Номер провадження: 22-ц/813/2787/26 
Справа № 522/6844/24
Головуючий у першій інстанції Павлик І. А.
Доповідач Сегеда С. М.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
28.07.2026 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі:

головуючого Сегеди С.М.,
суддів: Громіка Р.Д.,
Комлевої О.С.,
за участю:
секретаря Козлової В.А.,
представника ОСОБА_1 – адвоката Ватренко Н.Б., 

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Главацький Юрій Анатолійович, на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 12 серпня 2025 року, повний текст якого складено 22 серпня 2025 року та ухваленого під головуванням судді Павлик І.А., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , третя особа – приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Місік Олена Володимирівна, про визнання недійсним іпотечного договору та зняття заборони відчуження,

встановив:

30.04.2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Місік О.В., про визнання недійсним іпотечного договору та зняття заборони відчуження.
Позовні вимогу обґрунтовані тим, що ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 24.11.2003 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левченко Н.А. за реєстровим № 8777 та зареєстрованого 25.11.2003 року в Одеському МБТІ та реєстрації об`єктів нерухомості під № 544, стор. 160, кн. 489 пр., придбала у власність квартиру АДРЕСА_1 .
02.10.2006 року та 03.08.2007 року ОСОБА_1 уклала з АКІБ «УкрСиббанк» Іпотечні договори, предметом яких була квартира АДРЕСА_1 . Дані Іпотечні договори були забезпеченням зобов`язань за договорами про надання споживчого кредиту № 11047555000 від 02.10.2006 та № 11193893000 від 03.08.2007 року.

В березні 2017 року позивач дізналася, що власником спірної квартири є ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченим 08.12.2016 року приватним нотаріусам Київського міського нотаріального округу Кобелєвою А.М. зареєстрованого в реєстрі за номером 363, укладеного між ТОВ «Кей-Колект» та ОСОБА_2 .

Постановою Одеського апеляційного суду від 29.11.2023 року у справі № 522/10782/17 було скасовано рішення Приморського районного суду м. Одеси від 28.01.2020 року та визнано недійним договір купівлі-продажу від 08.12.2016 року, укладений між ТОВ «Кей-Колект» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кобелєвої А.М. та скасовано записи про реєстрацію права власності за ОСОБА_2 кв. АДРЕСА_2 (т.1, а.с.19-23). Вказана постанова набрала законної сили та право власності на вказану квартиру було зареєстровано за ОСОБА_1 .

Однак, з даної Інформаційної довідки позивач дізналася, що на даний час існує Іпотечний договір, посвідчений 21.12.2016 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Місік О.В., що зареєстрований в реєстрі за № 1792, укладений ОСОБА_2 з ОСОБА_3 - іпотекодержатель.

Так, як вб0430ається з матеріалів справи, 21.12.2016 року ОСОБА_2 уклала з ОСОБА_3 договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Місік О.В., що зареєстрований в реєстрі за № 1791. Сума договору позики становить 132 352,50 грн., строк виконання 21.12.2018 року. 
В забезпечення виконання вищевказаного договору позики, ОСОБА_2 передала в іпотеку квартиру АДРЕСА_2 .
Також в Інформаційній довідці № 376264715 від 26.04.2024 досі є запис про обтяження: 18183120, який зроблено 21.12.2016 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Місік О. В.
Обтяження зроблено в інтересах ОСОБА_3 на підставі Іпотечного договору, посвідченого 21.12.2016 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Місік О.В.

Таким чином, при наявності даних відомостей у Державному реєстрі речових прав щодо об`єкта нерухомого майна - квартири АДРЕСА_2 , позивач не має можливості реалізувати в повній мірі своє право власності на зазначену квартиру.

Посилаючись на наведене, позивач просила суд визнати недійсним Іпотечний договір, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідчений 21.12.2016 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Місік О.В., зареєстрований в реєстрі за № 1792 та зняти заборону відчуження та скасування обтяження 18183120, яке зроблено 21.12.2016 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Місік О.В., з квартири АДРЕСА_2 .

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 12.08.2025 року позов ОСОБА_1 було задоволено. 
Визнано недійсним Іпотечний договір, укладений ОСОБА_2 з ОСОБА_3 посвідчений 21.12.2016 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Місік О.В., зареєстрований в реєстрі за № 1792.
Знято заборону відчуження та скасовано обтяження 18183120, яке зроблено 21.12.2016 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Місік О.В., з квартири АДРЕСА_2 .
Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору у розмірі 1 211,20 грн.
Стягнуто з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору у розмірі 1 211,20 грн. (т.1, а.с.242-246).

