ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 липня 2026 року 
м. Київ
cправа № 922/496/22 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Берднік І.С. - головуючого, Зуєва В.А., Міщенка І.С., 

секретар судового засідання - Корнієнко О.В.,

за участю представників:

Офісу Генерального прокурора - Пономаренка А.Є.,
Харківської міської ради - не з`явився, 
Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріелті Некст» - не з`явився,
Державного реєстратора Дергачівської міської ради 
Зоткіна Сергія Володимировича - не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Заступника керівника Харківської обласної прокуратури

на постанову Східного апеляційного господарського суду від 07.05.2026 (у складі колегії суддів: Істоміна О.А. (головуючий), Гетьман Р.А., Стойка О.В.)
та рішення Господарського суду Харківської області від 24.04.2023 (суддя Рильова В.В.)

у справі № 922/496/22

за позовом Керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріелті Некст»,
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Державного реєстратора Дергачівської міської ради Зоткіна Сергія Володимировича, 
про скасування рішень державного реєстратора, зобов`язання повернути земельну ділянку,

ВСТАНОВИВ:
У лютому 2022 року Керівник Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова (далі - прокурор) звернувся до суду з позовом в інтересах держави в особі Харківської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріелті Некст» (далі - ТОВ «Ріелті Некст»), у якому просив суд:
- визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Дергачівської міської ради Зоткіна С.В. індексний номер рішення: 59516716 від 28.07.2021 з відкриттям розділу, яким внесено запис щодо реєстрації права власності ТОВ «Ріелті Некст» на об`єкт нерухомого майна 2419369063101 з одночасним припиненням права власності;
- визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Дергачівської міської ради Зоткіна С.В. індексний номер рішення: 59514651 від 28.07.2021 з відкриттям розділу, яким внесено запис щодо реєстрації права власності ТОВ «Ріелті Некст» на об`єкт нерухомого майна 2419294763101 з одночасним припиненням права власності;
- усунути перешкоди у користуванні територіальною громадою належною їй земельною ділянкою шляхом зобов`язання ТОВ «Ріелті Некст» повернути Харківській територіальній громаді в особі Харківської міської ради земельну ділянку, загальною площею 1,8662 га, з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026, розташовану за адресою: м. Харків, просп. Московський, 118, з приведенням її у придатний для використання стан, який існував до початку дій щодо самовільного захоплення, а саме, звільнивши земельну ділянку від будівельного майданчику К1 в межах кадастрового номера 6310136900:01:022:0026 площею S=0.6663 га, який включає в себе контури № 7, № 8, № 20, у вигляді координат поворотних точок земельної ділянки (огорожі), наведених у відповідній таблиці «Система координат СК-63», та від будівельного майданчику К2 площею 8=0.7931 га, який включає в себе контури № 9, № 10, № 11, № 23, у вигляді координат поворотних точок земельної ділянки (огорожі), наведених у відповідній таблиці «Система координат СК-63», включаючи знесення будь-якого самочинно збудованого нерухомого майна (в тому числі паркану, фундаментної плити, частково цокольного поверху, об`єктів незавершеного будівництва), а також поновлення стану ділянки після проведених земельних робіт (в тому числі закопування котловану).
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що підставою для прийняття державним реєстратором Дергачівської міської ради Зоткіним С.В. рішень про державну реєстрацію права власності ТОВ «Ріелті Некст» на об`єкти нерухомого майна слугували документи, що не є правовстановлюючими в розумінні Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а відтак не могли бути достатньою правовою підставою для проведення державної реєстрації права власності на спірні об`єкти нерухомого майна. Водночас прокурор зазначив, що будівництво на зазначеній земельній ділянці проводиться самочинно, за відсутності документів, що дають право на таке будівництво, а також на земельній ділянці, що для таких цілей не виділялася.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 14.02.2022 залучено до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Державного реєстратора Дергачівської міської ради Зоткіна С.В.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 24.04.2023, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 07.05.2026, у задоволенні позову відмовлено.
