Провадження № 2/359/2804/2026
Справа № 359/411/26

Р І Ш Е Н Н Я
 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
25 серпня 2026 року Бориспільський міськрайонний суд Київської області у складі 
головуючого судді - Муранової-Лесів І.В..
при секретарі - Бокей А.В., Кулакевич В.О., 
за участі представника позивача - ОСОБА_1 ,
представника відповідача - Ярук А.І., 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Борисполі Київської області цивільну справу за позовом  ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «АСТРУМ БІЛДІНГ КОМПАНІ» про захист прав споживачів, -
В С Т А Н О В И В :
13.01.2026 ОСОБА_3 , від імені та в інтересах якої діє її представник ОСОБА_1 , звернулася до Бориспільського міськрайонного суду з вищевказаним позовом, відповідно до якого просить суд: стягнути з ТОВ «АСТРУМ БІЛДІНГ КОМПАНІ» на її користь кошти, сплачені за Договором бронювання житлового приміщення (квартири) №89 від 28.06.2022 у розмірі 1067465,00 грн. (а.с.1-6).

Свої вимоги позивач обґрунтовує наступним. Позивачка ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом до ТОВ «АСТРУМ БІЛДІНГ КОМПАНІ» про стягнення коштів, посилаючись на те, що 28 червня 2022 року між сторонами укладено договір бронювання житлового приміщення (квартири) АДРЕСА_1 , за умовами якого відповідач зобов`язався забронювати за позивачкою квартиру будівельного номера АДРЕСА_2 , а позивачка - внести кошти та укласти до 20 лютого 2025 року договір купівлі-продажу майнових прав на вказане приміщення.

На виконання умов договору позивачка сплатила відповідачу 1067465,00 грн. Однак договір купівлі-продажу майнових прав у визначений строк укладений не був з причин, які, за твердженням позивачки, від неї не залежали. При цьому будівництво об`єкта тривалий час не здійснюється, а інформації щодо можливості укладення договору купівлі-продажу майнових прав та строків завершення будівництва відповідач їй не надає.

Посилаючись на умови договору, відповідно до яких у разі неукладення договору купівлі-продажу майнових прав відповідач зобов`язаний повернути сплачені кошти протягом 60 банківських днів з дня закінчення строку бронювання, позивачка 27 жовтня 2025 року звернулася до відповідача із заявою про повернення коштів, а 24 листопада 2025 року направила вимогу про їх повернення. Вказаний строк, за розрахунком позивачки, сплив 26 грудня 2025 року, однак кошти їй не повернуті.

06.07.2026 від представника відповідача ТОВ «АСТРУМ БІЛДІНГ КОМПАНІ» надійшло клопотання про повернення до стадії підготовчого провадження (90-97), за змістом якого відповідач заперечує проти задоволення позову та зазначає, що за умовами договору бронювання від 28 червня 2022 року квартира була заброньована до 20 лютого 2025 року, а позивачка зобов`язалася у цей строк укласти договір купівлі-продажу майнових прав. У разі неукладення такого договору з незалежних від позивачки обставин відповідач гарантував повернення коштів, сплачених саме як завдаток.

Водночас відповідач вказує, що позивачка не надала належних доказів своїх неодноразових звернень щодо можливості укладення договору купівлі-продажу майнових прав. Крім того, відповідач стверджує, що позивачка систематично порушувала встановлений договором графік фінансування та не сплатила передбачену договором суму в повному обсязі: за розрахунком відповідача, заборгованість становить 2501,08 дол. США.

На думку відповідача, обставиною, що підтверджує продовження договірних відносин після 20 лютого 2025 року, є те, що позивачка здійснювала платежі 27 лютого, 29 квітня та 1 вересня 2025 року, тоді як відповідач не повертав кошти, не повідомляв про розірвання договору та не пропонував квартиру іншим особам.

Також відповідач заперечує проти повернення всієї суми 1067465,00 грн. у порядку, передбаченому пунктами 5, 6 договору, зазначаючи, що завдатком за договором визначено лише 592680,00 грн., тоді як решта сплачених коштів є платежами за графіком фінансування та складовою ціни майбутнього договору купівлі-продажу майнових прав. При цьому порядок і строки повернення цієї частини коштів договором не визначені.

Крім того, відповідач зазначає, що після ознайомлення з вимогою позивачки від 28 квітня 2026 року про укладення договору купівлі-продажу майнових прав він направив їй додаткову угоду до договору бронювання та новий графік фінансування, чим, за його твердженням, підтвердив готовність укласти договір та продовжити договірні відносини. У зв`язку з цим відповідач вважає необхідним повернути справу на стадію підготовчого провадження для остаточного визначення предмета спору, з`ясування заперечень, подання та витребування доказів і можливого мирного врегулювання спору.

