№ 207/7890/25 
№ 2/207/910/26 

ЗАОЧНЕ РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 травня 2026 року  Південний районний суд міста Кам`янського у складі: головуючої судді Бистрової Л.О., при секретарі Морозові В.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кам`янське Дніпропетровської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи: Обласне комунальне підприємство «Дніпродзержинське бюро технічної інвентаризації», Товарна біржа «Дніпродзержинська» про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного на товарній біржі дійсним,-

В С Т А Н О В И В:

03 грудня 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовною заявою до ОСОБА_2 , треті особи: Обласне комунальне підприємство «Дніпродзержинське бюро технічної інвентаризації», Товарна біржа «Дніпродзержинська», в якому просить визнати договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: квартири АДРЕСА_1 , (до перейменування Дніпродзержинськ) Дніпропетровської області, від 27.01.2000 року, укладений між ОСОБА_1 ( РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстрованого за адресою: АДРЕСА_2 та ОСОБА_2 , РНОКПП невідомий, останнє відоме місце проживання за адресою: АДРЕСА_3 , зареєстрований на товарній біржі «Дніпродзержинська» 27.01.2000 року за номером № 23, право власності зареєстровано Дніпродзержинським БТІ 27.01.2000 року в реєстровій книзі №127, за реєстровим № 21470.
В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач зазначив, що 27 січня 2000 року він ОСОБА_1 уклав з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: двокімнатної квартири АДРЕСА_1 , (до перейменування Дніпродзержинськ) Дніпропетровської області. Цей договір, реєстраційний номер № 21470, було укладено на виконання біржової угоди, зареєстрований на товарній біржі «Дніпродзержинська» 27 січня 2000 року за № 21470. Вищевказану квартиру, а саме квартира АДРЕСА_1 , (до перейменування Дніпродзержинськ) Дніпропетровської області було продано за 3000 (три тисячі) грн., про що, правочин обома сторонами повністю виконаний. Зі слів позивача, на час укладення договору ні він - ОСОБА_1 ні відповідач ОСОБА_2 не знали, що правочин, в відповідності до ст. 47 ЦК України (1963 року) підлягає нотаріальному посвідченню, оскільки на той час був чиним також Закон України «Про товарну біржу», відповідно до ст. 15 якого, правочини зареєстровані на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягають. У зв`язку з чим звернувся до суду з данним позовом.
Позивач у судове засідання не з`явився, просив розглянути справу без його участі, позовні вимоги підтримав та просив їх задовольнити. Не заперечував проти розгляду справи у заочному порядку. 
Представники третіх осіб: Товарна біржа «Дніпродзержинська» та Обласне комунальне підприємство «Дніпродзержинське бюро технічної інвентаризації» в судове засідання не з`явилися. Про день, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, причини неявки суду невідомі.
Відповідач в судове засідання не з`явився. Заяву про слухання справи за його відсутністю не надав. Про причини неявки суд не повідомив. Про час і місце слухання справи повідомлений належним чином - у відповідності до вимог ч. 6, п. 2 ч. 7 ст. 128, ч. 9, 10 ст. 130 ЦПК України, судовими повістками про виклик та шляхом оголошення на сайті.
Відповідно до ст. 280 ЦПК судом прийнято рішення про заочний розгляд справи на підставі наявних у справі доказів. Позивач проти заочного розгляду справи не заперечував.
Враховуючи вищенаведене і прийняття судом ухвали про заочний розгляд справи, справа підлягає розгляду в порядку ч. 2 ст. 247 ЦПК України без фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу.
Дослідивши матеріали справи, наявні у справі письмові докази та оцінивши їх в сукупності суд приходить до наступних висновків.
У судовому засіданні встановлено, що відповідно до договору купівлі-продажу нерухомого майна від 27 січня 2000 року, зареєстрованого на Товарній біржі «Дніпродзержинська» 27 січня 2000 року за № 21470, ОСОБА_1 купив у ОСОБА_2 двокімнатну квартиру АДРЕСА_4 , (до перейменування Дніпродзержинськ). Дана квартира належала відповідачу на праві приватної власності. Даний договір був укладений та зареєстрований на товарній біржі «Дніпродзержинська» 27 січня 2000 року, за № 023, право власності зареєстровано Дніпродзержинським БТІ, 27.01.2000 року, в реєстровій книзі № 127, за реєстровим номером № 21470 (ар. с.7).
Відповідно технічного паспорту власником квартири АДРЕСА_1 , (до перейменування Дніпродзержинськ). є ОСОБА_1 (ар.с.5-6).
Вирішуючи позовні вимоги позивача, суд виходив з наступного.
Відповідно до ст. 2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.
Ст. 4 ЦПК України визначає, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до ст. 12 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребування судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Ст. 76 ЦПК України визначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Ці дані встановлюються такими засобами:
1) письмовими, речовими і електронними доказами;