Не погоджуючись із висновками судів першої та апеляційної інстанцій, у червні 2026 року Заступник керівника Харківської обласної прокуратури подав касаційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права, порушення норм процесуального права та наявність випадків, передбачених пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 ГПК, просить скасувати постановлені у справі судові рішення та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.
Ухвалою Верховного Суду від 17.06.2026 відкрито касаційне провадження у справі № 922/496/22 за касаційною скаргою Заступника керівника Харківської обласної прокуратури з підстав, передбачених пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 ГПК, та призначено касаційну скаргу до розгляду у відкритому судовому засіданні на 15.07.2026.
14.07.2026 ТОВ «Ріелті Некст» через систему «Електронний суд» подало клопотання про відкладення розгляду справи на іншу дату, обґрунтоване тим, що представник відповідача адвокат Головко А.І. не може взяти участь у судовому засіданні 15.07.2026 через необхідність термінової участі в слідчих діях в межах кримінального провадження. Жодних доказів на підтвердження обставин, наведених у цьому клопотанні, відповідачем не надано.
Суд відмовив у задоволенні клопотання ТОВ «Ріелті Некст», визнавши неповажними наведені відповідачем причини для відкладення розгляду касаційної скарги у справі № 922/496/22, оскільки до клопотання не додано будь-яких доказів на підтвердження тих обставин, якими відповідач обґрунтував неможливість його представника бути присутнім у судовому засіданні 15.07.2026, у тому числі в режимі відеоконференції.
Крім того, необхідно зазначити, що ТОВ «Ріелті Некст» не було позбавлено права направити в судове засідання 15.07.2026 іншого представника або взяти участь у судовому засіданні в порядку самопредставництва. 
Харківська міська рада, ТОВ «Ріелті Некст», Державний реєстратор Дергачівської міської ради Зоткін С.В. в судове засідання своїх представників не направили. 
Відповідно до частини 1 статті 301 ГПК у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням положень статті 300 цього Кодексу.
Наслідки неявки в судове засідання учасника справи визначено у статті 202 ГПК.
Так, за змістом частини 1, пункту 1 частини 2 статті 202 ГПК неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. Суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку з підстав, зокрема неявки в судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про направлення йому ухвали з повідомленням про дату, час і місце судового засідання.
Ураховуючи положення статті 202 ГПК, наявність відомостей про направлення учасникам справи ухвал з повідомленням про дату, час і місце судового засідання, що підтверджено матеріалами справи, відсутність заяв учасників справи щодо розгляду справи, у тому числі, клопотань про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції, також те, що явка учасників справи не визнавалася судом обов`язковою, а участь у засіданні суду є їхнім правом, а не обов`язком, Верховний Суд дійшов висновку про можливість розгляду касаційної скарги по суті за відсутності представників зазначених учасників справи.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника Офісу Генерального прокурора, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та перевіривши матеріали справи, Верховний Суд дійшов таких висновків. 
При вирішенні спору судами першої та апеляційної інстанцій установлено, що Шевченківською окружною прокуратурою м. Харкова за результатами аналізу інформації з відкритих джерел, зокрема Єдиного міського реєстру актів Харківської міської ради, Публічної кадастрової карти України та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, виявлено, що на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026 площею 1,8662 га, розташованій за адресою: м. Харків, просп.Московський,118, здійснюється будівництво житлового комплексу «Urban City».
Згідно з відомостями, розміщеними на офіційному сайті забудовника, за цією адресою фактично здійснюється будівництво житлового комплексу «Urban City», який складається з чотирьох восьмиповерхових будинків, адресою розташування яких зазначено: просп. Московський,118 у м. Харкові.
Наведені обставини, за твердженням прокурора, також підтверджуються протоколом огляду від 21.12.2021 публікації, розміщеної на офіційній інтернет-сторінці забудовника.
Разом із тим, як зазначає прокурор, зазначена земельна ділянка перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Харкова в особі Харківської міської ради, при цьому будь-які речові права на неї, зокрема право оренди, суперфіцію чи сервітуту, юридичним або фізичним особам не передавались, що за твердженням прокурора підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Державного земельного кадастру.
