ЧЕРНІВЕЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И 

27 липня 2026 року  місто Чернівці справа №715/217/14-ц
провадження №22-ц/822/1390/26
Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
судді-доповідача Височанської Н.К.,
суддів: Кулянди М.І., Одинака О.О.
за участю секретаря судових засідань Яреми А.-Л.С.
учасники справи: 
заявник (боржник) –  ОСОБА_1 , 
особа, дії якої оскаржуються – приватний виконавець Доготар Микола Вікторович,
зацікавлена особа (стягувач) – Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвесмент Юніон»

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги приватного виконавця Доготаря Миколи Вікторович та Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвесмент Юніон» на ухвалу Глибоцького районного суду Чернівецької області від 22 травня 2026 року, головуючий в суді першої інстанції суддя Маковійчук Ю.В., 
ВСТАНОВИВ:
Описова частина
Короткий зміст вимог заяви
У квітні 2026 року заявник (боржник) ОСОБА_1 звернувся до суду із скаргою на дії приватного виконавця Доготаря Миколи Вікторович, зацікавлена особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвесмент Юніон».
Просив визнати дії приватного виконавця щодо визначення вартості нерухомого майна, зокрема, проведення оцінки земельних ділянок за кадастровими номерами 7321080500:01:002:0223, 7321080500:01:004:0490 та 7321080500:01:002:0491 неправомірними, посилаючись на те, що оцінка спірного нерухомого майна була проведена з порушенням норм чинного законодавства, зокрема у зв`язку з тим, що суб`єкт оціночної діяльності не здійснював огляду нерухомого майна, та при оцінці майна використав аналоги, що не є порівнянними з об`єктом оцінки, що є порушенням вимог п. 50, 51 Національного стандарту № 1, що безпосередньо вплинуло на визначення його вартості, зокрема, за значно заниженою вартістю.

Короткий зміст ухвали суду першої інстанції
Ухвалою Глибоцького районного суду Чернівецької області від 22 травня 2026 року скаргу ОСОБА_1 задоволено.
Визнано протиправними дії приватного виконавця виконавчого округу Чернівецької області Доготаря Миколи Вікторовича щодо визначення оціночної вартості майна, належного боржнику ОСОБА_1 , у межах виконавчого провадження ВП № 80439621, а саме земельних ділянок за кадастровими номерами 7321080500:01:002:0223, 7321080500:01:004:0490 та 7321080500:01:002:0491, розташованих в с. Валя Кузьмин Чернівецького району Чернівецької області відповідно до звіту про оцінку майна від 26.03.2026 року, складеного ТОВ «Алекс - Хуст».
Визнано протиправною оцінку вартості майна боржника ОСОБА_1 у межах виконавчого провадження ВП № 80439621, а саме земельних ділянок за кадастровими номерами 7321080500:01:002:0223, 7321080500:01:004:0490 та 7321080500:01:002:0491, розташованих в с. Валя Кузьмин Чернівецького району Чернівецької області відповідно до звітів про оцінку майна від 26.03.2026 року, складених ТОВ «Алекс - Хуст», відповідно до вказаних звітів.

Короткий зміст та узагальнені доводи апеляційних скарг 
Не погоджуючись із вказаною ухвалою суду, Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвесмент Юніон», інтереси якого представляє адвокат Карпюк Ю.М. сформувала в системі «Електронний Суд» 05 червня 2026 року апеляційну скаргу на вказану ухвалу суду. 
В апеляційній скарзі вказали, що предметом оцінки є земельні ділянки за кадастровими номерами 7321080500:01:002:0223, 7321080500:01:004:0490 та 7321080500:01:002:0491, розташовані в с. Валя Кузьмин Чернівецького району Чернівецької області. Вказані земельні ділянки є земельними ділянками сільськогосподарського призначення.
Земельні ділянки сільськогосподарського призначення без споруд мають унікальний правовий та технічний статус. На відміну від будинку (де всередині може бути євроремонт або повна руйнація, які не видно на папері, тріщини або інші суттєві недоліки споруди), земля максимально цифровізована.
Всі ключові характеристики, що впливають на вартість земельних ділянок сільськогосподарського призначення, містяться у Державному земельному кадастрі та Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Оцінювач мав повний доступ до цих публічних та офіційних реєстрів. Фізичний огляд "голого поля" не додав би жодної додаткової інформації, яка б не містилася в офіційних документах та наданих фотоматеріалах, які були надані приватним виконавцем.
