ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.08.2026 м. Дніпро Справа № 908/3136/24

Центральний апеляційний господарський суд у складі
головуючого судді: Андрейчука Л.В. (доповідач),
суддів: Висоцького А.М., Віннікова С.В.,
секретар судового засідання: Мошинець Ю.О.,

Представники сторін:
від позивача: Савченко І.Г.;
від відповідача (апелянта): Левицька Ю.В.;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ФІРМА «ДНІПРО-ТРЕЙД»» на рішення Господарського суду Запорізької області від 02.06.2026 (повне рішення складено 16.06.2026; головуючий суддя Мірошниченко М.В., судді Педорич С.І., Ярешко О.В.)
у справі № 908/3136/24
за позовом Запорізької міської ради, м. Запоріжжя
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «ФІРМА «ДНІПРО-ТРЕЙД»», м. Запоріжжя
про стягнення 475 424,37 грн,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог.

Запорізька міська рада звернулася до Господарського суду Запорізької області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ФІРМА «ДНІПРО-ТРЕЙД»» про стягнення 475 424,37 грн заборгованості за договором оренди землі від 17.11.2009 № 040926102132, нарахованої за період з 01.01.2018 до 30.09.2024.
Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем зобов`язання зі своєчасного та повного внесення орендної плати за користування земельною ділянкою комунальної власності.
Позивач зазначав, що 17.11.2009 між Запорізькою міською радою як орендодавцем та Товариством з обмеженою відповідальністю «ФІРМА «ДНІПРО-ТРЕЙД»» як орендарем укладено договір оренди землі № 040926102132, за умовами якого відповідачу передано у строкове платне користування земельну ділянку площею 0,1575 га, кадастровий номер 2310100000:07:077:0064, розташовану за адресою: м. Запоріжжя, вул. Кругова, 169, для розташування кондитерського та ковбасного цеху.
Відповідно до пункту 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становила 467 334 грн у цінах 2009 року. Пунктом 9 договору передбачено внесення орендарем орендної плати у грошовій формі в розмірі 14 020,02 грн на рік, що становило 3 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки у цінах 2009 року. За умовами пунктів 10 та 30 договору відповідач зобов`язався обчислювати орендну плату з урахуванням цільового призначення земельної ділянки та визначених законодавством коефіцієнтів індексації, а також самостійно щорічно індексувати її розмір відповідно до індексації нормативної грошової оцінки землі.
Рішенням Запорізької міської ради від 30.06.2015 № 7 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя» впроваджено оподаткування земель міста на підставі нової нормативної грошової оцінки з 01.01.2016. Крім того, рішенням Запорізької міської ради від 28.11.2018 № 26 «Про встановлення розміру орендної плати за землю» для спірної земельної ділянки встановлено річний розмір орендної плати на рівні 3 % її нормативної грошової оцінки.
Згідно з витягом із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 26.03.2024 № НВ-2300044682024 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:07:077:0064 становила 4 157 070,75 грн.
На підставі зазначеного витягу та з урахуванням коефіцієнтів індексації позивач визначив загальний розмір орендної плати за період з 01.01.2018 до 30.09.2024 у сумі 682 771,51 грн. Водночас, за інформацією Головного управління ДПС у Запорізькій області, протягом спірного періоду відповідач сплатив 207 347,14 грн орендної плати. Таким чином, за розрахунком позивача, розмір несплаченої орендної плати становив 475 424,37 грн.
Посилаючись на те, що відповідач не задовольнив вимог, викладених у надісланій йому претензії про погашення заборгованості, Запорізька міська рада просила стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ФІРМА «ДНІПРО-ТРЕЙД»» 475 424,37 грн заборгованості за договором оренди землі від 17.11.2009 № 040926102132 та покласти на відповідача судові витрати зі сплати судового збору.

Короткий зміст оскаржуваного судового рішення у справі.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 02.06.2026 у справі № 908/3136/24 позов задоволено частково.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «ФІРМА «ДНІПРО-ТРЕЙД»» на користь Запорізької міської ради 389 438,54 грн заборгованості за договором оренди землі від 17.11.2009 № 040926102132 за період з 01.01.2018 до 28.02.2022 та з 01.01.2023 до 30.09.2024, а також 4 673,26 грн витрат зі сплати судового збору. В іншій частині позову відмовлено.
Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції виходив із того, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки державної або комунальної власності є законодавчо визначеною основою для обчислення орендної плати. Оскільки умовами договору розмір орендної плати встановлено у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зміна такої оцінки зумовлює відповідну зміну розміру орендної плати без необхідності внесення змін до договору шляхом укладення додаткової угоди.
Місцевий господарський суд визнав належним та допустимим доказом розміру нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки витяг із технічної документації від 26.03.2024 № НВ-2300044682024, згідно з яким її нормативна грошова оцінка становить 4 157 070,75 грн. Суд також урахував, що постановою Третього апеляційного адміністративного суду від 26.03.2026 у справі № 280/302/25 скасовано рішення Запорізького окружного адміністративного суду від 28.03.2025 та відмовлено Товариству з обмеженою відповідальністю «ФІРМА «ДНІПРО-ТРЕЙД»» у задоволенні позову про визнання протиправними дій Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області та скасування зазначеного витягу.
Суд першої інстанції виходив із того, що нормативна грошова оцінка земель міста Запоріжжя, затверджена рішенням Запорізької міської ради від 30.06.2015 № 7 та введена в дію з 01.01.2016, у спірний період не змінювалася, а підлягала лише щорічній індексації. З огляду на це суд визнав обґрунтованим здійснений позивачем розрахунок орендної плати за 2018– 2023 роки на підставі нормативної грошової оцінки, зазначеної у витягу від 26.03.2024, шляхом послідовного зворотного застосування відповідних коефіцієнтів індексації. Суд також установив, що під час визначення заборгованості позивач урахував сплачені відповідачем протягом 2018– 2024 років кошти в загальному розмірі 207 347,14 грн.
Водночас місцевий господарський суд дійшов висновку про наявність у відповідача права на звільнення від нарахування та сплати орендної плати за період з 01.03.2022 до 31.12.2022 відповідно до підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Податкового кодексу України, оскільки спірна земельна ділянка розташована на території Запорізької міської територіальної громади, включеної до переліку територій, на яких велися бойові дії. Визначивши розмір такої пільги у сумі 85 985,83 грн, суд зменшив заявлену до стягнення заборгованість із 475 424,37 грн до 389 438,54 грн та відмовив у задоволенні позову в частині нарахувань за зазначений період 2022 року.
Доводи відповідача про сплив позовної давності щодо вимог про стягнення орендної плати за частину 2018 року суд відхилив, пославшись на продовження її строку під час дії карантину, запровадженого у зв`язку з поширенням COVID-19, та воєнного стану, а надалі - на зупинення перебігу позовної давності з 30.01.2024.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги.

Не погодившись із рішенням Господарського суду Запорізької області від 02.06.2026 у частині задоволення позовних вимог, Товариство з обмеженою відповідальністю «ФІРМА «ДНІПРО-ТРЕЙД»» звернулося до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою.
В апеляційній скарзі відповідач просить скасувати рішення Господарського суду Запорізької області від 02.06.2026 у справі № 908/3136/24 у частині стягнення з нього 389 438,54 грн заборгованості за договором оренди землі від 17.11.2009 № 040926102132, нарахованої за період з 01.01.2018 до 28.02.2022 та з 01.01.2023 до 30.09.2024, а в іншій частині оскаржуване рішення залишити без змін.
Таким чином, рішення місцевого господарського суду в частині відмови у стягненні 85 985,83 грн орендної плати, нарахованої за період з 01.03.2022 до 31.12.2022, апелянтом не оскаржується.

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу.

Апеляційна скарга мотивована тим, що рішення Господарського суду Запорізької області від 02.06.2026 в оскаржуваній частині ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права, за неповного з`ясування обставин, які мають значення для правильного вирішення спору, та без належної оцінки всіх доводів і доказів відповідача.
Відповідач вважає необґрунтованим як заявлений позивачем розмір заборгованості за договором оренди землі № 040926102132 від 17.11.2009 за період з 01.01.2018 до 30.09.2024 у сумі 475 424,37 грн, так і висновок суду першої інстанції про наявність підстав для стягнення 389 438,54 грн за періоди з 01.01.2018 до 28.02.2022 та з 01.01.2023 до 30.09.2024.
Не заперечуючи встановленого статтею 206 Земельного кодексу України та статтею 270 Податкового кодексу України принципу платності використання землі, відповідач стверджує, що з часу укладення договору належним чином виконував обов`язок зі сплати орендної плати за земельну ділянку, сплачував податки та інші обов`язкові платежі, а тому твердження позивача про неналежне виконання ним грошових зобов`язань вважає безпідставним.
Скаржник наголошує на договірній природі правовідносин сторін. Посилаючись на статті 1, 13, 21, 24 Закону України «Про оренду землі», статті 11, 509, 629 Цивільного кодексу України та статтю 173 Господарського кодексу України, відповідач зазначає, що його обов`язок зі сплати орендної плати виник на підставі договору, який є обов`язковим для виконання сторонами, а розмір, умови та порядок внесення орендної плати визначаються умовами такого договору з урахуванням вимог законодавства.
Відповідач звертає увагу, що відповідно до пункту 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки була визначена у розмірі 467 334 грн у цінах 2009 року, а згідно з пунктом 9 договору річна орендна плата становила 14 020,02 грн, тобто 3 % нормативної грошової оцінки. Пунктом 10 договору передбачено обчислення орендної плати з урахуванням цільового призначення земельної ділянки та визначених законодавством коефіцієнтів індексації, а пунктом 30 договору на орендаря покладено обов`язок самостійно щорічно індексувати розмір орендної плати відповідно до індексації нормативної грошової оцінки земель.
Посилаючись на статті 5, 13, 18, 23 Закону України «Про оцінку земель» та пункт 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, скаржник зазначає, що нормативна грошова оцінка використовується для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, проводиться відповідно до встановлених норм і правил та оформлюється належною технічною документацією. Така технічна документація затверджується відповідною сільською, селищною або міською радою, а витяг щодо окремої земельної ділянки видається органом, який здійснює ведення Державного земельного кадастру. Рішення відповідної ради про затвердження технічної документації набирає чинності у строки, визначені податковим законодавством.
Крім того, скаржник посилається на встановлену статтею 18 Закону України «Про оцінку земель» періодичність проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів - не рідше ніж один раз на 5– 7 років, а також на те, що така оцінка проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою. За твердженням відповідача, нормативна грошова оцінка земельної ділянки повинна визначатися виключно на підставі затвердженої у встановленому порядку технічної документації та не може довільно встановлюватися сторонами договору або змінюватися позивачем під час проведення розрахунку заборгованості.
Відповідач зазначає, що не погодився з нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки, визначеною у витягу з технічної документації від 26.03.2024 № НВ-2300044682024, у зв`язку із чим звернувся до Запорізького окружного адміністративного суду з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області. Рішенням суду першої інстанції у справі № 280/302/25 адміністративний позов було задоволено, однак постановою Третього апеляційного адміністративного суду від 26.03.2026 це рішення скасовано та ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позову. Скаржник визнає, що постанова суду апеляційної інстанції набрала законної сили, однак у цій справі продовжує наполягати на неправильності використаних у витягу коефіцієнтів та визначеного на їх підставі розміру нормативної грошової оцінки.
Зокрема, апелянт стверджує, що під час формування витягу Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області неправильно застосувало коефіцієнт, який характеризує цільове призначення земельної ділянки, у розмірі 2,5 - як для земель, призначених для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. На переконання скаржника, з огляду на надання земельної ділянки для розташування кондитерського та ковбасного цеху мав бути застосований коефіцієнт 1,2, передбачений для земель, призначених для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, код цільового призначення 11.02.
Окремо скаржник заперечує правильність визначення сукупного локального коефіцієнта Км3. Відповідач вважає необґрунтованим застосування підвищувального коефіцієнта 1,05 для земельних ділянок у прирейковій зоні, пов`язаного з приляганням ділянки до вітки або відводу залізниці та наявністю під`їзної залізничної колії. Водночас, за доводами скаржника, під час визначення нормативної грошової оцінки безпідставно не застосовано понижувальний коефіцієнт 0,95 для земельних ділянок, не забезпечених централізованим теплопостачанням.
На переконання відповідача, застосування коефіцієнта цільового призначення 2,5 та відповідного сукупного локального коефіцієнта Км3 призвело до завищення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а відтак і до завищення розміру орендної плати, оскільки її розмір визначено шляхом множення нормативної грошової оцінки на встановлену договором ставку.
Скаржник також стверджує, що запровадження з 01.01.2016 нової нормативної грошової оцінки фактично спричинило односторонню зміну позивачем розміру орендної плати за договором. Сторони не укладали додаткової угоди про зміну розміру орендної плати. На думку відповідача, збільшення його грошового зобов`язання без внесення відповідних змін до чинного договору оренди землі є неприпустимим, а суд першої інстанції, визнавши правомірним таке збільшення, неправильно застосував норми матеріального права.
Самостійною підставою для скасування рішення скаржник визначає неправомірність ретроспективного застосування позивачем нормативної грошової оцінки, зазначеної у витягу, сформованому 26.03.2024, та коефіцієнтів її індексації для обчислення орендної плати за попередні роки. Відповідач заперечує можливість визначення нормативної грошової оцінки за 2018– 2023 роки шляхом зворотного розрахунку від нормативної грошової оцінки у цінах 2024 року, тобто шляхом послідовного ділення суми 4 157 070,75 грн на коефіцієнти індексації за попередні роки.
У скарзі відтворено такі складові проведеного позивачем розрахунку:
1. За дев`ять місяців 2024 року позивач виходив із нормативної грошової оцінки 4 157 070,75 грн, визначив річну орендну плату за ставкою 3 % у сумі 124 712,12 грн, а орендну плату за дев`ять місяців - у сумі 93 534,09 грн. Водночас у тексті апеляційної скарги цей період позначено як період з 01.01.2024 до 31.07.2024, хоча одночасно вказано на проведення розрахунку саме за дев`ять місяців.
2. За 2023 рік нормативну грошову оцінку визначено шляхом ділення 4 157 070,75 грн на коефіцієнт індексації 1,051, унаслідок чого отримано 3 955 348 грн, а річну орендну плату за ставкою 3 % - 118 660,44 грн.
3. За 2022 рік нормативну грошову оцінку визначено шляхом ділення 3 955 348 грн на коефіцієнт індексації 1,15, унаслідок чого отримано 3 439 433,04 грн, а річну орендну плату за ставкою 3 % - 103 182,99 грн.
4. За 2021 рік нормативну грошову оцінку визначено шляхом ділення 3 439 433,04 грн на коефіцієнт індексації 1,1, унаслідок чого отримано 3 126 757,31 грн, а річну орендну плату за ставкою 3 % - 93 802,72 грн.
5. За 2020 рік нормативну грошову оцінку визначено шляхом ділення 3 126 757,31 грн на коефіцієнт індексації 1,0, унаслідок чого її розмір залишився на рівні 3 126 757,31 грн, а річна орендна плата становила 93 802,72 грн.
Окремих арифметичних операцій щодо визначення нормативної грошової оцінки за 2018 та 2019 роки апеляційна скарга не містить, однак заперечення відповідача щодо ретроспективного застосування нормативної грошової оцінки та коефіцієнтів індексації стосуються всього спірного періоду.
Крім того, скаржник стверджує, що суд першої інстанції не врахував фактично сплачені ним суми орендної плати, підтверджені листом Головного управління ДПС у Запорізькій області від 18.10.2024 № 11832/5/08-01-04-07, а саме: 28 168,32 грн - у 2018 році; 28 168,32 грн - у 2019 році; 25 820,96 грн - у 2020 році; 30 515,68 грн - у 2021 році; 30 951,76 грн - у 2022 році; 35 782,10 грн - у 2023 році; 27 940 грн - у 2024 році. Загальна сума зазначених відповідачем платежів становить 207 347,14 грн. На думку скаржника, неврахування цих відомостей призвело до неправильного визначення розміру непогашеного зобов`язання.
Також відповідач посилається на неврахування судом першої інстанції його заяв про застосування позовної давності. Зокрема, 09.12.2024 відповідач подав заяву про застосування позовної давності до вимог, заявлених за період до 01.07.2018, а 11.12.2024 - заяву про її застосування до вимог за період до 25.07.2018. У зв`язку із цим в апеляційній скарзі одночасно зазначено обидві дати як межі періоду, щодо якого, на думку відповідача, позивач пропустив позовну давність. Скаржник вважає, що залишення цих доводів без належного врахування призвело до ухвалення незаконного рішення в частині стягнення орендної плати за відповідний період 2018 року.
Посилаючись на вимоги щодо законності та обґрунтованості судового рішення, скаржник зазначає, що суд повинен повно і всебічно з`ясувати обставини, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, дослідити належні та допустимі докази, перевірити наявність обставин, які мають значення для вирішення справи, зокрема сплив позовної давності, правильно визначити правовідносини сторін і норми права, які підлягають застосуванню, та навести вичерпні висновки щодо всіх істотних доводів учасників справи. На переконання відповідача, оскаржуване рішення цим вимогам не відповідає.
Наведені обставини відповідач розцінює як передбачені статтею 277 Господарського процесуального кодексу України підстави для скасування рішення суду першої інстанції в оскаржуваній частині.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи.