Також прокурором в ході вивчення відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та скан-копій реєстраційних справ, наявних у цьому реєстрі щодо об`єктів нерухомого майна за адресою: м. Харків, просп. Московський,118, встановлено, що ТОВ «Ріелті Некст» на праві приватної власності належать:
- багатоквартирний житловий будинок (гуртожиток) літ. «АЮ» загальною площею 2655,4 кв. м, розташований за адресою: м. Харків, просп. Московський,118, корп. 8, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2419369063101;
- багатоквартирний житловий будинок (гуртожиток) літ. «АЧ» загальною площею 2492,4 кв. м, розташований за адресою: м. Харків, просп. Московський, 118, корп. 9, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2419294763101.
Водночас, за твердженням прокурора, державна реєстрація права власності ТОВ «Ріелті Некст» на зазначені об`єкти нерухомого майна проведена з порушенням вимог статей 3, 10, 24, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2025 № 1127, що є підставою для скасування відповідної державної реєстрації права власності на спірні будівлі.
Судом установлено, що 28.07.2021 Державним реєстратором Дергачівської міської ради Харківської області Зоткіним С.В. прийнято рішення індексний номер 59516716 про державну реєстрацію права власності ТОВ «Ріелті Некст» з відкриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстрацією об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером 2419369063101. Вказаною реєстраційною дією за ТОВ «Ріелті Некст» зареєстровано право власності на багатоквартирний житловий будинок (гуртожиток), який складався з: - нежитлових приміщень цокольного поверху №1-:-16 площею 688,7 2 кв. м; - квартир 1-го поверху № 1-:-20 загальною площею 541,6 кв. м, житловою площею 367,2 кв. м; - нежитлових приміщень 1-го поверху № 1-:-5 площею 111,7 кв. м; - квартир 2-го поверху № 21-:-40 загальною площею 553,8 кв. м, житловою площею 379,1 кв. м; - нежитлових приміщень 2-го поверху № 1,2 площею 96,9 кв. м; - квартир 3-го поверху № 41-:-60 загальною площею 565,8 кв. м, житловою площею 379,1 кв. м; - нежитлових приміщень 3-го поверху № 1,2 площею 96,9 кв. м, що знаходяться в літ. «АШ-3». Підставою для внесення цих відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно слугували довідка та технічний паспорт від 25.06.2021, видані ТОВ «Пріма-КР».
У подальшому державним реєстратором двічі вносилися зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо цього об`єкта нерухомого майна, а саме:
- 03.08.2021 державним реєстратором внесено зміни до відомостей про об`єкт нерухомого майна, а саме змінено опис об`єкта з багатоквартирного житлового будинку (гуртожитку) в літ. «АШ-3» на багатоквартирний житловий будинок (гуртожиток) в літ. «АЮ», що складається з квартир № 1-:-30,31-32,33-:-50,51-52,53-:-60 та нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів, а також внесено відомості щодо загальної площі об`єкта - 2655,4 кв. м;
- 04.08.2021 державним реєстратором повторно внесено зміни до опису об`єкта нерухомого майна, а саме уточнено, що до складу багатоквартирного житлового будинку (гуртожитку) в літ. «АЮ» входять також нежитлові приміщення 3-го поверху № 1,2 площею 96,9 кв. м.
Такі зміни здійснювались на підставі тих самих документів, а саме довідки та технічного паспорта від 25.06.2021, виданих ТОВ «Пріма-КР».
Технічний паспорт від 25.06.2021, виданий ТОВ «Пріма-КР», складений щодо об`єкта нерухомого майна, розташованого за адресою: м. Харків, просп. Московський, 118, корп. 8, тоді як довідка від 25.06.2021, видана тим самим товариством, містить відомості про «не інвентаризований корпус № 9, який по факту є багатоквартирним житловим будинком (гуртожитком) по просп. Московському,118, корп. 9 загальною площею 2492,4 кв. м».