Оцінювачем під час складання звіту було детально досліджено актуальні фотоматеріали об`єкта оцінки, а також дані супутникового моніторингу (ортофотоплани ГІС), що дозволило повноцінно встановити фактичний стан земельної ділянки (відсутність самовільної забудови, заліснення чи заболочення). 
Поряд з тим, ні у рішенні суду першої інстанції, ні у скарзі не наведено, яким саме чином безпосередній виїзд оцінювача на об`єкт оцінювання змінив би кінцевий висновок щодо його вартості. 
Також, в межах с. Валя Кузьмина на момент проведення оцінки були відсутні зареєстровані угоди чи пропозиції щодо продажу аналогічних земельних ділянок сільськогосподарського призначення (паїв), оцінювач, діючи у повній відповідності до стандартів оцінки, був змушений розширити межі пошуку об`єктів-аналогів до меж регіону (області) з метою формування репрезентативної вибірки.
Щодо зауважень суду про використання як аналогів земельних ділянок із цільовим призначенням 01.01 (товарне виробництво), зазначають, що відповідно до Методики № 1531 об`єкти порівняння мають бути подібними, а не ідентичними.
Землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та землі для ОСГ належать до однієї категорії — землі сільськогосподарського призначення, мають аналогічний характер використання, однакові критерії родючості та формують єдиний ринок с/г капіталу в регіоні, що робить їх правомірними об`єктами для порівняльного аналізу.
Доводи суду першої інстанції про те, що землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (паї) не є порівнянними з оцінюваними земельними ділянками для ведення ОСГ, є методологічно неспроможними.
Відповідно до Національного стандарту № 2 та Методики № 1531, головним критерієм подібності для порівняльного підходу є приналежність до однієї категорії земель та схожий характер фактичного використання (сільськогосподарські угіддя).
Більше того, законодавчі обмеження щодо обігу земель сільськогосподарського призначення (включаючи як паї, так і ОСГ) в Україні після відкриття ринку землі є уніфікованими. Жодних доказів того, що використання паїв як об`єктів-аналогів призвело до штучного заниження вартості, боржником надано не було, а суд першої інстанції перебрав на себе функції оцінювача, самостійно визначаючи ступінь "подібності" майна без наявності спеціальних знань.
Знижка на торг (у розмірі 15%) застосовується оцінювачами завжди при порівняльному підході, якщо як аналоги беруться ціни з оголошень (пропозицій) про продаж, оскільки ціна в оголошенні завжди завищена на суму потенційного торгу.
Натомість коригування на вимушений продаж (5%) — це окремий специфічний коефіцієнт, пов`язаний із обмеженістю строків реалізації майна на ринку (ліквідністю) у межах виконавчого провадження/судового стягнення. Ці коефіцієнти мають різну економічну природу та регулюють різні ризикові фактори, а тому їх одночасне застосування є обґрунтованим і не є "подвійним" зниженням вартості предмета оцінки.
Зауваження рецензента щодо порушення послідовності етапів внесення поправок у відсотковому відношенні є суб`єктивним методологічним спором між двома фахівцями. Рецензентом ОСОБА_2 не наведено власного контррозрахунку, який би доводив, що математична похибка від обраного оцінювачем способу обчислення є істотною. За загальним правилом оціночної діяльності, підсумкова величина вартості майна вважається ринковою, якщо похибка розрахунків не перевищує допустимі межі (в межах 10%). Опонентами не доведено, що інший порядок застосування відсотків призвів би до кардинально іншої вартості землі.
Також, звертає увагу на фактичні ринкові обставини реалізації спірного майна, які повністю спростовують висновки суду першої інстанції та рецензента про нібито "заниження" вартості земельної ділянки оцінювачем.
Так, на 01 червня 2026 року було призначено перші торги щодо вказаних земельних ділянок, а саме реалізації вказаних земельних ділянок, Лот № 80439621/0490, Лот № 80439621/0491, Лот №80439621 за ціною, визначеною оскаржуваним Звітом про оцінку.
Проте, вказані торги визнано такими, що не відбулися, у зв`язку з повною відсутністю учасників (заявок на участь у торгах не надійшло).
Вказана обставина є прямим ринковим індикатором та беззаперечним доказом того, що визначена оцінювачем вартість майна не є заниженою.
За таких умов, твердження боржника про необхідність встановлення ціни, яка є у три рази вищою від визначеної, є економічно безпідставними.
Просили ухвалу суду першої інстанції скасувати та вимоги скарги залишити без задоволення.

Приватний виконавець Доготарь М.В., інтереси якого представляє адвокат Хованець А.І. також не погоджуючись із ухвалою суду, сформував в системі «Електронний Суд» 08 червня 2026 року апеляційну скаргу на вказану ухвалу суду. 
В апеляційній скарзі наводить доводи та підстави для скасування оскаржуваної ухвали аналогічні викладеним в апеляційній скарзі ТОВ «Інвесмент Юніон».
Додатково вказує, що у матеріалах справи міститься рецензія рецензента ОСОБА_3 (ПП «Консульт»), проведена за дорученням приватного виконавця відповідно до вимог чинного законодавства. Згідно з висновками зазначеної рецензії, звіт про оцінку майна, складений ТОВ «Алекс-Хуст», у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна та може використовуватися для цілей реалізації майна.
Проте суд першої інстанції у мотивувальній частині ухвали фактично обмежився лише згадкою про наявність зазначеної рецензії, не надавши їй належної правової оцінки. Натомість суд без достатнього обґрунтування поклав в основу своїх висновків виключно приватну рецензію ОСОБА_2 , подану Боржником.
Просив скасувати ухвалу суду та прийняти постанову, якою у задоволенні скарги відмовити у повному обсязі.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи
У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 , інтереси якого представляє адвокат Романюк В.І. просив апеляційні скарги залишити без задоволення, а оскаржувану ухвалу без змін.
Вказав, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що відсутність особистого огляду об`єкта оцінки могла вплинути на визначення його вартості та, відповідно, призвести до реалізації арештованого майна за ціною, яка не відповідає його реальній ринковій вартості.
Також, саме по собі розширення географії пошуку не звільняє оцінювача від обов`язку добирати об`єкти-аналоги, які за своїми характеристиками є максимально подібними до об`єкта оцінки, а також належним чином обґрунтовувати застосовані коригування.
Суд, також встановив, що оцінювачем застосовано коригування, обґрунтованість яких належним чином не підтверджена, а окремі розрахунки містять недоліки, які впливають на кінцевий результат оцінки. Вказані обставини підтверджуються висновками рецензії, наданої ТОВ «Оцінка Інформ», які були досліджені судом під час розгляду справи.
За таких обставин доводи апеляційної скарги не спростовують висновку суду першої інстанції про те, що використані об`єкти порівняння не забезпечували належної репрезентативності ринку, а застосований порівняльний підхід не відповідав вимогам пунктів 15, 16, 52 Національного стандарту № 1, що могло істотно вплинути на визначення ринкової вартості спірних земельних ділянок.
Посилання апелянта на те, що електронні торги не відбулися у зв`язку з відсутністю учасників, не має значення для правильного вирішення даного спору.
Предметом розгляду у цій справі є законність дій приватного виконавця щодо визначення вартості майна боржника та дотримання вимог законодавства під час проведення оцінки земельних ділянок, а не результати подальшої реалізації такого майна.
Крім того, сама по собі відсутність учасників торгів не є доказом відповідності стартової ціни ринковій вартості майна, оскільки може бути зумовлена різними обставинами, що не є предметом розгляду у даній справі.

Мотивувальна частина
Позиція апеляційного суду
Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників процесу, перевіривши законність та обґрунтованість ухвали суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, вважає, що апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення з наступних підстав.

Межі розгляду справи
Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Мотиви та доводи, з яких виходив апеляційний суд та застосовані норми права переглядаючи рішення
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Судове рішення суду першої інстанції вказаним вимогам відповідає.
Задовольняючи вимоги скарги, суд першої інстанції прийшов до висновку, що експертна оцінка спірного нерухомого майна була проведена з порушенням норм чинного законодавства, оскільки оцінювачем не було проведено безпосереднього ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом огляду та дослідження об`єкту нерухомості, що могло вплинути на визначення вартості оцінюваного майна та, відповідно, призвести до реалізації описаного та арештованого нерухомого майна за заниженою ціною.
Крім того, розрахунки вартості майна містять ряд недоліків. Так, після вибору одиниці порівняння визначаються основні показники чи ціноутворюючі елементи порівняння об`єкта оцінки та об`єктів аналогів і використовуючи які, можна змоделювати за допомогою необхідних корегувань вартість оцінюваного об`єкта.
Земельні ділянки розташовані на території с. Валя Кузьміна Чернівецького району, яке наближене до обласного центру, та ринок земельних ділянок подібного цільового призначення у даному населеному наявний. Однак, оцінювач підібрав об`єкти порівняння які розташовані за межами населених пунктів, аналоги №№4-5 розташовані в інших районах значно віддалених від обласного центру (Дністровський, Вижницький), аналоги іншого цільового використання (аналоги №№1 - 5 - паї, цільове призначення яких: 01.01 - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва).
