Справа № 946/1879/26 
Провадження № 2/946/2952/26  

Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
01 вересня 2026 року Ізмаїльський міськрайонний суд Одеської області 
в складі: головуючого судді - Бурнусуса О.О.,
за участю: секретаря судового засідання – Коробко О.Д.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Ізмаїлі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору купівлі-продажу,- 
ВСТАНОВИВ:
Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом, яким просив розірвати договір від 12 липня 2019 року купівлі-продажу 1/2 частини житлового будинку з господарськими будівлями і спорудами, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , який був посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук О.С. та зареєстрований в реєстрі під № 1530 та визнати за ним право власності на частину житлового будинку з господарськими будівлями і спорудами, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що влітку 2019 року між ним та відповідачем ОСОБА_2 була досягнута домовленість про купівлю-продаж житлового будинку з господарськими будівлями і спорудами, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , однак у зв`язку з недостатністю у ОСОБА_2 грошових коштів для придбання цілого будинку, сторони домовились про переоформлення спочатку 1/2 частини житлового будинку у липні 2019 року та викуп іншої 1/2 частини протягом трьох років, тобто до липня 2022 року. 
12 липня 2019 року між ОСОБА_3 , діючим від імені ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу 1/2 частини житлового будинку з господарськими будівлями і спорудами, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук О.С. та зареєстрований в реєстрі під № 1530. Згідно п. 4 Договору, продаж майна вчинено за 1 060 542,00 (один мільйон шістдесят тисяч п`ятсот сорок дві) грн.
У березні 2022 року ОСОБА_2 повідомив позивачу, що у зв`язку з початком повномасштабної агресії російської федерації проти України, він відмовляється від купівлі житлового будинку з господарськими будівлями і спорудами, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 та зажадав від нього повернути кошти передані йому за придбання 1/2 частини зазначеного будинку. Зазначає, що він погодився на пропозицію відповідача, однак, у зв`язку зі скрутним фінансовим становищем передача грошових коштів відповідачу відбувалася поступово у період з 20 квітня 2022 року по 11 листопада 2025 року включно. 
Згідно домовленості сторін договору, яка підтверджується розпискою від 11.11.2025 року, після остаточного розрахунку, ОСОБА_2 зобов`язався підготувати необхідні документи та звернутися до нотаріуса для укладення договору про розірвання договору купівлі-продажу 1/2 частини житлового будинку не пізніше 01 лютого 2026 року. Однак, ані до 01 лютого 2026 року, ані на час звернення до суду з вказаним позовом, ОСОБА_2 до нотаріуса не звертався, неодноразові прохання позивача укласти договір про розірвання договору купівлі-продажу частини житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 від 12.07.2019 року, відповідач ігнорує. 
Приймаючи до уваги вищевикладене, позивач просить розірвати договір купівлі-продажу 1/2 частини житлового будинку з господарськими будівлями і спорудами, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 у зв`язку з істотною зміною обставин, якими сторони договору керувались при його укладенні. 
В судове засідання позивач ОСОБА_1 не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, представник позивача надав суду заяву про розгляд справи за їх відсутності, якою позовні вимоги підтримують в повному обсязі та просять позов задовольнити. 
В судове засідання відповідач ОСОБА_2 не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, надав суду заяву про розгляд справи за його відсутності, якою позовні вимоги визнає в повному обсязі та не заперечує проти задоволення позову. У заяві про розгляд справи за його відсутністю від 12.08.2026 року відповідач зазначив, що на початку 2022 року він зібрав достатню суму коштів для викупу іншої 1/2 частини будинку та мав твердий намір стати власником усього будинку. Проте у зв`язку з повномасштабною військовою агресією російської федерації проти України, в умовах невизначеності, постійної загрози та страху залишитися без засобів до існування у такий важкий час, він був змушений відмовитися від укладення угоди. Крім цього, зазначив, що він підтверджує факт повного повернення йому ОСОБА_1 всіх грошових коштів переданих ним за частину будинку, у зв`язку з чим жодних майнових чи фінансових претензій він до позивача не має. Той факт, що він не звернувся до нотаріуса для укладення договору про розірвання договору купівлі-продажу 1/2 частини житлового будинку пояснив тим, що оскільки договір купівлі-продажу від 12 липня 2019 року був посвідчений нотаріально в м. Одесі, його розірвання мало б відбутися у того ж нотаріуса в м. Одеса. Тому, через дію воєнного стану, у зв`язку з наявністю ризику для життя та суттєві обмеження у пересуванні між містами, він фізично не зміг приїхати та забезпечити нотаріальне розірвання угоди. Додатково зазначив, що наслідки визнання позову, передбачені ст. 206 ЦПК України йому відомі та зрозумілі, його визнання позову є добровільним і не порушує права, свободи чи інтереси третіх осіб.
Дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору купівлі-продажупідлягає задоволенню, виходячи з наступного. 
Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України - кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Згідно до ч. 1 ст. 5 ЦПК України - здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Відповідно до ч. 3 ст. 12 ЦПК України - кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Статтею 76 ЦПК України визначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.
Частиною 4 ст. 206 ЦПК України передбачено, що у разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову. Якщо визнання відповідачем позову суперечить закону або порушує права, свободи чи інтереси інших осіб, суд постановляє ухвалу про відмову у прийнятті визнання відповідачем позову і продовжує судовий розгляд. 
Ухвалою Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 30.06.2026 року закрито підготовче провадження по справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору купівлі-продажута справу призначено до судового розгляду по суті в загальному позовному провадженні.
Відповідно до ч. 1 ст. 202 ЦК України – правочин це дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. 
Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. 
Частиною 4 статті 334 ЦК України передбачено, якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.
