Справа №752/16141/25
Провадження №2/752/2720/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 липня 2026 року        м. Київ

Голосіївський районний суд міста Києва в складі:
головуючого судді Кордюкової Ж.І.,
за участю секретаря Шененка В.В.,
представника позивача Гері О.Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, скасування запису про реєстрацію права власності, припинення запису про іпотеку та припинення обтяження,-

ВСТАНОВИВ:

Адвокат Геря Олег Юрійович в інтересах ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, скасування запису про реєстрацію права власності, припинення запису про іпотеку та обтяження.
В обґрунтування позовних вимог зазначив, що 22.03.2019 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладений договір позики на суму 1190825 грн. (еквівалент 43700 доларів США). Даний договір був укладений з огляду на звернення ОСОБА_1 до компанії «Компанія Експерт» з приводу отримання 35000 доларів США у борг. 
Саме працівники даної організації ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 організували отримання коштів ОСОБА_1 від ОСОБА_2 і в подальшому виступали представниками позикодавця під час повернення коштів. 
Згідно укладеного договору від 22.03.2019 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було узгоджено повернення коштів, які включали і відсоток за користування грошима, ОСОБА_1 отримала 35000 доларів США, а сума вказана у договорі позики включала і розмір винагороди позикодавця. 
Даний договір позики був забезпечений передачею в іпотеку квартири ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_1 . Сторонами договору позики був узгоджений порядок повернення коштів уповноваженим представникам ОСОБА_2 - ОСОБА_3 , ОСОБА_4 шляхом передачі готівкових коштів або на їх карткові рахунки. 
У вересні 2019 року представники ОСОБА_6 ініціювали внесення змін до договору позики від 22.03.2019, згідно з якими сума боргу зросла до 49400 доларів США, та аналогічні зміни були внесені і до договору іпотеки. 
В грудні 2020 року ОСОБА_1 дізналась, що ОСОБА_2 оформила на себе права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , з огляду на умови договору іпотеки. 
Дану інформацію ОСОБА_1 підтвердили 16.02.2021 голова ОСББ будинку. При цьому ОСОБА_1 не отримувала ніяких попереджень або будь-яких інших документів з приводу звернення стягнення на предмет іпотеки, ніякої згоди на ці дії не надавала та продовжувала сплачувати кошти в рахунок повернення позики. 
У подальшому ОСОБА_7 в повному обсязі сплатила грошові кошти по вищезазначеному договору позики у сумі 797177 грн. (еквівалент 29 254 доларів США згідно курсу визначеному договором позики - 27,25 грн. за 1 долар США) та 28000 доларів США.
Однак, незважаючи на повне погашення боргу представниками ОСОБА_2 вчиняються дії щодо незаконного виселення ОСОБА_7 та її доньки з вищевказаної квартири, приводу чого вона звернулась з відповідною заявою про злочин до правоохоронних органів (кримінальне провадження за №12023100060000389 від 02.03.2023 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 3 ст. 190 КК України).
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо квартири АДРЕСА_2 запис про право власності ОСОБА_2 на останню зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 52831986 від 25.06.2020, яке було прийнято приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гамаль Іриною Миколаївною. 
Незважаючи на позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки на даний час залишаються непогашеними записи про обтяження квартири АДРЕСА_2 на користь ОСОБА_2 , а саме іпотеку № 30832181 та заборону на квартиру № 30832029 , внесені згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 46103975 від 22.03.2019, яке прийнято приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пірієвою О.С. та рішення індексний номер: 46104149 від 22.03.2019, яке прийнято приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пірієвою О.С.
З метою виконання зобов`язань за договором позики між ОСОБА_7 та ОСОБА_2 22.03.2019 укладений іпотечний договір, згідно умов якого, на забезпечення виконання основного зобов`язання іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю належне йому на праві особистої приватної власності нерухоме майно, а саме: квартиру номер АДРЕСА_2 (п. 1.2. договору іпотеки). 