2) висновками експертів;
3) показаннями свідків.
Відповідно до ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жоден доказ не має для суду наперед встановленого значення. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів в їх сукупності.
Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені у судовому засіданні.
Згідно із статтями 12, 13 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, при цьому суд розглядає цивільні справи не інакше як в межах заявлених вимог і на підставі наданих учасниками справи доказів.
Відповідно до вимог статей 76-79 ЦПК України доказуванню підлягають обставини (факти), які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у учасників справи, виникає спір. Доказування по цивільній справі, як і судове рішення не може ґрунтуватися на припущеннях.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (Серявін та інші проти України, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
Прецедентна практика Європейського суду з прав людини виходить з того, що реалізуючи п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод щодо доступності правосуддя та справедливого судового розгляду кожна держава-учасниця цієї Конвенції вправі встановлювати правила судової процедури, в тому числі й процесуальні заборони і обмеження, змістом яких є не допустити судовий процес у безладний рух.
Згідно ст.55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Відповідно до ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Пунктом 2 Постанови Пленуму ВСУ «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009 р. регламентовано, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.
Відповідно до ч.1 ст.58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
Пунктом 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України 2003 р., що набрав чинності з 01 січня 2004 року, встановлено, що цей кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Таким чином на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року.
Відповідно до ст.49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.
За змістом ст.ст.128,153 ЦК УРСР, право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Згідно ч. 2 ст. 47 ЦК України 1963 року, якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі, за вимогою сторони, яка уклала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Оскільки укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 договір купівлі-продажу нерухомого майна нотаріально не посвідчений, то відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України 2003 року такий договір є нікчемним.
В той же час, відповідно до ч. 2 статті 220 ЦК України 2003 року, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Згідно ст. 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно ст. 15 Закону України від 10.12.91р. «Про товарну біржу», в редакції, яка діяла на час укладання біржової угоди, договір, зареєстрований на товарній біржі не підлягає нотаріальному посвідченню.
Так, у відповідності до зазначених вище приписів ЦК УРСР, чинних на час укладання угоди, ОСОБА_2 та ОСОБА_1 виконали угоду купівлі-продажу нерухомого майна.
Частиною 1 ст. 5 ЦК України передбачено, що акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності.
Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів» визначено, що права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов`язкової реєстрації таких прав (ч.4 ст.3 Закону).
На час укладання угоди між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 законодавство України не передбачало обов`язкового нотаріального посвідчення договору купівлі- продажу нерухомого майна, який було укладено на товарній біржі.
Відповідно до ст.328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Право приватної власності набувається в порядку, визначному законом та є непорушним (ст.41 Конституції України).
У період укладання спірного договору існував пробіл у чинному законодавстві, тому що, згідно ст.ст. 224, 227 ЦК України (1963 року) договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Тим часом, у відповідності зі ст.15 Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.
За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (ч.1 ст.128 ЦК України (1963 р.), а у відповідності зі ст.153 ЦК України (1963 р.) договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.
Частина 2 ст. 15 Закону про товарну біржу передбачає, що зареєстровані на біржі угоди не підлягають нотаріальному посвідченню. Проте є також ст. 227 «Форма договору купівлі-продажу жилого будинку» та ст.242 «Застосування до договору міни правил купівлі-продажу» Цивільного кодексу УРСР від 18 липня 1963 р., відповідно до яких договори купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), однією зі сторін яких виступає громадянин (фізична особа), обов`язково мають посвідчуватися нотаріально. Недотримання цієї вимоги тягне недійсність договору.
Отже, положення ст. 227 ЦК УРСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу квартири. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як ст. 15 Закону «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення ст. 15 по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.
Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним.
Такої самої позиції дотримується і Пленум Верховного Суду України, яку він офіційно виклав у своїй постанові «Про судову і фактику в справах про визнання угод недійсними» від 28 квітня 1978 р. № 3. Так, у п. 4 цієї постанови зазначено, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу (в тому числі при придбанні на біржових торгах), міни або дарування житлового будинку (квартири) чи його (її) частини. Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі ч.2 ст.47 ЦК за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною.
Відповідно до п.5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 р. за № 1952-IV право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими нормативно-правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою. На підставі цього Закону реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень здійснюється лише в разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) нерухомого майна.
Відповідно до ст.47 ч.2 ЦК України (1963 р.), якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду визнати угоду дійсною. У такому випадку подальше нотаріальне посвідчення угоди не вимагається.
Враховуючи вище викладене, та позицію позивача, укладений договір купівлі-продажу нерухомості не є ані фіктивним, ані уявним; внаслідок його виконання кожна із сторін досягла тієї мети, яку вона пов`язувала з укладанням договору, тобто ця угода була реально виконана, доказів того, що сторони заперечували проти укладення договору суду не було надано, тому, суд вважає, що існують законні підстави для визнання спірного договору дійсним.
З огляду на викладене, оскільки сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та така домовленість підтверджується письмовими доказами, повністю виконали умови угоди, яку не було нотаріально засвідчено з посиланням на ст.15 Закону України «Про товарну біржу», є підстави для визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: квартири АДРЕСА_1 , (до перейменування Дніпродзержинськ) Дніпропетровської області, укладений через Товарну біржу «Дніпродзержинська» 27 січня 2000 року між ОСОБА_2 , та ОСОБА_1 .
Суд наголошує, що судове доказування - це діяльність учасників процесу при визначальній ролі суду по наданню, збиранню, дослідженню і оцінці доказів з метою встановлення з їх допомогою обставин цивільної справи. При цьому, збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених ЦПК України.
Доказування є єдиним шляхом судового встановлення фактичних обставин справи і передує акту застосування в судовому рішенні норм матеріального права, висновку суду про наявність прав і обов`язків у сторін.
«Європейський суд з прав людини вказує, що «втрата житла є найбільш крайньою формою втручання у право на повагу до житла» (KRYVITSKA AND KRYVITSKYY v. UKRAINE, № 30856/03, § 41, ЄСПЛ, від 02 грудня 2010 року)». «Втручання держави є порушенням статті 8 Конвенції, якщо воно не переслідує легітимну мету, одну чи декілька, що перелічені у пункті 2 статті 8, не здійснюється «згідно із законом» та не може розглядатись як «необхідне в демократичному суспільстві…» (KRYVITSKA AND KRYVITSKYY v. UKRAINE, № 30856/03, § 42, ЄСПЛ, від 02 грудня 2010 року)».
Беручи до уваги викладене, суд приходить до висновку, що вище вказаний договір купівлі-продажу квартири був укладений відповідно до вимог законодавства діючого на момент його укладення, містив всі істотні умови договору, був направлений на реальне настання наслідків, виконаний сторонами, що підтверджено в судовому засіданні письмовими доказами, на даний момент можливість його нотаріального посвідчення вичерпана, а тому, виходячи з принципів розумності, справедливості, непорушності права власності, суд приходить до висновку про можливість визнання вказаного договору купівлі-продажу квартири дійсним.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 10 - 13, 19, 81, 89, 258, 259, 263-265, 268, 282, 283 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

Позовні вимоги задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: квартири АДРЕСА_1 , (до перейменування Дніпродзержинськ) Дніпропетровської області, від 27.01.2000 року, укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстрованого за адресою: АДРЕСА_2 та ОСОБА_2 , РНОКПП невідомий, останнє відоме місце проживання за адресою: АДРЕСА_3 , зареєстрований на Товарній біржі «Дніпродзержинська» 27.01.2000 року за номером № 23, право власності зареєстровано Дніпродзержинським БТІ 27.01.2000 року в реєстровій книзі №127, за реєстровим № 21470.
Судові витрати залишити за позивачем.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
На рішення суду може бути подана апеляційна скарга до Дніпровського апеляційного суду у тридцятиденний строк з дня проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. 

Суддя Південного районного суду 
міста Кам`янського    Л.О. Бистрова