ЧЕРНІГІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А
іменем України

04 вересня 2026 року | м. Чернігів

Унікальний номер справи № 732/1228/25
Головуючий у першій інстанції – Бойко А. О.
Апеляційне провадження № 22-ц/4823/1028/26

Чернігівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючої – судді – Шарапової О.Л.,
суддів – Онищенко О.І., Скрипки А.А.,
з участю секретаря: Шапко В.М.
Сторони:
позивач: ОСОБА_1 ,
відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Гетьманське»,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Товариство з обмеженою відповідальністю "НАУКА-НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТИЗА ЯКОСТІ".
Особа, яка подала апеляційну скаргу: Товариство з обмеженою відповідальністю «Гетьманське».
Оскаржується рішення Городнянського районного суду Чернігівської області від 06 лютого 2026 року, суддя Бойко А.О., місце ухвалення оскаржуваного рішення – м.Городня.

В С Т А Н О В И В:

У серпні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТОВ «Гетьманське», в якому просив розірвати договір оренди землі №40 від 29.11.2013 (змінений додатковими угодами №965 від 01.01.2018 та б/н від 06.12.2021, які є його невід`ємними частинами), укладений між ним і ТОВ «Гетьманське», предметом якого є земельна ділянка площею 2,95 га кадастровий номер 7421482400:03:000:0507 та припинити речове право (номер запису про інше речове право – 4661334) – право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7421482400:03:000:0507, яке зареєстроване за ТОВ «Гетьманське»; стягнути з відповідача орендну плату за 2023 та 2024 роки за орендовану земельну ділянку із кадастровим номером 7421482400:03:000:0507 в сумі 12 467,86 грн із подальшим вирахуванням із цієї суми обов`язкових платежів, та судовий збір. 
Позов мотивовано тим, що позивач є власником земельної ділянки площею 2,95 га з кадастровим номером 7421482400:03:000:0507, яка розташована на території Володимирівського старостинського округу Городнянської міської ради Чернігівської області (раніше Володимирівської сільської ради). На підставі договору оренди землі № 40 від 29.11.2013 позивач передав належну йому земельну ділянку 2,95 га з кадастровим номером 7421482400:03:000:0507 в оренду СТОВ «Іскра» строком на 10 років. На підставі додаткової угоди № 965 від 01.01.2018 до договору оренди № 40 від 21.11.2013, укладеної між позивачем, СТОВ «Іскра» та ТОВ «Гетьманське» право оренди земельної ділянки перейшло до ТОВ «Гетьманське». 06.12.2021 між позивачем та ТОВ «Гетьманське» було укладено додаткову угоду б/н до договору оренди землі № 40 від 29.11.2013, якою зазначений договір в цілому було викладено в новій редакції. 
Відповідно до нової редакції договору:
договір укладено строком на 14 років (до 29.11.2029) (п. 3.1), перебіг якого починається з дати укладення цього договору;
орендна плата вноситься в грошовій формі в сумі розміром 6233,93 грн за повний рік оренди (п. 4.1);
обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється без урахування річного індексу споживчих цін на товари і послуги, показників інфляції та індексів нормативно-грошової оцінки (п. 4.3);
орендна плата вноситься орендарем до 31 грудня (п. 4.4).
Договір оренди землі № 40 від 29.11.2013, а також додаткові угоди до нього належним чином зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до договору оренди землі орендар зобов`язаний вчасно сплачувати всі належні за цим договором орендні платежі (п. 9.4), але всупереч умовам договору відповідач, починаючи з 2023 року припинив виплачувати орендну плату.
Внаслідок систематичної несплати відповідачем орендної плати, позивач бажає розірвати договір із цим орендарем, а також стягнути з нього невиплачену орендну плату за 2023 та 2024 роки.
Рішенням Городнянського районного суду Чернігівської області від 06 лютого 2026 року позовні вимоги задоволені частково. Розірвано договір оренди землі № 40 від 29.11.2013, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Гетьманське» (змінений додатковими угодами № 965 від 01.01.2018 та б/н від 06.12.2021, які є його невід`ємними частинами), предметом якого є земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 2,95 га, з кадастровим номером 7421482400:03:000:0507. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Гетьманське» на користь ОСОБА_1 орендну плату за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 7421482400:03:000:0507, площею 2,95 га, за 2023 та 2024 роки у розмірі 12 467,86 грн із подальшим вирахуванням із цієї суми обов`язкових платежів. Стягнуто із Товариства з обмеженою відповідальністю «Гетьманське» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 1 211,20 грн. В іншій частині позову – відмовлено.
В апеляційній скарзі ТОВ «Гетьманське» просить скасувати вказане рішення суду. 
Доводи апеляційної скарги полягають в тому, що рішення суду є незаконним. 
Особа, яка подала апеляційну скаргу зазначає, що ухваливши рішення про розірвання договору оренди землі, суд дійшов хибного висновку про те, що ТОВ «Гетьманське» є належним відповідачем, оскільки фактично матеріально-правові відносини існують саме між позивачем та ТОВ «НАУКА-НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТИЗА ЯКОСТІ», вийшовши за межі позовних вимог та вирішивши права третьої особи, що є грубим порушенням процесуального права.