У зв`язку із цим прокурор зазначає, що багатоквартирний житловий будинок (гуртожиток) літ. «АЮ» загальною площею 2655,4 кв. м, розташований за адресою: м. Харків, просп.Московський,118, корп.8, зареєстровано на підставі довідки ТОВ «Пріма-КР» від 25.06.2021, яка фактично містить відомості щодо іншого об`єкта нерухомого майна, а саме корпусу № 9 площею 2492,4 кв. м. Ці документи не є правовстановлюючими, на підставі яких може проводитися державна реєстрація права власності на об`єкти нерухомого майна, крім того, не стосуються об`єкта нерухомого майна ТОВ «Пріма-КР».
Такі ж обставини мали місце і під час державної реєстрації права власності ТОВ «Ріелті Некст» на багатоквартирний житловий будинок (гуртожиток) літ. «АЧ» за адресою: м. Харків, просп. Московський, 118, корп. 9.
28.07.2021 державним реєстратором Дергачівської міської ради Харківської області Зоткіним С.В. прийнято рішення індексний номер 59514651 про державну реєстрацію права власності ТОВ «Ріелті Некст» з відкриттям розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстрацією об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером 2419294763101, за яким за товариством зареєстровано право власності на багатоквартирний житловий будинок (гуртожиток), який складався з: - нежитлових приміщень цокольного поверху №1-:-16 площею 656,6 кв. м; - квартир 1-го поверху №1-:-13 загальною площею 483,4 кв. м, житловою площею 252,7 кв. м; - нежитлових приміщень 1-го поверху №1-:-4 площею 104,3 к. м; - квартир 2-го поверху №14-:-26 загальною площею 483,4 кв. м, житловою площею 252,7 кв. м; - нежитлових приміщень 2-го поверху №1,2,1 площею 96,4 кв. м; - квартир 3-го поверху №27-:-39 загальною площею 483,4 кв. м, житловою площею 252,7 кв. м; - нежитлових приміщень 3-го поверху № 1,2,1 площею 96,4 кв. м. що знаходяться в літ. «АШ-3».
Підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно слугували довідка від 25.06.2021 та технічний паспорт, видані ТОВ «Пріма-КР».
28.07.2021 державним реєстратором Зоткіним С.В. внесено зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо вказаного об`єкта нерухомого майна, при цьому опис об`єкта нерухомості фактично залишився незмінним та стосувався багатоквартирного житлового будинку (гуртожитку) в літ. «АШ-3», що складався з нежитлових приміщень цокольного поверху, квартир та нежитлових приміщень 1-го, 2-го та 3-го поверхів.
У подальшому 03.08.2021 державним реєстратором Зоткіним С.В. внесено зміни до об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером 2419294763101, а саме змінено опис об`єкта з багатоквартирного житлового будинку (гуртожитку) в літ. «АШ-3» на багатоквартирний житловий будинок (гуртожиток) в літ. «АЧ», що складається з квартир №1-:-39, нежитлових приміщень цокольного поверху №1-:-16 площею 656,6 кв. м,, нежитлових приміщень 1-го поверху №1-:-4 площею 104,3 кв. м, нежитлових приміщень 2-го поверху №1,2,1 площею 96,4 кв. м та нежитлових приміщень 3-го поверху №1,2,1 площею 96,4 кв. м, а також додано відомості про загальну площу об`єкта - 2492,4 кв. м.
Як державна реєстрація права власності на вказаний об`єкт нерухомого майна, так і подальше внесення змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно здійснювались державним реєстратором на підставі одних і тих самих документів - довідки від 25.06.2021 та технічного паспорта, виданих ТОВ «Пріма-КР».
Крім того, за результатами вивчення інформації, розміщеної на офіційному веб-порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, встановлено відсутність документів, які надають ТОВ «Ріелті Некст» право на виконання будівельних робіт, у тому числі робіт з реконструкції, за адресою: м. Харків, просп. Московський, 118.