Отже, фактично позиція відповідача зводиться до того, що підстави для повернення позивачці всієї заявленої суми відсутні, оскільки частина коштів є завдатком, частина - платежами за графіком фінансування, позивачка неналежно виконувала свої платіжні зобов`язання, а після закінчення строку бронювання сторони фактично продовжили виконання договору.

Ухвалою судді Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 16.01.2026 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження (а.с.36-37). 

Ухвалою від 12.05.2026 закрито підготовче провадження та призначено до судового розгляду (а.с.70).

Протокольною ухвалою від 06.07.2026 у задоволенні клопотання представника відповідача про повернення до стадії підготовчого провадження було відмовлено (а.с.108-109).

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 позов підтримав з наведених в позовній заяві підстав.

Представник відповідача Ярук А.І. у судовому засіданні 06.07.20236 проти позову заперечувала, у подальшому у судове засіданні не з`явилася, клопотань щодо своєї неявки не направила.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши письмові матеріали справи, оцінивши зібрані у справі докази, суд дійшов наступного висновку.

Згідно ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

За правилами статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Судом встановлено, що 28 червня 2022 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «АСТРУМ БІЛДІНГ КОМПАНІ» та ОСОБА_2 укладено Договір бронювання житлового приміщення (квартири) АДРЕСА_1 , відповідно до умов якого відповідач зобов`язався забронювати за позивачкою житлове приміщення (квартиру), що розташоване в складі проекту «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями по АДРЕСА_3 » з метою укладання в майбутньому договору купівлі-продажу майнових прав на приміщення, що має наступні характеристики: будівельний номер - 89, поверх - 5, секція - 5, проектна загальна площа - 49,39 кв.м., проектна житлова площа - 21,04 кв.м., кількість кімнат - 1. 

Позивач у свою чергу зобов`язалася внести передбачені договором кошти та укласти з відповідачем договір купівлі-продажу майнових прав на зазначене приміщення.

Згідно із п. 2 Договору, на підтвердження дійсності намірів на укладення договору купівлі-продажу майнових прав на приміщення «Замовник» вносить завдаток. Розмір завдатку по бронюванню приміщення для «Замовника» становить 592680 грн. з ПДВ. Решта ціни договору сплачуються «Замовником» згідно графіку фінансування шляхом перерахування «Замовником» грошових коштів на поточний рахунок «Виконавця». 

Зазначені грошові кошти в подальшому зараховується замовнику в загальну вартість приміщення вартість договору купівлі-продажу майнових прав на приміщенні. 

При цьому графік платежів наведений у Графіку фінансування, який є Додатком №1 до Договору бронювання та передбачав здійснення платежів у сумі, еквівалентній сумам в доларах США, зазначеним у Графіку (а.с.12-13).

Відповідно до п.6 Договору, якщо договір купівлі-продажу майнових прав на приміщення не буде укладений по незалежним від «Замовника» обставинам, виконавець гарантує «Замовнику» повернення грошових коштів, отриманих виконавцем в якості завдатку відповідно до пункту 2 даного договору.

Відповідно до п.7 Договору, в будь-якому випадку, що передбачає повернення завдатку, сума завдатку повертається «Замовнику» шляхом перерахування на поточний рахунок замовника на підставі письмової заяви і з обов`язковим зазначенням банківських реквізитів для такого перерахування протягом 60 банківських днів з дня закінчення строку бронювання приміщення. При цьому «Замовник» зобов`язується повідомити виконавцю свої банківські реквізити для повернення коштів до дати закінчення строку бронювання приміщення.

Сторонами не заперечується та підтверджується змістом укладеного договору, що строк бронювання приміщення визначено до 20 лютого 2025 року включно (п.3 Договору), саме в цей строк позивачка мала укласти з відповідачем договір купівлі-продажу майнових прав на приміщення (п.4 Договору).

Також сторонами не заперечується та підтверджується наданими до матеріалів справи доказами, що договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру між сторонами у визначений договором строк укладений не був.

Неможливість укладення такого договору у зв`язку з тим, що будівництво багатоквартирного будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями по АДРЕСА_3 станом на дату ухвалення рішення не завершене.

Судом також встановлено та сторонами визнано, що на виконання умов договору позивачка сплатила, перерахувавши на зазначений у договору розрахунковий рахунок відповідача, грошові кошти на загальну суму 1067465,00 грн., що підтверджується банківськими виписками по рахункам позивача та відповідача (а.с.14-16, 98-99).

За умовами пункту 6 Договору у разі, якщо договір купівлі-продажу майнових прав на приміщення не буде укладений з незалежних від Замовника обставин, Виконавець гарантує Замовнику повернення грошових коштів, отриманих ним як завдаток.