Особа, яка подала апеляційну скаргу зазначає, що земельна ділянка позивачки розташована на відстані близько 3 км від кордону з республікою білорусь та 30 км від кордону з російською федерацією. Згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, Городнянська міська територіальна громада з 22 червня 2022 року відноситься до території можливих бойових дій. Торгово-промислова палата України засвідчила, що військова агресія Російської Федерації проти України з 24 лютого 2022 року до її офіційного закінчення є форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили). З урахуванням даних обставин ТОВ «Гетьманське» позбавлене можливості обробляти земельну ділянку, належну позивачці, а отже і виплачувати орендну плату. 
Особа, яка подала апеляційну скаргу вказує, що неможливість використання земельної ділянки через її розташування на тимчасово окупованій території, фактичне знищення майна товариства, потенційне замінування та пов`язана з цим загроза життю та здоров`ю працівників є прямим наслідком збройної агресії, що об`єктивно унеможливило виконання зобов`язань за договором оренди.
Особа, яка подала апеляційну скаргу щодо несплати орендної плати зазначає, що відсутність сплати орендної плати відповідачем до моменту підтвердження безпечного стану земельної ділянки є наслідком обставин непереборної сили, за які він не відповідає, це унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період. Товариство не відмовляється від своїх зобов`язань, але наголошує на неможливості їх виконання у період тимчасової окупації, ліквідації її наслідків та до моменту повного розмінування земельної ділянки, що унеможливлює безпечне ведення господарської діяльності.
ОСОБА_1 у своєму відзиві на апеляційну скаргу просить апеляційну скаргу ТОВ «Гетьманське» залишити без задоволення, а рішення Городнянського районного суду Чернігівської області від 06 лютого 2026 року – без змін.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників судового процесу та дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд приходить до наступного висновку.
Встановлено, що 29 листопада 2013 року між орендодавцем – ОСОБА_1 та орендарем – СТОВ «Іскра», в особі Фенна Миколи Петровича, укладений договір оренди землі № 40, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Володимирівської с/ради Городнянського району Чернігівської області. За умовами договору, в оренду передається земельна ділянка з кадастровим номером 7421482400:03:000:0507 загальною площею 2,95 га, в тому числі рілля – 2,95 га. Договір укладено на 10 (десять) років. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 1039,85 грн, із якої вираховується податок з доходів орендодавця згідно Податкового кодексу України (а. с. 17-19).
У подальшому, додатковою угодою № 965 від 01 січня 2018 року (про заміну сторони та внесення змін до Договору оренди) до договору оренди землі № 40 від 29.11.2013 визначено новим орендарем Товариство з обмеженою відповідальністю «Гетьманське».
На підставі Акту прийому-передачі об`єкта оренди (земельної ділянки) за договором оренди землі від 29.11.2013 № 40, орендар передає, а орендодавець приймає та передає новому орендарю (ТОВ «Гетьманське») до 31.12.2025 земельну ділянку, кадастровий номер 7421482400:03:000:0507, площею 2,95 га, яка розташована на території Володимирівської сільської ради (а. с. 21).
Додатковою угодою № б/н від 06.12.2021 до Договору оренди землі № 40 від 29.11.2013, зазначений договір в цілому було викладено в новій редакції.
Відповідно до нової редакції договору, договір укладений строком на 16 років (до 29.11.2029), перебіг якого починається з дати укладення цього договору; орендна плата вноситься в грошовій формі в сумі розміром 6233,93 грн за повний рік оренди; обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється без урахування річного індексу споживчих цін на товари і послуги, показників інфляції та індексів нормативно-грошової оцінки; орендна плата вноситься орендарем до 31 грудня.
Згідно з ч. 3 ст. 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справ.
Згідно зі ст.2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно частини першої статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).
Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Згідно зі статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Законом України «Про оренду землі».
Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно пункту 3 частини першої статі 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Статтею 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Згідно зі статтею 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
На вимогу однієї із сторін договір відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Положеннями статей 24, 25 Закону України «Про оренду землі» визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.
Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.
Правила про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та приписи частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать, а навпаки доповнюють одні одних.
Тлумачення пункту д) частини 1 статті 141 ЗК України, частини 2 статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати в цілому, так і її виплати в розмірі меншому, ніж визначеному договором.
Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За змістом наведених норм, істотним слід визнавати таке порушення, що тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору, тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.
Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно із ст. 526 ЦК України, яка містить аналогічні положення, зобов`язання повинні виконуватися належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання – відповідно до вимог що у певних умовах звичайно ставляться. Одностороння відмова від виконання зобов`язань, крім випадків, передбачених законом не допускається.
Відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Стаття 610 ЦК України визначає, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
У ч. 1 ст. 762 ЦК України визначено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Отже, стороною, якою заявлено вимоги про розірвання договору, повинно бути доведено наявність істотного порушення договору та наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, тобто існування цих двох умов у їх сукупності. Матеріалами справи, а саме відомостями з Державного реєстру фізичних осіб платників податків про джерела нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 21.05.2025 (а.с.55-56), підтверджено несплату коштів відповідачу за орендну плату.
Задовольняючи позовні вимоги частково в частині розірвання договору оренди землі, суд першої інстанції виходив з того, що з боку відповідача мало місце систематичне порушення обов`язків по сплаті орендної плати за користування земельною ділянкою. У зв`язку з невиконанням орендарем своїх зобов`язань за договором оренди землі у орендодавця виникло право вимоги до орендаря про розірвання договору та стягнення заборгованості з орендної плати за вказаними договором оренди та додатковими угодами до нього за 2023-2024 роки.
Відмовляючи у задоволенні позовної вимоги щодо припинення речового права – права оренди земельної ділянки, яке зареєстроване за ТОВ «НАУКА-НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТИЗА ЯКОСТІ», суд першої інстанції виходив з того, що оскільки таке право має бути припиненим шляхом виключення запису із Державного реєстру речових прав, так як зроблено запис новий з посиланням на договір № 0101/25-9 від 01.01.2025. Належним способом захисту прав орендодавця, який вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди. Позивач залучив ТОВ «НАУКА-НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТИЗА ЯКОСТІ» як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, проте не залучив його як відповідача, тобто до ТОВ «НАУКА-НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТИЗА ЯКОСТІ», позивачем вимог не заявлено та не доведено належними та допустимими доказами факту порушення ТОВ «НАУКА-НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТИЗА ЯКОСТІ» права позивача на земельну ділянку.
З такими висновками суду першої інстанції не погоджується апеляційний суд з огляду на таке.
Позивачем і відповідачем можуть бути, зокрема, фізичні і юридичні особи (частина друга статті 48 ЦПК України).
Відповідно до частин першої та другої статті 51 ЦПК України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі.
Пред`явлення позову до неналежного відповідача (неналежного складу відповідачів) є самостійною підставою для відмови в позові. 
Суд першої інстанції, вирішуючи спір, виходив з того, що ТОВ «Гетьманське» є належним відповідачем.
Апеляційний суд з такими висновками суду першої інстанції не погоджується, виходячи з наступного. 
Як вбачається з умов договору про відчуження прав оренди земельних ділянок №0101/25-14 від 01.01.2025, укладеного між ТОВ «Гетьманське» та ТОВ «Наука-незалежна експертиза якості» до покупця переходять усі права і обов`язки орендаря за договорами оренди землі(зі змінами та доповненнями додатковими угодами); договір набуває чинності з моменту його підписання та діє протягом одного року, а щодо невиконаних до цього часу зобов`язань - до повного їх виконання.
Згідно з умовами укладеного договору до ТОВ «НАУКА-НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТИЗА ЯКОСТІ» перейшли обов`язки по сплаті заборгованості по орендній платі. Звертаючись до суду з позовом, позивач зазначав, що саме систематична несплата орендної плати є підставою для розірвання договору оренди землі.
Враховуючи вищезазначене, апеляційний суд приходить до висновку, що ТОВ «НАУКА-НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТИЗА ЯКОСТІ» мало бути залучено до участі у справі як відповідач, а не як третя особа.
Незалучення ТОВ «НАУКА-НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТИЗА ЯКОСТІ» до участі у справі як відповідача є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.
Керуючись статтями 374, 376, 382, 384, 389, 390, 391 ЦПК України, апеляційний суд, 

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Гетьманське» задовольнити.
Рішення Городнянського районного суду Чернігівської області від 06 лютого 2026 року – скасувати.
ОСОБА_1 у задоволенні позовних вимог до Товариства з обмеженою відповідальністю «Гетьманське» про розірвання договору оренди землі, скасування державної реєстрації, стягнення заборгованості по орендній платі – відмовити. 
Стягнути зі ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Гетьманське» у відшкодування сплаченого судового збору за апеляційний розгляд справи 2906 грн. 88 коп.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 днів з дня складання повного судового рішення.
Повний текст постанови складений 07 вересня 2026 року.

Головуюча: Судді: