ЧЕРНІВЕЦЬКИЙ 
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 липня 2026 року
м. Чернівці
справа № 727/14448/25
провадження № 22-ц/822/1099/26
Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
судді-доповідача Одинака О. О.
суддів: Височанської Н. К., Кулянди М. І.,
за участю секретаря судового засідання Тодоряка Г. Д.
учасники справи:
позивач - перший заступник керівника Окружної прокуратури міста Чернівців 
відповідачі: Чернівецька міська рада, ОСОБА_1 
розглянувши апеляційну скаргу заступника керівника Чернівецької обласної прокуратури на рішення Шевченківського районного суду міста Чернівців від 02 березня 2026 року
головуючий в суді першої інстанції суддя Терещенко О. Є.
ВСТАНОВИВ:
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У листопаді 2025 року перший заступник керівника Окружної прокуратури міста Чернівців Онацько А. Ю. (далі – прокурор), який діє в інтересах держави, звернувся до суду з позовом до Чернівецької міської ради, ОСОБА_1 .
Просив суд:
- скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди ОСОБА_1 за договором № 13819 від 12 вересня 2025 року на земельну ділянку з кадастровим номером 7310136300:18:003:0271, площею 0,0395 га, за адресою: АДРЕСА_1 , запис від 16 вересня 2025 року, номер запису 61537872, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна № 1071419473101.
- повернути земельну ділянку з кадастровим номером 7310136300:18:003:0271, площею 0,0395 га, Чернівецькій міській територіальній громаді.
- скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди ОСОБА_1 за договором № 13820 від 12 вересня 2025 року на земельну ділянку з кадастровим номером 7310136300:18:003:0272, площею 0,0475 га, за адресою: АДРЕСА_1 , запис від 16 вересня 2025 року, номер запису 61537308, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна № 1071277773101.
- повернути земельну ділянку з кадастровим номером 7310136300:18:003:0272, площею 0,0475 га, Чернівецькій міській територіальній громаді.
Позов обґрунтовано тим, що спадкоємці ОСОБА_2 набули у власність житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , а також земельну ділянку з кадастровим номером 7310136300:17:004:0001 площею 0,1 га для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд.
Крім того, з 2010 року у користуванні попереднього власника перебували земельні ділянки комунальної власності з кадастровими номерами 7310136300:18:003:0271 площею 0,0395 га та 7310136300:18:003:0272 площею 0,0475 га, які були надані в оренду для обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд.
Після смерті ОСОБА_2 між його спадкоємцями та Чернівецькою міською радою 11 березня 2025 року укладено договори оренди цих самих земельних ділянок № 13440 та № 13441 з метою обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, без права забудови, строком до 10 березня 2030 року.
28 квітня 2025 року ОСОБА_1 набув у власність житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами разом із земельною ділянкою з кадастровим номером 7310136300:17:004:0001.
Прокурор зазначав, що відповідно до відомостей поземельних книг, документації із землеустрою та первинних документів, які стали підставою для прийняття рішень органом місцевого самоврядування про надання спірних земельних ділянок в оренду, на земельних ділянках з кадастровими номерами 7310136300:18:003:0271 та 7310136300:18:003:0272 відсутнє нерухоме майно, яке належить ОСОБА_1 .
Разом з тим пунктами 16, 17 рішення 68 сесії Чернівецької міської ради VIII скликання № 2516 від 28 серпня 2025 року затверджено проєкти землеустрою щодо відведення вказаних земельних ділянок зі зміною їх цільового призначення та надано ОСОБА_1 в оренду земельні ділянки з кадастровими номерами 7310136300:18:003:0271 і 7310136300:18:003:0272 вже для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.
Відповідно до пунктів 16.1, 17.1 цього рішення договори оренди землі № 13440 та № 13441 від 11 березня 2025 року визнано припиненими шляхом їх розірвання за згодою сторін.
Чернівецька міська рада, всупереч вимогам статей 124, 134 ЗК України, без проведення земельних торгів передала спірні земельні ділянки у користування ОСОБА_1 вже не для обслуговування існуючого будинковолодіння, а для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.
Вважає, що виняток, передбачений частиною другою статті 134 ЗК України, допускає передачу земельної ділянки без земельних торгів лише для обслуговування та експлуатації існуючих об`єктів нерухомого майна, які розташовані на такій земельній ділянці та належать особі на праві власності, а не для нового будівництва чи іншого функціонального використання земельної ділянки.
Посилався на те, що договори оренди земельних ділянок № 13819 та № 13820 від 12 вересня 2025 року є нікчемними, оскільки укладені з порушенням передбаченого статтею 134 ЗК України обов`язкового порядку передачі права оренди земельних ділянок комунальної власності на конкурентних засадах - за результатами земельних торгів.
Також прокурор зазначав, що рішення міської ради № 2516 на час звернення до суду було виконане шляхом укладення договорів оренди землі, тому вимога про визнання незаконними пунктів цього рішення не заявляється, оскільки така вимога не забезпечить ефективного поновлення порушених інтересів територіальної громади.
Вказував, що належним та ефективним способом захисту у цій справі є скасування державної реєстрації права оренди ОСОБА_1 на спірні земельні ділянки та повернення цих земельних ділянок Чернівецькій міській територіальній громаді.
Обґрунтовував наявність підстав для представництва інтересів держави тим, що Чернівецька міська рада сама прийняла рішення, яке суперечить вимогам земельного законодавства, та уклала спірні договори оренди, а тому не може бути позивачем у справі. За таких обставин прокурор звернувся до суду як самостійний позивач в інтересах держави.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці від 02 березня 2026 року в задоволенні позову першого заступника керівника Окружної прокуратури міста Чернівці Онацька А. Ю., який діє в інтересах держави, до Чернівецької міської ради та ОСОБА_1 про скасування державної реєстрації права оренди земельних ділянок та повернення земельних ділянок територіальній громаді відмовлено.
Суд першої інстанції виходив з того, що 15 червня 2024 року ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та ОСОБА_5 у порядку спадкування набули право спільної часткової власності на житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 та земельну ділянку з кадастровим номером 7310136300:17:004:0001 площею 0,1 га, на якій розташований цей будинок.
Суд установив, що 03 вересня 2010 року між ОСОБА_2 та Чернівецькою міською радою були укладені договори оренди земельних ділянок комунальної власності № 6723 та № 6724 з кадастровими номерами 7310136300:18:003:0271 площею 0,0395 га та 7310136300:18:003:0272 площею 0,0475 га для обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд. Ці договори неодноразово продовжувалися, а їх умовами було передбачено можливість поновлення та переходу права оренди земельних ділянок до спадкоємців орендаря.
Також суд зазначив, що рішенням Чернівецької міської ради № 2184 від 30 січня 2025 року до договорів оренди земельних ділянок № 6723 та № 6724 внесено зміни в частині орендаря, а на виконання цього рішення 11 березня 2025 року між Чернівецькою міською радою та спадкоємцями ОСОБА_2 укладено договори оренди землі № 13440 та № 13441 щодо тих самих земельних ділянок для обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, строком до 10 березня 2030 року.
28 квітня 2025 року ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу набув у власність житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами разом із земельною ділянкою з кадастровим номером 7310136300:17:004:0001. У пункті 1 цього договору зазначено, що на земельній ділянці, яка перебуває у власності продавців, та на земельних ділянках з кадастровими номерами 7310136300:18:003:0271 і 7310136300:18:003:0272, які перебувають в оренді продавців, розташовано житловий будинок площею 64,2 кв. м, сарай, літню кухню, огорожі, ворота, локальну очисну споруду та криницю.
Посилаючись на положення частини четвертої статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України, суд дійшов висновку, що до ОСОБА_1 як набувача житлового будинку перейшло право оренди земельних ділянок з кадастровими номерами 7310136300:18:003:0271 та 7310136300:18:003:0272 в обсязі та на умовах, установлених для попередніх власників цього об`єкта нерухомості.
28 квітня 2025 року нотаріусом проведено реєстраційні дії у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, зокрема внесено відомості про зміну власника житлового будинку та земельної ділянки з кадастровим номером 7310136300:17:004:0001, а також користувача земельних ділянок комунальної власності з кадастровими номерами 7310136300:18:003:0271 та 7310136300:18:003:0272.
Суд вказав, що твердження прокурора про відсутність на спірних земельних ділянках об`єктів нерухомості спростовуються відомостями поземельної книги та проєктів землеустрою: на земельній ділянці з кадастровим номером 7310136300:18:003:0271 розміщена криниця, а на земельній ділянці з кадастровим номером 7310136300:18:003:0272 - очисна споруда.
З урахуванням статей 181, 186 ЦК України суд дійшов висновку, що на трьох земельних ділянках - приватній земельній ділянці з кадастровим номером 7310136300:17:004:0001 та орендованих земельних ділянках з кадастровими номерами 7310136300:18:003:0271 і 7310136300:18:003:0272 - розміщений єдиний об`єкт нерухомості, який складається з житлового будинку, сараю, літньої кухні, огорож, воріт, локальної очисної споруди та криниці. Частина цього майна розташована на земельній ділянці, що перебуває у власності ОСОБА_1 , а частина - на орендованих ним земельних ділянках.
Застосувавши частину другу статті 134 ЗК України, суд першої інстанції виходив з того, що не підлягають передачі в користування на конкурентних засадах земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на них об`єктів нерухомого майна, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
Оскільки на земельних ділянках з кадастровими номерами 7310136300:18:003:0271 та 7310136300:18:003:0272, які вже перебували в оренді ОСОБА_1 , знаходиться належне йому нерухоме майно, Чернівецька міська рада не мала законних підстав виставляти ці земельні ділянки на земельні торги.
Крім того, суд першої інстанції зазначив, що статті 19, 20 ЗК України передбачають можливість зміни цільового призначення земельних ділянок органами місцевого самоврядування шляхом затвердження проєктів землеустрою щодо їх відведення, а види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель визначаються її власником або користувачем самостійно з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги
В апеляційній скарзі заступник керівника Чернівецької обласної прокуратури Павлюх В. Я. (далі – прокурор), який діє в інтересах територіальної громади міста Чернівців, просив рішення Шевченківського районного суду міста Чернівців від 02 березня 2026 року скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про недоведеність прокурором відсутності на спірних земельних ділянках з кадастровими номерами 7310136300:18:003:0271 та 7310136300:18:003:0272 об`єктів нерухомого майна.
Зазначає, що на підтвердження позовних вимог були надані належні та допустимі докази, зокрема витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, копії договорів оренди земельних ділянок, копії поземельних книг щодо спірних земельних ділянок, з яких вбачається, що об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 2954902373060, до складу якого входить житловий будинок літ. «А», сарай, літня кухня, огорожі, ворота, локальна очисна споруда та криниця, розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 7310136300:17:004:0001.
Вважає, що суд першої інстанції не надав належної оцінки цим доказам, хоча сам у мотивувальній частині рішення встановив, що об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 2954902373060 повністю розташований на земельній ділянці приватної власності з кадастровим номером 7310136300:17:004:0001.
Не погоджується з висновком суду про те, що інформація з Google Maps не може вважатися доказом, посилаючись на положення статті 100 ЦПК України та висновки Верховного Суду про те, що дані з Google Maps є електронними доказами і підлягають оцінці судом разом з іншими доказами у справі.
Також в апеляційній скарзі зазначено, що суд першої інстанції надав оцінку лише записам у поземельних книгах від 10 вересня 2025 року, тобто вже після зміни цільового призначення спірних земельних ділянок із земель для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд на землі для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.
Вказує, що відповідно до записів і кадастрових планів, які містяться у поземельних книгах щодо земельних ділянок з кадастровими номерами 7310136300:18:003:0271 та 7310136300:18:003:0272, станом на 22 липня 2016 року та 12 грудня 2019 року ці земельні ділянки були вільними від будь-якої забудови. В експлікації земельних угідь зазначено багаторічні насадження та ріллю, однак будь-які об`єкти нерухомого майна відсутні.
Лише станом на 10 вересня 2025 року на кадастрових планах, що містяться в поземельних книгах, з`являються локальна очисна споруда та криниця, а також записи про малоповерхову забудову площею 0,0001 га на земельній ділянці 7310136300:18:003:0271 та 0,0002 га на земельній ділянці 7310136300:18:003:0272.
Посилається на те, що суд першої інстанції одночасно оцінив договір купівлі-продажу житлового будинку від 28 квітня 2025 року, однак залишив поза увагою свідоцтва про право на спадщину від 15 червня 2024 року, у яких не зазначено ні локальної очисної споруди, ні криниці як складових об`єкта нерухомого майна.
Зазначає, що локальна очисна споруда та криниця не є самостійними об`єктами нерухомого майна. Вони відповідно до постанови Кабінету Міністрів України № 406 від 07 червня 2017 року належать до об`єктів / робіт, для виконання яких не потрібно отримувати документи, що дають право на виконання будівельних робіт, і після закінчення яких об`єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію.
Посилається на частину п`яту статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження, зокрема, на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, переміщення яких можливе без їх знецінення та зміни призначення, а також на споруди, що є приналежністю головної речі або складовою частиною речі.