Запорізька міська рада у відзиві на апеляційну скаргу заперечує проти наведених відповідачем доводів, вважає їх безпідставними та необґрунтованими, а рішення Господарського суду Запорізької області від 02.06.2026 - законним і таким, що підлягає залишенню без змін.
Позивач зазначає, що між Запорізькою міською радою та ТОВ «ФІРМА «ДНІПРО-ТРЕЙД»» укладено договір оренди землі № 040926102132 від 17.11.2009, за яким відповідачу передано у строкове платне користування земельну ділянку площею 0,1575 га, кадастровий номер 2310100000:07:077:0064, для розташування кондитерського та ковбасного цеху за адресою: м. Запоріжжя, вул. Кругова, 169. Земельна ділянка належить територіальній громаді міста Запоріжжя на праві комунальної власності, а договір укладено строком на 19 років - до 17.11.2028.
Відповідно до пункту 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становила 467 334 грн у цінах 2009 року, а згідно з пунктом 9 договору річний розмір орендної плати було визначено у сумі 14 020,02 грн, що становило 3 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Позивач посилається на рішення Запорізької міської ради від 30.06.2015 № 7 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя», яким передбачено впровадження оподаткування земель міста на підставі нової нормативної грошової оцінки з 01.01.2016. Зазначене рішення було оприлюднено 14.07.2015 у газеті «Запорізька Січ» та набрало чинності 01.01.2016.
Обґрунтовуючи правову природу спірних відносин, Запорізька міська рада посилається на постанову Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 та зазначає, що договори оренди землі укладаються на засадах рівності сторін і свободи договору, але з обов`язковим урахуванням установлених законом вимог до такого виду договорів та його істотних умов.
Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» до істотних умов договору оренди землі належить орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форми платежу, строків, порядку внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Водночас правове регулювання розміру, форми й порядку внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, на переконання позивача, має більш імперативний характер порівняно з орендою земель приватної власності.
Запорізька міська рада вказує, що базою для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності є нормативна грошова оцінка. Підставою для її проведення відповідно до статті 15 Закону України «Про оцінку земель» є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, а сама оцінка проводиться згідно з установленими нормами, правилами та іншими нормативно-правовими актами.
Посилаючись на статті 5, 13, 18, 23 Закону України «Про оцінку земель», позивач зазначає, що нормативна грошова оцінка обов`язково використовується для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Технічна документація з нормативної грошової оцінки затверджується відповідною місцевою радою, а витяг щодо окремої земельної ділянки видається органом, який здійснює ведення Державного земельного кадастру. Рішення ради про затвердження такої документації набирає чинності у строки, передбачені пунктом 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.
Крім того, відповідно до пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного законодавством.
На підставі наведеного позивач стверджує, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки встановлюється не договором між органом місцевого самоврядування та орендарем, а шляхом затвердження відповідною радою технічної документації. Тому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності безпосередньо впливає на розмір орендної плати, визначеної у договорі у відсотковому співвідношенні до такої оцінки.
Посилаючись на частину другу статті 632 Цивільного кодексу України, Запорізька міська рада зазначає, що зміна ціни після укладення договору допускається у випадках і на умовах, установлених договором або законом. Таким чином, законодавчо встановлена зміна нормативної грошової оцінки є правовою підставою для відповідної зміни розміру орендної плати.
На підтвердження цієї позиції позивач посилається на пункт 103 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, відповідно до якого з моменту початку застосування нового розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються права й обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо така плата визначена у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.
У зв`язку із цим позивач відхиляє доводи апелянта про необхідність укладення додаткової угоди до договору оренди землі. На думку Запорізької міської ради, укладення додаткової угоди, пов`язаної виключно зі зміною нормативної грошової оцінки, саме собою не забезпечило б стягнення з відповідача несплаченої орендної плати та не відповідало б критеріям належного й ефективного способу захисту.
Обґрунтовуючи позицію щодо ефективності способу захисту, позивач посилається на правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постановах від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18 та від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17, згідно з якими обраний спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру його порушення та спричиненим наслідкам.
Запорізька міська рада вважає, що належним способом захисту її прав є саме вимога про стягнення несплаченої орендної плати, а не вимога про внесення змін до договору оренди. Позивач також зазначає, що орендодавець має право вимагати сплати орендної плати у зміненому розмірі за весь період прострочення, починаючи з моменту набрання чинності рішенням ради про застосування нової нормативної грошової оцінки. На підтвердження цього позивач посилається на пункт 110 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22.
Щодо доводу апелянта про неврахування сплачених ним сум позивач зазначає, що відомості, наведені в листі Головного управління ДПС у Запорізькій області від 18.10.2024 № 11832/5/08-01-04-07, були враховані під час складання розрахунку заборгованості. Зокрема, враховано сплату відповідачем 28 168,32 грн у 2018 році, 28 168,32 грн у 2019 році, 25 820,96 грн у 2020 році, 30 515,68 грн у 2021 році, 30 951,76 грн у 2022 році, 35 782,10 грн у 2023 році та 27 940 грн у 2024 році.
Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 26.03.2024 № НВ-2300044682024 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:07:077:0064 становить 4 157 070,75 грн у цінах 2024 року. На підставі цієї оцінки, передбаченої договором ставки орендної плати у розмірі 3 %, коефіцієнтів індексації та здійснених відповідачем платежів, позивач визначив заборгованість за період з 01.01.2018 до 30.09.2024 у сумі 475 424,37 грн.
Заперечуючи проти доводу апелянта щодо неможливості використання витягу, сформованого у 2024 році, для розрахунку плати за попередні роки, позивач посилається на постанову Верховного Суду від 28.02.2020 у справі № 913/169/18. За твердженням Запорізької міської ради, наведений у пункті 50 цієї постанови висновок підтверджує можливість використання витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку під час перевірки розрахунку платежів за попередні періоди. Позивач також зазначає, що у справі № 913/169/18 Верховний Суд оцінював правильність розрахунку безпідставно збережених коштів з урахуванням наданих витягів із технічної документації та відсутності контррозрахунку відповідача.
Щодо заперечень відповідача проти правильності коефіцієнтів, застосованих у витягу від 26.03.2024 № НВ-2300044682024, позивач посилається на результати розгляду адміністративної справи № 280/302/25. У межах цієї справи ТОВ «ФІРМА «ДНІПРО-ТРЕЙД»» просило визнати протиправними дії Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області щодо застосування коефіцієнта цільового призначення Кцп у розмірі 2,5, підвищувального локального коефіцієнта 1,05 для земельних ділянок у прирейковій зоні та незастосування понижувального коефіцієнта 0,95 для земельних ділянок, не забезпечених централізованим теплопостачанням, а також скасувати відповідний витяг.
Рішенням Запорізького окружного адміністративного суду від 28.03.2025 позов ТОВ «ФІРМА «ДНІПРО-ТРЕЙД»» було задоволено. Водночас постановою Третього апеляційного адміністративного суду від 26.03.2026 у справі № 280/302/25 зазначене рішення скасовано та ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні адміністративного позову.
Позивач вважає, що в адміністративній справі судом апеляційної інстанції вже перевірено витяг від 26.03.2024 № НВ-2300044682024, надано оцінку правильності застосованих у ньому коефіцієнтів та підтверджено його відповідність технічній документації. Тому, на переконання Запорізької міської ради, зазначений витяг є належним і допустимим доказом нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а повторні заперечення апелянта щодо коефіцієнтів не спростовують правильності розрахунку.
Окремих заперечень щодо доводу апелянта про застосування позовної давності до частини вимог, нарахованих у 2018 році, відзив Запорізької міської ради не містить.
З огляду на викладене позивач просить залишити апеляційну скаргу ТОВ «ФІРМА «ДНІПРО-ТРЕЙД»» без задоволення, а рішення Господарського суду Запорізької області від 02.06.2026 у справі № 908/3136/24 - без змін.

Рух справи в суді апеляційної інстанції.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 30.06.2026 для розгляду справи визначено колегію суддів у складі: головуючого судді Андрейчука Л.В. (доповідача), суддів Віннікова С.В. та Висоцького А.М.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 01.07.2026 апеляційну скаргу ТОВ «ФІРМА «ДНІПРО-ТРЕЙД»» залишено без руху у зв`язку з неподанням доказів сплати судового збору. Апелянту надано п`ять днів із дня отримання ухвали для усунення недоліків апеляційної скарги шляхом сплати судового збору та подання суду належних доказів його сплати.
03.07.2026 через підсистему «Електронний суд» від відповідача надійшла заява про усунення недоліків апеляційної скарги, до якої додано квитанцію про сплату судового збору. Таким чином, недоліки апеляційної скарги усунуто у встановлений судом строк.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 06.07.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ «ФІРМА «ДНІПРО-ТРЕЙД»» на рішення Господарського суду Запорізької області від 02.06.2026 у справі № 908/3136/24; витребувано матеріали справи; розгляд справи призначено в судовому засіданні на 05.08.2026.
15.07.2026 матеріали справи № 908/3136/24 надійшли до Центрального апеляційного господарського суду з Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду на виконання ухвали від 06.07.2026.
17.07.2026 через підсистему «Електронний суд» від Запорізької міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому позивач просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення Господарського суду Запорізької області від 02.06.2026 у справі № 908/3136/24 - без змін.
31.07.2026 Запорізька міська рада через підсистему «Електронний суд» подала заяву про участь її представника Савченка І.Г. у судовому засіданні, призначеному на 05.08.2026, а також у всіх наступних судових засіданнях у справі № 908/3136/24 у режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів та засобів електронної ідентифікації.
03.08.2026 Товариство з обмеженою відповідальністю «ФІРМА «ДНІПРО-ТРЕЙД»» через підсистему «Електронний суд» подало заяву про участь його представника Левицької Ю.В. у судовому засіданні, призначеному на 05.08.2026, а також у всіх наступних судових засіданнях у справі № 908/3136/24 у режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів та засобів електронної ідентифікації.
За результатами апеляційного перегляду у судовому засіданні 05.08.2026 Центральним апеляційним господарським судом оголошено вступну та резолютивну частини постанови у справі.