Крім того, як зазначив рецензент ОСОБА_2 , при коригуванні на ринок оцінювач застосував необґрунтоване подвійне коригування на торг -15% та на вимушений продаж -5%. Розрахунок поправок на площу (стор. 23 звіту) не відповідає коригуванням для аналогів №№1, 2, а для №4 поправка порахована від площі 3000кв.м, згідно Print Screen (стор. 35 звіту) площа становить 30 000 кв.м. В таблиці коригувань земельних ділянок аналогів на стор. 24 звіту коригування проведені від вартості зменшеної на торг, а не на кожному з попередніх етапів поправки у відсотковому відношенні до скоригованої ціни на наступних етапах, що привело до зменшення вартості та вплинуло на остаточний результат, що призвело до неправильного визначення вартості об`єкта оцінки. Огляд земельної ділянки не проводився (відсутня фотофіксація об`єкта оцінки).
Згідно звітів про оцінку спірного майна проведеного ТОВ «Оцінка – Інформ», за замовленням боржника, вартість майна значно відрізняється від визначеної вартості в рамках виконавчого провадження, що суттєво може вплинути на процес стягнення боргу з боржника 

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції з огляду на таке.
Згідно зі статтею 129 Конституції України однією з основних засад судочинства є забезпечення апеляційного оскарження рішення суду, а відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод таке конституційне право повинно бути забезпечене судовими процедурами, які повинні бути справедливими.
Відповідно до ч. 5 ст. 124 Конституції України судові рішення ухвалюються судами іменем України і є обов`язковими до виконання на всій території України. У п. 9 ч. 3 ст. 129 Конституції України до основних засад судочинства віднесено обов`язковість рішень суду.
Судові рішення, що набрали законної сили, обов`язкові для всіх органів державної влади і органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій, посадових чи службових осіб та громадян і підлягають виконанню на всій території України, а у випадках, встановлених міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, - і за її межами.
Отже, виконання судових рішень у цивільних справах є складовою права на справедливий суд та однією з процесуальних гарантій доступу до суду, що передбачено ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Одним із засобів юридичного захисту сторін виконавчого провадження при проведенні виконавчих дій є судовий контроль за виконанням судових рішень у цивільних справах, який передбачає, зокрема, можливість здійснення певних процесуальних дій у виконавчому провадженні лише з дозволу суду, а також обов`язок суду розглянути скарги на рішення, дії або бездіяльність державного виконавця та інших посадових осіб державної виконавчої служби й позови, що виникають із відносин щодо примусового виконання судових рішень.
Скарги на дії або бездіяльність державного виконавця чи іншої посадової особи органу державної виконавчої служби або приватного виконавця під час виконання судового рішення розглядаються за правилами Розділу VІІ ЦПК України.
Відповідно до ст. 447 ЦПК України сторони виконавчого провадження мають право звернутися до суду із скаргою, якщо вважають, що рішенням, дією або бездіяльністю державного виконавця чи іншої посадової особи органу державної виконавчої служби або приватного виконавця під час виконання судового рішення, ухваленого відповідно до цього Кодексу, порушено їхні права чи свободи.
У справі, що переглядається встановлено, що 09 березня 2026 року приватним виконавцем виконавчого округу Доготарем М.В. відкрито виконавче провадження ВП № 80439621 на виконання виконавчого листа, виданого Глибоцьким районним судом № 715/217/14-ц від 24 вересня 2014 року про стягнення в солідарному порядку з ОСОБА_1 та ОСОБА_4 заборгованості за кредитним договором в сумі 203 457,76 доларів США, що еквівалентно 1626237,87 грн. та судових витрат в сумі 1827 грн.
Стягувачем є Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвесмент Юніон».
09 березня 2026 року винесено постанову про арешт коштів боржника.
10 березня 2026 року цим же приватним виконавцем винесено постанову про опис та арешт майна боржника ОСОБА_1 , якою накладено арешт на нерухоме майно боржника, зокрема, земельні ділянки кадастровий номер 7321080500:01:002:0223, площею 4,2709 га цільове призначення для ведення особистого сільського господарства, кадастровий номер 7321080500:01:004:0490 площею 1,4025 га цільове призначення для ведення особистого сільського господарства, та кадастровий номер 7321080500:01:002:0491 площею 0,7258 га цільове призначення для ведення особистого сільського господарства, що знаходяться в селі Валя –Кузьмина Чернівецького району Чернівецької області.