За твердженням прокурора, ці обставини також підтверджуються листом Департаменту територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради № 24511/0/226-21 від 28.12.2021, відповідно до якого за інформацією Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту в реєстрі будівельної діяльності, розміщеному на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, відсутні відомості щодо документів, які надають право на виконання будівельних робіт та засвідчують прийняття в експлуатацію об`єктів будівництва стосовно ТОВ «Ріелті Некст» за адресою: м. Харків, просп. Московський,118.
Головним спеціалістом відділу обстеження земельних ділянок Інспекції з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради Марковим А.Ю. в межах повноважень, передбачених статтею 189 Земельного кодексу України (далі - ЗК), здійснено обстеження земельної ділянки за адресою: м. Харків, просп. Московський, 118 з урахуванням кадастрової зйомки території будівельного майданчика, розробленої ТОВ «Армадабудпроект», за результатами якого складено акт обстеження земельної ділянки від 22.11.2021, яким встановлено, що будівельний майданчик за наведеною адресою є огородженим, а в межах земельної ділянки з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026 з урахуванням кадастрової зйомки, розташовані дві земельні ділянки площею 0,7926 га та 0,6686 га, які огороджені металевим парканом, при цьому доступ до них обмежений. Також прокурор зазначає, що на земельній ділянці площею 0,6686 га, яка є частиною земельної ділянки з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026, здійснюється будівництво декількох об`єктів.
Крім того, під час обстеження встановлено, що відповідно до відомостей Публічної кадастрової карти України земельна ділянка за цією адресою сформована з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026, має площу 1,8662 га та цільове призначення: для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, форма власності - комунальна.
Згідно з наявною інформацією, у тому числі з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна право власності або користування земельною ділянкою (кадастровий номер: 6310136900:01:022:0026) площею 1,8662 га по просп. Московському, 118 у м. Харкові за будь-якими фізичними або юридичними особами відсутнє.
Згідно з генеральним планом м. Харкова, затвердженим рішенням Харківської міської ради від 23.06.2004 №89/04, зі змінами, затвердженими рішенням Харківської міської ради від 18.12.2019 № 1902/19, земельна ділянка з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026 за наведеною адресою розташована в зоні промислових підприємств.
Прокурор також зазначає, що в межах досудового розслідування кримінального провадження №42021222060000192 від 01.11.2021 слідчим СВ ХРУП № 3 ГУ НП України в Харківській області 17.12.2021 проведено огляд місця події із залученням відповідних спеціалістів, в тому числі інженерів-геодезистів ТОВ «Армадабудпроект», та встановлено, що на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026 виявлено територію з об`єктами незавершеного будівництва, яка по периметру огороджена металевим парканом. Вхід на територію здійснюється через металеві двері, при вході на територію виявлено об`єкт незавершеного будівництва, а саме 10-ти поверхова будівля, побудована з цегли. У зазначеній будівлі на першому поверсі частково встановлені металопластикові вікна. У будівлі частково зведені перегородки, споруджені вентиляційні канали, між сходами встановлені сходові марші.
Також на цій території виявлено ще один об`єкт незавершеного будівництва, а саме 3х поверхову будівлю на етапі будівництва, ця будівля без вікон та дверних перегородок, частково встановлені вентиляційні канали, також наявні сходинкові марші до третього поверху. На території незавершеного будівництва виявлено спеціальну техніку, за допомогою якої проводяться землерийні роботи, розташовані два баштових крани. Також, візуальним оглядом встановлено, що на території проводяться активні будівельні роботи відповідними працівниками. На всій території незавершеного будівництва розташовані металеві конструкції, дерев`яні балки, віконні рами, цегла, будівельне сміття, будівельний інвентар.
При огляді земельної ділянки з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026 виявлено ще одну територію огороджену металевим парканом, на якій знаходиться об`єкт незавершеного будівництва на етапі зведення фундаменту, навколо якого вирито котлован. На момент огляду на вищевказаній території виявлено спеціальну техніку, а саме автокран, вхід на територію здійснюється через металеві двері.
Інженерами-геодезистами ТОВ «Армадабудпроект» під час огляду місця події по просп. Московському, 118 у м. Харкові на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026 здійснено кадастрову зйомку огороджених будівельних майданчиків та надано систему координат поворотних точок.