Сторони досягли згоди про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі цього договору, наступними способами: п. 4.1. Договору іпотеки - у випадку, якщо в момент настання терміну виконання будь-якого зобов`язання за договором позики, зобов`язання іпотекодавця в повному обсязі або в частині виконано не буде, іпортекордержатель має право у відповідності до умов цього Договору звернути стягнення на предмет іпотеки та одержати задоволення своїх вимог, які визначаються на момент такого задоволення, включаючи відшкодування збитків, завданих простроченням виконання, неустойку, необхідні витрати на утримання, звернення стягнення та реалізацію предмета іпотеки.
ОСОБА_2 не були належним чином виконані вимоги ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», щодо дотримання процедури надсилання іпотекодавцю (боржнику письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, а саме не виконано вимоги п. 5.4 договору іпотеки. Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки. 
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. 
В даному випадку ОСОБА_1 не отримувала вимогу від ОСОБА_2 про те, що можливе позасудове стягнення на предмет іпотеки. Так само, їй не було відомо про наявність претензій до неї з приводу повернення боргу, так як всі умови договору позики нею виконуватися належним чином.
Державним реєстратором прийнято оспорюване рішення та проведена державна реєстрація права власності на квартиру без оригіналів правовстановлюючих документів, що є підставою для його скасування. При цьому, зі звіту про оцінку вбачається, що вартість спірної квартири проведена станом на 18.06.2020. Разом з тим, доказів на підтвердження того, що з позивачем була погоджена ціна набуття права власності на предмет іпотеки, що є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, матеріали справи не містять.
В матеріалах реєстраційної справи відсутня оцінка квартири на момент її відчуження, що є обов`язковим відповідно до вимог закону, а сама оцінка проведена без доступу до об`єкту оцінки, на підставі даних довільно поданих іпотекодержателем.
Перехід права власності ОСОБА_2 на спірну квартиру був здійснений без проведення належним чином оцінки вказаного нерухомого майна на момент переходу такого права власності, що є підставою для задоволення позову.
Просив: 
визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора індексний номер: 52831986 від 25.06.2020, яким внесений до Державного реєстру речових права на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно запис про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1347765180000 (номер запису про право власності 37044522) за ОСОБА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ;
скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно запис про реєстрацію прав власності 37044522 про реєстрацію за ОСОБА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 права власності на квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1347765180000 та поновити запис про право власності на квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1347765180000 за ОСОБА_1 реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_2 ;
припинити запис про іпотеку за № 30832181 в Державному реєстрі іпотек, накладену на нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1347765180000, на підставі договору іпотеки серія та номер 435 від 22.03.2019, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Київ Пірієвою О.С., договору про внесення змін і доповнень № 1 до договору іпотеки серія та номер 1926 від 30.09.2019, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Київ Пірієвою О.С., та припинити обтяження, вид обтяження: заборона на нерухоме майно, за номером запису про обтяження №50132411, накладене на нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1347765180000, на підставі договору іпотеки серія та номер 435 від 22.03.2019, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Київ Пірієвою О.С., договору про внесення змін і доповнень № 1 до договору іпотеки серія та номер 1926 від 30.09.2019, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Київ Пірієвою О.С., шляхом їх вилучення;
здійснити розподіл судових витрат на користь позивача.
08.09.2025 адвокат Курочкін О.О., який діє в інтересах відповідачки, подав відзив на позовну заяву, в якому зазначив, що позивач отримала грошові кошти (з урахуванням додаткових угод), що становлять гривневий еквівалент 49400 доларів США на момент отримання. Таку ж суму коштів вона повинна була повернути в гривневому еквіваленті на момент повернення.
Позивачем надані докази сплати заборгованості у розмірі 31659 доларів США. При цьому згідно з її розрахунками станом на момент звернення стягнення 23.06.2020 нею було сплачено лише 6292 долари США, тому твердження про відсутність заборгованості перед відповідачем є необґрунтованим. Те ж саме стосується і тверджень позивача про передачу коштів уповноваженим особам відповідача щодо отримання коштів в готівковій формі.
Згідно розрахунків відповідача позивач на момент звернення стягнення на майно сплатила 9500 доларів США, а залишок заборгованості становив 39900 доларів США.