Встановлені судом обставини справи.

17.11.2009 Запорізькою міською радою як орендодавцем та Товариством з обмеженою відповідальністю «ФІРМА «ДНІПРО-ТРЕЙД»» як орендарем на підставі рішення тридцятої сесії Запорізької міської ради п`ятого скликання від 25.02.2009 № 39/200 укладено договір оренди землі № 040926102132.
За умовами цього договору позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування земельну ділянку комунальної власності територіальної громади міста Запоріжжя площею 0,1575 га, кадастровий номер 2310100000:07:077:0064, розташовану за адресою: м. Запоріжжя, вул. Кругова, 169, для розташування кондитерського та ковбасного цеху.
Договір зареєстровано у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель 17.11.2009 вчинено запис за № 040926102132.
Передання земельної ділянки відповідачу оформлено актом приймання-передачі, згідно з яким ділянка перебувала у стані, придатному для розташування кондитерського та ковбасного цеху, а на ній були розташовані належні орендарю будівлі та забудови.
Відповідно до пункту 8 договору його укладено строком на 19 років, тобто до 17.11.2028.
Пунктом 5 договору визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 467 334 грн у цінах 2009 року.
Згідно з пунктом 9 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 14 020,02 грн за календарний рік, що становить 3 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки в цінах 2009 року.
Пунктом 10 договору передбачено, що обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням цільового призначення земельної ділянки та визначених законодавством коефіцієнтів індексації.
Відповідно до пункту 11 договору орендна плата вноситься щомісячно рівними частинами протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця, на рахунок місцевого бюджету.
У пункті 12 договору сторони погодили, що розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі зміни умов господарювання, розміру земельного податку, цін і тарифів, коефіцієнтів індексації, прийняття орендодавцем рішення про збільшення або зменшення орендної плати, а також в інших передбачених законом випадках.
За змістом пунктів 14 та 15 договору земельну ділянку передано в оренду для розташування кондитерського та ковбасного цеху, а її цільове призначення визначено як землі промисловості.
Пунктом 28 договору на орендодавця покладено обов`язок здійснювати контроль за виконанням орендарем умов договору, у тому числі за правильністю індексування та повнотою перерахування орендної плати.
Згідно з пунктом 30 договору орендар зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату, використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та умов договору, а також самостійно щорічно індексувати розмір орендної плати відповідно до індексації нормативної грошової оцінки земель згідно із законодавством.
Пунктом 32 договору встановлено, що зміна його умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення згоди спір вирішується у судовому порядку.
Матеріали справи не містять укладеної сторонами додаткової угоди про зміну встановлених договором цільового призначення земельної ділянки, відсоткової ставки орендної плати або інших умов договору, які мають значення для визначення розміру орендної плати у спірний період.
З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 400655627, сформованої 24.10.2024, убачається, що за відповідачем зареєстровано право приватної власності на розташовані за адресою: м. Запоріжжя, вул. Кругова, 169 об`єкти нерухомого майна, зокрема будівлю кондитерського цеху, будівлю туалету, ковбасний цех, коптильню, склади, майстерню та інші будівлі.
Проєктом землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки її функціональне використання визначено як розташування кондитерського та ковбасного цеху, категорію земель - землі промисловості, код цільового використання за УКЦВЗ - 1.10.5 «землі підприємств іншої промисловості».
Надані відповідачем матеріали проєкту землеустрою, висновки державної санітарно-епідеміологічної експертизи та дозвільні документи стосуються використання розташованих на земельній ділянці об`єктів як кондитерського та ковбасного цеху. Доказів прийняття Запорізькою міською радою рішення про зміну передбаченого договором цільового призначення земельної ділянки матеріали справи не містять.
30.06.2015 Запорізька міська рада прийняла рішення № 7 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя», яким затверджено нову нормативну грошову оцінку земель міста та впроваджено її застосування з 01.01.2016. Це рішення оприлюднено 14.07.2015 у газеті «Запорізька Січ», воно набрало чинності 01.01.2016.
Того самого дня Запорізька міська рада прийняла рішення № 6 «Про встановлення податку на майно (в частині плати за землю)», додатком 3 до якого визначено розміри орендної плати за користування земельними ділянками державної та комунальної власності у відсотках від їх нормативної грошової оцінки.
28.11.2018 Запорізька міська рада прийняла рішення № 26 «Про встановлення розміру орендної плати за землю». Згідно з додатком до цього рішення річний розмір орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 2310100000:07:077:0064 становить 3 % її нормативної грошової оцінки.
Рішення Запорізької міської ради від 30.06.2015 № 7 та від 28.11.2018 № 26 упродовж спірного періоду не були скасовані.
У матеріалах справи наявні два витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки, сформовані у різні роки та з різними показниками нормативної грошової оцінки.
Згідно з витягом із технічної документації щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки № 4697/86-16 від 12.07.2016 нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 1 575 кв. м, кадастровий номер 2310100000:07:077:0064, становила 1 348 137 грн, або 855,96 грн за 1 кв. м.
У цьому витягу земельну ділянку за функціональним використанням віднесено до земель промисловості. Ділянка розташована в межах економіко-планувальної зони № 82; коефіцієнт Км2 визначено на рівні 2,08; локальні коефіцієнти зазначено як 1,05 Ч 1,05 Ч 0,80 Ч 0,95 Ч 0,95; сукупний коефіцієнт Км3 - 0,80; коефіцієнт функціонального використання Кф - 1,20; коефіцієнт індексації - 1,433.
Водночас відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок № НВ-2300044682024, сформованого 26.03.2024, нормативна грошова оцінка тієї самої земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:07:077:0064 визначена у розмірі 4 157 070,75 грн.
У листі Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області від 13.12.2024 № 29-8-0.37.1-4570/2-24 повідомлено, що витяг від 26.03.2024 сформовано на підставі технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя, розробленої Українським державним науково-дослідним інститутом проєктування міст «Діпромісто» та затвердженої рішенням Запорізької міської ради від 30.06.2015 № 7.
За відомостями цього листа земельна ділянка розташована в межах економіко-планувальної зони № 82, зональний коефіцієнт Км2 становить 2,08. Під час формування витягу від 26.03.2024 застосовано такі локальні фактори: знаходження у зоні пішохідної доступності до відповідних природоохоронних та рекреаційних об`єктів - 1,05; знаходження у прирейковій зоні - 1,05; відсутність централізованого газопостачання - 0,95; знаходження у санітарно-захисній зоні - 0,80. Сукупний коефіцієнт Км3 визначено на рівні 0,84.
Також у листі зазначено, що станом на дату формування витягу у Державному земельному кадастрі щодо спірної земельної ділянки містилися відомості про вид її цільового призначення за кодом 03.07 - «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі». Відповідно до додатка 8 до Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 № 1147, для такого коду застосовано коефіцієнт Кцп 2,5.
Таким чином, обидва витяги сформовано стосовно однієї земельної ділянки та на підставі затвердженої рішенням Запорізької міської ради від 30.06.2015 № 7 технічної документації, проте у витягу 2016 року ділянку віднесено до земель промисловості із застосуванням коефіцієнта функціонального використання 1,20 та сукупного коефіцієнта Км3 0,80, тоді як під час формування витягу 2024 року використано внесений до Державного земельного кадастру код цільового призначення 03.07, коефіцієнт Кцп 2,5 та сукупний коефіцієнт Км3 0,84.
Відповідач оскаржив до адміністративного суду дії Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області щодо застосування у витягу від 26.03.2024 коефіцієнта Кцп 2,5, підвищувального коефіцієнта 1,05 для земельної ділянки у прирейковій зоні та незастосування понижувального коефіцієнта 0,95 у зв`язку з відсутністю централізованого теплопостачання.
Рішенням Запорізького окружного адміністративного суду від 28.03.2025 у справі № 280/302/25 адміністративний позов відповідача задоволено.
Постановою Третього апеляційного адміністративного суду від 26.03.2026 рішення Запорізького окружного адміністративного суду від 28.03.2025 скасовано та ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні адміністративного позову.
Суд апеляційної інстанції в адміністративній справі визнав правомірним застосування у витягу від 26.03.2024 коефіцієнта Кцп 2,5, підвищувального коефіцієнта 1,05 для земельної ділянки у прирейковій зоні та незастосування понижувального коефіцієнта 0,95 через відсутність централізованого теплопостачання. Унаслідок ухвалення цієї постанови витяг від 26.03.2024 не був скасований.
Відповідно до листа Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 12.01.2024 № 6-28-0.222-600/2-24 коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель і земельних ділянок несільськогосподарського призначення становили: за 2016 рік - 1,06; за 2017 рік - 1,0; за 2018 рік - 1,0; за 2019 рік - 1,0; за 2020 рік - 1,0; за 2021 рік - 1,1; за 2022 рік - 1,15; за 2023 рік - 1,051.
Коефіцієнт індексації за попередній рік застосовується під час визначення податкового зобов`язання на наступний рік.
З листа Головного управління ДПС у Запорізькій області від 18.10.2024 № 11832/5/08-01-04-07 вбачається, що відповідач задекларував орендну плату за спірну земельну ділянку в таких розмірах: за 2018 рік - 28 168,30 грн; за 2019 рік - 28 168,30 грн; за 2020 рік, з урахуванням звільнення від плати за березень 2020 року, - 25 820,94 грн; за 2021 рік - 28 168,30 грн; за 2022 рік - 30 985,14 грн; за 2023 рік - 35 632,91 грн; за 2024 рік - 37 450,19 грн.
За даними цього самого листа відповідач фактично сплатив: у 2018 році - 28 168,32 грн; у 2019 році - 28 168,32 грн; у 2020 році - 25 820,96 грн; у 2021 році - 30 515,68 грн; у 2022 році - 30 951,76 грн; у 2023 році - 35 782,10 грн; у 2024 році, станом на 16.10.2024, - 27 940 грн.
Загальна сума врахованих позивачем платежів відповідача за 2018– 2024 роки становить 207 347,14 грн.
Матеріали справи не містять податкових повідомлень-рішень або інших рішень контролюючого органу про донарахування відповідачу орендної плати за спірний період. Водночас факт здійснення наведених платежів та їх загальний розмір сторонами не заперечуються.
Первісний розрахунок позовних вимог позивач здійснив на підставі нормативної грошової оцінки 4 157 070,75 грн, зазначеної у витягу від 26.03.2024. Для визначення нормативної грошової оцінки за попередні роки позивач послідовно ділив цю суму на коефіцієнти індексації за відповідні попередні роки.
За цим розрахунком позивач визначив орендну плату: за 2018 рік - 93 802,72 грн; за 2019 рік - 93 802,72 грн; за 2020 рік - 93 802,72 грн за повний рік, а з урахуванням звільнення від плати за березень 2020 року - 85 985,83 грн; за 2021 рік - 93 802,72 грн; за 2022 рік - 103 182,99 грн; за 2023 рік - 118 660,44 грн; за дев`ять місяців 2024 року - 93 534,09 грн.
Загальний розмір орендної плати за період з 01.01.2018 до 30.09.2024 за цим розрахунком становить 682 771,51 грн. Після віднімання сплачених відповідачем 207 347,14 грн позивач визначив заборгованість у розмірі 475 424,37 грн.
Разом із тим 06.05.2025 позивач подав до суду першої інстанції додаткові пояснення, в яких здійснив інший розрахунок орендної плати - на підставі нормативної грошової оцінки 1 348 137 грн, зазначеної у витягу від 12.07.2016 № 4697/86-16.
Відповідно до цього розрахунку: за 2018 рік нормативна грошова оцінка з урахуванням коефіцієнтів індексації 1,06 та 1,0 становила 1 429 025,22 грн, а орендна плата - 42 870,76 грн; за 2019 рік нормативна грошова оцінка становила 1 429 025,22 грн, а орендна плата - 42 870,76 грн; за 2020 рік річна орендна плата становила 42 870,76 грн, а з урахуванням звільнення від плати за березень 2020 року - 39 298,20 грн; за 2021 рік орендна плата становила 42 870,76 грн; за 2022 рік нормативна грошова оцінка з урахуванням коефіцієнта індексації 1,1 становила 1 571 927,74 грн, а орендна плата - 47 157,83 грн; за 2023 рік нормативна грошова оцінка з урахуванням коефіцієнта індексації 1,15 становила 1 807 716,90 грн, а орендна плата - 54 231,51 грн; за 2024 рік нормативна грошова оцінка з урахуванням коефіцієнта індексації 1,051 становила 1 899 910,46 грн, річна орендна плата - 56 997,31 грн, а орендна плата за дев`ять місяців - 42 747,98 грн.
Загальний розмір орендної плати за період з 01.01.2018 до 30.09.2024, визначений позивачем за витягом 2016 року, становить 312 047,80 грн.
Після віднімання платежів відповідача у загальному розмірі 207 347,14 грн позивач у додаткових поясненнях визначив заборгованість у сумі 104 700,66 грн.
У наведеному альтернативному розрахунку позивач урахував звільнення від орендної плати за березень 2020 року, однак не виключив орендну плату за період із березня до грудня 2022 року.
Згідно з пунктом 52-4 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Податкового кодексу України орендна плата за земельні ділянки, що використовувалися у господарській діяльності, не нараховувалася та не сплачувалася за період з 01.03.2020 до 31.03.2020. Звільнення відповідача від орендної плати за березень 2020 року враховано як у первісному, так і в альтернативному розрахунках позивача.
Відповідно до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або які були тимчасово окуповані Російською Федерацією, затвердженого наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22.12.2022 № 309, територію Запорізького району Запорізької області було віднесено до територій активних бойових дій у період із 12.03.2022 до 31.12.2022.
Зазначений період активних бойових дій збережено й у Переліку, затвердженому наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376.
Суд першої інстанції встановив, що відповідач як орендар земельної ділянки комунальної власності має право на звільнення від нарахування та сплати орендної плати за період із 01.03.2022 до 31.12.2022 на підставі підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Податкового кодексу України.
Застосовуючи це звільнення до первісного розрахунку позивача, суд першої інстанції виходив із річної орендної плати за 2022 рік у сумі 103 182,99 грн. Орендну плату за січень та лютий 2022 року визначено у розмірі 17 197,17 грн, а суму звільнення за десять місяців - у розмірі 85 985,83 грн.
Оскільки у 2022 році відповідач сплатив 30 951,76 грн, суд першої інстанції встановив, що орендна плата за січень та лютий 2022 року ним сплачена. Віднявши від заявленої заборгованості 475 424,37 грн суму звільнення 85 985,83 грн, суд першої інстанції визначив залишок заборгованості у розмірі 389 438,54 грн.
Висновок суду першої інстанції щодо права відповідача на звільнення від орендної плати за період із 01.03.2022 до 31.12.2022 учасниками справи в апеляційному порядку не оскаржується.
19.09.2024 позивач надіслав відповідачу претензію про сплату заборгованості за договором оренди землі, що підтверджується фіскальним чеком, накладною АТ «Укрпошта» та описом вкладення у цінний лист за номером поштового відправлення 6912600013018. Відповідач вимоги претензії не задовольнив.
09.12.2024 відповідач подав заяву про застосування позовної давності до вимог, заявлених за період до 01.07.2018, а 11.12.2024 - заяву про застосування позовної давності до вимог, заявлених за період до 25.07.2018.

Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції.

Відповідно до частин першої, другої статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах доводів і вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та відзиві на неї.
За приписами статей 73, 74, 76– 79, 86 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Жодний доказ не має для суду заздалегідь встановленої сили. Суд зобов`язаний надати оцінку як зібраним у справі доказам загалом, так і кожному доказу або групі доказів, які стосуються встановлення юридично значущої обставини, та мотивувати їх прийняття або відхилення.
Зі змісту позовної заяви, відзиву на позов, апеляційної скарги та відзиву на апеляційну скаргу вбачається, що сторони не заперечують факту укладення і чинності договору оренди землі від 17.11.2009 № 040926102132, передачі відповідачу земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:07:077:0064 та її використання відповідачем у спірний період.
Таким чином, спір між сторонами виник не щодо існування у відповідача обов`язку вносити орендну плату як такого, а щодо належного розміру цього платежу, нормативної грошової оцінки, яка мала бути покладена в основу його обчислення в кожному зі спірних періодів, правомірності застосування відповідних коефіцієнтів та індексації, врахування здійснених відповідачем платежів, а також спливу позовної давності щодо частини заявлених вимог.
Одним із доводів апеляційної скарги є те, що збільшення орендної плати внаслідок застосування іншого розміру нормативної грошової оцінки відбулося в односторонньому порядку, без внесення змін до договору оренди землі та без укладення сторонами відповідної додаткової угоди. На переконання відповідача, за відсутності такої додаткової угоди позивач не мав правових підстав вимагати сплати орендної плати в розмірі, відмінному від визначеного під час укладення договору.
Оцінюючи зазначений довід, колегія суддів виходить із такого.
Відповідно до статті 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним.
За змістом підпункту 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України орендна плата для цілей розділу XII цього Кодексу є обов`язковим платежем за користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на умовах оренди.
Відповідно до пункту 288.1 статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
Згідно з пунктом 288.4 статті 288 Податкового кодексу України розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем і орендарем, крім випадків, визначених цим Кодексом. Водночас річний розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності має відповідати встановленим пунктом 288.5 цієї статті законодавчим межам.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що за договором оренди землі орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За положеннями статті 21 цього Закону орендна плата за землю є платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки її внесення встановлюються за згодою сторін у договорі, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які визначаються відповідно до Податкового кодексу України.
Таким чином, орендна плата за земельну ділянку комунальної власності має подвійну правову природу: з одного боку, вона є передбаченим договором платежем за користування земельною ділянкою, а з іншого - законодавчо врегульованим обов`язковим платежем, порядок визначення якого не може залежати виключно від волевиявлення сторін договору.
Відповідно до частини другої статті 632 Цивільного кодексу України у випадках, установлених законом, застосовуються ціни, тарифи, ставки тощо, які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади чи органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається у випадках і на умовах, установлених договором або законом.
За визначенням, наведеним у статті 1 Закону України «Про оцінку земель», нормативна грошова оцінка земельних ділянок є капіталізованим рентним доходом із земельної ділянки, визначеним за встановленими і затвердженими нормативами.
Згідно зі статтями 5, 13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Проведення нормативної грошової оцінки є обов`язковим у разі визначення розміру орендної плати за такі земельні ділянки.
Відповідно до статей 20, 23 Закону України «Про оцінку земель» результати нормативної грошової оцінки оформлюються відповідною технічною документацією, яка затверджується належним органом місцевого самоврядування, а дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг із відповідної технічної документації.
Пунктом 289.1 статті 289 Податкового кодексу України імперативно встановлено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
Отже, нормативна грошова оцінка земельної ділянки комунальної власності є обов`язковою законодавчо визначеною основою для обчислення орендної плати. Її розмір не встановлюється сторонами договору на власний розсуд і не може бути змінений лише внаслідок волевиявлення однієї зі сторін. Водночас застосування затвердженої у встановленому законом порядку нової нормативної грошової оцінки не є односторонньою зміною позивачем умов договору як стороною приватноправового зобов`язання.
Пунктом 5 договору оренди землі від 17.11.2009 визначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки в цінах 2009 року, а пунктом 9 договору встановлено, що річна орендна плата становить 3 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Таким чином, сторони погодили не незмінну протягом усього строку дії договору грошову суму орендної плати, а порядок її визначення у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Погоджена сторонами ставка орендної плати - 3 % - у спірний період позивачем не змінювалася.
Крім того, пунктом 10 договору передбачено обчислення орендної плати з урахуванням цільового призначення земельної ділянки та визначених законодавством коефіцієнтів індексації. Пунктом 12 договору встановлено можливість перегляду розміру орендної плати, зокрема, у разі зміни розмірів земельного податку, коефіцієнтів індексації, прийняття орендодавцем рішення про збільшення або зменшення орендної плати, а також в інших передбачених законом випадках. Відповідно до пункту 30 договору орендар зобов`язався самостійно щороку індексувати розмір орендної плати відповідно до індексації нормативної грошової оцінки згідно із чинним законодавством.
Таким чином, як положення законодавства, так і безпосередньо умови укладеного сторонами договору передбачали залежність розміру орендної плати від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та її індексації.
У постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що обов`язковість урахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом. Тому в разі зміни нормативної грошової оцінки змінюється й розмір орендної плати, що відповідає частині другій статті 632 Цивільного кодексу України.
У пункті 103 цієї постанови Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо її розмір визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.
Велика Палата Верховного Суду також наголосила, що укладення додаткової угоди про внесення до договору змін, пов`язаних лише зі зміною нормативної грошової оцінки, не є необхідною передумовою для виникнення в орендаря обов`язку сплачувати орендну плату, обчислену на підставі нового розміру такої оцінки.
У пункті 110 постанови від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 зазначено, що належним способом захисту права орендодавця в такому випадку є вимога про стягнення несплаченої орендної плати, причому така плата може бути стягнута з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України рішення ради щодо нового розміру нормативної грошової оцінки.
Наведене узгоджується з раніше сформульованими Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 висновками щодо обов`язковості застосування нормативної грошової оцінки як основи визначення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності та правових наслідків її зміни.
З огляду на викладене, колегія суддів відхиляє довід апеляційної скарги про те, що за відсутності укладеної сторонами додаткової угоди позивач за жодних обставин не мав права вимагати орендну плату, обчислену на підставі зміненої нормативної грошової оцінки.
Зміна в установленому законом порядку нормативної грошової оцінки земельної ділянки, за умови незмінності передбаченої договором ставки орендної плати, не становить односторонньої зміни позивачем договору. Укладення додаткової угоди не є необхідною передумовою для застосування нового розміру нормативної грошової оцінки та стягнення відповідної заборгованості.
Тому висновок суду першої інстанції про відсутність необхідності укладення додаткової угоди виключно у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки загалом відповідає наведеному правовому регулюванню та висновкам Великої Палати Верховного Суду.
Водночас автоматична зміна розміру орендної плати не означає, що будь-який сформований пізніше витяг із технічної документації може застосовуватися до всіх попередніх періодів незалежно від дати його формування, змісту вихідних кадастрових даних та нормативної грошової оцінки, чинної у відповідному році.
Висновки Великої Палати Верховного Суду у справі № 914/2848/22, навпаки, пов`язують зміну прав та обов`язків сторін із моментом початку застосування нової нормативної грошової оцінки відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.
Таким чином, відхилення доводу відповідача про обов`язковість укладення додаткової угоди саме собою не звільняло суд першої інстанції від обов`язку встановити: яка нормативна грошова оцінка цієї земельної ділянки була чинною та підлягала застосуванню в кожному зі спірних періодів; з якого моменту відповідні показники нормативної грошової оцінки могли впливати на розмір орендної плати; чи допускає законодавство використання витягу, сформованого 26.03.2024, для визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки за 2018– 2023 роки шляхом зворотного застосування коефіцієнтів індексації; чи є тотожними вихідні кадастрові та локальні показники, покладені в основу витягів, сформованих у 2016 та 2024 роках; чи підтверджує застосована позивачем нормативна грошова оцінка заявлений розмір заборгованості за кожний окремий розрахунковий період.
Ці обставини стосуються вже не необхідності укладення додаткової угоди, а правильності визначення позивачем нормативної грошової оцінки та її часової дії, що підлягає окремій оцінці судом апеляційної інстанції.
Щодо нормативної грошової оцінки, яка підлягала застосуванню у спірні періоди, та правомірності зворотного визначення її розміру на підставі витягу, сформованого у 2024 році.
Наступним доводом апеляційної скарги є твердження відповідача про те, що позивач неправомірно визначив розмір орендної плати за 2018– 2023 роки шляхом застосування нормативної грошової оцінки, зазначеної у витягу від 26.03.2024 № НВ-2300044682024, та послідовного ділення цієї величини на коефіцієнти індексації за попередні роки.
Відповідач наголошує, що такий порядок розрахунку фактично надає витягу 2024 року зворотну дію та не враховує показники нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зафіксовані у витягу від 12.07.2016 № 4697/86-16.
Позивач, заперечуючи проти наведеного доводу, посилається на незмінність нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя з 01.01.2016, кумулятивний характер її індексації та правову позицію, викладену в постанові Верховного Суду від 28.02.2020 у справі № 913/169/18, відповідно до якої витяги з технічної документації, сформовані пізніше, за певних умов можуть використовуватися під час визначення розміру плати за землю за попередні періоди.
Суд першої інстанції погодився з позицією позивача та зазначив, що з 2016 року нормативна грошова оцінка земель міста Запоріжжя, зокрема спірної земельної ділянки, була сталою і змінювалася лише шляхом застосування щорічних коефіцієнтів індексації. На цій підставі місцевий господарський суд визнав правильним визначення нормативної грошової оцінки за попередні роки шляхом ділення показника 4 157 070,75 грн, зазначеного у витягу від 26.03.2024, на коефіцієнти індексації за 2023, 2022 та 2021 роки.
Колегія суддів не може погодитися з таким висновком суду першої інстанції в частині поширення показників витягу від 26.03.2024 на 2018– 2023 роки з огляду на таке.
Відповідно до частини другої статті 20 Закону України «Про оцінку земель» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Згідно із частиною третьою статті 23 цього Закону витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, які здійснюють ведення Державного земельного кадастру.
Витяг не є рішенням про затвердження нової нормативної грошової оцінки та сам собою не встановлює дату початку її застосування. Він відображає дані, наявні у технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та Державному земельному кадастрі щодо конкретної земельної ділянки станом на дату його формування.
Відповідно до пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
За приписами пункту 289.2 статті 289 Податкового кодексу України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель і земельних ділянок. Коефіцієнт індексації застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки, зазначеної у відповідній технічній документації.
Кумулятивний характер індексації означає послідовне застосування щорічних коефіцієнтів до нормативної грошової оцінки, яка була чинною у відповідний період. Така індексація спрямована на щорічну актуалізацію вже визначеної нормативної грошової оцінки з урахуванням індексу споживчих цін.
У постанові від 18.12.2019 у справі № 804/937/16 Верховний Суд у складі судової палати Касаційного адміністративного суду сформулював висновок про те, що кумулятивне застосування коефіцієнтів індексації пов`язується з датою проведення нормативної грошової оцінки, а не з датою прийняття рішення ради про затвердження такої оцінки чи датою введення її в дію.
Водночас Верховний Суд у зазначеній постанові чітко розмежував момент застосування самої нормативної грошової оцінки та порядок її індексації. З можливістю застосування базової величини нормативної грошової оцінки пов`язується набрання чинності рішенням ради про її затвердження, тоді як коефіцієнти індексації застосовуються накопичувально починаючи з дати проведення відповідної оцінки.
Верховний Суд також наголосив, що на щорічні коефіцієнти індексується саме та нормативна грошова оцінка, яка є чинною у відповідний період.
Аналогічний висновок щодо кумулятивного застосування коефіцієнтів індексації викладено у постанові Верховного Суду від 23.06.2022 у справі № 160/8668/19.
Однак наведені правові висновки не означають, що нормативна грошова оцінка, визначена у витягу, сформованому у 2024 році на підставі актуальних на цей момент відомостей Державного земельного кадастру, може автоматично вважатися нормативною грошовою оцінкою цієї земельної ділянки за всі попередні роки.
Застосоване Верховним Судом у справі № 804/937/16 формулювання про «ретроспективне» застосування коефіцієнтів індексації стосується необхідності врахування під час визначення поточної нормативної грошової оцінки всіх коефіцієнтів індексації, накопичених починаючи з дати проведення оцінки.
Це формулювання не передбачає можливості зворотного поширення на минулі періоди будь-яких інших показників пізніше сформованого витягу, зокрема коефіцієнта цільового призначення, зональних чи локальних коефіцієнтів, відомостей Державного земельного кадастру або інших складових нормативної грошової оцінки, актуальних лише на дату формування такого витягу.
Таким чином, необхідно розрізняти: пряме кумулятивне індексування нормативної грошової оцінки, чинної у відповідному періоді, шляхом її послідовного множення на встановлені законом щорічні коефіцієнти; зворотне арифметичне визначення нормативної грошової оцінки попередніх років шляхом ділення показника пізнішого витягу на коефіцієнти індексації.
Другий із наведених способів може забезпечити правильний результат лише за умови доведеності того, що всі інші складові нормативної грошової оцінки протягом усього розрахункового періоду залишалися незмінними, а відмінність між показниками відповідних років була зумовлена виключно щорічною індексацією.