У межах заявленого позову у справі, що розглядається, прокурор доводить, що відповідач зареєстрував право власності на спірні об`єкти нерухомого майна на підставі неналежних документів, а на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136900:01:022:0026 по просп. Московському, 118 у м.Харкові фактично здійснюється самочинне будівництво за відсутності належних прав на земельну ділянку та з використанням її не за цільовим призначенням, визначеним документацією із землеустрою та містобудівною документацією. За твердженням прокурора, ці обставини свідчать про порушення вимог земельного, містобудівного законодавства та законодавства у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, що порушує права та інтереси територіальної громади м. Харкова в особі Харківської міської ради як власника спірної земельної ділянки.
Суд апеляційної інстанції залишив без змін рішення суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову та мотивував рішення тим, що матеріали справи не містять достатньої та належної сукупності зібраних у справі доказів, яка би дозволила беззаперечно встановити незаконність конкретних реєстраційних дій державного реєстратора Дергачівської міської ради Харківської області Зоткіна С.В.; достеменно визначити співвідношення між об`єктами нерухомого майна літ. «АЮ», літ. «АЧ», літ. «АШ-3» та об`єктами фактичного будівництва; встановити межі можливого самочинного будівництва; індивідуалізувати конкретні об`єкти, які можуть бути предметом знесення; а також встановити технічні характеристики та правовий статус майна, щодо якого прокурором заявлено вимоги про демонтаж. Наведені прокурором обставини та надані на їх підтвердження докази не є достатніми для висновку про доведеність усіх юридично значимих обставин, необхідних для задоволення позову
У поданій касаційній скарзі Заступник керівника Харківської обласної прокуратури в обґрунтування підстав касаційного оскарження судових рішень послався, зокрема, на те, що суди попередніх інстанцій при вирішенні спору:
- неправильно застосували статті 3, 6, 10, 18, 22, 24, 25, 27, 28 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», статтю 376 ЦК, статті 91, 96, 125, 126, 152, 212 ЗК, статті 26, 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2005№ 1127, та порушенням норм процесуального права статті 11, 13, 14, 73, 76-79, 86, 96, 236 ГПК;
- неправильно застосовали статтю 376 ЦК без урахування висновку щодо застосування цієї норми, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, постанові Верховного Суду від 10.09.2025 у справі № 442/1225/23;
- неправильно застосовали статті 2, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в контексті статті 376 ЦК без урахування висновку щодо застосування цих норм, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17, від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, постанові Верховного Суду від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18;
- неправильно застосовали статтю 331 ЦК без урахування висновку щодо застосування цієї норми, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.05.2018 у справі № 522/5487/17;
- неправильно застосовали статті 6, 25, 28 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» без урахування висновку щодо застосування цих норм, викладеного у постанові Верховного Суду від 27.04.2021 у справі № 127/12200/20;
- неправильно застосовали статті 317, 319, 321, 373, 375, 376,. 391 ЦК, статтю 152 ЗК без урахування висновку щодо застосування цих норм, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22;
- неправильно застосовали статті 38, 39 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» в контексті статті 376 ЦК без урахування висновку щодо застосування цієї норми, викладеного у постановах Верховного Суду від 29.01.2020 у справі № 822/2149/18, від 27.07.2022 у справі № 826/12166/16;
- неправильно застосовали статтю 391 ЦК без урахування висновку щодо застосування цієї норми, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22;
- неправильно застосовали статті 13, 74 ГПК без урахування висновку щодо застосування цих норм, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17.
Відповідно до частин 1, 2 статті 300 ГПК, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
Верховний Суд, переглянувши судові рішення в межах, передбачених статтею 300 ГПК, виходить із такого.
Відповідно до частини 1 статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.
Згідно із частиною 1 статті 321 ЦК право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (частина 1 статті 317 ЦК).
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина 4 статті 373 ЦК).
Особливості права власності на землю врегульовані ЗК, відповідно до статті 80 якого суб`єктами права власності на землю є: а) громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності; б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності; в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності. 