З огляду на це вважає помилковим застосування судом першої інстанції до спірних правовідносин частини четвертої статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України, оскільки ці норми регулюють перехід права на земельну ділянку у зв`язку з набуттям права власності на об`єкт нерухомого майна, тоді як криниця та локальна очисна споруда не є окремими об`єктами нерухомого майна.
Окремо зазначає, що суд першої інстанції не дав оцінки пунктам 1.1, 5.1, 5.2 договорів оренди землі № 13440 та № 13441 від 11 березня 2025 року, якими попереднім власникам було надано спірні земельні ділянки у строкове платне користування для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, у межах червоних ліній, без права забудови.
Натомість за договорами оренди землі № 13819 та № 13820 від 12 вересня 2025 року ОСОБА_1 передано ці земельні ділянки вже зі зміною цільового призначення - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.
Вважає, що суд першої інстанції, всупереч висновкам Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду у справах № 910/5201/19 та № 911/2732/23, помилково дійшов висновку про наявність у ОСОБА_1 права на отримання спірних земельних ділянок без проведення земельних торгів для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.
Незастосування конкурентної процедури допускається лише тоді, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається у користування для обслуговування та експлуатації виключно існуючих об`єктів нерухомого майна, розташованих на такій земельній ділянці та належних особі на праві власності, для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.
Для обслуговування та експлуатації існуючих об`єктів земельна ділянка може надаватися без конкурентної процедури, однак для будівництва багатоквартирного будинку така земельна ділянка має надаватися лише на конкурентних засадах.
Вважає, що висновки суду першої інстанції не відповідають обставинам справи, суд неправильно застосував норми матеріального права, зокрема статті 120, 134, 135 ЗК України, статті 377 ЦК України, а також допустив порушення норм процесуального права щодо оцінки доказів.
Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи
У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 просить апеляційну скаргу прокурора залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Відзив мотивовано тим, що суд першої інстанції повно з`ясував фактичні обставини справи, надав їм правильну правову оцінку, а доводи апеляційної скарги прокурора є необґрунтованими.
Зазначає, що 28 квітня 2025 року ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу придбав житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами за адресою: АДРЕСА_1 . До складу цього об`єкта входять житловий будинок, сарай, літня кухня, огорожі, ворота, локальна очисна споруда та криниця.
Цей об`єкт нерухомого майна розташований на трьох земельних ділянках: земельній ділянці площею 0,1 га з кадастровим номером 7310136300:17:004:0001, яка перебувала у власності продавців, а також на земельних ділянках з кадастровими номерами 7310136300:18:003:0271 площею 0,0395 га та 7310136300:18:003:0272 площею 0,0475 га, які перебували в орендному користуванні продавців.
Вказує, що як на момент придбання ОСОБА_1 нерухомого майна, так і на час розгляду справи об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , розміщений на трьох вказаних земельних ділянках, а доказів протилежного прокурором не надано.
Також у відзиві зазначено, що розташування нерухомого майна на трьох земельних ділянках підтверджується не лише договором купівлі-продажу, посвідченим нотаріально, а й технічним паспортом, витягом з Реєстру будівельної діяльності та даними поземельної книги і землевпорядної документації.
Посилається на те, що відповідно до схематичного плану технічного паспорта, поземельної книги та землевпорядної документації на земельній ділянці з кадастровим номером 7310136300:17:004:0001 розміщені житловий будинок, сарай та літня кухня, на земельній ділянці з кадастровим номером 7310136300:18:003:0271 - колодязь, а на земельній ділянці з кадастровим номером 7310136300:18:003:0272 - очисна споруда / вигрібна яма.
Наголошує, що житловий будинок, сарай та літня кухня не були і не є забезпечені централізованим водопостачанням та централізованим водовідведенням, що додатково підтверджує необхідність криниці та локальної очисної споруди для обслуговування цього будинковолодіння.
Зазначає, що саме для забезпечення житлового будинку відповідними зручностями ще на підставі рішень Чернівецької міської ради від 27 квітня 2007 року та 02 квітня 2009 року попередньому власнику були передані в оренду земельні ділянки з кадастровими номерами 7310136300:18:003:0271 та 7310136300:18:003:0272 для обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд. Строк користування цими земельними ділянками неодноразово продовжувався додатковими угодами.
Крім того, рішенням Чернівецької міської ради № 2184 від 30 січня 2025 року до договорів оренди землі від 03 вересня 2010 року внесено зміни в частині орендаря, а 11 березня 2025 року зі спадкоємцями укладено договори оренди землі № 13440 та № 13441 для обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд строком до 10 березня 2030 року.
Зазначені рішення органу місцевого самоврядування та договори оренди не визнавалися незаконними чи недійсними, а будь-яких даних про допущені порушення при їх прийнятті чи укладенні немає.
На підставі частини четвертої статті 120 ЗК України, у зв`язку з набуттям ОСОБА_1 права власності на об`єкт нерухомого майна, до нього одночасно перейшло право оренди земельних ділянок, на яких розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, установлених для попереднього власника. Волевиявлення орендодавця, попереднього власника, набувача нерухомого майна та внесення змін до договору оренди із зазначенням нового орендаря не вимагається.
ОСОБА_1 став орендарем спірних земельних ділянок 28 квітня 2025 року в силу закону, у зв`язку з переходом до нього права власності на нерухоме майно, а прокурор ці дії та правочини не оскаржує.
Вважає помилковим твердження прокурора про відсутність на спірних земельних ділянках нерухомого майна, оскільки на цих ділянках розміщені приналежності житлового будинку: огорожі, локальна очисна споруда та криниця, які обслуговують головну річ.
Посилається на частину другу статті 134 ЗК України, згідно з якою не підлягають продажу чи передачі в користування на конкурентних засадах земельні ділянки державної або комунальної власності у разі розташування на них об`єктів нерухомого майна, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
Оскільки на земельних ділянках з кадастровими номерами 7310136300:18:003:0271 та 7310136300:18:003:0272, які вже були в оренді ОСОБА_1 , знаходиться належне йому нерухоме майно, Чернівецька міська рада не мала законних підстав виставляти ці земельні ділянки на земельні торги.
Щодо доводів прокурора про те, що криниця та очисна споруда не є окремими об`єктами нерухомого майна, зазначає, що відповідач з цим погоджується, однак вважає, що ці об`єкти є приналежностями житлового будинку за статтею 186 ЦК України, оскільки обслуговують його.
Зміна цільового призначення земельних ділянок була здійснена Чернівецькою міською радою відповідно до містобудівної документації. Відповідно до витягів з містобудівної документації, наданих самим прокурором, у Генеральному плані, схемі зонування та Детальному плані території зазначена функціональна зона Ж-2, тобто цільове призначення земельної ділянки було визначене містобудівною документацією ще раніше.