В апеляційній скарзі представник ОСОБА_2 – адвокат Главацький Ю.А. ставить питання про скасування оскаржуваного рішення суду від 12.08.2025 року, ухвалення нового судового рішення, посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права (т.2, а.с.37-43).

У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_1 – адвокат Ватренко Н.Б. просить оскаржуване рішення суду залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення, посилаючись на її необґрунтованість (т.2, а.с.57-62).

Перевіривши законність і обґрунтованість оскаржуваного судового рішення, заслухавши доповідача, доводи апеляційної скарги, заперечення на неї, колегія суддів дійшла висновку про необхідність задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступних підстав.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що ОСОБА_1 є власником спірного нерухомого майна, реєстрація іпотечного договору була здійснена на підставі недійсного договору та зазначене порушує право позивача як власника (т.1. а.с.242-246).

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції, виходячи з наступного. 

За правилами ч. 1 ст. 181 ЦК України, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об`єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.
Відповідно до ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом. Відмова у державній реєстрації права на нерухомість, ухилення від реєстрації, відмова від надання інформації про реєстрацію можуть бути оскаржені до суду. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.
Згідно з ст. 202 ЦК України під правочином розуміють дії, спрямовані на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Дії, як юридичні факти мають вольовий характер і можуть бути правомірними та неправомірними. Правочини належать до правомірних дій, спрямованих на досягнення правового результату.

Статтею 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню (постанова Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду у справі №296/8719/16-ц від 22.02.2022 року).

Згідно ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч.1-3, 5,6 ст. 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається, У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частиною 1 ст. 316 ЦК України передбачено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Згідно з ч. 4 ст. 334 ЦК України, права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Частиною 1 ст. 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Положеннями ст.1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон) передбачено, що дія цього Закону поширюється на відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, розміщене на території України, та обтяжень таких прав.
Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону, офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Частиною 1 ст. 12 Закону, Державний реєстр прав містить відомості про зареєстровані речові права на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва, майбутні об`єкти нерухомості та їх обтяження, а також про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна і ціну (вартість) нерухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості та речових прав на нього чи розмір плати за користування нерухомим майном за відповідними правочинами, відомості та електронні копії документів, подані у паперовій формі, або документи в електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав під час проведення таких реєстраційних дій, та відомості реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, отримані державним реєстратором шляхом безпосереднього доступу до них чи в порядку інформаційної взаємодії таких систем з Державним реєстром прав.
Приписами ч. 5 цієї статті Закону передбачено, що відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою до моменту державної реєстрації припинення таких прав, обтяжень у порядку, передбаченому цим Законом. Будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості та їх обтяжень, зареєстрованих у Державному реєстрі прав, вчиняються на підставі відомостей про речові права, обтяження речових прав, що містяться в цьому реєстрі.

З матеріалів справи вбачається, що 02.10.2006 року між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_4 був укладений договір про надання споживчого кредиту № 11047555000.
02.10.2006 року між ПАТ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 укладений договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Главацьким В. А., реєстровий № 2507, відповідно до пункту 1,4 якого в іпотеку передано квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 35,8 кв. м, житловою площею .15,1 кв. м. Квартира передана в іпотеку на забезпечення виконання зобов`язання за договором про надання споживчого кредиту від 02.10.2006 року № 11047555000, укладеного між ПАТ «УкрСиббанк» та ОСОБА_4 
03.08.2007 року між ПАТ «УкрСиббанк» та ОСОБА_4 укладений договір про надання споживчого кредиту № 11193893000. Згідно з розділом 2 зазначеного договору на забезпечення виконання зобов`язання приймається застава нерухомості - однокімнатна квартира за адресою: АДРЕСА_3 , та порука фізичної особи- ОСОБА_1 