Згідно зі статтею 78 ЗК право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. При цьому права володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою в повному обсязі можуть належати лише власникові земельної ділянки.
Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам (частина 1 статті 375 ЦК).
Водночас можуть існувати ситуації, коли особа, не маючи прав на земельну ділянку (не будучи власником або користувачем земельної ділянки), здійснює на ній будівництво, або здійснює будівництво без відповідного документа, проєкту, з істотним порушенням будівельних норм і правил. Такі правовідносини врегульовані статтею 376 ЦК, в якій визначено правовий режим самочинного будівництва.
Відповідно до частини 1 статті 376 ЦК житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Виходячи зі змісту наведеної норми, об`єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним (подібні висновки наведено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, на які послався прокурор в касаційній скарзі).
Відсутність в особи прав на земельну ділянку за загальним правилом унеможливлює отримання такою особою документів, необхідних для виконання будівельних робіт, оскільки, як зазначалося вище, право на забудову земельної ділянки належить власнику або особі, яка має відповідні речові права на земельну ділянку.
Отже, якщо об`єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об`єктом самочинного будівництва.
У разі здійснення будівництва на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, найбільшого порушення зазнає право власника користуватись земельною ділянкою, яке слід розглядати як юридично гарантовану правовими нормами можливість власника самостійно господарювати на земельній ділянці, використовувати її корисні властивості для задоволення власних соціальних, економічних, духовних та інших потреб, тобто можливість її господарської експлуатації та, як наслідок, отримання доходу від неї. Особа, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що їй не належить, своїми протиправними діями позбавляє власника можливості належним чином вільно користуватися земельною ділянкою.
У разі самочинного будівництва особа своїми діями також створює й інші перешкоди власнику. Йдеться, зокрема, про порушення права розпорядження земельною ділянкою, яке належить лише її власнику і полягає у юридично забезпеченій можливості визначати юридичну або фактичну долю земельної ділянки, тобто можливість вчиняти різні дії із земельною ділянкою, у тому числі й щодо її відчуження іншим особам.
У статті 90 ЗК наведено перелік прав власників земельних ділянок, зокрема, продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину, довірчу власність; самостійно господарювати на землі; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди тощо. Порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.
Відносини власника земельної ділянки із особою, яка вчинила самочинне будівництво на його земельній ділянці, регулюються частинами четвертою - шостою статті 376 ЦК. Такі відносини, як і будь-які інші відносини власності, є абсолютними, в яких праву власника кореспондує обов`язок усіх і кожного утримуватися від будь-яких посягань на це право.
Основу такої правової охорони утворює принцип єдності земельної ділянки й будівель та споруд, розташованих на ній, основною ідеєю якого є унеможливлення виникнення ситуацій, у яких будівля й земельна ділянка стають об`єктами конкуруючих прав та інтересів різних суб`єктів. Законодавче визначення правових наслідків самочинного будівництва ґрунтується на пріоритетності захисту прав власника земельної ділянки.
Стаття 376 ЦК розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.
Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (такий висновок наведено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, на яку послався прокурор в касаційній скарзі).
Не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці (такий висновок наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, на яку послався прокурор в касаційній скарзі).
Особливістю об`єктів самочинного будівництва є те, що відповідно до частини 2 статті 376 ЦК особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
При цьому формулювання положень статті 376 ЦК виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини 2 статті 376 ЦК не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (такі висновки наведено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22).
З огляду на викладене самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, є порушенням прав власника відповідної земельної ділянки.