Вважає посилання прокурора на практику Касаційного господарського суду нерелевантним, оскільки у тій справі були інші фактичні обставини: земельна ділянка була вільною від забудови у зв`язку зі знесенням нерухомого майна, тоді як у цій справі належне ОСОБА_1 нерухоме майно знаходиться на спірних земельних ділянках і для його обслуговування ці земельні ділянки є необхідними.
У відзиві на апеляційну скаргу Чернівецька міська рада, в інтересах якої діє ОСОБА_6 , просила апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Шевченківського районного суду міста Чернівців від 02 березня 2026 року - без змін.
Відзив мотивовано тим, що рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим. 
Чернівецька міська рада зазначила, що після набуття ОСОБА_1 права власності на житловий будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами до нього відповідно до частини четвертої статті 120 ЗК України перейшло право оренди земельних ділянок з кадастровими номерами 7310136300:18:003:0271 та 7310136300:18:003:0272.
На цих земельних ділянках розміщені об`єкти, які входять до складу домоволодіння та обслуговують житловий будинок, а саме криниця та локальна очисна споруда. Те, що у свідоцтвах про право на спадщину не конкретизовано перелік усіх споруд, не свідчить про відсутність цих об`єктів на спірних земельних ділянках.
Відповідно до поземельних книг та проєктів землеустрою на земельній ділянці з кадастровим номером 7310136300:18:003:0271 розміщена криниця, а на земельній ділянці з кадастровим номером 7310136300:18:003:0272 - очисна споруда. З огляду на це, а також на положення статей 181, 186 ЦК України та частини другої статті 134 ЗК України, Чернівецька міська рада вважала, що земельні ділянки не підлягали передачі в користування на конкурентних засадах.
Також міська рада зазначила, що зміна цільового призначення земельних ділянок здійснена з урахуванням містобудівної документації, відповідно до якої ці земельні ділянки розташовані в зоні багатоповерхової квартирної житлової та громадської забудови. 
Мотивувальна частина
Обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій
Зі свідоцтв про право на спадщину за законом від 15 червня 2024 року вбачається, що після смерті ОСОБА_2 його спадкоємцями є ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , які набули право власності на житловий будинок АДРЕСА_1 та земельну ділянку з кадастровим номером 7310136300:17:004:0001 площею 0,1000 га для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (т. № 1, а. с. 27-30).
11 березня 2025 року між Чернівецькою міською радою та спадкоємцями ОСОБА_2 укладено договори оренди землі № 13440 та № 13441 щодо земельних ділянок з кадастровими номерами 7310136300:18:003:0271 площею 0,0395 га та 7310136300:18:003:0272 площею 0,0475 га. Вказані земельні ділянки були передані в оренду до 10 березня 2030 року для обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, без права забудови (т. № 1, а. с. 93-94, 233-237).
28 квітня 2025 року між ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Кривцовою К. Т. за реєстровим № 3277 (т. № 1, а. с. 43-45).
За умовами пункту 1 цього договору ОСОБА_1 набув у власність житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами разом із земельною ділянкою площею 0,1000 га, кадастровий номер 7310136300:17:004:0001, за адресою: АДРЕСА_1 .
У цьому ж пункті договору зазначено, що на земельній ділянці з кадастровим номером 7310136300:17:004:0001, яка перебувала у власності продавців, та на земельних ділянках з кадастровими номерами 7310136300:18:003:0271 і 7310136300:18:003:0272, які перебували в оренді продавців, розташовано житловий будинок літ. А, сарай літ. Б, літню кухню літ. В, огорожу № 1, ворота № 2, огорожу № 3, локальну очисну споруду № 4 та криницю № 5.
У пункті 14 договору сторони зазначили, що відповідно до частини четвертої статті 120 ЗК України до набувача одночасно переходить право оренди земельної ділянки, на якій знаходиться об`єкт нерухомого майна, що є предметом договору.
З інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що 28 квітня 2025 року за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами і земельну ділянку з кадастровим номером 7310136300:17:004:0001, а також внесено зміни щодо орендаря земельних ділянок з кадастровими номерами 7310136300:18:003:0271 та 7310136300:18:003:0272 (т. № 1, а. с. 23-25, 36-38, 81-82).
Зі схематичного плану земельної ділянки та витягу з Реєстру будівельної діяльності щодо технічної інвентаризації від 31 березня 2025 року вбачається, що житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами розміщений у межах суміжних земельних ділянок за адресою: АДРЕСА_1 ; при цьому криниця № 5 позначена на земельній ділянці з кадастровим номером 7310136300:18:003:0271, а локальна очисна споруда № 4 - на земельній ділянці з кадастровим номером 7310136300:18:003:0272 (т. № 1, а. с. 278 з., т. № 2, а. с. 53-56).
Рішенням 67 сесії Чернівецької міської ради VIII скликання № 2455 від 12 серпня 2025 року затверджено ОСОБА_1 проєкт землеустрою щодо зміни цільового призначення земельної ділянки приватної власності з кадастровим номером 7310136300:17:004:0001 з коду 02.01 на код 02.10 - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (т. № 1, а. с. 79-80).
Рішенням 68 сесії Чернівецької міської ради VIII скликання № 2516 від 28 серпня 2025 року затверджено ОСОБА_1 проєкти землеустрою щодо відведення земельних ділянок комунальної власності з кадастровими номерами 7310136300:18:003:0271 та 7310136300:18:003:0272 зі зміною їх цільового призначення з коду 02.01 на код 02.10 та надано ці земельні ділянки ОСОБА_1 в оренду строком на п`ять років (т. № 1, а. с. 98, 238).
Пунктами 16.1, 17.1 рішення № 2516 договори оренди землі від 11 березня 2025 року № 13440 та № 13441 щодо земельних ділянок з кадастровими номерами 7310136300:18:003:0271 та 7310136300:18:003:0272 вирішено вважати припиненими шляхом їх розірвання за згодою сторін.
На підставі рішення Чернівецької міської ради від 28 серпня 2025 року № 2516 між Чернівецькою міською радою та ОСОБА_1 12 вересня 2025 року укладено договори оренди землі № 13819 та № 13820 щодо земельних ділянок з кадастровими номерами 7310136300:18:003:0271 та 7310136300:18:003:0272. За умовами цих договорів земельні ділянки передано в оренду для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, строком до 11 вересня 2030 року включно (т. № 1, а. с. 99-100).
16 вересня 2025 року за ОСОБА_1 зареєстровано право оренди спірних земельних ділянок на підставі договорів оренди землі № 13819 та № 13820 від 12 вересня 2025 року.