Саме такий підхід сформульований Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20.
У пункті 7.19 цієї постанови Велика Палата Верховного Суду зазначила, що витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є роздрукованими за допомогою програмного забезпечення актуальними даними про земельну ділянку, наявними у Державному земельному кадастрі та технічній документації з нормативної грошової оцінки земель станом на певну дату.
Витяг може підтверджувати дані про нормативну грошову оцінку як на дату його видачі, так і за попередній період, але лише за умови, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнавала змін упродовж цього періоду.
Наведений висновок надалі застосовано Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20.
Таким чином, сама собою незмінність рішення органу місцевого самоврядування про затвердження технічної документації не є достатньою для висновку про незмінність нормативної грошової оцінки конкретної земельної ділянки.
Нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки визначається не лише на підставі загальної технічної документації, а й з урахуванням актуальних відомостей Державного земельного кадастру про цю ділянку та передбачених відповідною методикою коефіцієнтів. Тому зміна будь-якого з таких показників виключає можливість автоматичного використання пізнішого витягу для підтвердження нормативної грошової оцінки за попередні роки.
Матеріали цієї справи містять два витяги щодо земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:07:077:0064.
Згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 12.07.2016 № 4697/86-16 нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки становила 1 348 137 грн.
У цьому витягу зазначено, зокрема, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки, у розмірі 1,20, сукупний локальний коефіцієнт Км3 у розмірі 0,80 та коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки 1,433.
Відповідно до витягу від 26.03.2024 № НВ-2300044682024 нормативна грошова оцінка цієї ж земельної ділянки становить 4 157 070,75 грн.
З листа Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області від 13.12.2024 № 29-8-0.37.1-4570/2-24 вбачається, що під час формування витягу від 26.03.2024 було використано коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки, Кцп у розмірі 2,5, а також сукупний локальний коефіцієнт Км3 у розмірі 0,84.
Таким чином, відмінність між нормативною грошовою оцінкою, зазначеною у витягу 2016 року, та нормативною грошовою оцінкою, зазначеною у витягу 2024 року, виникла не лише внаслідок щорічної індексації.
Під час формування цих витягів застосовано різні коефіцієнти, які характеризують цільове призначення та локальні особливості земельної ділянки. Правомірність визначення таких коефіцієнтів у витягу 2024 року підлягає окремій оцінці, однак уже сам факт відмінності цих показників спростовує висновок суду першої інстанції про незмінність усіх складових нормативної грошової оцінки з 2016 до 2024 року.
Ця відмінність підтверджується й арифметично.
У результаті ділення показника витягу 2024 року - 4 157 070,75 грн - на коефіцієнти індексації 1,051, 1,15 та 1,1 позивач визначив нормативну грошову оцінку станом на 2021 рік у розмірі 3 126 757,31 грн.
Натомість нормативна грошова оцінка, зафіксована у витягу від 12.07.2016 у розмірі 1 348 137 грн та проіндексована із застосуванням установлених коефіцієнтів 1,06 і 1,0, станом на 2018– 2021 роки становить 1 429 025,22 грн.
Різниця між цими показниками становить 1 697 732,09 грн і не може бути пояснена щорічною індексацією, оскільки упродовж 2018– 2020 років коефіцієнт індексації дорівнював 1,0.
Таким чином, математичне ділення показника витягу 2024 року на коефіцієнти індексації не відновлює нормативну грошову оцінку, яка фактично діяла у попередні роки, а лише штучно переносить на ці роки інші складові нормативної грошової оцінки, застосовані під час формування витягу 2024 року.
Колегія суддів також враховує, що у додаткових поясненнях від 06.05.2025 сам позивач подав альтернативний розрахунок заборгованості, виконаний на підставі витягу від 12.07.2016 № 4697/86-16.
У цих поясненнях позивач прямо зазначив, що нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки з 2016 року не зазнавала змін, крім щорічної індексації, та визначив розмір орендної плати за 2018– 2024 роки на підставі нормативної грошової оцінки 1 348 137 грн і відповідних коефіцієнтів індексації.
Надання позивачем такого розрахунку підтверджує як наявність у матеріалах справи належних даних про нормативну грошову оцінку земельної ділянки станом на 2016 рік, так і можливість визначення на їх підставі розміру орендної плати за попередні періоди шляхом прямого кумулятивного індексування.
Водночас твердження позивача про незмінність нормативної грошової оцінки упродовж усього періоду не узгоджується з одночасним посиланням на витяг 2024 року, який містить нормативну грошову оцінку, визначену із застосуванням інших неіндексаційних складових.
Щодо посилання позивача на постанову Верховного Суду від 28.02.2020 у справі № 913/169/18 колегія суддів зазначає таке.
У справі № 913/169/18 розглядалися вимоги про стягнення на підставі статті 1212 Цивільного кодексу України безпідставно збережених коштів за фактичне користування земельною ділянкою без оформленого права оренди у період із 08.06.2016 до 31.03.2018.
У пункті 50 постанови Верховний Суд зазначив, що апеляційний суд перевірив розрахунок заявленої суми, дослідив витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку від 15.02.2018 та 12.03.2018, інші докази в їх сукупності, а також урахував ненадання відповідачем контррозрахунку.
Однак у цій постанові Верховний Суд не формулював загального висновку про можливість у кожному випадку використовувати пізніше сформований витяг для визначення нормативної грошової оцінки за попередні роки незалежно від зміни її складових.
У справі № 913/169/18 не було встановлено існування іншого витягу за попередній період, який містив би відмінний розмір нормативної грошової оцінки та інші вихідні коефіцієнти. Натомість у справі, що переглядається, матеріали містять два витяги з істотно відмінними показниками, а причини таких відмінностей підтверджені листом Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області.
Крім того, після ухвалення постанови у справі № 913/169/18 Велика Палата Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20 прямо конкретизувала умову використання витягу для попередніх періодів - нормативна грошова оцінка має бути сталою та не зазнавати змін упродовж усього відповідного періоду.
Тому посилання позивача на постанову Верховного Суду від 28.02.2020 у справі № 913/169/18 не спростовує доводів апеляційної скарги щодо неможливості зворотного використання показників витягу від 26.03.2024 за обставин цієї справи.
З огляду на наявні докази та визначений статтею 79 Господарського процесуального кодексу України стандарт вірогідності доказів колегія суддів доходить висновку, що для визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки за 2018– 2023 роки належить виходити з показника, зафіксованого у витягу від 12.07.2016 № 4697/86-16, із подальшим прямим кумулятивним застосуванням установлених законодавством коефіцієнтів індексації.
Відтак нормативна грошова оцінка, яка має бути покладена в основу обчислення орендної плати, становить: у 2018 році - 1 429 025,22 грн за розрахунком: 1 348 137 грн Ч 1,06 Ч 1,0; у 2019 році - 1 429 025,22 грн, оскільки коефіцієнт індексації за 2018 рік становив 1,0; у 2020 році - 1 429 025,22 грн, оскільки коефіцієнт індексації за 2019 рік становив 1,0; у 2021 році - 1 429 025,22 грн, оскільки коефіцієнт індексації за 2020 рік становив 1,0; у 2022 році - 1 571 927,74 грн із застосуванням коефіцієнта індексації за 2021 рік у розмірі 1,1; у 2023 році - 1 807 716,90 грн із застосуванням коефіцієнта індексації за 2022 рік у розмірі 1,15.
Водночас наведені висновки не означають, що витяг від 26.03.2024 № НВ-2300044682024 не може бути використаний для визначення орендної плати за сам 2024 рік.
Цей витяг сформовано безпосередньо у межах спірного періоду та відображає нормативну грошову оцінку земельної ділянки у цінах 2024 року - 4 157 070,75 грн, з урахуванням коефіцієнта індексації за 2023 рік у розмірі 1,051.
Матеріали справи не містять іншого витягу про нормативну грошову оцінку цієї земельної ділянки, сформованого у 2024 році, або доказів зміни протягом 2024 року технічної документації чи відомостей Державного земельного кадастру, покладених в основу витягу від 26.03.2024.
Витяг від 26.03.2024 не скасований і за результатами розгляду адміністративної справи № 280/302/25 визнаний таким, що сформований із правомірним застосуванням відповідних коефіцієнтів. Зміст та межі преюдиційного значення судового рішення в адміністративній справі, а також доводи відповідача щодо конкретних коефіцієнтів Кцп і Км3 підлягають оцінці в наступній частині цієї постанови.
За таких обставин витяг від 26.03.2024 є належним доказом нормативної грошової оцінки земельної ділянки для визначення орендної плати за 2024 рік, однак не може бути підставою для зворотного визначення нормативної грошової оцінки за 2018– 2023 роки.
Таким чином, доводи апеляційної скарги у цій частині є обґрунтованими частково.
Суд першої інстанції правильно врахував нормативну грошову оцінку, зазначену у витягу від 26.03.2024, під час визначення орендної плати за 2024 рік, однак помилково поширив її неіндексаційні складові на 2018– 2023 роки шляхом зворотного ділення на коефіцієнти індексації.
Висновок місцевого господарського суду про те, що з 2016 до 2024 року нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки була сталою та змінювалася виключно внаслідок індексації, не відповідає наявним у справі доказам і сформульований без належної оцінки витягу від 12.07.2016, листа Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області від 13.12.2024 і поданого самим позивачем альтернативного розрахунку.
Тому покладений в основу оскаржуваного рішення розрахунок нормативної грошової оцінки за 2018– 2023 роки не може бути визнаний правильним, а розмір належної до сплати орендної плати та заборгованості відповідача підлягає перерахунку з урахуванням наведених висновків суду апеляційної інстанції.
Щодо визначення коефіцієнта, який характеризує цільове призначення земельної ділянки, та локальних коефіцієнтів.
Апелянт не погоджується із застосованими під час формування витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 26.03.2024 № НВ-2300044682024 коефіцієнтом Кцп у розмірі 2,5 та локальним коефіцієнтом 1,05, який враховує розташування земельної ділянки у прирейковій зоні. Одночасно відповідач вважає безпідставним незастосування понижувального коефіцієнта 0,95 у зв`язку з відсутністю централізованого теплопостачання.
На обґрунтування цих доводів відповідач посилається на проєкт відведення земельної ділянки, договір оренди землі від 17.11.2009 № 040926102132, зазначене у них цільове призначення земельної ділянки, а також на витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 12.07.2016 № 4697/86-16. За твердженням апелянта, земельна ділянка була передана для розташування кондитерського та ковбасного цеху, належить до земель промисловості, а тому під час визначення її нормативної грошової оцінки мав бути застосований код цільового призначення 11.02 та коефіцієнт Кцп 1,2, а не код 03.07 і коефіцієнт Кцп 2,5.
Оцінюючи наведені доводи, колегія суддів насамперед враховує, що правомірність формування витягу від 26.03.2024 № НВ-2300044682024, зокрема правильність застосування зазначених відповідачем коефіцієнтів, уже була предметом безпосереднього судового розгляду в адміністративній справі № 280/302/25.
Рішенням Запорізького окружного адміністративного суду від 28.03.2025 позов ТОВ «ФІРМА «ДНІПРО-ТРЕЙД»» було задоволено. Водночас постановою Третього апеляційного адміністративного суду від 26.03.2026 це рішення скасовано та ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову. Суд апеляційної інстанції визнав правомірними застосування Кцп у розмірі 2,5, локального коефіцієнта 1,05 у зв`язку з розташуванням земельної ділянки у прирейковій зоні та незастосування коефіцієнта 0,95, пов`язаного з відсутністю централізованого теплопостачання.
У названій адміністративній справі ТОВ «ФІРМА «ДНІПРО-ТРЕЙД»» виступало позивачем, Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області - відповідачем, а Запорізька міська рада - третьою особою. Таким чином, обидва учасники цієї господарської справи брали участь у розгляді адміністративної справи, в якій досліджувалися обставини формування того самого витягу та застосування саме тих коефіцієнтів, проти яких відповідач заперечує в апеляційній скарзі.
Відповідно до частини четвертої статті 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду, яке набрало законної сили, у господарській, цивільній або адміністративній справі не доказуються під час розгляду іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Водночас згідно із частиною сьомою статті 75 ГПК України правова оцінка, надана судом певному факту під час розгляду іншої справи, не є обов`язковою для господарського суду.
Об`єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 19.12.2025 у справі № 910/10365/15 розмежувала фактичні обставини та їх правову оцінку. Фактичними обставинами є конкретні події та факти юридичної дійсності, тоді як висновок про законність, обґрунтованість чи правомірність певної поведінки становить результат застосування норм права до встановлених обставин.
Тому висновок адміністративного суду про правомірність формування витягу сам собою не є преюдиційним фактом у розумінні частини четвертої статті 75 ГПК України. Разом із тим установлені адміністративним судом обставини щодо відомостей Державного земельного кадастру, вихідних даних, на підставі яких сформовано витяг, розташування земельної ділянки у відповідних локальних зонах та переліку врахованих коефіцієнтів не підлягають повторному доказуванню між тими самими учасниками справи.
Крім того, остаточне судове рішення усуває правову невизначеність у спірних правовідносинах. Учасник справи не може в іншому судовому провадженні домагатися висновку, який фактично нівелював би результат розгляду вже вирішеного спору. Протилежний підхід означав би прихований перегляд постанови адміністративного суду, яка набрала законної сили, та суперечив би принципу юридичної визначеності і складовій цього принципу - res judicata.
Таким чином, господарський суд повинен самостійно визначити доказове значення витягу для розрахунку орендної плати, період, у межах якого він може бути застосований, та розмір заборгованості. Водночас господарський суд не має підстав повторно вирішувати вже остаточно розглянуте адміністративним судом питання про правомірність формування цього самого витягу та застосування в ньому відповідних коефіцієнтів.
Щодо застосування Кцп у розмірі 2,5 колегія суддів зазначає таке.
Відповідно до пунктів 3, 4, 11 Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 № 1147, нормативна грошова оцінка земельної ділянки визначається, зокрема, із застосуванням коефіцієнта, який враховує її цільове призначення. Площа та цільове призначення земельної ділянки приймаються на підставі відомостей Державного земельного кадастру. Відомості документації із землеустрою та правовстановлюючих документів використовуються за відсутності відповідних відомостей у Державному земельному кадастрі.
Згідно з додатком 8 до Методики № 1147 для земельних ділянок із кодом цільового призначення 03.07 «Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі» встановлено Кцп 2,5, тоді як для земельних ділянок із кодом 11.02 встановлено Кцп 1,2.
Як вбачається з листа Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області від 13.12.2024 № 29-8-0.37.1-4570/2-24, на час формування витягу від 26.03.2024 у Державному земельному кадастрі щодо земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:07:077:0064 містилися відомості про код цільового призначення 03.07. Саме відповідно до цього офіційного кадастрового запису було застосовано Кцп 2,5.