У справі, що розглядається, суди першої та апеляційної інстанцій, обмежившись посиланням на не доведення прокурором обставин незаконності вчинених реєстраціях дій з реєстрації права власності відповідача на об`єкти нерухомого майна, а також самочинність будівництва на спірній земельній ділянці, з огляду на предмет і підстави заявленого позову та наявні в матеріалах справи докази не встановили та в рішенні не зазначити, на якій правовій підставі відповідачем ведеться будівництво на спірній земельній ділянці, яке цільове призначення спірної земельної ділянки та чи була відведена ця земельна ділянка будь-якій особі, у тому числі відповідачу, і якщо так, то для якої мети з урахуванням посилань судів попередніх інстанцій узагальнено на обставини не лише нового будівництва на спірній земельній ділянці, а й на обставини реконструкції, змін технічних характеристик об`єктів нерухомого майна, розташованих за наведеною адресою, без конкретизації особи, якій такі об`єкти належать та на якій правовій підставі.
При цьому суд апеляційної інстанції, пославшись на те, що для застосування такого способу захисту як повернення земельної ділянки власнику з приведенням її у придатний для використання стан, який існував до початку дій щодо самовільного захоплення, має бути встановлено не лише факт використання земельної ділянки без оформленого речового права, а й конкретний склад майна, яке підлягає демонтажу, що не є можливим, залишив поза увагою наведені вище норми законодавства, які регулюють питання самочинного будівництв, висновки Верховного Суду з відповідного питання, а також те, що відсутність в особи прав на земельну ділянку за загальним правилом унеможливлює отримання такою особою документів, необхідних для виконання будівельних робіт, оскільки, як зазначалося вище, право на забудову земельної ділянки належить власнику або особі, яка має відповідні речові права на земельну ділянку. Тому, якщо об`єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об`єктом самочинного будівництва із застосуванням відповідних наслідків, передбачених статтею 376 ЦК.
Оскільки як суд першої інстанції, так і суд апеляційної інстанції фактично не дослідили в повному обсязі доводи позовної заяви та докази, які наявні в матеріалах справи, Верховний Суд, зважаючи на приписи статті 300 ГПК, позбавлений можливості самостійно надавати оцінку відповідним доказам. Враховуючи викладене, є підстави констатувати, що під час розгляду справи допущено порушення норм процесуального права і такі порушення впливають на можливість повного та всебічного розгляду справи.
З урахуванням наведеного підстави касаційного оскарження судових рішень, передбачені пунктом 1, 4 частини 2 статті 287 ГПК, знайшли своє підтвердження під час касаційного розгляду справи.
Відповідно до статті 236 ГПК судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
За змістом частини 1 статті 237 ГПК при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема, такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.
У зв`язку з наведеним, постановлені у справі судові рішення зазначеним вимогам процесуального закону не відповідають, оскільки суди не дослідили належним чином зібрані у справі докази та не встановили пов`язані з ними обставини, що входили до предмета доказування, отже, рішення судів першої та апеляційної інстанцій не можна визнати законними і обґрунтованими. 
З огляду на те, що судами попередніх інстанцій при вирішенні справи було порушено норми процесуального права щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, ці суди дійшли передчасного висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову за наведених у судових рішеннях обставин.
Порушення судами першої та апеляційної інстанцій норм процесуального права унеможливило встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення цієї справи, та які не можуть бути усунуті Верховним Судом самостійно в силу меж розгляду справи судом касаційної інстанції (стаття 300 ГПК). 
Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 308 ГПК суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
З огляду на обмежений обсяг процесуальних повноважень Верховного Суду, а також на те, що суди попередніх інстанцій допустили наведені порушення норм процесуального права, не дослідили зібрані докази й не встановили ті фактичні обставини, від яких залежить правильне застосування до спірних правовідносин норм матеріального права, на які послався скаржник у касаційній скарзі, що впливає на вирішення позовних вимог, Верховний Суд, переглянувши у касаційному порядку судові рішення в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, дійшов висновку, що постановлені у справі судові рішення підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції на підставі пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК. 
За результатами нового розгляду справи має бути вирішено й питання розподілу судових витрат.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Заступника керівника Харківської обласної прокуратури задовольнити частково.

2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 07.05.2026 та рішення Господарського суду Харківської області від 24.04.2023 у справі № 922/496/22 скасувати.

3. Справу № 922/496/22 передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя І.С. Берднік

Судді: В.А. Зуєв 

І.С. Міщенко