Оскільки позивач не надала належних та допустимих доказів виконання основного зобов`язання, то у відповідача були усі підстави звернути стягнення на майно.
06.04.2020 відповідач звернулася до приватного нотаріуса Гамаль І.М. з заявою про передачу відповідної вимоги позивачеві. 07.04.2020 приватний нотаріус Гамаль І.М. направила позивачці відповідне повідомлення, яке було отримано 15.05.2020 її представником ОСОБА_10, який діяв на підставі відповідної довіреності від 22.03.2019 посвідченої приватним нотаріусом Пірієвою О.С.
Саме позивач надала відповідне дослідження, яке було виконано перед зверненням стягнення на предмет іпотеки 18.06.2020, відповідно до якого вартість предмету іпотеки була визначена на рівні 2142080 грн. та надала його державному реєстратору. При цьому самі сторони договору іпотеки погодили, що звернення стягнення відбувається за ціною, яка не погоджена сторонами, а за ціною, яка визначається суб`єктом оціночної діяльності.
Оскарження оцінки не може бути предметом судового розгляду, так як такий спосіб судового захисту не передбачений законом. Правова позиція, яка викладена позивачкою у позовній заяві стосується питань оскарження рішення, дій чи бездіяльності державних/приватних виконавців при проведенні оцінки арештованого майна. Іншого способу оскарження оцінки не існує. Тому, твердження про допущені неточності оцінювачем при проведенні відповідного дослідження не можуть бути підставою для скасування звернення стягнення на предмет іпотеки. Якщо оцінка майна суттєво впливає на розмір прав позивача, то вона має можливість звернутися з окремою позовною заявою про стягнення відповідних сум, якщо ринкова вартість предмету іпотеки суттєво більша від розміру забезпечених вимог. Відсутність огляду предмет оцінки не є підставою вважати таку оцінку недійсною так як такі підстави визначені конкретно спеціальним законом у якому такі підстави для недійсності, відсутні.
Просив відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.
14.09.2025 адвокат Геря О.Ю., який діє в інтересах позивачки, подав відповідь на відзив.
Суд відповідно до приписів ст. 126 ЦПК України залишає зазначену відповідь без розгляду, з огляду на пропуск строку на його подання. Так, представник позивачки отримав відзив на позовну заяву в Електронному кабінеті ЕСІТС 08.09.2025, а тому відповідно до ухвали від 14.08.2025 мав право подати відповідь на відзив впродовж трьох днів з дня отримання відзиву, тобто до 11.09.2025, включно. 
15.07.2025 постановлено ухвалу про залишення позову без руху.
14.08.2025 постановлено ухвалу про відкриття провадження у цивільній справі та призначено справу розгляду в порядку загального позовного провадження.
30.10.2025 постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.
Дослідивши письмові докази по справі, суд встановив наступні фактичні обставини та зміст спірних правовідносин.
22.03.2019 між сторонами укладений договір позики, умовами якого ОСОБА_1 отримала від ОСОБА_2 у позику 1190825 грн., що є еквівалентом 43700 доларів США, які зобов`язалась повернути не пізніше 22.09.2019.
Договір позики посвідчений приватним нотаріусом КМНО Пірієвою О.С. за реєстровим №1975.
22.03.2019 між сторонами укладений договір іпотеки, за умовами якого цим договором забезпечується виконання зобов`язання, що виникло у ОСОБА_1 з договору позики, укладеного з ОСОБА_2 , посвідченого 22.03.2019 приватним нотаріусом КМНО Пірієвою О.С. за реєстровим №34, за умовами якого ОСОБА_1 зобов`язалась повернути 1190825 грн., що є еквівалентом 43700 доларів США (п.1.1. договору іпотеки).
У забезпечення виконання зобов`язань за договором позики іпотекодатель передає іпотекодержателю нерухоме майно, а саме: квартиру АДРЕСА_2 (п.1.2. договору іпотеки).
Пунктом 4.1. договору іпотеки передбачено, що іпотекодержатель має право у випадку, якщо в момент настання терміну виконання будь-якого зобов`язання за договором позики, зобов`язання іпотекодавця в повному обсязі або частині виконане не буде, іпотекодержатель має право у відповідності до умов цього договору звернути стягнення на предмет іпотеки та одержати задоволення своїх вимог, які визначаються на момент такого задоволення, включаючи відшкодування збитків, завданих простроченням виконання зобов`язання, неустойку, необхідні витрати на утримання, звернення стягнення та реалізацію предмета іпотеки.
Договір іпотеки від 22.03.2019 посвідчений приватним нотаріусом КМНО Пірієвою О.С. за реєстровим №435.
Згідно з інформаційною довідкою від 23.06.2023 №336770076 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна 22.03.2019 проведена державна реєстрація іпотеки на підставі договору іпотеки від 22.03.2019 реєстровий №435, виданий приватним нотаріусом КМНО Пірієвою О.С.
27.08.2019 ОСОБА_2 уповноважила ОСОБА_5 представляти її інтереси як кредитодавця, про що видала довіреність зі строком дії до 28.08.2022, посвідчену приватним нотаріусом КМНО Легобітом С.О. за реєстровим №2152.
30.09.2019 між сторонами укладений договір про внесення змін і доповнень №1 до договору позики від 22.03.2019, за умовами якого сума позики збільшена до 1346150 грн., що є еквівалентом 49400 доларів США, строк повернення до 22.03.2020.
Договір про внесення змін і доповнень №1 посвідчений приватним нотаріусом КМНО Пірієвою О.С. за реєстровим №1975.
30.09.2019 між сторонами укладений договір про внесення змін і доповнень №1 до договору іпотеки від 22.03.2019, за умовами якого сума позики збільшена до 1346150 грн., що є еквівалентом 49400 доларів США.
Договір про внесення змін і доповнень №1 посвідчений приватним нотаріусом КМНО Пірієвою О.С. за реєстровим №1926.
Відповідач стверджує, що позивач на момент звернення стягнення на майно в рахунок погашення боргу сплатила 9500 доларів США, залишок заборгованості становив 39900 доларів США.
Згідно з даними електронної копії реєстраційної справи №1347765180000 щодо квартири за адресою: АДРЕСА_1 , ОСОБА_8 23.06.2020 подала заяву про державну реєстрацію за нею права власності на спірну квартиру.
Згідно зі звітом про оцінку майна вартість спірної квартири станом на 18.06.2020 становить 21421080 грн.
06.04.2020 відповідач звернулась до приватного нотаріуса КМНО Гамаль І.М. з заявою (в порядку ст .35 Закону України «Про іпотеку») про передачу позивачу вимоги про повернення протягом 30 календарних днів наданої позики в повному обсязі та сплатити заборгованість за договором позики в розмірі 4058780 грн., з яких: 1097250 грн. - залишок за договором позики, 2961530 грн. - пеня за період з 23.02.2020 по 06.04.2020. Попереджена про реєстрацію за відповідачкою на підставі ст. 37 Закону України «Про іпотеку» та договору про іпотеку, посвідченого 22.03.2019 приватним нотаріусом КМНО Пірієвою О.С. за реєстровим №435 права власності на предмет іпотеки - квартири АДРЕСА_2 . 
15.05.2020 позивач отримала рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення за №0101128783509.
25.06.2020 приватний нотаріус КМНО Гамаль І.М. зареєструвала заяву відповідачки про державну реєстрацію права власності.
25.06.2020 приватний нотаріус КМНО Гамаль І.М. прийняла рішення №52831986 про державну реєстрацію за ОСОБА_2 права власності на квартиру АДРЕСА_2 .
Згідно з інформаційною довідкою від 23.06.2023 №336768447 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна 23.06.2020 за ОСОБА_2 зареєстроване право власності на 1/1 частку квартири АДРЕСА_2 ,підстава реєстрації договір іпотеки від 22.03.2019 реєстровий №435, виданий приватним нотаріусом КМНО Пірієвою О.С., РНОНМ 1347765180000.