Частиною першою статті 20 Закону України «Про Державний земельний кадастр» передбачено офіційний характер відомостей Державного земельного кадастру. За змістом пункту 12 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051, такі відомості вважаються об`єктивними і достовірними, якщо інше не доведено судом.
Орган, який формує витяг про нормативну грошову оцінку, не наділений повноваженнями на власний розсуд замінити внесений до Державного земельного кадастру код цільового призначення іншим кодом з огляду на фактичний спосіб використання ділянки, зміст договору оренди чи відомості старого проєкту землеустрою. За наявності в кадастрі коду 03.07 застосування відповідного цьому коду Кцп є не правом органу, а виконанням установленого Методикою алгоритму.
Подібний підхід викладений Судовою палатою з розгляду справ щодо захисту соціальних прав Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду в постанові від 24.11.2021 у справі № 817/1780/17. У цій постанові Верховний Суд виходив із того, що орган Держгеокадастру під час формування витягу не уповноважений самостійно визначати або змінювати код цільового призначення земельної ділянки; заінтересована особа має ініціювати внесення відповідних змін до відомостей Державного земельного кадастру у передбаченому законом порядку.
Посилання відповідача на те, що у проєкті відведення та договорі оренди земельна ділянка віднесена до земель промисловості й передана для розташування кондитерського та ковбасного цеху, саме собою не спростовує офіційних відомостей Державного земельного кадастру, які існували на дату формування витягу.
Не є таким спростуванням і застосування у витягу від 12.07.2016 коефіцієнта функціонального використання Кф 1,2. Коефіцієнт Кф, використаний у попередньому витягу, та Кцп, визначений Методикою № 1147, є коефіцієнтами, які застосовувалися за різного нормативного регулювання. Наявність Кф 1,2 у витягу 2016 року не означає незмінності цього показника та не надає органу Держгеокадастру повноважень ігнорувати актуальний запис про код цільового призначення у кадастрі під час формування витягу у 2024 році.
Код 11.02 та відповідний йому Кцп 1,2 могли бути застосовані лише за умови наявності саме такого коду у Державному земельному кадастрі на час формування витягу. Матеріали справи не містять доказів внесення до кадастру такого коду до 26.03.2024 або судового рішення, яким запис 03.07 був би скасований чи виправлений. Навпаки, постановою Третього апеляційного адміністративного суду від 26.03.2026 відмовлено у задоволенні вимог відповідача, спрямованих на оспорювання сформованого на підставі цього кадастрового запису витягу.
За таких обставин довід апелянта про необхідність застосування Кцп 1,2 замість Кцп 2,5 є необґрунтованим.
Щодо локального коефіцієнта 1,05 у зв`язку з розташуванням земельної ділянки у прирейковій зоні колегія суддів виходить із такого.
Рішенням Запорізької міської ради від 30.06.2015 № 7 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя, схему економіко-планувального зонування, значення зональних коефіцієнтів Км2 та перелік локальних коефіцієнтів Км3. Зазначене рішення введено в дію з 01.01.2016.
Для земельних ділянок, розташованих у зоні впливу залізниці, технічною документацією передбачено локальний коефіцієнт 1,05. Водночас сам факт існування такого коефіцієнта у технічній документації ще не є достатньою підставою для його застосування до будь-якої земельної ділянки. Визначальним є розташування конкретної ділянки в межах зони прояву відповідного локального фактора згідно із затвердженими схемами.
У листі Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області від 13.12.2024 зазначено, що земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:07:077:0064 належить до економіко-планувальної зони № 82 із коефіцієнтом Км2 2,08 та розташована, зокрема, у зоні впливу залізниці, для якої застосовано локальний коефіцієнт 1,05.
Під час формування витягу враховано такі локальні коефіцієнти: 1,05 - за розташування у зоні пішохідної доступності до озеленених територій загального користування; 1,05 - за розташування у зоні впливу залізниці; 0,95 - у зв`язку з відсутністю централізованого газопостачання; 0,80 - за розташування у санітарно-захисній зоні. Їх сукупне значення становить: 1,05 х 1,05 х 0,95 х 0,80 = 0,8379, що після округлення відповідає застосованому у витягу сукупному коефіцієнту Км3 у розмірі 0,84.
Натомість відповідач не надав схеми прояву локальних факторів, офіційного документа уповноваженого органу, висновку експерта або іншого належного доказу, який би підтверджував розташування земельної ділянки поза межами зони впливу залізниці та спростовував вихідні дані, використані Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області.
У витягу від 12.07.2016 серед використаних множників справді двічі зазначено коефіцієнт 1,05. Однак цей витяг не містить розшифрування назви кожного локального фактора. Тому він не є самодостатнім доказом того, що одним із таких коефіцієнтів був саме коефіцієнт за розташування у прирейковій зоні. Водночас наведені у ньому дані не підтверджують твердження апелянта про те, що підвищувальні коефіцієнти 1,05 безпідставно застосовано лише під час формування витягу у 2024 році.
Правомірність застосування до спірної земельної ділянки локального коефіцієнта 1,05 за розташування у зоні впливу залізниці була окремо перевірена Третім апеляційним адміністративним судом у справі № 280/302/25. За результатами такого розгляду суд не встановив порушення під час застосування цього коефіцієнта та відмовив у задоволенні позову ТОВ «ФІРМА «ДНІПРО-ТРЕЙД»».
Таким чином, довід апелянта про безпідставність застосування локального коефіцієнта 1,05 відхиляється.
Щодо незастосування понижувального коефіцієнта 0,95 у зв`язку з відсутністю централізованого теплопостачання колегія суддів зазначає таке.
Технічною документацією з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя передбачено понижувальний локальний коефіцієнт 0,95 для земельних ділянок, не забезпечених централізованим теплопостачанням. Однак застосування цього коефіцієнта залежить не лише від його наявності у загальному переліку локальних факторів, а й від підтвердженого прояву відповідного фактора щодо конкретної земельної ділянки за затвердженими схемами та вихідними даними технічної документації.
Витяг від 12.07.2016 містить два множники 0,95, проте не розкриває, які саме локальні фактори вони характеризували. Самого лише числового переліку коефіцієнтів недостатньо, щоб достовірно встановити, що один із них був застосований саме через відсутність централізованого теплопостачання.
Сукупний локальний коефіцієнт у витягу 2016 року розраховано так: 1,05 х 1,05 х 0,80 х 0,95 х 0,95 = 0,796005, тобто після округлення - 0,80.
У витягу 2024 року застосовано лише один понижувальний коефіцієнт 0,95 - у зв`язку з відсутністю централізованого газопостачання, внаслідок чого сукупний Км3 становить 0,84. Таким чином, різниця між значеннями Км3 у витягах 2016 та 2024 років є об`єктивною і зумовлена відмінністю переліку врахованих локальних факторів.
Проте сама наявність іншого переліку числових коефіцієнтів у попередньому витягу не доводить неправомірності витягу, сформованого 26.03.2024. Кожен витяг відображає вихідні дані, використані уповноваженим органом на дату його формування. Попередній витяг без розшифрування локальних факторів не створює презумпції незмінності цих факторів і не замінює доказів прояву відповідного фактора щодо земельної ділянки станом на дату формування нового витягу.
Відповідач не надав суду офіційної схеми прояву локального фактора, довідки уповноваженого підприємства теплопостачання, експертного висновку або іншого доказу, який би підтверджував обов`язковість застосування коефіцієнта 0,95 саме під час формування витягу від 26.03.2024.
Крім того, довід про незастосування цього коефіцієнта становив самостійний предмет перевірки у справі № 280/302/25. Третій апеляційний адміністративний суд, дослідивши відповідні вихідні дані та технічну документацію, визнав незастосування коефіцієнта 0,95 правомірним і відмовив у задоволенні вимог ТОВ «ФІРМА «ДНІПРО-ТРЕЙД»».
Повторне вирішення господарським судом питання про правомірність незастосування цього коефіцієнта з ухваленням протилежного висновку фактично означало б перегляд постанови адміністративного суду поза межами передбаченої процесуальним законом процедури.
Таким чином, доводи апеляційної скарги про необхідність застосування Кцп 1,2, незастосування локального коефіцієнта 1,05 за розташування земельної ділянки у зоні впливу залізниці та додаткове застосування коефіцієнта 0,95 у зв`язку з відсутністю централізованого теплопостачання не підтвердилися.
Суд першої інстанції обґрунтовано врахував постанову Третього апеляційного адміністративного суду від 26.03.2026 у справі № 280/302/25 та правильно відхилив заперечення відповідача проти коефіцієнтів, використаних під час формування витягу від 26.03.2024 № НВ-2300044682024.
Водночас правильність самих складових нормативної грошової оцінки, визначених у витягу від 26.03.2024, не означає можливості автоматичного поширення цієї оцінки на попередні розрахункові періоди. Наведені висновки стосуються правомірності показників витягу станом на дату його формування та їх застосування під час визначення орендної плати за 2024 рік. Вони не усувають установленої раніше помилки суду першої інстанції щодо ретроспективного застосування нормативної грошової оцінки 2024 року до правовідносин за 2018– 2023 роки.
Щодо врахування фактично сплаченої орендної плати та визначення розміру заборгованості.
В апеляційній скарзі відповідач зазначає, що суд першої інстанції не врахував відомості про сплату ним орендної плати упродовж 2018– 2024 років, підтверджені листом Головного управління ДПС у Запорізькій області від 18.10.2024 № 11832/5/08-01-04-07.
Оцінюючи цей довід, колегія суддів зазначає, що відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю є платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди.
За змістом статей 526, 599 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог законодавства і припиняється виконанням, проведеним належним чином. Отже, під час вирішення спору про стягнення заборгованості суд повинен установити не лише розмір належної до нарахування орендної плати, а й суму фактично внесених орендарем платежів. Стягненню може підлягати виключно різниця між належною до сплати та фактично сплаченою сумами.
Частинами першою, третьою статті 74 ГПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, а докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази на підставі всебічного, повного, об`єктивного та безпосереднього дослідження наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь установленої сили. Суд оцінює належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність та взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 04.06.2019 у справі № 916/190/18 наголосила, що, визначаючи розмір заборгованості, суд повинен належним чином дослідити поданий стороною розрахунок, перевірити його у взаємозв`язку з іншими доказами, а в разі незгоди з розрахунком повністю або частково - навести у судовому рішенні власний розрахунок.
Зі змісту листа Головного управління ДПС у Запорізькій області від 18.10.2024 № 11832/5/08-01-04-07 убачається, що за користування земельною ділянкою за договором оренди землі від 17.11.2009 № 040926102132 відповідач сплатив: у 2018 році - 28 168,32 грн; у 2019 році - 28 168,32 грн; у 2020 році - 25 820,96 грн; у 2021 році - 30 515,68 грн; у 2022 році - 30 951,76 грн; у 2023 році - 35 782,10 грн; у 2024 році - 27 940 грн.
Загальний розмір фактично внесеної відповідачем орендної плати за спірний період становить: 28 168,32 грн + 28 168,32 грн + 25 820,96 грн + 30 515,68 грн + 30 951,76 грн + 35 782,10 грн + 27 940 грн = 207 347,14 грн.
Наведені відомості сторонами не спростовані, а позивач під час складання розрахунку позовних вимог також виходив із загальної суми платежів відповідача у розмірі 207 347,14 грн.
Тому твердження апелянта про те, що суд першої інстанції взагалі не врахував здійснені ним платежі, не відповідає змісту оскаржуваного рішення. Суд першої інстанції навів зазначені суми та відняв 207 347,14 грн від визначеного позивачем загального розміру орендної плати.
Однак правильне врахування загальної суми платежів не усуває помилковості кінцевого розрахунку суду першої інстанції, оскільки ці платежі були відняті від неправильно визначеного розміру нарахованої орендної плати.
Суд першої інстанції виходив із того, що загальний розмір орендної плати за спірний період становить 682 771,51 грн, від якого відняв сплачені відповідачем 207 347,14 грн, а надалі - 85 985,83 грн орендної плати за період із 01.03.2022 до 31.12.2022, упродовж якого відповідач був звільнений від її нарахування та сплати. Унаслідок цього суд визначив заборгованість у розмірі 389 438,54 грн.
Водночас, як установлено колегією суддів у попередніх частинах цієї постанови, суд першої інстанції безпідставно застосував нормативну грошову оцінку, зазначену у витягу від 26.03.2024 № НВ-2300044682024, для зворотного обчислення орендної плати за 2018– 2023 роки.
Тому для визначення належної до сплати орендної плати за 2018– 2023 роки необхідно виходити з нормативної грошової оцінки, зазначеної у витягу від 12.07.2016 № 4697/86-16, з її подальшою кумулятивною індексацією. Витяг від 26.03.2024 № НВ-2300044682024 підлягає застосуванню під час визначення орендної плати за період із 01.01.2024 до 30.09.2024.
З урахуванням установлених вище обставин належний розмір орендної плати визначається таким чином.
За 2018 рік нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 1 348 137 грн х 1,06 х 1,0 = 1 429 025,22 грн.
Відповідно, річна орендна плата за 2018 рік становить: 1 429 025,22 грн х 3 % = 42 870,76 грн.
За 2019 рік, зважаючи на коефіцієнт індексації 1,0, нормативна грошова оцінка залишається у розмірі 1 429 025,22 грн, а річна орендна плата становить 42 870,76 грн.
За 2020 рік річна орендна плата також становить 42 870,76 грн. Разом із тим, відповідно до пункту 52-4 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Податкового кодексу України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, що використовувалися у господарській діяльності, за березень 2020 року не нараховувалася та не сплачувалася.
Таким чином, належна до нарахування орендна плата за одинадцять місяців 2020 року становить: 42 870,76 грн х 12 місяців х 11 місяців = 39 298,20 грн.
За 2021 рік, з огляду на застосування коефіцієнта індексації за 2020 рік у розмірі 1,0, річна орендна плата становить 42 870,76 грн.
За 2022 рік нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 1 429 025,22 грн х 1,1 = 1 571 927,74 грн, а річна орендна плата: 1 571 927,74 грн х 3 % = 47 157,83 грн.
Суд першої інстанції встановив право відповідача на звільнення від нарахування та сплати орендної плати за період із 01.03.2022 до 31.12.2022. Рішення в частині відмови у стягненні орендної плати за цей період позивачем не оскаржується.
Тому за 2022 рік у розрахунку підлягає врахуванню лише орендна плата за січень та лютий: 47 157,83 грн х 12 місяців х 2 місяці = 7 859,64 грн.
За 2023 рік нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації 1,15 становить: 1 571 927,74 грн х 1,15 = 1 807 716,90 грн, а річна орендна плата: 1 807 716,90 грн х 3 % = 54 231,51 грн.
Для визначення орендної плати за 2024 рік підлягає застосуванню нормативна грошова оцінка, зазначена у витягу від 26.03.2024 № НВ-2300044682024, у розмірі 4 157 070,75 грн.
Річна орендна плата за 2024 рік становить: 4 157 070,75 грн х 3 % = 124 712,12 грн.
Оскільки позовні вимоги охоплюють період із 01.01.2024 до 30.09.2024, орендна плата за дев`ять місяців 2024 року становить: 124 712,12 грн х 12 місяців х 9 місяців = 93 534,09 грн.
Таким чином, загальна сума орендної плати, яка підлягала нарахуванню відповідачу за спірний період, становить: 42 870,76 грн + 42 870,76 грн + 39 298,20 грн + 42 870,76 грн + 7 859,64 грн + 54 231,51 грн + 93 534,09 грн = 323 535,72 грн.
Після зарахування фактично сплаченої відповідачем орендної плати в загальному розмірі 207 347,14 грн залишок заборгованості становить: 323 535,72 грн – 207 347,14 грн = 116 188,58 грн.
Водночас сплачена відповідачем у 2022 році сума 30 951,76 грн перевищує визначену колегією суддів орендну плату за січень та лютий 2022 року в розмірі 7 859,64 грн. Оскільки сам позивач у своєму розрахунку врахував усі платежі відповідача сукупно за весь заявлений період, а не відокремлював їх виключно за роками, різниця між сплаченою та нарахованою за 2022 рік сумами також має бути врахована під час визначення загальної суми зобов`язань відповідача за тим самим договором оренди.
Колегія суддів також ураховує, що в додаткових поясненнях від 06.05.2025 позивач наводив альтернативний розрахунок заборгованості з використанням витягу від 12.07.2016 № 4697/86-16, за яким сума несплаченої орендної плати становила 104 700,66 грн.
Проте цей розрахунок не може бути прийнятий повністю, оскільки позивач, з одного боку, продовжив застосовувати нормативну грошову оцінку 2016 року для обчислення орендної плати за 2024 рік, хоча для цього періоду підлягає застосуванню витяг від 26.03.2024, а з іншого боку - включив до розрахунку орендну плату за весь 2022 рік, не виключивши період із березня до грудня 2022 року.
У розрахунку позивача орендна плата за дев`ять місяців 2024 року становила 42 747,98 грн, тоді як її належний розмір відповідно до витягу від 26.03.2024 становить 93 534,09 грн. Різниця становить 50 786,11 грн.
Разом із тим позивач урахував за 2022 рік орендну плату в розмірі 47 157,83 грн замість належних за січень та лютий 7 859,64 грн, тобто завищив розрахунок на 39 298,19 грн.
Таким чином, виправлення обох складових альтернативного розрахунку позивача також призводить до визначеного колегією суддів результату: 104 700,66 грн + 50 786,11 грн – 39 298,19 грн = 116 188,58 грн.
Таким чином, довід апелянта про неврахування здійснених ним платежів у буквальному розумінні є необґрунтованим, оскільки сума сплаченої орендної плати в розмірі 207 347,14 грн була врахована як позивачем, так і судом першої інстанції.
Водночас цей довід у сукупності із запереченнями відповідача щодо використаної нормативної грошової оцінки підтверджує помилковість визначеного судом першої інстанції кінцевого розміру заборгованості.
Арифметично та документально підтверджений залишок заборгованості за період із 01.01.2018 до 28.02.2022 та з 01.01.2023 до 30.09.2024 становить 116 188,58 грн, що на 273 249,96 грн менше від суми, стягнутої оскаржуваним рішенням.
Питання можливості стягнення визначеного залишку заборгованості з огляду на заяву відповідача про застосування позовної давності підлягає окремій оцінці.
Щодо доводів відповідача про сплив позовної давності.
В апеляційній скарзі відповідач посилається на те, що суд першої інстанції безпідставно відхилив його заяви про застосування позовної давності до вимог про стягнення орендної плати, нарахованої за періоди до 01.07.2018 та до 25.07.2018.
Як вбачається з матеріалів справи, 09.12.2024 відповідач подав заяву про застосування позовної давності до вимог за період до 01.07.2018, а 11.12.2024 - заяву про застосування позовної давності до вимог за період до 25.07.2018.
Відповідно до статті 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Статтею 257 ЦК України встановлено загальну позовну давність тривалістю у три роки.
За змістом частин першої та п`ятої статті 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права та про особу, яка його порушила, а за зобов`язаннями з визначеним строком виконання - зі спливом строку виконання.
Згідно із частинами третьою, четвертою статті 267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до ухвалення рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною, є підставою для відмови у позові.
Таким чином, подання стороною відповідної заяви є необхідною, але не самодостатньою підставою для відмови у позові. Суд повинен установити момент виникнення права на позов, початок і закінчення позовної давності, а також перевірити наявність передбачених законом обставин, які впливали на її перебіг.
Пунктом 11 договору оренди землі від 17.11.2009 № 040926102132 передбачено, що орендна плата вноситься щомісячно рівними частинами протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця.
Аналогічний строк сплати орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності встановлений пунктом 287.3 статті 287 Податкового кодексу України.
Таким чином, зобов`язання відповідача зі сплати орендної плати є подільним і підлягає щомісячному виконанню. Право орендодавця вважається порушеним окремо внаслідок несплати або неповної сплати кожного чергового щомісячного платежу, а тому перебіг позовної давності має визначатися окремо щодо кожного такого платежу.
Подібний підхід викладений Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 28.03.2018 у справі № 444/9519/12. Велика Палата Верховного Суду зазначила, що якщо договором передбачені окремі щомісячні зобов`язання, право кредитора порушується з моменту недотримання боржником строку внесення кожного чергового платежу, а позовна давність відповідно до частини п`ятої статті 261 ЦК України обчислюється окремо щодо кожного простроченого платежу.
Наведений висновок хоча й сформульований у спорі, що виник із кредитних правовідносин, ґрунтується на загальних положеннях статті 261 ЦК України щодо зобов`язань, які виконуються частинами у визначені договором строки. Тому він є застосовним і до щомісячного обов`язку зі сплати орендної плати.
Найранішим із заявлених позивачем зобов`язань є орендна плата за січень 2018 року. Відповідно до пункту 11 договору вона мала бути сплачена протягом 30 календарних днів після останнього календарного дня січня 2018 року, тобто не пізніше 02.03.2018.
Таким чином, навіть щодо найранішого із заявлених у цій справі щомісячних платежів загальна трирічна позовна давність станом на 02.04.2020 не спливла. Відповідно, позовна давність не спливла на цю дату й щодо всіх наступних щомісячних платежів за 2018 рік.
Разом із тим Законом України від 30.03.2020 № 540-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» розділ «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України доповнено пунктом 12.
У редакції, чинній із 02.04.2020, пунктом 12 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України було передбачено, що під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби, строки, визначені, зокрема, статтею 257 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину.
Карантин, запроваджений на території України постановою Кабінету Міністрів України від 11.03.2020 № 211, скасовано з 24 години 00 хвилин 30.06.2023 відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 27.06.2023 № 651.
Таким чином, позовна давність, яка не спливла станом на 02.04.2020, була продовжена на строк дії карантину до 30.06.2023.
Крім того, Законом України від 15.03.2022 № 2120-IX розділ «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України доповнено пунктом 19, відповідно до первісної редакції якого в період дії в Україні воєнного або надзвичайного стану строки, визначені статтями 257– 259, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжувалися на строк його дії.
Закон № 2120-IX набрав чинності 17.03.2022.
Надалі Законом України від 08.11.2023 № 3450-IX пункт 19 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України викладено в новій редакції, згідно з якою у період дії воєнного стану перебіг позовної давності, визначений цим Кодексом, зупиняється на строк дії такого стану.
Закон № 3450-IX набрав чинності 30.01.2024.
Питання про співвідношення зазначених законодавчих змін та порядок обчислення позовної давності вирішено Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 02.07.2025 у справі № 903/602/24.
У цій постанові Велика Палата Верховного Суду зазначила, що під час дії карантину та воєнного стану законодавець запровадив нову конструкцію, яка впливає на перебіг позовної давності, - її продовження.
Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок, відповідно до якого, якщо позовна давність не спливла станом на 02.04.2020, строк звернення до суду спочатку був продовжений до 30.06.2023 на строк дії карантину, надалі - до 29.01.2024 на строк дії воєнного стану, а з 30.01.2024 перебіг позовної давності був зупинений на строк дії воєнного стану.
Хоча справа № 903/602/24 стосувалася стягнення інфляційних втрат і трьох процентів річних, наведений висновок Великої Палати Верховного Суду стосується безпосередньо застосування пунктів 12, 19 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України та статті 257 цього Кодексу. Тому він поширюється на всі вимоги, до яких застосовується загальна трирічна позовна давність, у тому числі на вимоги про стягнення основної заборгованості з орендної плати.
У цій справі позовну заяву сформовано в системі «Електронний суд» 29.11.2024.
Оскільки позовна давність щодо найранішого щомісячного платежу за січень 2018 року не спливла станом на 02.04.2020, вона була послідовно продовжена на періоди, визначені пунктами 12 та 19 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України, а станом на дату подання позову її перебіг був зупинений.
Відповідно, на дату звернення Запорізької міської ради з позовом 29.11.2024 позовна давність не спливла ні щодо платежу за січень 2018 року, ні щодо наступних щомісячних платежів за 2018 рік.
Посилання апелянта на 01.07.2018 та 25.07.2018 як дати, до яких вимоги позивача нібито перебувають поза межами позовної давності, не супроводжується розрахунком, який би враховував наведені законодавчі приписи та правовий висновок Великої Палати Верховного Суду.
Фактично відповідач виходить із механічного обчислення трирічного строку у зворотному порядку від дати подання позову та додавання окремих часових проміжків. Однак такий підхід не відповідає висновку Великої Палати Верховного Суду у справі № 903/602/24. Визначальним є не формальне відрахування трьох років назад від дня подання позову, а те, чи спливла позовна давність щодо конкретної вимоги станом на 02.04.2020.
Оскільки жодна з позовних вимог про стягнення орендної плати за 2018 рік станом на 02.04.2020 не була погашена позовною давністю, подальше продовження та зупинення її перебігу поширювалося на всі такі вимоги.
Колегія суддів окремо зауважує, що посилання суду першої інстанції на правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 08.11.2019 у справі № 127/15672/16-ц, щодо триваючого характеру порушення грошового зобов`язання та застосування позовної давності до вимог, заявлених на підставі статті 625 ЦК України, не є визначальним для вирішення цього спору.
У справі, яка переглядається, позивач заявив до стягнення основну заборгованість з орендної плати, а не інфляційні втрати чи проценти річних, передбачені статтею 625 ЦК України. Тому позовна давність має обчислюватися окремо щодо кожного щомісячного орендного платежу, а не за правилами, сформульованими для додаткових вимог, що виникають унаслідок триваючого прострочення грошового зобов`язання.
Разом із тим наведення судом першої інстанції нерелевантного правового висновку не призвело до неправильного вирішення заяви відповідача, оскільки остаточний висновок про відсутність спливу позовної давності відповідає пунктам 12, 19 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України та правовій позиції Великої Палати Верховного Суду у справі № 903/602/24.
Таким чином, підстав для застосування наслідків спливу позовної давності до вимог про стягнення орендної плати за 2018 рік немає, а відповідний довід апеляційної скарги відхиляється.
Таким чином, визначена колегією суддів у попередньому блоці заборгованість за договором оренди землі від 17.11.2009 № 040926102132 у розмірі 116 188,58 грн підлягає стягненню з відповідача без її зменшення у зв`язку із застосуванням позовної давності.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 275 ГПК України за результатами розгляду апеляційної скарги суд апеляційної інстанції має право скасувати судове рішення повністю або частково й ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Згідно з пунктами 3, 4 частини першої статті 277 ГПК України підставами для зміни судового рішення є невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи, а також неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.
За змістом частини четвертої статті 277 ГПК України зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та/або резолютивної частини.
За результатами апеляційного перегляду колегія суддів установила, що суд першої інстанції правильно визначив правову природу спірних правовідносин, наявність у відповідача обов`язку сплачувати орендну плату в розмірі 3 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки та відсутність необхідності укладення додаткової угоди до договору у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки.
Обґрунтованими є також висновки суду першої інстанції щодо правомірності застосованих у витягу від 26.03.2024 № НВ-2300044682024 коефіцієнта Кцп 2,5, локального коефіцієнта 1,05 за розташування земельної ділянки у зоні впливу залізниці та незастосування понижувального коефіцієнта 0,95 у зв`язку з відсутністю централізованого теплопостачання.
Не підтвердилися й доводи апелянта про неврахування здійснених ним платежів та сплив позовної давності щодо вимог про стягнення орендної плати за 2018 рік.
Водночас суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про можливість застосування нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної у витягу від 26.03.2024 № НВ-2300044682024, для зворотного визначення орендної плати за 2018– 2023 роки шляхом ділення такої оцінки на коефіцієнти індексації.
Наявні у справі витяги від 12.07.2016 № 4697/86-16 та від 26.03.2024 № НВ-2300044682024 сформовані за різних вихідних даних і містять відмінні значення коефіцієнтів, які безпосередньо впливають на нормативну грошову оцінку земельної ділянки. Тому твердження суду першої інстанції про сталість нормативної грошової оцінки земельної ділянки упродовж усього спірного періоду не відповідає матеріалам справи.
Для визначення орендної плати за 2018– 2023 роки підлягає застосуванню нормативна грошова оцінка, зазначена у витягу від 12.07.2016 № 4697/86-16, з її подальшою кумулятивною індексацією, тоді як витяг від 26.03.2024 № НВ-2300044682024 є належною підставою для визначення орендної плати за період із 01.01.2024 до 30.09.2024.
З урахуванням належної нормативної грошової оцінки, установлених коефіцієнтів індексації, звільнення відповідача від нарахування та сплати орендної плати за березень 2020 року і за період із 01.03.2022 до 31.12.2022, а також фактично сплаченої відповідачем орендної плати в загальному розмірі 207 347,14 грн, документально та арифметично підтверджена заборгованість становить 116 188,58 грн.
Таким чином, висновок суду першої інстанції про наявність підстав для стягнення з відповідача 389 438,54 грн заборгованості не відповідає встановленим обставинам справи та є наслідком неправильного застосування норм матеріального права під час визначення нормативної грошової оцінки за відповідні розрахункові періоди.
Оскільки матеріали справи містять усі необхідні докази для самостійного визначення належної до стягнення суми, підстав для передачі справи на новий розгляд немає.
З огляду на викладене апеляційна скарга ТОВ «ФІРМА «ДНІПРО-ТРЕЙД»» підлягає частковому задоволенню, а рішення Господарського суду Запорізької області від 02.06.2026 у справі № 908/3136/24 - зміні в частині розміру стягнутої заборгованості шляхом зменшення її з 389 438,54 грн до 116 188,58 грн.
У задоволенні позовних вимог про стягнення 273 249,96 грн, які суд першої інстанції помилково включив до присудженої суми, належить відмовити.
У результаті зміни рішення позов Запорізької міської ради підлягає задоволенню в сумі 116 188,58 грн, а в частині стягнення 359 235,79 грн - відмові.
В іншій частині рішення Господарського суду Запорізької області від 02.06.2026 у справі № 908/3136/24 підлягає залишенню без змін.