24 березня 2026 року приватним виконавцем винесено постанову про призначення суб`єкта оціночної діяльності Товариство з обмеженою відповідальністю «Алекс - Хуст» для визначення ринкової вартості вищевказаного майна.
06 квітня 2026 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Алекс - Хуст» надало приватному виконавцю звіт про оцінку нерухомого майна, згідно якого вартість нерухомого майна: - земельної ділянки кадастровий номер 7321080500:01:002:0223, площею 4,2709 га цільове призначення для ведення особистого сільського господарства - 1 982 125 грн.; - земельної ділянки кадастровий номер 7321080500:01:004:0490 площею 1,4025 га цільове призначення для ведення особистого сільського господарства – 872 916 грн., - земельної ділянки кадастровий номер 7321080500:01:002:0491 площею 0,7258 га цільове призначення для ведення особистого сільського господарства- 517 931 грн.
08 квітня 2026 року приватним виконавцем Доготарем М.В. направлено повідомлення боржнику ОСОБА_1 за місцем його проживання про проведену оцінку та майна та визначену його вартість.
08 квітня 2026 року приватним виконавцем призначено суб`єкта оціночної діяльності ПП «Консульт» для проведення рецензії на звіт – висновок про експертно – грошову оцінку проведених земельних ділянок Товариство з обмеженою відповідальністю «Алекс - Хуст».
Рецензентом ОСОБА_3 надано рецензії на проведену оцінку ТОВ «Алекс - Хуст» на земельні ділянки за кадастровими номерами 7321080500:01:002:0223, 7321080500:01:004:0490 та 7321080500:01:002:0491, згідно яких вона вказала, що проведені звіти в цілому відповідають вимогам нормативно – правових актів з оцінки майна в Україні, містить незначні недоліки (описки) і можуть бути використані для мети, вказаної в них.
Крім того, встановлено, що боржник ОСОБА_1 не погодився ні зі звітом про оцінку майна, ні з проведеною рецензією на них про що повідомляв приватного виконавця у своїх письмових зверненнях.
ОСОБА_1 звернувся до ТОВ «Оцінка – Інформ» для рецензування звіту про експертну-грошову оцінку земельних ділянок проведену оцінку ТОВ «Алекс - Хуст».
Згідно проведених рецензій, оціночні процедури, що застосовані при проведенні оцінки земельних ділянок застосовані з порушенням вимог, зазначених у Національному стандарті № 1, затвердженому Постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 року № 1440 та Методиці експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 року № 1531, Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, зареєстрований в Міністерстві юстиції України 23.05.2003 року № 396/7717, що вплинуло на достовірність оцінки майна.
Нормою ч. 1 статті 18 Закону України «Про виконавче провадження» виконавець зобов`язаний вживати передбачених цим Законом заходів щодо примусового виконання рішень, неупереджено, ефективно, своєчасно і в повному обсязі вчиняти виконавчі дії.
Згідно із частиною першою статті 20 Закону України «Про виконавче провадження» для з`ясування та роз`яснення питань, що виникають під час здійснення виконавчого провадження і потребують спеціальних знань, виконавець виносить постанову про залучення експерта або спеціаліста (кількох експертів або спеціалістів), а для проведення оцінки майна - суб`єктів оціночної діяльності - суб`єктів господарювання.
Правила, за якими має здійснюватися визначення вартості майна боржника та його оцінка, встановлені статтею 57 Закону України «Про виконавче провадження» (далі - Закон).
Частини перша та друга цієї статті передбачають, що визначення вартості майна боржника здійснюється за взаємною згодою сторонами виконавчого провадження. У разі якщо сторони виконавчого провадження, а також заставодержатель у 10-денний строк з дня винесення виконавцем постанови про арешт майна боржника не досягли згоди щодо вартості майна та письмово не повідомили виконавця про визначену ними вартість майна, виконавець самостійно визначає вартість майна боржника. Звіт про оцінку майна має бути складений не раніше дати винесення постанови про арешт такого майна.
Згідно із частиною третьою статті 57 Закону у разі якщо сторони виконавчого провадження не дійшли згоди щодо визначення вартості майна, визначення вартості майна боржника здійснюється виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для проведення оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден виконавець залучає суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання. У разі якщо визначити вартість майна (окремих предметів) складно, виконавець має право залучити суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання для проведення оцінки майна (частина четверта статті 57 Закону).
