період з 2023 по 2024 року, що підтверджено Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року№ 376.
Лист ТПП України від 28.02.2022 року, який наданий відповідачем є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного Договору, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин.
Той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини - військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань. Отже лист Торгово-промислової палати України не можна вважати сертифікатом у розумінні статті14-1 Закону України Про торгово-промислові палати в Україні.
Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами (частина перша статті 617 ЦК, частина друга статті 218 Господарського кодексу України та стаття 14-1 Закону «Про торгово-промислові палати в Україні»).
Надзвичайними є ті обставини, настання яких не очікується сторонами при звичайному перебігу справ. Під надзвичайними можуть розумітися такі обставини, настання яких добросовісний та розумний учасник правовідносин не міг очікувати та передбачити при прояві ним достатнього ступеня обачливості.
Невідворотними є обставини, настанню яких учасник правовідносин не міг запобігти, а також не міг запобігти наслідкам таких обставин навіть за умови прояву належного ступеня обачливості та застосуванню розумних заходів із запобігання таким наслідкам. Ключовим є те, що непереборна сила робить неможливим виконання зобов`язання в принципі, незалежно від тих зусиль та матеріальних витрат, які сторона понесла чи могла понести (правовий висновок у постанові Верховного Суду від 21 липня 2021 року у справі №912/3323/20), а не лише таким, що викликає складнощі, або є економічно невигідним.
Отже, наведеним листом відповідач наявність для нього тієї обставини, яка звільняє його від виконання зобов`язання не довів.
Посилання апелянта на лист ГУ ДСНС України в Херсонській області №6603-2942/66 16/3 від 11.06.2025 року, інформація у якому свідчить про об`єктивну неможливість використання відповідачем орендованої земельної ділянки не є такими, що ґрунтуються на інформації викладеній у цьому листі. Так, у наведеному листі заступником начальника Головного управління з реагування на надзвичайні ситуації зазначено таке: «провівши аналіз наданих Вами ( ТОВ «ЮТС Агропрдукт») кадастрових номерів земель сільськогосподарського призначення встановлено, що піротехнічні розрахунки ДСНС України до робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на зазначених територіях не залучались, роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами з розмінування. Ймовірно, вищевказані ділянки можуть бути потенційно забрудненими».
Також доводи апеляційної скарги про наявність інтерактивній мапі територій, потенційно забруднених вибухонебезпечними предметами не спростовують висновків суду першої інстанції, який зазначив, що за веб-адресою https://mine.dsns.gov.ua/ розміщено інтерактивну мапу територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами. Вказана мапа дозволяє здійснювати огляд інформації у реальному часі та відображає актуальні на момент огляду дані щодо ймовірних небезпечних ділянок. Разом з тим, зазначена мапа не містить історичних даних про стан територій у минулі періоди часу, зокрема на період, який є предметом судового розгляду, а також не підтверджує факт реального забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, а лише відображає потенційний ризик такого забруднення.
Розпорядженням ХОР від 01 березня 2023 року №24 «Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили», ТОВ «ЮТС-АГРОПОДУКТ» внесений у перелік суб`єктів господарювання, що постраждав внаслідок обставин непереборної сили прийнятий на підставі листа ТПП України №2024/02.0-7.1 від 28.02.2022 який (лист) не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні». Разом з тим, вказане розпорядження не містить будь-яких відомостей на підтвердження доводів представника Товариства щодо наявності конкретних обставин, які унеможливлювали використання відповідачем об`єкту оренди і, як наслідок, виконання ним своїх зобов`язань за договором оренди землі.
Посилання представника Товариства на розпорядження Начальника Новорайської сільської військової адміністрації від 06.02.2024 року №29, розпорядження Начальника Новорайської сільської військової адміністрації від 18.04.2024 року №154, розпорядження Начальника Новорайської сільської військової адміністрації від 31.10.2023 року №163, якими надано пільги із місцевих податків та/або зборів за землю, яка перебуває у користуванні ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на території Новорайської сільської територіальної громади, висновків суду першої інстанції щодо недоведеності наявності обставин, яка унеможливлювали сплату орендної плати за 2023, 2024 роки не спростовує. Вказані розпорядження видані лише щодо надання певних податкових пільг у зв`язку з потенційною загрозою забруднення земельних ділянок господарства вибухонебезпечними предметами, та не містять відомостей щодо визнання спірних земельних ділянок забрудненими вибухонебезпечними предметами, і не звільняють Товариство від обов`язку сплачувати орендну плату за орендовані земельні ділянки приватної власності.
Доказ, який свідчить, що орендована земельна ділянка непридатна для її використання внаслідок забрудненими вибухонебезпечними предметами, віднесена, у встановленому законом порядку до категорії земель непридатних до використання, відповідачем не надано, при цьому суд першої інстанції в достатній мірі проаналізував поведінку орендаря щодо спірної земельної ділянки та прийнятих на себе обов`язків за договором оренди, позицію іншого суб`єкта господарювання на аналогічних територіях.
Судом першої інстанції в достатній мірі обґрунтовано наявність підстав для розірвання договору оренди внаслідок систематичної несплати за недоведеністю апелянтом наявності обставин, які звільняють його від відповідальності за невиконання договірного зобов`язання у тому рахунку з урахуванням договору продажу права оренди.
Доказів замінювання, факту забруднення земельних ділянок небезпечно вибуховими предметами, відповідачем не надано, як і не надано доказів звернення до уповноваженого органу з заявою про обстеження земельних ділянок для їх обробку.
Урядом прийнята постанова від 04 березня 2026 року №306 «Про затвердження Порядку та критеріїв визначення зон ризикованого землеробства» в якій визначення зон ризикованого землеробства здійснюється зокрема за критеріями: для територій ведення бойових дій - знаходження земельної ділянки в межах 20-ти та від 20-ти до 50-кілометрової зони від лінії державного кордону з державою-агресором та/або лінії зіткнення, а також територій, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами.
Наведене, надає підстави вважати, що землеробство може здійснюватися за земельній ділянці позивача, а неможливість його здійснення в силу вимог ч.6 ст. 672 ЦК України, має доводитися відповідачем.
Доводи апелянта свідчать, що товариство вважає пріоритетним своє право оренди земельної ділянки, як виду його господарської діяльності без її здійснення за наведених ним обставин протягом декількох років, праву приватної власності власника земельної ділянки на використання його права власності у як найкорисніший для нього спосіб, тобто без отримання доходу від власності, невикористання земельної ділянки.
Таким чином, доводи апеляційної скарги, які зводяться до відсутності підстав для розірвання договору оренди спростовуються вищенаведеним.

Щодо суті апеляційної скарги
Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права ( ст. 375 ЦПК України).
Враховуючи вищевикладене, підстави для задоволення апеляційної скарги, скасування судового рішення та ухвалення нового про відмову у задоволенні позовних вимог, відсутні.
Керуючись ст. ст.367,375, 382 ЦПК України, суд,
ухвалив:
Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» - залишити без задоволення.
Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 03 липня 2026 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складений 07 вересня 2026 року.

Головуючий І.В. Склярська
Судді: Л.П. Воронцова
В.В. Майданік