02.03.2023 за заявою ОСОБА_1 про те, що невідомі особи шахрайським шляхом заволоділи її майном, внесені відомості за №12023100060000389 про вчинення кримінального правопорушення, передбаченого ч.3 ст.190 КК України.
09.07.2025 між ОСОБА_2 та ОСОБА_9,, укладений договір купівлі-продажу, за умовами якого останній набув у власність квартиру квартири АДРЕСА_2 , сплативши продавцю її вартість в сумі 600000 грн.
Цей договір посвідчений приватним нотаріусом КМНО Воловиченком В.В., за реєстровим №1528.
Згідно з інформаційною довідкою від 15.07.2025 №435470714 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна 09.07.2025 за ОСОБА_9 зареєстроване право власності на 1/1 частку квартири АДРЕСА_2 ,підстава реєстрації: договір купівлі-продажу від реєстровий №1528, виданий приватним нотаріусом КМНО Воловиченком В.В.
Згідно з ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору. 
Частиною 1 ст. 15 ЦК України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно з ч. 1, 4 ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.
Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів.
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Частиною 1 ст. 527 ЦК України передбачено, що боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто.
В силу вимог ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Частиною 1 ст. 627 ЦК України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
У постанові Об`єднаної палати Верховного Суду від 05 вересня 2019 року в справі №638/2304/17 вказано, що завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту.
Однією з підстав виникнення зобов`язання є договір (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).
Частиною 1 ст. 1046 ЦК України встановлено, що за договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості.
Договір позики є укладеним з моменту передання грошей або інших речей, визначених родовими ознаками.
Частиною 1 ст. 1049 ЦК України визначено, що позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором.
Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (ч.1 ст.317 ЦК України).
Відповідно до ч.1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Статтею 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Частинами 1-3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, що діяла станом на 24.01.2020 - день реєстрації за банком права власності і на спірну квартиру) встановлено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.
Відповідно до ч.1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, що діяла станом на 24.01.2020 - день реєстрації за банком права власності і на спірну квартиру) у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Судом встановлено, що 22.03.2019 між сторонами укладений договір позики на 1190825 грн., що є еквівалентом 43700 доларів США з кінцевим строком повернення не пізніше 22.09.2019.
Виконання зобов`язань позивачкою за договором позики було забезпечене іпотекою, предметом якої є квартира АДРЕСА_2 .
30.09.2019 до договору позики від 22.03.2019 та договору іпотеки від 22.03.2019 були внесені зміни і доповнення №1, за умовами яких сума позики збільшена до 1346150 грн., що є еквівалентом 49400 доларів США з кінцевим строком повернення не пізніше 22.03.2020.
Відповідач в позасудовому порядку звернула стягнення на предмет іпотеки - спірну квартиру, власником якої була позивач, та зареєструвала за собою право власності і на цю квартиру.
Під час розгляду справи квартира АДРЕСА_2 була відчужена ОСОБА_8 на користь ОСОБА_9 на підставі договору купівлі-продажу
Позивачкою заявлені вимоги визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на спірну за ОСОБА_2 та скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно цього запису про реєстрацію права власності, поновлення запису про право власності на спірну квартиру за позивачкою.
Суд зауважує, що задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності може призвести до відновлення порушених прав особи без застосування додаткових способів захисту, таких як поновлення права власності (за умови, якщо суд, задовольнивши таку позовну вимогу, вирішить тим самим спір про право, наявний між сторонами).
Судовий захист має бути ефективним, тобто повинен здійснюватися з використанням такого способу захисту, який може відновити, наскільки це можливо, відповідні права, свободи й інтереси позивача.
Скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, на яке було звернено стягнення за договором іпотеки, є належним способом захисту прав іпотекодавця за умови, якщо таке майно не було відчужене на користь третіх осіб. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення, що відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України (постанова Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20).