Судом встановлено, що 12 липня 2019 року між ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу 1/2 частини житлового будинку з господарськими будівлями і спорудами, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук О.С. за реєстровим номером 1530. 
Згідно пункту 1 вказаного Договору Продавець ( ОСОБА_1 ) передав (продав) у власність Покупця ( ОСОБА_2 ), а Покупець прийняв (купив) 1/2 частку у праві власності на житловий будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 . 
Згідно пункту 4 Договору, продаж майна вчинено за 1 060 542,00 грн (один мільйон шістдесят тисяч п`ятсот сорок дві грн 00 коп.).
Як було встановлено судом, після укладання вказаного Договору, у березні 2022 року відповідач ОСОБА_2 повідомив позивача ОСОБА_1 про те, що він відмовляється від купівлі житлового будинку з господарськими будівлями і спорудами, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 . ОСОБА_2 запропонував ОСОБА_1 повернути отримані від нього на виконання договору купівлі-продажу від 12.07.2019 року грошові кошти та розірвати договір купівлі-продажу, на що позивач погодився. 
Згідно письмової розписки від 20.04.2022 року, ОСОБА_2 отримав від ОСОБА_1 грошові кошти у сумі 400 000,00 грн (чотириста тисяч грн 00 коп.). 
Згідно письмової розписки від 01.10.2023 року, ОСОБА_2 отримав від ОСОБА_1 грошові кошти у сумі 200 000,00 грн (двісті тисяч грн 00 коп.). 
Згідно письмової розписки від 11.11.2025 року, ОСОБА_2 отримав від ОСОБА_1 грошові кошти у сумі 260 542,00 (двісті шістдесят тисяч п`ятсот сорок дві грн 00 коп.). Окрім цього, розпискою від 11.11.2025 року, ОСОБА_2 зобов`язався підготувати необхідні документи та звернутися до нотаріуса для укладення договору про розірвання договору купівлі-продажу 1/2 частини житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 від 12.07.2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук О.С. не пізніше 01 лютого 2026 року, однак свої зобов`язання не виконав. 
Дані обставини справи, згідно із вимогами ч.1 ст. 82 ЦПК України доказуванню не підлягають, оскільки визнаються сторонами і тому суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин і добровільного їх визнання відповідачкою.
Згідно ч.ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. 
Відповідно до ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Частинами 1 та 2 ст. 652 ЦК України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Таким чином, закон пов`язує можливість розірвання договору одночасно з наявністю істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, та з наявністю чотирьох умов, визначених ч. 2 ст. 652 ЦК України, при істотній зміні обставин, з яких сторони виходили, укладаючи договір.
Поняття «істотна зміна обставин» є оціночним. Критерії визначення цього поняття закріплені в абзаці 2 частини 1 статті 652 ЦК України, яка визначає, що зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
За відсутності істотної зміни обставин, тобто за незначної зміни обставин або за виникнення ускладнень у виконанні, які сторони могли розумно передбачити, договір відповідно до положень ст. 652 ЦК України не підлягає розірванню, як за згодою сторін, так і за рішенням суду.
Укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей, проте, під час виконання договору можуть виникати обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін.
При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, за яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватися будь-якою зміною обставин, що виникає під час виконання договору, проте, лише істотна зміна обставин визнається підставою для пред`явлення вимоги про розірвання договору.
Отже, за загальним правилом у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути розірваний за згодою сторін, що відповідає свободі договору. При цьому, можливість розірвання договору може бути обмежена, а саме у випадку, коли інше передбачено договором або випливає із суті зобов`язання.
Водночас, договір, у разі істотної зміни обставин, може бути розірваним не лише за згодою сторін, а і на підставі рішення суду, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились. У такому разі суд при вирішенні питання на предмет можливості задоволення вимоги заінтересованої сторони, має встановити факт зміни істотної обставини, за наявності одночасно чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 ЦК України, при істотній зміні обставин.
Наведені висновки щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладені у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.12.2021 зі справи № 925/81/21. 
Приймаючи до уваги, що іншим (крім судового) шляхом захистити права позивача неможливо, ураховуючи встановлення судом наявності одночасно чотирьох умов, визначених ч. 2 ст. 652 ЦК України, необхідних для розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обстави, суд приходить до висновку про обґрунтованість заявленихпозивачем вимог про розірвання договору купівлі-продажу та право позивача на розірвання договору довічного купівлі-продажу таким, що підлягає захисту в зв`язку з чим задовольняє позов.
Судом не виявлено обставин, що суперечать закону або порушують права, свободи чи інтереси інших осіб. 
Керуючись ст.ст. 12, 13, 133, 141, 259, 263-265 ЦПК України, суд –

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 (паспортний документ № НОМЕР_1 , орган, що видав № 5119 від 13.09.2019 року, РНОКПП – НОМЕР_2 , мешкає за адресою: АДРЕСА_1 ) до ОСОБА_2 (РНОКПП – НОМЕР_3 , мешкає та зареєстрований за адресою: АДРЕСА_2 ) про розірвання договору купівлі-продажу– задовольнити.
Розірвати договір купівлі-продажу, укладений 12.07.2019 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук Ольгою Сергіївною за реєстровим № 1530. 
Визнати за ОСОБА_1 (паспорт з безконтактним електронним носієм № НОМЕР_1 , виданий 13.09.2019 року органом 5119, РНОКПП – НОМЕР_2 , мешкає за адресою: АДРЕСА_1 ), право власності на 1/2 частину житлового будинку з господарськими будівлями і спорудами, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржено до Одеського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 30-ти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст рішення складено 10 вересня 2026 року.
Суддя: | О.О.Бурнусус