Згідно із пунктом 18 розділу VIII Інструкції з організації примусового виконання рішень у разі якщо сторони виконавчого провадження або їх представники, а також заставодержатель у десятиденний строк з дня винесення виконавцем постанови про арешт майна боржника не досягли згоди щодо вартості майна та письмово не повідомили виконавця про визначену ними вартість майна, виконавець самостійно визначає вартість майна, про що складає відповідний акт.
Самостійне визначення вартості майна боржника виконавцем проводиться за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна, з урахуванням фактичного стану майна, у строк не пізніше десяти робочих днів з моменту проведення опису й арешту майна. Для визначення вартості майна виконавець використовує власні знання, дані засобів масової інформації, повідомлення сторін виконавчого провадження та інших осіб, яких виконавець у разі необхідності може залучити до проведення визначення вартості майна. А у випадках, передбачених абзацом другим частини третьої статті 57 зазначеного вище Закону, виконавець для оцінки майна залучає суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання.
Аналіз статті 57 Закону України «Про виконавче провадження» дозволяє дійти висновку, що для завдань виконавчого провадження вартість майна боржника може бути визначена двома шляхами: 1) за згодою сторін (та заставодержателя), про досягнення якої вони мають повідомити виконавця у встановленому порядку; 2) у разі недосягнення такої згоди виконавець самостійно визначає вартість майна за ринковими цінами, які діють на день визначення; 3) залучення для оцінки майна суб`єкта оціночної діяльності-суб`єкта господарювання.
Разом із цим, в залежності від виду майна, вартість якого має бути визначена, Закон України «Про виконавче провадження» розмежовує випадки, за яких залучення суб`єкта оціночної діяльності- суб`єкта господарювання для проведення оцінки майна є або правом, або обов`язком виконавця.
Так, абзац другий частини третьої статті 57 Закону України «Про виконавче провадження» визначає, що для проведення оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден виконавець залучає суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання. Зазначена норма за своїм змістом є імперативною, у зв`язку із чим зобов`язує виконавця у визначених нею випадках залучити до оцінки майна суб`єкта оціночної діяльності.
Виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам не пізніше наступного робочого дня після дня визначення вартості чи отримання звіту про оцінку. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки майна, вони мають право оскаржити їх у судовому порядку в 10-денний строк з дня отримання відповідного повідомлення. Сторона вважається ознайомленою з результатами визначення вартості чи оцінки арештованого майна, якщо їй надіслано повідомлення про результати визначення вартості чи оцінки майна за адресою, зазначеною у виконавчому документі, або за місцем фактичного проживання чи перебування такої сторони, достовірно встановленим виконавцем. Оскарження в судовому порядку результатів визначення вартості чи оцінки майна не зупиняє передачі майна на реалізацію, крім випадків зупинення передачі майна на реалізацію судом (частина п`ята статті 57 Закону України «Про виконавче провадження»).
Зі змісту Закону України «Про виконавче провадження» убачається, що виконавець не наділений повноваженням ставити під сумнів об`єктивність проведеної оцінки, або проводити оцінку нерухомого майна на власний розсуд, а зобов`язаний лише залучити експерта до участі у виконавчому провадженні та повідомити сторонам результати визначення вартості майна.
Отже, визначення вартості майна боржника є процесуальною дією виконавця (незалежно від того, яка конкретно особа - сам виконавець чи залучений ним суб`єкт оціночної діяльності - здійснювала відповідні дії) щодо примусового виконання рішень відповідних органів, уповноважених осіб та суду. Тому оскаржити оцінку майна можливо в порядку оскарження рішень та дій виконавців.
Наведене узгоджується з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду у постанові від 20 березня 2019 року у справі № 821/197/18/4440/16, від 12 червня 2019 року у справі № 308/12150/16-ц.
Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб`єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів визначені у Законі України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
Згідно із частиною четвертою статті 3 зазначеного Закону процедури оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна. Вимоги до звітів про оцінку майна та актів оцінки майна встановлено у статті 12 цього Закону.
У частині першій статті 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» встановлено, що звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності.
За змістом статті 3 зазначеного Закону оцінка майна - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами з оцінки майна, і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.
Згідно із частиною шостою статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» положення (національні стандарти) оцінки майна є обов`язковими до виконання суб`єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.
Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету міністрів України від 10 вересня 2003 року № 1440 (далі - Національний стандарт № 1) є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Поняття, що вживаються у цьому стандарті, використовуються в інших національних стандартах.
Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року № 1442 (далі - Національний стандарт № 2), також є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.