Суд вважає, що за встановлених обставин, враховуючи, що відповідачка здійснила відчуження спірного нерухомого майна на користь третьої особи, іпотекодавець як власник такого майна вправі звернутися з позовом про витребування такого майна від кінцевого набувача. При цьому для витребування майна закон не вимагає визнавати незаконним і скасовувати рішення нотаріуса щодо реєстрації права власності за договором іпотеки, а також визнавати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна кінцевому набувачеві. В такому випадку позивач має довести відсутність у неї заборгованості перед відповідачкою на момент звернення стягнення останньою на предмет іпотеки або наявність порушень вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки, як то недотримання процедури надсилання іпотекодавцю (боржнику) письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та отримання боржником такої вимоги, ненадання іпотекодержателем державному реєстратору експертної оцінки предмета іпотеки (спірної квартири), визначеної на момент такого набуття для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за нею тощо.
Суд враховує, що наразі ОСОБА_9 є власником спірної квартири, проте до участі в справі він не залучався. Жодних клопотань про залучення цієї особи до участі в справі як відповідача, позивачкою чи її представником подано не було. 
Відповідач є обов`язковим учасником цивільного процесу - його стороною. Основною ознакою сторін цивільного процесу є їхня особиста і безпосередня заінтересованість; саме сторони є суб`єктами правовідношення, з приводу якого виник спір. Крім того, відповідач є тією особою, на яку вказує позивач як на порушника свого права.
Сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава (стаття 48 ЦПК України).
Суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача. Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд справи починається спочатку (стаття 51 ЦПК України).
Пред`явлення позову до неналежного відповідача (неналежного складу відповідачів) є самостійною підставою для відмови в позові (постанова Верховного Суду від 18 жовтня 2023 року в справі №300/808/19, постанову Верховного Суду від 07 грудня 2023 року в справі №363/2300/20, постанову Верховного Суду від 13 грудня 2023 року в справі № 753/8710/21).
Вирішуючи спір, суд залежно від характеру правовідносин зобов`язаний визначити суб`єктний склад спору і норми матеріального права, які підлягають застосуванню, та, встановивши факт пред`явлення позову до неналежного відповідача, відсутність клопотань про заміну первісного відповідача належним відповідачем, незалучення до участі у справі співвідповідача, суд відмовляє в задоволенні позову саме із зазначених підстав (схожий за змістом висновок викладено в пункті 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2022 року у справі № 125/2157/19).
Визначення відповідачів, предмета і підстав спору є правом позивача. Натомість встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження (аналогічні правові висновки викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц, від 20 червня 2018 року у справі № 308/3162/15-ц, від 21 листопада 2018 року у справі № 127/93/17-ц, від 12 грудня 2018 року у справах № 570/3439/16-ц і № 372/51/16-ц).
Отже, віраховуючи наведене, ОСОБА_9 , який є власником квартири, права на яку заявляє позивачка, повинен був залучений до участі у справі в якості співвідповідача, і саме до нього мали бути заявлені вимоги про витребування майна на користь позивачки, оскільки задоволення позовних вимог про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, на яке було звернено стягнення за договором іпотеки, безпосередньо впливає на його права, як власника спірної квартири.
Верховний Суд неодноразово звертав увагу, що висновки суду по суті вирішення спору про обґрунтованість або необґрунтованість позовних вимог мають бути зроблені за належного суб`єктного складу учасників справи. (див. постанову Верховного Суду від 24 квітня 2024 року у справі № 306/513/16-ц). При цьому, за загальним правилом, відмова в задоволенні позову з підстав неналежного суб`єктного складу, не перешкоджає повторному зверненню до суду із позовом до належних відповідачів.
Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України судові витрати позивачу за рахунок відповідача не відшкодовуються, оскільки суд відмовив в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.
Керуючись ст.ст. 12- 13, 81, 141, 247, 258-259, 263-265, 268, 272-273, 354-355 ЦПК України, суд, -
УХВАЛИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 залишити без задоволення. 
Рішення може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення в повному обсязі буде складено протягом десяти днів від дня закінчення розгляду справи.
Позивач: ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_2 .
Відповідач: ОСОБА_2 , місце проживання: АДРЕСА_5 , РНОКПП НОМЕР_1 . 
Рішення в повному обсязі складено 13.07.2026.

Суддя         Ж. І. Кордюкова