Справа № 467/487/26
Провадження № 2/467/421/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
(заочне)

10.07.2026 року Арбузинський районний суд Миколаївської області в складі: головуючого - судді Догарєвої І.О.,
за участю: секретаря судового засідання Скорнякової С.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт. Арбузинка цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Благодатненської сільської ради Первомайського району Миколаївської області, третя особа: Товарна біржа «Українська» про визнання договору купівлі-продажу дійсним,

В С Т А Н О В И В:
У квітні 2026 року представник позивача адвокат Рубан С.Ю., який діє в інтересах ОСОБА_1 , звернуся до Арбузинського районного суду Миколаївської області з позовом до Благодатненської сільської ради Первомайського району Миколаївської області про визнання договору купівлі-продажу дійсним, мотивуючи вимоги тим, що 21 лютого 2001 року між позивачем ОСОБА_1 та сільськогосподарським закритим акціонерним товариством «Зелена Поляна» в особі голови профспілкового комітету Драбенюк Ольгою Григорівною було укладено договір про купівлю-продажу нерухомості, а саме, цілої ідеальної частки жилого будинку АДРЕСА_1 . Дана угода була зареєстрована як біржова угода на Товарній біржі «Українська» за №148488 від 21.02.2001 року. Зазначений договір зареєстрований в Арбузинському РКП «Бюро технічної інвентаризації» 04.03.2001 року за реєстровим № 190 та цим написом право власності зареєстроване за позивачем. 
Після укладення договору сторони здійснили всі дії щодо його виконання. Після укладення Договору купівлі-продажу нерухомого майна, позивачем було сплачено кошти за купівлю жилого будинку. Продавець в свою чергу, передала позивачу всі документи на жилого будинку АДРЕСА_1 . Ні заперечень, ні зауважень ніхто із сторін договору купівлі-продажу не заявляв. З моменту укладання договору позивач користувався придбаним будинком. На сьогоднішній день позивач продовжує володіти зазначеним будинком та використовує його для постійного проживання, регулярно сплачує комунальні платежі та утримує його в належному санітарно-технічному стані. Жодних скарг або претензій від будь-яких фізичних або юридичних осіб на її адресу не надходило. Водночас продавець ухилився від нотаріального посвідчення вказаного договору купівлі-продажу, що є перешкодою позивачу для реалізації права власника щодо даного об`єкту нерухомості, зокрема, права розпорядження даним майном. На даний час СЗАТ «Зелена Поляна» ліквідоване. За таких обставин позивач позбавлений можливості нотаріального посвідчення угоди. 
Ухвалою від 10 квітня 2026 року у справі відкрито загальне позовне провадження, призначено підготовче судове засідання.
Ухвалою від 12.05.2026 року залучено до участі у справі у якості третьої особи Товарну біржу «Українська».
Ухвалою Арбузинського районного суду Миколаївської області від 27.05.2026 року закрито підготовче провадження та справу призначено до розгляду по суті. 
Позивач в судове засідання не з`явився, через канцелярію суду від представника позивача надійшла заява, в якій позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив суд розглядати справу у їх відсутність. Також не заперечував проти ухвалення у справі заочного рішення.
Представник Благодатненської сільської ради Первомайського району Миколаївської області в судове засідання двічі не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином. Заперечень проти позову не надав.
Представник третьої особи в судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином. 
За таких обставин суд вважає за можливе ухвалити у даній справі заочне рішення.
Враховуючи неявку в судове засідання усіх учасників справи, відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.
Дослідивши матеріали справи, встановивши фактичні обставини та оцінивши надані докази в їх сукупності, суд зазначає наступне.
Судом встановлено, що 21 лютого 2001 року між позивачем та сільськогосподарським закритим акціонерним товариством «Зелена Поляна», в особі голови профспілкового комітету Драбенюк Ольгою Григорівною було укладено договір про купівлю-продаж цілої ідеальної частки жилого будинку АДРЕСА_1 . Дана угода була зареєстрована як біржова угода на Товарній біржі «Українська» за №148488 від 21.02.2001 року. Зазначений договір зареєстрований в Арбузинському РКП «Бюро технічної інвентаризації» 04.03.2001 року за реєстровим № 190 та цим написом право власності зареєстрований за позивачем. 
Зазначений об`єкт нерухомості на момент продажу належав відповідачу на підставі свідоцтва про право власності на житловий будинок, виданого Садівською сільською радою Арбузинського району Миколаївської області від 12.02.2001 року на підставі рішення Садівської сільської ради Арбузинського району Миколаївської області від 24.01.2001 року за №8 та зареєстрованого БТІ смт.Арбузинка в реєстровій книзі №1 за реєстровим №190 від 12.02.2001 року. 
ОСОБА_1 , як покупець, сплатив продавцю належну за договором покупну ціну, а продавець ОСОБА_2 отримала кошти за купівлю жилого будинку, передала позивачу всі документи на будинок та передала будинок у його розпорядження. Тобто, була досягнута згода з усіх необхідних та суттєвих умов угоди та відбулося її виконання. 
Як вбачається з довідки Арбузинського комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» № 50 від 13 березня 2026 року, станом на 01 січня 2013 року право власності на частки житлового будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_1 на підставі договору № 148488 купівлі-продажу нерухомого майна від 21 лютого 2001 року, зареєстрованого Арбузинським РКП БТІ в реєстрову книгу № 1 за реєстровим № 190 від 04 березня 2001 року.
Позивач проживає та зареєстрований у спірному житловому будинку АДРЕСА_1 , що підтверджується даними його паспорту.
Відповідно до частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01.01.2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Таким чином, на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року.
Відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.