Судові витрати.

Відповідно до частини першої статті 123 Господарського процесуального кодексу України судові витрати складаються із судового збору та витрат, пов`язаних із розглядом справи.
Згідно з пунктом 2 частини першої статті 129 Господарського процесуального кодексу України у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Частиною чотирнадцятою статті 129 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що якщо суд апеляційної інстанції, не передаючи справу на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Позовну заяву про стягнення 475 424,37 грн подано в електронній формі у 2024 році. Судовий збір, який підлягав сплаті за її подання з урахуванням ставки у розмірі 1,5 відсотка ціни позову та коефіцієнта 0,8, передбаченого частиною третьою статті 4 Закону України «Про судовий збір», становив 5 705,09 грн.
Виконавчий комітет Запорізької міської ради за подання позову сплатив судовий збір у сумі 7 131,37 грн згідно з платіжною інструкцією № 1372 від 05.11.2024. Таким чином, судовий збір було внесено на 1 426,28 грн більше від встановленого законом розміру.
За результатами апеляційного перегляду позовні вимоги підлягають задоволенню в сумі 116 188,58 грн із заявлених 475 424,37 грн, тобто на 24,4389 відсотка. У задоволенні позовних вимог у загальній сумі 359 235,79 грн належить відмовити.
Відтак витрати позивача зі сплати судового збору за подання позовної заяви підлягають покладенню на відповідача пропорційно розміру задоволених позовних вимог у сумі 1 394,26 грн за таким розрахунком: 5 705,09 грн Ч 116 188,58 грн ч 475 424,37 грн = 1 394,26 грн.
Решта належного до сплати судового збору за подання позову в сумі 4 310,83 грн покладається на позивача.
Таким чином, рішення суду першої інстанції в частині розподілу судового збору підлягає зміні шляхом зменшення суми судового збору, стягнутої з відповідача на користь позивача, з 4 673,26 грн до 1 394,26 грн.
Переплата судового збору за подання позовної заяви в сумі 1 426,28 грн не належить до витрат, які розподіляються між сторонами, та відповідно до пункту 1 частини першої статті 7 Закону України «Про судовий збір» може бути повернута за клопотанням особи, яка її сплатила.
Апеляційну скаргу подано відповідачем в електронній формі на рішення суду першої інстанції в частині стягнення 389 438,54 грн.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 01.07.2026 визначено, що за подання апеляційної скарги відповідач мав сплатити 7 009,90 грн судового збору, визначеного як 150 відсотків ставки, що підлягала сплаті за подання позовної заяви щодо оспорюваної суми, з урахуванням коефіцієнта 0,8.
На виконання зазначеної ухвали відповідач 03.07.2026 подав заяву про усунення недоліків апеляційної скарги разом із квитанцією про сплату судового збору. Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 06.07.2026 недоліки апеляційної скарги визнано усуненими та відкрито апеляційне провадження.
Апеляційну скаргу задоволено в частині зменшення присудженої до стягнення заборгованості на 273 249,96 грн - із 389 438,54 грн до 116 188,58 грн. Таким чином, апеляційну скаргу задоволено на 70,1651 відсотка від оспорюваної суми.
У зв`язку із цим на позивача підлягає покладенню судовий збір за подання апеляційної скарги пропорційно задоволеній частині її вимог у сумі 4 918,50 грн за таким розрахунком: 7 009,90 грн Ч 273 249,96 грн ч 389 438,54 грн = 4 918,50 грн.
Відповідно, з позивача на користь відповідача підлягають стягненню 4 918,50 грн витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.
Решта судового збору за подання апеляційної скарги в сумі 2 091,40 грн покладається на відповідача у зв`язку з відхиленням апеляційної скарги в частині 116 188,58 грн.
Доказів понесення сторонами інших судових витрат, які підлягали б розподілу за результатами апеляційного розгляду, матеріали справи не містять.
Керуючись статтею 129, статтями 269, 270, пунктом 2 частини першої статті 275, статтями 277, 281– 284 Господарського процесуального кодексу України, Центральний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ФІРМА «ДНІПРО-ТРЕЙД»» на рішення Господарського суду Запорізької області від 02.06.2026 у справі № 908/3136/24 задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Запорізької області від 02.06.2026 у справі № 908/3136/24 змінити, виклавши абзаци другий та третій його резолютивної частини в такій редакції:
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ФІРМА «ДНІПРО-ТРЕЙД»» (69095, м. Запоріжжя, вул. Гоголя, буд. 163-а, кв. 104, ідентифікаційний код 22160431) на користь Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, просп. Соборний, буд. 206, ідентифікаційний код 04053915) заборгованість за договором оренди землі № 040926102132 за період з 01.01.2018 до 28.02.2022 та з 01.01.2023 до 30.09.2024 включно у розмірі 116 188,58 грн.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ФІРМА «ДНІПРО-ТРЕЙД»» (69095, м. Запоріжжя, вул. Гоголя, буд. 163-а, кв. 104, ідентифікаційний код 22160431) на користь Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, просп. Соборний, буд. 206, ідентифікаційний код 04053915) 1 394,26 грн витрат зі сплати судового збору за подання позовної заяви на розрахунковий рахунок UA058201720344270024000034816 у Державній казначейській службі України, м. Київ, отримувач: Виконавчий комітет Запорізької міської ради, код ЄДРПОУ 02140892.
В іншій частині рішення Господарського суду Запорізької області від 02.06.2026 у справі № 908/3136/24 залишити без змін.
Стягнути із Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, просп. Соборний, буд. 206, ідентифікаційний код 04053915) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ФІРМА «ДНІПРО-ТРЕЙД»» (69095, м. Запоріжжя, вул. Гоголя, буд. 163-а, кв. 104, ідентифікаційний код 22160431) 4 918,50 грн витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.
Видачу наказів, з урахуванням відповідних реквізитів, доручити Господарському суду Запорізької області.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у випадках, передбачених пунктом 2 частини третьої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, протягом строку, встановленого статтею 288 цього Кодексу.
Повний текст постанови складено та підписано 11.08.2026.

Головуючий суддя Л.В. Андрейчук

Суддя С.В. Вінніков

Суддя А.М. Висоцький