Позиція апеляційного суду, застосовані норми права та мотиви, з яких виходить суд при прийнятті постанови
Заслухавши доповідача, обговоривши доводи скарги та перевіривши матеріали справи, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Апеляційний суд вважає, що рішення суду першої інстанції в повній мірі не відповідає зазначеним вище вимогам закону, виходячи з наступного.
Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що на земельних ділянках з кадастровими номерами 7310136300:18:003:0271 та 7310136300:18:003:0272 розміщені криниця № 5 і локальна очисна споруда № 4, які входять до складу належного ОСОБА_1 домоволодіння та функціонально пов`язані з житловим будинком, а тому Чернівецька міська рада не мала підстав виставляти ці земельні ділянки на земельні торги.
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову, однак вважає, що мотиви такої відмови підлягають зміні з таких підстав.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно з частиною першою статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Верховний Суд у постанові від 05 серпня 2025 року у справі № 220/2372/21 (провадження № 61-14860св23) вказав на те, що обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Встановлення порушеного права (інтересу) позивача, яке не визнається або оспорюється відповідачем, і за захистом яких позивач звернувся до суду, для застосування того чи іншого способу захисту, здійснюється за змістом позовних вимог, а не за наслідком вирішення відповідного спору по суті. Оцінка ж доводам позивача щодо порушення його права (інтересу) (вирішення спору по суті) має надаватися лише за належною вимогою. 
Отже слід враховувати, що неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин, а оцінка доводам позивача щодо порушення його права (інтересу) (вирішення спору по суті) має надаватися лише за належною вимогою (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 378/596/16-ц, від 15 вересня 2022 року в справі № 910/12525/20, постанова Верховного Суду від 05 листопада 2025 року в справі № 370/1339/19).
Щодо позовних вимог, пред`явлених прокурором до Чернівецької міської ради
 
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності (частини перша та третя статті 13 ЦПК України).
Відповідно до частини першої статті 47 ЦПК України здатність особисто здійснювати цивільні процесуальні права та виконувати свої обов`язки в суді (цивільна процесуальна дієздатність) мають фізичні особи, які досягли повноліття, а також юридичні особи.
За змістом частин першої, другої статті 48 ЦПК України сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава.
Позов може бути пред`явлений до кількох відповідачів. Участь у справі кількох відповідачів (процесуальна співучасть) допускається, якщо: 1) предметом спору є їхні спільні права чи обов`язки; 2) права і обов`язки кількох відповідачів виникли з однієї підстави; 3) предметом спору є однорідні права й обов`язки (стаття 50 ЦПК України).
За принципом диспозитивності визначення відповідачів, предмета і підстав позову є правом позивача, а суд у цивільному судочинстві не вправі з власної ініціативи залучати іншого відповідача / співвідповідача до участі у справі.
Водночас установлення належності відповідачів є обов`язком суду, який той виконує під час розгляду справи, навіть якщо жодна із заінтересованих осіб цього не вимагає (тобто ex officio), та має ґрунтуватися передусім на аналізі природи спірних правовідносин і позовних вимог.
Позивачем є особа, яка має право вимоги (кредитор) та яка звернулася до суду з відповідним позовом, а відповідачем – особа, яка, за твердженням позивача, повинна виконати зобов`язання (боржник). Схожі висновки Велика Палата Верховного Суду викладала у пунктах 46, 47, 76 постанови від 18 грудня 2024 року у справі № 907/825/22.
Визначення в позові складу сторін у справі (позивача та відповідача) повинне відповідати реальному складу учасників спору у спірних правовідносинах та має на меті ефективний захист порушених прав (свобод, інтересів) особи, яка вважає, що вони порушені, із залученням необхідного кола осіб, які мають відповідати за позовом (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2023 року у справі № 686/20282/21).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала, що поняття «сторона у спорі» може не бути тотожним за змістом поняттю «сторона у процесі»: сторонами в процесі є такі її учасники, як позивач і відповідач, тоді як сторонами у спорі є належний позивач і той належний відповідач, до якого звернута чи має бути звернута відповідна матеріально-правова вимога позивача. Схожі висновки викладені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (пункт 70), від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (пункт 66), від 07 липня 2020 року у справі № 712/8916/17 (пункт 27) та від 09 лютого 2021 року у справі № 635/4741/17 (підпункт 33.2).
Належним відповідачем є особа, яка є суб`єктом матеріальних правовідносин, тобто особа, за рахунок якої можна задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача. Суд захищає порушене право чи охоронюваний законом інтерес позивача саме від відповідача (див. висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у пункті 39 постанови від 26 лютого 2020 року у справі № 304/284/18 та пункті 8.10 постанови від 05 липня 2023 року у справі № 910/15792/20).
Задля остаточного вирішення спору і захисту порушеного права за результатами судового розгляду справи сторонами в судовому процесі мають бути саме сторони у спірних матеріальних правовідносинах, які виступають на захист своїх інтересів і на яких поширюється законна сила судового рішення. Схожий висновок Велика Палата Верховного Суду зробила у пункті 80 постанови від 18 грудня 2024 року у справі № 907/825/22.
За усталеним висновком Верховного Суду, звернення з позовом до неналежного відповідача (неналежного складу відповідачів) є самостійною підставою для відмови в позові (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц, від 21 листопада 2018 року у справі № 127/93/17-ц, від 12 грудня 2018 року у справах № 570/3439/16-ц та № 372/51/16-ц відповідно, від 30 січня 2019 року у справі № 552/6381/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 520/13067/17, від 05 липня 2023 року у справі № 910/15792/20, від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20).
У цій справі прокурор заявив до Чернівецької міської ради та ОСОБА_1 вимоги про скасування державної реєстрації права оренди ОСОБА_1 та повернення земельних ділянок Чернівецькій міській територіальній громаді. Отже, спір у межах заявлених вимог виник саме з ОСОБА_1 , за яким зареєстровано речове право оренди та який повинен повернути земельні ділянки. Чернівецька міська рада не є особою, за якою зареєстроване оспорюване право оренди, та не є особою, яка повинна повернути земельні ділянки.
Навпаки, земельні ділянки з кадастровими номерами 7310136300:18:003:0271 та 7310136300:18:003:0272 належать на праві комунальної власності територіальній громаді міста Чернівці в особі Чернівецької міської ради, тобто саме на користь територіальної громади прокурор просить їх повернути.
Прокурор не заявив вимоги про визнання незаконним та скасування рішення Чернівецької міської ради від 28 серпня 2025 року № 2516, на підставі якого змінено цільове призначення спірних земельних ділянок, припинено попередні договори оренди та укладено нові договори оренди землі з ОСОБА_1 .
Також прокурор не заявив вимоги про визнання недійсними договорів оренди землі від 12 вересня 2025 року № 13819 та № 13820, стороною яких є Чернівецька міська рада.
Отже, у межах заявленого предмета позову спір не спрямований на безпосереднє оскарження рішення Чернівецької міської ради як акта органу місцевого самоврядування та не спрямований на оспорення договорів оренди землі як правочинів, стороною яких є Чернівецька міська рада.
У постанові від 06 березня 2024 року у справі № 206/2033/20 Верховний Суд зазначив, що пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження. Належним відповідачем є особа, яка є суб`єктом матеріального правовідношення, тобто особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача. Спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно. Належним відповідачем у такій справі є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено аналогічний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Подібний правовий висновок викладено й у постанові Верховного Суду від 12 березня 2025 року у справі № 613/571/18, у якій Верховний Суд зазначив, що Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що поняття «сторона у спорі» може не бути тотожним за змістом поняттю «сторона у процесі»: сторонами в процесі є такі її учасники, як позивач і відповідач; тоді як сторонами у спорі є належний позивач і той належний відповідач, до якого звернута чи має бути звернута відповідна матеріально-правова вимога позивача. Отже, належним відповідачем є особа, яка є суб`єктом матеріального правовідношення, тобто особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача. Позовна вимога про повернення земельної ділянки, заявлена не до тієї особи, у користуванні якої перебуває така земельна ділянка, є позовною вимогою до неналежного відповідача, що є самостійною підставою для відмови у позові.
Заявлені прокурором вимоги спрямовані на припинення зареєстрованого речового права оренди ОСОБА_1 та на повернення земельних ділянок від особи, за якою зареєстроване право оренди.
Належним відповідачем за заявленими прокурором вимогами є ОСОБА_1 , а не Чернівецька міська рада.
За рахунок Чернівецької міської ради неможливо задовольнити зазначені вище позовні вимоги.
Тому у позові до Чернівецької міської ради слід відмовити з підстав пред`явлення його до неналежного відповідача.
Щодо позовної вимоги про скасування державної реєстрації права оренди, яка пред`явлена до ОСОБА_1 .
 
Колегія суддів вважає, що заявлена прокурором вимога про скасування державної реєстрації права оренди ОСОБА_1 за договорами оренди землі від 12 вересня 2025 року № 13819 та № 13820 є неефективним способом захисту у спірних правовідносинах.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Верховний Суд у постанові від 21 січня 2026 року у справі № 916/1844/23 зазначив, що державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації.
З урахуванням наведеного державна реєстрація права оренди підтверджує факт набуття, зміни або припинення відповідного речового права, однак не є самостійною підставою його виникнення.
У постанові від 16 липня 2025 року у справі № 910/2389/23 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що функцією державної реєстрації права є оголошення належності нерухомого майна певній особі. У випадку, коли договір оренди припинив свою дію у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, подальше задоволення вимоги про скасування державної реєстрації права оренди за відповідачем не матиме наслідком поновлення прав чи інтересів територіальної громади, оскільки ефективним способом захисту в такому випадку є повернення земельної ділянки. З урахуванням наведеного заявлені вимоги прокурора про скасування державної реєстрації за відповідачем права оренди на спірну земельну ділянку не можуть вважатися такими, що відповідають належному способу захисту прав та інтересів. Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові.
Також у постанові від 09 квітня 2026 року у справі № 922/511/24 Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду зазначив, що позовна вимога про скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права оренди та суборенди на спірну земельну ділянку не підлягає задоволенню внаслідок обрання прокурором неефективного способу захисту порушених прав, оскільки таке скасування не призведе до їх поновлення. Велика Палата Верховного Суду неодноразово формулювала висновки про те, що функцією державної реєстрації права є оголошення належності нерухомого майна певній особі (особам). Подібні висновки наведені, зокрема, в постановах від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц, від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц, від 06 липня 2022 року у справі № 914/2618/16. Отже, фактичне володіння нерухомим майном здійснюється шляхом оголошення в реєстрі права на нерухоме майно. Володіння, оголошення, як і будь-який факт, не можуть бути скасовані. Тому вимога скасувати державну реєстрацію права не відповідає належному способу захисту.
У цій справі прокурор за змістом позову заперечує право оренди ОСОБА_1 , однак просить лише скасувати державну реєстрацію такого права за договорами оренди землі від 12 вересня 2025 року № 13819 та № 13820.
Така вимога не вирішує питання про наявність або відсутність речового права оренди ОСОБА_1 на земельні ділянки з кадастровими номерами 7310136300:18:003:0271 та 7310136300:18:003:0272.
Скасування державної реєстрації права оренди без вирішення питання про наявність або відсутність права оренди не забезпечує повного та остаточного вирішення спору між сторонами та не усуває правової невизначеності щодо того, чи існує у ОСОБА_1 право оренди спірних земельних ділянок, чи припинилося це право, у якому обсязі воно могло існувати та які правові наслідки мають настати для сторін.
Крім того, прокурор не заявив самостійної вимоги про визнання відсутнім права оренди ОСОБА_1 на спірні земельні ділянки або іншої вимоги, спрямованої на вирішення питання про речове право оренди.
За відсутності відповідної вимоги суд не може вийти за межі позовних вимог і самостійно замінити обраний прокурором спосіб захисту іншим способом, який не був заявлений у позові.
Тому вимога про скасування державної реєстрації права оренди ОСОБА_1 за договорами оренди землі від 12 вересня 2025 року № 13819 та № 13820 є неефективним способом захисту, оскільки спрямована лише на усунення реєстраційного запису, але не вирішує питання про речове право оренди.
Щодо позовної вимоги про повернення земельних ділянок, яка пред`явлена до ОСОБА_1 .
 
Прокурор просив повернути спірні земельні ділянки Чернівецькій міській територіальній громаді, обґрунтовуючи цю вимогу нікчемністю договорів оренди землі від 12 вересня 2025 року № 13819 та № 13820 у зв`язку з передачею земельних ділянок без проведення земельних торгів.
Вимог про визнання зазначених договорів оренди недійсними позивач не заявляв. 
У постанові від 01 липня 2025 року у справі № 918/1131/22 Верховний Суд виходив з того, що вимога про повернення земельної ділянки може бути похідною від вимоги про визнання недійсним договору оренди землі. Зокрема, у цій справі суд першої інстанції зазначав, що «похідна позовна вимога про повернення земельної ділянки» не підлягає задоволенню у зв`язку з відмовою у визнанні договору недійсним, а суд апеляційної інстанції, задовольняючи таку вимогу, вказав, що вона «є похідною від вимоги про визнання недійсним договору оренди землі».
Також у постанові від 09 квітня 2026 року у справі № 922/511/24 Верховний Суд зазначив, що наявність зобов`язальних правовідносин щодо спірної земельної ділянки унеможливлює її повернення територіальній громаді із застосуванням положень статті 391 ЦК України шляхом пред`явлення негаторного позову. Верховний Суд також виходив з того, що реституція застосовується виключно між сторонами недійсного або нікчемного правочину. Вимога повернути спірну земельну ділянку орендодавцю за своєю процесуальною суттю може бути належним і ефективним способом захисту як застосування наслідків нікчемності договору у виді реституції, але не як негаторний позов.
У постанові від 18 березня 2026 року у справі № 910/8837/24 Верховний Суд зазначив, що за відсутності встановлених обставин самочинності нерухомого майна та за умови доведеності фактичного існування такого майна на спірній земельній ділянці заперечення щодо розміру земельної ділянки, переданої у користування для обслуговування нерухомого майна, яке належить особі на праві власності, належним способом захисту є визнання недійсним договору, на підставі якого виникло право користування відповідною земельною ділянкою, а за умови доведеності відсутності такого майна або його самочинного характеру на момент набуття особою права користування земельною ділянкою, переданою для його обслуговування, належним способом захисту є посилання на нікчемність такого договору.
Отже, у спірних договірних правовідносинах повернення земельної ділянки можливе у двох випадках: 1) у разі визнання договору оренди недійсним та застосування наслідків його недійсності; 2) у разі встановлення нікчемності договору оренди та застосування наслідків його нікчемності.
Частинами першою, другою статті 228 ЦК України передбачено, що правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.
Об`єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 16 лютого 2024 року у справі № 917/1173/22 зазначила, що застосовуючи частину першу статті 228 ЦК України, слід враховувати логіку викладу норм у цій статті в цілому, а саме закладену там ієрархію цінностей: у частині першій йдеться про охоплені категорією публічного порядку цінності засадничого значення для суспільства, які є очевидними (у балансі приватного і публічного інтересів тут з очевидністю переважає загальний, публічний інтерес настільки, що існування приватного інтересу може навіть не визнаватись); натомість у частині третій йдеться про інтереси держави, суспільства, його моральні засади, які підлягають встановленню, оцінці і, якщо вони переважатимуть приватний інтерес, на задоволення якого був укладений правочин, він може бути визнаний недійсним.
У правовій державі інтереси держави повинні відповідати інтересам суспільства, не можуть їм суперечити. Ті з інтересів суспільства, які становлять власне його фундамент, становлять публічний порядок.
Тобто інтереси суспільства і публічний порядок співвідносяться як родове і видове поняття: забезпечення публічного порядку завжди в інтересах суспільства, однак не все, що становить інтерес суспільства, становить публічний порядок. Його становлять лише фундаментальні цінності.
Для цінностей, які охоплюються категорією публічного порядку, також характерна більша стабільність. Як правило, відсутня соціальна дискусія стосовно зміни цих цінностей, а держава без ініціювання такої дискусії не може навіть законом втрутитись у них.
Кожен член суспільства, як колективного носія цих засадничих цінностей, що становлять публічний порядок, усвідомлює їх значення. Очевидність цих цінностей для кожного члена суспільства обумовлює те, що правочин, який їх порушує, є нікчемним, тобто будь-яка особа може дійти висновку про його недійсність без потреби у рішенні суду, яким би той визнавав його недійсним, зважуючи приватний і публічний інтереси.
Велика Палата Верховного Суду в пунктах 71-73 постанови від 10.04.2019 у справі № 463/5896/14-ц дійшла таких висновків: недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (абзац 1 частини 2 статті 215 ЦК України); якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтepecy позивача; за наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.
У пунктах 74, 75 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17 сформульовано висновки про те, що такий cпociб захисту цивільних прав та інтересів, як визнання правочину недійсним, застосовується до оспорюваних правочинів; за наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.
Отже, якщо сторона правочину вважає його нікчемним, то така сторона за загальним правилом може звернутися до суду не з вимогою про визнання нікчемного правочину недійсним, а за застосуванням наслідків виконання недійсного правочину (наприклад, з вимогою про повернення одержаного на виконання такого правочину), обґрунтовуючи свої вимоги нікчемністю правочину. Якщо ж інша сторона звернулася до суду з вимогою про виконання зобов`язання з правочину в натурі, то відповідач вправі не звертатись з вимогою про визнання нікчемного правочину недійсним (зустрічною чи окремою), а заперечувати проти позову, посилаючись на нікчемність правочину. Суд повинен розглянути такі вимоги i заперечення й вирішити cпip по суті; якщо суд дійде висновку про нікчемність правочину, то суд зазначає цей висновок у мотивувальній частині судового рішення як обґрунтування свого висновку по суті спору, який відображається у резолютивній частині судового рішення (див. пункт 33.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13.07.2022 у справі № 469/3134/19).
ОП КГС ВС у постанові від 16 лютого 2024 року у справі № 917/1173/22 також зазначила, що з метою визначення судами нікчемних правочинів, які порушують публічний порядок (в контексті заволодіння майном фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади), необхідним є достеменне встановлення судом того, чи існують певні законодавчо визначені обставини, за наявності яких такий правочин загалом може бути укладено, але з порушеннями такого законодавства (недійсний правочин) чи укладення такого правочину неможливе за будь-яких обставин (нікчемний правочин) як такого, що порушує публічний порядок.
Отже, для вирішення питання про нікчемність спірних договорів необхідно встановити, чи передбачало законодавство обставини, за яких такі договори могли бути укладені без проведення земельних торгів, або ж їх укладення було неможливим за будь-яких обставин.
Відповідно до частини першої статті 124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.
Частиною другою статті 124 ЗК України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу (частина третя статті 124 ЗК України).
Положеннями частини першої статті 134 ЗК України унормовано, що земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренда, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
Відповідно до частини другої статті 134 ЗК України, не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
Згідно з частиною першою статті 135 ЗК України порядок проведення земельних торгів, визначений цим Кодексом, є обов`язковим у разі, якщо на земельних торгах здійснюються продаж земельних ділянок державної та комунальної власності, передача їх у користування за рішенням Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, відповідних органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування.
Отже, чинним земельним законодавством передбачено виключне право власника нерухомого майна на отримання в оренду земельної ділянки, на якій воно розташоване, без проведення земельних торгів.
Виходячи із системного аналізу положень частини другої статті 124 та абзацу другого частини другої статті 134 Земельного кодексу України незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації вже існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.
Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 30 березня 2021 року у справі № 922/1323/20, від 01 квітня 2021 року у справі № 910/10500/19 від 18 березня 2026 року № 910/8837/24.