27 жовтня 2025 року, а також повторно 24.11.2025 засобами поштового зв`язку, після закінчення строку бронювання, позивачка ОСОБА_2 звернулася до відповідача ТОВ «АСТРУМ БІЛДІНГ КОМПАНІ» із заявою/вимогою про повернення сплачених коштів. Доказів повернення відповідачем позивачці отриманих від неї коштів матеріали справи не містять.

У судовому засіданні представник ТОВ «АСТРУМ БІЛДІНГ КОМПАНІ» не заперечувала, що сплачені позивачкою за договором кошти їй не поверталися.

Разом з тим відповідач посилається на те, що листом від 06 липня 2026 року на адресу ОСОБА_2 було направлено підписаний відповідачем примірник Додаткової угоди № 1 від 03 липня 2026 року до Договору бронювання житлового приміщення (квартири) № 89 від 28 червня 2022 року. Зазначеною угодою передбачалося продовження строку бронювання квартири до 01 лютого 2027 року включно, а також внесення змін до графіка фінансування, у тому числі щодо подальшої сплати позивачкою коштів у визначені угодою строки (а.с. 100-105).

Водночас доказів підписання зазначеної додаткової угоди позивачкою та, відповідно, досягнення сторонами домовленості про продовження строку бронювання і зміну графіка фінансування суду не надано. Представник позивачки у судовому засіданні заперечував факт підписання ОСОБА_2 . Додаткової угоди № 1 від 03 липня 2026 року.

За таких обставин суд виходить із того, що сама по собі направлена відповідачем позивачці пропозиція щодо продовження договірних відносин не свідчить про укладення між сторонами відповідної додаткової угоди та не змінює встановленого договором строку бронювання.

Оцінюючи доводи відповідача про те, що позивачка не виконала у повному обсязі графік фінансування, суд зазначає, що така обставина сама по собі не спростовує встановленого факту сплати позивачкою відповідачу 1067465,00 грн. та не свідчить про наявність у відповідача правової підстави для безстрокового утримання вже отриманих ним коштів.

При цьому суд бере до уваги доводи відповідача про здійснення позивачкою окремих платежів після 20 лютого 2025 року. Разом з тим сам факт сплати таких платежів позивачем та їх прийняття відповідачем не свідчить про досягнення сторонами згоди щодо продовження строку бронювання, оскільки належного доказу укладення відповідної додаткової угоди або іншої угоди про продовження строку дії договору матеріали справи не містять.

Та обставина, що відповідач не повідомляв позивачку про розірвання договору та не пропонував заброньоване приміщення іншим особам, не спростовує того факту, що передбачений договір купівлі-продажу майнових прав не був сторонами укладений у встановленій договором строк - до 20 лютого 2025 року.

Суд враховує, що укладений сторонами Договір бронювання житлового приміщення (квартири) № 89 від 28 червня 2022 року за своїм змістом є домовленістю сторін щодо бронювання квартири та їх намірів щодо укладення у майбутньому договору купівлі-продажу майнових прав, та сам по собі не є попереднім договором у розумінні статті 635 ЦК України.

Так, попередній договір передбачає зобов`язання сторін у встановлений строк укласти основний договір на умовах, визначених попереднім договором, та має відповідати встановленій законом формі. 

Натомість із умов Договору бронювання вбачається, що його предметом було бронювання квартири та визначення строку, протягом якого сторони мали укласти окремий договір купівлі-продажу майнових прав. При цьому самим Договором бронювання перехід до позивачки майнових прав на квартиру не здійснювався, а виникнення таких прав було пов`язано саме з укладенням передбаченого сторонами договору купівлі-продажу майнових прав.

Суд також звертає увагу, що станом на 20 лютого 2025 року вже діяли положення законодавства, якими встановлено спеціальні вимоги до правочинів щодо майбутніх об`єктів нерухомості. Зокрема, частиною першою статті 635 ЦК України передбачено, що попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню, а статтею 11 Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» встановлено вимогу щодо письмової форми та нотаріального посвідчення договору про відчуження такого об`єкта, а також майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості.

Оскільки до 20 лютого 2025 року передбачений сторонами договір купівлі-продажу майнових прав укладений не був, мета, для якої позивачка здійснювала передбачені Договором платежі, не була реалізована. За таких обставин після спливу погодженого сторонами строку бронювання правова підстава для подальшого утримання відповідачем отриманих від позивачки коштів відпала, що є підставою для їх повернення з урахуванням положень статті 1212 ЦК України.

При цьому суд не погоджується з доводами відповідача про те, що положення договору щодо повернення коштів поширюються виключно на суму завдатку у розмірі 592680,00 грн., а решта сплачених коштів у сумі 474785,00 грн. поверненню не підлягає.

Так, відповідно до положень ст.570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання.

Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

За змістом ч.1 ст. 571 ЦК України, якщо порушення зобов`язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора.