За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР 1963 року право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до статті 224 ЦК УРСР 1963 року за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 227 ЦК УРСР 1963 року передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.
Згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.
У період укладання спірного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК УРСР 1963 року договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.
За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 ЦК УРСР 1963 року), а відповідно до статті 153 ЦК УРСР 1963 року договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.
Отже, положення статті 227 ЦК УРСР 1963 року спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.
Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним.
Згідно зі статтею 47 ЦК УРСР 1963 року нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.
Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Судом встановлено, що сторони досягнули всіх істотних умов угоди і виконали угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, тобто продавцем отримано узгоджену суму грошових коштів в рахунок оплати вартості нерухомого майна та передано зазначене нерухоме майно покупцеві. Покупець в свою чергу прийняв дане нерухоме майно та до цього часу правомірно ним володіє. Разом з тим продавець, не заперечуючи прав покупця на нерухоме майно, ухилився від нотаріального посвідчення договору.
Уклавши договір купівлі-продажу нерухомості у 2001 році у відповідності до законодавства, яке діяло на той час і повністю виконавши всі умови договору, сторони не мали претензій щодо виконання суттєвих умов договору. Укладений договір був зареєстрований в Арбузинському РКП «Бюро технічної інвентаризації». Тобто, незважаючи на відсутність нотаріального посвідчення держава, здійснивши реєстрацію договору купівлі-продажу нерухомості, тим самим визнала право на придбаний житловий будинок за покупцем. Проте на

даний час позивач ОСОБА_1 позбавлений можливості реалізувати свої права як власника частки житлового будинку в зв`язку з невідповідністю форми правовстановлюючого документу вимогам закону. 
Відтак, вивчивши і проаналізувавши всі матеріали справи у їх сукупності, встановивши зміст правовідносин, що склались між сторонами, законодавство, яке підлягає застосуванню щодо правового режиму спірного майна, враховуючи відсутність заперечень відповідача, суд приходить до висновку про можливість судового захисту прав позивача шляхом визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним. За таких обставин, позов слід задовольнити повністю.
Керуючись ст.ст. 4, 12, 263-265, 268 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :
Позовну заяву ОСОБА_1 до Благодатненської сільської ради Первомайського району Миколаївської області, третя особа: Товарна біржа «Українська» про визнання договору купівлі-продажу дійсним задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомості №148488, укладений на Товарній біржі «Українська» 21 лютого 2001 року, відповідно до якого сільськогосподарське закрите акціонерне товариство «Зелена Поляна» в особі голови профспілкового комітету Драбенюк Ольги Григорівни продало, а ОСОБА_1 купив частки житлового будинку АДРЕСА_1 .
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених ЦПК України, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Заочне рішення може бути переглянуте Арбузинським районним судом Миколаївської області за письмовою заявою відповідача, поданою протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду. Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.
Рішення може бути оскаржене іншими учасниками справи в апеляційному порядку безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду шляхом подачі протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення апеляційної скарги. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Суддя І.О. Догарєва