Отже, оцінка нерухомого майна має здійснюватися відповідно до Національного стандарту № 2 з урахуванням вимог Національного стандарту № 1, яким визначено загальні засади процедури оцінювання.
Згідно з положеннями пункту 50 Національного стандарту № 1 проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об`єктом оцінки.
Відповідно до пункту 51 Національного стандарту № 1 незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки, ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).
Згідно з пунктами 15, 16 Національного стандарту № 1 методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно. Визначення ринкової вартості об`єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об`єкта оцінки.
Відповідно до пункту 52 Національного стандарту № 1 оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов`язані з об`єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки.
Зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація повинні відображатися у звіті про оцінку майна з посиланням на джерело їх отримання та у додатках до нього із забезпеченням режиму конфіденційності згідно з умовами договору на проведення оцінки майна та з дотриманням вимог законодавства (пункт 54 Національного стандарту № 1).
За змістом пункту 56 Національного стандарту № 1 звіт про оцінку майна може складатися у повній чи у стислій формі. Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен містити: опис об`єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати; письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.
Виходячи з наведених норм, підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього.
Згідно з частиною першою статті 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.
Верховний Суд у постанові від 17.06.2025 у справі № 916/302/16 зазначив, що ознайомлення з об`єктом оцінки полягає в дослідженні оцінювачем вихідних даних (кількісних, якісних показників) та іншої інформації, необхідної для здійснення оцінки, та в особистому огляді оцінювачем об`єкта оцінки, що в кінцевому результаті безпосередньо може вплинути на визначення вартості оцінюваного майна та, відповідно, призвести до реалізації описаного та арештованого майна за заниженою/завищеною ціною, а відтак і на достовірність та об`єктивність оцінки майна. У свою чергу замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці, на законних підставах, отримання ним (замовником) необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.
У разі заперечення однією із сторін проти результатів оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання, державний виконавець призначає рецензування звіту про оцінку майна. Витрати, пов`язані з рецензуванням звіту, несе сторона, яка заперечує проти результатів оцінки. У разі незгоди з оцінкою, визначеною за результатами рецензування, сторони мають право оскаржити її в судовому порядку в десятиденний строк з дня отримання відповідного повідомлення.
Відповідно до пункту 15 Національного стандарту № 1 методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно.
Судом в становлено, що експертна оцінка спірного нерухомого майна була проведена з порушенням норм чинного законодавства, оскільки оцінювачем не було проведено безпосереднього ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом огляду та дослідження об`єкту нерухомості, що могло вплинути на визначення вартості оцінюваного майна та, відповідно, призвести до реалізації описаного та арештованого нерухомого майна за заниженою ціною.
Крім того, судом встановлено, що оцінка повинна проводитися із застосування ринкової бази, що має відповідати меті, з якою проводилася оцінка, а також вимогам Національного стандарту №1, затвердженого постановою КМУ від 10.09.2003 № 1440 та Методиці експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена Постановою Кабміну України від 11.10.2002 р. № 1531 і Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок Зареєстрований в Міністерстві юстиції України 23 травня 2003 р. за № 396/7717.
Разом з тим, на думку суду, розрахунки вартості майна містять ряд недоліків. Так, після вибору одиниці порівняння визначаються основні показники чи ціноутворюючі елементи порівняння об`єкта оцінки та об`єктів аналогів і використовуючи які, можна змоделювати за допомогою необхідних корегувань вартість оцінюваного об`єкта.
Встановлено, що земельні ділянки розташовані на території с. Валя Кузьміна Чернівецького району, яке наближене до обласного центру, та ринок земельних ділянок подібного цільового призначення у даному населеному наявний. Однак, оцінювач підібрав об`єкти порівняння які розташовані за межами населених пунктів, аналоги №№4-5 розташовані в інших районах значно віддалених від обласного центру (Дністровський, Вижницький), аналоги іншого цільового використання (аналоги №№1 - 5 - паї, цільове призначення яких: 01.01 - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва).
Крім того, як зазначив рецензент ОСОБА_2 , при коригуванні на ринок оцінювач застосував необґрунтоване подвійне коригування на торг -15% та на вимушений продаж -5%. Розрахунок поправок на площу (стор. 23 звіту) не відповідає коригуванням для аналогів №№1, 2, а для №4 поправка порахована від площі 3000кв.м, згідно Print Screen (стор. 35 звіту) площа становить ЗО 000кв.м. В таблиці коригувань земельних ділянок аналогів на стор. 24 звіту коригування проведені від вартості зменшеної на торг, а не на кожному з попередніх етапів поправки у відсотковому відношенні до скоригованої ціни на наступних етапах, що привело до зменшення вартості та вплинуло на остаточний результат, що призвело до неправильного визначення вартості об`єкта оцінки. Огляд земельної ділянки не проводився (відсутня фотофіксація об`єкта оцінки).