Якщо порушення зобов`язання сталося з вини кредитора, він зобов`язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості.

Дійсно, пунктом 2 договору завдатком визначено суму 592680,00 грн., разом із цим за змістом цього пункту, конкретну дату або окремий порядок його сплати в договорі не зазначено. Натомість вказано, що решта ціни договору сплачується «Замовником» згідно графіку фінансування, а також, що зазначені грошові кошти у подальшому зараховуються «Замовнику» в загальну вартість Договору купівлі-продажу майнових прав на приміщення.

Наведені положення договору свідчать про те, що усі сплачені позивачкою кошти підлягали зарахуванню у рахунок вартості майнових прав на квартиру та не були платою за послугу з бронювання.

Відповідно до ч.1 ст.1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

При цьому суд виходить із того, що положення статті 1212 ЦК України підлягають застосуванню не лише у випадку первісної відсутності правової підстави набуття майна, а й до вимог про повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні відповідно до частини третьої цієї статті.

У спірних правовідносинах правовою підставою отримання відповідачем коштів на момент їх сплати був Договір бронювання. Однак ця підстава передбачала певну мету отримання та зарахування коштів - подальше укладення договору купівлі-продажу майнових прав, а також передбачала повернення завдатку у разі неукладення такого договору з незалежних від позивачки обставин.

Наведені відповідачем обставини щодо порушення позивачкою графіка фінансування самі по собі не свідчать про те, що саме з вини позивачки не було укладено договір купівлі-продажу майнових прав, а інших належних та допустимих доказів на підтвердження цієї обставини відповідачем суду не надано.

Оскільки до закінчення погодженого сторонами строку бронювання договір купівлі-продажу майнових прав укладений не був, а доказів вини позивачки у його неукладенні судом не встановлено, передбачений сторонами правовий результат не настав. Після спливу строку бронювання правова підстава для подальшого утримання відповідачем отриманих від позивачки коштів у межах цих договірних відносин припинилася.

Збереження відповідачем сплачених позивачкою коштів після неукладення договору купівлі-продажу майнових прав та заявлення позивачкою вимоги про їх повернення не має самостійної правової підстави. Відсутність у договорі спеціального порядку повернення тієї частини сплачених коштів, яка не була визначена як завдаток, не є підставою для її безоплатного утримання відповідачем.

Отже, сплачені позивачкою кошти у загальній сумі 1067465,00 грн. є виконанням, здійсненим нею в межах договірних правовідносин з метою подальшого укладення договору купівлі-продажу майнових прав. Оскільки такий договір укладений не був, а правовий результат, для досягнення якого здійснювалося фінансування, не настав, правова підстава для збереження відповідачем отриманих коштів у цій сумі відпала.

За таких обставин суд доходить висновку, що позовні вимоги про стягнення з ТОВ «Аструм Білдінг Компані» на користь ОСОБА_2 1067465,00 грн. є обґрунтованими та підлягають задоволенню в повному обсязі.

Оскільки позивачка відповідно до частини третьої статті 22 Закону України «Про захист прав споживачів» звільнена від сплати судового збору при зверненні до суду з цим позовом, судовий збір підлягає стягненню з відповідача на користь держави.

Розмір судового збору становить 10674,65 грн., що відповідає 1 відсотку ціни позову та не перевищує встановлений Законом України «Про судовий збір» максимальний розмір ставки судового збору за подання фізичною особою позову майнового характеру - п`ять розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб, що у 2026 році становило 15140,00 грн. (5 х 3028,00 грн.).

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 2,12,13,81,82,89,141,223,258,259,263-265,266,273 ЦПК України, суд –
В И Р І Ш И В:
Позов задовольнити повністю. 

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «АСТРУМ БІЛДІНГ КОМПАНІ» на користь ОСОБА_2 сплачені кошти за Договором бронювання житлового приміщення (квартир) №89 від 28.06.2022 року в розмірі 1067465 гривень (один мільйон шістдесят сім тисяч чотириста шістдесят п`ять гривень).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Аструм Білдінг Компані» судовий збір на користь держави в розмірі 10674 гривні 65 копійок (десять тисяч шістсот сімдесят чотири гривні шістдесят п`ять копійок).

Позивач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_4 . 

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «АСТРУМ БІЛДІНГ КОМПАНІ», код ЄДРПОУ 40852022, зареєстроване місцезнаходження: Київська область, м.Бориспіль, вул..Київський шлях, буд.41.

На рішення суду може бути подана апеляційна скарга Київському апеляційному суду через Бориспільський міськрайонний суд протягом тридцяти днів, який обчислюється з дня виготовлення повного тексту рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги, рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження, або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст рішення виготовлений 15.09.2026.

Суддя: І. В. Муранова-Лесів