Відповідно до частини другої статті 186 ЦК України приналежність слідує за головною річчю, якщо інше не встановлено договором або законом.
Судами встановлено, що на земельних ділянках з кадастровими номерами 7310136300:18:003:0271 та 7310136300:18:003:0272 розміщені криниця № 5 та локальна очисна споруда № 4, які входять до складу належної ОСОБА_1 садиби та функціонально пов`язані з житловим будинком.
Разом із цим прокурор не стверджував та не доводив, що розміщені на спірних земельних ділянках криниця та локальна очисна споруда є самочинним будівництвом або що вони були створені після набуття ОСОБА_1 права користування земельними ділянками.
Доводи апеляційної скарги про те, що у поземельних книгах і кадастрових планах станом на 2016 та 2019 роки криниця й локальна очисна споруда не позначені, не спростовують їх існування на момент укладення спірних договорів. Розташування цих об`єктів на відповідних земельних ділянках підтверджується технічною інвентаризацією від 31 березня 2025 року та договором купівлі-продажу від 28 квітня 2025 року, тобто документами, складеними до зміни цільового призначення земельних ділянок і укладення договорів оренди від 12 вересня 2025 року. 
Відсутність у свідоцтвах про право на спадщину окремого переліку криниці та локальної очисної споруди також не доводить їх фізичної відсутності або створення після набуття ОСОБА_1 права користування земельними ділянками.
Посилання прокурора на те, що зазначені споруди не є самостійними об`єктами державної реєстрації та не потребують прийняття в експлуатацію, не спростовує їх належності власнику житлового будинку як його складових частин або приналежностей і функціонального зв`язку з таким будинком.
Відомості Google Maps, на які посилається прокурор, не дають можливості достовірно встановити відсутність відповідних об`єктів у межах зазначених земельних ділянок на момент укладення договорів.
Колегія суддів дійшла висновку, що спірні земельні ділянки не є вільними від об`єктів, пов`язаних із належною ОСОБА_1 садибою, а їх правовий стан відрізняється від випадків, у яких земельна ділянка передана в користування за нікчемним правочином за відсутності на ній належного користувачу нерухомого майна або за наявності нерухомого майна, яке є самочинним будівництвом.
Укладення договорів оренди спірних земельних ділянок не було неможливим за будь-яких обставин. Навпаки, матеріалами справи підтверджено, що до укладення договорів від 12 вересня 2025 року № 13819 та № 13820 ці земельні ділянки вже перебували в оренді для обслуговування належної ОСОБА_1 садиби, а на них розміщені криниця № 5 та локальна очисна споруда № 4, що функціонально пов`язані з житловим будинком.
Отже, спір стосується дотримання вимог закону під час зміни цільового призначення земельних ділянок та укладення нових договорів оренди, а не законодавчої неможливості передачі цих земельних ділянок в оренду за будь-яких обставин.
За таких обставин договори оренди землі від 12 вересня 2025 року № 13819 та № 13820 не є нікчемними правочинами, недійсність яких безпосередньо встановлена законом, а можуть бути визнані недійсними як оспорювані правочини за наявності передбачених законом підстав.
Такий висновок апеляційного суду узгоджується з правовою позицією, яку Верховний Суд зазначив у своїй постанові від 01 липня 2025 року у справі № 918/1131/22.
Оскільки доводи прокурора про нікчемність договорів оренди не знайшли підтвердження, а вимог про визнання цих договорів недійсними як оспорюваних правочинів прокурор не заявив, правові підстави для застосування наслідків їх недійсності шляхом повернення земельних ділянок відсутні.
Отже, позовна вимога про повернення земельних ділянок не підлягає задоволенню у зв`язку з її необґрунтованістю.
Щодо доводів відзивів на апеляційну скаргу
Колегія суддів ураховує доводи ОСОБА_1 та Чернівецької міської ради про те, що на спірних земельних ділянках розміщені криниця № 5 та локальна очисна споруда № 4, які входять до складу належного ОСОБА_1 об`єкта нерухомого майна та функціонально пов`язані з житловим будинком.
Зазначені доводи узгоджуються з висновком апеляційного суду про те, що укладення договорів оренди спірних земельних ділянок не було неможливим за будь-яких обставин.
Разом з тим, колегія суддів дійшла висновку, що наведені прокурором порушення могли бути підставою для визнання договорів недійсними як оспорюваних правочинів, але не свідчать про їх нікчемність.
Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги
Згідно з пунктом другим частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до пункту четвертого частини першої статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Ураховуючи наведене вище, рішення суду першої інстанції від 02 березня 2026 року частково ухвалено з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права, а тому слід змінити мотивувальну частину рішення про відмову у позові першого заступника керівника Окружної прокуратури міста Чернівці, який діє в інтересах держави, до Чернівецької міської ради та ОСОБА_1 про скасування державної реєстрації права оренди земельних ділянок та повернення земельних ділянок територіальній громаді, виклавши її в редакції цієї постанови.
В іншій частині оскаржене рішення слід залишити без змін.
Щодо розподілу судових витрат за наслідками розгляду справи у суді апеляційної інстанції
З огляду на висновок Чернівецького апеляційного суду про зміну мотивувальної частини рішення суду першої інстанції із залишенням без змін висновків суду по суті спору, судові витрати, понесені на сплату судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на апелянта.
Аналогічної позиції щодо розподілу судових витрат у випадку зміни мотивувальної частини судового рішення із залишенням без змін його резолютивної частини дотримується Велика Палата Верховного Суду у постановах від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17, від 01 жовтня 2019 року у справі № 916/2721/18, від 01 жовтня 2019 року у справі № 922/2723/17, від 15 жовтня 2019 року у справі № 910/11212/18, від 18 лютого 2020 року у справі № 912/2730/18, від 25 червня 2020 року у справі № 908/299/18, від 03 листопада 2020 року у справі № 916/3146/17.
Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, Чернівецький апеляційний суд
УХВАЛИВ:
Апеляційну скаргу заступника керівника Чернівецької обласної прокуратури задовольнити частково.
Змінити мотивувальну частину рішення Шевченківського районного суду міста Чернівців від 02 березня 2026 року про відмову у позові першого заступника керівника Окружної прокуратури міста Чернівці, який діє в інтересах держави, до Чернівецької міської ради та ОСОБА_1 про скасування державної реєстрації права оренди земельних ділянок та повернення земельних ділянок територіальній громаді, виклавши її в редакції цієї постанови.
В іншій частині рішення суду залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення.
На постанову може бути подана касаційна скарга до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.
Повна постанова складена 15 липня 2026 року.

Суддя-доповідач     Олександр ОДИНАК

Судді:      Наталія ВИСОЧАНСЬКА

Мирослава КУЛЯНДА