При внесенні коригувань по кожному фактору оцінювач повинен ввести та обґрунтувати шкалу коригувань та навести пояснення того, за яких умов значення введених коригувань будуть тими чи іншими.
Коригування на масштаб - один з основних ціноутворюючих факторів, оскільки підхід до коригування на масштаб, заснований на принципі втрати чи отримання додаткової економічної вигоди, і який полягає в тому що для об`єктів порівняння, площа яких є значно більшою від площі об`єкта оцінки, термін експозиції на ринку до моменту їх продажу буде також більшим, і навпаки. Існують, а в даному випадку потрібно застосувати математичні моделі розрахунку коефіцієнтів на масштаб.
Корегування на торг і фізичні характеристики визначається, як правило на основі статистично - емпіричних даних ринку чи розрахунків втрати від існуючих пропозицій, з посиланням на конкретні джерела чи таблиці цих досліджень.
Корегування на розташування - поправки на просторово- територіальні координати розміщення тої чи іншої ділянки при визначенні П вартості, що трансформуються завжди в рентну складову вартості. В даному випадку є зміст корегування для ділянок з подібними до об`єкта оцінки цільовим призначенням на розташування тільки в межах області з різним інвестиційним статусом населеного пункту. Інші суттєві зауваження відсутні.
Згідно звітів про оцінку спірного майна проведеного ТОВ «Оцінка – Інформ», за замовленням боржника, вартість майна значно відрізняється від визначеної вартості в рамках виконавчого провадження, що суттєво може вплинути на процес стягнення боргу з боржника та становить, зокрема:
- земельної ділянки кадастровий номер 7321080500:01:002:0223, площею 4,2709 га цільове призначення для ведення особистого сільського господарства - 9 323 375 грн.
- земельної ділянки кадастровий номер 7321080500:01:004:0490 площею 1,4025 га цільове призначення для ведення особистого сільського господарства – 3 093 915 грн.,
- земельної ділянки кадастровий номер 7321080500:01:002:0491 площею 0,7258 га цільове призначення для ведення особистого сільського господарства- 1 667 888 грн.
Отже, враховуючи наведене, суд приходить до висновку, що є підстави для визнання протиправними оцінки майна від 26.03.2026 року та дій державного виконавця щодо визначення вартості майна боржника, земельних ділянок, за цією оцінкою, а тому суд першої інстанції обгрунтовано скаргу задовольнив.
Колегія суддів також враховує, що відповідно до наявних у справі двох копій висновків про ринкову вартість нерухомого майна, щодо якого виник спір, така вартість суттєво вища ніж та, яка зазначена експертом в оскаржуваному звіті про оцінку майна.
З огляду на велику розбіжність у визначенні орієнтованої вартості земельних ділянок і з метою недопущення реалізації описаного й арештованого майна за заниженою ціною, що може завдати суттєвих збитків стягувачу у вигляді неотриманого доходу, а боржнику - у вигляді передачі майна на реалізацію за суттєво нижчою від ринкової вартості, суд першої інстанції зробив обґрунтований висновок про визнання недійсною оцінки нерухомого майна.
Наведені доводи в апеляційних скаргах не спростовують висновків суду та не дають підстав вважати, що суд першої інстанції порушив норми матеріального та процесуального права.
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматися як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (пункт 23 рішення ЄСПЛ від 18 липня 2006 року у справі «Проніна проти України»).

Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги
Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду, ухвала суду постановлена з додержанням норм матеріального і процесуального права, і не може бути скасоване з підстав, викладених у апеляційних скаргах.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив це рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне апеляційні скарги залишити без задоволення, а ухвалу суду першої інстанції слід залишити без змін.
Керуючись ст. ст. 368, 374, 375, 381, 382 ЦПК України, апеляційний суд
УХВАЛИВ:
Апеляційні скарги приватного виконавця Доготаря Миколи Вікторович та Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвесмент Юніон» залишити без задоволення.
Ухвалу Глибоцького районного суду Чернівецької області від 22 травня 2026 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повна постанова складена судом 31 липня 2026 року.

Суддя-доповідач: Н.К. Височанська
Судді: М.І. Кулянда
О.О. Одинак