11.06.2012 року відбулася заміна первісного кредитора ПАТ «УкрСиббанк» на ТОВ «Кей-Колект», шляхом укладення договору про відступлення права вимоги за договорами про надання споживчого кредиту від 02 жовтня 2006 року № 11047555000 та від 03.08.2007 року № 11193893000, а також укладенням договору факторингу від 11.06.2012 року № 4 за договорами іпотеки від 02.10.2006 року та від 03.08.2007 року.
08.12.2016 року приватний нотаріус Кобелєва А.М. посвідчила договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , яка належить на праві власності ОСОБА_1 , укладений між ТОВ «Кей-Колект» (продавець та правонаступник іпотекодержателя) та ОСОБА_2 (покупець), зареєструвавши право власності на квартиру за ОСОБА_2 (т.1, а.с.17-18).
В подальшому, 21.12.2016 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 було укладено договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Місік О.В., зареєстрований в реєстрі за № 1791 (т.1, а.с.65).
В той же день, 21.12.2016 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 було укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Місік О.В., зареєстрований в реєстрі за№ 1792, відповідно до умов якого в забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_2 за Договором позики від 21 грудня 2016 року, посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Місік О.В., зареєстрованим в реєстрі за № 1791, було передано в іпотеку квартиру під номером АДРЕСА_2 (т.1, а.с.73-75).
Згідно з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 376264715 від 26.04.2024, в реєстрі наявний запис про обтяження: 18183120, зроблений 21.12.2016 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Місік О.В., заборона на нерухоме майно.
Обтяження зроблено в інтересах ОСОБА_3 на підставі Іпотечного договору, посвідченого 21.12.2016 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Місік О. В.
Разом з тим, постановою Одеського апеляційного суду від 29.11.2023 року у справі № 522/10782/17 було скасовано рішення Приморського районного суду м. Одеси від 28.01.2020 року та визнано недійним договір купівлі-продажу від 08.12.2016 року, укладений між ТОВ «Кей-Колект» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кобелєвої А.М. та скасовано записи про реєстрацію права власності за ОСОБА_2 кв. АДРЕСА_2 (т.1, а.с.19-23). 
Вказана постанова набрала законної сили.
Згідно з ч. 4 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
12.03.2024 року право власності на спірну квартиру зареєстровано за ОСОБА_1 .
Відповідно до ч. 1 ст. 321 ЦК України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. 
Ці положення закону кореспондуються зі ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі – Конвенція), відповідно до якої кожна фізична або юридична особа має право вільно володіти своїм майном.
Отже, саме власник наділений правом на відчуження та розпорядження своїм майном. 

Таким чином, враховуючи, що судовим рішенням, яке набрало чинності, було визнано недійсним договір купівлі-продажу від 08.12.2016 року спірної квартири, укладеного між ТОВ «Кей-Колект» та ОСОБА_2 , та підтвердження незаконності набуття права власності на спірну квартиру відповідачкою ОСОБА_5 , договір іпотеки від 21.12.2016 року, предметом якого є спірне нерухоме майно, законним власником якого є ОСОБА_1 , суд першої інстанції прийшов до правильного висновку, що у ОСОБА_2 не було законних правових підстав щодо розпорядження спірною квартирою, та задовольнив позов. 

З огляду на викладене, слід дійти висновку про те, що доводи апеляційної скарги не спростовують правильності висновків суду першої інстанції. Інші доводи апеляційної скарги не можуть бути підставою для скасування законного та обґрунтованого рішення, оскільки по своїй суті зводяться до незгоди з висновками суду першої інстанції щодо установлення обставин справи, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки судом першої інстанції. Ураховуючи, що судом першої інстанції повно та всебічно з`ясовані фактичні обставини справи, правильно застосовано норми матеріального і процесуального права, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Згідно ч.ч.1,5 ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. 
Колегія суддів зазначає, що заявник апеляційної скарги не надав суду достатніх, належних і допустимих доказів існування обставин, на які він посилається як на підставу своїх заперечень проти оскаржуваного судового рішення та доводів апеляційної скарги.

За змістом ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватись на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотримання норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданням цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог або заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Суд апеляційної інстанції враховує положення практики Європейського суду з прав людини (далі – ЄСПЛ) про те, що право на обґрунтоване рішення не вимагає детальної відповіді судового рішення на всі доводи висловлені сторонами. Крім того, воно дозволяє вищим судам просто підтверджувати мотиви, надані нижчими судами, не повторюючи їх (справа «Гірвісаарі проти Фінляндії», п.32.)
Пункт 1 ст. 6 Конвенції не вимагає більш детальної аргументації від апеляційного суду, якщо він лише застосовує положення для відхилення апеляції відповідно до норм закону, як такої, що не має шансів на успіх, без подальших пояснень (Burg and others v. France (Бюрг та інші проти Франції), (dec.); Gorou v. Greece (no.2) (Гору проти Греції №2) [ВП], § 41.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням матеріального і процесуального права.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку про законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення суду, доводи апеляційної скарги його не спростовують, рішення ухвалено у відповідності до вимог матеріального і процесуального права, у зв`язку з чим апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, оскаржуване рішення суду - залишити без змін.

Керуючись ст.ст. 367, 368, п.1 ч.1 ст. 374, ст.ст. 3785, 381 - 384, 389-391 ЦПК України, апеляційний суд
ухвалив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Главацький Юрій Анатолійович, залишити без задоволення. 

Рішення Приморського районного суду Одеської області від 12 серпня 2025 року залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення, однак може бути оскаржена шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції України протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення. 

Повне судове рішення складено 31.07.2026 року. 

Судді Одеського апеляційного суду: С.М. Сегеда 

Р.Д. Громік

О.С. Комлева